201403思源保利遂寧養(yǎng)生谷項(xiàng)目定位報(bào)告55p

1、保利養(yǎng)生谷項(xiàng)目定位報(bào)告本報(bào)告意在充分認(rèn)知項(xiàng)目本體及市場(chǎng)調(diào)研的前提下，解決以下關(guān)鍵問(wèn)題：報(bào)告脈絡(luò)項(xiàng)目整體定位物業(yè)組合建議產(chǎn)品選型分析項(xiàng)目配套打造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序前言本體 / 區(qū)域 / 市場(chǎng)回顧最大限度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值及發(fā)展機(jī)會(huì)【項(xiàng)目屬性】遂寧，3000畝高爾夫品質(zhì)大盤河?xùn)|，遂寧人眼中的富人區(qū)，遂寧高端住宅集聚區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度高；中華養(yǎng)生谷，遂寧休閑度假新名片，為項(xiàng)目打造旅游度假地產(chǎn)提供支撐；項(xiàng)目臨多條主干道，開(kāi)車出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距離感，須重點(diǎn)解決；3000畝恢弘規(guī)模，低容積率、高爾夫資源、原生植被等，具備打造復(fù)合低密產(chǎn)品項(xiàng)目；思考：基于本案地塊素質(zhì)，本案無(wú)疑將打造低密社區(qū)，那么，本項(xiàng)

2、目該如何占位，最大限度吸引市場(chǎng)需求？遂寧經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、總量和增長(zhǎng)速度在全省排名靠后，城市競(jìng)爭(zhēng)力和影響力待提升；遂寧處于城市化進(jìn)步快速推進(jìn)階段，房地產(chǎn)處于發(fā)展初期，高端物業(yè)起步；城市向東向南發(fā)展、生態(tài)田園城市的建設(shè)，都為本案發(fā)展創(chuàng)造了發(fā)展機(jī)會(huì)；遂寧距離成渝兩大特大城市距離不遠(yuǎn)，高端客戶將會(huì)有所分流；思考：應(yīng)充分把握產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)需求升級(jí)、區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及田園生態(tài)城市規(guī)劃利好機(jī)會(huì)，在房貸收緊、樓市波峰將盡的大環(huán)境下，抓穩(wěn)入市時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突圍，將項(xiàng)目打造成為生態(tài)人居標(biāo)桿【區(qū)域?qū)傩浴咳€發(fā)展中城市，高端物業(yè)起步，城市認(rèn)知待提升整體市場(chǎng)：2013年遂寧商品房供應(yīng)106萬(wàn)方，銷售約70萬(wàn)方，供大于求；整體均

3、價(jià)約4600元/平，同比上漲約10%；市場(chǎng)以高層住宅為主，少量別墅和洋房項(xiàng)目；別墅市場(chǎng)：市場(chǎng)供應(yīng)少，去化速度一般，單盤月均去化約5-6套，資源型產(chǎn)品和花園、地下室贈(zèng)送面積大的產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較高；獨(dú)幢主力面積350-400平，聯(lián)排主力面積180-240平；疊拼180-200平；疊拼價(jià)格7000-9000元/平，聯(lián)排10000元/平，獨(dú)幢15000元/平左右；整體來(lái)看遂寧別墅市場(chǎng)處于培育期；洋房市場(chǎng)：市場(chǎng)洋房供應(yīng)少，產(chǎn)品主力面積以100-110為主；成交均價(jià)約6000元/平，較高層有15%左右的溢價(jià)；江南美邸項(xiàng)目每批次開(kāi)盤量約70套，開(kāi)盤當(dāng)日去化量約80%，洋房產(chǎn)品存在一定市場(chǎng)?？蛻羟闆r：低密項(xiàng)目

4、成交客戶基本都是做生意的老板，且多來(lái)至城區(qū)，少量外地客戶也是回家置業(yè)；客戶對(duì)別墅項(xiàng)目有一定關(guān)注度，看中項(xiàng)目品牌、環(huán)境、產(chǎn)品等；思考：遂寧別墅市場(chǎng)處于培育期，宜通過(guò)豐富產(chǎn)品線，降低項(xiàng)目未來(lái)銷售風(fēng)險(xiǎn)；打造產(chǎn)品亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力！【市場(chǎng)小結(jié)】業(yè)內(nèi)專家：無(wú)須走太高端，用配套、服務(wù)升級(jí)客戶對(duì)別墅的認(rèn)知！精準(zhǔn)營(yíng)銷是關(guān)鍵本地客戶：以自用、投資為目的；重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域未來(lái)發(fā)展及生態(tài)環(huán)境打造、其次是戶型設(shè)計(jì)、講究實(shí)用性；對(duì)未來(lái)預(yù)期較高，價(jià)格依舊是主導(dǎo)因素。外地客戶：以投資、養(yǎng)老為目的，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域環(huán)境及景觀打造，看重未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α⑸畹谋憬菪?；我們的客戶將是這樣一群人：他們是遂寧人，或是與遂寧有淵源的人高爾夫，很新鮮

5、，很好奇，有興趣關(guān)注配套、喜歡良好的生態(tài)環(huán)境、講究實(shí)用，面子感強(qiáng)【深訪啟示】基于城市，打造遂寧首個(gè)國(guó)際田園生活樣板基于市場(chǎng)，本項(xiàng)目不是挑戰(zhàn)者，而是開(kāi)拓者，告訴遂寧人，什么是別墅!基于產(chǎn)品，控總價(jià)，高贈(zèng)送！超乎想象的產(chǎn)品，低于預(yù)期的價(jià)格基于客戶，我們賣的不是房子，也不是配套，是生活方式！【發(fā)展機(jī)會(huì)總結(jié)】項(xiàng)目如何占位，方能叫好又叫座？Q 1.【整體占位思考】Q：本項(xiàng)目打造低密產(chǎn)品，如何占位，才能最大限度吸納市場(chǎng)需求？基于遂寧，市場(chǎng)難以支撐如此大體量規(guī)劃，我們更應(yīng)該放眼更廣的區(qū)域；基于川東，本案高爾夫配套屬稀缺資源，能帶動(dòng)高端度假需求，若項(xiàng)目其他配套好，能撬動(dòng)度假投資類需求；基于西南，成渝近遠(yuǎn)郊區(qū)域

6、，高爾夫配套并非稀缺，也不乏高品質(zhì)度假項(xiàng)目，很難直接吸引成都、重慶客戶前往置業(yè)，但不少與遂寧有著生意往來(lái)、親屬淵源等關(guān)系的西南客戶是我們重要潛在客戶；立足遂寧，輻射川東，影響西南是本案應(yīng)有之本項(xiàng)目整體定位西南，首席城市高爾夫度假社區(qū)案名建議保利養(yǎng)生谷客戶定位核心客群重要客群 外延客群遂寧及周邊高端改善自住客戶70% 與遂寧有淵源的度假客戶20%外地投資客戶 10%遂寧城區(qū)、及蓬溪大英等縣想提高居住品質(zhì)和升級(jí)，滿足身份感的客戶與遂寧有淵源的投資客戶南充、達(dá)州、廣安等川東城市的休閑度假客戶落葉歸根、衣錦還鄉(xiāng)的歸鄉(xiāng)養(yǎng)老客戶立足遂寧、輻射川東、影響西南以遂寧高端改善客戶為主，與遂寧有淵源的度假性客戶為

7、輔怎樣的物業(yè)組合，能滿足客戶需求？Q 2.產(chǎn)品定位方案點(diǎn)評(píng)：遂寧獨(dú)棟別墅容量小，原方案規(guī)劃過(guò)大，存一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品形態(tài)無(wú)法充分滿足休閑度假需求；結(jié)合成都旅游休閑市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，兼有投資功能的度假酒店或經(jīng)濟(jì)型別墅走量較好，建議本案適當(dāng)增加此類產(chǎn)品；原方案，產(chǎn)品較單一，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，難展示項(xiàng)目的包容性和多樣性市場(chǎng)啟示成都低密市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示【本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟示】洋房、聯(lián)排別墅是市場(chǎng)上接受度最高的物業(yè)形態(tài)，銷售速度最快，價(jià)格增幅最大目前市場(chǎng)上有近郊別墅、遠(yuǎn)郊度假型別墅兩種區(qū)隔。遠(yuǎn)郊度假型別墅，小別墅最為暢銷，本項(xiàng)目度假產(chǎn)品打造應(yīng)遵從該規(guī)律。度假型別墅可以吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)鍵性因素：極佳的自然景觀資

8、源、小戶產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套和高性價(jià)比，要保證本項(xiàng)目熱銷，必須要在滿足以上幾點(diǎn)要素，形成強(qiáng)有力的核心引擎典型度假項(xiàng)目?jī)?nèi)，小戶型精裝公寓產(chǎn)品熱銷，本案可適度規(guī)劃；洋房、聯(lián)排為主力，度假產(chǎn)品嚴(yán)控面積，精裝公寓吸引投資客物業(yè)組合建議形象、利潤(rùn)、走量兼顧，多元化產(chǎn)品線，多樣化選擇大獨(dú)棟價(jià)值標(biāo)桿，高溢價(jià)，占據(jù)最佳的景觀位置。是提高項(xiàng)目形象的保證，也是實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的產(chǎn)品。面積段400-600小獨(dú)棟形象產(chǎn)品。借鑒成都熱銷小獨(dú)棟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。面積段180-200為主。聯(lián)排形象產(chǎn)品?？刂茊蝺r(jià)，與保利江與城產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)單價(jià)差，和客戶區(qū)隔面積段160-180為主。洋房現(xiàn)金流產(chǎn)品產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在江南美邸基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)升級(jí)。面積段90-12

9、0為主。高層現(xiàn)金流產(chǎn)品產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在江與城基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)升級(jí)，與城區(qū)產(chǎn)品有一定價(jià)差；面積段90-120為主。度假酒店完善補(bǔ)充項(xiàng)目配套。面積段（30-60為主）從地塊素質(zhì)出發(fā)，適合打造低密產(chǎn)品，且這類產(chǎn)品能提升項(xiàng)目形象并保證可觀的利潤(rùn)；從市場(chǎng)角度考慮，中高層項(xiàng)目客群基數(shù)大，能保證一定走量；項(xiàng)目產(chǎn)品配比建議整體來(lái)看，低密產(chǎn)品貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終，為核心產(chǎn)品，高層僅在三期開(kāi)發(fā)；產(chǎn)品配比來(lái)看，高層占比近一半、低密各占4成，酒店、商業(yè)配套占1成；產(chǎn)品類型建筑面積占比(%)洋房63534.219聯(lián)排5086715獨(dú)棟24608.77高層16403249酒店+迷你別墅12067.94商鋪17073.15合計(jì)3321

10、83100項(xiàng)目分期地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價(jià)值體系定位一期P12264176+1洋房、商業(yè)街1.61200060-250商鋪/30267.290-100套三單衛(wèi)28%現(xiàn)金流100-120套三雙衛(wèi)49%現(xiàn)金流140-160頂躍套四雙衛(wèi)23%價(jià)值標(biāo)桿P13255906+1洋房1.333267100-120套三雙衛(wèi)79%現(xiàn)金流140-160套四雙衛(wèi)21%價(jià)值標(biāo)桿P1472404獨(dú)幢+聯(lián)排0.536202400-500五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）10%樓王250-350四房雙衛(wèi)（獨(dú)棟）20%價(jià)值標(biāo)桿180-250四房雙衛(wèi)（聯(lián)排）70%價(jià)值標(biāo)桿二期P538998獨(dú)棟、聯(lián)排、精裝Mini別墅

11、0.3513649.3180-250四房雙衛(wèi)（聯(lián)排）50%價(jià)值標(biāo)桿250-350五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）30%140-160三房雙衛(wèi)（Mini別墅）20%樓王P833960獨(dú)棟、聯(lián)排0.310188200-250四房/三衛(wèi)（聯(lián)排）70%價(jià)值標(biāo)桿300-400五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）30%樓王P1526557獨(dú)棟0.25311.4250-350五房三衛(wèi)40%價(jià)值標(biāo)桿400-600五房三衛(wèi)60%樓王三期P1-P259335高層2.85169104.8/社區(qū)商業(yè)中心3%80-90套二單衛(wèi)7%現(xiàn)金流90-110套三單衛(wèi)70%110-130套三雙衛(wèi)20%P313340度假酒店0.7933830-40標(biāo)間70%現(xiàn)金流50

12、-60套一20%現(xiàn)金流160-180獨(dú)院別墅客房10%自持P436728獨(dú)幢、聯(lián)排0.3512854.8180-250四房雙衛(wèi)（聯(lián)排）90%價(jià)值標(biāo)桿250-350四房三衛(wèi)（獨(dú)棟）10%怎樣的戶型設(shè)計(jì)，能滿足客戶需求？Q 4.產(chǎn)品戶型選取參考原則:1) 根據(jù)成都保利已有別墅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積段（）2013年成交量（）保利石象湖 94-40021277.7保利公園198 350-45920221.9保利拉斐莊園367-55811231.7保利心語(yǔ)花園336-4253540.62別墅成交排名項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積段（）2013年成交量（）1龍湖悠山郡201-400724362牧馬山蔚藍(lán)卡地亞401-14

13、00623193彩疊園101-250498464城南逸家201-500336455麓湖生態(tài)城181-1200333156三盛翡儷山201-600324057金科廊橋水鄉(xiāng)141-600316258建發(fā)淺水灣501-700305409東山國(guó)際新城181-6002579310藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)91-5002468811海昌天瀾101-25024217洋房成交排名項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積段（）2013年成交量（）1煒岸城91-250389372龍湖北城天街121-250379993金山郡71-180370834新界51-250331565佳樂(lè)國(guó)際城121-400318756水城印象71-140292277藝錦灣

14、91-250264668英酈莊園81-250245019藝苑101-2001709510濱江麗景101-1201547411富豪新岸81-250149892) 根據(jù)成都市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目洋房：90-100三房?jī)蓮d單衛(wèi)戶型水城印象：建面99，實(shí)得108戶型功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光好，雙陽(yáng)臺(tái)豎廳設(shè)計(jì)，各空間尺度大，增添居住舒適度；不足之處在于餐廳與廚房之間空間較小，布局較為緊湊，影響就餐生活走廊面寬4m的景觀大陽(yáng)臺(tái)與16客廳直接相連，開(kāi)拓景觀視線臥室與臥室之間3.2m走廊設(shè)計(jì)增添加住私密性主臥超大飄窗設(shè)計(jì)，提升主臥舒適度次臥270轉(zhuǎn)角飄窗的設(shè)計(jì)，使次臥采光更加充足廚房與餐廳之間布局略微緊湊，影響就餐不僅是

15、生活陽(yáng)臺(tái)，也衛(wèi)生間的采光源頭洋房：100-120三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型濱江麗景：建面112，實(shí)得136該戶型方正、三面采光、南北通透、干濕分離，并贈(zèng)送超長(zhǎng)入戶花園和次臥超大景觀露臺(tái)，全面享受四周景觀資源廚房緊鄰4.35的入戶花園，花園式的生活隨你打造次臥贈(zèng)送5.4超大露臺(tái)，盡情享受花園景觀4.2m超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)，拉近客廳與自然的距離豎廳設(shè)計(jì)，餐廳+客廳約25，空間大25主臥自帶飄窗和衛(wèi)生間，獨(dú)享生活舒適性洋房：140-160頂躍戶型藝錦灣：建面141雙主臥、雙陽(yáng)臺(tái)、全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光功能好，超大面積屋頂花園和露臺(tái)，一同提升居住品質(zhì)，但底層室內(nèi)棱角較多，對(duì)生活行動(dòng)造成一定影響16主臥飄窗設(shè)計(jì)，景觀效果更好2

16、6客廳與4.5m超寬陽(yáng)臺(tái)相接，暢享自然景觀10露臺(tái)與63屋頂花園一同搭建生活立體景觀棱角較多，影響室內(nèi)活動(dòng)首層頂層別墅：140-160mini別墅戶型保利石象湖：建面150迷你型雙層獨(dú)棟產(chǎn)品，退臺(tái)無(wú)地下室設(shè)計(jì)，內(nèi)部空間功能打造齊全同時(shí)達(dá)到空間尺度、采光、私密、舒適性等要求；并根據(jù)地貌特征不等，每戶贈(zèng)送4002000的私家花園超大露臺(tái)，提升客廳景觀視覺(jué)雙主臥專享露臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)，保證一層客廳采光及生活舒適性餐廳廚房一體化，方便生活頂層次臥專享露臺(tái)入戶庭院，增加居住私密性置信牧山麗景：建面175四室兩廳三位戶型，一層動(dòng)靜分離，客廳雙面采光設(shè)計(jì)，二層專享露臺(tái)設(shè)計(jì)提升居住品質(zhì)，共享露臺(tái)設(shè)計(jì)更享愜意生活別墅

17、：160-180獨(dú)棟別墅戶型共享露臺(tái)專享露臺(tái)，提升品質(zhì)客廳雙面采光設(shè)計(jì)頂層臥室獨(dú)享花園露臺(tái)別墅：180-250聯(lián)排別墅戶型藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)：建面210四室兩廳三衛(wèi)戶型，首層將人車行區(qū)域與私家花園開(kāi)，保證獨(dú)立性與私密性，頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)提高二層景觀陽(yáng)臺(tái)舒適度，內(nèi)部全為主人獨(dú)享空間首層獨(dú)立地上停車位，保證入戶花園純頂層退臺(tái)設(shè)計(jì)，二層景觀陽(yáng)臺(tái)舒適度提高入戶花園、私家花園、露臺(tái)花園體現(xiàn)花園式生活一層平面圖二層平面圖三層平面圖別墅：250-350獨(dú)棟別墅戶型藍(lán)光觀嶺國(guó)際社區(qū)：建面302四室兩廳四衛(wèi)戶型，享有280-380入戶花園景觀，首層打造獨(dú)立室內(nèi)停車室，二層退臺(tái)設(shè)計(jì)，頂層打造休閑娛樂(lè)功能，功能分層明確，

18、實(shí)現(xiàn)功能效果達(dá)到最大化獨(dú)立室內(nèi)停車設(shè)計(jì)退臺(tái)設(shè)計(jì)，以保證首層生活陽(yáng)臺(tái)舒適性及室內(nèi)采光橫廳設(shè)計(jì)，餐廳與客廳同時(shí)享受窗外風(fēng)景頂樓娛樂(lè)休閑空間設(shè)置，便面干擾一二層居住生活花園層首層二層別墅：400-600獨(dú)棟別墅戶型金科廊橋水鄉(xiāng)：建面543四室三廳四衛(wèi)戶型，獨(dú)享287休憩私家花園，功能按層分區(qū)，臥室私有配套齊全奢華，并配合外立面打造做出特有內(nèi)部空間螺旋狀樓梯，增強(qiáng)品質(zhì)及藝術(shù)感270弧形窗設(shè)計(jì)獨(dú)享花園露臺(tái)客廳、餐廳挑空設(shè)計(jì)花園層客廳挑空設(shè)計(jì)雙客廳設(shè)計(jì)Q 4.如何打造配套，滿足客戶生活及休閑度假需求？配套布局3期幼兒園，約9個(gè)班選址原則：盡量減少對(duì)住宅區(qū)的噪音影響，先期可對(duì)外開(kāi)放，因此要考慮外向交通便利性

19、1期體育運(yùn)動(dòng)公園山地自行車道、花卉觀光基地室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心（羽毛球、網(wǎng)球、 籃球、恒溫泳池等）選址原則：盡量不占用規(guī)劃地塊，利用一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)，增加項(xiàng)目自身景觀配套和功能配套；1期歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)主體性商業(yè)，休閑娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)為主選址原則：開(kāi)放性、展示性、商住分離3期社區(qū)鄰里中心生活性商業(yè)、老幼活動(dòng)中心、醫(yī)療中心選址原則：方便性、均好性；2期高爾夫?qū)W院（高爾夫練習(xí)場(chǎng)）選址原則：交通便利、地勢(shì)較平坦1期公交站，社區(qū)慢性系統(tǒng)選址：不影響小區(qū)私密2期高爾夫會(huì)所選址原則：先期作為銷售中心，可達(dá)性、昭示性為首要因素，其次要滿足均好性，到各組團(tuán)距離適中備注：幼兒園及體育公園為項(xiàng)目外用地，須與政府協(xié)商；首期商業(yè)小鎮(zhèn)

20、主題定位首先契合了項(xiàng)目整體風(fēng)格，并完善了配套；其次，歐洲風(fēng)情主題在區(qū)域具有獨(dú)特性，定能吸引人氣，打開(kāi)項(xiàng)目知名度；歐洲風(fēng)情商業(yè)街首期商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)規(guī)劃為三大主題，以異域風(fēng)情和中西創(chuàng)意市集為主的精品購(gòu)物，中西特色美食街，以及休閑娛樂(lè)街精品購(gòu)物：異域風(fēng)情飾品、服飾，中西創(chuàng)意門店等；特色美食街：西式糕點(diǎn)、餐飲、特色小吃，中式特色餐飲或本地特色小吃等；休閑娛樂(lè)街：休閑飲品店、桌游吧、密室逃脫、茶館等首期商業(yè)小鎮(zhèn)布局規(guī)劃P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：開(kāi)放性、展示性、便利性，位于項(xiàng)目地塊最外側(cè)，交通方便，對(duì)外展示性好；商住分離，商業(yè)街不影響住區(qū)；打造方式：建議本案選

21、擇獨(dú)立商業(yè)街模式打造，采用一層加局部?jī)蓪拥姆绞剑w量約12000首先將商業(yè)街與住區(qū)分開(kāi)，減少干擾；其次獨(dú)立商業(yè)街打造出來(lái)品質(zhì)更好，更具吸引力；打造要點(diǎn)：街道尺度適中，寬窄結(jié)合，不易過(guò)長(zhǎng)；商業(yè)街曲直結(jié)合，適當(dāng)呈現(xiàn)公共廣場(chǎng)，給人以亮點(diǎn)；局部可以增加連廊331F外擺空間外擺空間人行通道12露臺(tái)露臺(tái)2F外擺空間外擺空間露臺(tái)外擺空間首期商業(yè)小鎮(zhèn)附加值提升建議布置露臺(tái)和外擺空間首期體育公園配套選址原因：盡量不占用規(guī)劃地塊，利用一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)，增加項(xiàng)目自身景觀配套和功能配套；功能分區(qū)：主要分為三個(gè)功能區(qū)，室內(nèi)、室外運(yùn)動(dòng)功能區(qū)，主要布置在道路一側(cè)，減少對(duì)小區(qū)影響，且較為便利；靠里地塊布置花卉和自行車綠道，與小區(qū)

22、景觀和諧搭配。體育公園選址建議花卉與綠道室外運(yùn)動(dòng)區(qū)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)區(qū)體育公園的規(guī)劃要點(diǎn)：一級(jí)保護(hù)用地內(nèi)進(jìn)行景觀整理，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，增加景觀的曲折性，加入休憩類的小品和運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套，對(duì)外開(kāi)放的城市型運(yùn)動(dòng)公園；通過(guò)合理的交通組織，實(shí)現(xiàn)一級(jí)保護(hù)用地的可游性；加入亭、椅，實(shí)現(xiàn)一級(jí)保護(hù)用地的可停留性；增加休閑步道，實(shí)現(xiàn)一級(jí)保護(hù)用地的運(yùn)動(dòng)性和養(yǎng)生性；利用保利花卉打造經(jīng)驗(yàn)，植入花卉元素，打造運(yùn)動(dòng)主題和花卉主題一體的體育公園；首期體育公園室內(nèi)、室外運(yùn)動(dòng)區(qū)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)：恒溫泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球、健身中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、壁球館、保齡球館等，面積約2000。室外運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球、輪滑、攀巖、兒童游樂(lè)場(chǎng)、植物

23、迷宮、門球場(chǎng)、按摩步道、全民健身區(qū)、戶外拓展?fàn)I區(qū)等，占地面積約3000。注：根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目需求面積確定其總體量利用保利花卉資源，體育公園內(nèi)部打造大片的花田，實(shí)現(xiàn)不同時(shí)令均有景可賞；花海花田內(nèi)設(shè)置休憩型小品、觀光型小品，美景之外又是一處美妙的婚紗攝影基地；綠道貫穿其中，可騎車、可漫步，享受大自然的清新。首期體育公園花卉觀光與綠道花海花田，既是花海，又可做婚紗攝影基地；可漫步于綠道，亦可騎游于此中選址原因：先期作為銷售中心，可達(dá)性、昭示性、展示性為首要因素；其次要滿足均好性，到各組團(tuán)距離適中會(huì)所規(guī)劃：建筑面積約5000，功能包括會(huì)所餐廳、雪茄吧、健身房、恒溫泳池、高爾夫品牌專賣等P12P13P15P

24、14P1P2P3P4P5P8高爾夫會(huì)所配備餐廳、雪茄吧、健身房等，滿足客戶休閑和商務(wù)需求，也提升整體形象健身房雪茄吧恒溫泳池會(huì)所餐廳高爾夫品牌專賣二期會(huì)所配套高爾夫主題會(huì)所二期高爾夫練習(xí)場(chǎng)P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8教育配套考慮引入金蘋果幼兒園或其他雙語(yǔ)幼兒園，進(jìn)一步完善教育配套三期教育配套P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：盡量減少對(duì)住宅區(qū)的噪音影響，且距居住區(qū)距離適中，并充分考慮對(duì)外經(jīng)營(yíng)性，因此需選擇外向交通便利位置園區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立設(shè)置，盡量形成樓間隔，騰出建筑間距空間；初步設(shè)置9個(gè)班級(jí)，業(yè)主有優(yōu)先就讀權(quán)利；根據(jù)規(guī)定，建筑面積約2500，用地面積約3

25、800三期社區(qū)鄰里中心P12P13P15P14P1P2P3P4P5P8選址原因：便利性，位于住宅集中區(qū)域；均好性，到各區(qū)域距離適中；區(qū)隔性，將多層住區(qū)與別墅住區(qū)分開(kāi)，減少干擾；主要功能1.生活超市：有豐富的有機(jī)蔬果、生鮮美味、進(jìn)口食品與精致生活用品，面積約5000；2.老幼活動(dòng)中心：設(shè)棋牌室、閱覽室、兒童天地、乒乓球室、練操房等，供業(yè)主專享，面積約1000;3.醫(yī)療服務(wù)中心：設(shè)立社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心，建立就醫(yī)轉(zhuǎn)送綠色道；預(yù)約家庭醫(yī)生入戶檢查，及預(yù)約門診時(shí)間，面積約1000。社區(qū)鄰里中心配備生活超市、老幼活動(dòng)中心、醫(yī)療服務(wù)中心，極大方便社區(qū)居民生活注：預(yù)計(jì)小區(qū)常住人口7000，根據(jù)人均占用面積，以及

26、鄰里中心定位，確定其面積約7000。三期度假酒店P(guān)12P13P15P14P1P2P3P4P5P8打造度假酒店，提升項(xiàng)目形象，完善配套，同時(shí)消化過(guò)多的住宅體量選址原因：該地塊與其它地塊分離，減少干擾；其最大建筑體量合宜做酒店；打造方式：低層建筑，風(fēng)格與項(xiàng)目整體諧調(diào)，除標(biāo)準(zhǔn)房間外，部分獨(dú)院別墅設(shè)計(jì)；建筑面積約10000酒店產(chǎn)品：客房包含常規(guī)的30-50的公寓客房與高品質(zhì)的獨(dú)院別墅客房銷售方式：在有資源和現(xiàn)金流不緊張情況下，可選擇自持；亦可做為產(chǎn)權(quán)式酒店，銷售產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)專業(yè)酒店集團(tuán)管理公寓式客房獨(dú)院別墅客房度假酒店產(chǎn)品規(guī)劃Q 5.項(xiàng)目如何鋪排，實(shí)現(xiàn)首期轟動(dòng)，及長(zhǎng)期可持續(xù)獲益？第二階段（2015.10-

27、2017.06）快速發(fā)展期擴(kuò)展增值特色，追求產(chǎn)品溢價(jià)全面發(fā)展期完善綜合功能，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)第三階段（2017.06-2019）時(shí)間 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)第一階段（2014.06-2015.12）引擎啟動(dòng)期導(dǎo)入核心功能，提升區(qū)域人氣區(qū)域發(fā)展階段第一階段引擎啟動(dòng)期站場(chǎng)核心區(qū)導(dǎo)入核心功能，提升區(qū)域人氣啟動(dòng)區(qū)選取原則具備道路可達(dá)性；地塊昭示性強(qiáng)；經(jīng)過(guò)整理后有具備良好的展示面，資源良好；導(dǎo)入核心的商業(yè)功能和旅游功能：初步形成項(xiàng)目門戶新形象：依托體育公園設(shè)置城市健身運(yùn)動(dòng)配套，植入保利花卉資源，打造成為遂寧新興城市級(jí)家庭休憩游玩目的地高性價(jià)比的產(chǎn)品體系、復(fù)合型的板塊開(kāi)發(fā)理念取得首期項(xiàng)目熱銷引擎啟動(dòng)期啟動(dòng)期物業(yè)鋪排P12P

28、14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2體育公園高爾夫練習(xí)場(chǎng)物業(yè)鋪排原則：綜合考慮地塊價(jià)值，保證首期產(chǎn)品多元化；P12：商業(yè)街+洋房，該地塊可達(dá)性、開(kāi)放性均強(qiáng)，且地形不規(guī)則，展示面較長(zhǎng)，打造風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)，通過(guò)風(fēng)情商業(yè)街提升區(qū)域人氣；P13： 6+1洋房，緊鄰P12，但又有一定區(qū)隔，景觀資源一般，建議規(guī)劃洋房;P14：獨(dú)棟+聯(lián)排；地塊較規(guī)整、面積大，景觀資源佳，且與商業(yè)區(qū)有一定區(qū)隔，可塑性強(qiáng)，打造別墅產(chǎn)品，以獨(dú)棟和聯(lián)排為主；豐富首期產(chǎn)品線，滿足不同需求；首期，規(guī)劃洋房、商業(yè)街、獨(dú)棟和聯(lián)排四種物業(yè)類型，以豐富的產(chǎn)品線，構(gòu)建產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；以風(fēng)情商業(yè)街、體育公園作為核心引擎，提升

29、區(qū)域人氣；首期配套：體育公園+風(fēng)情商業(yè)街；一期住宅產(chǎn)品建議地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價(jià)值體系定位P12264176+1洋房、商業(yè)街1.61200060-250商鋪/30267.290-100套三單衛(wèi)28%現(xiàn)金流100-120套三雙衛(wèi)49%現(xiàn)金流140-160頂躍套四雙衛(wèi)23%價(jià)值標(biāo)桿P13255906+1洋房1.333267100-120套三雙衛(wèi)79%現(xiàn)金流140-160套四雙衛(wèi)21%價(jià)值標(biāo)桿P1472404獨(dú)幢+聯(lián)排0.536202400-500五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）10%樓王250-350四房雙衛(wèi)（獨(dú)棟）30%價(jià)值標(biāo)桿180-250四房雙衛(wèi)（聯(lián)排）60%價(jià)值標(biāo)桿由于首批次

30、，項(xiàng)目高爾夫配套未啟動(dòng)，客戶基本聚焦遂寧客戶，產(chǎn)品將滿足本土需求，市場(chǎng)回顧：洋房市場(chǎng)：在售項(xiàng)目?jī)H1個(gè)，以100-110套三雙衛(wèi)為主力，參考大成都洋房產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，建議本案洋房產(chǎn)品以100-120的套三雙衛(wèi)為主，配少量頂躍產(chǎn)品；別墅市場(chǎng)：以走量較好的180-240聯(lián)排為主，遂寧獨(dú)棟產(chǎn)品走量緩慢，供應(yīng)很少，首期規(guī)劃5棟大獨(dú)棟，樹(shù)立市場(chǎng)價(jià)值；按照成都市場(chǎng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟總價(jià)低，受市場(chǎng)歡迎，可少量規(guī)劃；商鋪市場(chǎng)：將打造1.2萬(wàn)方風(fēng)情商業(yè)街，目前遂寧商鋪市場(chǎng)空置率較高，滯銷嚴(yán)重，本案商鋪面積規(guī)劃更多根據(jù)業(yè)態(tài)來(lái)確定，以休閑娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)為主，面積區(qū)間為60-250；洋房以100-120套三雙衛(wèi)為主，配置少

31、量140-160頂躍；別墅以180-250聯(lián)排為主，少量400-500大獨(dú)棟，樹(shù)立項(xiàng)目高品質(zhì)形象；引擎啟動(dòng)期快速發(fā)展期第二階段快速發(fā)展期打造高爾夫配套、會(huì)所配套，延展區(qū)域的休閑度假產(chǎn)品，使區(qū)域價(jià)值在原有基礎(chǔ)上得到提升；依靠高爾夫核心配套導(dǎo)入休閑度假客群，打造高爾夫景觀提升項(xiàng)目有效資源；圍繞高爾夫景觀資源、高爾夫相關(guān)配套開(kāi)始開(kāi)發(fā)中高端、高端住宅項(xiàng)目，最大化實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值；擴(kuò)展增值特色，追求產(chǎn)品溢價(jià)二期物業(yè)鋪排P12P14P15P8P5P4P3P1P13P2一期二期三期入口1入口2體育公園高爾夫練習(xí)場(chǎng)物業(yè)鋪排原則：在首期的基礎(chǔ)上，豐富休閑配套，增加休閑度假產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；P15：獨(dú)棟，占地小，地

32、形狹長(zhǎng)，景觀面長(zhǎng)，可規(guī)劃全獨(dú)棟產(chǎn)品；P5： 獨(dú)棟+精裝高爾夫mini別墅，地塊位置相對(duì)較深，面積較大、規(guī)整，建議豐富產(chǎn)品類型，降低風(fēng)險(xiǎn)，南側(cè)優(yōu)質(zhì)景觀規(guī)劃獨(dú)棟，配少量精裝高爾夫mini別墅，滿足部分投資及度假需求；P8：獨(dú)棟+聯(lián)排；臨高爾夫練習(xí)場(chǎng)，景觀資源佳，地塊不規(guī)整、兩個(gè)小地塊組成，建議西北側(cè)規(guī)劃獨(dú)棟，東南側(cè)規(guī)劃聯(lián)排；二期，地塊資源價(jià)值較好，以獨(dú)棟、聯(lián)排為主提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化，此外增加少量精裝高爾夫mini別墅，滿足部分投資度假需求；二期配套：高爾夫練習(xí)場(chǎng)+高爾夫會(huì)所；二期產(chǎn)品建議180-250聯(lián)排， 400-600大獨(dú)棟滿足本地需求，；250以內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅滿足客戶需求，140-160精裝別墅滿足投資及度假需求；地塊占地面積物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積套型比例價(jià)值體系定位P538998獨(dú)棟、聯(lián)排、精裝Mini別墅0.3513649.3180-250四房雙衛(wèi)（聯(lián)排）50%價(jià)值標(biāo)桿250-350五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）30%140-160三房雙衛(wèi)（Mini別墅）20%樓王P833960獨(dú)棟、聯(lián)排0.310188200-250四房/三衛(wèi)（聯(lián)排）70%價(jià)值標(biāo)桿300-400五房三衛(wèi)（獨(dú)棟）30%樓王P1526557獨(dú)棟0.25311.4300-400五房三衛(wèi)40%價(jià)值標(biāo)桿400-600五房三衛(wèi)60%樓王項(xiàng)目二期，啟動(dòng)高爾夫配