漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

1、XX川東置業(yè)發(fā)展有限公司漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告XX川東置業(yè)發(fā)展有限公司漢正商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告第第 頁(yè)電梯2部，載貨電梯2部，住宅電梯4部。項(xiàng)目建設(shè)期13個(gè)月，總 投資15,159萬(wàn)元。第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目所在地前身為漢川市盛達(dá)汽車客運(yùn)站，盛達(dá)客運(yùn)站已搬出好幾年了，而地處商業(yè)心臟地帶老車站場(chǎng)地，一直未能充分發(fā)揮應(yīng)有的 功能與商業(yè)地位，這與漢川經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活躍的地位極 不相襯，也極大地影響了老城區(qū)建設(shè)改造的步伐。市政府高屋建瓴， 將漢正商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)列為這屆政府要辦的十件大事之一；湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司立足產(chǎn)業(yè)促地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)，回饋家鄉(xiāng)的 理念得到漢川人民的認(rèn)同

2、，最終以高價(jià)格出標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償而一舉中 標(biāo)。建好漢正商業(yè)廣場(chǎng)，時(shí)不我待；運(yùn)營(yíng)好漢正商業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)漢川、 對(duì)湖北川東置業(yè)公司都具有里程碑的歷史意義。第四章市場(chǎng)及建設(shè)條件可行性分析第1節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性投資環(huán)境分析：漢川市地處漢江平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢，武漢“1+8”城市經(jīng)濟(jì)圈之列中等城市。全市人口120萬(wàn)人，市區(qū)現(xiàn)有人口 25萬(wàn)人。歷史機(jī)遇與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)分析：住宅建設(shè)和消費(fèi)，截止 2006年底，全市房 地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 16.67億元，交易面積171.66萬(wàn)，交易金額 18.28億元。全年房地產(chǎn)施工面積 221.29萬(wàn)竣工面積48.14萬(wàn) 銷售面積34.12萬(wàn)銷售金額13.74

3、億元，個(gè)人購(gòu)買商品房面積比 重為98.6%,個(gè)人購(gòu)買住宅比重為 89.68%。這表明，漢川市房地產(chǎn)大 市仍處于復(fù)蘇階段，值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè) 人購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)，居住人口 25萬(wàn)，人均居住面積為17 人。 根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái)20年內(nèi)漢川市人均住房面積要達(dá)到30- 35 ，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為漢川房地產(chǎn)商提供 了一個(gè)很大的發(fā)展空間。第2節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走向及發(fā)展態(tài)勢(shì)商品房需求主要指標(biāo) 漢正商業(yè)廣場(chǎng)主要面對(duì)漢川市區(qū)居民及武漢投資置業(yè)客戶。漢川市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：市區(qū)人口約25萬(wàn)，6萬(wàn)個(gè)家

4、庭。 人均GDP3.1萬(wàn)元，全省排5位（2006年）人均儲(chǔ)蓄 存款3.4萬(wàn)元，戶均月收入4750元人均居住面積17 商品房交 易率89%（ 2006年）市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨 勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。武漢地產(chǎn)的升溫，中 環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已逼近5000元/ m2, 1+8”城市圈興起，交通便捷，直接拉動(dòng) 周邊房市的需求。商品房需求祈求 根據(jù)抽樣調(diào)查（漢川市區(qū)，分層多級(jí)抽樣， 有效樣本500戶）結(jié)果表明，漢川市民購(gòu)買商品房的基本特 點(diǎn)是：一次性投資額度為16萬(wàn)元。低端需求戶（接受商 品房?jī)r(jià)格為1500 - 2000元/m者）收入2530元，需求房屋 面積均值為90 m。41

5、 %的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290元。 高端需求戶（2000 - 2800元/ m ）收入4500元, 需求房屋面積均值為142 m。22 %的人希望一次付款，月均 供樓支出1800元。有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好為優(yōu)先 選擇。商品房為漢川居民主要的消費(fèi)支出。房地產(chǎn)作為一項(xiàng) 重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投 資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn) 步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性 支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游 和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值 的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)

6、地理位置優(yōu) 越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別 中意，接受商品房的平均價(jià)格為1800元/m 從對(duì)消費(fèi)者購(gòu) 買力的分析來(lái)看，漢川居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，他們對(duì)房 屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，漢川市 民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1800元/m,其中中高收入 家庭則為2600元/ ms在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于 銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、 配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位 置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。主流消費(fèi)面積在100 m以上 消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、 戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋

7、面積較大，尤其是廳的面積要 足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔 次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。第3節(jié) 漢川市商品房需求分析商品房供給總量及特點(diǎn) 漢川房地產(chǎn)經(jīng)歷九四、九五年房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺， 從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng) 在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù) 目下降，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成 熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層 次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、

8、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量 管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，漢川市也出現(xiàn) 了些高質(zhì)素的住宅小區(qū)，如御城春景小高層，在市場(chǎng)細(xì)分上創(chuàng)出了不俗的 成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。漢川市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。漢川市的房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó) 家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政 策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措 施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，

9、具有較為廣闊的發(fā)展前景。漢 川市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之 處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。漢川市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：（1）在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消 費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中 的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。漢川市民人均收入近 年來(lái)一直呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房 需求增大增多。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、 信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在 戶

10、型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上 展開。（3）伴隨武漢1+8城市圈的發(fā)展和中央加快新農(nóng)村建設(shè)投入的加大，勢(shì)必帶來(lái)更多的外來(lái)資金和農(nóng)村人口涌入城市，進(jìn)一步刺激漢川房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。漢川作為大城市武漢市的近鄰，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并 由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者， 在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本地房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。（4）隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，高層住宅將會(huì)趨向人性化、智能化、功 能化多方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在

11、滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)高檔住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。第4節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件本項(xiàng)目地區(qū)位于城市中心黃金地段，現(xiàn)狀的建設(shè)狀況和 環(huán)境質(zhì)量與其區(qū)位和土地價(jià)值極不相稱，急需建設(shè)改造。本 區(qū)域外圍二面臨城市道路，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，用地內(nèi)高差不大， 比較平整，易于建設(shè)；從現(xiàn)狀建筑類型看，以住宅、商業(yè)為主的辦公 建筑，為形成文化商業(yè)廣場(chǎng)提供了條件,完全可以改造為展現(xiàn)漢川市歡 樂(lè)街商業(yè)中心新形象的城市商業(yè)文化中心。第5節(jié)環(huán)境評(píng)價(jià)該項(xiàng)目產(chǎn)生的污染主要為施工期的施工噪聲、揚(yáng)塵、渣土、廢 水等；入住期的生活污水、地下車庫(kù)的汽車尾氣、居民油煙、小區(qū)內(nèi) 各種設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生

12、的噪聲以及生活垃圾。施工期的污染隨著工程的結(jié)束而消失，其對(duì)外環(huán)境的影響不大。入住期產(chǎn)生的生活污水預(yù)處理后 經(jīng)城市污水管網(wǎng)進(jìn)入漢川市污水處理廠處理；商業(yè)及生活垃圾由本公司的物業(yè)公司集中后運(yùn)往漢川市生活垃圾集中地填埋等。從環(huán)境角度而言，該項(xiàng)目建設(shè)可行。第6節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制政策風(fēng)險(xiǎn) 漢正商業(yè)廣場(chǎng)為本屆漢川市政府承諾為市民要辦的十件 大事之一，享受市政府招商優(yōu)惠政策， 該項(xiàng)目與普通房地產(chǎn)開發(fā)不 同，不在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控之列，無(wú)政策風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 漢川經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)更是鳳毛麟角，且該項(xiàng)目的地理位置處于成熟的商業(yè)黃金區(qū)，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較小。資金風(fēng)險(xiǎn)湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司與銀行建立了良好

13、的合作關(guān)系，信用狀況一直良好，且首付比例執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一般高于大城市，成功的漢正服裝城開發(fā)和武漢地產(chǎn)項(xiàng)目為公司積累了相對(duì)充足的資 金，資金風(fēng)險(xiǎn)較小。管理風(fēng)險(xiǎn) 湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司建成立了一全套企業(yè)規(guī)范運(yùn) 作的管理制度，安全管理、項(xiàng)目管理、投資管理等方面拿制度管理 企業(yè)，完善了股東會(huì)、董事會(huì)議事制度，搭建好權(quán)力制約制衡的公司構(gòu)架，克服個(gè)人主觀隨意，降低了管理風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 公司完善了 130條施工技術(shù)安全措施，騁請(qǐng)武漢（國(guó)際） 袁培煌建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為公司建筑設(shè)計(jì)單位，將中企動(dòng)力股份有限 公司作為自己品牌網(wǎng)站營(yíng)銷的強(qiáng)力合作伙伴，與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臐h川環(huán)宇工程監(jiān)理公司合作，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大大降低。定

14、價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 漢正商業(yè)廣場(chǎng)處于漢川商業(yè)的鉑金地段，有財(cái)富聚寶盆 的美稱，稀有、獨(dú)特賦予其高溢價(jià)，物有所值，物超所值，值得珍 藏，降低了定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn) 公司決策采用智囊團(tuán)方式，由資深律師和總顧問(wèn)把關(guān)， 杜絕了經(jīng)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)。第五章營(yíng)銷方案漢正商業(yè)廣場(chǎng)本著創(chuàng)造價(jià)值，提升品位，互惠雙贏的原則，主要 引進(jìn)大型知名商家和品牌代理商入駐，項(xiàng)目銷售由專業(yè)銷售公司統(tǒng)一策劃、銷售。并與中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)行合作，為購(gòu)房用 戶提供銀行按揭，即商業(yè)店面首付為五成，十年期按揭方式；第一套 住宅樓首付為三成，十年按揭方式。湖北川東置業(yè)發(fā)展有限公司提供 毛坯房，根據(jù)客商不同功能要求，由客戶根據(jù)自己的需求設(shè)計(jì)圖統(tǒng)一

15、 裝修、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套，室內(nèi)裝修具體營(yíng) 銷方式如下：1、一層沿街面為商鋪門面，分隔為建筑面積2040 商鋪若干， 中間為通透敞開式買場(chǎng)，每個(gè)柜臺(tái)建筑平面在 20 以上，為分割出 售，每層建筑面積 5,677 m2。2、二至三層為整體通透敞開式賣場(chǎng)，設(shè)各種品牌柜區(qū)，為整體 或分割出售。每層建筑面積 5,677 m。2、四層為娛樂(lè)休閑、餐飲區(qū)，整體或分割出售，每層建筑面積5,677m。4、五至二十二層為高層住宅區(qū)，每層建筑面積2101 m,按單套出售。第六章項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)第1節(jié)項(xiàng)目總投資開發(fā)總投資（2008年至2010年）： 其中15,159萬(wàn)元:（一）開發(fā)成本13,258萬(wàn)

16、元1、土地費(fèi)用：6,074萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：125萬(wàn)元3、房屋開發(fā)費(fèi)：6,112萬(wàn)元4、公共配套設(shè)施費(fèi)：520萬(wàn)元5、不可預(yù)見費(fèi):183萬(wàn)兀6、項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)：222萬(wàn)元7、其它費(fèi)用：22萬(wàn)元（二）、開發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元1、銷售費(fèi)用：880萬(wàn)元2、管理費(fèi)用:199萬(wàn)元3、建設(shè)期利息：822萬(wàn)元第2節(jié)：資金籌措與投資1資金籌措該項(xiàng)目總投資1.5億元，公司自籌1億元。其中：公司自籌資金 5,800萬(wàn)元，預(yù)售再投入資金 4,200萬(wàn)元，向銀行借款5,000萬(wàn)元。2、項(xiàng)目投資計(jì)劃（1）2008年 16月，投資6,000萬(wàn)元，支付土地出讓金和項(xiàng)目前期工程費(fèi)。（2）2008年 612月，投資6,000萬(wàn)

17、元，支付建安工程費(fèi)和部份營(yíng)銷費(fèi)用。（3）2009年112月，投資2,000萬(wàn)元，用于公共設(shè)施配套。（4）2010年度，投資1,000萬(wàn)元,進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)清算。3、資金籌集及償還計(jì)劃2008年初向工商銀行借款5000萬(wàn)元，期限三年，利息按月支付，本 金采用分期還款方式，即:第一年度償還本金1000萬(wàn)元，第二年度償還本金3000萬(wàn)元，第三年度償還本金1000萬(wàn)元。資金調(diào)度見明細(xì)表 表1資金籌集、償還評(píng)估表序號(hào)項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 年合計(jì)1銷售收入5297132435297-238372銷售成本265266252652-119293銷售費(fèi)用196342342-8804經(jīng)營(yíng)稅

18、金及附加29272729213115管理費(fèi)用1215424-1996財(cái)務(wù)費(fèi)用411329828227總成本費(fèi)用367280773392-119298稅前利潤(rùn)162551661905-86969減：所得稅002174-217410凈利潤(rùn)16255166-269-652211開發(fā)成本104131948897-1325812結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本265266252652-1192913凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601514累計(jì)凈現(xiàn)金流量-572544476015-15凈現(xiàn)值-511281091116-411316累計(jì)凈現(xiàn)值-511229974113-17財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：92% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：411

19、3萬(wàn)元 財(cái)務(wù)投資回收期：2.02年總投資：15159萬(wàn)元 開發(fā)成本：13258萬(wàn)元 開發(fā)費(fèi)用：1901萬(wàn)元18銷（預(yù)）售收入5297132435297-2383719企業(yè)自籌資金580000-580020負(fù)債增加（減少）額5000-1000-3000-1000021其中:工行貸款5000-1000-3000-1000022年初負(fù)債累計(jì)額0500040001000023其中:工行貸款0500040001000024當(dāng)年可用還貸資金5075101721568-25資金結(jié)余507514247128151181526當(dāng)年償債保證比0155133.36工行貸款償還期：3年綜合償債保證比：3.36第七章項(xiàng)

20、目財(cái)務(wù)可行性分析第1節(jié)銷售計(jì)劃與銷售價(jià)格計(jì)劃完工面積65,020平方米，計(jì)劃銷售 54,468平方米，空置率 10%。其中：高層住宅銷售 34,031平方米，商鋪銷售20,437平方米；實(shí) 現(xiàn)銷售收入23,837萬(wàn)元。其中：住宅平均銷售單價(jià) 2,200元，實(shí)現(xiàn)銷 售收入7,487萬(wàn)元;商鋪平均銷售單價(jià) 8,000元,實(shí)現(xiàn)銷售收入16,350 萬(wàn)元。表2漢正商業(yè)廣場(chǎng)銷售計(jì)劃表銷售期銷售可供銷售項(xiàng)目比計(jì)劃銷售計(jì)劃均價(jià)計(jì)劃銷售金間類型面積（就）率（）面積（就）（元 / m2 ）額（萬(wàn)元）2008 年6-12 月商住預(yù)售22,70820%4,541.680003,6332008 年6-12 月住宅預(yù)售

21、37,81220%7,562.422001,664小計(jì)12,104.05,2972009 年1-12 月商住預(yù)售22,70850%11,354.080009,0832009 年1-12 月住宅預(yù)售37,81250%18,906.022004,159小計(jì)30,260.013,2432010 年商住銷售22,70820%4,541.680003,6331-12 月2010 年1-12 月住宅銷售37,81220%7,562.422001,664小計(jì)12,104.05,297合計(jì)60,52090%54,468.0437623,837第2節(jié)銷售收入預(yù)算（一）漢正商業(yè)廣場(chǎng)收入預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目面積（貳）單價(jià)

22、（元/ m2 ）金額（萬(wàn)元）1可實(shí)現(xiàn)銷售收入60,5204,37626,485.052一樓商鋪5,67716,0009,083.203二樓商鋪5,6776,0003,406.204三樓商鋪5,6775,5003,122.355四樓商鋪5,6774,5002,554.656商鋪小計(jì)22,7088,00018,166.407銷售90%20,43716,349.6085樓住宅2,1011,890397.0396樓住宅2,1011,930405.43107樓住宅2,1011,970413.83118樓住宅2,1012,010422.23129樓住宅2,1012,050430.641310樓住宅2,10

23、12,090439.041411樓住宅2,1012,130447.441512樓住宅2,1012,170455.851613樓住宅2,1012,210464.251714樓住宅2,1012,250472.651815樓住宅2,1012,290481.051916樓住宅2,1012,330489.462017樓住宅2,1012,370497.862118樓住宅2,1012,410506.262219樓住宅2,1012,450514.662320樓住宅2,1012,450514.662421樓住宅2,1012,450514.662522樓住宅2,1012,150451.6426住宅摟小計(jì)37,81

24、2.062,2008,318.6527銷售90%34,031.007,486.82注：(1) 一樓商鋪單價(jià)按16,000元/，二樓商鋪單價(jià)按6,000元 / m2,三樓商鋪單價(jià)按5,500元/ m2,四樓商鋪單價(jià)按4,500元/ m2；商鋪 均價(jià)8,000元/m，可實(shí)現(xiàn)銷售18,166萬(wàn)元，按90%計(jì)算,實(shí)現(xiàn)銷售16,350 萬(wàn)元。住宅樓單價(jià)1,890元/ m起步，樓層每增一層單價(jià)加40元/ ，住宅均價(jià)2,200元/ ，可實(shí)現(xiàn)銷售8,319萬(wàn)元，按 90%實(shí)現(xiàn)銷售7,487萬(wàn)元。（二）、項(xiàng)目銷售進(jìn)度 2008年6月起預(yù)售20% , 2009 年銷售50% ,2010年銷售20% （詳見表2）,

25、商品房空置率10%。第3節(jié)成本費(fèi)用估算漢正商業(yè)廣場(chǎng)總投資15,159萬(wàn)元，其中：工程開發(fā)成本 13,258萬(wàn)元（含土地增值稅）,開發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元。表4項(xiàng)目投資支出表項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 年合計(jì)（一）項(xiàng)目開發(fā)成本104131948897132581、土地費(fèi)用6028466074其中：土地出讓金4981465027土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)00拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)104710472、前期工程費(fèi)125000125其中：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)99099可行性研究費(fèi)33三通一平費(fèi)23233、房屋開發(fā)費(fèi)3967163351206112其中：建安工程費(fèi)3967163351206112附屬工程費(fèi)0室外工程

26、費(fèi)04、公共配套設(shè)施費(fèi)5215631205205、不可預(yù)見費(fèi)11949150183其中：基本預(yù)備費(fèi)（3%）119491501836、項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)108575702227、其他費(fèi)用147122其中：工程監(jiān)理費(fèi)87116招標(biāo)管理費(fèi)22保險(xiǎn)費(fèi)33其他11（二）項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用728725448019011、銷售費(fèi)用19634234208802、管理費(fèi)用121542401993、建設(shè)期利息4113298208224、其他費(fèi)用0項(xiàng)目總支出合計(jì)1114126731345-15,159第4節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表（表5、表6、表7、表8）表5漢正商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)損益及利潤(rùn)分配表借款人損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表單位

27、：萬(wàn)元年份2008 年2009 年2010 年合計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入529713243529723837減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本26526625265211929主營(yíng)稅金及附加2927272921311(1)營(yíng)業(yè)稅2656622651257(2)城市維護(hù)稅19451983(3)教育費(fèi)用附加820836主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)23535891235310597減：銷售費(fèi)用196342342880管理費(fèi)用1215424199財(cái)務(wù)費(fèi)用41132982822營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1625516619058696利潤(rùn)總額1625516619058696減：所得稅0021742174凈利潤(rùn)16255166-2696522力卩：年初未分配利潤(rùn)01

28、6256791-上年利潤(rùn)調(diào)整可供分配利潤(rùn)1625679165226522力卩：盈余公積補(bǔ)虧減：提取盈余公積提取公益金-27-27應(yīng)付利潤(rùn)-13-13年末未分配利潤(rùn)1625679165626562表6項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 年合計(jì)1（一）現(xiàn)金流入5297132435297-2383721 現(xiàn)金收入5297132435297-2383732.租金收入43其它5（二）現(xiàn)金流出1102230713729-1782261建設(shè)投資1073023441263-1433772銷售稅金及附加292727292-131183所得稅002174-217494其它

29、10（三）凈現(xiàn)金流量-5725101721568-601511（四）累計(jì)凈現(xiàn)金流量-57254447601512（五）凈現(xiàn)值（12%）-511281091116-411313（六）累計(jì)凈現(xiàn)值-511229974113表7資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)1一、資金來(lái)源16097132435297-3463721 現(xiàn)金收入5297132435297-2383732自有資金580000-580043借款500000-50005其中：工商銀行貸款500000-50006他行貸款-7其它負(fù)債-84.其它來(lái)源-9二、資金運(yùn)用1102230713729-17822101

30、 總成本費(fèi)用1073023441263-14337112 經(jīng)營(yíng)稅金及附加292727292-1311123 所得稅002174-2174134.公益金-145其它000-15三、償還借款及盈余資金5075101721568-16815表8項(xiàng)目借款償還預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2008200920102011合計(jì)1資金來(lái)源16097132435297-346372盈余資金5075101721568-168153年初還貨資金結(jié)余0507514247-193224用于還貸資金來(lái)源5075152471581512815168155年初項(xiàng)目借款余額050004000100006其中：工行貸款0500040

31、00100007本年增加額500000050008其中；工行貸款500000050009本年還本額0100030001000500010其中：工行還貸0100030001000500011年末項(xiàng)目借款余額5000400010000012其中：工行貸款5000400010000013當(dāng)年償債保證比-155133.3614年末還貸資金結(jié)余5075142471281511815-二、財(cái)務(wù)分析從財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)表（表 5表8）來(lái)分析，漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)期為13個(gè)月，完工面積65,020平方米，計(jì)劃銷售54,468 m2，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入23,837萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 11,929萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅 金及

32、附加1,311萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)1,901萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)所得稅2,174萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)6,522萬(wàn)元。投資適中。項(xiàng)目總投資 15,159萬(wàn)元，開發(fā)成本13,258萬(wàn)元，開 發(fā)費(fèi)用1,901萬(wàn)元?；厥掌诙獭Ｘ?cái)務(wù)投資回收期為2.02年，含建設(shè)期也僅為3年。資金使用期限匹配合理。項(xiàng)目總資金來(lái)源34,637萬(wàn)元，總資金運(yùn)用17,822萬(wàn)元，盈余資金16,815萬(wàn)元。現(xiàn)金流充足。項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流入 6,015萬(wàn)元，現(xiàn)金流出4,113萬(wàn)元, 凈現(xiàn)金流量8,456萬(wàn)元，累計(jì)折合凈現(xiàn)值7,013萬(wàn)元（按12%貼現(xiàn)率）。收益率較高。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 92%，投資收益率43%，銷售凈利 率 27.4%。綜合償債保證比高。綜合償債保證比為3.36，向銀行借款有利。綜上所述，漢正商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目資金運(yùn)投資適中，投資回收期短， 可克服經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險(xiǎn)；資金使用期限匹配合理，有利企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)； 現(xiàn)金流充足，收益率較高，償債能力強(qiáng)，可保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，且 項(xiàng)目綜合償債保證比高，貸款償還有保障。從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，該方案可 行。第八章可行性研究結(jié)論與建議第1節(jié)可行性研究結(jié)論總體供給狀況 漢川市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入 良性化競(jìng)爭(zhēng)狀況，各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、 建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了