天地美墅項(xiàng)目市場(chǎng)分析和解決方案

1、天 地 美 墅項(xiàng)目市場(chǎng)分析及處理方案中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)9月房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第1頁(yè)匯 報(bào) 綱 要 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)剖析叁 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案提議伍 項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問(wèn)題3貳 項(xiàng)目市場(chǎng)處理方案探討3肆 市場(chǎng)背景概述壹房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第2頁(yè) 未來(lái)別墅產(chǎn)品稀缺性，別墅類用地停頓供給 高檔別墅物業(yè)泛區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)顯著 別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)分于普通住宅產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)展現(xiàn)泛區(qū)域性特征。壹 市場(chǎng)背景第3頁(yè) 近郊、近遠(yuǎn)郊別墅兼顧城市功效 京東區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，聯(lián)排產(chǎn)品供給量大，需求旺盛，后續(xù)供給不足 伴隨市政建設(shè)快速發(fā)展，近郊及近遠(yuǎn)郊區(qū)與市區(qū)交通往來(lái)日趨便捷，其別墅產(chǎn)品亦具備城市別墅功效。 京東別墅帶別墅產(chǎn)品線較

2、為豐富，以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，在售聯(lián)排別墅項(xiàng)目已不多。房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第4頁(yè) TOWNHOUSE產(chǎn)品戶型面積集中在180-280平米之間， 單價(jià)在5000-10000元/平米，是介于普通住宅與高 端物業(yè)之間過(guò)渡性產(chǎn)品，屬經(jīng)濟(jì)型別墅范圍第5頁(yè)產(chǎn)品形態(tài)與產(chǎn)品定位之間錯(cuò)位， 帶來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)操作層面根本難點(diǎn) 項(xiàng)目面積及總價(jià)界定在大面積、總價(jià)300萬(wàn)以上區(qū)間， 這一定位與小獨(dú)棟、甚至北部別墅產(chǎn)品直接組成競(jìng)爭(zhēng)， 超越了本身聯(lián)排產(chǎn)品因?yàn)樾螒B(tài)上帶來(lái)慣常競(jìng)爭(zhēng)范圍 同時(shí)，項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品特點(diǎn)，內(nèi)部空間、景觀營(yíng)造都較含有高檔 別墅產(chǎn)品特征，這在另外層面上也決定了我們市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是 不但僅局限于連排產(chǎn)品概念貳 項(xiàng)目面臨市場(chǎng)問(wèn)題

3、問(wèn)題診療一：第6頁(yè)產(chǎn)品類型層次目標(biāo)客群我們產(chǎn)品是要與部分獨(dú)棟或是高檔別墅項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)，而不單單是局限在連排產(chǎn)品我們客戶與獨(dú)棟別墅產(chǎn)品形成重合和截流30-50萬(wàn)普通住宅50-80萬(wàn)花園洋房80-120萬(wàn)公寓、疊拼120-240萬(wàn)聯(lián)排300萬(wàn)以上獨(dú)棟、雙拼基礎(chǔ)需求層中端需求層高端層第7頁(yè) 商業(yè)產(chǎn)品體量、形態(tài)與住宅產(chǎn)品間存在矛盾關(guān)系 北京市人均商業(yè)面積為0.9平米，按人均1平米計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)需 要9萬(wàn)人來(lái)支撐。 產(chǎn)品形態(tài)為聯(lián)排別墅，但總價(jià)過(guò)高，每套產(chǎn)品總價(jià)與小獨(dú)棟、東部高檔公寓價(jià)格相當(dāng)。 商業(yè)面積達(dá)9萬(wàn)平米，占項(xiàng)目總建筑面積33%，商業(yè)部分所占百分比過(guò)高。后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在極大風(fēng)險(xiǎn)。第8頁(yè)

4、街區(qū)、小區(qū)關(guān)系混同，項(xiàng)目境地尷尬。 二條十字形商業(yè)街將整個(gè)項(xiàng)目打壞，項(xiàng)目地塊被劃分成四個(gè)居住區(qū)，別墅居住小區(qū)整體性被打破，小區(qū)形象被破壞。 商業(yè)街同時(shí)是作為市政道路，市政道路分割下區(qū)塊作為街區(qū)存在，但項(xiàng)目標(biāo)規(guī)模和體量又無(wú)法支持街區(qū)概念。 商業(yè)街區(qū)與小區(qū)關(guān)系沒有處理好 項(xiàng)目即不是純粹小區(qū)，又沒有組成街區(qū)，對(duì)項(xiàng)目形象、規(guī)劃及定位影響較大。第9頁(yè)問(wèn)題診療二：長(zhǎng)久緘默，難免給與市場(chǎng)滯銷和負(fù)面印象 開盤，很快進(jìn)入封盤狀態(tài)，整體銷售陷入停頓 封盤三年，項(xiàng)目在市場(chǎng)失去聲音和地位 業(yè)內(nèi)產(chǎn)生對(duì)本項(xiàng)目滯銷和相關(guān)負(fù)面認(rèn)知 打破僵局，重塑市場(chǎng)形象，重塑業(yè)界信心，在一定層面甚至是超越處理產(chǎn)品本身問(wèn)題關(guān)鍵。第10頁(yè)項(xiàng)目市

5、場(chǎng)操作和推廣缺乏整合性、系統(tǒng)性 整體市場(chǎng)操作整合資源力度不夠，推廣缺乏系統(tǒng)性 獨(dú)特形象價(jià)值未有形成，形象樹立不清楚、不明確 市場(chǎng)聲音微弱，市場(chǎng)美譽(yù)度不足 推廣伎倆與項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值量不匹配問(wèn)題診療三：房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第11頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷組織亟待加強(qiáng) 銷售系統(tǒng)不完善，銷售執(zhí)行力弱，銷售管理水平有待提升 銷售案場(chǎng)管理與組織提升 項(xiàng)目視覺系統(tǒng)整合與利用 商業(yè)街冷淡，缺乏商業(yè)氣氛問(wèn)題診療四：協(xié)調(diào)、有序、富有戰(zhàn)斗力和執(zhí)行力現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷體系在一定程度上起到“臨門一腳”關(guān)鍵作用。第12頁(yè) 市場(chǎng)管理急待危機(jī)公關(guān) 客戶關(guān)系有待重造 市場(chǎng)形象、項(xiàng)目聲譽(yù)較為負(fù)面，對(duì)項(xiàng)目解套不利 目標(biāo)客戶群需清楚對(duì)位，客戶關(guān)系再造、重塑，

6、問(wèn)題診療五： 長(zhǎng)久封存狀態(tài)帶來(lái)是更高資金成本，項(xiàng)目運(yùn)行壓力越來(lái)越大第13頁(yè)整體京東別墅帶發(fā)展還未成熟， 缺乏明星樓盤，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱京東別墅帶經(jīng)濟(jì)型別墅聯(lián)排、疊拼總價(jià)：90-280萬(wàn)/套面積：170-300平米為主代表項(xiàng)目：世爵源墅、中海安德魯斯、水郡長(zhǎng)安、京城雅居、珠江國(guó)際城、尚東庭高檔別墅獨(dú)棟、雙拼總價(jià)：300-1000萬(wàn)/套面積：400-600平米為主代表項(xiàng)目：東山墅、康城三期、東方夏威夷問(wèn)題診療六第14頁(yè)東山墅：第二季度僅售出1套；運(yùn)河岸上院子：第二季度僅售出1套；京城雅居：上六個(gè)月銷售39套，平均每個(gè)月6-7套；世爵源墅：上六個(gè)月銷售43套，平均每個(gè)月7套；中海安德魯斯：上六個(gè)月銷售1

7、21套，平均每個(gè)月20套；珠江國(guó)際城：上六個(gè)月銷售48套，平均每個(gè)月8套；水郡長(zhǎng)安：上六個(gè)月銷售78套，平均每個(gè)月13套；尚東庭：上六個(gè)月銷售61套，平均每個(gè)月10套各項(xiàng)目銷售情況：消化速度緩慢京東別墅帶為帶狀分布，整體板塊發(fā)展特點(diǎn)，表現(xiàn)出依然缺乏成熟別墅氣氛，市場(chǎng)影響有限。相比傳統(tǒng)別墅區(qū)，區(qū)域中項(xiàng)目更含有競(jìng)爭(zhēng)難度房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第15頁(yè)叁 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)剖析市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？機(jī)會(huì)一：政策環(huán)境 5月19日，國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)六條”，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 5月31日，國(guó)土資源部緊急叫停別墅用地供給。要求從6月1日起，一 律停頓別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全方面清理

8、5月31日，九部委下發(fā)“國(guó)六條”（細(xì)則）界定70%小戶型百分比、征收 二手營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)至5年以及個(gè)人住房按揭貸款首付款百分比不得低于30% 6月19日，北京市工商局公布民宅禁商令 7月20日，北京市建委下發(fā)關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)置商品房簽約有 關(guān)問(wèn)題緊急通知，要求對(duì)港澳臺(tái)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購(gòu)置 自住商品房數(shù)量暫定只能購(gòu)置一套住宅。 第16頁(yè) 新一輪房地產(chǎn)新政規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一系列政策出臺(tái)將造成未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶型產(chǎn)品降低、別墅類產(chǎn)品稀缺。 高端別墅類物業(yè)產(chǎn)品稀缺，凸顯產(chǎn) 品未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與價(jià)值！房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第17頁(yè)機(jī)會(huì)二：市場(chǎng)機(jī)會(huì) CBD概念支持北

9、京主要國(guó)際金融功效區(qū)和發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)聚集地CBD產(chǎn)業(yè)定位：發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)管理、集散、服務(wù)與交往功效立足于首都，服務(wù)于全國(guó)，輻射亞太地域乃至全世界吸引跨國(guó)企業(yè)總部和地域總部為重點(diǎn)發(fā)展當(dāng)代服務(wù)業(yè)培育國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)第18頁(yè)國(guó)際化商務(wù)氣氛 輻射70%以上涉外資源、60%以上外資機(jī)構(gòu)、 50%以上星級(jí)酒店、65%以上國(guó)內(nèi)/國(guó)際百?gòu)?qiáng)企業(yè)國(guó)內(nèi)外名企聚集 摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、豐田、埃 克森美孚、殼牌、3M 、Boeing、大眾、馬自達(dá)、雷 諾、戴爾、英特爾、東芝、愛立信、Novell、IBM、中 石油、中石化、中國(guó)電信等外交中心 美國(guó)、英國(guó)等159個(gè)駐華使館，60%以上境外駐京代表 處，8

10、0%駐京海外新聞機(jī)構(gòu)第19頁(yè) 未來(lái)一二年CBD區(qū)域大量高檔商務(wù)寫字樓集中入市，投入使用項(xiàng)目名稱地理位置租金（每平米每個(gè)月）售價(jià)（每平米）總建面（平米）入住日期雙子座大廈建國(guó)門外大街永安里39美元150000北京國(guó)際中心3號(hào)樓東三環(huán)京廣橋東北角28.00 美元0元405月航華科貿(mào)中心建國(guó)門外東環(huán)南路2號(hào)26.00 美元3CBD國(guó)際大廈建外大街永安里甲3號(hào)2528元0元737308月華遠(yuǎn)長(zhǎng)安街寫字樓永安西里60000內(nèi)開工.高品質(zhì),地標(biāo)性企業(yè)總部CC東座朝陽(yáng)門外小莊6號(hào)16000元184700底北京國(guó)際中心東三環(huán)京廣橋東北角35000元44000底金地中心建國(guó)路91號(hào)3000美金151351遠(yuǎn)洋國(guó)

11、際中心東四環(huán)與朝陽(yáng)路交匯處慈云寺橋東南角11000元23000011月中國(guó)紅街工人體育場(chǎng)北路與東路交匯處18500元70061底萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)中心正東500米東長(zhǎng)安街北側(cè)15美元25000元480000華貿(mào)中心西大望路6號(hào)3.2元300000銀泰中心建外大街2號(hào)7元40000元350000總供給量2545842第20頁(yè) 國(guó)際資本、港、澳、臺(tái)等海外資本涌入今年外資投資房地產(chǎn)增加快，境外居民和機(jī)構(gòu)直接購(gòu)置在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)顯著集中。自1991年起，中國(guó)已連續(xù)成為吸收外資最多發(fā)展中國(guó)家 上六個(gè)月，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增加25.4%，實(shí)際使用外資增加27.9%，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)置商品房一季度結(jié)匯同

12、比增加2倍以上。第21頁(yè) 外籍人士在京購(gòu)房置業(yè)需求 北京、上海、廣州等城市是境外買家相對(duì)較多城市，尤其是港澳臺(tái)地域居民和華僑在京購(gòu)置數(shù)量較多。銷售套數(shù)銷售均價(jià)（元/平米）購(gòu)置房產(chǎn)面積住宅5241293718.4萬(wàn)平米公寓16527254別墅5411901上六個(gè)月，港澳臺(tái)居民在京購(gòu)房情況 在京購(gòu)房港澳臺(tái)人士購(gòu)置面積到達(dá)70萬(wàn)平米，占當(dāng)年北京銷售總量2.88%，購(gòu)置金額為89.89億元,所占百分比為5.14%。第22頁(yè)CCTV、BTV東遷，為東部區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)大量傳媒、演藝界消費(fèi)群體區(qū)域傳媒中心：鳳凰衛(wèi)視、人民日?qǐng)?bào)、新華網(wǎng)、千龍網(wǎng)、北青傳媒、農(nóng)民日?qǐng)?bào)、北京廣播電臺(tái)等僅中央電視臺(tái)一家進(jìn)駐CBD，能夠帶

13、來(lái)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化企業(yè)能夠到達(dá)近4000家，而由此引發(fā)上下游企業(yè)更是多達(dá)上萬(wàn)家 房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第23頁(yè) 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)商機(jī)主要包括八個(gè)領(lǐng)域：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路交通設(shè)施、環(huán)境保護(hù)與資源綜合利用、當(dāng)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)市場(chǎng)領(lǐng)域、社會(huì)公共服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)，國(guó)家總投資金額達(dá)1350億元。 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)引發(fā)市場(chǎng)機(jī)會(huì)奧運(yùn)會(huì)舉行將引發(fā)大量海外企業(yè)企業(yè)投資中國(guó)，登陸北京。同時(shí)為北京城市發(fā)展、居民消費(fèi)觀念、房地產(chǎn)市場(chǎng)、科技、文化、旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第24頁(yè) 城市規(guī)劃、城市拓展機(jī)會(huì) 通州作為北京重點(diǎn)發(fā)展新城之一，是北京未來(lái)發(fā)展新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。新城規(guī)劃

14、人口規(guī)模為70萬(wàn)90萬(wàn)人。主要引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展等功效。聯(lián)絡(luò)天津、河北等省市主要地域。也是承接中心城人口、職能疏解和新產(chǎn)業(yè)集聚主要地域。 在南苑或通州潮白河與北運(yùn)河沿線地域?yàn)檎块T預(yù)留行政辦公用地。通州在空間上主要向東、向南發(fā)展通州城市定位：未來(lái)通州將突出“五大功效”1、首都新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、當(dāng)代制造業(yè)主要發(fā)展區(qū)。2、吸納高素質(zhì)人口和承載首都部分功效生態(tài)宜居區(qū)。3、運(yùn)河文化承載地和文化旅游休閑中心。4、路網(wǎng)密集、交通順暢、輻射環(huán)渤海地域主要北方陸路港。5、首都主要物流集散地和當(dāng)代商貿(mào)中心。第25頁(yè) 區(qū)域別墅市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)小從產(chǎn)品類型看 東部區(qū)域聯(lián)排別墅類產(chǎn)品供給量降低。水郡長(zhǎng)

15、安、世爵源墅、尚東庭、京城雅居等項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品銷售完成或放量已近尾聲。區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品稀缺性顯現(xiàn)。 從銷售總價(jià)看 區(qū)域內(nèi)別墅類物業(yè)獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品總價(jià)高于本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)；高檔公寓、普通住宅產(chǎn)品總價(jià)與本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)相近產(chǎn)品介于經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅與高檔獨(dú)棟別墅產(chǎn)品之間，存在一定差異性。第26頁(yè)機(jī)會(huì)三：城市別墅機(jī)會(huì)城市別墅市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，消化遲緩東山墅：850萬(wàn)/套中海：320-550萬(wàn)/套運(yùn)河岸上院子： 300-600萬(wàn)/套京城雅居： 220-300萬(wàn)/套高檔城市公寓表現(xiàn)活躍，交易量大星河灣：433萬(wàn)/套，平均每個(gè)月50套；天鵝灣：145萬(wàn)/套，平均每個(gè)月93套；逸翠園：218萬(wàn)/套，平均每個(gè)月30套別墅相對(duì)于

16、高檔公寓：有天有地低密度、低容積率更優(yōu)美自然環(huán)境鬧中取靜舒適度高、自在性城市別墅共享城市資源相比高檔公寓產(chǎn)品熱銷，城市別墅含有更高品質(zhì)和舒適性，在產(chǎn)品形態(tài)上更含有優(yōu)越性，理應(yīng)擁有更遼闊市場(chǎng)空間和更加好市場(chǎng)表現(xiàn)！第27頁(yè)機(jī)會(huì)四：產(chǎn)品機(jī)會(huì)區(qū)域多為經(jīng)濟(jì)性別墅、高檔別墅產(chǎn)品，缺乏中間類型小獨(dú)棟產(chǎn)品區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品稀缺。聯(lián)排產(chǎn)品為區(qū)域別墅市場(chǎng)主流規(guī)劃、園林景觀、內(nèi)部空間很多方面含有獨(dú)特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總價(jià)填補(bǔ)區(qū)域小獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)空白形態(tài)主流形態(tài)，接收度更廣產(chǎn)品空間相較于其它項(xiàng)目含有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第28頁(yè) ？怎樣直面項(xiàng)目存在問(wèn)題抓住并利用各項(xiàng)有利機(jī)會(huì)，找到重新入市突破點(diǎn)，是項(xiàng)目要處理主要課題房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第29頁(yè)

17、關(guān)鍵詞：借勢(shì)而為、順勢(shì)而上東部區(qū)域高檔住宅物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，銷售情況良好。高檔公寓、普通住宅類項(xiàng)目產(chǎn)品單價(jià)相當(dāng)，總價(jià)范圍相近。東部區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)消化速度較快，在售聯(lián)排項(xiàng)目不多。城市別墅，兼顧城市功效，城市配套資源豐富。借勢(shì)、用勢(shì)業(yè)內(nèi)帶動(dòng)業(yè)外 高檔住宅產(chǎn)品經(jīng)過(guò)業(yè)內(nèi)炒作樹立高端形象，由業(yè)內(nèi)帶動(dòng)業(yè)外肆 項(xiàng)目市場(chǎng)處理方案探討總體思緒：第30頁(yè)關(guān)鍵詞：高舉高打、強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷采取強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷、強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣策略。立足大市場(chǎng)，采取大營(yíng)銷、大渠道、大組織，樹立項(xiàng)目標(biāo)大形象。經(jīng)過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣，重新包裝，建立市場(chǎng)信心！明線、暗線市場(chǎng)公關(guān) 選擇項(xiàng)目形象代言人、業(yè)內(nèi)活動(dòng)、論壇等作為項(xiàng)目營(yíng)銷攻勢(shì)明線；經(jīng)過(guò)項(xiàng)目整體營(yíng)銷階

18、段劃分，不一樣階段突出并采取與之相配合營(yíng)銷主題，圍繞其樹立項(xiàng)目鮮明市場(chǎng)形象作為項(xiàng)目市場(chǎng)公關(guān)暗線。第31頁(yè)關(guān)鍵詞：重新上路、重新塑造以全新形象推廣，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)重新塑造，包含產(chǎn)品塑造、形象塑造、客戶群塑造，打造項(xiàng)目全新形象。新聞運(yùn)作、人脈營(yíng)銷 大力炒作，大力度宣傳推廣攻勢(shì)，提升項(xiàng)目附加值。 大力挖掘客戶資源、社會(huì)公共關(guān)系，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。第32頁(yè)項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位是別墅而非聯(lián)排TOWNHOUSE小區(qū)是城市別墅比遠(yuǎn)郊別墅更具優(yōu)越區(qū)位條件和強(qiáng)大功效性是含有突出歐陸格調(diào)和濃郁海派風(fēng)情、滿足高尚居住、品味居住洋溢古典與歐陸情懷當(dāng)代花園別墅小區(qū)第33頁(yè)歐陸風(fēng)情濃郁當(dāng)代花園別墅小區(qū)隱藏于城市車水馬龍，庭院深深

19、，歷經(jīng)風(fēng)雨，依然經(jīng)典不改演歷主人非凡眼界與經(jīng)歷，彰顯家族顯赫過(guò)往城市繁榮 鬧中取靜 經(jīng)典建筑 庭院深深 非凡品味 風(fēng)情演繹 第34頁(yè)淡化聯(lián)排，樹立產(chǎn)品高檔住宅形象地段北京東部地域，通州新城，極具發(fā)展?jié)摿?，位于通州區(qū)南部，京通快速路、京沈高速可方便抵達(dá)，從北苑到項(xiàng)目?jī)H10分鐘車程。建筑30萬(wàn)平米當(dāng)代歐式建筑，采光地下室、陽(yáng)光客廳+陽(yáng)光主臥，雙車位，功效空間布局。配套9萬(wàn)平米商業(yè)街，小區(qū)會(huì)所，營(yíng)造城市輕松生活氣氛。物業(yè)管理服務(wù)著名物業(yè)企業(yè)擔(dān)任顧問(wèn)園林景觀坡地高差，景觀綠地，下沉式車道。項(xiàng)目較高產(chǎn)品品質(zhì)和較高總價(jià)決定了產(chǎn)品不是普通經(jīng)濟(jì)型別墅，其與小獨(dú)棟、高檔公寓總價(jià)相當(dāng)產(chǎn)品價(jià)位決定其產(chǎn)品檔次屬高檔住

20、宅，而非豪宅。房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第35頁(yè)300-350平米，300-500萬(wàn)，超出聯(lián)排總價(jià)范圍京城高檔聯(lián)排別墅產(chǎn)品內(nèi)秀，含有獨(dú)棟別墅、豪宅氣質(zhì)園林景觀、坡地高差、戶型結(jié)構(gòu)、下沉式車道、雙車位大戶型、高總價(jià)頂級(jí)HOUSE精裝修豪華高產(chǎn)品形象全景現(xiàn)房住宅、商業(yè)街、園林景觀第36頁(yè)產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造：重點(diǎn)處理好幾個(gè)關(guān)系 商業(yè)街區(qū)與住宅小區(qū)關(guān)系 高檔別墅定位與產(chǎn)品外部形象關(guān)系高檔別墅生活環(huán)境追求與較濃商業(yè)氣氛關(guān)系第37頁(yè)大盤造勢(shì)依靠大盤影響力和市場(chǎng)震撼力，營(yíng)造大盤氣勢(shì)，積蓄勢(shì)能。文化依靠當(dāng)代城市生活渲染，提升產(chǎn)品形象，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，迎合客群特征高端氣勢(shì)突出高檔住宅高端氣勢(shì)，樹立產(chǎn)品高端形象 項(xiàng) 目 形 象 提 升 思 路房策網(wǎng) 房地產(chǎn)策劃大全第38頁(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)推廣伎倆穩(wěn)重、大氣項(xiàng)目附加價(jià)值提升改進(jìn)視覺系統(tǒng)報(bào)紙廣告戶外廣告樓書模型戶型圖等銷售工具電子樓書（DVD）客戶通訊改進(jìn)營(yíng)銷環(huán)境系統(tǒng)售樓處商業(yè)街形象包裝住宅區(qū)封閉，提升私密性物業(yè)管理與服務(wù)小區(qū)包裝，出入口、鐘樓高素質(zhì)銷售人員外立面清洗改進(jìn)客戶系統(tǒng)中廣信客戶會(huì)、客戶看房團(tuán)設(shè)置項(xiàng)目網(wǎng)站成立專門部門管理定時(shí)舉行活動(dòng)客戶資源整合 形 象 提 升大形象、大渠道第39頁(yè)市場(chǎng)比較法定