“穩(wěn)地產(chǎn)”的困境與破局

1、222年以來一系寬信用政策不斷加碼“穩(wěn)增長的勝負(fù)手于基建和產(chǎn)。而市場(chǎng)對(duì)基建發(fā)力方向已有一致預(yù)期，但是地產(chǎn)對(duì)“穩(wěn)增長”的拖累幅度仍是定數(shù)。本輪“穩(wěn)地產(chǎn)”的難點(diǎn)是什么？與過去地產(chǎn)周期有何不同？短期內(nèi)是否有改善可能？我試在報(bào)告深探。一、銷售的痛點(diǎn)：調(diào)控傳導(dǎo)鏈條較以往更長2021年 9月至今地產(chǎn)放松已經(jīng)“三階的加碼但效果不及我們?cè)诘禺a(chǎn)放松還有多少可以期待？近來地恢復(fù)得如何？梳理過本輪地產(chǎn)調(diào)放松201 年9 月至202 年6 ）三階政策（）221 年 9 月021 年12月：策面始地產(chǎn)穩(wěn)號(hào)強(qiáng)滿房企居合融需求（201年 2月202年 4月要圍“城策方政城動(dòng)（為三線城市總工動(dòng)不（2022年 5月以來多重城

2、推需端放松措，總量面寬加（套房利下下、PR 報(bào)兩調(diào)提一城策”運(yùn)用貸政力步史的全放階靠。圖表 1當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控松已由“因城施策階向“全面放松”階延伸資料來源：i，但從調(diào)控效果來看，放松政策持續(xù)發(fā)力仍未能完全對(duì)沖需求下行的壓力：7 月房產(chǎn)銷面同增降至28.3比月速約10 個(gè)分，6 個(gè)城市中網(wǎng)簽對(duì)售增貢，7 月銷表再回到際疲本上；從8 月高數(shù)據(jù)看30城產(chǎn)售持于7 ，向求勢(shì)仍修。圖表 2222年 7月，售面積同比降幅依較深圖表 38月 0城商品房銷售表現(xiàn)基本持平 7月資料來源：i，資料來源：i，目前需求端的政策調(diào)控見效偏慢，而居民購房意愿不足是核心所在，其背后或存以下幾個(gè)方面的原：（一原因一：房企爆雷發(fā)

3、付風(fēng)險(xiǎn)，居民信心足7 月下旬“斷供事件”發(fā)酵，進(jìn)一步?jīng)_擊居民購房預(yù)期。因企流動(dòng)性，部分已售樓盤項(xiàng)目長期停工、交付逾期，引發(fā)購房者申請(qǐng)強(qiáng)制停貸。據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，6月至7 中，布貸告書樓數(shù)累上至20 個(gè)右主分布河南省、南、北等涉及約79個(gè)影圍較。圖表 4據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截至 7月中旬停貸事件及城市約為 79個(gè)爛尾項(xiàng)目中二線城市圖表 5停貸項(xiàng)目涉及 o10省份情況資料來源：研究智庫中心資料來源：研究院智庫中心7 月8 政局會(huì)保交”為務(wù)標(biāo)8 中、方策推進(jìn)，預(yù)計(jì)“保交樓或有一成效。不過目前紓困以已售未交付的項(xiàng)目為對(duì)象，能否全面覆蓋各地停工項(xiàng)目、底度如何都未可知，目際復(fù)工情況需要觀察。就中長期而言，房建項(xiàng)目的資

4、金問題或依然要靠房企流動(dòng)性改善。若法本質(zhì)疏解房企流動(dòng)性壓力，則當(dāng)前新開工、在建未售項(xiàng)目后續(xù)停工問題仍可能發(fā)生，地產(chǎn)業(yè)信修時(shí)或長導(dǎo)致房付心然。值得關(guān)注的是022年來單月凈停工整低于往年同期水停凈增量似有放緩。一現(xiàn)可的原因有三：本月施工環(huán)比增量較往年同期更高、本月新開同比下降、上竣工同上升，符合目前情況的僅有第二項(xiàng)，即目前凈停工增速的收斂主要源于前期開工的收縮，而非實(shí)際復(fù)工（施工）情況的改善?？紤]這點(diǎn)，未來測(cè)房企“保交樓”實(shí)際進(jìn)展，可能更多需要關(guān)注當(dāng)期竣工的表現(xiàn)，而不僅是關(guān)注凈停的規(guī)變。注凈工（月工面積上竣面積- 本月工積本月開面）=月開面積上月工面積本施面環(huán)增量圖表 6222年單月凈工面積明顯低

5、于同期圖表 7221年起，年凈停工面積轉(zhuǎn)為下，更多由新開工下降帶動(dòng)資料來源：i，注：當(dāng)月凈停工面積（上月施工面積上月竣工面積）（本月工面積本月新開工面積）資料來源：i，注：當(dāng)年凈停工面積（上施工面積上月竣工面積（月工面積本月新開工面積）（二原因二：疫情沖擊入期，加杠桿能力受損從居民資產(chǎn)負(fù)債表的角度看，疫情反復(fù)令收入預(yù)期波動(dòng)下行，負(fù)債能力受損。年至今，住戶部門中長期貸款增速持續(xù)疲弱，7 月新增規(guī)模再度下滑，居民負(fù)債擴(kuò)張動(dòng)顯著弱從入來202 二度鎮(zhèn)人均支收當(dāng)增下至2%左半收增樞3于20201 年6左的疫情背景下的收入低增成為限制負(fù)能的一項(xiàng)因素。圖表 8222年以來，戶中長期貸款新增模著低于同期（億

6、元）圖表 9222年上半年均可支配收入增速下階資料來源：i，資料來源：i，注：00-01年為兩年復(fù)合增速與之相應(yīng)居民債務(wù)下行但因收入下滑償債壓力還在上升據(jù)ND公布宏杠率據(jù)我們算022年季民部債余同增進(jìn)一下滑至8.5的史低且已續(xù)個(gè)度于體部總債擴(kuò)斜時(shí)收入增速相比，者相對(duì)距在拉大說明居民償債負(fù)擔(dān)還在上升，故在收入預(yù)期下行景下，居民主動(dòng)降縮減利息開支的訴較強(qiáng)，對(duì)應(yīng) 7 月以來“前還房貸”現(xiàn)象增多。圖表 10居民部門債務(wù)額增速在今年一季開于總體債務(wù)余額增速資料來源：IF，i，注：各部門債務(wù)余額= 各部門當(dāng)季宏觀杠桿率* 現(xiàn)價(jià)P（續(xù)四個(gè)季度滾動(dòng)求和）圖表 1居民債務(wù)與人可支配收入增速之距在20222再度走

7、擴(kuò)資料來源：NIF，i，（三原因三：相較同期貸利率下調(diào)力度或仍不足從價(jià)型具力來年以來5期PR報(bào)價(jià)計(jì)降5b（1月5 月、 8 月應(yīng)套貸累計(jì)調(diào)5b在房貸實(shí)效甚居民負(fù)債能力偏弱之外，房貸成本的降幅相較于歷史上的寬松周期而言，也還有進(jìn)一下調(diào)空。參考?xì)v史上貸款利率調(diào)整與銷售增速拐點(diǎn)之間的關(guān)系：按調(diào)整頻次看，近兩輪（20142016 年2019200 年都?xì)v至三季度貸利連調(diào)；在貸利率下限下調(diào)后的第一至三個(gè)季度內(nèi)，銷售通常會(huì)出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)；而銷售同比增速的正，往現(xiàn)首調(diào)的第至三季之。就幅度而言，208 、212015 年銷企前套貸率別計(jì)調(diào)降了25bp81b22 季度209 末2020 半幅對(duì)小分為18、 20

8、bp本累幅55，處中水?？紤]到當(dāng)前的銷售速經(jīng)下至 207年以來最低水平居民預(yù)期修復(fù)壓力大以貸利率調(diào)降穩(wěn)銷售力度上仍有待進(jìn)一加參歷下節(jié)銷售速回正之，款率有續(xù)調(diào)的能。圖表 12本輪降幅尚處歷史中性水平，銷增回正通常在貸款利首調(diào)降后的第二至第個(gè)度（）資料來源：i，（四原因四：房價(jià)下跌期扭轉(zhuǎn)房價(jià)跌勢(shì)延續(xù)并強(qiáng)化下跌預(yù)期，加杠桿購房“性價(jià)比”下降，也是調(diào)控生效偏慢的原因之一。022 初70 中市房二房價(jià)環(huán)下數(shù)保在40 50 左于21年來的位價(jià)范圍參考 201012014215年歷史經(jīng)驗(yàn)價(jià)比下數(shù)創(chuàng)最值后通會(huì)盤6個(gè)月右，而后跌量開大、持地少但輪從2021 年1 月到值后，前已經(jīng)續(xù)8 月右時(shí)，環(huán)下城數(shù)在位，行阻

9、。圖表 13022年初以，房價(jià)環(huán)比下跌城數(shù)的下降一度停滯，跌續(xù)時(shí)間較以往更長資料來源：i，就房價(jià)預(yù)期而言“來價(jià)預(yù)上占基隨房70 中市建住宅價(jià)格數(shù)當(dāng)環(huán)勢(shì)，是209 之者同性強(qiáng)反映房預(yù)期的企穩(wěn)基本同步于房價(jià)的邊際改善。同時(shí)，地產(chǎn)銷售比增速與住宅價(jià)格指數(shù)比變動(dòng)方也較為一致圖 15說明當(dāng)房價(jià)尚處于下跌區(qū)間時(shí)，居民房價(jià)預(yù)期悲觀，地產(chǎn)銷售大概率難以改善。回顧歷史上房價(jià)環(huán)處負(fù)區(qū)（201014年的時(shí)期最終銷售同比速的回正房價(jià)都經(jīng)歷了至連兩個(gè)季度的環(huán)比改善且后均回到漲價(jià)區(qū)間022年7 新建住宅價(jià)格環(huán)比、銷售增速均較二季度中樞小幅收窄，但仍在負(fù)區(qū)間，指向銷售企基礎(chǔ)穩(wěn)。8 月30 品房交上未明改善且諸研院據(jù)顯，重點(diǎn)

10、城市新房成價(jià)格仍下跌為主因此目前看，三季度銷售增速雖有低基數(shù)的支撐同比降幅或有收窄，并不意味著銷售的實(shí)質(zhì)性改善，以“房價(jià)連續(xù)上漲銷售回正”規(guī)律判斷，年內(nèi)銷售同比增速轉(zhuǎn)正的概率不高，但短期需重點(diǎn)關(guān)注“金九銀十”的房走勢(shì)。圖表 14019年以來價(jià)預(yù)期與房價(jià)邊際化同性較強(qiáng)資料來源：i，圖表 15銷售同比增速房價(jià)環(huán)比走勢(shì)一致較銷售回正通常經(jīng)歷連續(xù) 3個(gè)季度房價(jià)環(huán)比改善資料來源：i，注：三季度增速數(shù)據(jù)為222年7月增速二、流動(dòng)性困境：從房建到房企，流動(dòng)性收縮仍在持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速不斷突破前低。地產(chǎn)開發(fā)業(yè)到位資金是房企報(bào)告內(nèi)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨資金及來源渠道，反映企可支配的流動(dòng)性。就結(jié)構(gòu)看，長期以

11、來，銷售回款相關(guān)資金（個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款、外部融資資金（國內(nèi)貸款自籌資金）分別占房產(chǎn)開發(fā)資金來的 464左右，合計(jì)占比過 9。而202年以地外融銷售現(xiàn)雙房產(chǎn)開資來急收17 月計(jì)增速至25.4歷低水。圖表 16銷售回款相關(guān)金、外部融資資金占金來源的 5左右（億元，）資料來源：i，（一結(jié)構(gòu)視角：外部融與售回款同步收縮2012年以來房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)大致經(jīng)歷過個(gè)的演變：（202年 2月212年 12月穩(wěn)增內(nèi)需目下總對(duì)產(chǎn)控的表述有放，個(gè)點(diǎn)城松需端調(diào)，銷回資占從3逐回升至40左。（）203 年 2 月014 年 9 月國條收購政，售款金比再次下降外融資內(nèi)貸自資金占至60以上銷低迷房企杠桿的依度升；（

12、214年 9月2016年9 月去存之售回資占持攀至46%左右外融占逐降至8二逐回平衡；（）206 年 10 月020 年 8 月，206 “90收緊產(chǎn)控12 月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)首“住炒此后因施段間項(xiàng)金源比基穩(wěn)定在4648右較衡。（200年 8月021年 8 月“道線兩中地房融監(jiān)緊，外部債抑彼銷表現(xiàn)可銷回資占比被”至55右，企資金來進(jìn)步賴銷回款。（6）021 年三季度至今，大型房企陸續(xù)爆雷，產(chǎn)行業(yè)信用探底，居民望情上售勢(shì)售回資占逐至50此時(shí)“道紅等融資監(jiān)管并未放松，房企外部融資環(huán)境惡化，二者占比再次回到此前的均衡水平，兩資金來源同步縮量造開發(fā)資金增速快速行。圖表 17“房地產(chǎn)開發(fā)金來源同比增速”“人按

13、揭定金及預(yù)收款占”變動(dòng)方向基本一且步性強(qiáng)資料來源：i，綜上，可以得到兩個(gè)結(jié)論：一是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增速走勢(shì)，基本跟隨售資金占比的升降變動(dòng)且二者同步性較高，也證銷售始終是改善地產(chǎn)發(fā)資金的效動(dòng)，基主著金來結(jié)的。二是，對(duì)比本與 202 年、204 年地產(chǎn)銷售觸、政策加碼的時(shí)間口在銷回款轉(zhuǎn)負(fù)階段，外部融資來源都維持了相對(duì)穩(wěn)定的增速；而本輪銷售回款、外部融資金同步、持續(xù)探底。（）202 年、204 年，期間銷售回款增速負(fù)階段，外部融資維較穩(wěn)定的增速，使得政策傳導(dǎo)更加通暢。時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)大而不倒”信仰仍在，房企舉債未受剛約地售增轉(zhuǎn)部資尚可在1020的增，暫時(shí)支持房建流動(dòng)性需求；而后待需求調(diào)控松動(dòng)，銷

14、售得以快速回暖，回款資金占比夠再回，動(dòng)發(fā)金改。（本開發(fā)資金占變動(dòng)主要受到房企杠運(yùn)作監(jiān)管收緊的影20 年8月201 初三線款中監(jiān)先出房舉受限部融先于銷售回款增速轉(zhuǎn)負(fù)，且融資監(jiān)管持續(xù)偏嚴(yán)，使得銷售低迷時(shí)，房企外部支持同樣不足二者振行令發(fā)金持收。圖表 180202年、014年銷售回款資金增為負(fù)，但外部融資速為正；本輪則全面負(fù)資料來源：i，這也說明，修復(fù)行業(yè)信用、提高外部流動(dòng)性支持對(duì)于當(dāng)前改善開發(fā)資金狀況而言為重要。當(dāng)前尚處于“企信用爆雷期房交付風(fēng)險(xiǎn)居民觀望情緒銷售弱房企信用環(huán)境惡化”的負(fù)反饋中，融資監(jiān)管力度、房企現(xiàn)金流壓力、地產(chǎn)行業(yè)信心下行力前“樓標(biāo)“民生而救企他在建目未來交問仍靠體身擔(dān)因此房企流動(dòng)

15、預(yù)期的改善是交付期轉(zhuǎn)的根本這需要看到更多企信或基本面企穩(wěn)的信（其是資金除“穩(wěn)銷繼續(xù)推進(jìn)之外，或可以考慮供段性的、更大力度流支持，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)用修復(fù)。（二房企視角：流動(dòng)性標(biāo)化，投資意愿可能位行1“三道紅線”指標(biāo)相比2020年“現(xiàn)金短債比下滑的房企反而增多在產(chǎn)的202年18 月售模名前00 房中我選經(jīng)披露了2022 年報(bào)銷排名前的20 家企為觀樣，較2022 年中220年中各三紅”達(dá)情。從結(jié)果來看本房三道紅線達(dá)情況有好轉(zhuǎn)多數(shù)企實(shí)“檔但分指標(biāo)看“降杠桿的成進(jìn)度更好，而現(xiàn)流標(biāo)惡化的企業(yè)更多。在0 家樣房企中2022 年報(bào)剔預(yù)收后資負(fù)率“凈債”標(biāo)比00 年中有所改的企分為6 家14 家體現(xiàn)企降杠”有定效而

16、“現(xiàn)金短債比同比善的只有 8家0 房的動(dòng)標(biāo)反出了更多企的短期債力降可用的動(dòng)相之進(jìn)步收。圖表 19部分百強(qiáng)房企 022年中報(bào)、2020年中“三道紅線”指標(biāo)動(dòng)況資料來源：地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警通，整理注：樣本選取標(biāo)準(zhǔn)為，截至222年9月7日企業(yè)預(yù)警通中已披露222年中報(bào)數(shù)據(jù)的銷售百強(qiáng)房企，取222年18月銷售排名o20的房企2“保交樓：交付或占開工，預(yù)售監(jiān)管或額沖擊流動(dòng)性房企資金優(yōu)“保交樓或進(jìn)一步制約新開的間目“交樓在策層的優(yōu)先級(jí)較高，地方對(duì)“保交樓”存在剛性的達(dá)標(biāo)訴求。這一政策環(huán)境下，房企或進(jìn)步集力保樓優(yōu)先補(bǔ)量目資空缺意味著新開工資金或相對(duì)減少，時(shí)保付要求下房對(duì)開或繼維謹(jǐn)。此外，近期多地再度收緊預(yù)售資金監(jiān)

17、管，不過從目前出臺(tái)情況看，預(yù)售資金收緊房企流動(dòng)性的沖擊能限022年2于商品預(yù)資監(jiān)的臺(tái)，明“點(diǎn)度較一地實(shí)做而求所222 年、 6 ，分方置度、管例預(yù)條等方開松、偏022 年7 月 “保交樓”事件以來，有一批城市收緊了預(yù)售金管理，不過從梳理結(jié)果看，多數(shù)重點(diǎn)優(yōu)化預(yù)售資金的入賬與劃撥流程，強(qiáng)調(diào)過程監(jiān)督，而非收緊房企可支配資金的額度因此或不至于對(duì)房流性造成額外沖擊。圖表 207月以來多地善預(yù)售資金交存與付程，重點(diǎn)圍繞防止房企截留、挪用時(shí)間地區(qū)文件名稱重點(diǎn)內(nèi)容2027/4鄭州鄭州市商品預(yù)售資金監(jiān)管法征求意見稿)1、購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部

18、直接存入監(jiān)管賬戶。住房保障部門依據(jù)定金、首付款全額存入監(jiān)管賬戶交存信息，給予辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案。2、住房保障部門通過監(jiān)管系統(tǒng)與監(jiān)管銀行實(shí)時(shí)共享預(yù)售合同網(wǎng)簽和預(yù)售監(jiān)管資金入賬信息，動(dòng)態(tài)監(jiān)控監(jiān)管賬戶內(nèi)資金繳存和撥付情況監(jiān)管銀行要做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控定期與市縣住房保障門進(jìn)行對(duì)賬，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的應(yīng)當(dāng)停止撥付。3、開發(fā)企業(yè)憑銀行保函、商業(yè)保險(xiǎn)、國有擔(dān)保公司擔(dān)保函可以申請(qǐng)抵頂不高于保函金額的監(jiān)資金。2027/1深圳龍崗區(qū)關(guān)于一步加強(qiáng)房地項(xiàng)目全周期監(jiān)的指導(dǎo)意見龍崗區(qū)住房建設(shè)局加強(qiáng)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金的收存和使用情況全面核查，排查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管要嚴(yán)格按比

19、例留存, 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工交付，維護(hù)廣大購房者合法權(quán)益。1、設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。2027/4滄州滄州市商品預(yù)售資金監(jiān)管法2、企業(yè)監(jiān)管賬戶收存的預(yù)售資金達(dá)不到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條的商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)出具不可撤銷見索即付現(xiàn)金保函，免除同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。 3、商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，預(yù)售人不得直接收存房價(jià)款。建立商品房預(yù)資金直接收取機(jī)制，購房款直接交存至監(jiān)管賬戶。4、重點(diǎn)監(jiān)管資金收存足額后，在相應(yīng)的工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管賬戶實(shí)際留存重點(diǎn)監(jiān)管資金超出應(yīng)當(dāng)留存額度

20、的，企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請(qǐng)使用超出部分的重點(diǎn)監(jiān)管資金，支付工程項(xiàng)。1、資金全額入賬。商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)關(guān)于印發(fā)防范全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。2027/4西安商品房延期交房增量問題工作措2、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金額度與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，設(shè)置節(jié)點(diǎn)。3、支持監(jiān)管銀行跟蹤購房貸款入賬情況，確保購房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。施的通知4、加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)。各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對(duì)賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處。汕頭市住房和1、監(jiān)管資金按綜合支付額度核

21、定支取，設(shè)置四個(gè)工程明確的節(jié)點(diǎn)，合理留存保底資金。2027/4汕頭城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售款監(jiān)督管2、預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由購房人按照商品房買賣合同的約定直接存入監(jiān)管賬戶；開發(fā)企業(yè)不得代收代繳預(yù)收款，監(jiān)管銀行應(yīng)確保購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶。理暫行辦法3、項(xiàng)目累積歸集預(yù)收款總額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度的部分，企業(yè)可以提取使用。關(guān)于進(jìn)一步規(guī)1、為防止開發(fā)企業(yè)截留、收存購房款，由購房人通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的刷卡、轉(zhuǎn)賬等方式將購房（含定金首期款分期付款一次性付款等直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售金監(jiān)管子賬戶。2、各鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)轄區(qū)預(yù)售商品房項(xiàng)目加強(qiáng)日常監(jiān)督和檢查，負(fù)責(zé)核實(shí)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售資金

22、使用時(shí)是否存在拖欠工程款工程停工延期交樓等不穩(wěn)定因素違法違規(guī)銷售行為。范商品房預(yù)售款2028/2東莞收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）1、設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)測(cè)專戶，對(duì)預(yù)售資金的交存和支出進(jìn)行監(jiān)測(cè)。購房人交存的定金、首付款、關(guān)于進(jìn)一步加商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等預(yù)售資金應(yīng)全部通過監(jiān)測(cè)專戶2028/3長沙強(qiáng)商品房預(yù)售資入到監(jiān)管賬戶；監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的支付，也應(yīng)通過監(jiān)測(cè)專戶進(jìn)行。金監(jiān)管的通知重點(diǎn)監(jiān)管額度為預(yù)售資金總額的2房地產(chǎn)開發(fā)企可憑銀行出具的見索即付性獨(dú)立保函等額替代重點(diǎn)監(jiān)管資金。1、購房人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將定金、首付款或一次性購房款、分期款等預(yù)售資金直接存入監(jiān)202

23、8/5嘉興嘉興市商品預(yù)售資金監(jiān)管施細(xì)則管賬戶商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款或住房公積金管理中心發(fā)放的公積金貸款應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管戶。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用額度內(nèi)資金的，應(yīng)分節(jié)點(diǎn)按比例提取，經(jīng)由屬地建設(shè)部門審核確認(rèn)節(jié)點(diǎn)額度后向監(jiān)管銀行發(fā)送撥付指令在允許撥付的比例范圍內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)佐證料的，可不限次向監(jiān)管銀行申請(qǐng)?zhí)崛☆A(yù)售資金。資料來源：鄭州、深圳、滄州、西安、汕頭、東莞、長沙、嘉興市住建局，整理（三結(jié)論：從“資金底到投資底”時(shí)滯可能長進(jìn)一步地，當(dāng)房企持續(xù)面臨融資難和資金周轉(zhuǎn)的壓力，其投資企穩(wěn)時(shí)點(diǎn)可能繼續(xù)后。史資來增的拐一領(lǐng)于產(chǎn)資增企拐約6 月個(gè)別時(shí)間（如0142016 ）這傳時(shí)曾長至1 年考慮當(dāng)

24、資源增已下至208 以最低融監(jiān)管束然峻企自流性債的蓋程仍在下降，資金或優(yōu)先滿足債需求、促進(jìn)“現(xiàn)金短比”指標(biāo)回升，從這一角度看，本輪由銷售回暖向投資穩(wěn)傳導(dǎo)時(shí)滯可能更長。圖表 21從“資金底”“投資底，歷史上般歷 36個(gè)月時(shí)間，2014調(diào)控周期中超過 1年資料來源：i，三、信用紓困“保交樓”優(yōu)先“保房企”力度有待加強(qiáng)（一項(xiàng)目紓困：近期地、量政策重點(diǎn)托底“交”我們?cè)谧罱雠_(tái)了哪些寬信用政策，進(jìn)度如何？寬信用觀察系列之十一曾詳細(xì)梳理過近期與“保交樓”相關(guān)的政策，從思路來看，政治局會(huì)議定調(diào)后，政策本按“方點(diǎn)場(chǎng)化入量具層進(jìn)出節(jié)明加快。時(shí)間部門單位文件會(huì)議來源具體內(nèi)容2027/4銀保監(jiān)會(huì)時(shí)間部門單位文件會(huì)議

25、來源具體內(nèi)容2027/4銀保監(jiān)會(huì)銀保監(jiān)會(huì)通氣會(huì)銀保監(jiān)會(huì)：將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。2027/7銀保監(jiān)會(huì)就近期重點(diǎn)工作進(jìn)展接受記者采訪銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”。2027/1銀保監(jiān)會(huì)202年上半年銀業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況新聞發(fā)布會(huì)將積極加強(qiáng)與住建部人民銀行等部門的協(xié)同配合支持地方更加有力推動(dòng)保交保民生保穩(wěn)定工作配合壓實(shí)各方責(zé)任主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口方案研做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。2027/8政治局

26、政治局會(huì)議會(huì)議指出，要壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。2028/5鄭州市人民政辦公廳鄭州市房地產(chǎn)困基金設(shè)立運(yùn)作案紓困基金按照政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金規(guī)模暫定10億元按照母基金子基金項(xiàng)目的模式運(yùn)作紓困項(xiàng)基金出資比例原則上不超3。2028/5房企、MC（中國華融）中國華融公告據(jù)中國華融披露，近日中國華融已與陽光龍凈集團(tuán)有限公司簽署紓困重組框架協(xié)議，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議，系首家參與房企紓困的全國性 MC公司。2028/2銀保監(jiān)會(huì)銀保監(jiān)會(huì)通氣會(huì)（“保交樓穩(wěn)民生工作“盡好責(zé)守好位（金融支“做到位”做好具備條件的信貸投放千方百計(jì)推“保交樓穩(wěn)民生（金融風(fēng)險(xiǎn)防

27、 “不缺位”，指導(dǎo)銀行穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。、，、20、2028/9住建部財(cái)政央行新華社住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部財(cái)政部人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施完善政策工具箱通過政策性銀行專項(xiàng)借款方支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦保交樓穩(wěn)民生嚴(yán)格限定用于已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付 實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付?！咀ⅲ簩ｍ?xiàng)借款額度在200億左右】資料來源：銀保監(jiān)會(huì)、政治局會(huì)議、鄭州市人民政府、新華社，整理1地方政策：預(yù)售資監(jiān)紓困基金“一對(duì)幫”中央定調(diào)之下地方各推“保交樓分類來一是對(duì)于當(dāng)前整體付風(fēng)險(xiǎn)可控的地區(qū)，收緊針對(duì)建

28、項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管，從根本上保障項(xiàng)目建設(shè)資金，防患然；二是對(duì)于涉及較多房建項(xiàng)目的地區(qū)，設(shè)立困基金，對(duì)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)支持部中城開嘗試一一扶，突。政策分類日期地區(qū)來源具體內(nèi)容一對(duì)一扶2027政策分類日期地區(qū)來源具體內(nèi)容一對(duì)一扶2027/9陜西咸陽住建局召開部分房企約談會(huì)建立一對(duì)一幫扶政策，即一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，促進(jìn)問盡解決。要做好預(yù)防預(yù)警，對(duì)在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房。要切實(shí)負(fù)起主體責(zé)任，主動(dòng)作為，不等不靠，想方設(shè)法解決群眾所急所盼。2027/9四川遂寧-指導(dǎo)各轄區(qū)開展房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目掛聯(lián)工作3個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍，每一項(xiàng)目均由一

29、名區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“一對(duì)一”掛聯(lián)；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)相關(guān)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)全市在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分片掛聯(lián)，跟蹤已購開發(fā)建設(shè)用房企和房建項(xiàng)目情況。2027/9四川冕寧關(guān)于印發(fā)冕寧縣促進(jìn)房地產(chǎn)場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施的通知針對(duì)全縣現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目存在土地并宗拆遷遺留配建合同簽訂不動(dòng)產(chǎn)登記辦理等具體問題，建立健全長效協(xié)調(diào)處置機(jī)制，形專班，落實(shí)“一盤一策一領(lǐng)導(dǎo)”機(jī)制限期及時(shí)協(xié)調(diào)處置。2028/5河南鄭州鄭州涉停貸風(fēng)險(xiǎn)樓盤項(xiàng)“一實(shí)行“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制，“專班”對(duì)問題樓盤處置化解負(fù)主體責(zé)任針對(duì)問題樓盤制定完“一樓一策化方吸納銀行共同制定一攬子金融服務(wù)方案。交房即證2027/8湖南衡陽推進(jìn)新建商品房 交房即證改革

30、實(shí)施方案衡陽市所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目必須實(shí)施“交房即交證”，鼓勵(lì)已取得商品預(yù)售許可未進(jìn)行商品房交付的房地產(chǎn)項(xiàng)目，申請(qǐng)納入交房即交證范圍。2027/8河北省關(guān)于推“交地即交證“即交證”改革的指導(dǎo)意見要求222年底全“交地即交證“交房即交證改革取得初步進(jìn)展224年底全省新地項(xiàng)目和新建商品房項(xiàng)目實(shí)“交地即交證”，“交房即交證”常態(tài)化。2028/5河南省關(guān)于全面推行新建商品“交即交證”的實(shí)施意見自223年1月1日起全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目，全面實(shí)施交房即交證。預(yù)售資監(jiān)管2027/3廣東汕頭汕頭市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房預(yù)售款監(jiān)督管理

31、暫行辦法針對(duì)監(jiān)管資金用途、預(yù)售款歸集、預(yù)售款繳存、監(jiān)管銀行、簽訂監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管資金支取等多項(xiàng)內(nèi)容做出明確規(guī)定。2027/3深圳龍崗關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見加強(qiáng)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，排查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格按比例留存， 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工交付。2027/4陜西西安關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知要求資金全額入賬，嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶、一策一專班一銀行”方案的通知一策一專班一銀行”方案的通知收存購房人的購房款。預(yù)售許延期2028/2北京市關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷管理

32、的通知預(yù)售許可確需延期的，房企可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月，截止日期不動(dòng)產(chǎn)首次登記日期。設(shè)立紓基金2026/8浙江省浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)達(dá)成合作協(xié)議初步成立了10億規(guī)?！安①徶亟M專項(xiàng)資金”，后續(xù)將用于推動(dòng)危困房企項(xiàng)目并購重組2028/4河南鄭州鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立作方案鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作規(guī)模暫定 10 億元將按“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下立紓困專項(xiàng)基金，采用母子基金方式運(yùn)作。2028/5廣西南寧南寧市人民政府設(shè)立以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作為原則的南寧平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，后續(xù)資金將陸

33、續(xù)到位。2028/5浙江紹興有關(guān)負(fù)責(zé)人接受新聞采訪針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”。謀劃設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)?；鹉壳疤幱谇捌谡{(diào)研中計(jì)劃通“國企出資金融機(jī)構(gòu)并購貸款”方式，推動(dòng)整體項(xiàng)目前行。資料來源：各地方政府整理2總量政策：政策性行項(xiàng)借款，但撬動(dòng)效待察總量嘗試借助政策金工具支“保交樓8月19 日新社稱建部、財(cái)政部和人民銀行等部門近日完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式專門支已售期交住項(xiàng)建設(shè)付。根據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道的細(xì)則來看，重點(diǎn)包括（）性質(zhì)上，專項(xiàng)款類似項(xiàng)紓困的 “資金需撬商銀行進(jìn)貸放（項(xiàng)目選擇上須逾難交已制定續(xù)證到位可即工項(xiàng)“先急的征出（流程上，由地方申報(bào)、省級(jí)中央審批，由地方國企（城投平臺(tái)）

34、作為專項(xiàng)借款與銀行借的主，款限允超過3年政息1超過2年。圖表 24政策性銀行專借款運(yùn)作示意圖資料來源：財(cái)新、新華社，整理往后看地方總量支發(fā)力“保交有望取一定進(jìn)展但量工具撬動(dòng)規(guī)模有待觀察，主原有：一是，專項(xiàng)借款申請(qǐng)對(duì)目存在“剛性”要求，更多不滿足條件的項(xiàng)目紓困，仍賴于方政去進(jìn)。二是，專項(xiàng)借款要發(fā)揮大功能，需要商業(yè)銀行貸款積極跟進(jìn)，但面對(duì)行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)，以及項(xiàng)目本身的收益問題（如建成后項(xiàng)目剩余未售貨值能否覆蓋資金成本實(shí)際撬的會(huì)金模不定。因此專項(xiàng)借款本身或現(xiàn)政策“底線思維而方性舉措的針對(duì)性對(duì)強(qiáng)更多項(xiàng)目的交付問題或還需依賴于地方推進(jìn)，而難以通過這一總量工具根本解決。“保交樓”落地過程中有望為施工、

35、竣工帶來增量，但核心圍繞存量項(xiàng)目，占比不高因此扭地投弱而言力有。（二房企支持：增信示房，推廣難度大除項(xiàng)目紓困之外針對(duì)企債券融資的支持加碼（8月 16聯(lián)多家媒體報(bào)道稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)部分優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行的中票據(jù)展全無件可撤連責(zé)擔(dān)（）8 月18 ，桂投資會(huì)上明“前交商和中增信公的持下推中的行（8月19日，交易商協(xié)會(huì)召集多家民營房企召開座談會(huì)，探討通過中債增進(jìn)公司增信的方式支民營企債資（8 月5 筆中用增公全擔(dān)的營地“2 龍展N0”成發(fā)這是 022 年 5 月首批民營房企信保護(hù)工具落地之后，中債信用進(jìn)司再嘗試對(duì)民營產(chǎn)融資提供支持。圖表 25中債增進(jìn)信用司先后對(duì)示范民營企供增信

36、，支持債券資房企債券簡(jiǎn)稱發(fā)行日期發(fā)行期限發(fā)行規(guī)模（億元）票面利率增信措施重慶龍湖22信聯(lián)1A（龍湖供應(yīng)鏈BS）2025/71年期4.23.5%信用保護(hù)工具重慶龍湖22龍湖032025/93354.0%碧桂園22碧地012025/411154.5%美的置業(yè)22美置012025/422104.5%新城控股22新城控股MN0012025/621106.5%重慶龍湖22龍湖拓展MN0012028/53年期5年期（雙向回?fù)埽?53.3%中債信用增進(jìn)公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保碧桂園-計(jì)劃9月發(fā)行首 期，年內(nèi)陸續(xù)發(fā)-年內(nèi)計(jì)劃發(fā)行50億9月發(fā)行億-中債信用增進(jìn)公司對(duì)5億進(jìn)擔(dān)保資料來源：銀行業(yè)協(xié)會(huì)

37、整理與此同時(shí)，房企開借力 AC 進(jìn)行“自救一AC 地政牽參與房企債務(wù)重組，例如中國華融、中國長城等與大型房企（新華聯(lián)、陽光城）簽訂企業(yè)項(xiàng)目困議再江、浙、北地性C 企困對(duì)處不良產(chǎn)。二是，AC對(duì)企券行代，低企開場(chǎng)違的險(xiǎn)。圖表 267月以來C機(jī)構(gòu)開始廣泛參與房債務(wù)重組、債券融紓等時(shí)間主體紓困房企金額（億元）具體措施2027/8中國華融新華聯(lián)-中國華融相關(guān)單位與新華聯(lián)集團(tuán)簽訂紓困重組框架協(xié)議。2027/8中國長城-80202上半年中國長城已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目另2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù)正在出資，同時(shí)圍繞 7家受困房企的 8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計(jì)約80億元。2028/4鄭州市地紓困

38、基金-100河南資產(chǎn)管理有限公司與鄭集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國家中心城市基金再由市基金下設(shè)紓困基金，暫定規(guī)模10億。2028/0江蘇資產(chǎn)中南建設(shè)20中南建設(shè)公告稱中南控股集團(tuán)有限公司與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署了作框架協(xié)議江蘇資產(chǎn)或其指定主體擬與中南控股或其指定主體共同設(shè)立模 0億元、存續(xù)期 3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。2028/5中國華融陽光城-與陽光龍凈集（實(shí)控陽光城去年三季度陷入流動(dòng)性危機(jī)簽紓困組框架協(xié)議，并召開紓困略合作會(huì)議。2028/3湖北資管浙商資產(chǎn)-50湖北資管與浙商資產(chǎn)聯(lián)合立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)湖北省不良資產(chǎn)的

39、收購、處置力度。2029/3東方資產(chǎn)冠城大通-由東方資產(chǎn)為公司代為償付“0冠城 ”債券 7.3億元本金，在東方資產(chǎn)代償后形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系即公司對(duì)東方資產(chǎn)負(fù)債1.3億元償還標(biāo)負(fù)債期限不超過1年經(jīng)東方資產(chǎn)同意后可延長期限還條件和資金成本等由雙方簽署書面協(xié)議確定。資料來源：鄭州市人民政府、中國華融、中國長城、江蘇資產(chǎn)、湖北資管、浙商資產(chǎn)、公司公告，整理但從另一個(gè)角度看，中債增信的全額擔(dān)保增信仍僅限于大型示范房企（龍、碧園美置城控金地本持發(fā)規(guī)也類舉范性意義強(qiáng)實(shí)性困用不，類全擔(dān)”做也以廣而 C 對(duì)接個(gè)別房企紓困對(duì)地業(yè)整信修的助較為。四、結(jié)論：信用修復(fù)或是“破題”第一步（一總結(jié)：銷售回暖向資導(dǎo)時(shí)滯可能

40、延長第一短期而銷售面臨交付信心不足壓力“保樓地和央策均已下達(dá)但項(xiàng)款項(xiàng)要求，際動(dòng)本紓困果需察。第二，中期來看，居民收入下行制約“加杠桿”購房的能力。疫情令居支配收入“下臺(tái)階，居民負(fù)債能力、意愿雙雙轉(zhuǎn)弱“提前還房貸”事件增多，主動(dòng)降杠桿縮減息支求為烈，導(dǎo)信刺效的觀期能長。第三，房價(jià)環(huán)比仍處于下跌區(qū)間，導(dǎo)致居民房價(jià)預(yù)期持續(xù)偏悲觀，銷售企穩(wěn)可能延后。房價(jià)預(yù)期是連接價(jià)向銷售傳導(dǎo)的環(huán)節(jié)，基本同步于房價(jià)、銷售增速，歷史上至少經(jīng)歷兩個(gè)季度的房價(jià)環(huán)比改善，且最終回到環(huán)比上漲區(qū)間之后，銷售增速才能回并恢復(fù)持續(xù)上行趨勢(shì)。目前房價(jià)環(huán)比仍在下跌間，房價(jià)看跌預(yù)期占比在攀升，因此盡管三季度銷售增速會(huì)有低基數(shù)支撐、同比降幅或

41、收窄，但年內(nèi)地產(chǎn)銷售增速回正概率高銷端難實(shí)質(zhì)企。第四，房貸利率下調(diào)力度仍待加碼（1）就頻次而言，近年調(diào)控（2014206 年、20182019 首房利率限經(jīng)了少個(gè)季的續(xù)降銷增速幅收）常生利調(diào)降的第13 個(gè)季度，而售速回，往出首次調(diào)的二第個(gè)度之（就幅度而本調(diào)（201 年9 至今首套房貸率計(jì)降5bp處于史性008年202016 分調(diào)了25b、 81bp。第五歷史上銷售是動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)資金好的鍵012年來地開發(fā)資金結(jié)大經(jīng)六演但在一段地發(fā)資增都本隨售回個(gè)人房定及收）資金源重升而、動(dòng)。第六，本輪開發(fā)資金收縮主要受房企杠桿監(jiān)管的影響，而非需求調(diào)控。01、年，地產(chǎn)銷售回款、開發(fā)資金增速主要跟隨地產(chǎn)需求調(diào)控政策的變化；而本輪地產(chǎn)開資