常州酒店式公寓市場分析報告

1、新城房產(chǎn) 酒店式公寓市場分析報告PAGE PAGE 11常州酒店式公寓市場分析報告一常州酒店式公寓的發(fā)展“酒店式公寓”這種物業(yè)是在2002年首次進入常州的，在此之前人們對此還是比較陌生的。隨著“金鼎”的春雷第一個咋響，并且在市場迅速取得勝利的同時，常州眾多開發(fā)商也都緊隨其后，于是至今為止“酒店式公寓”已不在陌生，相對的購房和投資者也已漸漸的熱情不在。 該種類型的物業(yè)進入常州樓市也才短短的三年時間，現(xiàn)在人們已經(jīng)開始接受了它，可以說它的發(fā)展在常州是迅速而成功的。二目前常州該種物業(yè)的市場分析（一）分布情況區(qū)域案名物業(yè)形態(tài)推案量(平方)銷售率（%）城中地區(qū)世家華庭高層3500050南大街云庭高層220

2、0098匯金置業(yè)廣場多、小高層2000080金鼎高層1600099嘉業(yè)國貿(mào)廣場高層1440040泰富世紀大廈高層3588075小計143280城北地區(qū)陽光寓小高2936955SOHO現(xiàn)代城小高8000075府琛廣場高層7000075星北發(fā)展大廈高層2670065富都公寓高層3800060小計244069城南地區(qū)大學城商業(yè)街高層200000湖塘廣成大廈高層4869780小計68697總計456046（二）價格分析從上表中看出，2004年開始酒店式公寓樓的價格比較平穩(wěn)，但在二手市場卻出現(xiàn)小幅回落。（三）市場需求量分析酒店式公寓樓于2002年常州市開始大量出現(xiàn)，如金鼎、城市風景等樓盤，由于當時市場同

3、類產(chǎn)品的稀缺，前期推出個案均取得良好的銷售業(yè)績。2003年此類型樓盤市場供應量達到頂峰。由上表看出，各樓盤幾乎同時推出，同時，二手房市場也有大量的獲利房源拋售，單身公寓、酒店式公寓等同類產(chǎn)品成為市場投資、炒房的主力。2004年至今，由于受到房地產(chǎn)市場大勢及本產(chǎn)品市場實際需求的影響，同類產(chǎn)品市場去化明顯下降，市場投資行為更趨謹慎。根據(jù)市場的了解，2004年在常州市場還將有一定體量的酒店式單身公寓的等小戶型產(chǎn)品，如城北的日光寓；城南大學城地塊；城中的天禧星園等?？陀^的從市場面來看，常州此類產(chǎn)品的市場供應量較大，缺乏有效的市場需求支撐，在一段時期內(nèi)會造成供大于求的狀況，因此，此類物業(yè)業(yè)已淡出了投資者

4、的視線。（四）目前產(chǎn)品特點及市場走勢1、產(chǎn)品的形態(tài)已漸為市場所接納。2、相對其它物業(yè)，該類產(chǎn)品的品質區(qū)別不大。3、同類產(chǎn)品大量充訴市場，今年開始明顯供大于求。4、受價格因素的影響，投資效益正逐漸減少。5、該產(chǎn)品正面臨求變的關鍵時機，市場也正期待著此類產(chǎn)品的物管、配套等方面能從概念上轉換為現(xiàn)實，并能提升到一個較高的檔次。三常州市酒店式公寓物業(yè)分析（一）已建物業(yè)項目名稱位置總建面積面積范圍均價（元）主力房型銷售率金鼎路橋上面33層27004449235004850100簡評：2002年常州市首推的第一個小面積單身公寓，該物業(yè)的出現(xiàn)打破了整個房市的格局，為眾多單身人士及投資者所追捧，在短期之內(nèi)即銷售

5、一空，頗受好評并成為一時的熱點，其市場價值也節(jié)節(jié)攀升，也為常州的樓市增加了一道新的風景線。云庭南大街2幢30層1幢31層45150450045；70105；150100簡評：常州繼金鼎后又一個坐落于市中心的以中小面積為主的高層公寓，由于受到金鼎的影響，加上地段得天獨厚的優(yōu)勢，在并沒有作太多媒體宣傳的前提下，短期內(nèi)已迅速消化，可謂是眾望所歸。另附“金鼎”項目的具體面積配比圖（二）在建物業(yè)項目開發(fā)商位置總建面積范圍均價銷售率世家華庭德世房產(chǎn)大酒店旁31650581397250元/50富都商務香格里拉新區(qū)3868442504000元/60SOHO百老匯新區(qū)7萬421153500元/75匯金置業(yè)神州房

6、產(chǎn)青山橋邊12000371324100元/80具體如下：世家華庭戶型面積（M2）套數(shù)總面積（M2）單價總價（萬元）25F18646 39567250286810001 65 46 2990 7250 216775002 102 46 4692 7250 340170001 58 46 2668 7250 193430002 104 46 4784 7250 346840002 121 46 5566 7250 403535003 139 46 6394 725046356500總計96.4761310507250225112500富都層數(shù)單層面積推售面積最小面積主力面積套數(shù)單價范圍均價總價范圍

7、4-5（平層3米）2036142524042-502524500-5000475011-22（挑高5.1米）2036244324042-504323600-37003650合計 =SUM(ABOVE) 3868440 =SUM(ABOVE) 6843600-5000項目名稱：匯金置業(yè)廣場開 發(fā) 商：神州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：關河西路與健身路（規(guī)劃）交界處 總建面積：商鋪約10000平米，辦公8000平米，住宅約12000平米綠 化 率：得 房 率：82結構類型：住宅兩幢15F戶 數(shù)：辦公200戶，住宅126戶面積范圍：商鋪18-94平米，辦公42.07-76.47平米，住宅37-132.

8、34平米，酒店公寓30平米主力戶型：辦公45平米，住宅37平米基 價：辦公4000-4500元/平米，住宅3880-4400元/平米工程現(xiàn)狀：澆鑄地基，05年7月交付綜合分析：項目位于關河西路，健身北路口，近斗巷，周邊有八角井菜場、農(nóng)工商超市、西新橋公寓，配套齊全，交通便捷，生活便利?！粳F(xiàn)代城】市場調(diào)查表投資興建百老匯集團工地位置新北區(qū)黃山路15號建筑設計東北設計院深圳分院規(guī)劃用途商鋪、商住基地面積4萬m2銷售面積7萬容 積 率 4.6建筑樓層12層綠 化 率25%得 房 率70%面積范圍42115m2主力面積56m2可售總價2億元單價范圍28503380元/m2 （六、七、八、九層）4000

9、4300元/m2 （四、五層）平均單價3075元/m2（六、七、八、九層）4100元/m2 （四、五層）主力總價20萬元可售戶數(shù)472戶(六、七、八、九層)118戶（四、五層）已售戶數(shù)450銷 售 率75%開盤日期2003528竣工日期200411調(diào)查日期綜合分析區(qū)域分析 本案位于黃山路與河海路的交界處，御花園別墅的北面相接，南臨陽光花園，東望恐龍園，飛宏國際聯(lián)誼中心，對面是天安新城市花園，地處新北區(qū)商業(yè)文化旅游區(qū)，周邊市場群，中高檔住宅群相鄰，公交29、218路可直達。規(guī)劃分析 現(xiàn)代城共規(guī)劃12層，其中1、2層為商鋪，312層為商住辦公樓，其中3層為會所，45層為5.4m的挑空，612層為單

10、層商住樓，整體設計為“回”形，中間有一天井，每間都含一衛(wèi)生間，及配套管道煤氣，住宅主要分布在四周，中間3層為中央花園，近日推出的5.4m挑高純SOHO魔術空間,不受平面布局的限制,可自由打造挑高單層、雙層、錯層、躍層等不同類型的空間組合，形成獨具個性的立體辦公空間，可讓業(yè)主自己隔斷。環(huán)境分析 該樓盤周邊為高檔住宅區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，緊臨黃山路，公交29、218路可直達，周邊配套設施較為齊全，超市、銀行、郵局近在咫尺，附近飯店甚多，新福記，建設中的新長興樓，飛宏國際聯(lián)誼中心。由于住宅分布四周，所以使得現(xiàn)代城相對獨立，但又各自有不同景觀，小區(qū)主要以商住樓為主，所以在大廳裝修上比較現(xiàn)代。房型配比

11、 現(xiàn)代城主要以小戶型居多，面積從42115m2，大面積戶型在東西兩側，南北為小戶型，由于是框架結構，所以相連的都可以打通，每周都配有一個衛(wèi)生間，廚房通留管道，其中4256m2的戶型50%，6580m2占20%，96115m2占30%，近日推出的5.4m挑高純SOHO魔術空間，使業(yè)主不再受平面布局的限制，可自由打造挑高單層、雙層、錯層、躍層等不同類型的空間組合，形成獨具個性的立體辦公空間。特 點 由于其理念為SOHO，所以每間住宅都比較小，但每間住宅都比較小，但每間都可打通，所以戶型分割比較方面，裝修上可做錯層、躍層，其樣板房裝璜上比較時尚，個性化設計，突具個性、前衛(wèi)。利 多利 空地處新北區(qū)商業(yè)文化旅游區(qū)，附近飯店甚多，便于業(yè)務應酬。整體設