會計實務(wù)：等價交換房屋的納稅籌劃

1、等價交換房屋的納稅籌劃根據(jù)契稅暫行條例第四條，土地使用權(quán)交換、房屋交換、以所交換土地使用權(quán)，房屋價格的差額為計稅依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例實施細則（以下簡稱契稅暫行條例實施細則 ）第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價格不相等的，由多付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出，當雙方當事人進行等價交換時，任何一方都不用繳納契稅，因為價差為零，納稅人可以借此政策進行籌劃。1）購買房屋。在購買住房時，眼光不一定只盯在新房子上，其實房屋交換也是一種買房子的方式，而且，這種方式可以減少購買方的契稅。如果納稅人

2、甲擁有一座 60 平方米的住房， 想出售并同時購買新的 120 平方米的大房子； 納稅人乙是城鎮(zhèn)職工，沒有住房，想購買 60 平方米左右的房屋。這時，兩者便可以通過合作，節(jié)省契稅。具體方式是：乙以自己的名義買下120 平米的房子，而這根據(jù)規(guī)定免征契稅，然后甲和乙再將房子交換，這項行為只須就其價差繳納契稅。比如，甲的房子是 60 萬元（包括裝修等），而購買的新房子價格為90 萬元。則只須繳納契稅（ 9060）萬元 4 1.2 萬元。如果不進行籌劃，則應(yīng)繳納契稅90 萬元4 3.6 萬元。通過籌劃，可以節(jié)省契稅 2.4 萬元。2）交換房屋。當納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，如果能想出辦法保持雙

3、方的價格差額較小甚至沒有，這時以價格為計稅依據(jù)計算出來的應(yīng)納契稅就會較小甚至沒有，所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價差。假定甲、乙兩位當事人交換各自房屋所有權(quán)， 甲的房屋市場價格大約是 100 萬元，乙的房屋價格大約是 80 萬元，如果不進行籌劃，乙應(yīng)該繳納一定數(shù)額的契稅，其計算如下：應(yīng)納稅額（ 10080）萬元 4 8000 元其實，在兩位當事人進行房屋交換之前， 可以將乙的房屋按照甲的意思進行改造，增加房屋乙的市場價值，最好達到兩者基本接近，這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為，乙通過裝修、裝璜使其房屋增值為100 萬元或是甲將其房屋中可以單獨出售部分從整體中分開，只就其主要部分進行交換

4、。在房屋的交換過程中，還有一些小技巧，如果能夠運用的話，也能夠省下不少稅款。比如，有甲、乙、丙三位經(jīng)濟當事人，甲和丙均擁有一套價值500 萬元的房屋，乙想購買甲的房屋，甲也想購買丙的房屋后出售自己的房屋。如果不進行籌劃，甲購買丙的住房，應(yīng)繳納契稅計算如下：應(yīng)納稅額 500 萬元 5 25 萬元同樣，甲向乙出售其住所，也同樣要繳納契稅25 萬元。如果三方進行一下調(diào)整，先由甲和丙交換房屋，再由丙將房屋出售給乙，這同樣滿足三方的要求，但卻能夠省去契稅25 萬元。因為甲乙之間為等價交換，不用繳納契稅，整個過程中，只是在丙將房屋出售給乙時應(yīng)繳納契稅。小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是一門技術(shù)很強的課程，主要闡述會計核算