南京某藝術(shù)園預(yù)算及工作推進(jìn)計(jì)劃書(shū)

1、 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載南京盛唐藝術(shù)園初步預(yù)算及工作推進(jìn)計(jì)劃書(shū)委托單位位：江蘇蘇盛唐藝藝術(shù)投資資有限公公司報(bào)告單位位：上海海開(kāi)啟房房地產(chǎn)投投資咨詢?cè)冇邢薰?上海海天啟企企業(yè)策劃劃有限公公司報(bào)告日期期：二000二年年貳月天啟&開(kāi)開(kāi)啟地址：上上海市凱凱旋路222000號(hào)凱旋旋大廈二二樓電話：0021-6466870090 傳真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.neet目 錄摘要2第一篇：項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介55第二篇：南京別別墅市場(chǎng)場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)研究7附表：調(diào)調(diào)研個(gè)案案匯總116第三篇：對(duì)盛唐唐藝術(shù)園園的產(chǎn)品品建議225第四篇：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)

2、建議及及財(cái)務(wù)分分析227項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)227成本構(gòu)成成表228項(xiàng)目損益益表229第五篇：盛唐藝藝術(shù)園220022年工作作推進(jìn)計(jì)計(jì)劃300第六篇：對(duì)盛唐唐投資公公司目前前工作的的建議331附:項(xiàng)目目多個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)討論方方案355摘要項(xiàng)目地段段評(píng)價(jià)坐擁新區(qū)區(qū)高尚地地帶,成成就明日日頂級(jí)名名宅一條將軍軍路，三三座風(fēng)景景山（牛牛首山、翠翠屏山、韓韓府山），成成就別墅墅的天然然氣質(zhì)；高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃的新新區(qū)高尚尚住宅發(fā)發(fā)展區(qū)；天然環(huán)境境優(yōu)越，文文化氛圍圍濃郁的的未來(lái)生生活天堂堂。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位位集中，可可比性強(qiáng)強(qiáng)，高品品質(zhì)產(chǎn)品品是關(guān)鍵鍵本項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層面面集中，主主要在江江寧開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，亞亞?wèn)|與寧寧

3、南雖有有產(chǎn)品爭(zhēng)爭(zhēng)奪但區(qū)區(qū)域偏好好差異極極大；本項(xiàng)目排排屋均價(jià)價(jià)3,2000元/平平方米，市市場(chǎng)接受受度高；單體別別墅均價(jià)價(jià)6,8000元/平平方米，是是市場(chǎng)的的空白點(diǎn)點(diǎn)；競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)多依賴賴天然環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)，產(chǎn)品品規(guī)劃特特色較少少，容積積率較高高，本項(xiàng)項(xiàng)目從產(chǎn)產(chǎn)品塑造造著力，機(jī)機(jī)會(huì)較大大。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)占有將軍軍路整體體規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)，牛牛首山的的獨(dú)特山山水環(huán)境境優(yōu)勢(shì)（比比翠屏山山、韓府府山天然然環(huán)境更更好）；規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)（5000畝的的占地，是是將軍路路板塊最最大的基基地之一一）；3、獨(dú)特特的藝術(shù)術(shù)內(nèi)涵（66座風(fēng)格格各異的的主題藝藝術(shù)館）；4、排屋屋與單體體的特點(diǎn)點(diǎn)均十分分鮮明；5、配套套服務(wù)獨(dú)獨(dú)一無(wú)二

4、二。搶占制高高點(diǎn),以以高檔純純別墅社社區(qū)為概概念定位位；產(chǎn)品規(guī)劃劃分兩個(gè)個(gè)區(qū)：以以單體別別墅與雙雙拼別墅墅為物業(yè)業(yè)形態(tài)的的高尚別別墅區(qū)和和以排屋屋為主的的經(jīng)濟(jì)型型別墅區(qū)區(qū)；單體與雙雙拼采用用傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)典或經(jīng)經(jīng)典改良良風(fēng)格，排排屋采用用現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格；單體與雙雙拼主力力面積2250-3500平方米米左右，排排屋主力力面積在在2000-2220平方方米左右右；藝術(shù)館園園區(qū)作為為兩個(gè)別別墅區(qū)的的共享區(qū)區(qū)，除藝藝術(shù)館外外，會(huì)所所、幼兒兒園等配配套均在在其中，并并可考慮慮增加經(jīng)經(jīng)營(yíng)性的的畫(huà)家村村功能，做做足藝術(shù)術(shù)配套服服務(wù)。產(chǎn)品建議議開(kāi)發(fā)建議議藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)，其靠近大門(mén)處最先啟動(dòng)，做出做足小區(qū)的形象工

5、程；住宅產(chǎn)品采取概念先行，分區(qū)開(kāi)發(fā)的思路；先以高檔純別墅亮相市場(chǎng)（物業(yè)倚重于雙拼別墅），再推排屋；跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體依據(jù)市場(chǎng)容量適當(dāng)分期分區(qū)推出；基地施工條件尚未就緒，場(chǎng)地標(biāo)高網(wǎng)格測(cè)量，路網(wǎng)布置，土方回填等土方工程需盡早開(kāi)始動(dòng)作。項(xiàng)目成本本收益和和資金籌籌措1、整個(gè)個(gè)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本2688,5844,2500元，成成本單價(jià)價(jià)2,7600元/平平方米；2、項(xiàng)目目收益886,0067,0122元，銷(xiāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率211%；3、整個(gè)個(gè)項(xiàng)目樣樣板區(qū)啟啟動(dòng)資金金 5,0000-6,0000萬(wàn)元，其其余資金金來(lái)源于于銷(xiāo)售回回籠資金金。4、初步步預(yù)計(jì)220033年3月月，單體體首期及及藝術(shù)館館

6、區(qū)樣板板段建成成，開(kāi)始始銷(xiāo)售資資金回籠籠。第一篇：項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置置： 本項(xiàng)目位位于南京京江寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)西南部部，地處處將軍路路延長(zhǎng)線線、牛首首山風(fēng)景景區(qū)整體體規(guī)劃范范圍之內(nèi)內(nèi)?；氐啬吓R佛佛城西路路，連接接將軍路路，北靠靠將軍山山脈，東東側(cè)隔康康辰豪園園與河海海大學(xué)新新校區(qū)相相連，西西接牛首首山國(guó)家家級(jí)度假假休閑風(fēng)風(fēng)景區(qū)?？煽芍苯优c與江寧城城區(qū)及南南京市中中心聯(lián)系系，距市市中心新新街口約約15公公里，距距祿口國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)約200公里，交交通十分分便捷。規(guī)規(guī)劃和居居住環(huán)境境上是一一個(gè)正在在日漸成成熟的新新區(qū)高尚尚住宅區(qū)區(qū)。項(xiàng)目概況況：本項(xiàng)目占占地面積積5000畝，基基地呈方方形，地

7、地勢(shì)北高高南低，同同時(shí)具有有淺丘、平平地、人人工湖、林林地、沼沼澤等多多種地形形地貌 。將軍軍山脈在在基地北北側(cè)形成成4座山山峰，峰峰谷交錯(cuò)錯(cuò)，中部部相對(duì)平平坦，局局部有水水塘和沼沼澤，南南側(cè)地勢(shì)勢(shì)略高有有緩坡?；匚髂夏喜考皷|東北部有有兩個(gè)人人工湖，東東北部尚尚有一景景觀獨(dú)特特的廢舊舊采石場(chǎng)場(chǎng)。整個(gè)個(gè)基地范范圍內(nèi)植植被茂盛盛，空氣氣清新，集集景觀性性、生態(tài)態(tài)性于一一體。具具備建設(shè)設(shè)高品位位住宅所所需的多多種資源源。本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃容積積率為00.3， 總建筑筑面積1100,0500平方米米，其中中排屋551,3599平方米米，單體體別墅336,0188平方米米，藝術(shù)術(shù)園區(qū)及及配套112,006

8、6平方米米。項(xiàng)目總體體規(guī)劃與與主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目容積率建筑面積積預(yù)期均價(jià)價(jià)總用地面面積0.3333,5000 M22總建筑面面積100,0500 M22其中單體別墅墅0.18836,0018 M26,8000元/ M2聯(lián)排別墅墅0.55551,3359 M23,2000元/ M2配套及藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)0.312,0006 M2綠化率68.22%第二篇：南京別別墅市場(chǎng)場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)研究 忽略市市區(qū)內(nèi)零零星的別別墅不計(jì)計(jì)，南京京別墅開(kāi)開(kāi)始小有有規(guī)模的的供應(yīng)，真真正以一一種獨(dú)特特的物業(yè)業(yè)形態(tài)走走入市民民的視線線,，大大概是在在96年年左右。按照其發(fā)發(fā)展軌跡跡，大致致可以劃劃分為以以下幾代代產(chǎn)品：第一代別

9、別墅產(chǎn)品品 大致出出現(xiàn)在996年底底97年年,以三三個(gè)片區(qū)區(qū)為代表表：鐘山風(fēng)景景區(qū)片區(qū)區(qū)：風(fēng)景區(qū)腹腹地以大型純純別墅區(qū)區(qū)帝豪花花園為代代表，其其地段特特別、形形象高檔檔，盡管管起售價(jià)價(jià)只有66,0000元/ MM2，但其其銷(xiāo)售情情況并不不好，只只能通過(guò)過(guò)出租外外企的老老總維持持。轉(zhuǎn)機(jī)機(jī)出現(xiàn)在在20000年帝帝豪的再再出租市市場(chǎng)紅火火起來(lái)以以后，買(mǎi)買(mǎi)房投資資人對(duì)帝帝豪的關(guān)關(guān)注，另另一個(gè)原原因是銀銀行按揭揭的落實(shí)實(shí)。目前前售價(jià)達(dá)達(dá)到133,000015,0000元/ MM2。玄武湖畔畔：以金陵御御花園為為代表，只只有沿湖湖的200多棟，售售價(jià)100,0000多元/ M2，很快快銷(xiāo)售一一空。月牙湖畔

10、畔最早的紫紫金山莊莊，后來(lái)來(lái)陸續(xù)出出現(xiàn)金陵陵御庭園園、月牙牙湖花園園、明湖湖山莊、大大邦花園園，以單單體與雙雙拼為物物業(yè)形態(tài)態(tài)，但總總體量只只有600多套，銷(xiāo)銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)在100,000015,0000元/ MM2之間，每每套總價(jià)價(jià)基本在在3000萬(wàn)元左左右，銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況良好，但但以社區(qū)區(qū)距離交交通干道道的位置置遠(yuǎn)近而而去化有有快有慢慢。該片區(qū)的的主要特特點(diǎn)：占盡地利利優(yōu)勢(shì)，享享有無(wú)可可替代地地段；屬屬概念中中的高尚尚住宅區(qū)區(qū)，人氣氣很旺；總棟數(shù)數(shù)不多，除除帝豪外外，總數(shù)數(shù)不超過(guò)過(guò)1000套；自自住型客客戶與公公司型客客戶兼而而有之；單套面面積較大大，多在在3000平方米米左右；產(chǎn)品品品質(zhì)極其其

11、一般，消消費(fèi)對(duì)象象為南京京率先暴暴富一族族。江寧地區(qū)區(qū)：百家湖片片區(qū)：以百家湖湖別墅花花園與湖湖濱公寓寓的沿湖湖別墅為為代表，有有典型的的第一代代別墅的的特征，房房型大而而無(wú)當(dāng)，品品質(zhì)不敢敢恭維，總總體量不不過(guò)百十十來(lái)套，銷(xiāo)銷(xiāo)售較好好。東山鎮(zhèn)：主要是武武夷花園園的300棟沿秦秦淮河分分布的別別墅。 該片片區(qū)的主主要特點(diǎn)點(diǎn)：由于地價(jià)價(jià)低而售售價(jià)較低低，外環(huán)環(huán)境極好好，購(gòu)房房客戶中中投資客客極多，除除少數(shù)自自用外，多多數(shù)作為為第二居居所。第一代別別墅產(chǎn)品品為高價(jià)價(jià)別墅，最最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于對(duì)對(duì)山水環(huán)環(huán)境的借借勢(shì)，產(chǎn)產(chǎn)品除形形式上的的不同外外，在房房型設(shè)計(jì)計(jì)上與躍躍層公寓寓沒(méi)有多多少區(qū)別別。別墅墅作為一

12、一種試探探性產(chǎn)品品，體量量較小，其其優(yōu)勢(shì)更更在于與與市中心心的距離離較近，而而不在產(chǎn)產(chǎn)品本身身。第二代別別墅產(chǎn)品品：大致出現(xiàn)現(xiàn)在988年底、999年至至20000年，以以亞?wèn)|花花園城與與江寧地地區(qū)的低低價(jià)別墅墅為代表表。亞?wèn)|花園園城：仙鶴山莊莊、雁鳴鳴山莊、半半山苑，一一年左右右的時(shí)間間，亞?wèn)|東公司以以小步快快跑的策策略，連連續(xù)推出出好幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)，最最初別墅墅的售價(jià)價(jià)只有11,8000元/ MM2，最高高也不過(guò)過(guò)2,5000元/ MM2，體量量大概在在2000棟左右右，后以以聯(lián)排別別墅為主主要形式式推出的的聽(tīng)泉山山莊，雖雖有300多套單單體別墅墅，價(jià)格格仍只有有3,0000元/ MM2左右，仍

13、仍是以低低價(jià)取悅悅市場(chǎng)。江寧地區(qū)區(qū)：a、東山山鎮(zhèn)：武武夷花園園的聯(lián)排排別墅b、岔路路口：碧碧水灣的的單體與與雙拼別別墅c、麒麟麟鎮(zhèn)：錦錦繡花園園的單體體與雙拼拼別墅d、百家家湖周邊邊：湖濱濱世紀(jì)花花園的單單體別墅墅，中國(guó)國(guó)人家的的中式排排屋。注：雖然然江寧的的這部分分別墅上上市時(shí)間間較晚，220011年仍在在市場(chǎng)熱熱力售賣(mài)賣(mài)，但由由于其產(chǎn)產(chǎn)品較差差，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)起起點(diǎn)較低低，仍將將其劃歸第二二代產(chǎn)品品。第二代別別墅為低低檔別墅墅，一個(gè)個(gè)最顯著著的特點(diǎn)點(diǎn)：主打打賣(mài)點(diǎn)為為低價(jià)格格，選址址全部位位于傳統(tǒng)統(tǒng)概念中中的郊區(qū)區(qū)，環(huán)境境賣(mài)點(diǎn)較較為突出出；與第第一代的的消費(fèi)對(duì)對(duì)象相比比，平民民色彩較較為濃郁郁，

14、不再再集中于于暴富一一族，同同時(shí)別墅墅的體量量開(kāi)始放放大；但但產(chǎn)品本本身并無(wú)無(wú)明顯進(jìn)進(jìn)步，質(zhì)質(zhì)量、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)依然存存在不少少問(wèn)題，產(chǎn)產(chǎn)品外相相缺乏高高貴感。高高價(jià)別墅墅除帝豪豪仍在慘慘淡經(jīng)營(yíng)營(yíng)以外，暫暫無(wú)供應(yīng)應(yīng)。第三代別別墅產(chǎn)品品：大致出現(xiàn)現(xiàn)在20000年年底，但但發(fā)出異異彩是在在20001年，以以單一樓樓盤(pán)為代代表，位位處擁有有造別墅墅環(huán)境的的地區(qū)亞?wèn)|東。金陵家天天下：其雖被評(píng)評(píng)為20001年年南京別別墅明星星，但細(xì)細(xì)作考量量，卻仍仍是混雜雜型社區(qū)區(qū)，單體體別墅只只有344套，占占有大多多數(shù)的是是聯(lián)排和和四拼、雙雙拼別墅墅（1339套），另另外尚有有66套套高級(jí)公公寓，暢暢銷(xiāo)產(chǎn)品品為排屋屋

15、，單體體在調(diào)低低售價(jià)的的同時(shí)（從從5,0000元/ MM2起售調(diào)調(diào)至4,5000元/ MM2），去去化速度度卻仍舊舊較慢（截截至一月月底去化化13套套）。之所以將將金陵家家天下這這樣一個(gè)個(gè)單一樓樓盤(pán)作為為第三代代產(chǎn)品，主主要原因因在于它它在許多多方面對(duì)對(duì)南京的的別墅市市場(chǎng)有種種革命的的味道：如第一一次采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)；第第一個(gè)將將層高做做到三米米；第一一次使別別墅的立立面不再再雷同，有有21種種之多的的立面選選擇；第第一個(gè)讓讓排屋錯(cuò)錯(cuò)位排列列，第一一個(gè)采用用雙會(huì)所所；第一一家大規(guī)規(guī)模購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)成年老老樹(shù)塑造造樹(shù)比屋屋高的森森林別墅墅感覺(jué)；第一個(gè)個(gè)將別墅墅的質(zhì)量量作為一一個(gè)要素素立軍令令狀狠抓抓同時(shí)

16、時(shí)讓郊區(qū)區(qū)別墅的的售價(jià)向向前跨了了一大步步（從22,5000元跨入入5,0000元），檔檔次也上上了一個(gè)個(gè)臺(tái)階，從從此南京京中檔別別墅有了了代表產(chǎn)產(chǎn)品。第四代別別墅產(chǎn)品品：以20001年的的高檔高高價(jià)別墅墅為代表表，集中中分布在在江寧百百家湖和和將軍路路一帶，同同時(shí)寧南南與亞?wèn)|東有單一一樓盤(pán)供供應(yīng)。百家湖周周邊：a、威尼尼斯城： 小體量量純別墅墅， 440棟，容容積率00.266，單體體面積22725555平米，售售價(jià)毛胚胚15,0000元/M2，裝修修20,0000元/ MM2。b、佳湖湖綠島：混雜型型社區(qū)，別別墅單體體19棟棟，雙拼拼24套套，別墅墅容積率率0.335，單單價(jià)133,000

17、015,0000元/ MM2，主力力面積22203400 M2。c文化名名園：混混雜型社社區(qū)，別別墅單體體9棟，雙雙拼122套，單單價(jià)在88,00001,00000元/ M2，主力力單體面面積23303500 M2。這幾個(gè)樓樓盤(pán)于220011年9月月份陸續(xù)續(xù)上市，目目前已售售別墅最最多不超超過(guò)5套套， 去去化速度度不容樂(lè)樂(lè)觀。而而且混雜雜型社區(qū)區(qū)均在主主推公寓寓房，別別墅都只只接受意意向預(yù)定定，具體體建造根根據(jù)客戶戶要求度度身定做做，似乎乎對(duì)高價(jià)價(jià)別墅市市場(chǎng)信心心有所不不足。將軍路沿沿線：瑞景文華華：首個(gè)大規(guī)規(guī)模純別別墅項(xiàng)目目，但以以排屋供供應(yīng)為主主?？傮w體量5771套，總總建筑面面積155.

18、233萬(wàn)平米米，容積積率0.68，單單體255棟，雙雙拼1226套，排排屋4220套，單單價(jià)分別別為5,8000元/ MM2、4,2000元/ MM2、3,3000元/ MM2，目前前主要銷(xiāo)銷(xiāo)售排屋屋，銷(xiāo)量一一般（截截止20002年年一月底底僅銷(xiāo)售售30多多套），屬屬已浮出出水面的的正面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，需密密切關(guān)注注其銷(xiāo)售售情況。運(yùn)盛花園園：占地3000畝，尚尚未正式式面市，屬屬板塊內(nèi)內(nèi)潛量競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)預(yù)計(jì)其于于20002年66月亮相相，9月月正式推推出，產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃為單體體、雙拼拼、聯(lián)排排的混合合型社區(qū)區(qū)。愛(ài)濤漪水水園：占地3000畝，單單體、聯(lián)聯(lián)排別墅墅和高級(jí)級(jí)公寓組組成的混混雜型社社區(qū)。但但

19、別墅只只有少量量，屬于于附屬產(chǎn)產(chǎn)品，尚尚未面世世。因其其與愛(ài)濤濤藝術(shù)館館為大一一體的社社區(qū)，概概念上與與盛唐藝藝術(shù)園會(huì)會(huì)有交合合，從抬抬高地段段的藝術(shù)術(shù)氛圍角角度來(lái)講講是件好好事，產(chǎn)產(chǎn)品本身身雖有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，但但不會(huì)是是主要對(duì)對(duì)手。翠屏山莊莊：占地1,7000畝，混混雜型社社區(qū)，沿沿水庫(kù)部部分有2200多多棟別墅墅。20002年年元月份份剛剛在在市場(chǎng)露露面，一一期推出出8萬(wàn)方方，以高高級(jí)公寓寓和雙拼拼別墅為為主，打打算售價(jià)價(jià)：高級(jí)級(jí)公寓22,5000元/ M 22，雙拼拼別墅33,0000元/ M 22以上，但但所有細(xì)細(xì)節(jié)都未未最后敲敲定，屬屬板塊內(nèi)內(nèi)潛量競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。亞?wèn)|花園園城：沁蘭雅筑筑：2001

20、1年122月222日已正正式亮相相，總建建筑面積積13萬(wàn)萬(wàn)平方米米，定位位高檔健健康別墅墅。形式式為單體體別墅和和雙拼別別墅，單單體別墅墅套面積積2400 M2-3309 M2，平均均單價(jià)33,8000-3,9000元/ M2，總價(jià)價(jià)1200-1330萬(wàn)元元之間；雙拼別別墅套面面積1770M2，2550 MM2，平均均單價(jià)22,8000-2,9000元，總總價(jià)600-700萬(wàn)元之之間。一一個(gè)月時(shí)時(shí)間推出出的388套中雙雙拼已全全部被認(rèn)認(rèn)購(gòu)，66套單體體只走掉掉一套。由于市政政府對(duì)于于仙西大大學(xué)城的的重新規(guī)規(guī)劃，亞亞?wèn)|公司司會(huì)有意意放慢一一點(diǎn)腳步步，等待待市政配配套的改改善對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目本身身的提升升

21、，該項(xiàng)項(xiàng)目是亞亞?wèn)|公司司進(jìn)軍高高檔別墅墅市場(chǎng)的的分水嶺嶺。該項(xiàng)項(xiàng)目中規(guī)規(guī)劃的亞亞?wèn)|書(shū)畫(huà)畫(huà)院為其其配套的的亮點(diǎn)。在在產(chǎn)品層層面屬于于我們的的強(qiáng)力競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，需要要密切關(guān)關(guān)注其動(dòng)動(dòng)態(tài)。寧南：玉蘭山莊莊：占地2000畝，有有山有水水，距市市中心較較近，由由擅做高高檔產(chǎn)品品的仁恒恒地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)產(chǎn)品形式式主要為為單體別別墅及聯(lián)聯(lián)排別墅墅，單價(jià)價(jià)分別為為10,0000元/ MM2和8,0000元/ MM2，由于于有一群群穩(wěn)定的的追隨老老客戶，因因此其口口碑效應(yīng)應(yīng)較好。形形象尚未未公開(kāi)，但但需密切切關(guān)注。 第四代代別墅出出現(xiàn)基于于兩個(gè)基基礎(chǔ)：南京市域域區(qū)面積積擴(kuò)大，亞亞?wèn)|江寧寧成為新新區(qū)，政政策性利利好

22、使其其脫掉了了原郊區(qū)區(qū)的外衣衣，突出出的山水水環(huán)境和和優(yōu)越的的道路交交通條件件催生許許多別墅墅誕生；經(jīng)濟(jì)型家家用轎車(chē)車(chē)大量上上市，越越來(lái)越多多的中高高收入階階層郊區(qū)區(qū)置業(yè)成成為可能能，別墅墅以其寬寬敞舒適適、有天天有地的的特性成成為其首首選置業(yè)業(yè)形態(tài)。第四代別別墅產(chǎn)品品主要以以高檔別別墅為主主，單體體售價(jià)多多在100,0000元/ MM2以上，單單體面積積與第一一代高價(jià)價(jià)別墅類(lèi)類(lèi)似，環(huán)環(huán)境有過(guò)過(guò)之而無(wú)無(wú)不及，目目前已亮亮相的別別墅從整整體規(guī)劃劃來(lái)看缺缺乏特色色，產(chǎn)品品改良雖雖有進(jìn)步步但尚嫌嫌不足：房型設(shè)設(shè)計(jì)、舒舒適度考考慮，立立面、配配套、建建筑質(zhì)量量、內(nèi)部部環(huán)境，發(fā)發(fā)展商的的考量開(kāi)開(kāi)始變得得

23、周全，也也第一次次使南京京的高檔檔別墅有有了一點(diǎn)點(diǎn)質(zhì)價(jià)相相合的感感覺(jué)。但但體量成成倍放大大，泡沫沫也同時(shí)時(shí)放大，銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況不容樂(lè)樂(lè)觀。通過(guò)以上上對(duì)于南南京別墅墅的發(fā)展展回顧，可可以清楚楚地看到到盛唐藝藝術(shù)園的的競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)將為為以下幾幾種狀況況：板塊層面面競(jìng)爭(zhēng)：由于市政政規(guī)劃的的調(diào)整，河河西取代代江寧成成為新一一輪開(kāi)發(fā)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)；亞?wèn)|東大學(xué)城城的重新新規(guī)劃，必必將給亞亞?wèn)|的別別墅板塊塊帶來(lái)重重大的利利好消息。江江寧板塊塊面臨亞亞?wèn)|板塊塊的強(qiáng)大大競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域?qū)用婷娓?jìng)爭(zhēng)：主要為江江寧開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍與寧南南范圍，交交通上為為一條線線，區(qū)位位上共用用一條主主干道，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)有：仁仁恒玉蘭蘭山莊、運(yùn)運(yùn)盛

24、花園園、瑞景景文華、威威尼斯城城、佳湖湖綠島、翠翠屏山莊莊。產(chǎn)品層面面競(jìng)爭(zhēng)：主要為不不同區(qū)位位，不同同方向、同同等檔次次的產(chǎn)品品，如帝帝豪花園園、月牙牙湖、百百家湖沿沿線別墅墅、亞?wèn)|東沁蘭山山莊等?？們r(jià)層面面的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：全市范圍圍內(nèi)總價(jià)價(jià)在800萬(wàn)元以以下的排排屋、總總價(jià)在880萬(wàn)元元至1550萬(wàn)元元的雙拼拼別墅及及總價(jià)在在1200萬(wàn)元至至3000萬(wàn)元之之間的單單體別墅墅。附表：調(diào)調(diào)研個(gè)案案匯總樓盤(pán)名稱稱帝豪花園園百家湖威威尼斯城城別墅佳湖綠島島區(qū)域馬群江寧江寧占地面積積（平方方米）148,000096畝130畝畝建筑面積積（平方方米）34,000016,881530,0000容積率0.2330

25、.2660.355物業(yè)類(lèi)型型雙拼、單單體單體別墅墅公寓、別別墅總套數(shù)10040其中單體624019雙拼1624聯(lián)排木結(jié)構(gòu)獨(dú)獨(dú)棟：22232公寓接上表面積（平平方米）單體主力房型型：3000-4400555（13套）/4410（14套）/2272（2套）/3308（9套）220-3400雙拼聯(lián)排公寓價(jià)格（元元/平方米米）單體10,0000-13,0000-155,000015,0000（毛毛坯）；20,0000（裝修修）13,0000-15,0000雙拼10,0000左左右聯(lián)排30000左右公寓花園價(jià)格格（元/平方米米）1,50001,5000沒(méi)有獨(dú)立立的花園園物業(yè)管理理費(fèi)（元元/平方米米.月）

26、54未定車(chē)位情況況部分豪華華別墅有有雙車(chē)位位配備雙車(chē)車(chē)位車(chē)位算在在建筑面面積里一一起賣(mài)。已售面積積（平方方米）14,88001,66651,2000剩余面積積（平方方米）14,880015,115027,8800備注現(xiàn)在在售售房源是是沿湖新新建的118棟別別墅，至至目前為為止售出出約4棟。該該案接下下來(lái)要做做木結(jié)構(gòu)構(gòu)別墅，現(xiàn)現(xiàn)已有兩兩棟開(kāi)始始施工。價(jià)價(jià)格將會(huì)會(huì)達(dá)到220,0000元元/平方米米以上。對(duì)外宣稱稱位置最最好的88套已賣(mài)賣(mài)完，但但實(shí)際上上是內(nèi)部部銷(xiāo)控，現(xiàn)現(xiàn)在為止止該案僅僅售出33套。該案先賣(mài)賣(mài)位置，然然后根據(jù)據(jù)客戶需需要選擇擇房型。樓盤(pán)名稱稱文化名園園瑞景文華華金陵家天天下區(qū)域江寧江

27、寧亞?wèn)|占地面積積（平方方米）146,0000224,0000105,6844建筑面積積（平方方米）153,0000152,300055,4456容積率總：1.050.688總：0.5299；別墅墅區(qū)：00.422物業(yè)類(lèi)型型多層、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、單單體聯(lián)排、雙雙拼、單單體別墅墅公寓、聯(lián)聯(lián)排、雙雙拼、單單體別墅墅總套數(shù)11500571239其中單體92534雙拼1212685聯(lián)排躍層：77642054面積（平平方米）單體230-3500330以以上250-3800雙拼170-2500250-2800196-2422聯(lián)排178-2033168-1800價(jià)格（元元/平方米米）單體8,0000-110,

28、00005,80004,5000-55,0000雙拼4,20003,2550聯(lián)排3,0000左右右3,30002,9880花園價(jià)格格（元/平方米米）750800800物業(yè)管理理費(fèi)（元元/平方米米.月）2.52.5暫暫定2.5車(chē)位情況況車(chē)位算在在建筑面面積里賣(mài)賣(mài)，獨(dú)棟棟有1-2個(gè)車(chē)車(chē)位，整整體平均均0.775車(chē)位位/戶。車(chē)位和保保姆房層層高2.2米，不不計(jì)入建建面，車(chē)車(chē)位及保保姆房單單價(jià)11100元元/平方米米。別墅車(chē)位位與戶數(shù)數(shù)比為11:1；公寓車(chē)車(chē)位與戶戶數(shù)比約約為1:2已售面積積（平方方米）7,00004,000038,8820剩余面積積（平方方米）144,0000112,300016,6

29、636備注本案單體體別墅尚尚未開(kāi)始始銷(xiāo)售，但但可以預(yù)預(yù)定。目目前戶型型也未定定，估計(jì)計(jì)要到明明年才能能推出。公公寓房由由于面積積較大，銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況一般。本月100日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，至今今為止，聯(lián)聯(lián)排定出出20多套套，獨(dú)棟棟還未推推出。與7月份份調(diào)研相相比，該該案雙拼拼或聯(lián)排排價(jià)格均均有上漲漲：雙拼拼漲了1100元元/M2。聯(lián)排排漲了550元/ M2，但當(dāng)當(dāng)時(shí)買(mǎi)房房有折扣扣享受，現(xiàn)現(xiàn)在沒(méi)有有。而單單體價(jià)格格上限有有所回落落。樓盤(pán)名稱稱中國(guó)人家家武夷花園園（七期期）湖濱世紀(jì)紀(jì)花園區(qū)域江寧百家家湖江寧東山山鎮(zhèn)江寧百家家湖占地面積積（平方方米）106,000074,6600320畝畝建筑面積積（平方方米）63

30、,660010,6600220,0000容積率0.60.7總1.005物業(yè)類(lèi)型型雙拼、四四合院聯(lián)排、單單體、雙雙拼公寓、雙雙拼、單單體總套數(shù)332411,0112 其中單體332雙拼68聯(lián)排32面積（平平方米）單體330-3800280-3500雙拼250-2800200-2400聯(lián)排218-3644190-2200價(jià)格（元元/平方米米）單體四合院總總價(jià)：2200萬(wàn)萬(wàn)4,00003,0000雙拼雙聯(lián)總價(jià)價(jià)：488-800萬(wàn)3,2000聯(lián)排2,6000花園價(jià)格格（元/平方米米）400800600物業(yè)管理理費(fèi)（元元/平方米米.月）0.7552車(chē)位情況況帶小車(chē)位位10萬(wàn)元元/個(gè)已售面積積（平方方米）

31、33,00003,38809,6000剩余面積積（平方方米）30,66007,28802,0000（別別墅）備注一、二期期售完，三三期開(kāi)始始銷(xiāo)售單體售完完、雙拼拼還有22套、聯(lián)聯(lián)排還有有26套。別墅單體體已售完完，剩下下8棟雙拼拼。樓盤(pán)名稱稱天地新城城錦繡花園園明月港灣灣區(qū)域江寧麒麟鎮(zhèn)占地面積積（平方方米）6,8225148,0000320,0000建筑面積積（平方方米）13,6650200,0000（一期期）339,2000容積率0.5（別別墅）0.5左左右1.066物業(yè)類(lèi)型型公寓、別別墅獨(dú)棟、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、公公寓公寓、單單體、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排總套數(shù)39總：1,0000多戶72（別別墅）其中

32、單體46雙拼4聯(lián)排22面積（平平方米）單體300-4000270-4000未定雙拼200-2400聯(lián)排170-2200價(jià)格（元元/平方米米）單體未定2,4880-22,9880未定雙拼2,2668-22,3888聯(lián)排1,8998-22,0668花園價(jià)格格（元/平方米米）750未定物業(yè)管理理費(fèi)（元元/平方米米.月）1.5未定已售面積積（平方方米）00剩余面積積（平方方米）13,665020,0000（別別墅）備注現(xiàn)在未推推別墅，別別墅要到到20003年才才能推出出。該案一期期別墅銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況較好，現(xiàn)現(xiàn)在所剩剩不多。目前尚未未推出，尚尚在設(shè)計(jì)計(jì)階段備注：碧碧水華庭庭只剩一一套別墅墅；碧水水灣推出出

33、的別墅墅銷(xiāo)售也也已接近近尾聲，單單體只剩剩一套，雙雙拼還剩剩6套左左右。部分目前前中高檔檔在售別別墅的容容積率與與售價(jià)樓盤(pán)名稱稱文化名園園中國(guó)人家家金陵家天天下瑞景文華華玉蘭山莊莊佳湖綠島島威尼斯城城容積率0.60.4220.6880.4550.3550.266價(jià)格（元元/ MM2）單體8,000010,00004,0000-55,00005,800010,000013,0000-15,0000（裝修修）15,0000(毛胚)20,0000(裝修)雙拼3,25504,20003,0000左右右聯(lián)排48-880萬(wàn)元元(總價(jià))2,95503,30008,0000部分目前前在售中中高檔別別墅的套套面

34、積與與總價(jià)樓盤(pán)名稱稱文化名園園金陵家天天下瑞景文華華文化名園園佳湖綠島島威尼斯城城單套面積積（M2）單體300-4000250-3800330230-3500220-3400272-5555雙拼300-4000196-2422250-2800170-2500聯(lián)排168-1800178-2033總價(jià)（萬(wàn)元）單體360-6000112-1900191184-3500286-5100408-8322雙拼300-400064-778105-117751-775聯(lián)排50-55358-667花 園 單 價(jià)價(jià)（元/ M2）1,5000800800750沒(méi)有獨(dú)立立花園15000江寧部分分在售低低檔別墅墅的套面

35、面積與總總價(jià)樓盤(pán)名稱稱中國(guó)人家家錦繡花園園武夷花園園湖濱世紀(jì)紀(jì)花園套面積（M2）單體270-4000330-3800280-3500雙拼200-2400250-2800200-2400聯(lián)排218-3644170-2200190-2200總 價(jià)（萬(wàn)元）單體67-1119132-152284-1105雙拼45-44980-88948-558聯(lián)排48-88032-44549-557花園單價(jià)價(jià)（元/ M2）400750800600綜上所述述，可以以得出以以下結(jié)論論：隨著南京京GDPP的連年年快速增增長(zhǎng)，居居民收入入的逐年年提高，可可以看到到，南京京的別墅墅市場(chǎng)已已經(jīng)明顯顯啟動(dòng)。原原因有四四：其一：新新

36、一代別別墅購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群已經(jīng)經(jīng)形成；其二：南京市市政建設(shè)設(shè)力度加加大，私私家車(chē)擁?yè)碛辛吭鲈黾樱黄淦淙簞e別墅在設(shè)設(shè)計(jì)理念念、布局局、風(fēng)格格上均有突突破；最最后：價(jià)價(jià)格顯現(xiàn)現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。 憑借自然然景觀和和地價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，江江寧和亞亞?wèn)|已成成為南京京別墅熱熱潮中的的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)。在別別墅上市市總量增增加的情情況下，區(qū)區(qū)域分布布會(huì)更趨趨擴(kuò)散，但但受地塊塊限制或或資源限限制，其其余別墅墅供應(yīng)盤(pán)盤(pán)量有限限（如月月牙湖、玄玄武湖沿沿線）。南京別墅墅市場(chǎng)尚尚處于初初始發(fā)展展階段，在在整體規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、風(fēng)格格特色等等方面尚尚有很大大提升空空間。目目前市場(chǎng)場(chǎng)上還缺缺乏真正正優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品。別墅市場(chǎng)場(chǎng)啟動(dòng)的的初級(jí)代代表

37、TOWWNHOOUSEE開(kāi)始熱熱銷(xiāo)，不不僅預(yù)示示著中產(chǎn)產(chǎn)階層抬抬頭，也也代表更更高級(jí)的的產(chǎn)品將將開(kāi)始被被需要，說(shuō)說(shuō)明消費(fèi)費(fèi)欲望正正在提升升，市場(chǎng)場(chǎng)正被經(jīng)經(jīng)濟(jì)速度度撐大。經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅大多多位于亞亞?wèn)|、江江寧新區(qū)區(qū)，以440-880萬(wàn)元元的總價(jià)價(jià)而成為為別墅中中的暢銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品。目目前的市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)，就價(jià)價(jià)格而言言，最高高不過(guò)33,300元/ M2。南京目前前缺乏中中檔價(jià)位位單體別別墅（55,00008,0000元/ MM2單價(jià)），兩兩頭產(chǎn)品品（單價(jià)價(jià)在2,0000-4,0000元/ MM2之間與與10,0000元/ MM2以上）供供應(yīng)量比比較充足足。目前，高高檔高價(jià)價(jià)別墅市市場(chǎng)的年年去化量量極其有

38、有限?？偪們r(jià)超過(guò)過(guò)1000萬(wàn)元的的產(chǎn)品去去化量明明顯放慢慢，以現(xiàn)現(xiàn)有個(gè)案案調(diào)研判判斷，年年銷(xiāo)售套套數(shù)均不不超過(guò)兩兩位數(shù)。具體到江江寧而言言，一直直是低價(jià)價(jià)別墅的的市場(chǎng)。同同樣是價(jià)價(jià)格在22,00003,0000元/ MM2之間的的別墅暢暢銷(xiāo)，目目前突然然爆發(fā)的的售價(jià)在在10,0000元以上上的別墅墅銷(xiāo)售維維艱。第三篇：消費(fèi)者者研究別墅市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)者是一一個(gè)比較較特殊的的群體，他他們本身身的數(shù)量量不大，在在南京，別別墅市場(chǎng)場(chǎng)還未成成熟，因因此，不不適合用用定量的的信息來(lái)來(lái)描述南京別別墅的消消費(fèi)者；而且，這這部分人人的個(gè)性性強(qiáng)烈，很很少顯露露。因此此，我們們?cè)趯?duì)本本案的消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行研究究時(shí)，參

39、參考了銷(xiāo)銷(xiāo)售員對(duì)對(duì)現(xiàn)有南京別墅墅市場(chǎng)消消費(fèi)者的的描述和和上海、深深圳、北北京等地地別墅市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者研究究資料，對(duì)對(duì)南京別別墅消費(fèi)費(fèi)者情況況進(jìn)行整整體分析析。一、南京京別墅市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者情況況整體描描述南京市購(gòu)房消費(fèi)群金字塔分布示意圖 A、金金字塔頂頂端 B、金金字塔上上層 CC、金字字塔中層層 D、金金字塔底底層A和B是是我們關(guān)關(guān)注的主主要對(duì)象象。他們們最可能能是近一一兩年別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)者。A：居于于金字塔塔頂端的的消費(fèi)群群。目前南京京房產(chǎn)市市場(chǎng)上顯顯露的并并不多，但但這部分分身價(jià)不不菲的款款爺亦大大有人在在。他們們的最大大特征是是絕對(duì)數(shù)數(shù)量少、身身價(jià)高、社社會(huì)地位位高、社會(huì)會(huì)特征雷雷

40、同、消消費(fèi)習(xí)慣慣相似、不不易尋找找等。他們來(lái)源源主要是是外資企企業(yè)的首首席執(zhí)行行官及財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)、外國(guó)國(guó)公司的的總裁、從從海外（臺(tái)臺(tái)灣、美美國(guó)）回回南京定定居的富富翁、外外籍人士士、海外留學(xué)學(xué)歸國(guó)人人員，自自由職業(yè)業(yè)者（高高級(jí)律師師、著名名藝術(shù)家家、體育育明星）、IIT 界界的頂尖尖精英人人士、國(guó)國(guó)內(nèi)的實(shí)實(shí)業(yè)家、做做外貿(mào)的的私營(yíng)業(yè)主、民民營(yíng)企業(yè)業(yè)家、金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的高層層、某些些強(qiáng)力政政府部門(mén)門(mén)官員等等等。他們具有有足夠的的購(gòu)買(mǎi)力力，更多多追求生生活的享享受和居居住空間間的豪華華氣派，注注重房子子的品質(zhì)質(zhì)感，需需要真正正有品質(zhì)質(zhì)、有品品位的高高檔次的別墅墅物業(yè)。B：居于于金字塔塔上層的的消費(fèi)群群

41、。南京市場(chǎng)場(chǎng)為數(shù)不不少，他他們收入入水平高高、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力強(qiáng)。他他們包括括在外企企工作的的高級(jí)白白領(lǐng)（中中高層管管理者），外外貿(mào)企業(yè)業(yè)部門(mén)經(jīng)經(jīng)理，政政府機(jī)關(guān)里里有一定定實(shí)權(quán)的的干部（灰灰色收入入的官員員），大大學(xué)的高高級(jí)教授授，銀行行的高級(jí)級(jí)職員，證證券公司司的中高高級(jí)管理理者，主主任醫(yī)生生，律師，從從事股票票期貨交交易的成成功人士士以及有有海外親親戚的人人士如僑僑胞等。這部分人人收入高高，經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件寬寬松，較較多考慮慮的地段段較好的的高級(jí)公公寓，錯(cuò)錯(cuò)層、躍躍層或聯(lián)聯(lián)體別墅墅，也會(huì)會(huì)考慮一一般的獨(dú)獨(dú)立別墅墅。C：居于于金字塔塔中層的的消費(fèi)群群。在已購(gòu)房房客戶中中的比例例最大，他他們是指指收入水水平

42、中等等，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力較強(qiáng)強(qiáng)的居民民。他們們主要是是在國(guó)企企的基層層干部、技技術(shù)尖子子，學(xué)校校的一般教授授、老師師，銀行行的職員員、外企企及私企企的一般般白領(lǐng)。他他們收入入相對(duì)較較高，有有較強(qiáng)的的購(gòu)買(mǎi)能能力，往往往考慮慮的是比比較舒適適的公寓房（多多層及小小高層），少少數(shù)也會(huì)會(huì)考慮躍躍層公寓寓和聯(lián)體體別墅中間有兩兩類(lèi)典型型：一種種是工作作較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的中中年人，他他們有了了一定的的積蓄，且且目前收收入尚可可，因此此會(huì)考慮慮購(gòu)買(mǎi)比比較舒適適的公寓寓房，他們們比較追追逐地段段的好壞壞和環(huán)境境的優(yōu)劣劣，付款款方式會(huì)會(huì)考慮較較大比例例的首付付與剩余余款項(xiàng)的的按揭相相結(jié)合；另一種是是工作三三-五年年左右的的年輕

43、白白領(lǐng)，目目前積蓄蓄不多但但收入不不錯(cuò)，因因此會(huì)考考慮借助助家庭的的贊助支支付首期期款后七七成或八八成按揭揭由自己每每月承擔(dān)擔(dān)還款，他他們追求求交通的的便捷和和樓盤(pán)的的品質(zhì)，比比較能接接受交通通方便的的近郊樓樓盤(pán)。D：居于于金字塔塔底層的的消費(fèi)群群。是指收入入水平不不高，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力力相對(duì)較較弱的一一般居民民。他們們的職業(yè)業(yè)特征不不明顯，主主要是在在國(guó)有及及一些集集體企業(yè)業(yè)中工作作的一般般員工、文員。他他們收入入不高，但但長(zhǎng)年的的節(jié)省和和儲(chǔ)蓄，一一般只能能購(gòu)買(mǎi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房或借借助拆遷遷補(bǔ)充費(fèi)費(fèi)用考慮慮購(gòu)買(mǎi)舒舒適性公公寓房。他他們購(gòu)房房金額不大大，但往往往是一一次性付付款，較較少利用用銀行按按揭

44、；利利用銀行行按揭購(gòu)購(gòu)房的一一般也是是父母付付清首期期款由兒兒女每月月還款。影影響這部分人購(gòu)購(gòu)房的主主要是價(jià)價(jià)格因素素和基本本配套，若若總價(jià)能能承受，也也擁有基基本的生生活配套套，一般般就會(huì)考考慮購(gòu)房房而不太太講究或或者說(shuō)沒(méi)沒(méi)有實(shí)力去去講究地地段的好好壞和品品質(zhì)的高高低。南京別墅墅市場(chǎng)消消費(fèi)者的的定性分分析1、高級(jí)級(jí)別墅消消費(fèi)者特特征及需需求描述述通過(guò)對(duì)南南京市現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅的部分分售樓人人員（金金陵家天天下、中中國(guó)人家家、帝豪豪別墅、翠翠屏山莊莊等）與與購(gòu)買(mǎi)群群體的走走訪、了了解，并并參考外外地別墅墅市場(chǎng)狀狀況，我我們高級(jí)級(jí)別墅（主主要指高高檔獨(dú)立立別墅）消消費(fèi)群體體有了初初步的定定性了解解。

45、別墅消費(fèi)費(fèi)群來(lái)源源：外資企業(yè)業(yè)的總裁裁、首席席執(zhí)行官官及財(cái)務(wù)務(wù)總監(jiān)買(mǎi)我我們這里里的人除除了國(guó)外外人，就就是外資資企業(yè)的的總裁、首首席執(zhí)行行官及財(cái)財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)（帝豪豪別墅）我這這里1880萬(wàn)的的那一棟棟就是德德國(guó)西門(mén)門(mén)子副總總裁買(mǎi)的的（中國(guó)國(guó)人家銷(xiāo)銷(xiāo)售員）國(guó)內(nèi)的實(shí)實(shí)業(yè)家、民民營(yíng)企業(yè)業(yè)家很多多買(mǎi)我們們這里的的是一些些企業(yè)家家（金陵陵家天下下）私營(yíng)營(yíng)業(yè)主也也很多從海外（臺(tái)臺(tái)灣、美美國(guó)）回回南京定定居的富富翁國(guó)外外的客戶戶中有些些是從臺(tái)臺(tái)灣、美美國(guó)回來(lái)來(lái)的。（金金陵家天天下）自由職業(yè)業(yè)者（高高級(jí)律師師、著名名藝術(shù)家家、體育育明星）買(mǎi)我我們這里里的還有有律師，現(xiàn)現(xiàn)在象藝藝術(shù)家、體體育明星星這些人人也很有有

46、錢(qián)（中中國(guó)人家家）IT 界界的頂尖尖精英人人士ITT行業(yè)的的人多些些，而且且很年輕輕做外貿(mào)的的私營(yíng)業(yè)業(yè)主買(mǎi)我我們這里里做外貿(mào)貿(mào)的人比比例最大大（武夷夷花園、金金陵家天天下）金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的高層層另外外還有一一些做金金融證券券的人，但但比例不不大外籍人士士買(mǎi)我我們這里里的有近近70%是外籍籍人士（帝帝豪別墅墅）政府官員員別墅消費(fèi)費(fèi)群身價(jià)價(jià)他們們的數(shù)量量目前在在南京購(gòu)購(gòu)房市場(chǎng)場(chǎng)中的比比例較低低，據(jù)一一般經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，高級(jí)級(jí)獨(dú)立別別墅的消消費(fèi)者數(shù)數(shù)量應(yīng)該該占到購(gòu)購(gòu)房者的的3%左左右他們們的身價(jià)價(jià)很高，一一般為所所購(gòu)別墅墅總價(jià)的的4-88倍，購(gòu)購(gòu)房一般般為一次次性付款款他們們的年齡齡基本在在45歲歲以上，IIT

47、 界界的頂尖尖精英人人士則可可能要年年輕許多多（300歲左右右）別墅消費(fèi)費(fèi)群特征征不講究性性價(jià)比，講講究性能能比。購(gòu)購(gòu)買(mǎi)高級(jí)級(jí)或頂級(jí)級(jí)別墅的的消費(fèi)者者一般不不是很關(guān)關(guān)心價(jià)格格，但很很關(guān)心產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)及功功能。需要絕對(duì)對(duì)私密性性。這部部分消費(fèi)費(fèi)者非常常獨(dú)立，所所以對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的的的私密性性要求很很高需要絕對(duì)對(duì)的安全全性。由由于這部部分人身身價(jià)較高高，容易易吸引外外界視線線，所以以安全性性是他們們考慮的的主要問(wèn)問(wèn)題之一一非常注重重產(chǎn)品的的個(gè)性。喜喜歡獨(dú)一一無(wú)二、惟惟我獨(dú)尊尊的感覺(jué)覺(jué)附庸風(fēng)雅雅。這些些人購(gòu)房房不一定定都懂行行，但一一定懂時(shí)時(shí)尚；不不一定都都有品位位，但一一定都要要裝出有有品位崇尚自然然

48、，追求求靜雅。高級(jí)別墅墅消費(fèi)群群對(duì)房型型的要求求房間要開(kāi)開(kāi)闊，我我覺(jué)得臥臥室是最最重要的的，臥室室不能太太小（消消費(fèi)者）我要有獨(dú)獨(dú)立的書(shū)書(shū)房，書(shū)書(shū)房最好好能套在在主臥室室內(nèi)（消消費(fèi)者）他們很喜喜歡客廳廳挑空（售售樓員）既然是別別墅，功功能當(dāng)然然越全越越好（消消費(fèi)者）能有獨(dú)立立的淋浴浴房，每每天能真真正地放放松自我我，洗個(gè)個(gè)寫(xiě)意澡澡（消費(fèi)費(fèi)者）車(chē)庫(kù)不能能沒(méi)有，能能有兩個(gè)個(gè)更好（消消費(fèi)者）他們對(duì)房房型的面面積要求求差異很很大，小小的也要要2000多個(gè)平平方米，大大的要7700-8000個(gè)平方方米甚至至更大（售售樓員）需求主力力面積大大致在2250-3500平方米米之間。最好有一一個(gè)比較較大的私私家

49、花園園高級(jí)別墅墅消費(fèi)群群對(duì)配套套的要求求高級(jí)會(huì)所所一定要要有，會(huì)會(huì)所里最最好能有有圖書(shū)館館、酒吧吧、展覽覽館等（售售樓員）他們對(duì)小小區(qū)周邊邊配套不不是很關(guān)關(guān)注，只只要道路路暢通，不不塞車(chē)（售售樓員）周邊的配配套一定定要跟他他們的身身份相匹匹配，要要高檔（售售樓員）最能吸引引他們的的是別墅墅周邊有有大型休休閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所，如如高爾夫夫球場(chǎng)（售售樓員）高級(jí)別墅墅消費(fèi)群群對(duì)藝術(shù)術(shù)的理解解他們不一一定懂藝藝術(shù)，但但肯定不不會(huì)反對(duì)對(duì)藝術(shù)，因因?yàn)檫@些些人都是是附庸風(fēng)風(fēng)雅的人人，藝術(shù)術(shù)兩個(gè)字字能滿足足他們的的虛榮心心（售樓樓員）藝術(shù)不但但能顯示示身份，還還能彰顯顯一個(gè)人人的修養(yǎng)養(yǎng)（售樓樓員）藝術(shù)別墅墅必須要要

50、和自然然山水完完美結(jié)合合，否則則就談不不上藝術(shù)術(shù)了（消消費(fèi)者）藝術(shù)型別別墅適合合那些成成名藝術(shù)術(shù)家購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，這些些人個(gè)性性很強(qiáng)，最最好能根根據(jù)他們們的要求求設(shè)計(jì)房房型（售售樓員）2、中低低檔別墅墅消費(fèi)者者特征及及需求描描述通過(guò)上述述對(duì)目前前南京市市場(chǎng)購(gòu)房房消費(fèi)群群金字塔塔分布的的分析以以及根據(jù)據(jù)對(duì)南京京市現(xiàn)有有別墅的的部分售售樓人員員與購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群體的的走訪、了了解，我我們可以以看出中中低檔別別墅（主主要指聯(lián)聯(lián)體別墅墅以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)獨(dú)立別墅墅）的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人士士大致有有以下幾幾類(lèi)：外企工作作的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)（中中高層管管理者）外貿(mào)企業(yè)業(yè)部門(mén)經(jīng)經(jīng)理政府機(jī)關(guān)關(guān)里有一一定實(shí)權(quán)權(quán)的干部部（灰色色收入的的官員）大學(xué)的

51、高高級(jí)教授授銀行的高高級(jí)職員員證券公司司的中高高級(jí)管理理者自由職業(yè)業(yè)者（主主任醫(yī)生生、律師師、炒股股票期貨貨的成功功人士）有海外親親戚的人人士如僑僑胞他們的數(shù)數(shù)量目前前在南京京購(gòu)房市市場(chǎng)中的的比例也也較低，據(jù)據(jù)一般經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)聯(lián)體別墅墅的消費(fèi)費(fèi)者數(shù)量量應(yīng)該占占到整體體購(gòu)房者者的5左右。他們的身身價(jià)較高高，一般般為所購(gòu)購(gòu)聯(lián)體別別墅總價(jià)價(jià)的2-4倍，購(gòu)購(gòu)房會(huì)考考慮按揭揭貸款他們的年年齡一般般在288-455歲之間間，年齡齡層次與與購(gòu)買(mǎi)高高檔獨(dú)立立別墅的的消費(fèi)者者有所下下降他們的消消費(fèi)特征征：聯(lián)體別墅墅的消費(fèi)費(fèi)群在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上比比上不足足、比下下有余，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)體體別墅多多為改善善型和休休閑型這部分消消費(fèi)群

52、年年齡層次次相對(duì)較較近，喜喜歡運(yùn)動(dòng)動(dòng)，比較較休閑這部分消消費(fèi)群購(gòu)購(gòu)房搖擺擺性強(qiáng)，既既講究環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，又講講究房型型功能的的合理，對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的要求較較高這部分人人比較講講究配套套，尤其其是教育育配套和和娛樂(lè)配配套設(shè)施施上海、深深圳、北北京等地地別墅市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者參考考研究1、上海海年輕輕化、國(guó)國(guó)際化上海高檔檔住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售呈現(xiàn)現(xiàn)上升勢(shì)勢(shì)頭，部部分樓盤(pán)盤(pán)出現(xiàn)供供不應(yīng)求求現(xiàn)象，青青年人成成了購(gòu)房房主力。據(jù)一份調(diào)調(diào)查報(bào)告告表明，工工廠企業(yè)業(yè)、金融融投資、民民營(yíng)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者已占占上述物物業(yè)買(mǎi)主主的800以上上，而位位于虹橋橋路上的的皇朝別別墅業(yè)主中，最最年輕的的僅288歲，大大部分買(mǎi)買(mǎi)主年齡齡在355

53、歲左右右。這一一群體大大多是高高學(xué)歷、高高收入具具有生活活新概念念和較強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)費(fèi)能力。此現(xiàn)象的的出現(xiàn)與與皇朝別別墅等高高檔住宅宅物業(yè)在在小區(qū)環(huán)環(huán)境、房房型、建建筑立面面等方面面的設(shè)計(jì)計(jì)，符合合人們的的審美情情趣和居居住理念念有關(guān)外外，更重要的的是中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)向向好，使使一大批批年輕經(jīng)經(jīng)營(yíng)人才才脫穎而而出，使使其有能能力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)單價(jià)在在1萬(wàn)元元以上的的高檔別別墅。虹虹橋路沿沿線別墅群群經(jīng)過(guò)多多年的發(fā)發(fā)展，成成為成熟熟社區(qū)，可可供應(yīng)量量已經(jīng)不不多，而而新經(jīng)濟(jì)濟(jì)的崛起起是近220年的的事。皇皇朝別墅墅近期銷(xiāo)銷(xiāo)售大幅幅上升，年輕買(mǎi)主主占主要要地位的的現(xiàn)象也也就不難難解釋。另另一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)象是這這部分

54、年年輕買(mǎi)主主中，外外地投資資者占了了90。受中國(guó)加加入WTTO的影影響，屆屆時(shí)中國(guó)國(guó)市場(chǎng)將將變得更更加開(kāi)放放，更多多的國(guó)內(nèi)內(nèi)外企業(yè)業(yè)將更多多進(jìn)入上上海這個(gè)個(gè)中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金金融、貿(mào)貿(mào)易中心心。目前已有有4萬(wàn)多多境外人人士申領(lǐng)領(lǐng)臨時(shí)居居住證，在在加入WWTO后后，這個(gè)個(gè)數(shù)字更更會(huì)大大大上升；同時(shí)，上上?，F(xiàn)有有臺(tái)資企企業(yè)40052家家，355萬(wàn)臺(tái)灣客，加加上為數(shù)數(shù)眾多的的港澳人人士，對(duì)對(duì)上海高高檔物業(yè)業(yè)的需求求大大增增加。2、深圳圳私營(yíng)營(yíng)老板成成為主力力（1）年年齡構(gòu)成成：大部分客客戶的年年齡在330-445歲之之間，776.66%的比比例，基基本上在在次年齡齡段的人人為深圳圳特區(qū)第第一批發(fā)發(fā)跡的人

55、人，其文文化素質(zhì)質(zhì)，和社社會(huì)經(jīng)歷歷均比較較豐富，分分析能力力強(qiáng)，有有自己獨(dú)獨(dú)特的審審美觀，容容易接受受事物，追追求自己己喜愛(ài)的的生活方方式。而而45歲歲以上的的客戶僅僅占 77%，30歲以以下的占占16%（2）職職業(yè)構(gòu)成成：購(gòu)買(mǎi)豪宅宅或者別別墅的買(mǎi)買(mǎi)家，有有54.5%的的人是私私營(yíng)老板板，有110.99%的人人是企業(yè)業(yè)老總，其其次為高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人士，占占25.5%，三三者加起起來(lái)就占了了90%以上的的比例。這這些客戶戶的收入入較高，并并且比較較穩(wěn)定，經(jīng)經(jīng)過(guò)多年年的艱苦苦創(chuàng)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)時(shí)事業(yè)業(yè)有成，生生活比較較富裕，希希望為自己和和家人改改善生活活環(huán)境，因因此會(huì)考考慮也有有能力購(gòu)購(gòu)買(mǎi)豪宅宅，此外外從

56、事金金融證券券行業(yè)的的人和一一部分公公務(wù)員占占到1.8%的的比例。（3）建建筑風(fēng)格格偏好：早期開(kāi)發(fā)發(fā)的別墅墅物業(yè)，基基本上是是中國(guó)嶺嶺南風(fēng)格格和歐洲洲西班牙牙風(fēng)格相相結(jié)合的的外形建建筑風(fēng)格格，結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)單而而且色調(diào)調(diào)明快，后后來(lái)出現(xiàn)現(xiàn)歐陸古典風(fēng)風(fēng)格與中中國(guó)嶺南南風(fēng)格相相結(jié)合，頗頗具新鮮鮮感；而而現(xiàn)在，較較為認(rèn)同同歐陸式式貴族豪豪宅和美美國(guó)莊園園式別墅墅風(fēng)格，此此兩種風(fēng)風(fēng)格的選選擇比例較較為接近近。（4）小小區(qū)環(huán)境境偏好：小區(qū)環(huán)境境不只是是綠化率率的高低低、綠色色植物種種類(lèi)的多多少等，還還要求小小區(qū)環(huán)境境的營(yíng)造造必須有有主題特特色，具具有較高高的欣賞賞價(jià)值和和較多的文化藝藝術(shù)元素素，強(qiáng)調(diào)調(diào)小區(qū)景景

57、點(diǎn)和物物業(yè)風(fēng)格格相協(xié)調(diào)調(diào)，每棵棵樹(shù)種的的選擇或或每塊石石頭的擺擺放角度度都能讓讓人覺(jué)得得別具匠匠心，尤尤其在豪豪宅項(xiàng)目未未能擁有有優(yōu)美的的自然景景觀時(shí)，小小區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境的規(guī)規(guī)劃及設(shè)設(shè)計(jì)就顯顯得尤為為重要，而而小區(qū)環(huán)環(huán)境的主主題特色色，須配配合豪宅宅項(xiàng)目的的形象定位，保保持風(fēng)格格一致。（5）智智能化設(shè)設(shè)施要求求：除別墅區(qū)區(qū)和屋外外設(shè)計(jì)有有安全性性的智能能系統(tǒng)，如如可視對(duì)對(duì)講，保保安偵察察系統(tǒng)、家家居防盜盜系統(tǒng)、煤煤氣泄漏漏自動(dòng)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、信息息高速公公路接口等等，客戶戶還要求求配有各各種遙控控系統(tǒng)，如如窗簾、房房門(mén)遙控控系統(tǒng)、燈燈飾遙控控開(kāi)關(guān)系系統(tǒng)等。（6）物物業(yè)管理理要求：客戶對(duì)物物業(yè)管理理服

58、務(wù)非非常重視視，對(duì)物物業(yè)管理理公司之之品牌尤尤為看重重，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅或或高檔公公寓的客客戶要求求物業(yè)管管理公司司所提供供的服務(wù)務(wù)，不僅只是是一般的的保安和和環(huán)境管管理服務(wù)務(wù)，還要要求保安安系統(tǒng)智智能化，224小時(shí)時(shí)嚴(yán)密地地保護(hù)業(yè)業(yè)主人身身及財(cái)物物的安全全，對(duì)日日常生活活所需提供盡善善盡美的的服務(wù)，令令業(yè)主的的生活輕輕松、方方便、安安全。（7）會(huì)會(huì)所設(shè)施施配套：豪宅買(mǎi)家家對(duì)別墅墅要求不不僅是居居家的需需要，而而會(huì)所的的功能也也不再只只是提供供幾樣健健身設(shè)備備，更主主要的是是會(huì)所設(shè)設(shè)備能體體現(xiàn)其優(yōu)優(yōu)悠生活活，對(duì)精神文文化的追追求，同同時(shí)也可可顯示業(yè)業(yè)主的顯顯赫身份份。會(huì)所所內(nèi)需設(shè)設(shè)有一些些迎合住住客

59、需要要的、同同時(shí)具有有較高精精神價(jià)值值的高尚尚設(shè)施，如高爾夫夫練習(xí)球球場(chǎng)等。3、北京京高級(jí)級(jí)行政官官員及總總裁主導(dǎo)導(dǎo)比例較較大北京別墅墅市場(chǎng)興興起于990年代代初，因因多種原原因的沖沖擊，起起步不久久就開(kāi)始始下滑，后后經(jīng)過(guò)一一段時(shí)間間的徘徊徊后，于于19999年開(kāi)開(kāi)始復(fù)蘇蘇，經(jīng)過(guò)一年年的調(diào)整整，目前前已進(jìn)入入穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的新新階段。北京別墅墅分為內(nèi)內(nèi)銷(xiāo)和外外銷(xiāo)兩種種，外銷(xiāo)銷(xiāo)別墅購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人群群主要是是外國(guó)使使館、駐駐華機(jī)構(gòu)構(gòu)、三資資企業(yè)高高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及海外外港奧臺(tái)臺(tái)人士；內(nèi)銷(xiāo)別別墅購(gòu)買(mǎi)人人群集中中在各行行各業(yè)精精英（特特別是IIT等高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新貴貴、房地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士及及律師、醫(yī)醫(yī)生等），大大中型

60、企企業(yè)和私私營(yíng)企業(yè)業(yè)老板和高層層管理者者，海外外歸來(lái)人人士，演演藝界演演員及證證券、撰撰稿等成成功的自自由職業(yè)業(yè)者。其其中內(nèi)銷(xiāo)銷(xiāo)市場(chǎng)的的快速增增長(zhǎng)格外外引人注注目，無(wú)無(wú)論投資還還是自用用都顯示示了日益益強(qiáng)大的的購(gòu)買(mǎi)力力。除了區(qū)位位外，買(mǎi)買(mǎi)別墅的的人最看看重的是是環(huán)境。傳傳統(tǒng)的別別墅和高高價(jià)別墅墅基本都都位于風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美美的地段段。近年年來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)的別墅墅更注重重小區(qū)內(nèi)環(huán)境的的規(guī)劃，高高爾夫球球場(chǎng)、人人工湖、主主題花園園都是項(xiàng)項(xiàng)目升值值的資本本。此外，文文化氣息息更是京京城別墅墅的一大大特點(diǎn)，隨隨著人們們?cè)絹?lái)越越重視住住宅的精精神作用用，社區(qū)區(qū)的文化化價(jià)值將將越來(lái)越越突出。第四篇：對(duì)盛唐唐藝術(shù)園園的