物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)制作要點(diǎn)

1、物業(yè)治理投標(biāo)書(shū)制作投標(biāo)的一般程序獵取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，承受資格審查獵取與生疏招標(biāo)文件并參與答疑和現(xiàn)場(chǎng)勘查投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書(shū)報(bào)送投標(biāo)書(shū)參與開(kāi)標(biāo)及辯論會(huì)中標(biāo)和簽訂物業(yè)效勞合同投標(biāo)流程分解一、甄別招標(biāo)信息1.對(duì)招標(biāo)方主體的需求分析對(duì)招標(biāo)方真實(shí)意圖的了解、分析與把握是真招標(biāo)還是走過(guò)場(chǎng)是重名譽(yù)還是重質(zhì)量是比效勞還是比價(jià)格對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的篩選主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特點(diǎn)的了解可能的競(jìng)爭(zhēng)因素， 是否有特別的目的對(duì)招標(biāo)方主要負(fù)責(zé)人的了解分析將來(lái)招標(biāo)方對(duì)物業(yè)治理的分管體制對(duì)物業(yè)治理的了解把握程度將來(lái)與其合作的難易與融洽分析2、企業(yè)對(duì)履約可行性的分析是否符合企業(yè)進(jìn)展空間是否具有同類型物業(yè)

2、的相對(duì)優(yōu)勢(shì)是否有相應(yīng)的關(guān)鍵人員儲(chǔ)藏二、獵取招標(biāo)文件1.物業(yè)治理企業(yè)在獲得投標(biāo)信息后，即可收集相關(guān)信息，并按企業(yè)的拓1.物業(yè)治理企業(yè)在獲得投標(biāo)信息后，即可收集相關(guān)信息，并按企業(yè)的拓展打算，確定投標(biāo)意向。2.物業(yè)效勞企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)業(yè)效勞方案。3.獵取招標(biāo)文件后，應(yīng)快速落實(shí)公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，具體清楚事項(xiàng)，以便作預(yù)備。三、考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)單位組織人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，比照招標(biāo)文件有關(guān)內(nèi)容、認(rèn)真分析，從而為治理方案的設(shè)想奠定根底。四、編制投標(biāo)書(shū)一、本錢測(cè)算投標(biāo)制作人需了解最崗位薪資；期不應(yīng)超過(guò)合同期限；4.對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的工程，可考慮適當(dāng)?shù)膬r(jià)格

3、優(yōu)待措施，以增加本企業(yè)獲標(biāo)的勝算度。較為準(zhǔn)確的測(cè)算。在確定單價(jià)時(shí)，要從競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價(jià)確定后與工作量相乘，便可得出治理效勞費(fèi)總標(biāo)價(jià)。4.對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的工程，可考慮適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)待措施，以增加本企業(yè)獲標(biāo)的勝算度。二編制標(biāo)書(shū)方案介紹投標(biāo)企業(yè)的概況和經(jīng)受首先介紹投標(biāo)單位的位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)、企業(yè)性質(zhì)、機(jī)構(gòu)、資本、人員構(gòu)造等根本狀況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、治理面積及歷年獲得的 效績(jī)、成果、閱歷。在介紹公司優(yōu)勢(shì)時(shí)要突出重點(diǎn)，宣傳公司“人無(wú)我有，人有我強(qiáng)”的特色。分析所投標(biāo)的物業(yè)治理特點(diǎn)工程簡(jiǎn)介通常包括如下內(nèi)容：顧客根本狀況。如業(yè)主或物業(yè)使用人清單、顧客根本特征年齡、職業(yè)、

4、籍貫等。物業(yè)根本狀況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、機(jī)電設(shè)備清單、配套設(shè)施清單等。工程開(kāi)發(fā)狀況。如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、承建商、施工單位、工程開(kāi)發(fā)及交付的進(jìn)度、主要戶型、售價(jià)等。工程周邊狀況。水、電、氣、暖、有線電視、 、寬帶等生活效勞單位的分支機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式；醫(yī)院、學(xué)校、公交站、超市、銀行、郵局等效勞網(wǎng)點(diǎn)的分布；派出所、居委會(huì)等聯(lián)系方式。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況。如對(duì)周邊同類工程的調(diào)研物業(yè)效勞企業(yè)、供給的效勞工程及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)效勞費(fèi)價(jià)格、顧客評(píng)價(jià)等。通過(guò)對(duì)投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民構(gòu)造等方面進(jìn)展分?jǐn)M定質(zhì)量治理目標(biāo)和承受的治理方式為依據(jù)。治理方式，是指治理單位對(duì)投標(biāo)物業(yè)在

5、治理運(yùn)作、綜合效勞等方面擬承受的方式。擬定治理效勞內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)建設(shè)期間將供給的治理效勞內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的治理效勞內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的治理效勞內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的治理效勞內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的治理效勞內(nèi)容，大體分為為房屋治理、保安、清結(jié)、修理、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等七大效勞，內(nèi)容力求周詳。物資裝備打算本著合理配置、保障利用的原則，對(duì)員工住房、治理辦公用房以及各類設(shè)備和用具，擬出一個(gè)周密的打算，打算中應(yīng)準(zhǔn)確列出住房面積、物品分類單價(jià)及金額。治理人員配備依據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置治理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡(jiǎn)高效，在治理層、技術(shù)人員依據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置治理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡(jiǎn)高效，在治理層

6、、技術(shù)人員對(duì)各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。但根本的原則是：組織架構(gòu)扁平化、高效運(yùn)作、能快速響應(yīng)業(yè)主需求。治理規(guī)章制度律為準(zhǔn)繩，以地方政府相關(guān)法律為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際而定，使之具有合法性、有用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。檔案建立與治理的設(shè)立應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案治理流程，將系統(tǒng)收集環(huán)境資料圖片、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修修理記錄、文書(shū)檔案、財(cái)務(wù)報(bào)表、小區(qū)榮譽(yù)等各類資料進(jìn)展整理、分類、編目進(jìn)入電腦儲(chǔ)存，以備檢查利用。經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算依據(jù)招標(biāo)文件中供給的數(shù)據(jù)，以及實(shí)地考察了解到的材料進(jìn)展測(cè)算，制定經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表。提出經(jīng)營(yíng)、治理、效勞的思路為提高治理水平，投標(biāo)者可依據(jù)所投物業(yè)的實(shí)

7、情，重視社會(huì)熱點(diǎn)，在創(chuàng)立安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化治理、開(kāi)展增收節(jié)支、效勞承諾等諸方面提出全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化治理、開(kāi)展增收節(jié)支、效勞承諾等諸方面提出即務(wù)實(shí)又能表達(dá)創(chuàng)的大思路，以確保治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)急方案的編寫 12.社區(qū)文化與便民效勞措施。這是直接效勞于業(yè)主的內(nèi)容，因而會(huì)受到評(píng)委們的重視。1313調(diào)整、排版、印制、裝幀、蓋章封裝等工作 公章；投標(biāo)書(shū)中的甲方單位名稱是否正確；授權(quán)書(shū)、承諾函等格式是否與招標(biāo)文件要求格式全都，文字打印是否有錯(cuò)字；投標(biāo)書(shū)日期是否正確，是否與封面所示吻合名目編號(hào)、頁(yè)碼、標(biāo)題是否與內(nèi)容編號(hào)、頁(yè)碼內(nèi)容首頁(yè)、標(biāo)題全都;名目?jī)?nèi)容從挨次到文字表述是否與招標(biāo)文件

8、要求全都；報(bào)價(jià)表格式是否依據(jù)招標(biāo)文件要求格式，子目排序是否正確，單價(jià)數(shù)量與是否等于總計(jì)金額，報(bào)價(jià)明細(xì)總計(jì)是否與投標(biāo)報(bào)價(jià)函金額全都；所承諾的內(nèi)容與投標(biāo)書(shū)其他有關(guān)內(nèi)容是否全都；責(zé)人簡(jiǎn)歷、經(jīng)受、年限是否滿足招標(biāo)文件強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)；投標(biāo)文件的紙張大小、頁(yè)面設(shè)置、頁(yè)邊距、頁(yè)眉、頁(yè)腳、字體、字號(hào)、字型等是否按規(guī)定統(tǒng)一。五、報(bào)送投標(biāo)書(shū)應(yīng)留意的問(wèn)題五、報(bào)送投標(biāo)書(shū)應(yīng)留意的問(wèn)題1. 投標(biāo)文件的送達(dá)。投標(biāo)人熟記招標(biāo)文件中的遞交投標(biāo)書(shū)的時(shí)間和地點(diǎn)，依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)送達(dá)投標(biāo)文件1. 投標(biāo)文件的送達(dá)。投標(biāo)人熟記招標(biāo)文件中的遞交投標(biāo)書(shū)的時(shí)間和地點(diǎn)，依據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)送達(dá)投標(biāo)文件六、參與開(kāi)

9、標(biāo)及辯論會(huì)投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)是呈現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)自身實(shí)力，從眾多投標(biāo)人中脫穎而出的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在辯論中，述標(biāo)人應(yīng)做到：保持儀表：著裝干凈、舉止大方、眼睛專注有神、呈現(xiàn)自信；算依據(jù)、保障機(jī)制、承諾條件等；語(yǔ)言表達(dá)力量：清楚、簡(jiǎn)練、重點(diǎn)突出有條理、音量適中、對(duì)答如流；和技巧拖延相結(jié)合；理要正，引用數(shù)據(jù)或政策法規(guī)；6.話要甜 ，面帶微笑，布滿熱忱，使用敬語(yǔ)；6.話要甜 ，面帶微笑，布滿熱忱，使用敬語(yǔ)；辯論流程留意事項(xiàng)：1.在進(jìn)入會(huì)場(chǎng)之前，辯論人還應(yīng)檢查自己的儀表是否符合標(biāo)準(zhǔn)。2.進(jìn)場(chǎng)和退場(chǎng)的形式：辯論場(chǎng)合大致分為兩種：一是封閉式，即評(píng)委和招標(biāo)方代表及其他有關(guān)人員在單獨(dú)房間，辯論人在外等候，按排名先后依次進(jìn)入；二是開(kāi)放

10、式，即評(píng)委和招標(biāo)方代表及其他有關(guān)人員、辯論人在同一場(chǎng)所，之間沒(méi)有封閉，大家在一起關(guān)注整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)辯論過(guò)程。無(wú)論封閉式還是開(kāi)放式場(chǎng)合，辯論人都要依次入場(chǎng)和退場(chǎng)，實(shí)行正確的進(jìn)場(chǎng)和退場(chǎng)形式也能顯示出辯論人的素養(yǎng)。進(jìn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)辯論會(huì)場(chǎng)一般都設(shè)有大門。假設(shè)門是關(guān)著，應(yīng)先敲門輕扣三下到應(yīng)答許可前方可進(jìn)入。進(jìn)入辯論會(huì)場(chǎng)以后，辯論人應(yīng)主動(dòng)與評(píng)委和招標(biāo)方代表打招呼、握手或微笑致意等。退場(chǎng)：對(duì)物業(yè)治理公司來(lái)說(shuō)，一次辯論的圓滿完成，退場(chǎng)是最終一道關(guān)卡。當(dāng)假照實(shí)行的是封閉式辯論場(chǎng)，此時(shí)應(yīng)起身向評(píng)委和招標(biāo)方代表及有關(guān)人員致謝，并禮貌地與他們道別，出門禮儀與進(jìn)場(chǎng)一樣；出門后，應(yīng)回身輕輕將房門關(guān)好。向評(píng)委和招標(biāo)方代表致意，一般應(yīng)

11、起立或點(diǎn)頭微笑。在辯論場(chǎng)合，無(wú)論自己的學(xué)問(wèn)多么豐富，力量多么出眾都切記不要和別人爭(zhēng)辯， 可以把知道的東西講出來(lái)供他們參考；同時(shí)要聲明講出來(lái)只是給他們做參考，還要 聲明自己所知道的是極有限的，假設(shè)有錯(cuò)誤，期望他們能夠不客氣地加以指正。在聽(tīng)到不利的意見(jiàn)的時(shí)候應(yīng)不應(yīng)當(dāng)反對(duì)呢？要區(qū)分以下幾種狀況分別對(duì)待： 1假設(shè)與評(píng)委和招標(biāo)方代表剛生疏，對(duì)他們的脾氣、人格、作用、身世都不太清楚，那么對(duì)于不同意的意見(jiàn)最好不要反對(duì)，也不必隨聲附和。假設(shè)他們問(wèn)到時(shí)可以推說(shuō)害的謠言，那么就應(yīng)當(dāng)馬上提出反對(duì)。但是，在這種場(chǎng)合就多少需要一點(diǎn)說(shuō)話的技切忌感情用事、大喊大叫、談吐不清，這不但會(huì)把氣氛弄得格外緊急，而且也不能讓人明白你

12、的意思。七、中標(biāo)和簽訂物業(yè)效勞合同30評(píng)標(biāo)委員會(huì)推舉的中標(biāo)候選1-2招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果進(jìn)展公示，公示時(shí)間不得少于三個(gè)工作日；30人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同，并按招標(biāo)方要求交履約擔(dān)保金。招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂合同后 5 個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人和未中標(biāo)人的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金。投標(biāo)書(shū)的編寫要點(diǎn)投標(biāo)書(shū)的編寫要點(diǎn)1.投標(biāo)書(shū)編寫的根本理念針對(duì)性要強(qiáng)要真正悟透招標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)及需求，而不是泛泛而談；論述物業(yè)治理中的難點(diǎn)，并將此作為工作重點(diǎn)，全面精煉闡述物業(yè)治理效勞方案要說(shuō)明本企業(yè)是最適合的，而不是論證本企業(yè)是最好的物業(yè)公司最忌諱一本標(biāo)書(shū)打天下也不要認(rèn)為標(biāo)書(shū)越厚越精巧越好編制和封送標(biāo)書(shū)應(yīng)

13、留意的幾個(gè)問(wèn)題1、不要有硬傷：如：簽字、蓋章、計(jì)算、錯(cuò)別字等錯(cuò)誤；所供給材料不全等問(wèn)題。2、投標(biāo)文件中的每一空白均需填寫，如有空缺，則視為放棄意見(jiàn)。3、投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、干凈、紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方，最好用打字方式。4、 計(jì)算數(shù)字要準(zhǔn)確無(wú)誤，無(wú)論單價(jià)、合計(jì)、分部合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字均應(yīng)認(rèn)真核對(duì)。5的規(guī)定，不得缺項(xiàng)或漏項(xiàng)、不得涂改個(gè)別字句如經(jīng)修改，應(yīng)在修改處加蓋投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人的印章件中的某一條實(shí)質(zhì)性要求遺漏，未做出響應(yīng)，都將導(dǎo)致廢標(biāo)。6、嚴(yán)格依據(jù)招標(biāo)文件要求包裝封印，封套上寫明送交地址、收件人、投標(biāo)編號(hào)、物業(yè)名稱等，法人簽字并蓋投標(biāo)單位公章；建議在標(biāo)書(shū)中選錄本;在引用通用性的技術(shù)方案時(shí)，要

14、留意表述重點(diǎn)的轉(zhuǎn)換性安排并留意文字的統(tǒng)一性。8、商務(wù)標(biāo)的籌劃：閱讀招標(biāo)文件時(shí)，投標(biāo)負(fù)責(zé)人要登記投標(biāo)價(jià)格限額和主要費(fèi)用構(gòu)成。需要表達(dá)三個(gè)特點(diǎn)：首先要對(duì)于人員、物耗、能耗、檢測(cè)費(fèi)用、開(kāi)辦費(fèi)用等要有相對(duì)精準(zhǔn)的測(cè)算，其次要“具體說(shuō)明”對(duì)于商務(wù)標(biāo)中各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)價(jià)，應(yīng)有逐項(xiàng)費(fèi)用說(shuō)明，有些是國(guó)家和地方政策法規(guī)規(guī)定(如最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保繳金比例)，有些是行業(yè)和社會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(如物資選購(gòu)和酬金稅金);7建議在標(biāo)書(shū)中選錄本;在引用通用性的技術(shù)方案時(shí)，要留意表述重點(diǎn)的轉(zhuǎn)換性安排并留意文字的統(tǒng)一性。8、商務(wù)標(biāo)的籌劃：閱讀招標(biāo)文件時(shí)，投標(biāo)負(fù)責(zé)人要登記投標(biāo)價(jià)格限額和主要費(fèi)用構(gòu)成。需要表達(dá)三個(gè)特點(diǎn)：首先要對(duì)于人員、物耗、能耗

15、、檢測(cè)費(fèi)用、開(kāi)辦費(fèi)用等要有相對(duì)精準(zhǔn)的測(cè)算，其次要“具體說(shuō)明”對(duì)于商務(wù)標(biāo)中各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)價(jià)，應(yīng)有逐項(xiàng)費(fèi)用說(shuō)明，有些是國(guó)家和地方政策法規(guī)規(guī)定(如最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保繳金比例)，有些是行業(yè)和社會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(如物資選購(gòu)和酬金稅金);當(dāng)依據(jù)“本錢法”正向測(cè)算結(jié)果超出預(yù)算限額時(shí)，就需要承受“限額法”倒算出成本限額，適當(dāng)壓縮人員配置和物耗開(kāi)支。9、方案的內(nèi)容必需符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。10、方案中對(duì)招標(biāo)文件要求做出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必需是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)效勞承諾、工作目標(biāo)及打算、具體工程的實(shí)施方案等。11、11、廢標(biāo)與無(wú)效標(biāo)無(wú)效標(biāo)書(shū)是指未開(kāi)標(biāo)的不審議的標(biāo)書(shū)如：未按規(guī)定時(shí)間送達(dá)；封裝不合規(guī)定；未有

16、授權(quán)書(shū)或未帶身份證等，指未按規(guī)定的各項(xiàng)要求送達(dá)的標(biāo)書(shū)。廢標(biāo)廢標(biāo)是指開(kāi)標(biāo)后經(jīng)審議不合招標(biāo)書(shū)要求的標(biāo)書(shū)；廢標(biāo)一經(jīng)確定，即不參與評(píng)標(biāo)。廢標(biāo)一經(jīng)確定，即不參與評(píng)標(biāo)。包括各種狀況：標(biāo)書(shū)內(nèi)容未按規(guī)定填寫如：無(wú)法人簽字，資質(zhì)過(guò)期，應(yīng)供給的證明材料不全等硬傷。未實(shí)質(zhì)性相應(yīng)標(biāo)書(shū)內(nèi)容如：所報(bào)工程內(nèi)容不全，提出額外條件，費(fèi)用明顯偏低又不作說(shuō)明的等等；等等；未全部加蓋法人或托付授權(quán)人印簽的，如未在投標(biāo)書(shū)的每一頁(yè)上簽字蓋章，或未在全部重要匯總標(biāo)價(jià)旁簽字蓋章，或未將托付授權(quán)書(shū)放在投標(biāo)書(shū)中；投標(biāo)者單位名稱或法人姓名與登記執(zhí)照不符的、超出經(jīng)營(yíng)范圍投標(biāo)的；投標(biāo)保證金未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納的、或投標(biāo)保證金金額缺乏、匯出行與投標(biāo)人開(kāi)

17、戶行不全都的；投標(biāo)書(shū)的附件資料不全，如設(shè)計(jì)圖紙漏頁(yè)，有關(guān)表格填寫漏項(xiàng)等；資格證明文件不全的。投標(biāo)文件制作思考與探討一、工程的整體籌劃顧客的需求分析分類？不同類別的顧客會(huì)有哪些需求？這些需求中，哪些是共性的，哪些是共性的？如何響應(yīng)這些需求？對(duì)策是否可行？顧客需求分析表顧客分類顧客特征可能的需求 策響應(yīng)的對(duì)對(duì)策可行性分析性文件2工程的特點(diǎn)分析需要答復(fù)：本工程在選址、功能、外觀、園林、交通、構(gòu)造、照明、設(shè)備、2工程的特點(diǎn)分析需要答復(fù)：本工程在選址、功能、外觀、園林、交通、構(gòu)造、照明、設(shè)備、裝飾、配套、施工質(zhì)量、開(kāi)發(fā)打算、銷售進(jìn)度等方面，有哪些顯而易見(jiàn)的特點(diǎn)？中哪些是可行的？工程特點(diǎn)分析表項(xiàng)工程的特點(diǎn)

18、潛在的響應(yīng)的對(duì)策對(duì)策可行性分析支持性文件治理問(wèn)題3效勞工程、標(biāo)準(zhǔn)及效勞承諾工程、標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格類別效勞工程效勞標(biāo)準(zhǔn)效勞價(jià)格根底性效勞針對(duì)全部顧客共性化效勞針對(duì)局部業(yè)主支持性效勞面對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位效勞承諾，是物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主公開(kāi)承諾的效勞標(biāo)準(zhǔn)，是確保效勞透亮化的手段之一。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)中選取那些顧客接觸面即顧客可以直接感受到的效勞工程的效勞標(biāo)準(zhǔn)予以承諾。關(guān)鍵成功因素及挑戰(zhàn)1關(guān)鍵成功因素：做好哪些事情，我們就會(huì)獲得顧客的認(rèn)同及贊許？或：哪些因素，會(huì)導(dǎo)致顧客的滿足？實(shí)現(xiàn)？2不同類型的物業(yè)，其治理效勞的重點(diǎn)與難點(diǎn)相差甚大。即使是同一類型的物業(yè)，由于工程規(guī)模、業(yè)主群體、設(shè)施設(shè)備、地理位置等諸多因素，其治理的

19、重點(diǎn)與難點(diǎn)也不盡一樣。因此，有必要對(duì)每一個(gè)工程進(jìn)展針對(duì)性地分析，確定其關(guān)鍵成功因素及挑戰(zhàn)，即工程治理效勞中的重點(diǎn)及難點(diǎn)。效勞定位與效勞愿景1效勞定位對(duì)物業(yè)效勞模式的概況。特性是什么？2效勞愿景對(duì)工程將來(lái)奇特藍(lán)圖的描述可以用一句話來(lái)概括。工程需求時(shí)，他們首先想到的就是我們工程。3治理效勞團(tuán)隊(duì)的績(jī)效目標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)、顧客、流程、人力資源等四個(gè)方面的指標(biāo)。二、物業(yè)治理流程籌劃對(duì)物業(yè)治理流程的籌劃，通常包括了共用設(shè)施設(shè)備治理、公共秩序治理、清潔治理、有害生物防治、園藝治理等常規(guī)內(nèi)容。1.共用設(shè)施、設(shè)備治理確定工作對(duì)象及工作界面。例如：強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。

20、確定工作內(nèi)容。例如：運(yùn)行巡檢、修理保養(yǎng)、預(yù)防性修理定期小修、裝飾裝修治理、工程保修治理等。確定工作方法。如對(duì)上述內(nèi)容的作業(yè)方法、流程、頻次、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等。確定關(guān)鍵因素。包括關(guān)鍵設(shè)備例如有特別養(yǎng)護(hù)要求的設(shè)備、交付時(shí)存在質(zhì)量缺陷的設(shè)備、關(guān)鍵時(shí)段例如夏季用電頂峰、冬季供暖季等、關(guān)鍵。制訂工作打算。例如共用設(shè)備運(yùn)行打算、共用設(shè)備定期保養(yǎng)、修理打算、共用設(shè)施、場(chǎng)地維護(hù)打算、公共能耗使用打算等。2公共秩序治理2公共秩序治理1安全防范治理定工作對(duì)象。例如：人流量如業(yè)主、租客、訪客等、物流量如家具、建筑垃圾、日用品等、車流量如業(yè)主車輛、訪客車輛等。定工作對(duì)象。例如：人流量如業(yè)主、租客、訪客等、物流量如家具、建筑

21、垃圾、日用品等、車流量如業(yè)主車輛、訪客車輛等。確定工作方法。例如：設(shè)置監(jiān)視區(qū)、防護(hù)區(qū)、禁區(qū)，并通過(guò)門禁驗(yàn)證、來(lái)訪登記、搬出放行、巡邏、閉路監(jiān)控等手段加以把握。制訂工作打算。例如巡邏路線、緊急集合訓(xùn)練打算、保險(xiǎn)投放打算等。停車場(chǎng)治理與安排、車輛進(jìn)出把握、車輛?？恐卫?、車輛收費(fèi)治理等。引車輛?？俊⒔⒅行氖召M(fèi)制度分流車流量等。以及上述方法的作業(yè)流程、頻次與檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。制訂工作打算。例如：停車場(chǎng)巡邏、交通故障處理、車輛損傷處理等。消防治理確定工作內(nèi)容。包括火災(zāi)預(yù)防、滅火救援。確定工作方法。包括預(yù)防建立義務(wù)消防隊(duì)，建立消防治理制度，制定消、應(yīng)對(duì)、事后恢復(fù)等。清潔治理1確定工作對(duì)象及工作內(nèi)容。例如：公共區(qū)

22、域包括室內(nèi)、室外清潔、垃圾收集與處理、管道疏通、外墻清洗、泳池清潔等。確定工作方法。例如：不同部位、不同材質(zhì)的清潔作業(yè)方法、流程、作業(yè)頻次、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。確定關(guān)鍵因素。包括關(guān)鍵的時(shí)段如重大節(jié)假日、上下班頂峰等、關(guān)鍵的部位如出人口、大堂、客戶效勞中心、會(huì)所等、關(guān)鍵的大事如開(kāi)放日、社區(qū)文化活動(dòng)、上級(jí)檢查等。特別狀況下的應(yīng)對(duì)預(yù)案。例如：暴雨、大雪、沙塵暴、臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣下的清潔預(yù)案。制訂工作打算。例如：外墻、大理石定期清潔打算。有害生物防治1確定工作對(duì)象。例如：老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子、白蟻等。確定工作部位。例如：天面、地下室、綠化帶、溝渠池井等。確定工作方法。例如：用藥物及燈光誘殺白蟻、設(shè)置檔鼠柵、投放滅鼠毒餌、設(shè)置紫外線滅蟲(chóng)燈等，以及上述方法的作業(yè)流程、頻次、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。制訂工作打算。例如：有害生物