0403南京商業(yè)項(xiàng)目媒體通路調(diào)研

1、南京商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研2015年4月1目 錄一、蘊(yùn)金商業(yè)廣場二、藝華商業(yè)廣場三、福中大廈四、森林摩爾2一、蘊(yùn)金商業(yè)廣場3蘊(yùn)金商業(yè)廣場1.1、區(qū)位分析本案位于南京市市中心東南面，秦淮區(qū)夫子廟地區(qū)；本案處于千年歷史氛圍的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)； 本案周邊住宅和商業(yè)成熟度較高，項(xiàng)目發(fā)展前景好。蘊(yùn)金商業(yè)廣場4蘊(yùn)金商業(yè)廣場1.2、交通分析蘊(yùn)金商業(yè)廣場道路系統(tǒng) 一般道路：項(xiàng)目西面和南面有平江府路和長樂路雙向四車道、六車道等普通道路。 軌道交通：一號(hào)線夫子廟站；公共交通：項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)4、7、44、49、62、15、40路等。 51.3、四至分析蘊(yùn)金商業(yè)廣場北面：商業(yè)街 西面：夫子廟大市場南面：長樂路商業(yè)街。東面：白鷺洲公

2、園61.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘊(yùn)金商業(yè)廣場圖片數(shù)據(jù)來源： 365網(wǎng)站7 商鋪定位大型服裝商場或動(dòng)漫城，商鋪為內(nèi)鋪銷售，在售產(chǎn)權(quán)商鋪和經(jīng)營權(quán)虛擬商鋪。內(nèi)鋪產(chǎn)品分割成若干800平米左右的產(chǎn)權(quán)商鋪，因此，客戶購買產(chǎn)權(quán)商鋪800 起。 經(jīng)營權(quán)商鋪面積20-30 ，10年包租-1F：50000元/ 左右1F：70000元/ 左右2F：50000元/ 左右3F：30000元/ 左右4F：12000元/ 左右蘊(yùn)金商業(yè)廣場1.5、項(xiàng)目分析81.6、項(xiàng)目回報(bào)分析蘊(yùn)金商業(yè)廣場 主力戶型20-30平米，40年產(chǎn)權(quán)，可租可售，目前由商業(yè)管理公司經(jīng)營 有產(chǎn)權(quán)無自營權(quán)，只有經(jīng)營收益權(quán)，虛鋪10年包租，平均年回報(bào)9%，同時(shí)，可以

3、購買大產(chǎn)權(quán)，如800平米商鋪 附近商業(yè)成熟，定位為服裝、美食和部分辦事機(jī)構(gòu)年限1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年合計(jì)固定年回報(bào)率8%8.5%9%9.5%10%90%9 推廣口號(hào)：期貨投資門檻高，投資蘊(yùn)金小搏大前期推廣：短信、派單、戶外大牌以及和新浪樂居合作的客戶推薦等。 目前的客戶來源主要靠路過。蘊(yùn)金商業(yè)廣場1.7、媒體通路10目前，主要物料有海報(bào)、單頁、手冊、售樓處展板、紙巾盒和餐具禮品等。蘊(yùn)金商業(yè)廣場1.8、物料11二、藝華商業(yè)廣場12藝華商業(yè)廣場1.1、區(qū)位分析本案位于南京市城西水西門核心商圈；緊鄰朝天宮，離新街口較近，周邊成熟小區(qū)眾多，地理位置優(yōu)越； 東面是朝天宮，西面是羅廊巷

4、，北邊緊鄰地鐵2號(hào)線的漢中門站及上海路站，距離新街口也僅1.5公里北邊還有江蘇省中醫(yī)院及南京市婦幼保健院。131.2、交通分析道路系統(tǒng) 高速道路：虎踞南路； 一般道路：項(xiàng)目北朝天宮西街雙向四車道。 軌道交通：一號(hào)線和二號(hào)線、在建五號(hào)線，距離項(xiàng)目不到200米；公共交通：4路、13路、28路、41路、43路、48路、80路、82路、83路、306路、312路、317路及中六線。地鐵緊鄰1號(hào)線張府園站，2號(hào)線的漢中門站、上海路、新街口站及在建的5號(hào)線朝天宮站。 藝華商業(yè)廣場141.3、四至分析北面：朝天宮西街小區(qū) 西面：張公橋老小區(qū)南面：老小區(qū)和建鄴路東面：人流車流好藝華商業(yè)廣場151.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

5、指標(biāo)藝華商業(yè)廣場16 業(yè)態(tài)定位：其中一樓主營美食、簡餐、旅游用品、藥店、煙酒店、洗衣店、便利店、3C充值、蛋糕、鮮花水果、南京特產(chǎn)等；二樓主營日用小百貨、各種教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、休閑茶社、古玩藝術(shù)品、電商中心等；三、四樓為精裝修高檔復(fù)式公寓，家電設(shè)施齊全，拎包即??；五樓為星級(jí)品牌連鎖酒店；負(fù)一樓配備車庫。 包租管理20年，經(jīng)營權(quán)商鋪?zhàn)畹?萬起售，10年每年12%回報(bào)，三年后可以原價(jià)回購藝華商業(yè)廣場1.5、項(xiàng)目分析171.6、媒體通路和物料藝華商業(yè)廣場 推廣口號(hào)：朝天宮財(cái)富金礦前期推廣：地鐵車廂內(nèi)部框架、電話直銷等。 目前的客戶來源主要靠電話直銷、朋友介紹、百姓網(wǎng)發(fā)帖子等。 物料：戶型A4紙打印稿、展

6、板和X展架等。18三、福中商業(yè)大廈19福中大廈1.1、區(qū)位分析位于新街口大洋百貨對面，毗鄰南京銀行，隸屬于新街口成熟商圈，中國著名商業(yè)中心；周邊寫字樓、高端住宅眾多，年消費(fèi)達(dá)1000億規(guī)模； 周邊以商業(yè)百貨、餐飲、金融等業(yè)態(tài)為主。201.2、交通分析道路系統(tǒng) 一般道路：豐富路、石鼓路。 干道：雙向八車道中山南路 軌道交通：一號(hào)線和二號(hào)線新街口站；公共交通：28、33、100、16、27、18等直通城市東西南北。 福中大廈211.3、四至分析北面：大洋百貨 西面：環(huán)亞廣場南面：中國銀行東面：漢庭和江蘇文化大廈福中大廈221.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)福中大廈231.5、項(xiàng)目分析 一到五層主營餐飲、時(shí)尚消費(fèi)

7、、休閑娛樂、瑜伽、美容養(yǎng)生會(huì)所等。六到十四層是福中數(shù)碼專區(qū)和如家連鎖快捷酒店 商鋪收益每兩年跳兩個(gè)點(diǎn)，滿兩年回購 成熟商業(yè)，即買即收租福中大廈241.6、媒體通路和物料福中大廈 推廣口號(hào)：.新街口主城區(qū)核心商圈高回報(bào)投資商鋪低門檻，總價(jià)10萬元起，買新街口黃金地段的小金鋪高回報(bào)，年收益達(dá)13%，買到就是賺到，錯(cuò)過就是損失零風(fēng)險(xiǎn)，兩年后可原價(jià)無憂回購，投資有保障全現(xiàn)房，火爆營業(yè)中，鋪鋪生意火爆包租包管，做甩手房東，只管拿收益不限購，搶到就是賺到 目前的客戶來源主要靠朋友介紹、路過，趕集網(wǎng)、百姓網(wǎng)、58同城發(fā)帖子和電話直銷、鎮(zhèn)江等地外拓隊(duì)伍。 物料：戶型A4紙打印的公司介紹和收益表等，包括售樓處設(shè)

8、施等非常簡陋銷控表打印物料25四、森林摩爾261.1、區(qū)位分析森林摩爾本案位于城東中山門大街和靈谷寺路交界處，鐘靈街地鐵站西邊30米左右；周邊商業(yè)氛圍一般，但是，顧家營附近的紫金華府有2萬方商業(yè)； 本案周邊住宅成熟度較高，待開發(fā)地塊較少。271.2、交通分析森林摩爾道路系統(tǒng) 高速道路：北側(cè)滬寧高速，南側(cè)寧杭公路、東側(cè)馬群樞紐，非常發(fā)達(dá)； 一般道路：靈谷寺路雙向四車道，中山門大街雙向八車道。 軌道交通：二號(hào)線；公共交通：121路，142路，163路，179路，310路，36路，51路，55路，5路，9路，805路，814路 。 本案281.3、四至分析森林摩爾西面：西面為靈谷寺路和鐘鼎山莊東面：

9、鐘靈街地鐵站和公交場站南面：農(nóng)科院住宅小區(qū)北面：靈谷寺8號(hào)住宅小區(qū)291.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)森林摩爾301.5、項(xiàng)目商圈環(huán)境分析項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)開業(yè)時(shí)間體量（平）招商花園城社區(qū)商業(yè)綜合體，部分為知名品牌2013100000紫金華府201760000招商花園城本案隨著招商花園城，紫金華府等開業(yè)或建設(shè)中的項(xiàng)目，將來城東將形成商業(yè)集群； 依托馬群樞紐和地鐵二號(hào)線，未來商業(yè)發(fā)展將逐步成熟。森林摩爾紫金華府招商花園城紫金華府31 業(yè)態(tài)：一二樓時(shí)尚百貨，三到五樓餐飲和娛樂休閑等；投資回報(bào)：均價(jià)30000元左右，前八年可選擇自營或固定回報(bào)，年8%（前三年7%，之后兩年8%，最后三年9%）；之后20年統(tǒng)一經(jīng)營，租賃收益一九分成，三年后可回購，有多方擔(dān)保，如中山陵管委會(huì)等。森林摩爾1.6、項(xiàng)目分析321.7、媒體通路森林摩爾 推廣口號(hào)：藝術(shù)時(shí)尚街區(qū) 森林購物中心200家主力品牌邀您加入（目前） 目前的客戶來源主要靠路過和電話直銷。前期有派單、短信、樓體和戶外大牌等形式。331.8、物料森林摩爾 物料：前期有工地圍擋、單頁等、目前有單頁、X展架、燈箱、道旗、A4紙打印戶型圖和價(jià)格表等。34調(diào)研總結(jié) 媒體通路前期推廣階段主要有圍擋、大牌（含項(xiàng)目樓體）、短信、單頁、專業(yè)網(wǎng)站項(xiàng)目頁面、微信、微博推廣等；開盤前蓄客至銷售中后期主要靠電話直銷、路過、樓體和項(xiàng)目所在形象廣告、合作外拓團(tuán)隊(duì)、短信，其中，電話直銷為