吉林長(zhǎng)春蓮花山高爾夫地產(chǎn)提案 像大山一樣思考（局部）課件

1、休閑地產(chǎn)，是為休閑活動(dòng)服務(wù)的地產(chǎn)，在一般住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，依托項(xiàng)目周邊良好的資源環(huán)境，把房地產(chǎn)和房地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源、文化資源等進(jìn)行嫁接，在建筑規(guī)劃、配套設(shè)施、社區(qū)生活中導(dǎo)入休閑元素，使居住者能夠充分放松身心，享受到休閑生活的地產(chǎn)類(lèi)別。 休閑地產(chǎn)可以分為城市休閑地產(chǎn)和旅游休閑地產(chǎn)。城市休閑地產(chǎn)大多位于城市近郊地帶，即環(huán)城市休閑帶上，往往作為第一或第二居所，依托周邊良好的自然生態(tài)環(huán)境（多為山地、水源），多以花園洋房、別墅為主；旅游休閑地產(chǎn)與前者相比，距離更遠(yuǎn)，往往坐落在知名旅游區(qū)，通常為第二居所。休閑度假旅游是一種高水準(zhǔn)、高品位的要求，對(duì)以觀光型旅游產(chǎn)品為主導(dǎo)的旅游業(yè)

2、，只有在現(xiàn)有旅游資源基礎(chǔ)上建立完整的休閑度假體系，才能擁有更大的市場(chǎng)份額和更廣闊的市場(chǎng)前景。休閑地產(chǎn)專(zhuān)題 09年11月25日，國(guó)務(wù)院通過(guò)關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)。首次將旅游業(yè)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“重要產(chǎn)業(yè)”提升為國(guó)民經(jīng)濟(jì)“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)” 。 2009年全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游收入同比上漲16%，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)同比上漲11%。政策風(fēng)吹向了旅游業(yè)地區(qū)結(jié)構(gòu)東部省份（環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角）占據(jù)主導(dǎo)。東北、內(nèi)蒙、新疆、川藏滇，最具發(fā)展?jié)摿?，是新興休閑旅游目的地。旅游產(chǎn)業(yè)投資熱點(diǎn)名山秀水和文化性資源開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是中國(guó)旅游投資回報(bào)最高的領(lǐng)域。熱點(diǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品：會(huì)展旅游、休閑娛樂(lè)產(chǎn)品、探險(xiǎn)旅游。旅游地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展期，資金和

3、品牌將成為決定力量。旅游投資主體趨于集中化和大型化。政策性資金旅游國(guó)債；旅游發(fā)展基金；旅游發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金；政策性銀行貸款； 國(guó)際金融組織和外國(guó)政府貸款；扶貧資金。3國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 中國(guó)是亞太地區(qū)中旅游業(yè)發(fā)展最為強(qiáng)勁的國(guó)家，全球第四大入境旅游接待國(guó)和第五大旅游創(chuàng)匯國(guó)。入境旅游平均增速高于全球3個(gè)至5個(gè)百分點(diǎn)。2008年國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游收入11600億元。2007年，國(guó)內(nèi)游客占主導(dǎo)地位，人數(shù)比例達(dá)92.43%，亞洲、歐洲和北美洲是我國(guó)主要的客源市場(chǎng) 呈現(xiàn)國(guó)際化、多樣化和高端化的趨勢(shì)。 國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了國(guó)際休閑度假區(qū)、5A景區(qū)等，滑雪、高爾夫、游艇、馬術(shù)、高端養(yǎng)生等高端度假產(chǎn)品紛紛浮出水面 高端老人群體開(kāi)始進(jìn)

4、行候鳥(niǎo)式養(yǎng)生。高端老年人市場(chǎng)開(kāi)始“南北對(duì)流”的反季節(jié)式的候鳥(niǎo)式養(yǎng)生。 休閑需求形成新市場(chǎng)。景區(qū)可達(dá)性提高 旅游需求進(jìn)入新一輪黃金增長(zhǎng)期。發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展現(xiàn)狀中國(guó)旅游發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)類(lèi)別定位市場(chǎng)名稱(chēng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)份額變化幅度境外市場(chǎng)重點(diǎn)市場(chǎng)亞洲平穩(wěn)發(fā)展發(fā)展市場(chǎng)歐洲平穩(wěn)發(fā)展港澳臺(tái)快速增長(zhǎng)年遞增25.3% 機(jī)會(huì)市場(chǎng)大洋洲小幅增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)重點(diǎn)市場(chǎng)吉林省略有下降年遞減1.41%遼寧省快速增長(zhǎng)年遞增0.82% 黑龍江平穩(wěn)發(fā)展年遞增0.15%發(fā)展市場(chǎng)北京快速增長(zhǎng)年遞增0.6%山東省快速增長(zhǎng)年遞增0.4%機(jī)會(huì)市場(chǎng)廣東、江蘇、浙江顯露增長(zhǎng)趨勢(shì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)以省內(nèi)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)外省地區(qū)市場(chǎng)份額呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。海外市場(chǎng)以日韓為主

5、，約占60%，其中韓國(guó)占34.68%,港澳臺(tái)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛。6吉林省旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)加快高端休閑度假旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，是實(shí)現(xiàn)南北游客對(duì)流，吸引外省游客的關(guān)鍵。旅游的功能總體上分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)旅游、第三層次的休閑度假旅游。不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后才出現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)能力的上升，第三層次旅游功能呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂(lè)體驗(yàn)休閑度假自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會(huì)議、療養(yǎng) 、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂(lè)項(xiàng)目型特色資源為主的綜合型旅游功能功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類(lèi)型旅游地

6、產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)功能層次發(fā)展，休閑地產(chǎn)漸熱9821952年1960年1970年1975年13353054678113236分時(shí)度假別墅出現(xiàn)每年至少度假一次，多種度假居住方式度假服務(wù)模式完善度假地產(chǎn)產(chǎn)品成主導(dǎo)2751011980年國(guó)際案例：法國(guó)1995年2000年人均GDP走向（美元）度假地產(chǎn)的發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展空間其他區(qū)域的休閑地產(chǎn)發(fā)展無(wú)論度假、娛樂(lè)、養(yǎng)老、體育、商務(wù)，我們尋求宜人的氣候，滿(mǎn)足身體感受擁有屬于自己的、私密性的山水資源，滿(mǎn)足心靈需求可陶冶身心的獨(dú)特文化，滿(mǎn)足靈魂深處的渴望不一樣的物業(yè)，不一樣的生活，滿(mǎn)足自私的、自我的，與眾不同、與時(shí)不同的享受宜人的氣候自屬資源獨(dú)特的文化不一樣的物

7、業(yè)享受休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域4 定位部分移山有術(shù)5 運(yùn)營(yíng)部分不動(dòng)如山1 金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)簡(jiǎn)介2 市場(chǎng)部分城市向山3 高爾夫?qū)ｎ}他山之石第三部分 科瑞集團(tuán)蓮花山項(xiàng)目提案高爾夫?qū)ｎ}2010他山之石高爾夫地產(chǎn)：高爾夫球場(chǎng)+其它物業(yè)形態(tài)組合而成的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)高星級(jí)酒店：高爾夫項(xiàng)目向旅游休閑地產(chǎn)的一個(gè)邊緣化特征，多數(shù)項(xiàng)目的標(biāo)配。高檔住宅：多數(shù)以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)排別墅為輔，僅有個(gè)少數(shù)項(xiàng)目有多層、TOWMHOUSE等相對(duì)低端的產(chǎn)品線(xiàn)。高檔商務(wù)休閑會(huì)所：一般為會(huì)員制私人會(huì)所，會(huì)員的人數(shù)、規(guī)模、檔次是住宅物業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)。奢侈品商業(yè)：一般以高爾夫用品為主。其它配套行業(yè)：多數(shù)項(xiàng)目有健身中心、西餐廳、臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)、溫水浴池

8、、水療館等配套設(shè)施，部分項(xiàng)目還擁有溫泉療養(yǎng)浴池。高爾夫物業(yè)規(guī)劃：根據(jù)高爾夫球場(chǎng)風(fēng)格而設(shè)置空間布局平原型：多數(shù)集中在球場(chǎng)一側(cè)，以片塊式布局為主。湖景型：因?yàn)楹皫缀醵急磺虻篮凸麕X占據(jù)，所以物業(yè)多以向心式為主。濱海型：多數(shù)濱海高爾夫項(xiàng)目住宅物業(yè)集中在項(xiàng)目用地的一角。山地型：向心式+圍合式布局為主，充分利用地形穿插住宅圍合部分球道和果嶺。沙漠型：一般沒(méi)有成規(guī)模的住宅物業(yè)形態(tài)。森林型：一般住宅物業(yè)遠(yuǎn)離靠近森林的一端。南京鐘山國(guó)際高爾夫，高爾夫會(huì)員制的市區(qū)內(nèi)豪宅球道/果嶺9洞燈光球場(chǎng)高爾夫球道動(dòng)線(xiàn)環(huán)繞住宅區(qū)。第七洞緊鄰會(huì)所，第十八洞緊鄰酒店，充分考慮了運(yùn)動(dòng)習(xí)慣與時(shí)長(zhǎng)的控制。五星級(jí)酒店會(huì)所高爾夫練習(xí)場(chǎng)根據(jù)

9、球道動(dòng)線(xiàn)分布，二組團(tuán)復(fù)線(xiàn)，三組團(tuán)部分別墅未能與球場(chǎng)“利益均沾”?？傉嫉厍驁?chǎng)別墅區(qū)其他容積率3671畝2300畝1037畝334畝0.13西班牙、意大利、北美交叉的多元化建筑風(fēng)格西班牙：意大利：北美=2：2：1意大利風(fēng)格：2種，羅馬式和意式巴洛克西班牙風(fēng)格：2種，美式西班牙和西班牙式美式：懷特式將不同風(fēng)格的建筑形態(tài)糅合到一個(gè)組團(tuán)內(nèi)中國(guó)其他高爾夫項(xiàng)目多數(shù)建筑形態(tài)組合也往這個(gè)路數(shù)上靠不同國(guó)家建筑風(fēng)格中再做不同時(shí)期的細(xì)分會(huì)所占地面積：9000平。內(nèi)部業(yè)態(tài)：品牌專(zhuān)賣(mài)店、會(huì)員球具儲(chǔ)存間、vip小型party接待廳、維也納餐廳、奢華更衣室等配套設(shè)施。所承辦的高級(jí)賽事：中巡賽、中韓名人邀請(qǐng)賽、寶馬杯賽、民生杯

10、賽等。非專(zhuān)業(yè)賽事：會(huì)員邀請(qǐng)賽、商會(huì)邀請(qǐng)賽、企業(yè)家球會(huì)比賽等。開(kāi)放等級(jí)：會(huì)員私享。主要配套：高爾夫球會(huì)所和索菲特高爾夫酒店（五星級(jí)）五星級(jí)大酒店的標(biāo)配包括室內(nèi)游泳池、健身中心、會(huì)議中心、客房、歐式雪茄酒吧、中西餐廳、多功能廳、壁球館等配置。五星級(jí)酒店所提供的服務(wù)主要是：商務(wù)高爾夫活動(dòng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)賽事運(yùn)動(dòng)員住宿、非會(huì)員的住宿與起居等。由于高爾夫是一項(xiàng)商務(wù)氛圍非常濃厚的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，所以五星級(jí)酒店是高爾夫項(xiàng)目的標(biāo)配。就鐘山高爾夫酒店來(lái)看，其商務(wù)形態(tài)比較濃厚。經(jīng)常接待的有企業(yè)家、商會(huì)人士、高球運(yùn)動(dòng)員、高協(xié)人士、體委人士等。鐘山高爾夫別墅銷(xiāo)售模式：首重球會(huì)建設(shè)，賽事復(fù)制會(huì)員會(huì)籍種類(lèi)入會(huì)金額個(gè)人會(huì)籍一記名會(huì)員R

11、MB860,000公司會(huì)籍一記名會(huì)員RMB860,000一記名會(huì)員 + 一提名會(huì)員RMB 1,720,000一記名會(huì)員 + 二提名會(huì)員RMB 2,580,000一記名會(huì)員 + 三提名會(huì)員RMB 3,440,000備注個(gè)人會(huì)員擁有眷屬卡和子女卡（18周歲以下）兩種附屬卡，免交年費(fèi)。其余卡種均須繳納年費(fèi)4000元/人。身份球場(chǎng)18洞9洞平日節(jié)假日平日節(jié)假日會(huì)員290元/人290元/人230元/人230元/人附屬卡會(huì)員690元/人890元/人470元/人590元/人會(huì)員嘉賓890元/人1190元/人630元/人830元/人原始會(huì)員提名會(huì)員的銷(xiāo)售模式，擴(kuò)大俱樂(lè)部會(huì)員人數(shù)的同時(shí)進(jìn)行別墅的營(yíng)銷(xiāo)。會(huì)員范圍國(guó)

12、際化，重點(diǎn)出擊長(zhǎng)三角，如無(wú)錫、上海、杭州等地都有很大力度。通過(guò)賽事擴(kuò)大影響，推動(dòng)會(huì)員陣容，會(huì)員以提名會(huì)員的形式再進(jìn)行拓展，對(duì)別墅的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際上首功當(dāng)屬于對(duì)高爾夫俱樂(lè)部的營(yíng)銷(xiāo)。多角度營(yíng)銷(xiāo)模式，與高爾夫有關(guān)的一切配套和專(zhuān)業(yè)人士都促使其直接或間接進(jìn)行別墅營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍與高球?qū)I(yè)人士成為銷(xiāo)售的明線(xiàn)和暗線(xiàn)。在會(huì)費(fèi)的條件下，目標(biāo)受眾被壓縮到比較小的范圍社會(huì)頂尖、豪商巨富，中產(chǎn)階級(jí)被排除在外。在面市的別墅中，一期最少，只有18套，二期17套，均為高爾夫景觀最佳，可見(jiàn)操盤(pán)人的謹(jǐn)慎程度。一開(kāi)始就以“高爾夫別墅”立項(xiàng)，但推廣宣傳高爾夫及俱樂(lè)部會(huì)員建設(shè)為核心，打造出高爾夫文化。鐘山高爾夫啟迪集球會(huì)越強(qiáng)，私有性越

13、強(qiáng)，價(jià)格就越高規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮整體性，避免有住宅不可視高爾夫景觀銷(xiāo)售上以會(huì)員為主要核心，寧缺毋濫，可以提升項(xiàng)目檔次建筑風(fēng)格越多樣，戶(hù)型越多樣，商務(wù)氛圍越濃，檔次越高大賽提升球會(huì)檔次，小賽催生會(huì)員和客群基礎(chǔ)觀瀾鎮(zhèn)位于深圳寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn),與東莞交界處，環(huán)境不良，支持力低下；世界杯球場(chǎng)維杰球場(chǎng)費(fèi)度球場(chǎng)缺乏外部資源支撐，依靠自身打造世界一流高爾夫球場(chǎng)，形成高爾夫資源為主的核心價(jià)值，支撐后期高端物業(yè)開(kāi)發(fā)。世界第一大球場(chǎng)，216洞高爾夫球場(chǎng)。承辦眾多高水平賽事，輻射全球的影響力。觀瀾高爾夫別墅享受到的是頂級(jí)高爾夫球會(huì)帶來(lái)的影響力。“一場(chǎng)一組團(tuán)”，目前仍在開(kāi)發(fā)當(dāng)中。深圳觀瀾湖高爾夫，復(fù)合型的度假休閑旅游地產(chǎn)總占

14、地球場(chǎng)占地別墅區(qū)占地球會(huì)占地俱樂(lè)部占地辦公樓占地容積率20平方公里1760畝400畝6000平5000平5000平0.2“高爾夫大宅”采取片塊+圍合式的布局形態(tài)，三個(gè)被球道包圍的片塊形成三個(gè)不同的組團(tuán)，而“長(zhǎng)堤”則采取單線(xiàn)布局與其他項(xiàng)目“球道包圍住宅”不同，觀瀾高爾夫大宅是“住宅包圍球道”式。實(shí)景圖可見(jiàn)，圍合式片塊中位于中央的住宅地勢(shì)較高，以擁有俯視高爾夫球場(chǎng)的利好資源，但這樣也使得其宅基地?zé)o法擁有較寬曠的庭院和游泳池?！伴L(zhǎng)堤”組團(tuán)中，單線(xiàn)布局使一棟住宅占有兩個(gè)或兩個(gè)以上的球道景觀！“大宅”“長(zhǎng)堤”住宅分配景觀資源，可以用“奢侈”二字形容單線(xiàn)規(guī)劃，保證每戶(hù)的無(wú)遮擋球場(chǎng)景觀。圍合式布局，將球場(chǎng)圍

15、合在內(nèi)部。球場(chǎng)資源占有率在諸多項(xiàng)目中首屈一指。高爾夫運(yùn)動(dòng)過(guò)程中動(dòng)線(xiàn)經(jīng)過(guò)每棟住宅。僅僅因?yàn)閳D中藍(lán)環(huán)處如果設(shè)計(jì)住宅道路系統(tǒng)會(huì)阻斷球道的因素就放棄了在該處規(guī)劃住宅，令人嘆息不已。作為一個(gè)高爾夫項(xiàng)目，其以高爾夫主導(dǎo)各個(gè)分項(xiàng)目的思路得以最大化體現(xiàn)。每一個(gè)分球場(chǎng)都擁有獨(dú)立的高爾夫球會(huì)?！棒浯錇场眴尉€(xiàn)布局為主，高爾夫資源占有率為中國(guó)高爾夫項(xiàng)目之冠戶(hù)型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想：私密、延伸空間并重，公私空間有明顯的過(guò)渡帶花園首層一層（贈(zèng)送）二層閣樓例：圣堤別墅（意大利式）挑空約100.62露臺(tái)全部贈(zèng)送42米室外走廊全部贈(zèng)送 53米客廳大面積落地窗直通露臺(tái) 22米餐廳全方位采光，與客廳沒(méi)有明顯的界限，功能區(qū)間簡(jiǎn)約化合并 40

16、米車(chē)庫(kù)可容納大車(chē)小車(chē)各一輛。一樓書(shū)房略顯多余花園首層二層一層二層全部主人空間高達(dá)152米，私密空間100%，南北兩個(gè)露臺(tái)共22米，南露臺(tái)270度觀景，北露臺(tái)180度包含一個(gè)37米的大臥室，18米的浴室，7米書(shū)房和8米衣帽間的總統(tǒng)套房！公共空間約占50%私密空間約占50%花園首層尚處于私密空間向公共空間的過(guò)渡帶，區(qū)分明顯三層北向陽(yáng)臺(tái)留下了十分舒適的觀景區(qū)，至此圣堤別墅三層全有北陽(yáng)臺(tái)高爾夫是項(xiàng)目的價(jià)值核心，別墅被雙球道包圍，因此建筑中最不受待見(jiàn)的北陽(yáng)臺(tái)頻頻出現(xiàn)圣堤別墅贈(zèng)送花園面積是10004000平，因此，在外走廊、露臺(tái)、挑空層方面，贈(zèng)送顯得十分大方延伸空間的最大利用是觀瀾湖別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)的精髓主要

17、配套：會(huì)所致力于提供全套配套功能，五星級(jí)酒店致力于商務(wù)、旅游、展示功能推桿果嶺游泳池日本料理山景閣西餐廳高爾夫?qū)Ｙu(mài)店不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售部?jī)和斓亟∩硎冶谇蚴矣鹈驁?chǎng)會(huì)員事務(wù)部往高爾夫球場(chǎng)按摩會(huì)員酒廊深圳高爾夫會(huì)所會(huì)所大堂接待處Spa中心(1300平方米） 儲(chǔ)物柜區(qū)往球場(chǎng)往會(huì)所鋼琴吧會(huì)議室大宴會(huì)廳商務(wù)中心315間客房游泳池大堂禮品店花店綠茵閣雅豪軒酒吧電梯接待處駿豪酒店高爾夫會(huì)所建筑面積超過(guò)30000平，所提供的服務(wù)涵蓋了衣食住行。隨著會(huì)員的增加，會(huì)所也在增加，目前已擁有四大會(huì)所。會(huì)所致力于提供更多的休閑、運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，游泳、網(wǎng)球、排球、羽毛球等體育項(xiàng)目在會(huì)所內(nèi)或者環(huán)會(huì)所開(kāi)展。國(guó)際高爾夫博物館、鋼琴藝術(shù)中心

18、、頂尖品牌服裝、汽車(chē)展示廳、奢侈品展示廳等延伸會(huì)所功能。會(huì)所經(jīng)濟(jì)所包含的內(nèi)容更多，完全涵蓋了體育產(chǎn)業(yè)、商務(wù)產(chǎn)業(yè)、展會(huì)經(jīng)濟(jì)、旅游產(chǎn)業(yè)，相比較其他高爾夫會(huì)所更為完善。觀瀾湖極度缺乏配套，因此自配套方面致力于大而全。由會(huì)所長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)而發(fā)展的龐大會(huì)員群體成為日后別墅項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體。擁有四大會(huì)所，根據(jù)會(huì)員的擴(kuò)大化刺激新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。以住宿和商務(wù)為核心。兼具展覽功能，已成功舉辦多次展會(huì)和大型開(kāi)幕式。觀瀾湖高爾夫啟迪集規(guī)模越大，可延展的產(chǎn)業(yè)鏈越長(zhǎng)，可延展的建筑形態(tài)越多宅基地越大，占有高爾夫景觀越多，物業(yè)價(jià)值越高會(huì)所的配建要和居住區(qū)規(guī)模成一定比例越是多球場(chǎng)多組團(tuán)的情況，越不能整體開(kāi)發(fā)越抓大賽，品牌力越強(qiáng)，但需

19、要前期投入大量資金高爾夫練習(xí)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)社區(qū)俱樂(lè)部停車(chē)場(chǎng)上海佘山高爾夫郡，住宅配套經(jīng)營(yíng)高爾夫，帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售球道包圍住宅式設(shè)計(jì)，復(fù)線(xiàn)排布保證每套住宅至少面對(duì)一個(gè)或一個(gè)以上球道。分為比較明顯的三個(gè)組團(tuán)，住宅以意式托斯卡納式為主。托斯卡納式住宅分布在坡頂，森林為界，住宅可以看到球道，球道看不到住宅。高爾夫會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、UF辦公樓為規(guī)劃的幾何中心，開(kāi)桿收桿均分布在此，也是社區(qū)的活動(dòng)中心。總占地球場(chǎng)占地別墅區(qū)占地球會(huì)占地俱樂(lè)部占地辦公樓占地容積率2200畝1760畝400畝6000平5000平5000平0.2建筑風(fēng)格歐式為主，呈多樣化，首期多聯(lián)排別墅，后期以單體為主早期風(fēng)格意式托斯卡納與法國(guó)式，以聯(lián)排別

20、墅居多。中期西班牙式與意大利式風(fēng)格交叉，圖中很清晰地顯示相鄰的宅基地內(nèi)的兩種不同風(fēng)格建筑并存。意大利式西班牙西班牙晚期意式文藝復(fù)興、意式托斯卡納和西班牙式，兼有法國(guó)式古典。戶(hù)型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想：首重私密空間，居家成主流地下室二層居住空間被廚房至餐廳的動(dòng)線(xiàn)穿越，不帶衛(wèi)生間廚房至餐廳動(dòng)線(xiàn)較長(zhǎng)，設(shè)計(jì)傾向于居家形態(tài)車(chē)庫(kù)僅容自家車(chē)會(huì)客空間不占主要地位，面積比例相對(duì)較小。書(shū)房面積較大，開(kāi)放且與會(huì)客區(qū)連通，儼然成了會(huì)客區(qū)的一部分，可見(jiàn)平日客人造訪(fǎng)的機(jī)會(huì)較少。低調(diào)的全部私密空間，主臥室缺少奢華浴室和獨(dú)立的衣帽間。延伸空間多數(shù)被主臥室所占有。由于雙線(xiàn)排布所以只有東側(cè)和南側(cè)擁有露臺(tái)活動(dòng)娛樂(lè)空間和傭人房集中在地下室首層

21、公共空間比較隨意，體現(xiàn)出佘山富人區(qū)幽靜自由的生活。私密空間細(xì)膩收斂，相對(duì)其他項(xiàng)目豪華的主人套間而言比較低調(diào)。雖然是意式托斯卡納，但沒(méi)有雙首層設(shè)計(jì)，車(chē)庫(kù)也僅為自家定做。設(shè)計(jì)風(fēng)格以自居為主導(dǎo)，事實(shí)上佘山也是很多富人的第一居所。主要配套：高爾夫球會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部和UF辦公樓高爾夫俱樂(lè)部只對(duì)會(huì)員開(kāi)放托斯卡納風(fēng)格的餐廳和紅酒雪茄區(qū)高爾夫俱樂(lè)部鄉(xiāng)村俱樂(lè)部鄉(xiāng)村俱樂(lè)部是社區(qū)的主要配套，以休閑娛樂(lè)為主。包含餐廳、水療、室內(nèi)外游泳池、保齡球館、壁球館、臺(tái)球室、瑜伽室、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。鄉(xiāng)村俱樂(lè)部對(duì)全員開(kāi)放。佘山承辦的重要國(guó)際高爾夫賽事有匯豐冠軍賽、世錦賽、皇冠杯精英賽等。佘山高爾夫重視商務(wù)配套，除商務(wù)樓外，鄉(xiāng)

22、村俱樂(lè)部的功能也趨近于商務(wù)特色。鄉(xiāng)村俱樂(lè)部酒店式功能比較缺乏，而且項(xiàng)目也沒(méi)有五星級(jí)酒店。主廳F378平，主會(huì)議室A廳168平。其余會(huì)議室均100平，最小50平。鄉(xiāng)村俱樂(lè)部UF辦公樓佘山高爾夫別墅銷(xiāo)售：租賃銷(xiāo)售并舉，后期會(huì)員優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃獨(dú)立別墅22棟租賃聯(lián)排別墅118套早期租賃別墅為主，集中在項(xiàng)目中心區(qū)，目的是拉動(dòng)高爾夫經(jīng)濟(jì)，為高爾夫客人提供方便。“先有球場(chǎng)和度假物業(yè)，后有會(huì)員，后有可售住宅”，加上佘山本身是上海傳統(tǒng)富人區(qū)，可銷(xiāo)售的別墅首先從會(huì)員開(kāi)始。目前佘山俱樂(lè)部會(huì)籍價(jià)已經(jīng)漲至168萬(wàn)，與2006年比較上漲30%。三期別墅湖心尊享稀缺性大大提升。三期高爾夫與外界唯一通道實(shí)行門(mén)禁制度更提升尊貴感

23、。隨著佘山高爾夫俱樂(lè)部的成熟與賽事等級(jí)提升價(jià)格水漲船高。會(huì)員制成熟后二期別墅銷(xiāo)售局面迅速打開(kāi)。二期首次開(kāi)盤(pán)別墅即銷(xiāo)售36套引發(fā)廣泛關(guān)注。佘山高爾夫啟迪集成為第一居所的前提是有一個(gè)良好的富人區(qū)環(huán)境做第一居所，私密空間要多，會(huì)所要遠(yuǎn)離住宅高爾夫球動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)要合理，盡量囊括所有物業(yè)租賃區(qū)和住宅區(qū)盡量保持距離，但要離會(huì)所近第一居所、私密會(huì)員住宅對(duì)五星級(jí)酒店的依賴(lài)性不高幼兒園小學(xué)中學(xué)商業(yè)區(qū)景觀多層區(qū)高層區(qū)疊加別墅區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部高爾夫會(huì)所疊溪谷意大利風(fēng)格疊溪谷西班牙風(fēng)格橡樹(shù)坡北美風(fēng)格重視建筑本身是主要特色自身資源并非只依靠高爾夫水晶崗多種建筑風(fēng)格雜糅與單線(xiàn)、復(fù)線(xiàn)的別墅規(guī)劃不同，是“球道夾組團(tuán)”式布局

24、。 PUD開(kāi)發(fā)模式，各組團(tuán)內(nèi)風(fēng)格多種多樣，而整體風(fēng)格則趨于一致?？臻g上高爾夫貫穿組團(tuán)，但偏重建筑本身而非傾向于高爾夫。香溪堤西班牙風(fēng)格成都麓山別墅，以高爾夫?yàn)閺?qiáng)力賣(mài)點(diǎn)銷(xiāo)售住宅的典型案例翠云嶺香怡林長(zhǎng)島圓石灘水晶崗逸翠嶺橡樹(shù)坡黑鷹莊園碧影溪黑鉆山莊香溪堤碧湖岸疊溪谷圣芭芭拉拉佩維爾帕薩迪納茵特拉肯塞爾維蒙主要配套：高爾夫球會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部和商業(yè)小鎮(zhèn)麓山別墅的銷(xiāo)售與高爾夫會(huì)員制脫離，球場(chǎng)也屬于公共球場(chǎng)性質(zhì)，因此球會(huì)相對(duì)比較松散。鄉(xiāng)村會(huì)所面對(duì)全體業(yè)主開(kāi)放，功能傾向于休閑娛樂(lè)性質(zhì)。在高密度區(qū)與低密度區(qū)北部之間興建商業(yè)小鎮(zhèn)作為整個(gè)項(xiàng)目配套，一般需求都得以滿(mǎn)足。從會(huì)所經(jīng)濟(jì)來(lái)看，麓山別墅的兩個(gè)會(huì)所對(duì)別墅的銷(xiāo)

25、售并不起明顯的作用，配套味更強(qiáng)。鄉(xiāng)村俱樂(lè)部實(shí)景高爾夫俱樂(lè)部實(shí)景商業(yè)市鎮(zhèn)高爾夫俱樂(lè)部向招待球員、裁判、會(huì)務(wù)等方向發(fā)展，別墅的營(yíng)銷(xiāo)和俱樂(lè)部會(huì)員毫無(wú)關(guān)系，可以說(shuō)是全心全意賣(mài)房子，高爾夫做配套。因?yàn)槭枪睬驁?chǎng)，所以相比會(huì)員制項(xiàng)目高昂的入會(huì)費(fèi)，可以忽略。計(jì)劃單元綜合開(kāi)發(fā)（PUD），連續(xù)開(kāi)發(fā)的組團(tuán)和配套設(shè)施保持整體風(fēng)格和計(jì)劃，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上保有良好的可持續(xù)性和品牌積累CDAB風(fēng)格公建道路景觀整體構(gòu)想B高密度區(qū)C商業(yè)市鎮(zhèn)A高密度區(qū)D高球場(chǎng)地040506070809逸翠谷D高球場(chǎng)地水晶崗塞爾維蒙圓石灘碧影溪拉佩維爾疊溪谷帕薩迪納碧影溪低密度區(qū)高密度區(qū)以高爾夫拉動(dòng)別墅先行，有計(jì)劃地由北向南進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在“北南計(jì)劃

26、”下，商業(yè)和北區(qū)的塞爾維蒙也很快入市。低密度區(qū)沿球道進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而高密度區(qū)以商業(yè)集群和塞爾維蒙為基礎(chǔ)，向南部逐漸擴(kuò)展。開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持了整體風(fēng)格和規(guī)劃思想的一致性，使得分散入市的各組團(tuán)仍然保持一個(gè)整體風(fēng)格。橡樹(shù)坡翠云嶺碧湖岸香怡林長(zhǎng)島10香溪堤圣芭芭拉茵特拉肯麓山高爾夫別墅戶(hù)型：投資型第二居所，首重公共空間雙首層設(shè)計(jì)，每一個(gè)首層都擁有寬闊的公共空間，但娛樂(lè)空間不足，是按照投資型第二居所設(shè)計(jì)。戶(hù)型開(kāi)間小進(jìn)深大，為了出套數(shù)、出面積、出容積率而舍棄了奢華元素，導(dǎo)致了宅基地的面積不足。雖然并非盡善盡美，但戶(hù)型變化和垂直空間動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)上還是亮點(diǎn)，保證了客戶(hù)的可選擇性。每一個(gè)首層都擁有絕大部分比例的公共空間。

27、車(chē)庫(kù)狹長(zhǎng)雖然能容2車(chē)但是不能并排放置。沒(méi)有大氣豪華的主人套間，尊貴感不足。延伸空間不夠多，可以獲得較好視覺(jué)空間的大露臺(tái)或者大玻璃窗寥寥無(wú)幾。首層缺少一個(gè)公共空間配套的衛(wèi)生間。這個(gè)休閑廳動(dòng)線(xiàn)受到較大阻礙比較不合理。首層花園首層二層麓山高爾夫啟迪集 PUD開(kāi)發(fā)模式能避免很多多組團(tuán)連續(xù)開(kāi)發(fā)的疏漏 風(fēng)格越多，戶(hù)型越多，差異感越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)性好高爾夫配套型住宅的建筑形態(tài)可以多種多樣，不依賴(lài)會(huì)員 高爾夫配套型住宅對(duì)自身其他配套的要求較高高爾夫配套型如果球場(chǎng)少于2個(gè)，只能做公共球場(chǎng)2004006008001000鐘山佘山觀瀾湖麓山四大項(xiàng)目單體別墅主力面積：7001000平為主可以看出，四大別墅的最相似面積區(qū)間

28、在7001000平之間，10001200平也有較高的相似度，400600平之間相似程度較低。各個(gè)項(xiàng)目由于主力戶(hù)型跨度都比較大，從400平到1200平不等（充分考慮觀瀾湖贈(zèng)送首層面積在內(nèi)，因此觀瀾湖單體別墅面積均為加一層）。從面積段上來(lái)看可以看出各個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目客戶(hù)的高端性、層峰性及內(nèi)部差異性。產(chǎn)品類(lèi)型和容積率：獨(dú)棟別墅為主，容積率主力在0.10.2之間項(xiàng)目容積率鐘山高爾夫0.13佘山高爾夫0.2觀瀾高爾夫0.048麓山國(guó)際0.4項(xiàng)目鐘山高爾夫佘山高爾夫觀瀾高爾夫麓山國(guó)際單體100%90%97%50%聯(lián)排無(wú)租有售無(wú)有有疊加無(wú)無(wú)有有多層無(wú)無(wú)有有高層無(wú)無(wú)有有低密度項(xiàng)目容積率控制指標(biāo)大約都在1左右，

29、但都沒(méi)有超過(guò)1。密度越低檔次越高，以獨(dú)棟別墅為主容積率多數(shù)控制在0.10.2之間。麓山和觀瀾建筑形態(tài)最復(fù)雜，但都明確分開(kāi)了高密度區(qū)和低密度區(qū)。溢價(jià)率：比較周邊普通別墅，平均溢價(jià)在30%以上迪蘭山墅，14150雅居樂(lè)花園，12500萬(wàn)科棠樾，30737和黃觀湖園，31276紫都晶園，44500佘山寶石別墅，42800長(zhǎng)江路九號(hào)，40000城開(kāi)御園，33000以平均價(jià)格尺度來(lái)看，最小溢價(jià)率出現(xiàn)在鐘山國(guó)際，為12.5%，最大出現(xiàn)在觀瀾湖，為41.3%。溢價(jià)率在25%55%之間的情況比較普遍，可見(jiàn)同樣擁有品牌效應(yīng)的前提下，高爾夫項(xiàng)目與普通別墅項(xiàng)目相比擁有巨大的優(yōu)勢(shì)，即高爾夫價(jià)值加成。子配套：會(huì)所經(jīng)濟(jì)+

30、文娛產(chǎn)業(yè)+運(yùn)動(dòng)/休閑/商務(wù)配套鐘山佘山觀瀾湖麓山社區(qū)會(huì)所中西餐廳景觀咖啡廳室內(nèi)室外游泳池桑拿按摩中心健身房網(wǎng)球場(chǎng)臺(tái)球室壁球館保齡球館康體中心老幼活動(dòng)休閑中心網(wǎng)球場(chǎng)健身中心羽毛球場(chǎng)籃球場(chǎng)壁球館乒乓球場(chǎng)游泳池SPA水療會(huì)館 高爾夫會(huì)所高爾夫?qū)Ｙu(mài)店會(huì)員球具儲(chǔ)存間vip小型接待廳維也納餐廳奢華更衣室高爾夫?qū)Ｙu(mài)店紅酒雪茄吧托斯卡納餐廳VIP更衣室高爾夫?qū)Ｙu(mài)店推桿練習(xí)場(chǎng)售樓處東西方料理酒吧間水療中心室外游泳池健身室、羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)會(huì)員更衣室高爾夫?qū)Ｙu(mài)店中西餐廳咖啡廳酒吧雪茄吧健身房宴會(huì)廳 其他配套高爾夫練習(xí)場(chǎng)索菲特大酒店9洞燈光球場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)商務(wù)辦公樓駿豪酒店室內(nèi)游泳池網(wǎng)球場(chǎng)商業(yè)中心幼兒園、中小學(xué)高爾夫

31、練習(xí)場(chǎng)在這些配套當(dāng)中，必備的有更衣室、游泳池、中西餐廳、高爾夫?qū)Ｙu(mài)店、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、臺(tái)球場(chǎng)等。在會(huì)所的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，分出了專(zhuān)門(mén)會(huì)所為主和社區(qū)會(huì)所為主的兩種形態(tài)。專(zhuān)門(mén)會(huì)所的方向一般都是只面對(duì)會(huì)員而量身定做。從五星級(jí)酒店來(lái)看，擁有強(qiáng)勢(shì)球會(huì)的項(xiàng)目都擁有國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流的酒店，酒店同時(shí)帶來(lái)了豐富的配套產(chǎn)業(yè)。高爾夫型：私享的高爾夫會(huì)員制俱樂(lè)部成員住宅目標(biāo)客戶(hù)俱樂(lè)部入會(huì)費(fèi)個(gè)人別墅高爾夫物業(yè)會(huì)員企業(yè)嘉賓代表：佘山高爾夫，鐘山高爾夫高爾夫：經(jīng)營(yíng)型，絕對(duì)核心開(kāi)發(fā)模式：先高爾夫周期，后住宅周期適應(yīng)性：適應(yīng)新環(huán)境，特別是白紙一張成功經(jīng)驗(yàn)：球會(huì)越強(qiáng)勢(shì)，住宅越強(qiáng)勢(shì)高爾夫品牌啟示：會(huì)員制有利于打造高爾夫文化，有利于獲取最高端

32、的客戶(hù)。高爾夫型：與旅游、度假產(chǎn)業(yè)結(jié)合而成的休閑度假別墅區(qū)目標(biāo)客戶(hù)俱樂(lè)部入會(huì)費(fèi)個(gè)人別墅高爾夫物業(yè)會(huì)員企業(yè)代表：觀瀾湖高爾夫高爾夫：核心同時(shí)也擔(dān)任幕后推手開(kāi)發(fā)模式：先高爾夫周期，后其他產(chǎn)業(yè)適應(yīng)性：適應(yīng)白紙，更適合擁有其他特殊資源或者規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)成功經(jīng)驗(yàn)：球會(huì)越強(qiáng)勢(shì)，資源越強(qiáng)勢(shì)，功果越豐厚高爾夫品牌旅游產(chǎn)業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)假日產(chǎn)業(yè)啟示：由會(huì)員制項(xiàng)目向復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展，除了堅(jiān)持球會(huì)建設(shè)，還要重視利用規(guī)模、資源等天生的優(yōu)勢(shì)或者后天打造的優(yōu)勢(shì)。高爾夫型：住宅以高爾夫作為強(qiáng)勢(shì)配套的銷(xiāo)售模式別墅高爾夫代表：麓山國(guó)際高爾夫高爾夫：配套型，住宅核心開(kāi)發(fā)模式：先住宅周期，配建高爾夫適應(yīng)性：一般環(huán)境通用成功經(jīng)驗(yàn)：住宅越

33、發(fā)力，項(xiàng)目越強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目品牌目標(biāo)客戶(hù)非別墅高爾夫物業(yè)會(huì)員啟示：以住宅為主，要重視PUD開(kāi)發(fā)模式，利用高爾夫做噱頭，做賣(mài)點(diǎn)的同時(shí)營(yíng)造一個(gè)產(chǎn)品力非常強(qiáng)勁的整體。高爾夫是一項(xiàng)帶有濃重商務(wù)特性的體育運(yùn)動(dòng)。據(jù)調(diào)查，美國(guó)92.5%的CEO打高爾夫，100%打球的CEO都在球場(chǎng)上見(jiàn)過(guò)重要客戶(hù)。美國(guó)高爾夫人口約占全國(guó)人口總數(shù)的9.74%，有近兩萬(wàn)個(gè)球場(chǎng)，日本有一千七百多個(gè)，連地域狹小的新加坡也有二十多個(gè)。中國(guó)高爾夫消費(fèi)人群達(dá)100萬(wàn)人，年增長(zhǎng)比例達(dá)30%，就中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到普及。中國(guó)高爾夫球的潛在市場(chǎng)巨大。潛在的消費(fèi)者現(xiàn)在是2000萬(wàn)，2010年，中國(guó)的高爾夫球場(chǎng)數(shù)量將達(dá)到800家左右

34、；2012年以后將達(dá)到日本八十年代末的高爾夫球場(chǎng)增長(zhǎng)水準(zhǔn)，每天會(huì)有一座新球場(chǎng)開(kāi)業(yè)；2015年將趕上日本，達(dá)到2700座高爾夫球場(chǎng)，打球人口將達(dá)到3000萬(wàn)，年消費(fèi)將突破兩億場(chǎng)次。 大陸高球人口：民營(yíng)企業(yè)家，金融、證券、房地產(chǎn)、電信、資訊等企業(yè)的中、高管人士，律師、文、體界中成功人士及部分公務(wù)人員和離職修養(yǎng)的老干部。46%14%13%27%高爾夫人口：本土群體港澳臺(tái)群體東亞群體歐美群體的集合公共球場(chǎng)消費(fèi)水準(zhǔn)（18洞）非會(huì)員會(huì)員平日1580元1220元假日1980元1680元麓山國(guó)際高爾夫，公共球場(chǎng)不含球具費(fèi)用、球童小費(fèi)和享用其他配套設(shè)施。以中國(guó)東北氣候條件分析，每年的410月可以打球，每月打2場(chǎng)球（節(jié)假日）計(jì)算，共計(jì)23760元，以34人規(guī)模分?jǐn)?，?jì)7920元，而長(zhǎng)春人均可支配收入（年）僅僅10000元左右（2009年），如果全部請(qǐng)客，比例占到244%，可見(jiàn)，一般工薪階層是沒(méi)有消費(fèi)能力的。高爾夫成本：超越長(zhǎng)春人均可支配收入2倍以上鐘山高爾夫佘山高爾夫觀瀾湖高爾夫86萬(wàn)750萬(wàn)起850萬(wàn)起180萬(wàn)168萬(wàn)1000萬(wàn)會(huì)籍所占最高端物業(yè)價(jià)值的比例在10%20%之間，可見(jiàn)會(huì)員制實(shí)際購(gòu)買(mǎi)頂端別墅擁有約20%的費(fèi)