日照市土地市場分析

1、日照市土地市場分析(2005)一、2005年度土地市場分析1、土地供應量分析2005年日照市區(qū)公開出讓且成交的土地有15宗，總的出讓面積在35萬平方米左右。其中拍賣出讓的有11.1萬平方米，掛牌出讓的有24.5萬平方米。以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)日照市國土資源局已公示的資料整理而來的。日照市自2002年實行招拍掛以來、年供地計劃約在600-800畝左右。2005年度的供應計劃已接近尾聲，2006年度的尚未確定。代碼位置出讓方式宗地總面積（平方米）土地用途出讓權(quán)限2004A-34海曲中路北側(cè)、日照路東拍賣4507商業(yè)用地402004A-35海曲中路北側(cè)、許家樓村前拍賣6128.8商業(yè)用地402005A-

2、3海曲東路以北、棗莊路以東掛牌107.3商住綜合502005A-4海曲東路以北、棗莊路以東掛牌181.4商住綜合502005A-5海曲東路以北、棗莊路以東掛牌203.66商住綜合502005A-6海曲東路以北、棗莊路以東掛牌199.2商住綜合502005A-7海曲東路以北、棗莊路以東掛牌106.2商住綜合502005A-8海曲東路以北、棗莊路以東掛牌159.1商住綜合502005A-9海曲東路以北、棗莊路以東掛牌200.7商住綜合502005A-15海曲東路以北、棗莊路以東掛牌105.9商住綜合502005A-16海曲東路以北、棗莊路以東掛牌201.2商住綜合502005A-2興海路南側(cè)、正陽

3、路以西掛牌3552商業(yè)用地402005A-23興海路南側(cè)、正陽路以西掛牌1836.7商業(yè)用地402005A-27北京路東側(cè)、濱州路南側(cè)拍賣66666.7商業(yè)居住40702005A-28日照南路西側(cè)、西環(huán)路東側(cè)拍賣15708.2商業(yè)居住40702005A-31海曲西路以北、西環(huán)路西側(cè)掛牌5821商業(yè)居住40702005A-32北京路西側(cè)、鐵路以南掛牌12662.6商業(yè)居住40702005A-49興海路北側(cè)，紅都大酒店東掛牌3947.6商業(yè)居住40702005A-46海曲中路北側(cè)，劇院西側(cè)拍賣11848.9商業(yè)居住40/702005A-52海濱二路以東，上海路北側(cè)拍賣55468.3居住702005

4、K-50大連路南側(cè)，太原路西側(cè)拍賣80972.94商業(yè)居住40/702005A-48天津路南、海濱四路以西掛牌37125.6居住702005K-51秦皇島路以南，太原路西側(cè)掛牌37168.96商業(yè)居住40/702005A-62興海路北側(cè)，艷陽路以西掛牌2146.2居住702005A-66日照北路西側(cè)，海曲西路北側(cè)拍賣9273.9商業(yè)居住40/702005A-67日照北路西側(cè)，西海路以北拍賣1292居住702005A-70黃海一路以南，東方小區(qū)北側(cè)掛牌1253.3居住702005A-71海濱二路以東，新港路南側(cè)掛牌2528.5商業(yè)居住40/702005A-68日照路以東，海曲中路南側(cè)拍賣1075

5、.1商業(yè)402005A-69日照北路東側(cè)拍賣5488.9倉儲502005A-64黃海一路南側(cè)，海濱二路以西掛牌7953.9商業(yè)居住40/702005A-72海曲西路南側(cè)，丹陽路西側(cè)掛牌24360.1商業(yè)居住40/702005A-74包頭路南側(cè)，南昌路西側(cè)，奎山204國道西側(cè)）掛牌21336.86商業(yè)402005A-77海曲西路南，丹陽路東側(cè)拍賣19069.5商業(yè)居住40/702005D-82濱州路南側(cè)，兗州路西側(cè)拍賣56587商業(yè)居住40/702005A-83山東路北.菏澤路東側(cè)拍賣66666.7商業(yè)居住40/702005A-85海曲東路南，環(huán)湖路以西拍賣25744.9商業(yè)402005K-65

6、秦皇島路北側(cè)、北京路以西拍賣8929.9商業(yè)居住40/702005A-76山海天路以東、太公二路北側(cè)拍賣26749商業(yè)402005A-78海濱三路西側(cè)、連云港路以北拍賣32842.7商業(yè)居住40/702005A-79海濱三路東側(cè)、連云港路以北拍賣33637.4商業(yè)居住40/702005A-84海濱三路東側(cè)、連云港路以南拍賣56240.7商業(yè)居住40/70數(shù)據(jù)來源：日照市國土資源局2、招拍掛方式出讓面積匯總資料來源：日照市國土資源局從上表中可以看出、2005年日照市出讓土地最多的區(qū)域是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，有35萬平方米的土地進入土地市場，新市區(qū)排在第二位，有25.7萬平方米的土地進入市場，老城區(qū)最少

7、，只有12.2萬平方米進入市場。造成上述結(jié)果的主要原因是經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及新城區(qū)可利用面積較大；而老城區(qū)主要是舊城改造，可利用面積較小。3、居住用地招拍掛面積分析資料來源：日照市國土資源局日照市區(qū)2005年居住用地招拍掛面積大約在37萬平方米左右，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2005年度居住用地招拍掛面積為18.4萬平方米、新市區(qū)為12.2萬平米、老城區(qū)為6.1萬平方米；上述面積中包括了商住宗地部分，經(jīng)過折合后為上述面積。開發(fā)區(qū)及新市區(qū)的土地供應較大、因此居住用地招拍掛供應量也較大；老城區(qū)居住用地招拍掛供應較小，其中面積較大的宗地基本上都位于郊區(qū)。二、招拍掛土地價格分析1、土地成交價格分析鑒于本案的具體情況及

8、日照市招拍掛市場的現(xiàn)狀以下我們將分區(qū)分析成交的居住性質(zhì)用地以及面積在1萬平方米以上且已成交的商住綜合用地。老城區(qū)：代碼位置面積（平方米）土地用途價格（萬元/畝）2005A-28日照南路西側(cè)，西環(huán)路東側(cè)15708.2商業(yè)居住67.12005A-46海曲中路北側(cè)，劇院西側(cè)11848.9商業(yè)居住281.52005A-67日照北路西側(cè)，西海路以北1292居住76.8宗地分布圖：從上中可以看出、老城區(qū)招拍掛居住用地價格約在70萬元/畝左右，商業(yè)居住用地由于地理位置不同價格也有一定的差距，2005A-46宗地由于臨近老城商業(yè)區(qū)，位置較好，因此成交價格較高，為281.5萬元/畝。新市區(qū)：代碼位置面積（平方米

9、）土地用途價格（萬元/畝）2005A-27北京路東側(cè)，濱州路南側(cè)66666.7商業(yè)居住72.042005D-82濱州路南側(cè)，兗州路西側(cè)56587商業(yè)居住66.012005A-83山東路北.菏澤路東側(cè)66667商業(yè)居住100.04宗地分布圖：新市區(qū)05年度成交的招拍掛土地價格區(qū)間范圍在66萬-100萬/畝之間；新市區(qū)內(nèi)閑置土地較多，因此新市區(qū)也是日照市土地供應量較大的區(qū)域之一。實行招拍掛政策之前新市區(qū)有大量的土地通過協(xié)議出讓的方式被轉(zhuǎn)讓，經(jīng)過幾年的運作現(xiàn)已基本上進入市場，這也給土地市場帶來了一定的沖擊。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：代碼位置面積（平方米）土地用途價格（萬元/畝）2005A-32北京路西側(cè)，鐵路

10、以南12662.6商業(yè)居住116.32005A-48天津路南、海濱四路以西37125.6居住41.72005K-51秦皇島路以南，太原路西側(cè)37168.96商業(yè)居住41.52005A-70黃海一路以南，東方小區(qū)北側(cè)1253.3居住69.22005A-85海曲東路南，環(huán)湖路以西25744.9商住綜合106.2宗地位置圖：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的各種配套不是很成熟，因此地價也稍低于其他的兩個區(qū)域，05年度成交的招拍掛土地區(qū)間范圍在40110萬之間。開發(fā)區(qū)成立的時間較短，區(qū)域內(nèi)空置土地較多，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、這些空置土地也已被列入供地計劃中、開始慢慢的進入土地市場。開發(fā)區(qū)也是土地供應量較大的區(qū)域之一。2、綜述

11、招拍掛政策在日照已經(jīng)得到很好的貫徹和執(zhí)行，但是在實行招拍掛之前有大量的土地經(jīng)過協(xié)議出讓進入土地市場，目前日照住宅市場上多數(shù)在售項目的用地基本上都屬于存量土地；而大量的存量土地在經(jīng)過幾年的運作后也已慢慢的開始進入市場，據(jù)實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)在新市區(qū)板塊周邊有大量的土地被囤積在某些企業(yè)手里。這些存量土地進入市場后會給土地市場帶來一定的沖擊，同時會影響到招拍掛市場、從而導致一部分土地出讓失敗。 DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm 15:06 DATE HH:mm:ss 15:06:59 TIME yy.M.d 22.9.d TIME h時m分 15時6分 TIME h時m分s秒 15時6分