物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

1、物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè) 總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分據(jù)安排我 們對(duì)*市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)，具體調(diào)研情況如下：一、物業(yè)管理的基本情況總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二 是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完 善。（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀我市物業(yè)管理從 年前開始起至今發(fā)展僅 年間據(jù)查截 年在市注 冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有 24 家其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè) 10 家，從業(yè)人員 余。外地物業(yè)企業(yè)在我 市開展服務(wù)的 3 家，業(yè)人員約

2、32 人（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū) 34 個(gè)，物業(yè)管理面積 239.1 萬(wàn)方米。1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指 2010 年開工建設(shè)的 住宅小區(qū)共 16 個(gè)房屋建筑面積 143 平方米住套數(shù)有 1.2 萬(wàn)余物管理覆蓋 率達(dá)到 95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)城住宅小區(qū)獲*物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。2、 老區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是 2010 年成的住宅小區(qū)，共 18 個(gè)房屋建 筑面積 96.1 萬(wàn)平方米，住宅套有 0.85 萬(wàn)余，物業(yè)管理覆蓋率不足 。3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和用情況。從 2010 年始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來(lái)， 累計(jì)歸集資金 13

3、72.79 萬(wàn)元。（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀截止 2013 年底全住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì) 6 個(gè)在研中發(fā)現(xiàn)， 90.5%的區(qū)業(yè) 主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心成業(yè)主大會(huì)召開困難的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開 過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理 企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決的區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范通過 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62.5%的小即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀在物業(yè)管理?xiàng)l例及 市業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行明）地產(chǎn)行政主管 部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理居 民委員

4、會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān) 督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛）街辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理 進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市 房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管 理工作物公司無(wú)法制約業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬作不配合甚至是阻擾街道、 社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照 市業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行有職能的劃分，物業(yè)管 理涉及國(guó)土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社 區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的

5、思想，沒有形成工作 合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題 突出。 年來(lái)，我市針對(duì)物業(yè)管工作先后出臺(tái)了 市業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行 住宅維修資金管理實(shí)施辦法管局也出臺(tái)了配套性文 市物管理實(shí)施細(xì)則 規(guī)范 市普住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小 區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾

6、年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù) 量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅 7 萬(wàn)方米， 物業(yè)公司管理面積也不足 10 萬(wàn)方米由于管理項(xiàng)目較小管規(guī)模不大綜實(shí)力差專 業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從 事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從查的結(jié)果來(lái)看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率32%，小區(qū) 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為 61%這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。3業(yè)理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不范是數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán) 境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng) 濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公

7、共部位開展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存 在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。4物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)高是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)務(wù)態(tài)度不 端正務(wù)語(yǔ)不文明業(yè)的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。 例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服 務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。5物服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷經(jīng)營(yíng)困難一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低嚴(yán)重制約了 行業(yè)的健康發(fā)展據(jù)調(diào)查我 24 家業(yè)企業(yè)的 34 項(xiàng)目有 個(gè)項(xiàng)虧損幾項(xiàng)目硬 撐不下去了被撤離所服務(wù)的樓盤政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。 例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)

8、價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng) 水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來(lái)源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià) 格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來(lái)源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平 均報(bào)酬僅 元月低于社會(huì)平均工資，且沒有購(gòu)買任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十 分突出。（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。1物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難主要表現(xiàn)是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服質(zhì)量差,服務(wù)不 到位致戶有意見而拒絕繳費(fèi)業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄大一部分業(yè)主來(lái)自農(nóng)村， 對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一

9、新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工 程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企,成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè) 主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)紛。有以下三種情況：（工質(zhì)量遺留問題主表有管通過了竣工驗(yàn)收但業(yè)主交房時(shí)仍存在 共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居 住本外墻滲漏等等于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)， 因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)， 并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí) 得到根本

10、解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而 很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。（開商物業(yè)銷售中遺留下的問題要有未安裝一戶一（期的老小區(qū)及集資房售告內(nèi)容與實(shí)交房時(shí)不一致擅自將小區(qū)公用部（屋頂公綠化 地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫(kù)用途等。（建不分帶來(lái)的問題市發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)往往被定位為促 銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè) 公司失去了獨(dú)立生存的能力。3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺專項(xiàng)維修資金。我市 2000 年前成的住宅小區(qū)配套建 設(shè)水平低, 基設(shè)施設(shè)備差,娛休閑設(shè)施很少。

11、目前許多住宅小區(qū)的共用部,公用設(shè)施設(shè) 備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造樂休閑設(shè)施也急需改善這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資,根本無(wú)力 進(jìn)行舊小區(qū)改造。4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和用存在的問題。（住專項(xiàng)維修資金收繳困要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主們不愿意再繳 納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資 金。（開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住專項(xiàng)維修資金宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一 收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅 專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析。1業(yè)主委員會(huì)

12、的選舉產(chǎn)生過程存在著瑕疵區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范未通過 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺 乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。2組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)夠理想員們多是由退休的老年人組成年齡結(jié)構(gòu)老 化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過三種方法籌集： 一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用；三是通過贊助取 得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒有經(jīng) 費(fèi)來(lái)源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都

13、很難開展。4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，我80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用 房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。5業(yè)大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大間地點(diǎn)均不好確定與業(yè)主很難達(dá)到 2/3 以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。物業(yè)管理立法滯后。除了 2007 年 10 月 1 日施的 物權(quán)法有章節(jié)規(guī)定和 2003 月 1 日正式實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例地方性相關(guān)配套 法規(guī)外，一直沒有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù) 關(guān)系

14、不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。2物管理體制不完善物業(yè)理涉及到規(guī)劃建等多個(gè)部門有各種矛盾會(huì)交織 在一起全看乏一個(gè)部有效的協(xié)調(diào)各方行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順， 多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清； 街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé) 任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng)，接通水、 氣等存在安全隱患居民反映烈水氣管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)合安裝條件， 就可以辦理

15、使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無(wú)法干預(yù)。3物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意 識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占 37.5，開發(fā)商下屬企業(yè)占 54.1，外聘服務(wù)企業(yè)占 12.5。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商相互依賴的關(guān)系。三、完善物業(yè)管理的建議和措施。（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司， 做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)， 在政策上給予扶持和優(yōu)惠。提物業(yè)企業(yè)管

16、理水平一物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)物權(quán)法政府的支持 的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì) 量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的操作手 為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技 能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部 激勵(lì)機(jī)制。（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。1加政府政策扶持力度對(duì)業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收所得稅減半征收對(duì)轉(zhuǎn)非 40、50 人參照國(guó)有企業(yè)下崗 4050 人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè) 崗位。2、加大宣傳力度，引導(dǎo)

17、人們正的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例和 市 物業(yè)管理實(shí)施辦行律法規(guī)大主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性， 使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)， 推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、 參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步 建立電子信用檔案。、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng) 在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將

18、有 關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng) 導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與 業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū) 居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。1建健全物業(yè)管理行政新機(jī)制按照屬地管理的原則成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下由區(qū)居 委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、 交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān) 任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專 人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專 門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共 服務(wù)、戶