小區(qū)物業(yè)前期管理實施計劃方案

1、-. z.小區(qū)物業(yè)前期管理方案根據(jù)安置房的特點及島外物業(yè)管理的物點，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務合同容、考核標準及現(xiàn)場實地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設施設備等）。二、服務處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的情況和服務標準及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務處人員組織框架，并對服務處人員進行相關的一系列培訓，布置小區(qū)服務處的簡易裝修、采購辦公物品等。三、準備接管驗收樓盤的工作包括業(yè)資料的移交工作:1、資料的接管驗收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。2、綜合竣工驗收資料。如竣工圖、機電設備的資料、供水合同等。3、業(yè)主

2、資料。如已分配業(yè)主的房號、等。小區(qū)房屋主體的接管驗收:1、對小區(qū)公共部位進行驗收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。2、戶的驗收。3、園林綠化的驗收。4、工程設施設備的驗收。包括消防系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。5、鑰匙的接管。包括設備房和戶的鑰匙，并進行核對。6、公共水電表、戶水電表的讀數(shù)的確認。工程接管驗收流程：1、按照小區(qū)產(chǎn)權資料和技術資料進行移交，確認簽字。對缺少的資料應當記錄在相關表格中。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗收，確認簽字，接管鑰匙，把驗收過程中不合格項記錄在相關表格中。3、機電設備的現(xiàn)狀接管驗收，把驗收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項

3、記錄在相關表格中。4、匯總接管驗收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項，分類登記、整理、存檔。5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間整改。6、整改后，在對不合格項進行驗收，并記錄，確認簽字、驗收標準為建設部房屋接管驗收標準四、對小區(qū)公共部分進行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。五、做好迎接新業(yè)主的準備工作現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準備、交房資料的準備（房屋驗收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實際需要選取表格使用。入住程序：1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務

4、處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人原件及復印件、入住通知書。如果是委托交房還應當有委托協(xié)議書及委托人的原件及復印件。2、服務處接待人員審核業(yè)主入住通知書、業(yè)主。3、服務接待人員介紹小區(qū)管理服務情況，與業(yè)主簽訂住宅使用公約、裝修管理協(xié)議等文件。根據(jù)實際需要填寫表格。4、服務處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實際需要發(fā)放文件。5、服務處接待人員陪同業(yè)主驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗收單，驗收不合格限期整改。6、將入住通知書、業(yè)主復印件、住宅使用公約、裝修管理協(xié)議、房屋驗收單、

5、入住資料簽收表等文件放入業(yè)主檔案袋，進行歸檔。7、整理在驗收過程中，業(yè)主提出的相關問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進行整改。8、整改后，通知業(yè)主前來進行驗收查看。并在相關表格進行確認簽字。六、二次裝修管理階段1、業(yè)主向服務處提出裝修申請，應當攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的復印件到各服務處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表。2、服務處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點等。3、服務處在接受裝修申請后，經(jīng)服務處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負責人持施工人員或暫住證及照片，到

6、服務處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/。裝修完后可以退款。5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應當每日對小區(qū)公共部份進行檢查。6、裝修完畢后，經(jīng)服務處管理人員及工程人員驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況并簽名。7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應及時采取措施進行整改，必要時填寫違規(guī)整改通知單、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關條例采取如下措施：9、告知、規(guī)勸、責令停工整改、上報相關執(zhí)法部門。10、對于材料進出、施工人員

7、辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到服務處辦理物品放行條，簽字認可，否則任何人一律不準把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負責人來服務處辦理，其它人不得辦理。進入的材料必須在兩天運往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應當定點堆放，如果有地下室應當將土頭運往地下室堆放。土頭垃圾應當每日進行清運。11、服務處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理情況。七、入住后的管理階段服務處追求的目標：1、房屋建筑的完好率達到98以上；2、報修及時率達到100；3、清潔管理無盲點；4、設備設施完好率達到98以上；5、小區(qū)路燈完好

8、率達到100；6、管理區(qū)域不發(fā)生重大安全與火災責任事故；7、有效投訴處理率100；8、服務滿意率達95以上；9、綠化完好率達到98以上；10、道路完好率達到98；11、各類管理人員崗前崗中培訓100；12、全年無服務安全事故發(fā)生。為達到以上目標，服務處將制定以下工作計劃：1、完善各項管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機電設備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機制。保潔人員應當要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計劃

9、、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護、定期清除綠地雜草、雜物、定期預防花草、樹木病蟲害。4、管理人員及機電工作人員要求持證上崗。并對服務處人員進行后續(xù)的相關培訓，進一步提高全體人員的綜合能力和服務意識。規(guī)禮貌用語等。5、建立來電來訪登記記錄。要求如實完整填寫，及時反饋給相關責任人，相關責任人調(diào)查后將處理情況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應當每天下班前對來電來訪容進行查看，服務處經(jīng)理每兩天對來電來訪進行檢查，并每周進行統(tǒng)計，分析相關案例。對未能及時處理的事項應當建立相關的報告制度進行備案。6、建立工程報修處理及時制度。房屋小

10、修、零修、及時率100%，零修24小時完成，急修不過夜。小修合格率達100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，保持房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。7、管理人員應當每天對自己所管理的片區(qū)進行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設施的完全好性、綠化情況等），并記錄相關情況。（嚴禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導8、小區(qū)實施封閉式管理，業(yè)主出入實施刷卡，外來人員進行登記好方可進入。小區(qū)車輛實施刷卡進入，外來車輛實行臨時取票進入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。9、維序人員實施24小時值班制度。定時和不定時相結合對小區(qū)進行巡邏檢查，并進行記錄。對進入小區(qū)的車輛進行引導停放10、客戶投訴的相關處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關責任人進行落實處理，并及時將相關情況反饋給業(yè)主。服務處應當對有效投訴進行總結防止類似情況在發(fā)生。11、建立24小時值班制度。設立服務，接受業(yè)主對物業(yè)管理服務報修，求助，建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。12、建立各類突發(fā)事件應急預案。容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；13、建立考核制度。對全體人員進行有效的考核。14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實際情況每年定期開展社區(qū)文