昆山汽車城商業(yè)項(xiàng)目策劃方案200743

1、涼城商業(yè)籌劃報(bào)告昆山4s汽車城籌劃方案昆山汽車城籌劃方案 第二章第一章產(chǎn)品市場(chǎng)商戶籌劃執(zhí)行產(chǎn) 品市 場(chǎng)現(xiàn)狀綜述產(chǎn)品在建汽車商城、產(chǎn)品根本定位商業(yè)環(huán)境稍偏離市中心商業(yè)圈競(jìng)爭(zhēng)性昆山唯一汽車主題商城交通市中心城區(qū)、交通便利特色以汽車產(chǎn)業(yè)作為商業(yè)依托，附帶餐飲等附屬設(shè)施本案城市中心商業(yè)中心行政中心文化中心婁江CBD工程地理位置距離商業(yè)中心2公里距離行政中心2公里工程技術(shù)指標(biāo)總建：11萬(wàn)方，首期2萬(wàn)方一期4層沿街中心商鋪?lái)攲訛樘摂M層)一期沿街兩邊層商鋪沒(méi)有“市場(chǎng)，商戶在那里？我們的商戶需要什么樣的產(chǎn)品附加值？如何表現(xiàn)我們的商業(yè)價(jià)值？如何找到商戶、打動(dòng)商戶？問(wèn)題審視問(wèn)題一沒(méi)有“市場(chǎng)客戶在那里？從事物的兩面

2、性來(lái)重新看待問(wèn)題唯一可以是“孤立也可以是“壟斷問(wèn)題的關(guān)鍵 壟斷什么？ 產(chǎn) 品 定 位關(guān)鍵一2004年2006年私家車擁有量曲線圖據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2004年，昆山年末私家車保有量1.91萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)74.7%。2005年，昆山年末私家車保有量3.73萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)95.2%。2006年6月底統(tǒng)計(jì)，昆山私家車擁有量盡達(dá)4.33萬(wàn)輛，并以每月新車近1000輛的紀(jì)錄急速開展。 從表中數(shù)據(jù)中可以看出昆山市居民購(gòu)車欲望越來(lái)越強(qiáng)，隨著私家車擁有量不斷增加，購(gòu)車族對(duì)汽配店汽車修理廠的需求也將越來(lái)越大。單位萬(wàn)輛昆山汽車市場(chǎng)現(xiàn)有“容量 在今年10月5、6日舉行的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市昆山市汽車巡展中，現(xiàn)場(chǎng)售車113輛，填

3、寫客戶登記表，表示近期內(nèi)有購(gòu)車意向的潛在客戶竟達(dá)900多人。 兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下秋季巡展新高。上海通用、上海群眾、廣州本田、一汽群眾、東風(fēng)日產(chǎn)、北京現(xiàn)代均是客戶青睞的對(duì)象。 由此可見，昆山購(gòu)車族對(duì)中端產(chǎn)品相對(duì)感興趣。全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市昆山市汽車巡展昆山汽車市場(chǎng)未來(lái)“潛力 市 場(chǎng) 定 位關(guān)鍵二 2006年不完全統(tǒng)計(jì) 昆山市平均每百戶人家擁有車輛 9.6萬(wàn)輛9.690.4 截至目前，昆山市汽車保有量達(dá)6.8萬(wàn)多輛，且每月還以1100多輛的速度增加。按照這樣的增長(zhǎng)比例，預(yù)計(jì)到明年6月份華茂國(guó)際汽車商城建成后，昆山市汽車保有量將到達(dá)7.68萬(wàn)輛。單位：萬(wàn)輛臺(tái)灣日本等投資商30-40歲居多，年輕白領(lǐng)人士占有相當(dāng)比

4、例工作在昆山，為了提高生活質(zhì)量企業(yè)、公司開展，用車需要舊車換新車的消費(fèi)群特色產(chǎn)品/售后效勞昆山購(gòu)車族比較親睞的汽車品牌上海通用 上海群眾 廣州本日 東風(fēng)日產(chǎn) 北京現(xiàn)代 一汽群眾 豐田威馳 長(zhǎng)安福特 消費(fèi)特征描述 項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng) 力 分 析 關(guān)鍵三工程區(qū)域范圍內(nèi)汽車銷售店汽車銷售店名稱面積（）租金（元/天）地 址昆山市永泰汽車銷售服務(wù)公司（吉利）200（展廳）1.2長(zhǎng)江南路1163號(hào)（園明路口）昆山通和豐田汽車服務(wù)有限公司3432買地自建的昆山市長(zhǎng)江中路105號(hào)上海格林威汽車?yán)ド椒止荆ǜＬ兀?00（展廳）1.1昆山市長(zhǎng)江南路1128號(hào)（日月星辰國(guó)際商務(wù)中心）昆山新達(dá)汽車銷售服務(wù)有限公司（起亞）

5、1250買地自建的昆山長(zhǎng)江北路566號(hào)昆山華通汽車貿(mào)易有限公司（別克）8001昆山市蓬朗鎮(zhèn)昆嘉路12號(hào)雪弗萊汽車貿(mào)易有限公司8001昆山市長(zhǎng)江南路東風(fēng)日產(chǎn)華明汽車專營(yíng)店（藍(lán)鳥）7585買地自建的昆山市慶豐西路369號(hào)昆山海王重慶長(zhǎng)安鈴木銷售公司800(展廳)1.1昆山市柏廬南路高架橋北福特都靈沙龍和盛菲亞特 東風(fēng)風(fēng)行大眾雪鐵龍東風(fēng)悅達(dá)起亞北京現(xiàn)代東風(fēng)日產(chǎn)藍(lán)鳥別克奇瑞比亞迪F3長(zhǎng)安豐田三菱昆山市汽車品牌店優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)機(jī)威脅位置處于高速公路口距離城市中心2公里體量適中符合市場(chǎng)需求辦證中心的支撐昆山唯一的汽車主題商城城市汽車擁有數(shù)量逐年遞增氣修行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán)期體量與常規(guī)汽車城有一定區(qū)別，難以形成規(guī)模

6、預(yù)算租金高于市場(chǎng)綜合水平物業(yè)條件不能符合4S店的要求昆山已有較多的品牌4S店主要依靠汽車綜合辦證中心的凝聚力，作為本工程的主要支撐，主打汽車展示及配件業(yè)務(wù)已氣配業(yè)為主，和昆山的其他4S品牌店形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析商 戶執(zhí) 行策 劃通和豐田東風(fēng)悅達(dá)起亞昆山現(xiàn)有4S品牌店圖例長(zhǎng)安福特長(zhǎng)安本案吉利豐田福特起亞雪弗萊長(zhǎng)安鈴木藍(lán)鳥本工程附近已有數(shù)家品牌汽車4S店存在，區(qū)域已具有一定的汽車商業(yè)氣氛，區(qū)域開展已成為本工程操作的有利契機(jī)昆山4S店分布 ?？怂箖蓭？怂箖蓭?.0MT運(yùn)動(dòng)版上海格林威汽車?yán)ド椒止?上海格林威汽車銷售昆山分公司，是由位于佛羅里達(dá)州奧蘭多市的美國(guó)第二大福特汽車經(jīng)銷商美國(guó)格林威福特汽車商行

7、在華投資的子公司，是昆山地區(qū)長(zhǎng)安福特的唯一指定經(jīng)銷商。 嘉年華1.6嘉年華1.6手動(dòng)運(yùn)動(dòng)型本案 公司地址：江蘇昆山市長(zhǎng)江中路105號(hào) 成立日期：2002.12.19 建筑面積：3432平方米 占地面積：4255平方米 展廳面積：876平方米 現(xiàn)有員工：113人 開幕時(shí)間：2004.9.17 昆山通和豐田汽車效勞是臺(tái)灣六和集團(tuán)所屬九和汽車股份與日本豐田通商株式會(huì)社共同合資的外商獨(dú)資企業(yè)，也是在昆山地區(qū)唯一通過(guò)一汽豐田汽車銷售的FTMS認(rèn)證的豐田汽車4S專營(yíng)店。昆山通和豐田汽車效勞銳志REIZ2.5S國(guó)產(chǎn)豐田花冠GLX-I 1.8手動(dòng) 昆山新達(dá)汽車銷售效勞是東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車授權(quán)在昆山太倉(cāng)地區(qū)的唯一

8、一家4S專營(yíng)店。 目前公司正處于銷售過(guò)渡階段，該店總面積450，其中一樓展廳150，二樓辦公室150 ，三樓辦公室150 ，公司過(guò)渡期間維修車間達(dá)800 ，倉(cāng)庫(kù)達(dá)120 ，配備數(shù)套汽車維修專業(yè)工具。 昆山新達(dá)汽車銷售效勞 在昆山最需要的是什么商業(yè)？與居民生活密切相關(guān)的商業(yè)！時(shí)尚、完美的一站式汽車效勞商城延續(xù)昆山CBD中心商業(yè)傳奇 昆山城市整體構(gòu)架由行政中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心及婁江CBD組成；華茂國(guó)際汽車商城是CBD中率先啟開工程工程籌劃理念 本次工程首期建筑面積2萬(wàn)方，約占總建11萬(wàn)方的18.2%，基于建造國(guó)際汽車商城的各方條件因素，我們可以“小范圍，大經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造昆山中心商業(yè)圈新的

9、傳奇華茂國(guó)際汽車商城。引導(dǎo)思維概念提升汽車汽配店汽車汽配店汽車品牌店展示廳汽車辦證?圖 解?底層展示廳汽車汽配店引導(dǎo)思維概念提升?圖 解?兩層汽車汽配店汽車汽配店汽車品牌店二樓洽談區(qū)汽車辦證汽車汽配店引導(dǎo)思維概念提升?圖 解?三層辦公及休閑概念打造 在昆山CBD中心商業(yè)圈娛樂(lè)場(chǎng)所很多，汽車銷售點(diǎn)很多，也有一局部零散的3S汽車店，而我們的建造方向?qū)⑹抢ド轿ㄒ灰蛔囍黝}商城。 工程所在位置正對(duì)一個(gè)汽車二手市場(chǎng)，從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，如果我們舍棄傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，即：娛樂(lè)、餐飲等，轉(zhuǎn)而嘗試新的一站式效勞汽車品牌店，相信對(duì)購(gòu)置客來(lái)說(shuō)不管是價(jià)格還是品質(zhì)無(wú)疑都是吸引眼球的焦點(diǎn)。概念提升 對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論是住宅

10、還是我們的商鋪都有一個(gè)共同點(diǎn)，即：價(jià)高，難賣。 目前合興路兩邊的商鋪整層只有一個(gè)樓梯，從營(yíng)銷角度來(lái)說(shuō)，到時(shí)很可能會(huì)影響整體銷售進(jìn)度。 建議：1在每層商鋪內(nèi)增加獨(dú)立式樓 梯，或備留樓梯井，使每戶 商鋪成為獨(dú)立單元，即：小 面積，低總價(jià)，易銷售。 2根據(jù)業(yè)態(tài)分析，統(tǒng)一租賃相 對(duì)較適宜。概念提升二樓過(guò)道二樓面街商鋪一樓面街商鋪二樓內(nèi)街商鋪建議在該位置設(shè)置單獨(dú)樓梯或預(yù)留樓梯井在招商中可自由分割，同時(shí)通過(guò)改變?nèi)肆髯呦蛱岣咭粯且陨暇植康氖袌?chǎng)價(jià)值，不僅有利于招商活動(dòng)，同樣有利于銷售 營(yíng)銷策略 售后5年包租開發(fā)商業(yè)主商鋪總價(jià)100萬(wàn)銷售6萬(wàn)5萬(wàn)租賃1年6萬(wàn)1萬(wàn) 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)

11、量，這種開發(fā)商返貼租金的運(yùn)營(yíng)模式不會(huì)持續(xù)很久。 此種方式在商業(yè)營(yíng)銷學(xué)中不但提升了商業(yè)出售價(jià)，也實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)最大化。方案必備條件：100平方米的商鋪單價(jià)為10000元/，采用年租金6%的投資回報(bào)率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻開汽車商城的銷售市場(chǎng)。 如下圖：假設(shè)承建商在商鋪出售后未能以年租金6萬(wàn)出租，只租到5萬(wàn)，那么在1年免租期內(nèi)，缺乏局部由承建商支付給業(yè)主，即差價(jià)計(jì)入已購(gòu)房款中，使最終成交單價(jià)由10000元/變成了9900元/。假設(shè)一：開發(fā)商業(yè)主商鋪總價(jià)100萬(wàn)銷售6萬(wàn)未收租金租賃1年6萬(wàn)6萬(wàn)方案必備條件：100平方米的商鋪單價(jià)為10000元/，采用年租金6%的投資回報(bào)率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此翻開汽車商城的銷售市場(chǎng)。 但我們可以相信：依照既定的方案及目前意向客戶的數(shù)量，這種開發(fā)商未能及時(shí)收取租金的運(yùn)營(yíng)模式一般不會(huì)發(fā)生。 此種方式在商業(yè)營(yíng)銷學(xué)中屬于降低投資本錢，到達(dá)風(fēng)險(xiǎn)最小化。假設(shè)二： 如下圖：假設(shè)承建商在商鋪已售包租后未能及時(shí)收取租金6萬(wàn)，那么在1年免租期內(nèi)，該局部由承建商支付給業(yè)主，即租金計(jì)入已購(gòu)房款中，使最終成交單價(jià)由10000元/變成了9400元/。承諾回報(bào)率越高銷售價(jià)格越高假設(shè)匯報(bào)8%銷售價(jià)格為12500元/平方米可以承受的返還金額越大尋求承諾租金回報(bào)率和銷售金額間的黃