商城品牌推廣策劃方案

1、某商業(yè)城城定位、市市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)分析及及經(jīng)營(yíng)方方式策劃劃案目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc418607334 某商業(yè)城 PAGEREF _Toc418607334 h 1 HYPERLINK l _Toc418607335 定位、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營(yíng)方式策劃案 PAGEREF _Toc418607335 h 1 HYPERLINK l _Toc418607336 一、某商業(yè)城周邊市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc418607336 h 1 HYPERLINK l _Toc418607337 （一）周邊商鋪行業(yè)分析 PAGEREF _Toc418607337 h

2、1 HYPERLINK l _Toc418607338 （二）周邊購(gòu)物商圈的覆蓋 PAGEREF _Toc418607338 h 2 HYPERLINK l _Toc418607339 （三）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc418607339 h 3 HYPERLINK l _Toc418607340 （四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢(shì)對(duì)比 PAGEREF _Toc418607340 h 4 HYPERLINK l _Toc418607341 （五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 PAGEREF _Toc418607341 h 10 HYPERLINK l _Toc418607342

3、 （六）潛在客戶背景資料 PAGEREF _Toc418607342 h 16 HYPERLINK l _Toc418607343 二、某商業(yè)城的市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc418607343 h 19 HYPERLINK l _Toc418607344 三、某商場(chǎng)城定位參考 PAGEREF _Toc418607344 h 20 HYPERLINK l _Toc418607345 （一）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607345 h 20 HYPERLINK l _Toc418607346 （二）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607346 h 23 H

4、YPERLINK l _Toc418607347 （三）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607347 h 32 HYPERLINK l _Toc418607348 四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc418607348 h 33 HYPERLINK l _Toc418607349 五、聯(lián)營(yíng)與自營(yíng)模式的對(duì)比分析 PAGEREF _Toc418607349 h 34 HYPERLINK l _Toc418607350 六、采用自營(yíng)模式某商業(yè)城需要考慮的問(wèn)題 PAGEREF _Toc418607350 h 44 HYPERLINK l _Toc418607351 七、某商

5、業(yè)城業(yè)態(tài)布局規(guī)劃參考 PAGEREF _Toc418607351 h 45 HYPERLINK l _Toc418607352 （一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 PAGEREF _Toc418607352 h 45 HYPERLINK l _Toc418607353 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 PAGEREF _Toc418607353 h 45 HYPERLINK l _Toc418607354 （三）商業(yè)區(qū)域的劃分（需根據(jù)商場(chǎng)周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果） PAGEREF _Toc418607354 h 46 HYPERLINK l _Toc418607355 （四）主要業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明 PAGEREF

6、 _Toc418607355 h 49 HYPERLINK l _Toc418607356 （五）相關(guān)注意事項(xiàng)（未完成） PAGEREF _Toc418607356 h 51 HYPERLINK l _Toc418607357 （六）業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 PAGEREF _Toc418607357 h 52 HYPERLINK l _Toc418607358 八、商品陳列 PAGEREF _Toc418607358 h 52一、某商商業(yè)城周周邊市場(chǎng)場(chǎng)分析某商業(yè)城城地處于金紡小小區(qū)前身身，金色色陽(yáng)光小小區(qū)對(duì)面面，臨近近渤海街街與五一一路交叉叉口，身身處于居住住小區(qū)入口口處，地理環(huán)境具備備一定的的優(yōu)勢(shì)，

7、由于周邊邊的小區(qū)區(qū)多數(shù)為老老城區(qū)，長(zhǎng)年積積累了許許多老住戶與與社區(qū)商鋪鋪，如小型雜雜貨店、小型生活商場(chǎng)場(chǎng)、鞋店、化妝品品、小吃店鋪鋪等等，周周邊多數(shù)的老老住戶對(duì)對(duì)常去商鋪鋪買賣的的依賴已已經(jīng)形成成，對(duì)于他們們而言可以說(shuō)是是十分便捷捷，更不需需要到別別處遠(yuǎn)的的商場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行采購(gòu)購(gòu)，這也也是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中很常見的一一種現(xiàn)象象。我方對(duì)某某商業(yè)城城周邊商商鋪及商商圈進(jìn)行了調(diào)研研，并總結(jié)結(jié)了以下的分分析及意見。（一）周周邊商鋪鋪行業(yè)分析析在某商業(yè)業(yè)城金紡紡與金色色陽(yáng)光兩兩小區(qū)之之前，有有近百家家不同類類型的市市場(chǎng)及商商鋪，其其中小型型購(gòu)物超超市有10家以上，所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的產(chǎn)品品多數(shù)為為：飲料料、小食食品、煙煙酒、

8、生生活用品品（香皂皂、毛巾巾、牙刷等），其還包包括了一一家綜合合農(nóng)貿(mào)封封閉市場(chǎng)場(chǎng)。由于周邊邊的商鋪鋪較多，但整體體的布局局比較分分散，不不論是從從環(huán)境上上、種類上上、物品品的品質(zhì)質(zhì)上、還還是在價(jià)價(jià)格方面面，都沒(méi)沒(méi)有一個(gè)個(gè)比較規(guī)規(guī)范的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，住戶戶通常是是需要在在不同的的店鋪中中做出比較較。（二）周周邊購(gòu)物物商圈的的覆蓋以某商業(yè)業(yè)城位置置為圓點(diǎn)，方圓1公里范范圍內(nèi)有有近200家中小型型百貨商商場(chǎng)，多多數(shù)分布布在不同所處處小區(qū)內(nèi)內(nèi)，且分分流了部部分客源源，并造造成了商商場(chǎng)銷售售局限性性，以致覆覆蓋的范范圍縮小小。其他購(gòu)物物商場(chǎng)的分分布（三）行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分分析分析對(duì)手手與顧客客競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手：缺少少

9、顧客忠忠誠(chéng)度與與商場(chǎng)鄰近近的小區(qū)區(qū)肉菜市市場(chǎng)、小小型貨倉(cāng)倉(cāng)商場(chǎng)，都可能能成為其其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。（一）某某商業(yè)城城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析析1、周邊邊肉菜市市場(chǎng)屬于以生生鮮、果果疏、沖沖調(diào)為主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容的的集貿(mào)市市場(chǎng)，其其主要特特征有：（1）價(jià)價(jià)位很低低，是低低收入消消費(fèi)群體體的首選選賣場(chǎng)；（2）肉肉菜類商商品品類類豐富。以攤位位租賃為為主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式式，較好好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了肉菜菜類商品品品類的的豐滿度度和可挑挑選度；（3）整整體服務(wù)務(wù)水平偏偏低。市市場(chǎng)從業(yè)業(yè)人員主主要來(lái)自自都市村村莊及郊郊區(qū)的農(nóng)農(nóng)民，文文化水平平和整體體素質(zhì)不不高，服服務(wù)意識(shí)識(shí)淡薄；（4）肉肉菜質(zhì)量量令人擔(dān)擔(dān)憂，衛(wèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)難以達(dá)達(dá)標(biāo)。市

10、市場(chǎng)內(nèi)出出售的肉肉菜商品品多為初初級(jí)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品，未未經(jīng)過(guò)任任何清洗洗、殺菌菌處理，往往因因泥土不不凈、農(nóng)農(nóng)藥殘留留而危及及人體健健康。 2、小型型貨倉(cāng)商商場(chǎng)小型型貨倉(cāng)商商場(chǎng)是以以小百貨貨、日常常家居易易耗品為為主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容容的平價(jià)價(jià)賣場(chǎng)，其主要特特征有：（1）價(jià)價(jià)格較低低，適合合中低消消費(fèi)群日日常購(gòu)買買的需要要；（2）商商品品類類相對(duì)豐豐富，但但往往因因缺乏生生鮮果蔬蔬而難以以提供一一站式購(gòu)購(gòu)足服務(wù)務(wù)；（3）品品牌結(jié)構(gòu)構(gòu)匱乏：小型貨貨倉(cāng)商場(chǎng)場(chǎng)因標(biāo)榜榜價(jià)低，其經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品多多為中型型商品乃乃至不入入流品牌牌；（4）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)手法法低級(jí)，促銷活活動(dòng)單一一，缺乏乏文化底底蘊(yùn)，難難以滿足足中高消消費(fèi)群追追求

11、卓越越品位和和高質(zhì)量量生活的的消費(fèi)需需求。兩兩者競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手受受業(yè)態(tài)特特征和經(jīng)經(jīng)營(yíng)觀念念的束縛縛。倘若若小區(qū)內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)一一家肉菜菜價(jià)為低低、服務(wù)務(wù)環(huán)境好好的新賣賣場(chǎng)，消消費(fèi)者光光顧原肉肉菜市場(chǎng)場(chǎng)的頻率率定會(huì)減減少，而而只有新新賣場(chǎng)里里出現(xiàn)了了新品牌牌、知名名品牌，中高收收入群的的品位生生活之夢(mèng)夢(mèng)方能實(shí)實(shí)現(xiàn)。（二）消消費(fèi)者：需求特特征不同同不同年年齡、不不同職業(yè)業(yè)、不同同收入水水平的消消費(fèi)者，有著不不同的購(gòu)購(gòu)物習(xí)慣慣和消費(fèi)費(fèi)需求。 1、高收收入消費(fèi)費(fèi)群的銷銷售行為為和心里里特征： （1）品品牌偏好好明顯；（2）購(gòu)購(gòu)買數(shù)量量較大，購(gòu)買頻頻次較少少。高收收入群體體忙于工工作而在在生活上上表現(xiàn)出出極大地地

12、不規(guī)則則性，除除周末外外，很少少逛街購(gòu)購(gòu)物； （3）購(gòu)購(gòu)物期望望值較高高。高收收入住戶戶受社會(huì)會(huì)地位的的影響，在購(gòu)物物時(shí)也期期望商家家能給與與特殊的的關(guān)照。 2、低收收入消費(fèi)費(fèi)群的消消費(fèi)行為為及心里里特征： （1）注注重價(jià)格格； （2）注注重質(zhì)量量；下崗工工人的消消費(fèi)習(xí)慣慣不同于于農(nóng)村消消費(fèi)者。他們都都是都市市里曾令令人羨慕慕的工薪薪一族，即使他他們?yōu)榱肆斯?jié)約而而去購(gòu)買買肉菜市市場(chǎng)里的的低價(jià)肉肉菜，但但他們?nèi)匀跃哂休^較強(qiáng)的自自我保護(hù)護(hù)意識(shí)和和對(duì)健康康生活、營(yíng)養(yǎng)飲飲食的追追求； （3）購(gòu)購(gòu)物數(shù)量量少，購(gòu)購(gòu)買頻次次多。（四）某某商業(yè)城城與其他他商鋪的的優(yōu)勢(shì)對(duì)比比對(duì)于賣場(chǎng)場(chǎng)而言，顧客就就是自己己的“

13、上上帝”，是掌握握自己生生死大權(quán)權(quán)的人。誰(shuí)贏得得了顧客客，也就就贏得了了市場(chǎng)，誰(shuí)就能能在激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中生存下下去。為為此，任任何一個(gè)個(gè)賣場(chǎng)都都不能忽忽視對(duì)顧顧客滿意意度的調(diào)調(diào)查，并并將其視視為賣場(chǎng)場(chǎng)的頭等等大事來(lái)來(lái)抓。而而如何贏贏得顧客客的認(rèn)可可和青睞睞，也就就成了眾眾賣場(chǎng)需需要思考考的問(wèn)題題。顧客滿意意度也就就是顧客客在賣場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)獲得消消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)的心理理評(píng)價(jià)。它并不不是由賣賣場(chǎng)單方方面的專專業(yè)度決決定的，而是取取決于顧顧客在賣賣場(chǎng)購(gòu)物物體驗(yàn)的的綜合評(píng)評(píng)價(jià)。顧顧客對(duì)賣賣場(chǎng)的滿滿意度越越高，賣賣場(chǎng)的人人氣越高高，創(chuàng)造造的利潤(rùn)潤(rùn)也越大大。反之之，顧客客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)的滿意意度越低低，賣場(chǎng)場(chǎng)的

14、人氣氣越差，隨之創(chuàng)創(chuàng)造的利利潤(rùn)也越越小，甚甚至?xí)故官u場(chǎng)瀕瀕臨破產(chǎn)產(chǎn)。因此，要要想獲得得較高的的顧客滿滿意度，就必須須投其所所好，抓抓住顧客客的消費(fèi)費(fèi)心理。事實(shí)表表明，對(duì)對(duì)于消費(fèi)費(fèi)群體來(lái)來(lái)說(shuō)，“顧客滿滿意度”是一個(gè)個(gè)十分感感性的評(píng)評(píng)價(jià)，就就像是我我們對(duì)一一個(gè)自己己并不熟熟悉的人人所做出出的第一一印象的的評(píng)價(jià)一一樣。在在人前建建立起別別人對(duì)自自己的初初步好感感并不難難，怎樣樣在初步步的好感感基礎(chǔ)上上，抓住住對(duì)方的的心更難難。從很大程程度上講講，顧客客在賣場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)屬于感感性消費(fèi)費(fèi)，決定定顧客購(gòu)購(gòu)買的因因素有很很多，但但最終起起決定作作用的因因素卻往往往只有有兩個(gè)購(gòu)物物氛圍和和服務(wù)。畢竟，對(duì)于消

15、消費(fèi)者來(lái)來(lái)說(shuō)，這這是一種種最直觀觀、最切切身的購(gòu)購(gòu)物感受受。在一一個(gè)購(gòu)物物環(huán)境好好、服務(wù)務(wù)質(zhì)量高高，令人人身心愉愉悅的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境中購(gòu)物物，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)物物的沖動(dòng)動(dòng)會(huì)自然然被激發(fā)發(fā)起來(lái)。對(duì)于顧客客群體來(lái)來(lái)說(shuō)，對(duì)對(duì)賣場(chǎng)的的滿意度度通常由由以下幾幾方面要要素組成成：優(yōu)勢(shì)對(duì)比比：某商業(yè)城城VS其其他商鋪鋪購(gòu)物環(huán)境境在周邊地地區(qū)多數(shù)的購(gòu)購(gòu)物商鋪鋪都是以臨臨街的形形式進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)，由于是是住宅老區(qū)區(qū)，較大的空空氣質(zhì)量量與嗓音音污染，以及物物品沒(méi)有有章法的的擺放，都直接接影響到了了店鋪的的經(jīng)營(yíng)與與成交量，打打造好的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境是建建設(shè)商場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)啟者者們共同同的目標(biāo)標(biāo)之一，也是老老百姓較較為期待待的理想想購(gòu)物場(chǎng)

16、所所。某商業(yè)城城的建立立填補(bǔ)了了這一現(xiàn)現(xiàn)象的不不足，周邊所所設(shè)商鋪鋪的結(jié)構(gòu)構(gòu)布局，怡怡體現(xiàn)現(xiàn)了某商業(yè)城城的環(huán)境境優(yōu)越性，購(gòu)物環(huán)環(huán)境是賣賣場(chǎng)提供供給消費(fèi)費(fèi)者的另另一種利利益形式式。在一一個(gè)好的的購(gòu)物環(huán)環(huán)境中購(gòu)購(gòu)物，會(huì)會(huì)讓人覺(jué)覺(jué)得身心心愉悅，產(chǎn)生更更多的購(gòu)購(gòu)物欲望望。簡(jiǎn)單說(shuō)就就是“來(lái)來(lái)了不想想走，走走了還想想再來(lái)”。因此此，近幾幾年許多多賣場(chǎng)都都在想方方設(shè)法提提高自己己的購(gòu)物物舒適度度，盡量量擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)部空間間，加寬寬購(gòu)物通通道，增增加照明明，提供供優(yōu)美的的音樂(lè)，增加內(nèi)內(nèi)部通風(fēng)風(fēng)功能設(shè)設(shè)施等等等。其目目的就是是希望顧顧客在購(gòu)購(gòu)物時(shí)得得到一種種享受，將購(gòu)物物休閑化化。交通便利利賣場(chǎng)的位位置是否否在居民

17、民區(qū)和購(gòu)購(gòu)物中心心附近，往往是是決定消消費(fèi)人群群是否愿愿意光顧顧的一個(gè)個(gè)重要條條件。因因此，賣賣場(chǎng)周邊邊的自然然客流量量常常是是決定該該賣場(chǎng)選選址的一一個(gè)重要要因素之之一。某某商業(yè)城城臨近主主干道，有近115條不不同公交交途經(jīng)商商場(chǎng)附近近，因此此，商場(chǎng)場(chǎng)在交通便利利方面有有著相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商品充足足賣場(chǎng)商品品的充足足與多樣樣化，常常常被消消費(fèi)者視視為賣場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)力的象象征。賣賣場(chǎng)的商商品種類類越是豐豐富，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)其的認(rèn)認(rèn)可度越越高，反反之則越越低。因因此，幾幾乎所有有賣場(chǎng)都都在想方方設(shè)法滿滿足消費(fèi)費(fèi)者對(duì)商商品的多多樣化需需求，讓讓消費(fèi)者者盡量能能夠體驗(yàn)驗(yàn)一站式式購(gòu)物。店內(nèi)特色色賣

18、場(chǎng)的店店內(nèi)特色色，往往往是讓消消費(fèi)者對(duì)對(duì)賣場(chǎng)形形成印象象的一個(gè)個(gè)決定性性因素。要想讓讓顧客形形成對(duì)自自己賣場(chǎng)場(chǎng)的特殊殊印象，就必須須抓住特特色來(lái)做做文章，通俗地地說(shuō)就是是打造店店內(nèi)風(fēng)格格和特性性。購(gòu)物積分分商場(chǎng)本身身?yè)碛型晖晟频姆e積分體系系，購(gòu)買買客戶可以通通過(guò)辦理會(huì)員員卡在商商場(chǎng)每次購(gòu)物物后都能能采用積積分累積，每逢商場(chǎng)場(chǎng)的優(yōu)惠惠活動(dòng)，會(huì)員可以通過(guò)過(guò)積分到到服務(wù)臺(tái)臺(tái)進(jìn)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)品兌換換，或在在購(gòu)物期期間享受受打折優(yōu)優(yōu)惠，激激勵(lì)消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)物熱潮潮與消費(fèi)次次數(shù)?；顒?dòng)優(yōu)惠惠商場(chǎng)在特特定的周周末及法法定假日日，將推推出一系系列的優(yōu)優(yōu)惠活動(dòng)動(dòng)，在活活動(dòng)期間間凡在商商場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)的顧客客都可以以享受到到商場(chǎng)

19、所所饋贈(zèng)給消費(fèi)者者的精美美禮品、優(yōu)惠抵抵值劵、消消費(fèi)返現(xiàn)現(xiàn)等形式式的優(yōu)惠惠，商場(chǎng)場(chǎng)所發(fā)啟啟的活動(dòng)動(dòng)，不僅僅是一種種商場(chǎng)品品牌宣傳傳的營(yíng)銷銷手段，更能補(bǔ)充租賃賃商鋪商家家客源不足足的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)利利益雙贏贏的營(yíng)銷銷目的。購(gòu)物價(jià)位位某商業(yè)城城所有商商品價(jià)位位均接近近小區(qū)同同類產(chǎn)品的報(bào)報(bào)價(jià)，如如商場(chǎng)舉辦辦活動(dòng)，部分產(chǎn)品品還可以享享受到更更低廉的價(jià)格，某商業(yè)城城的定位位標(biāo)準(zhǔn)就就是以周周邊居住住群體的的消費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)準(zhǔn)繩，真真正實(shí)現(xiàn)了平平價(jià)商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)。在大多數(shù)數(shù)消費(fèi)者者看來(lái)，價(jià)格永永遠(yuǎn)是其其做出購(gòu)購(gòu)買判斷斷的首要要因素。生活中中，我們們經(jīng)常會(huì)會(huì)看到一一些中型型商場(chǎng)在在海報(bào)上上寫著“驚爆價(jià)價(jià)”等購(gòu)購(gòu)

20、物信息息。也正正是這些些驚爆價(jià)價(jià)，起到到了吸引引人氣的的作用。因此，價(jià)格常常常是商商家慣用用的吸引引人氣的的方法之之一。那那些能夠夠與其他他賣場(chǎng)相相區(qū)分，又屬于于大眾消消費(fèi)的產(chǎn)產(chǎn)品，尤尤其能夠夠吸引消消費(fèi)者的的眼球。這就要要求賣場(chǎng)場(chǎng)能夠根根據(jù)其他他賣場(chǎng)的的價(jià)格體體系，對(duì)對(duì)自己的的商品價(jià)價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整，爭(zhēng)取付付出較小小的代價(jià)價(jià)，吸引引較多的的賣場(chǎng)人人氣。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)眾多新聞聞、報(bào)紙上上曾經(jīng)報(bào)道過(guò)過(guò)有關(guān)食品品出現(xiàn)質(zhì)量量問(wèn)題而導(dǎo)導(dǎo)致的中中毒事件件，因此對(duì)食品品的采購(gòu)與與商場(chǎng)引引進(jìn)食品品質(zhì)量成為為了大眾眾消費(fèi)者者長(zhǎng)期關(guān)注的問(wèn)題，某商業(yè)城城注重品品質(zhì)保證證，所引引進(jìn)的奶奶質(zhì)品，生生、熟肉肉等都是是通過(guò)國(guó)家

21、家檢疫中中心合格格的優(yōu)質(zhì)質(zhì)食品，并由固固定的供供應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行發(fā)貨貨，調(diào)貨貨，經(jīng)過(guò)商商場(chǎng)檢查查合格方可可進(jìn)入商商場(chǎng)柜臺(tái)臺(tái)。嚴(yán)格的產(chǎn)品把把關(guān)，是是某商業(yè)城城的責(zé)任與企業(yè)宗宗旨。安全系數(shù)數(shù)對(duì)于綜合合商場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō),商商品的種種類是非非常繁多多的,而而購(gòu)物環(huán)環(huán)境的安安全性對(duì)對(duì)消費(fèi)者者選擇購(gòu)購(gòu)買目的的地有較較大的影影響,且且國(guó)家的的現(xiàn)行規(guī)規(guī)范中也也以安全全性作為為設(shè)計(jì)的的先決條條件。因因此,首首先,要要考慮設(shè)設(shè)備安裝裝設(shè)計(jì)的的安全性性;其次次,空間間設(shè)計(jì)中中要 避避免可能能對(duì)顧客客造成傷傷害的系系列問(wèn)題題。第三三，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)避免顧顧客心理理恐懼和和不安全全的因素素。在商商場(chǎng)內(nèi)部部必要位位置應(yīng)有有對(duì)顧客客的提示示

22、性標(biāo)志志,如安安全提醒醒、兒童童提醒；商品分分區(qū)合理理,防止止來(lái)自商商品之間間的交叉叉污染;垃圾及及污水處處理應(yīng)得得當(dāng)?shù)取?yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)賣場(chǎng)提供供的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，往往是是讓顧客客感到貼貼心的地地方，也也是讓顧顧客對(duì)賣賣場(chǎng)產(chǎn)生生感性認(rèn)認(rèn)識(shí)的地地方。從從某種意意義上講講，賣場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)做做得好不不好，在在消費(fèi)者者滿意度度中占很很大比重重。當(dāng)然然，賣場(chǎng)場(chǎng)能夠提提供給消消費(fèi)者的的服務(wù)有有很多，并不僅僅僅局限限于購(gòu)物物之中的的服務(wù)，還包括括購(gòu)物前前、購(gòu)物物后的服服務(wù)。一一個(gè)賣場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)意意識(shí)的強(qiáng)強(qiáng)弱，很很大程度度上體現(xiàn)現(xiàn)在其對(duì)對(duì)一些細(xì)細(xì)節(jié)的處處理上，如收銀銀時(shí)顧客客等候的的時(shí)間、零幣的的調(diào)換等等等。（五）某某商業(yè)城

23、城周邊交交通、學(xué)學(xué)校及小小區(qū)的情情況分析析大連金州州某商業(yè)城城金紡店店，位于于大連市市金州區(qū)區(qū)先進(jìn)街街道渤海海街766號(hào)，交交通便利利，環(huán)境境潔凈，周邊密密集分布布大量小小區(qū)居民民樓，中中小學(xué)等等，固定定客流和和流動(dòng)客客流數(shù)量量較大，擁有巨巨大的商商業(yè)潛力力。（一）金金州某商業(yè)城城的交通通情況金州某商商業(yè)城周周圍的交交通情況況四通八八達(dá)，有有快軌和和公交車車多項(xiàng)選選擇，屬屬于金州州區(qū)的交交通樞紐紐之一。其中，途經(jīng)的的公交車車多達(dá)近近20條線線路，非非常便捷捷。無(wú)論論從金州州體育場(chǎng)場(chǎng)、一一一七中學(xué)學(xué)、燒傷傷醫(yī)院到到某商業(yè)城城，還是是從金紡紡小區(qū)、萬(wàn)科城城、金海海嘉園、七里到到某商業(yè)城城，近在在腳

24、下的的公家車車仿佛私私家車一一般，讓讓您輕松松抬腿、快捷到到達(dá)金州州某商業(yè)城城愉快購(gòu)購(gòu)物。快軌線路路快軌三號(hào)號(hào)線九里里支線東山山路快軌軌站 1公里里公交線路路（以下下為公交交站點(diǎn)名名稱及步步行至大大連某商業(yè)城城金紡店店的距離離）1）金紡紡商業(yè)城城 550米途徑公交交車：金金州1006路2）金紡紡 1141米米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大大孤山金金州-得勝金州州-董家溝溝金州-金石灘灘金州-開發(fā)區(qū)區(qū)金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1111路區(qū)區(qū)間3）金海海嘉園 2251米米途徑公交交車：金州100

25、5路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1008路金州1008路加加車金州州1111路金州1111路區(qū)區(qū)間4）萬(wàn)科科城 3442米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大大孤山金金州-得勝5）康居居小區(qū) 3345米米途徑公交交車：金金州1006路金州1008路金州1008路加加車金州州1111路6）七里里 4416米米途徑公交交車：金金州1111路區(qū)區(qū)間7）自然然天城 4450米米途徑公交交車：金金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線8）七里里公園 6622米米途徑公交交車：金金州1111路區(qū)區(qū)間9）一一一

26、七中學(xué)學(xué) 6627米米途徑公交交車：金金州1006路金州1008路金州1008路加加車金州州1111路10）左左岸陽(yáng)光光 7767米米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州-大孤山山金州-得勝金州州-董家溝溝金州-金金石灘金金州-開發(fā)區(qū)區(qū)11）金金潤(rùn)物業(yè)業(yè) 8870米米途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車12）八八里 8778米途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路加加車昌赫赫8033路昌赫8005路昌赫8006路金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線13）臨臨時(shí)站 8893米米途徑公交交車：金金州1

27、111路區(qū)區(qū)間14）盛盛濱小區(qū)區(qū) 9958米米途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州1055路金州1005路加加車金州1005路支支線金州州1077路金州1007路工工業(yè)區(qū)金金州1007路加加車金州1007路金金發(fā)地金金州1007路南南山莊金金州1007路支支線15）東東山路 11公里途徑公交交車：金金州1006路金州1111路16）金金潤(rùn)小區(qū)區(qū) 11公里途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車17）金金潤(rùn)小學(xué)學(xué) 11.1公公里途徑公交交車：金金州1008路金州1008路加加車18）于于洼小區(qū)區(qū) 11.2公公里途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州10

28、77路金州1007路工工業(yè)區(qū)金州1007路金金發(fā)地金金州1007路南南山莊19）于于洼子 11.2公公里途徑公交交車：昌昌赫8005路昌赫8006路金州-得勝金州州-董家溝溝20）康康元燒傷傷醫(yī)院 11.2公公里途徑公交交車：金州1003路金州1003路加加車金州州1077路金州1007路工工業(yè)區(qū)金州1007路加加車金州州1077路金發(fā)發(fā)地金州州1077路南山山莊金州州1077路支線線21）東東風(fēng)村 11.3公公里途徑公交交車：金金州1008路加加車22）東東山小區(qū)區(qū) 11.5公公里途徑公交交車：金金州1006路加加車23）金金州體育育場(chǎng) 1.6公里里途徑公交交車：昌赫8002路昌赫8002路

29、加加車金州州-大孤山山金州-開發(fā)區(qū)區(qū)金州1002路金州1002路加加車金州州1044加車金州州1044路金州1005路金州1005路加加車金州州1055路支線線金州1008路金州1008路加加車金州州1111路金州1111路區(qū)區(qū)間金州州1122路金州2001路金州2001路加加車金州州2022路金州2002路區(qū)區(qū)間（二）金金州某商業(yè)城城的周邊邊學(xué)校金州某商商業(yè)城的的周邊設(shè)設(shè)有中小小學(xué)、醫(yī)醫(yī)院、文文化公園園等公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地。這些些皆是便便利生活活的保證證，也是是人流大大量聚集集的地方方。有人人的地方方，就有有購(gòu)物的的需求，學(xué)校更更是如此此，學(xué)生生是一個(gè)個(gè)很大的的消費(fèi)群群體，同同時(shí)學(xué)生生家

30、長(zhǎng)們們接送孩孩子時(shí)拉拉動(dòng)消費(fèi)費(fèi)，力證證商場(chǎng)的的所在必必不可少少、勢(shì)不不可擋。下面是是關(guān)于金金州某商業(yè)城城周邊的的學(xué)校情情況（以以及學(xué)校校和商場(chǎng)場(chǎng)之間的的距離）。中學(xué)1）、大大連市一一一八中中學(xué) 4421米米2）、大大連市一一一七中中學(xué) 6622米米職業(yè)高中中及專科科學(xué)校1）、北北京經(jīng)貿(mào)貿(mào)職業(yè)學(xué)學(xué)院大連連基礎(chǔ)部部 3622米2）、大大連機(jī)電電中等職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)校 3382米米3）、山山東益都都衛(wèi)生學(xué)學(xué)校分校校(聯(lián)勝街街) 1.4公里里4）、航航空服務(wù)務(wù)學(xué)院大大連基礎(chǔ)礎(chǔ)部372米5）、站站前街道道擁軍社社區(qū)科普普學(xué)校11.6公公里6）、金金州區(qū)商商務(wù)中等等職業(yè)技技術(shù)專業(yè)業(yè)學(xué)校教教學(xué)部 3396米米

31、3、小學(xué)學(xué)1）、新新華小學(xué)學(xué)(五一路路) 2114米2）、八八里小學(xué)學(xué) 1.11公里3）、大大連市金金州區(qū)先先進(jìn)小學(xué)學(xué) 1.22公里4、幼兒兒園1）、喜喜洋洋幼幼兒園 886米2）、新新華幼兒兒園 2224米米3）、陽(yáng)陽(yáng)光幼兒兒園(金紡醫(yī)醫(yī)院東南南) 2238米米4）、康康居雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園園 2766米5）、金金寶兒幼幼兒園 2283米米6）、憶憶馨雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園園 3533米7）、藍(lán)藍(lán)天雙語(yǔ)語(yǔ)幼兒園園 3622米8）、寶寶兒育樂(lè)樂(lè)園 4225米9）、舞舞韻幼兒兒園 4880米10）、金鑫幼幼兒園4492米米11）、領(lǐng)航托托管中心心 5899米12）、大連金金州新區(qū)區(qū)愛(ài)兒堡堡幼兒園園 5944米1

32、3）、育苗幼幼兒園 8860米米14）、盛濱幼幼兒園 11公里15）、媽咪幼幼兒園 11.2公公里16）、站前幼幼兒園11.3公公里17）、金搖籃籃雙語(yǔ)幼幼稚園 11.4公公里18）、鑫星幼幼兒園11.5公公里（三）金金州某商業(yè)城城的周邊邊小區(qū)金州某商商業(yè)城的的周邊，密集分分布許多多居民樓樓和住戶戶小區(qū)，諸如萬(wàn)萬(wàn)科城、金海嘉嘉園、金金星公寓寓、康居居小區(qū)、聚鑫小小區(qū)、金金色陽(yáng)光光小區(qū)等等中型小區(qū)區(qū)。小區(qū)區(qū)住戶和和周邊居居民是當(dāng)當(dāng)?shù)氐某３Ｗ∪丝诳?，則代代表著他他們是前前往商場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物消消費(fèi)的主主力軍。發(fā)揮商商場(chǎng)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸吸引周邊邊居民長(zhǎng)長(zhǎng)期前來(lái)來(lái)購(gòu)物消消費(fèi)極其其重要，可按周周邊小區(qū)區(qū)的分布布路線

33、開開設(shè)商場(chǎng)場(chǎng)免費(fèi)接接送車，輻射面面積盡可可能大一一些，強(qiáng)強(qiáng)力匯聚聚人氣、拉動(dòng)消消費(fèi)。下下面是關(guān)關(guān)于金州州某商業(yè)城城周邊的的小區(qū)情情況，主主要包括括分布和和間距兩兩個(gè)部分分。1、金星星公寓 1555米金州五五一路近近渤海街街2、金鼎鼎尚城 2100米金州亮亮甲店街街道3、鑫海海陽(yáng)光 2255米金州五五一路輕輕軌東山山路旁4、康居居小區(qū) 2644米金州東東山路輕輕軌站旁旁5、金海海嘉園 3244米金州先先進(jìn)街道道五一路路6、金紡紡馨公寓寓 3255米金州先先進(jìn)街道道（金紡紡醫(yī)院北北）7、金元元小區(qū) 6388米金州先先進(jìn)街道道五一路路8、聚鑫鑫小區(qū) 6466米金州五五一路9、書香香苑小區(qū)區(qū) 6566

34、米金州五五一路10、金金星小區(qū)區(qū) 7766米金州東東山路與與金水路路交匯處處11、金金潤(rùn)小區(qū)區(qū) 7966米金州金金潤(rùn)小區(qū)區(qū)12、金金潤(rùn)花園園 9044米金州新新區(qū)東山山路與金金水路交交匯13、建建興花園園 9533米金州解解放路與與五一路路交匯北北側(cè)14、盛盛濱花園園 1.11公里金州州火車站站廣場(chǎng)以以東15、金金舍嘉苑苑 1.22公里金州州站前街街道友好好街16、金金源花園園小區(qū) 11.3公公里金州州友好街街17、聯(lián)聯(lián)勝小區(qū)區(qū) 1.44公里金州州聯(lián)勝街街780018、冠冠軍大廈廈 1.44公里金州州五一路路與斯大大林路交交匯處 700219、金金紡20、金金色陽(yáng)光光600021、萬(wàn)萬(wàn)科城64

35、220戶據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，以某商業(yè)城城為中心心，方圓圓一公里里范圍內(nèi)內(nèi)共有小小區(qū)211個(gè)，除萬(wàn)萬(wàn)科城大大體量的的入住人人口外，平均均每個(gè)小小區(qū)的住住戶至于于達(dá)到6600人人，也就是說(shuō)說(shuō)20個(gè)小小區(qū)固定居居住人口口數(shù)達(dá)到到了1220000人，流動(dòng)人口口數(shù)量較少少，基數(shù)數(shù)可達(dá)到到6000110000人次 /天，在萬(wàn)科科城全部竣工后，全部人口口數(shù)能達(dá)達(dá)到220000人。（六）潛潛在客戶戶背景資資料1、性別別分布：調(diào)查的的受訪者者中男性性占400.6%，女性性占599.4%。結(jié)果果表明，女性消消費(fèi)者占占據(jù)絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)。2、個(gè)人人月收入入分布：受訪者者中，個(gè)個(gè)人月收收入主要要集中在在0-335000元，占占

36、比為559.006%。結(jié)果表表明，受受訪者的的個(gè)人月月收入情情況與其其年齡、職業(yè)相相符合，具備一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力和購(gòu)買買力。3、每月月平均購(gòu)購(gòu)物次數(shù)數(shù)（包括括其他商商場(chǎng)）。本次參參與調(diào)查查的人群群中，每每月平均均購(gòu)物次次數(shù)以22-5次次居多，購(gòu)物次次數(shù)在110次以以上人群群占比較較小，僅僅為1.1%。4、婚否否分布：調(diào)查的的受訪者者中未婚婚占388.2%，已婚婚占611.8%。結(jié)果果表明，主要消消費(fèi)者為為已婚者者，并且且具備一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力的的中端人群群。5、平均均每次的的購(gòu)物金金額：本次參參與調(diào)查查的人群群中，平平均每次次購(gòu)物金金額主要要集中在在10003300元元，占554.112%。6

37、、年齡齡分布：參與調(diào)調(diào)查的人人群主要要集中在在19-39歲歲、400-555歲、555-770歲這這三個(gè)年齡齡段。結(jié)結(jié)果表明明，定位位于中端客戶戶群的百百貨商場(chǎng)場(chǎng)，這部部分客戶戶年齡基基本上都都在中青青年和中中老年階階段。7.職業(yè)業(yè)分布：本次調(diào)調(diào)查的受受訪者中中職業(yè)主主要分布布在學(xué)生、公司司職員、公務(wù)員員和退休休人員。結(jié)果表表明，受受訪者基基本上都都是一些些職業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定、收收入相對(duì)對(duì)中等的購(gòu)購(gòu)買人群群。以下為對(duì)對(duì)開業(yè)后周邊邊人群的的一個(gè)市市場(chǎng)調(diào)研研，如開業(yè)后后，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)某商業(yè)城城的消費(fèi)費(fèi)態(tài)度。市場(chǎng)分析析隨著社會(huì)會(huì)發(fā)展，人們生生活水平平逐步提提高，加加上外來(lái)來(lái)高素質(zhì)質(zhì)人口涌涌入，消消費(fèi)要求求層次

38、不不斷提升升，令金金州的商商業(yè)在近近十年間間發(fā)展蓬蓬勃。消消費(fèi)模式式發(fā)生改改變，各類商商業(yè)場(chǎng)所所大量涌涌現(xiàn)，大大小不一一的綜合合性商場(chǎng)場(chǎng)、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)紛紛紛進(jìn)入入市場(chǎng)，使市場(chǎng)場(chǎng)趨向飽飽和，供供需關(guān)系系發(fā)展改改變，市市民由需需求消費(fèi)費(fèi)變?yōu)檫x選擇消費(fèi)費(fèi)。金州的商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)過(guò)多多年的發(fā)發(fā)展及調(diào)調(diào)整，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)中、高端消消費(fèi)群體體與大眾眾型消費(fèi)費(fèi)群體的的消費(fèi)需需求基本本已得到到滿足。高端消消費(fèi)層市市場(chǎng)空間間有限，大連作作為國(guó)際際大都市市，已吸吸引到相相當(dāng)一批批國(guó)際名名牌進(jìn)駐駐，另外外，高端端的消費(fèi)費(fèi)群一方方面較多多的前往往國(guó)外消消費(fèi)，另另一方面面此類人人群的占占有比例例亦不大大。因此此，現(xiàn)時(shí)時(shí)的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)

39、基基本滿足足這部分分人士的的需求。中低端端的大眾眾型消費(fèi)費(fèi)為生活活的基本本消費(fèi)，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，人人們已解解決基本本的物質(zhì)質(zhì)需求，市場(chǎng)上上的中低低消費(fèi)品品也出現(xiàn)現(xiàn)供大于于求的關(guān)關(guān)系，故故該類市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)亦已得得到滿足足。中高端的的個(gè)性消消費(fèi)嚴(yán)重重不足。部分消消費(fèi)者對(duì)對(duì)消費(fèi)的的要求越越來(lái)越高高，尤其其是處于于中間階階層的中中高端型型的消費(fèi)費(fèi)者，可可選擇的的消費(fèi)空空間不大大。當(dāng)本本地商家家無(wú)法滿滿足這批批消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)欲望或或迎合他他們的消消費(fèi)形態(tài)態(tài)時(shí)，消消費(fèi)者多多數(shù)尋求求異地消消費(fèi)，例例如前往往香港、上海等等地購(gòu)物物，使本本地市場(chǎng)場(chǎng)流失了了龐大的的一批消消費(fèi)力較較強(qiáng)的顧顧客。從上述的的分析

40、可可得知，現(xiàn)時(shí)金金州的商商業(yè)現(xiàn)狀狀可歸結(jié)結(jié)為：數(shù)數(shù)量龐大大的中端端/中高高端個(gè)性性消費(fèi)嚴(yán)嚴(yán)重不足足 社會(huì)的的商業(yè)發(fā)發(fā)展飛速速進(jìn)行中中，供求求關(guān)系的的杠桿必必然要求求將此局局面打破破 傳統(tǒng)的的營(yíng)商模模式越來(lái)來(lái)越難以以滿足消消費(fèi)者的的消費(fèi)觀觀的改變變 舊有的的市場(chǎng)格格局已達(dá)達(dá)到飽和和狀態(tài)，各路商商家正尋尋求突破破口 新的的經(jīng)營(yíng)模模式呼之之欲出，關(guān)鍵是是誰(shuí)先打打開新局局面。某商業(yè)城城，20015因因運(yùn)而生生。二、某商商業(yè)城的的市場(chǎng)定定位市場(chǎng)定位位中低端端時(shí)尚的的百貨商商場(chǎng)，潮潮流、特特色匯聚聚一身的的中高端端休閑、放松、體驗(yàn)、娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所。生生活型定定位，以以休閑生活活需求滿滿足為定定位的百百貨店。這

41、種定定位是面面向最廣廣大的主主流消費(fèi)費(fèi)群體，這類消消費(fèi)群體體一般收收入水平平中等，對(duì)所信信任的零零售商忠忠誠(chéng)度高高。目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定位位：本地地居民、外地游游客、年年輕潮流流群體、悠閑群群體。主要四大大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)。某商業(yè)城城定位為為中端時(shí)時(shí)尚百貨貨商場(chǎng)，目標(biāo)顧顧客為追追求生活活品位的的人群。主要針針對(duì)的客客戶群為為25歲歲至655歲之間間注重生生活品質(zhì)質(zhì)的中等等品味人人士及118-225歲之之間時(shí)尚尚流行摩摩登女性性。某商業(yè)城城把優(yōu)質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)作為企企業(yè)發(fā)展展的王牌牌，不斷斷使服務(wù)務(wù)更加趨趨于超前前性、情情感性以以及多樣樣化、個(gè)個(gè)性化和和信息化化。商場(chǎng)招商商劃分思思路：以以產(chǎn)品

42、風(fēng)風(fēng)格劃分分樓層或或區(qū)域服務(wù)：區(qū)區(qū)別其他他商場(chǎng)的的差異化化服務(wù)定定位。三、某商商場(chǎng)城定定位參考（一）某某商業(yè)城定位位參考某商業(yè)城城進(jìn)行商商場(chǎng)定位位對(duì)商場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行定位位，可以以在經(jīng)營(yíng)營(yíng)上滿足足多方面面的需要要，其中中最為重重要的一一點(diǎn)是滿滿足市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的需要。大連地地區(qū)零售售市場(chǎng)在在經(jīng)歷了了改革開開放初期期的商品品短缺階階段之后后，早已已進(jìn)入合合理利潤(rùn)潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)階段，激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)使任任何一家家商場(chǎng)都都難以在在不同檔檔次、不不同類別別的商品品經(jīng)營(yíng)上上均保持持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，于于是，近近幾年來(lái)來(lái)，大連連地區(qū)零零售市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)不不斷細(xì)分分的趨勢(shì)勢(shì)，零售售商場(chǎng)日日趨專業(yè)業(yè)化。在在這種競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境中，一一

43、個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目要要在經(jīng)營(yíng)營(yíng)上取得得成功，必須根根據(jù)自身身的特點(diǎn)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇市市場(chǎng)定位位，集中中力量針針對(duì)某一一特定的的目標(biāo)市市場(chǎng)開展展經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)，以以求揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短，避免在在自己的的弱勢(shì)市市場(chǎng)上與與強(qiáng)有力力的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手全全面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，使手手中資源源得以集集中，并并發(fā)揮最最大經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。（一）目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位1、目標(biāo)標(biāo)區(qū)域定定位，即即周邊商商圈區(qū)域域范圍的的分析。所謂商商圈范圍圍就是商商場(chǎng)吸引引顧客的的空間范范圍。2、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群定位。在商圈圈范圍確確定之后后，便可可對(duì)整個(gè)個(gè)輻射商商圈的消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分，并確定定目標(biāo)消消費(fèi)群。如果從從消費(fèi)特特征來(lái)劃劃分，可可以有以以下群體體：（二）功

44、功能定位位商場(chǎng)的基基本功能能無(wú)疑是是提供商商品的零零售服務(wù)務(wù)，但隨隨著人們們消費(fèi)水水平的提提高，單單純的購(gòu)購(gòu)物服務(wù)務(wù)已難以以滿足顧顧客的需需要，利利用雙休休日和節(jié)節(jié)假日進(jìn)進(jìn)行休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)型購(gòu)物物消費(fèi)已已成為一一種趨勢(shì)勢(shì)，因此此，不少少商場(chǎng)在在主營(yíng)零零售業(yè)的的基礎(chǔ)上上，往往往有必要要引入餐餐飲、娛娛樂(lè)及其其他服務(wù)務(wù)行業(yè)以以方便顧顧客，帶帶旺商場(chǎng)場(chǎng)。（三）經(jīng)經(jīng)營(yíng)特色色定位1、一個(gè)個(gè)商場(chǎng)要要在經(jīng)營(yíng)營(yíng)上取得得成功，并非一一定要走走特色化化經(jīng)營(yíng)路路線。大大眾化的的經(jīng)營(yíng)定定位與特特色化的的經(jīng)營(yíng)定定位本身身并無(wú)孰孰優(yōu)孰劣劣之分，而要視視乎商場(chǎng)場(chǎng)所處的的經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境來(lái)定定。如果果商場(chǎng)所所處的商商圈內(nèi)擁?yè)碛凶銐?/p>

45、夠數(shù)量的的穩(wěn)定消消費(fèi)群，而且周周邊沒(méi)有有過(guò)于強(qiáng)強(qiáng)大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，那么么，采用用大眾化的經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位，往往可可以取得得較為穩(wěn)穩(wěn)定的收收益，經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對(duì)小小很多。不過(guò)，縱觀目目前大連連地區(qū)商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，這樣樣的區(qū)域域性商業(yè)業(yè)空白點(diǎn)點(diǎn)已不多多見，絕絕大部分分的區(qū)域域已是商商家林立立，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。尤其是是96年年以來(lái)，國(guó)際中中型零售售企業(yè)大大舉進(jìn)軍軍大連地地區(qū)，擴(kuò)擴(kuò)張勢(shì)頭頭一直有有增無(wú)減減，而本本地一些些中型零售售企業(yè)亦亦紛紛居居安思危危，奮起起直追，一方面面修養(yǎng)內(nèi)內(nèi)功，增增強(qiáng)實(shí)力力，另一一方面也也加快新新開分店店的步伐伐。一時(shí)時(shí)間，大大連地區(qū)區(qū)的零售售市場(chǎng)被被這些商商業(yè)大鱷鱷瓜分得得七零八八落，

46、越越來(lái)越多多的商場(chǎng)場(chǎng)，尤其其是新建建商場(chǎng)，將不得得不面臨臨這樣的的選擇：要么與與一些經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富富、實(shí)力力強(qiáng)大、客戶基基礎(chǔ)廣闊闊的商業(yè)業(yè)企業(yè)合合作，以以某種形形式共同同經(jīng)營(yíng)；要么走走特色化化經(jīng)營(yíng)路路線，另另覓一番番天地。2、商場(chǎng)場(chǎng)特色化化定位可可以體現(xiàn)現(xiàn)在許多多方面，但有兩兩個(gè)方面面往往是是最主要要的，一一是商品品特色，可以體體現(xiàn)在品品類選擇擇、檔次次高低等等，二是是服務(wù)特特色。（四）經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式定位商場(chǎng)所采采用的經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式主要有有以下幾幾種：1、自營(yíng)營(yíng)：1）購(gòu)銷銷：商場(chǎng)場(chǎng)自行進(jìn)進(jìn)貨，自自行銷售售，自擔(dān)擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2）保底底抽傭：商場(chǎng)將將場(chǎng)內(nèi)一一定面積積的鋪位位或?qū)９窆窠挥蓪?shí)實(shí)際用家家經(jīng)營(yíng)，

47、商場(chǎng)按按該鋪位位或?qū)９窆皲N售額額的一定定比例定定期抽取取傭金，同時(shí)雙雙方約定定最低銷銷售保底底額，當(dāng)當(dāng)銷售額額低于該該保底額額時(shí)，商商場(chǎng)仍按按保底額額的一定定比例抽抽取傭金金。3）純分分成，商商場(chǎng)將場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)一定定面積的的鋪位或或?qū)９窠唤挥蓪?shí)際際用家經(jīng)經(jīng)營(yíng)，商商場(chǎng)按該該鋪位或或?qū)９皲N銷售額的的一定比比例定期期抽取傭傭金，雙雙方不約約定最低低銷售保保底額，共同經(jīng)經(jīng)營(yíng)，共共當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2、招租租：商場(chǎng)場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)內(nèi)一定面面積的鋪鋪位或?qū)９癯鲎庾馀c實(shí)際際用家，商場(chǎng)獲獲租金收收益，鋪鋪位或?qū)９竦膶?shí)實(shí)際用家家負(fù)責(zé)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，獲獲取經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。此外，還還可委托托管理公公司進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)管管理。（五）業(yè)

48、業(yè)態(tài)定位位目前，大大連地區(qū)區(qū)市的商商業(yè)類型型主要有有以下幾幾種：1、綜合合性百貨貨商場(chǎng)，如友誼誼城百貨貨、國(guó)際際商場(chǎng)、天安商商場(chǎng)、國(guó)國(guó)貿(mào)商場(chǎng)場(chǎng)、歲寶寶百貨、免稅商商場(chǎng)、深深房百貨貨、世貿(mào)貿(mào)商場(chǎng)、興華商商場(chǎng)、大大江南商商場(chǎng)等，其特點(diǎn)點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模較較大、經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種較為豐豐富，主主要包括括服裝、皮具、化妝品品、首飾飾、精品品等，客客流量通通常低于于中型超市市，但毛毛利率相相對(duì)較高高，多采采用專柜柜經(jīng)營(yíng)的的方式。2、主題題性商場(chǎng)場(chǎng)，如女女人世界界、男人人世界、兒童世世界、免免稅珠寶寶世界、順電家家居廣場(chǎng)場(chǎng)、新楚楚源、銘銘可達(dá)、統(tǒng)球家家電、香香江家私私、金海海馬家私私、好百百年家居居廣場(chǎng)、賽格、佳和

49、電電子城、愛(ài)華電電腦城、華強(qiáng)電電腦世界界等，其其特點(diǎn)是是經(jīng)營(yíng)品品種限于于一定的的主題。3、超市市，其特特點(diǎn)是采采用開放放式貨架架經(jīng)營(yíng)的的方式，經(jīng)營(yíng)品品種主要要是家庭庭日常必必需品，通常毛毛利率較較低，但但顧客購(gòu)購(gòu)物頻率率高于其其它業(yè)態(tài)態(tài)的商場(chǎng)場(chǎng)，因此此客流量量相對(duì)較較高。（1）中中型超市市，其特特點(diǎn)是單單店規(guī)模模較大、品種齊齊全，以以當(dāng)?shù)鼐泳用駷橹髦饕?wù)務(wù)對(duì)象，滿足顧顧客日常常生活一一站式購(gòu)購(gòu)物的需需要，如如沃爾瑪瑪、家樂(lè)樂(lè)福、新新一佳、人人樂(lè)樂(lè)、好又又多等。（2）便便民式超超市，其其特點(diǎn)是是單店規(guī)規(guī)模較小小、分店店較多，主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)食品品和日常常生活必必需品，如民潤(rùn)潤(rùn)、華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)方、惠康金金田

50、、百百佳等。4、百貨貨與超市市相結(jié)合合的業(yè)態(tài)態(tài)，如萬(wàn)萬(wàn)佳、天天虹、茂茂業(yè)等。這是大大連地區(qū)區(qū)近年來(lái)來(lái)發(fā)展較較為迅速速的一種種商業(yè)類類型，其其特點(diǎn)是是在同一一商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)同時(shí)引引入百貨貨與超市市兩種業(yè)業(yè)態(tài)，以以超市來(lái)來(lái)提高客客流量，以百貨貨來(lái)確保保商場(chǎng)整整體毛利利率，從從而把兩兩者的優(yōu)優(yōu)勢(shì)有機(jī)機(jī)地結(jié)合合起來(lái)。5、連鎖鎖專賣（專業(yè)）店，主主要是服服裝、醫(yī)醫(yī)藥等，如經(jīng)典典故事、一致、萬(wàn)澤、中聯(lián)等等。6、個(gè)體體經(jīng)營(yíng)的的獨(dú)立街街鋪。從以上分分析可以以看出，目前大大連地區(qū)區(qū)尚缺乏乏類似香香港太古古城、廣廣州天河河城這種種真正意意義上的的中型SHHOPPPINGG MAALL。不過(guò)，隨著大大連地區(qū)區(qū)城市建建設(shè)的

51、大大力推進(jìn)進(jìn)及人口口規(guī)模的的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，相相信在不不久的將將來(lái)便會(huì)會(huì)出現(xiàn)這這種以中中型百貨貨商場(chǎng)和和中型超市市為旗艦艦店，集集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑為為一體的的超大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)服務(wù)務(wù)場(chǎng)所。（六）經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模定位一般來(lái)講講，商場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)模模越大，它所能能覆蓋的的商圈范范圍就越越大，但但商場(chǎng)單單店的規(guī)規(guī)模也并并非越大大越好，而是要要受到一一下因素素的制約約：1、顧客客購(gòu)物疲疲勞度對(duì)對(duì)商場(chǎng)單單店規(guī)模模的制約約。一般般情況下下，顧客客在商場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物的的時(shí)間不不會(huì)超過(guò)過(guò)3小時(shí)時(shí)，超過(guò)過(guò)這個(gè)時(shí)時(shí)間就容容易處于于疲勞狀狀態(tài)。顧顧客購(gòu)物物休閑的的步速一一般是330-440米/分鐘，瀏覽購(gòu)購(gòu)物的步步行距離離一般不

52、不超過(guò)775000米。由由此可大大致測(cè)算算，顧客客對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)單店?duì)I營(yíng)業(yè)面積積的最大大承受能能力在22.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右。如果單單店面積積超過(guò)這這一規(guī)模模，則超超出部分分的營(yíng)業(yè)業(yè)面積，在通常常情況下下需要考考慮引入入購(gòu)物以以外的其其他商業(yè)業(yè)用途，如餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑等服務(wù)務(wù)型消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所。2、商圈圈購(gòu)買力力對(duì)單店店規(guī)模的的制約：簡(jiǎn)單測(cè)測(cè)算，單單店的極極限規(guī)模模約等于于商圈購(gòu)購(gòu)買力減減去圈內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店店分流的的購(gòu)買力力，再除除以商場(chǎng)場(chǎng)單位面面積的保保本銷售售額。一方面，商場(chǎng)的的購(gòu)買力力取決于于商圈人人口及其其消費(fèi)水水平，商商圈人口口通常包包括圈內(nèi)內(nèi)居住人人口，市市內(nèi)過(guò)客客及外地地游客；消費(fèi)水水平往

53、往往與其收收入水平平和消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣有有關(guān)；競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)店分分流的購(gòu)購(gòu)買力往往往與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)各方方在規(guī)模模、檔次次、經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)范范圍等方方面的差差異程度度有關(guān)；另一方面面，商場(chǎng)場(chǎng)單位面面積的保保本銷售售額與其其經(jīng)營(yíng)成成本和經(jīng)經(jīng)營(yíng)毛利利率有關(guān)關(guān)。3、產(chǎn)品品品種對(duì)對(duì)商場(chǎng)規(guī)規(guī)模的制制約：目前我我國(guó)現(xiàn)有有的商品品品種約約70萬(wàn)萬(wàn)種，實(shí)實(shí)際上一一個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)所能經(jīng)經(jīng)營(yíng)的品品種往往往只占很很小的比比例，即即使是一一些超大大規(guī)模的的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)營(yíng)的品種種也不超超過(guò)十幾幾萬(wàn)種，而對(duì)于于走特色色化經(jīng)營(yíng)營(yíng)路線的的商場(chǎng)，可供選選擇的商商品種類類就更少少。如果果商場(chǎng)規(guī)規(guī)模過(guò)大大，勢(shì)必必造成品品種重復(fù)復(fù)經(jīng)營(yíng)，降低商商場(chǎng)單位位面積銷

54、銷售額，從而影影響整體體經(jīng)營(yíng)效效益。（七）商商場(chǎng)形象象定位商場(chǎng)形象象定位實(shí)實(shí)質(zhì)上是是一種企企業(yè)的形形象定位位，因此此可以借借助CIIS系統(tǒng)統(tǒng)來(lái)加以以塑造并并傳達(dá)給給消費(fèi)者者。有關(guān)關(guān)CISS系統(tǒng)本本文不予予贅述，在此要要著重分分析的是是如何表表現(xiàn)商場(chǎng)場(chǎng)的形象象定位：（1）通通過(guò)商場(chǎng)場(chǎng)的建筑筑外觀來(lái)來(lái)表現(xiàn)，如建筑筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等等。（2）通通過(guò)顧客客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物氣氣氛的感感受來(lái)表表現(xiàn)，如如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境、賣場(chǎng)場(chǎng)布局設(shè)設(shè)計(jì)、櫥櫥窗設(shè)計(jì)計(jì)、形象象展示、POPP廣告等等。（3）通通過(guò)產(chǎn)品品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策策略等形形式來(lái)表表現(xiàn)。（二）某某商業(yè)城定位位參考商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位分析研研究市

55、場(chǎng)定位位是商業(yè)業(yè)項(xiàng)目及及產(chǎn)品成成敗的關(guān)關(guān)鍵。產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)就像喜喜馬拉雅雅山，底底闊頂尖尖，價(jià)格格因素劃劃分出等等高線，處于不不同等高高線的產(chǎn)產(chǎn)品同植植物一樣樣，具有有不同的的生態(tài)環(huán)環(huán)境。雪雪蓮必需需在冰原原，蔓草草則必喜喜溫好陰陰，植物物只有在在合適的的生態(tài)環(huán)環(huán)境中才才能生存存茁壯。商業(yè)項(xiàng)目目定位是是預(yù)測(cè)、策劃與與決策的的統(tǒng)一，是利用用市場(chǎng)及及技術(shù)預(yù)預(yù)測(cè)的結(jié)結(jié)果，通通過(guò)資源源整合及及策略創(chuàng)創(chuàng)新等策策劃手段段，形成成的具有有充分可可操作性性、可控控制性的的企業(yè)發(fā)發(fā)展決定定。【戰(zhàn)略定定位】【商業(yè)定定位】一、業(yè)態(tài)態(tài)定位所謂商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是是指針對(duì)對(duì)特定消消費(fèi)者的的特定需需要，按按照一定定的戰(zhàn)略略目標(biāo)，有

56、選擇擇地運(yùn)用用商品經(jīng)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)構(gòu)、店鋪鋪位置、店鋪規(guī)規(guī)模、店店鋪形態(tài)態(tài)、價(jià)格格政策、銷售方方式、銷銷售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營(yíng)營(yíng)手段，提供銷銷售和服服務(wù)的類類型化經(jīng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)是為為滿足不不同的消消費(fèi)需求求而形成成的不同同的零售售經(jīng)營(yíng)形形式。而而業(yè)態(tài)定定位即對(duì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目做成成什么形形式的商商業(yè)確定定定位。業(yè)態(tài)定位位模式項(xiàng)目整整體功能能組合設(shè)設(shè)計(jì)、單單層功能能組合設(shè)設(shè)計(jì)從商圈圈的融合合性上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理選擇擇搭配從項(xiàng)目目整體需需求上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理定位位從控制制內(nèi)耗的的角度上上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理界界定從各業(yè)業(yè)態(tài)商家家對(duì)樓層層、位置置、進(jìn)深深、面寬寬等要求求上對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)合理理調(diào)整從各商商家經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)上上對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)合理

57、調(diào)調(diào)整以需求界界定業(yè)態(tài)態(tài)功能組組合模式式從經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家需需求界定定業(yè)態(tài)組合合定位有有許多選選擇。但但任何選選擇都必必須考慮慮大量的的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步步行街商商鋪的開開間、進(jìn)進(jìn)深和購(gòu)購(gòu)物動(dòng)線線寬度應(yīng)應(yīng)該多少少為宜，商鋪面面積如何何劃分才才利于招招商又利利于經(jīng)營(yíng)營(yíng)，公攤攤面積多多少方易易為經(jīng)營(yíng)營(yíng)商接受受，所有有這些細(xì)細(xì)節(jié)都必必須與項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)組合合定位“精準(zhǔn)”吻合。從消費(fèi)費(fèi)群需求求上界定定業(yè)態(tài)功能能組合必必須尊重重客戶的的購(gòu)物習(xí)習(xí)慣，方方便客戶戶購(gòu)物，引導(dǎo)客客戶在商商場(chǎng)里停停留得更更久，使使客戶產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的購(gòu)買買欲，保保證人流流的良性性循環(huán)，使客戶戶在商場(chǎng)場(chǎng)里逗留留更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間，保保證消費(fèi)費(fèi)者在這這一

58、微環(huán)環(huán)境中保保持愉快快的心態(tài)態(tài)和較高高的興致致。從市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上上界定根根據(jù)操盤盤經(jīng)驗(yàn)，中型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)定定位，主主要考慮慮如下幾幾個(gè)因素素：盡可能能引進(jìn)符符合項(xiàng)目目實(shí)際需需要的新新業(yè)態(tài)，以造成成對(duì)原有有業(yè)態(tài)的的強(qiáng)烈沖沖擊，顛顛覆舊有有商業(yè)格格局，同同時(shí)，所所確定的的業(yè)態(tài)必必須有足足夠大的的規(guī)模，以至于于355年內(nèi)無(wú)無(wú)人能出出其右，形成規(guī)規(guī)模上的的強(qiáng)勢(shì)地地位，將將要造成成新的商商業(yè)中心心；要有主主流業(yè)態(tài)態(tài)和核心心店，保保證項(xiàng)目目開業(yè)后后對(duì)周邊邊商業(yè)物物業(yè)形成成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)，銷銷售力強(qiáng)強(qiáng)，以吸吸引人氣氣，但又又強(qiáng)調(diào)多多業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，以以使各業(yè)業(yè)態(tài)之間間優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，降降低整體體經(jīng)營(yíng)成成本，提提高利

59、潤(rùn)潤(rùn)率，預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；現(xiàn)代百百貨公司司和中型型綜合超超市比較較適合作作為主流流業(yè)態(tài)引引進(jìn)，但但二者之之間存在在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，要要注意它它們的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)；首層和和二層盡盡可能采采用產(chǎn)權(quán)權(quán)清晰、便于日日后管理理的內(nèi)置置步行街街業(yè)態(tài)，即使引引進(jìn)現(xiàn)代代百貨或或綜合超超市作為為核心店店，也必必須考慮慮采用適適合進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)分分割的辦辦法，將將項(xiàng)目化化整為零零進(jìn)行銷銷售，確確?；鼗\籠開發(fā)資資金；中型綜綜合超市市能夠有有效地形形成商氣氣，對(duì)確確保項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)成成功有利利，但其其要求租租金相對(duì)對(duì)較低，容易形形成“租租售”矛矛盾；現(xiàn)代百百貨公司司以時(shí)尚尚和女性性消費(fèi)為為主，可可以承受受較高的的租金，但該業(yè)業(yè)態(tài)必須須

60、從首層層開始配配置，公公攤面積積最少440%。其與中中型綜合合超市相相似，將將在一定定程度上上導(dǎo)致部部分潛在在客戶群群不愿投投資此類類業(yè)態(tài)；二、主題題定位確定獨(dú)特特的主題題理念，是項(xiàng)目目后期招招商的靈靈魂。在在信息化化社會(huì)，顧客的的購(gòu)物方方式發(fā)生生了很大大變化，購(gòu)物的的多元化化、個(gè)性性化與情情感化的的傾向越越來(lái)越明明顯。因因此，根根據(jù)所在在商圈顧顧客的購(gòu)購(gòu)物需要要、消費(fèi)費(fèi)心理特特點(diǎn)、區(qū)區(qū)域文化化，參考考綜合性性商城的的不同流流派，確確定商城城的主題題，而后后在空間間處理、環(huán)境塑塑造、形形象設(shè)計(jì)計(jì)等方面面對(duì)商業(yè)業(yè)主題進(jìn)進(jìn)行一致致性表現(xiàn)現(xiàn)，真正正起到商商業(yè)文化化信息中中心的作作用。三、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定