XX百項目策劃報告

1、PAGE 總 NUMPAGES 56頁 第 PAGE 56頁 前言：房地產業(yè)業(yè)是進行行房地產產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的的行業(yè)，是具有有基礎性性、先導導性、帶帶動性和和風險性性的產業(yè)業(yè)。地產產項目的的經營涉涉及到宏宏觀經濟濟、城市市規(guī)劃、建筑工工程、市市場營銷銷、物業(yè)業(yè)管理、金融保保險、統(tǒng)統(tǒng)計、會會計、心心理等各各方面的的綜合知知識。金沙百項項目地塊塊位于沙沙坪壩區(qū)區(qū)核心商商圈，地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越。在在前期對對項目規(guī)規(guī)劃進行行了有效效的論證證，但產產品的功功能定位位卻仍處處于研究究階段，對于定定位住宅宅或者商商務仍有有各自不不同的看看法。如如果定位位方向為為純住宅宅產品，則有價價格瓶頸

2、頸，運作作中不利利于充分分發(fā)揮地地塊的口口岸優(yōu)勢勢；如果果定位方方向為商商務產品品，則市市場消化化能力是是評估的的重點（這兩者者的具體體論述詳詳見市場場分析部部分的內內容）。因此，在本營營銷策劃劃報告中中，產品品功能定定位將是是首先需需要論述述及勘酌酌的核心心問題。根據(jù)項目目功能定定位，報報告對項項目進行行了全面面、系統(tǒng)統(tǒng)的市場場定位，包括目目標客戶戶、形象象檔次以以及價格格體系等等層面的的內容，并就項項目在產產品設計計方面做做出了一一定的調調整，使使之匹配配于項目目的整體體定位構構思。在本報告告的最后后部分，將對項項目的營營銷推廣廣做出策策略性綱綱要。此此環(huán)節(jié)內內容也將將隨著工工作的進進一步

3、深深入開展展，逐步步落實到到紛繁而而具體的的推廣工工作中，并最終終推動項項目的營營銷步入入正常和和預期的的軌道；具體的的營銷階階段細分分及銷售售執(zhí)行方方案計劃劃在雙方方對項目目定位及及營銷策策略達成成共識后后另行整整理提交交。凡事預則則立，不不預則廢廢，市場場雖千變變萬化，善謀者者終將勝勝之。通通過雙方方的精誠誠合作，必將使使各項工工作得以以統(tǒng)籌、高效的的實施。我們有有信心并并期待著著協(xié)助發(fā)發(fā)展商實實現(xiàn)利潤潤和形象象的雙贏贏局面。第一部分分 沙沙坪壩區(qū)區(qū)房地產產市場綜綜述沙坪壩區(qū)區(qū)房地產產市場狀狀況綜述述1區(qū)域域宏觀背背景簡述述沙坪壩區(qū)區(qū)位于嘉嘉陵江畔畔，地處處重慶市市西郊，全區(qū)幅幅員3996

4、平方方公里，20001年年年末各項項統(tǒng)計年年鑒數(shù)據(jù)據(jù)如下：總人口667.660萬，家庭總總戶數(shù)221.227萬戶戶；當年GDDP總值值為91195110萬元元，在主主城區(qū)中中排名渝渝中區(qū)和和九龍坡坡區(qū)之后后；人均產值值137718元元，排名名渝中區(qū)區(qū)、大渡渡口區(qū)和和九龍坡坡區(qū)之后后；國內生產產總值指指數(shù)中的的第一、第二產產業(yè)均比比較靠后后，而第第三產業(yè)業(yè)指數(shù)為為1144.3，位列市市區(qū)經濟濟圈之首首，說明明沙區(qū)商商業(yè)服務務繁華度度較高；房屋建筑筑施工面面積達2232.27萬萬平方米米，竣工工面積為為97.60萬萬平方米米，建筑筑業(yè)總產產值16665775萬元元；金融機構構存款余余額為11412

5、29344萬元，位列渝渝中區(qū)和和九龍坡坡區(qū)之后后；城鎮(zhèn)居民民人均住住宅使用用面積為為19.91平平方米，位列市市區(qū)經濟濟圈第四四位。沙坪壩是是重慶的的科技文文化區(qū)，區(qū)內有有大專院院校9所所，中專專、中小小學3000余所所，學生生12萬萬余人；全市三三分之一一的科研研機構集集中于沙沙坪壩區(qū)區(qū)，科技技工作者者達5萬萬余人，智力型型勞動者者占全區(qū)區(qū)在業(yè)人人數(shù)1/3。另外，沙沙坪壩區(qū)區(qū)旅游資資源豐富富，自然然景觀和和人文景景觀眾多多，有數(shù)數(shù)萬畝森森林資源源和極具具開發(fā)價價值的大大型溶洞洞和溫泉泉等，陪陪都時期期遺址保保存完整整，渣滓滓洞、白白公館遠遠近知名名，與沙沙坪壩區(qū)區(qū)濃厚的的文化氛氛圍相得得益彰

6、。2區(qū)域域房地產產市場發(fā)發(fā)展回顧顧沙坪壩區(qū)區(qū)房地產產市場經經過近幾幾年高速速的發(fā)展展，開發(fā)發(fā)規(guī)模和和水平已已經達到到了相當當高度，部分樓樓盤個案案在整個個重慶房房市都有有較大的的影響力力。尤其其是近兩兩年，沙沙區(qū)房地地產市場場成為業(yè)業(yè)內人士士和消費費者關注注的熱點點，除有有效把握握本區(qū)域域的購買買客戶以以外，憑憑借教育育等特色色資源，吸引了了相當?shù)牡耐鈪^(qū)客客戶。回回顧整個個沙坪壩壩房地產產市場，主要有有以下幾幾個發(fā)展展階段：第一階段段、市場場啟動階階段（119999年以前前）這一階段段的開發(fā)發(fā)項目主主要集中中于三角角碑周邊邊及小龍龍坎附近近，項目目規(guī)模普普遍較小小，規(guī)劃劃設計較較為落伍伍，配套

7、套和管理理也比較較差，但但是由于于市場上上供應量量少，銷銷售業(yè)績績普遍較較好。附：代表表項目鑫源源大廈地理位置置：沙坪壩沙沙南街443號開 發(fā) 商：重慶沙坪坪壩區(qū)房房地產開開發(fā)總公公司總 建 面：約450000平平方米開盤時間間：20000年4月月（但其其推廣早早在19999年年已經著著手進行行）樓盤定位位：商住樓銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：15500元元/平方方米均 價價（建筑筑面積）：17750元元/平方方米最高價（建筑面面積）：18550元/平方米米第二階段段、市場場發(fā)育階階段（119999-20001年年）在一片質質疑聲中中，芳草草地在鳳鳳天路一一枝獨秀秀，逆市市飄紅，打出了了

8、南部新新城的大大旗，獵獵獵旗風風下，短短短兩三三年內數(shù)數(shù)十項目目相繼登登場亮相相。激烈烈的競爭爭提高了了行業(yè)水水平，促促使開發(fā)發(fā)企業(yè)開開始注重重產品品品質和服服務，南南部新城城成為了了重慶房房市一片片開發(fā)熱熱土。在這一發(fā)發(fā)育過程程中，區(qū)區(qū)域房地地產市場場形成了了多點開開花的繁繁榮態(tài)勢勢，但與與此相對對應的是是，市場場和開發(fā)發(fā)企業(yè)本本身都還還不太成成熟，而而且某些些企業(yè)對對市場評評估過于于樂觀，導致了了部分項項目陷入入被動。附：代表表項目芳草草地地理位置置：沙坪壩鳳鳳天路開 發(fā) 商：重慶武城城房地產產開發(fā)公公司總 建 面：566112平方方米開盤時間間：約19999年66月樓盤定位位：高檔小區(qū)區(qū)

9、房銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：18800元元/平方方米均 價價（建筑筑面積）：21100元元/平方方米最高價（建筑面面積）：24000元/平方米米第三階段段、市場場成熟階階段（220011年至今今）在相對成成熟的市市場中，開發(fā)企企業(yè)相應應不同的的區(qū)域板板塊會逐逐漸形成成不同的的個性特特色，需需要結合合市場環(huán)環(huán)境和特特定地塊塊優(yōu)劣勢勢進行市市場細分分及定位位。華宇宇、同創(chuàng)創(chuàng)等一線線企業(yè)脫脫穎而出出，區(qū)域域市場無無論是在在決策或或運作水水平上，都開始始走向成成熟。附：個體體項目華宇宇廣場地理位置置：沙坪壩名名人雕塑塑廣場開 發(fā) 商：重慶華宇宇物業(yè)（集團）有限公公司總 建 面：3815507

10、平平方米開盤時間間：一期20000年年9月330日開開盤，二二期20001年年9月115日開開盤樓盤定位位：中央商務務生活大大社區(qū)銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：29910元元/平方方米均 價價（建筑筑面積）：30000元元/平方方米最高價（建筑面面積）：43000元/平方米米3沙區(qū)區(qū)房地產產市場相相關統(tǒng)計計數(shù)據(jù)及及與其它它主城區(qū)區(qū)對比（1）220000年、220011年沙坪坪壩區(qū)房房地產市市場與其其他區(qū)域域房地產產市場情情況統(tǒng)計計表投資額數(shù)數(shù)據(jù)（萬萬元）區(qū)域20000年20011年20022上半年年渝中區(qū)286442827211821092263江北區(qū)132229318722637342

11、23渝北區(qū)13400612340009943330沙坪壩區(qū)區(qū)13700992047737922661北碚區(qū)361662447447151886九龍坡區(qū)區(qū)15211862443384810223大渡口區(qū)區(qū)191119416664260338南岸區(qū)14022872063351963665巴南區(qū)378003487447219223永川市304664601118217339施工面積積（平方方米）區(qū)域合計住宅20000200112000020011渝中區(qū)491883777570441633241008300268777400江北區(qū)199441811299229088111448444202224011渝

12、北區(qū)230446733410116100169338055287337299沙坪壩區(qū)區(qū)258116333320222222180556500229559466北碚區(qū)12599438886100521025575666784497九龍坡區(qū)區(qū)264220044359775955174660500249334533大渡口區(qū)區(qū)5688816557883447988754852244南岸區(qū)255666877365776411174441433275771366巴南區(qū)7204453747998457300485805529永川市854339010288145565155707266626竣工面積積（平方方

13、米）區(qū)域合計住宅20000200112000020011渝中區(qū)8333344571446247999012622265江北區(qū)3927705571554631722894059992渝北區(qū)6530090986000354400407408878沙坪壩區(qū)區(qū)5901102640669840200994877769北碚區(qū)6197775556002048033934397733九龍坡區(qū)區(qū)793778311177259947133437734436大渡口區(qū)區(qū)3638853117669330999661019960南岸區(qū)7134436825330252244225412248巴南區(qū)1472270357330

14、211588942830037永川市3321120505228026555023472225銷售面積積（平方方米）區(qū)域合計住宅20000200112000020011渝中區(qū)3606659400664630177512875504江北區(qū)3599985360332131222413239935渝北區(qū)5072210760772546200657099994沙坪壩區(qū)區(qū)3969972502772832433294387717北碚區(qū)3527728365999030100943174416九龍坡區(qū)區(qū)4200005771112931844136399989大渡口區(qū)區(qū)2175512125003920788671

15、155580南岸區(qū)5201148630992546255075365565巴南區(qū)1430058235881112333952063392永川市2765520349118424022042765529空置房（平方米米）區(qū)域空置面積積其中：空空置一年年以上合計住宅合計住宅2000020011200002001120000200112000020011渝中區(qū)1155514009629977553001440300366237795708116925777562759947江北區(qū)301557942766562067751240442115600851468869989115695999渝北區(qū)30366

16、7741088522002230182771910500451674496639004598334沙坪壩區(qū)區(qū)31300182746602148002184122013033361059964505990170443北碚區(qū)14588852060096733559914222421889999223127552334661九龍坡區(qū)區(qū)341771942644471237710153667517466332497732637442698111大渡口區(qū)區(qū)68788961999345566649088820888017899911033458244南岸區(qū)31722873539907171886620722

17、9412633771285561626000673666巴南區(qū)13299812008848352446901337886338863338223447253773永川市124662115144857382246233331359974208803211123833上述表格格數(shù)據(jù)能能夠在一一定程度度上反映映區(qū)域市市場的供供給狀況況。數(shù)據(jù)據(jù)表明，沙坪壩壩區(qū)房地地產市場場的供需需較為平平衡，空空置量一一直得到到比較有有效的控控制，現(xiàn)現(xiàn)有的市市場運作作較為良良性。（2）區(qū)區(qū)域地產產個案數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計項目個數(shù)數(shù)：目前沙區(qū)區(qū)在售和和規(guī)劃項項目422個，其其中單位位住宅119個，小區(qū)223個物業(yè)類別別：純住宅

18、項項目255個，商商住兩用用項目117個建筑形態(tài)態(tài)：多層住宅宅9個、小高層層10個個、高層層住宅223個建筑規(guī)模模：5萬平方方米以下下項目220個，5-110萬平平方米113個，10萬萬平方米米以上99個。4沙坪坪壩區(qū)房房地產市市場特征征概述沙區(qū)房地地產市場場相對較較為封閉閉由于交通通的原因因，沙坪坪壩區(qū)和和重慶市市其它主主城區(qū)分分隔現(xiàn)象象較為突突出，偏偏安西北北一隅；其地域域特性反反映在房房地產市市場上，一是沙沙坪壩區(qū)區(qū)居民的的住房消消費被外外區(qū)分流流的現(xiàn)象象比較少少，同時時沙坪壩壩區(qū)房地地產市場場的外向向輻射力力也不強強，二是是由于外外面聯(lián)絡絡的不便便，一定定程度上上影響了了商務單單位的業(yè)

19、業(yè)務績效效，沙坪坪壩區(qū)的的寫字樓樓市場較較為低迷迷。沙坪壩區(qū)區(qū)住房消消化能力力較強沙坪壩區(qū)區(qū)居民中中智力型型勞動者者占據(jù)了了1/33的比例例，這部部分消費費群和公公務員、行政事事業(yè)機關關職工、個體私私營業(yè)主主一起，構成了了沙坪壩壩區(qū)面廣廣量大的的中收入入階層，從而成成為住宅宅市場穩(wěn)穩(wěn)定而旺旺盛的消消費力。政府的支支持力度度較大在政策規(guī)規(guī)劃和稅稅收上，沙坪壩壩區(qū)政府府都給予予了房地地產市場場有力的的實質性性支持，最明顯顯的是以以政府的的南遷帶帶動南部部新城的的開發(fā)，在戶口口遷移、子女入入學等問問題上也也大開綠綠燈。文化區(qū)的的招牌有有較強吸吸引力文化牌的的吸引力力大致來來源于兩兩個層面面：一是是由

20、于文文化氛圍圍，一定定程度上上改善了了沙坪壩壩區(qū)的居居住環(huán)境境；二是是對居民民子女的的教育提提供了更更好的條條件。沙坪壩區(qū)區(qū)的板塊塊特征比比較突出出由于周邊邊環(huán)境不不同、居居住人群群各異，沙坪壩壩區(qū)各局局部板塊塊的差異異也相當當突出?？萍紙@園區(qū)位于于北部城城區(qū)，工工業(yè)企業(yè)業(yè)集中于于東部城城區(qū)，相相應其住住宅的價價位、檔檔次及產產品特征征都有較較大的差差異。二、沙坪坪壩區(qū)熱熱點區(qū)域域開發(fā)特特征分析析1北部部城區(qū)地域范圍圍處于規(guī)劃劃中的重重慶大學學科技園園區(qū)沿線線，包括括重慶一一中、南南開中學學、重慶慶七中、重慶大大學（含含原重慶慶建筑大大學）等等名校都都集中分分布于該該板塊。開發(fā)背景景北部城區(qū)區(qū)

21、處于重重大科技技園區(qū)沿沿線，區(qū)區(qū)域內學學校林立立，文化化氛圍濃濃厚，消消費力支支撐旺盛盛。北部部板塊本本來由于于可用作作房地產產開發(fā)的的土地不不多且發(fā)發(fā)展的重重點是教教育和科科技，故故長期以以來房地地產開發(fā)發(fā)項目并并不多。但隨著著欣陽廣廣場、學學林雅園園的開發(fā)發(fā)，尤其其是學林林雅園“文化牌牌”的一炮炮走紅，北部板板塊引起起了更多多購房者者的關注注。供應特征征區(qū)域內的的戶型產產品以一一室一廳廳和舒適適型三室室、四室室為主，分別針針對沙坪坪壩區(qū)年年輕一族族、陪讀讀一族、投資客客戶和周周邊居民民、高校校教師。以文化化為主題題進行產產品規(guī)劃劃及營銷銷推廣是是該區(qū)域域的明顯顯特性。價位水平平區(qū)域內市市場

22、目前前價位水水平較高高，且表表現(xiàn)穩(wěn)定定，以學學林雅園園、欣陽陽廣場為為代表的的中高檔檔樓盤均均價在225000元/平平方米以以上，總總體均價價約為223000-27700元元/平方方米（建建筑面積積價格）。局限性區(qū)域內居居民密度度大，拆拆遷成本本高，成成規(guī)模的的地塊較較少。代表項目目學林林雅園（E墅）地理位置置：沙坪壩學學府路11號開 發(fā) 商：重慶同創(chuàng)創(chuàng)置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司總 建 面：整個學林林雅園為為20997999平方米米總 套 數(shù)：330套套樓盤定位位：精裝修小小戶型公公寓項目構成成：學林雅園園小區(qū)內內的一棟棟獨立單單體樓，住宅總總高277層，分分小戶型型平層和和夾層兩兩種戶型型產品形形

23、態(tài)付款方式式：8成300年按揭揭銷售價格格：起 價價（套內內面積）：30050元元/平方方米均 價價（套內內面積）：34400元元/平方方米最高價（套內面面積）：38660元/平方米米備注：夾夾層戶型型現(xiàn)已銷銷售完畢畢；套內內精裝修修的價格格自稱為為4000元/平平方米標標準，如如果以清清水房交交房則每每平方米米少2000元。部分戶型型：一室一廳廳單衛(wèi)（平層，3M層層高）（套內面面積）：27.38平平方米二室二廳廳單衛(wèi)（平層，3M層層高）（套內面面積）：48.01平平方米一室一廳廳單衛(wèi)（夾層，4.55M層高高）（套套內面積積）：227.338平方方米二室二廳廳單衛(wèi)（夾層，4.55M層高高）（套

24、套內面積積）：448.001平方方米2.東部部城區(qū)地域范圍圍地處沙坪坪壩區(qū)老老工業(yè)區(qū)區(qū)，包括括重棉二二廠、紅紅巖汽車車彈簧廠廠、重慶慶微電機機廠等眾眾多國有有企業(yè)均均集中于于此。開發(fā)背景景長期以來來是沙坪坪壩區(qū)老老工業(yè)基基地較為為集中的的區(qū)塊，房地產產開發(fā)起起步較晚晚，受購購買力和和整體陳陳舊形象象的局限限，房價價亦較低低。東部部板塊最最大的優(yōu)優(yōu)勢是相相對與渝渝中區(qū)的的距離較較近，且且是沙坪坪壩區(qū)唯唯一沿江江的區(qū)塊塊。隨著著濱江路路開發(fā)建建設的推推進，東東部板塊塊的房地地產市場場現(xiàn)狀有有望得到到重大改改觀。供應特征征目前以經經濟型兩兩室、三三室為主主，主要要購買力力來源為為周邊居居民和沙沙坪壩

25、其其它區(qū)域域經濟承承受能力力有限的的供房者者，各項項目都注注重產品品的經濟濟適用性性。價位水平平目前價格格水平為為沙坪壩壩各區(qū)域域中最低低的板塊塊，總體體均價約約為15500-17000元/平方米米（建筑筑面積價價格）。代表項目目千竹竹景苑地理位置置：沙坪壩上上土灣開 發(fā) 商：重慶順鴻鴻物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司總 建 面：700000平方方米總 套 數(shù)：400多多套樓盤定位位：自然花園園小區(qū)付款方式式：7成200年按揭揭銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：15500元元/平方方米均 價價（建筑筑面積）：16650元元/平方方米最高價（建筑面面積）：19000元/平方米米部分戶型型：二室二廳廳單衛(wèi)（

26、建筑面面積）：1111.800平方米米三室二廳廳雙衛(wèi)（建筑面面積）：1544.577平方米米二室二廳廳單衛(wèi)（建筑面面積）：96.93平平方米3.南部部城區(qū)地域范圍圍沙坪壩區(qū)區(qū)政府所所在地，是未來來沙坪壩壩區(qū)的政政治、文文化中心心，以鳳鳳天路為為代表的的南部板板塊逐漸漸成為沙沙坪壩區(qū)區(qū)房地產產開發(fā)最最熱的板板塊之一一。是目目前沙坪坪壩區(qū)開開發(fā)量最最大最集集中的房房地產板板塊，中中高檔物物業(yè)為各各板塊最最多，且且各檔次次物業(yè)的的分布相相對比較較均勻。開發(fā)背景景隨著沙坪坪壩區(qū)政政府南遷遷鳳天路路，本區(qū)區(qū)域知名名小區(qū)紛紛紛出現(xiàn)現(xiàn)，芳草草地是該該區(qū)塊啟啟動前期期的個案案代表，該物業(yè)業(yè)帶動了了整個南南部板

27、塊塊的啟動動和發(fā)展展，而天天驕年華華是該區(qū)區(qū)塊中高高檔物業(yè)業(yè)的代表表。供應特征征本區(qū)域以以三室、四室戶戶型為主主，主要要以小區(qū)區(qū)環(huán)境為為賣點吸吸引購房房者。價位水平平本區(qū)域樓樓盤價格格呈現(xiàn)緩緩慢、穩(wěn)穩(wěn)步上升升的趨勢勢，總體體均價118000-22200元元/平方方米（建建筑面積積價格）。代表項目目天驕驕年華地理位置置：沙坪壩鳳鳳天大道道開 發(fā) 商：重慶協(xié)信信控股（集團）有限公公司總 建 面：2700000余余平方米米樓盤定位位：都市中的的依山美美宅，文文化社區(qū)區(qū)付款方式式：8成300年按揭揭銷售價格格：起 價價（套內內面積）：26600元元/平方方米均 價價（套內內面積）：28850元元/平方

28、方米最高價（套內面面積）：31550元/平方米米部分戶型型：三室二廳廳二衛(wèi)（建筑面面積）（錯層）：1220.331平方方米四室三廳廳二衛(wèi)（建筑面面積）（錯層）：1663.448平方方米二室二廳廳單衛(wèi)（建筑面面積）（平層）：900.277平方米米四室三廳廳雙衛(wèi)（建筑面面積）（錯層）：1557.889平方方米三室二廳廳雙衛(wèi)（建筑面面積）（平層）：1226.118平方方米4.西部部城區(qū)由于連接接成渝、渝長高高速公路路且區(qū)內內擁有臨臨近鐵路路的便利利（區(qū)塊塊內有梨梨樹灣貨貨運站），成為為沙坪壩壩區(qū)的物物流組織織中心。目前梨梨樹灣工工業(yè)區(qū)內內已形成成以木材材、鋼材材和機電電產品為為主的集集散地。西部板板

29、塊的房房地產市市場起步步較晚，但榕湖湖國際花花園和華華宇福源山山莊的出出現(xiàn)，使使西部板板塊的房房地產市市場現(xiàn)狀狀有所改改觀。板塊市場場特征：該區(qū)塊塊的代表表物業(yè)是是華宇福源山山莊，該該盤體量量較大，依山勢勢規(guī)劃，樓盤開開發(fā)比較較注重生生態(tài)保護護，且以以較低價價格入市市，銷售售走勢十十分好；該區(qū)塊塊的另一一重點物物業(yè)是榕榕湖國際際花園，其產品品類型目目前在沙沙坪壩區(qū)區(qū)比較少少（公園園洋房，類似TTOWNNHOUUSE），且其其位處沙沙坪公園園，走勢勢值得關關注。目目前該區(qū)區(qū)塊物業(yè)業(yè)較少，價格帶帶尚未形形成。除除榕湖國國際花園園的小洋洋房之外外，普通通住宅普普遍均價價在18800元元/平方方米左右

30、右。5.中部部城區(qū)中部城區(qū)區(qū)為本項項目所在在區(qū)域，將在項項目功能能定位部部分進行行重點論論述。第二部分分 項項目功能能定位一、項目目功能定定位決策策依據(jù)及及目標1.項目目功能定定位決策策依據(jù)項目功能能定位決決策依據(jù)據(jù)大致來來源于以以下幾個個層面：項目的區(qū)區(qū)位環(huán)境境項目的區(qū)區(qū)位環(huán)境境一定程程度上決決定了地地價水平平，同時時不同的的區(qū)位，面臨的的消費力力水平也也不同，因此區(qū)區(qū)位環(huán)境境是項目目功能定定位的前前提和基基礎。項目的地地塊條件件項目在特特定區(qū)位位內的口口岸條件件對項目目的功能能定位也也有較大大的影響響，如地地塊四至至、交通通組織、以及消消費者對對地段口口岸的認認可度等等環(huán)節(jié)。項目的產產品特

31、征征包括項目目的戶型型，軟、硬件配配置，以以及外立立面色彩彩和建筑筑形象等等。開發(fā)企業(yè)業(yè)的具體體情況不同的物物業(yè)類型型對開發(fā)發(fā)企業(yè)也也有不同同的要求求。同一一地塊，開發(fā)酒酒店投資資大、形形象好、回報穩(wěn)穩(wěn)定，但但資金回回籠周期期較長；而開發(fā)發(fā)普通公公寓則利利潤空間間有限，形象附附加值不不高，但但資金回回籠速度度快等。開發(fā)企企業(yè)應根根據(jù)自身身特性選選擇物業(yè)業(yè)功能類類型。2項目目功能定定位的目目標根據(jù)項目目實際狀狀況和貴貴司的需需要，我我方認為為項目功功能定位位應該有有三點原原則性目目標，其其中第一一、第二二點是前前提基礎礎，第三三點是項項目運作作的方向向。有效規(guī)避避風險快速回籠籠資金盡可能挖挖掘項

32、目目潛力和和利潤空空間二、項目目區(qū)位環(huán)環(huán)境概述述以沙南步步行街為為中心，步行距距離輻射射范圍構構成了沙沙坪壩的的中心區(qū)區(qū)。區(qū)域域內大型型的噴泉泉組群、特色鮮鮮明的雕雕塑、眾眾多的景景觀小品品共同打打造出令令沙坪壩壩區(qū)人驕驕傲的城城市形象象和舒適適的休閑閑廣場。區(qū)域內的的步行街街是重慶慶市最具具景觀價價值和文文化氣息息的商業(yè)業(yè)街區(qū)，商業(yè)相相當繁華華，商業(yè)業(yè)環(huán)境僅僅次于解解放碑商商圈，沙沙重百、金誠廣廣場、明明日百貨貨、賽博博數(shù)碼廣廣場、新新世紀凱瑞商商都、華華宇商業(yè)業(yè)街、三三峽廣場場等商業(yè)業(yè)物業(yè)林林立其間間。在沙坪壩壩區(qū)內，中心區(qū)區(qū)是交通通銀行、酒店、餐飲娛娛樂、證證券、學學校醫(yī)院院等城市市繁華

33、元元素最集集中的區(qū)區(qū)位，因因此也是是沙區(qū)商商務活動動最集中中的口岸岸，尤其其以廣告告、裝飾飾、文化化、各類類事務所所、中介介代理機機構等服服務性企企業(yè)居多多。對中心區(qū)區(qū)房地產產項目的的開發(fā)來來說，具具備多種種可選擇擇功能方方向：住住宅、商商務公寓寓、寫字字樓、商商場，乃乃至酒店店，具體體的功能能選擇應應根據(jù)地地塊的特特定條件件和開發(fā)發(fā)企業(yè)運運作目標標進行決決策。三、沙坪坪壩中心心區(qū)住宅宅市場分分析1.特征征描述地處沙坪坪壩中心心地段，地價成成本高、房價也也相對略略高；地塊規(guī)模模普遍較較小，難難以形成成大型的的環(huán)境景景觀；住宅項目目營銷推推廣的支支撐點普普遍來自自于三個個層面：地段的的便利性性、

34、功能能的復合合性（宜宜住宜商商）及較較高的產產品品質質三個層層面；地產行業(yè)業(yè)整體業(yè)業(yè)績較為為穩(wěn)定，但市場場反響火火爆的項項目較少少。2.主要要的競爭爭對手沙坪壩房房地產市市場上，有兩個個層面的的供給對對中心區(qū)區(qū)的住宅宅項目形形成了較較強的競競爭沖擊擊。一是新建建的小區(qū)區(qū)住宅項項目，憑憑借小區(qū)區(qū)優(yōu)美的的環(huán)境作作為核心心競爭力力，這類類項目以以南部新新城為代代表，隨隨著新區(qū)區(qū)配套的的逐步完完善，其其競爭力力還將進進一步加加強；二是在地地段條件件上和中中心區(qū)有有替代效效應的區(qū)區(qū)位，這這一區(qū)域域以北部部城區(qū)為為代表，相對中中心區(qū)距距沙坪壩壩步行街街并不遠遠，雖口口岸略次次，在地地段功能能上有一一定的替

35、替代性，開發(fā)成成本相對對較低，以價格格作為對對抗中心心區(qū)物業(yè)業(yè)的核心心競爭力力。3.小結結從居家功功能的層層面看，收入較較高的購購房者對對小區(qū)環(huán)環(huán)境有較較高的要要求，而而收入較較低的購購房者對對房價極極為敏感感，從而而沙坪壩壩中心區(qū)區(qū)的住宅宅項目普普遍面臨臨高不成成、低不不就的尷尷尬局面面，操作作存在一一定的難難度。具體的說說，如果果定位于于普通住住宅，價價位局限限性較強強，中心心區(qū)區(qū)位位優(yōu)勢并并不能得得以真正正發(fā)揮，如果在在功能定定位上作作一定的的突破，開發(fā)成成本往往往較高，且市場場是否接接受也有有一定的的不確性性。四、沙坪坪壩中心心區(qū)寫字字樓市場場分析1.概述述從相關政政府部門門的統(tǒng)計計數(shù)

36、據(jù)和和我司市市場研究究中心的的資料可可以顯示示，沙坪坪壩中心心區(qū)的寫寫字樓市市場表現(xiàn)現(xiàn)出以下下兩個方方面的特特點：租金水平平不高商務樓租租金在220元/平方米米上下浮浮動，純純寫字樓樓租金也也少有突突破400元/平平方米。出租率不不高區(qū)域內現(xiàn)現(xiàn)有寫字字樓的出出租情況況都不太太理想，商務物物業(yè)出租租率普遍遍不超過過60%。附表：沙沙坪壩區(qū)區(qū)商務物物業(yè)調研研表項目租金面積備注慶泰大廈廈36元/平方米米（含本本層公攤攤）35-2200平平方米1、大堂堂為酒店店使用；2、不帶帶廚衛(wèi)，標準寫寫字間。時代星空空1、約220-225元/平方米米2、銷售售均價330000元/平平方米28-660平方方米1、大

37、堂堂較小，無休憩憩區(qū)；2、有觸觸摸屏查查詢系統(tǒng)統(tǒng)，4部部電梯；3、納米米集團已已購兩層層；4、100月份交交房，目目前有1100約約家客戶戶進駐，其中居居家客戶戶占了相相當比例例。麗苑大酒酒店85000元/月月（含雙雙人早餐餐）標間，長長包房南海酒店店500元元/月12平方方米1、裝修修較差，形象檔檔次較差差；2、四、五層出出租，出出租率約約60%。欣陽廣場場住宅部分分租金約約20-25元元/平方方米，寫寫字樓售售價38800元元/平方方米住宅部分分80-1600平方米米，寫字字樓從440余平平方米起起1、寫字字樓部分分大理石石地面，裝修標標準較高高；2、有一一個多功功能會所所（運動動休閑、與

38、住戶戶共用）；3、寫字字樓兩部部專用電電梯。融信大廈廈約20元元/平方方米110-1600平方米米1、按普普通住宅宅標準裝裝修；2、無商商務配套套；3、交房房半年，出租單單位出租租率約660%；4、售價價25000-228000元/平平方米。嘉多利廣廣場（寫寫字樓）約25元元/平方方米50-2200平平方米，共三層層共三層純純寫字樓樓，現(xiàn)已已租完2.成因因分析沙坪壩區(qū)區(qū)本身缺缺少獨具具特色的的龍頭產產業(yè)商務區(qū)往往往依賴賴于特色色產業(yè)的的拉動，如高科科技產業(yè)業(yè)之于高高新區(qū)，金融之之于上清清寺，而而這是沙沙坪壩區(qū)區(qū)所不具具備的。企業(yè)數(shù)數(shù)量不多多，對商商務物業(yè)業(yè)需求量量有限，這是制制約沙坪坪壩區(qū)商商

39、務項目目的根本本瓶頸。沙坪壩區(qū)區(qū)位置相相對較偏偏重慶一些些服務性性行業(yè)基基本上都都以全市市作為業(yè)業(yè)務輻射射目標（如商貿貿、裝飾飾、廣告告、各類類事務所所，各類類中介公公司等），沙坪坪壩區(qū)的的地理位位置相對對于全市市范圍來來講，位位置較偏偏，難以以滿足其其需求，而這類類行業(yè)正正是寫字字樓的主主力客戶戶群。 寫字樓及及商務公公寓產品品品質不不高沙坪壩區(qū)區(qū)的商務務公寓普普遍沒有有專屬的的商務大大堂，電電梯數(shù)量量不足，無中央央空調系系統(tǒng)，建建筑形象象較差，專業(yè)寫寫字樓也也缺乏商商務配套套支撐，在產品品環(huán)節(jié)較較為落伍伍，各項項目自身身都存在在一些先先天不足足。附表：沙沙坪壩區(qū)區(qū)商務公公寓、寫寫字樓配配套

40、設施施表項目功能屬性性配套華宇時代代星空商務公寓寓4部電梯梯，大堂堂（面積積僅800平方米米左右，無休息息區(qū)）；物業(yè)信信息查詢詢系統(tǒng)，無商務務中心；會所功功能模糊糊，物管管形象較較好融信大廈廈商住樓2部電梯梯，無大大堂；無無商務配配套，公公共部分分貼普通通地磚，墻面刷刷白，裝裝修檔次次較低慶泰大廈廈專業(yè)寫字字樓4部電梯梯，帶中中央空調調系統(tǒng)；過道地地面大理理石，墻墻面乳膠膠漆，裝裝修檔次次較高；無大堂堂，無商商務配套套，過道道內光線線較差且且照明不不足欣陽廣場場寫字樓樓專業(yè)寫字字樓2部電梯梯，帶中中央空調調；過道道地面大大理石，墻面乳乳膠漆，會所以以餐飲娛娛樂為主主，商務務性不強強，電梯梯數(shù)量

41、不不足3沙坪坪壩區(qū)商商務物業(yè)業(yè)市場與與其它主主城區(qū)類類比分析析在商務物物業(yè)市場場上，除除渝中區(qū)區(qū)外，沙沙坪壩還還落后于于南岸和和江北區(qū)區(qū)，導致致這種現(xiàn)現(xiàn)象的主主要原因因是地域域因素。具體的說說，一些些無力進進駐渝中中區(qū)的中中小企業(yè)業(yè)，在辦辦公場地地選址時時往往落落戶于南南岸和江江北。因因為首先先相對于于沙坪壩壩而言，地段的的商務便便捷性更更強，其其次距機機場、車車站距離離也更近近。因此我們們看到在在商務樓樓市場上上，南岸岸的科爾爾國際、浪高凱凱悅風光光無限，而沙坪坪壩先于于他們啟啟動的立立海大廈廈都是折折戟沙場場；當北北岸星座座還是一一個坑的的時候，一天就就銷售告告罄，而而沙坪壩壩區(qū)的時時代星

42、空空都經過過了2年年漫長的的銷售，到交房房時還剩剩余約220%?，F(xiàn)就重慶慶現(xiàn)有市市場上的的幾個典典型商務務項目做做個案分分析如下下：龍湖北北岸星座座地理位置置：江北區(qū)建建新北路路60號號開 發(fā) 商：重慶佳辰辰經濟發(fā)發(fā)展有限限公司總 建 面：約400000平平方米樓盤定位位：酒店式商商務公寓寓付款方式式：8成300年按揭揭配套設施施：酒店式大大堂運動健身身中心保健調理理室寬帶入戶戶，IDDD入戶戶清潔、鐘鐘點工、自助洗洗衣商務配套套：配備商務務會議中中心，多多功能廳廳，商務務餐廳，茶座銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：約330000元/平平方米均 價價（建筑筑面積）：約332000元/平平方米

43、最高價（建筑面面積）：約34400元元/平方方米部分戶型型：A戶型（套內面面積）：約377平方米米B戶型（套內面面積）：約333平方米米C戶型（套內面面積）：約322平方米米D戶型（套內面面積）：約344平方米米科爾國際際地理位置置：南岸區(qū)雙雙石街開 發(fā) 商：重慶科爾爾房地產產開發(fā)有有限公司司總 建 面：360000余平平方米樓盤定位位：純專業(yè)、新生代代商務平平臺付款方式式：7成200年按揭揭配套設施施：外墻：面面磚結合合鋁塑板板入戶：玻玻璃門，木質門門套窗戶：塑塑鋼窗通訊：IIDD（2）路路入戶，寬帶入入戶閉路電視視：CNNT入戶戶電梯：33部高速速電梯大堂：花花崗石地地面，花花崗石配配鋁塑

44、板板墻面，頂部吊吊頂公共過道道：地面面?；氐卮u，乳乳膠漆墻墻面，輕輕鋼龍骨骨石膏板板吊頂商務配套套：300平平方米員員工餐廳廳，大、小多功功能會議議室，224000平方米米景觀茶茶坊銷售價格格：起 價價（套內內面積）：27750元元/平方方米均 價價（套內內面積）：29900元元/平方方米最高價（套內面面積）：32000元/平方米米部分戶型型：A戶型（套內面面積）：1300.433平方米米B戶型（套內面面積）：1000.533平方米米C戶型（套內面面積）：86.63平平方米D戶型（套內面面積）：43.32平平方米E戶型（套內面面積）：1166.866平方米米F戶型（套內面面積）：73.54平

45、平方米時代星空空地理位置置：沙坪壩名名人雕塑塑廣場開 發(fā) 商：重慶華宇宇物業(yè)（集團）有限公公司總 建 面：340000余平平方米樓盤定位位：中央商務務大社區(qū)區(qū)付款方式式：8成300年按揭揭銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：約227500元/平平方米均 價價（建筑筑面積）：約330000元/平平方米最高價（建筑面面積）：約31150元元/平方方米部分戶型型：套內面積積從288.611544.611平方米米4沙區(qū)區(qū)商務物物業(yè)市場場的機會會點沙區(qū)商務務氛圍不不濃，商商物物業(yè)業(yè)的市場場推廣普普遍比較較疲軟，沙區(qū)商商務地產產市場是是一塊不不大的蛋蛋糕，這這是一個個客觀的的事實。但是從另另一個角角度看，

46、沙區(qū)商商務物業(yè)業(yè)的機會會點也比比較明顯顯。在調研過過程中我我司走訪訪了約110家中中小企業(yè)業(yè)業(yè)主，其行業(yè)業(yè)領域跨跨度較大大，普遍遍反映他他們在沙沙區(qū)樓市市上找不不到理想想的商務務樓。具具體的說說就是口口岸較好好，面積積在1000平方方米左右右，每平平方月租租不超過過30元元或是售售價不超超過30000元元，略高高于住宅宅；有一一定形象象檔次，配置和和服務較較好的商商務樓。他們的的需求在在很大程程度上代代表了沙沙區(qū)中小小企業(yè)的的物業(yè)需需求特性性。而回顧沙沙區(qū)的商商務樓，的確很很少有項項目能夠夠滿足他他們的需需求，如如果一個個項目能能夠在定定位上抓抓住這一一市場契契機，在在沙區(qū)一一塊不大大的商務務

47、市場蛋蛋糕內獲獲得較大大的市場場份額應應該不難難。五、沙坪坪壩區(qū)小小戶型市市場專項項分析由于本項項目在戶戶型功能能劃分和和設計方方面均為為小戶型型公寓，因此有有必要對對沙坪壩壩區(qū)的小小戶型市市場做專專項分析析。注：本部部分內容容所指的的小戶型型特指一一室一廳廳或單間間配套戶戶型產品品。1.市場場綜述沙坪壩區(qū)區(qū)的小戶戶型普遍遍分布于于步行街街周邊至至重慶大大學沿線線，典型型樓盤如如星瀚大大廈、學學林E墅墅、陽光光驛站等等，都取取得了不不俗的業(yè)業(yè)績，這這主要得得益于沙沙坪壩區(qū)區(qū)市場旺旺盛的購購買力支支持和區(qū)區(qū)域內年年輕購買買群體的的置業(yè)需需求。2.客戶戶細分畢業(yè)后留留居沙坪坪壩區(qū)的的大專院院校學生

48、生沙坪壩區(qū)區(qū)是文化化區(qū)，每每年大專專院校畢畢業(yè)學生生上萬人人。對于于畢業(yè)后后留渝學學生來說說，沙坪坪壩是他他們的母母城，出出于一種種生活慣慣性，相相當部分分選擇或或租或購購留居沙沙坪壩，小戶型型是他們們現(xiàn)時所所傾向的的主要物物業(yè)類型型。沙區(qū)收入入較高的的年輕一一族以年輕公公務員、教師、金融機機構職員員、文衛(wèi)衛(wèi)單位職職工、私私企白領領為代表表，收入入較高，購買一一套小戶戶型作為為過渡性性居住，兼具投投資性質質的置業(yè)業(yè)現(xiàn)象比比較普遍遍。陪讀一族族這是沙坪坪壩區(qū)小小戶型又又一個獨獨具特色色的消費費群，子子女在沙沙坪壩區(qū)區(qū)讀書，父母在在就近租租一套小小戶型照照顧其飲飲食起居居。這一一類型的的客戶群群不

49、在少少數(shù)。老年客戶戶一些家庭庭結構較較大，住住房條件件較緊張張的家庭庭，在子子女長大大成人后后，往往往選擇購購一套小小戶型安安置父母母，解決決數(shù)代同同堂帶來來的生活活干擾。投資性客客戶資本的本本質就是是流向利利潤最高高的地方方，投資資性客戶戶分布在在全市范范圍而不不僅局限限在某個個區(qū)域，在沙坪坪壩整個個市場處處于上升升空間的的時候，投資性性客戶也也成為市市場重要要的客戶戶群體。3.個案案分析學林E墅墅（具體內內容詳見見前述第第9頁之之代表項項目分析析）星瀚大廈廈地理位置置：沙坪壩沙沙楊路44號開 發(fā) 商：重慶星瀚瀚物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司總 建 面：243000余平平方米樓盤定位位：兼具投資資價值

50、的的小戶型型公寓付款方式式：7成200年按揭揭銷售價格格：起 價價（建筑筑面積）：21100元元/平方方米均 價價（建筑筑面積）：23350元元/平方方米最高價（建筑面面積）：26000元/平方米米部分戶型型：一室一廳廳單衛(wèi)（建筑面面積）：43.94平平方米二室二廳廳單衛(wèi)（建筑面面積）：92.28平平方米三室二廳廳雙衛(wèi)（建筑面面積）：1177.566平方米米備 注：一房小戶戶型現(xiàn)在在已經銷銷售完畢畢，其中中有相當當客戶為為投資型型客戶4、沙坪坪壩區(qū)各各類小戶戶型特征征分析單體住宅宅單體住宅宅的規(guī)模模都比較較小，主主要分布布于沙坪坪壩區(qū)中中心周邊邊，產品品硬件質質素一般般，銷售售周期均均在半年年

51、左右，單價在在23000元/平方米米（建筑筑面積）左右，每套總總價普遍遍略高于于10萬萬元，主主要以低低總價為為賣點，市場反反映相當當好，以以陽光驛驛站、星星瀚大廈廈等項目目為典型型代表。小區(qū)住宅宅內的小小戶型單單位以學林EE墅為代代表，項項目本身身位于檔檔次較高高的住宅宅小區(qū)內內，有完完善的小小區(qū)配套套作為其其品質支支撐。在在戶型結結構上追追求一定定的創(chuàng)新新，為目目標客戶戶尤其是是年輕一一族營造造一種充充滿個性性特色的的居住空空間。在在運作中中注重項項目附加加值的提提升、賣賣場包裝裝和營銷銷推廣，售價在在25000元/平方米米（建筑筑面積）左右。商務公寓寓以華宇時代星星空為代代表，地地塊本身

52、身有著突突出的口口岸優(yōu)勢勢，有較較高的目目標價位位，為了了避開普普通小戶戶型住宅宅的價格格競爭沖沖擊而定定位為商商務公寓寓，銷售售均價約約為47700元元/平方方米（套套內面積積）。但但是其銷銷售速度度較為緩緩慢，說說明項目目本身并并沒有完完全得到到市場的的認可。經過近近兩年的的銷售，目前還還剩余220%左左右。附表：華華宇時代星星空20000年年10月月-20001年年6月銷銷售進度度表月份20000年20011年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額16288849931899763324233551117244495519533169998999599085531331446600

53、成交套數(shù)數(shù)11221613145520成交面積積551.51981.00814.95604.67635.74318.67284.5510444.855均價（元元/平方方米）29533.50032511.50029744.00028511.90030722.50031066.50031922.90031722.500六、項目目地塊條條件及定定位方案案評價1項目目地塊條條件分析析重慶現(xiàn)在在已經規(guī)規(guī)劃出包包括沙坪坪壩在內內的五大大商業(yè)圈圈，隨著著三峽廣廣場和華華宇廣場場的逐漸漸成形，沙坪壩壩區(qū)的商商業(yè)中心心已經開開始向華華宇廣場場方向轉轉移（交交通線路路也已經經有所偏偏離）。但由于于本項目目是在老老

54、沙百司司的舊址址上建立立的，雄雄踞步行行街口，是傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)旺地，沙坪壩壩區(qū)居民民對該地地塊仍然然有非常常高的認認可度，口岸優(yōu)優(yōu)勢較為為突出。從地塊客客觀位置置上講，本項目目周邊2200米米范圍形形成了沙沙坪壩區(qū)區(qū)的中心心商業(yè)圈圈，沙重重百、金金誠廣場場、明日日百貨、賽博數(shù)數(shù)碼等云云集此地地，大型型餐廳、酒店、銀行、學校、影院、醫(yī)院等等配套非非常完善善，為項項目提供供了較多多的功能能定位可可能。項目周邊邊建筑物物不高，項目的的立面形形象能夠夠得到比比較充分分的展示示。項目地塊塊面對步步行街一一面的展展示面寬寬較窄，進深較較長，且且出口處處為人行行道，對對于車輛輛出行有有一定的的不便，這是本本

55、項目地地塊的劣劣勢所在在。2項目目建筑規(guī)規(guī)劃方案案分析從我司市市場研究究部的市市場調查查可知，目前沙沙坪壩區(qū)區(qū)小戶型型產品走走勢比較較好，項項目戶型型定位為為單間帶帶廚衛(wèi)配配套，較較為切合合現(xiàn)行市市場對戶戶型產品品的需求求。項目整幢幢建筑規(guī)規(guī)劃均為為小戶型型，戶型型形式比比較單一一，客戶戶的選擇擇性不強強。但另另一方面面也使得得物業(yè)的的配套設設施能夠夠有針對對性的進進行設置置，從而而形成獨獨特的產產品特點點和營銷銷賣點。項目每戶戶均有獨獨立和足足夠的采采光面設設計，采采光效果果比較好好。經過設計計修改以以后，塔塔樓有55部電梯梯直達，基本能能夠滿足足豎向交交通的需需要，相相對于當當前市場場水平

56、較較為超前前。每戶的套套內面積積比較小小，這對對于高單單價的物物業(yè)來說說能夠降降低其購購置總價價，從而而吸引更更多的客客戶，特特別是投投資型客客戶的購購買。本項目公公攤面積積較大、公攤率率較高也也是一個個劣勢，這需要要進行一一定的設設計修正正，并且且在未來來的推廣廣過程中中進行合合理規(guī)避避。七、項目目功能定定位分析析項目地處處沙坪壩壩商業(yè)黃黃金地段段，口岸岸優(yōu)勢十十分突出出，而全全小戶型型的建筑筑設計形形式形成成了項目目獨特的的產品特特點，這這些是我我們進行行功能定定位的基基礎和前前提條件件。項目定位位的目的的在于，依托現(xiàn)現(xiàn)有市場場的供需需關系，最大程程度的發(fā)發(fā)揮項目目的資源源優(yōu)勢，最大程程度

57、的規(guī)規(guī)避推廣廣風險，以期獲獲得最大大的經濟濟效益和和社會效效益。常規(guī)的功功能定位位方向主主要有商商務和住住宅兩種種。哪種種更適合合本項目目的特點點？更有有利于本本項目的的推廣？我們做做功能定定位的優(yōu)優(yōu)劣勢分分析如下下：1商務務功能可行性分分析本項目地地處沙坪坪壩區(qū)中中心區(qū)域域黃金口口岸，地地理位置置好，能能夠滿足足區(qū)域范范圍內各各類企業(yè)業(yè)的地段段要求。項目周邊邊配套非非常成熟熟，有利利于商務務活動的的開展。項目體量量較大，整體定定位于商商務能夠夠形成較較強的商商務氛圍圍。項目硬件件配置比比較好，塔樓55部電梯梯，有大大堂位，過道也也較為寬寬敞。本項目按按住宅項項目立項項，配套套費等各各項成本本

58、相對寫寫字樓要要低，在在售價和和使用費費用上都都和住宅宅項目并并軌，對對商務客客戶來說說較為實實惠。項目車位位較為充充足，對對商務客客戶有比比較強的的實用性性和吸引引力。項目自身身配套設設施、裝裝修檔次次尚未確確定，而而如前所所述，沙沙坪壩區(qū)區(qū)商務物物業(yè)普遍遍在產品品品質環(huán)環(huán)節(jié)和推推廣形象象方面有有一定的的硬傷，本項目目如果在在規(guī)劃初初期即針針對商務務客戶需需求，做做出適當當?shù)纳虅談諛藴逝渑涮祝晖耆梢砸猿缴成称簤螀^(qū)區(qū)商務物物業(yè)現(xiàn)有有的水平平，而形形成較強強的產品品優(yōu)勢，在推廣廣中占據(jù)據(jù)較大的的市場份份額。定位于商商務之優(yōu)優(yōu)勢價格上升升空間大大相對于居居家客戶戶而言，商務客客戶對物物業(yè)的租

59、租金承受受能力要要強得多多，這意意味著項項目在銷銷售步入入正常軌軌道后，價格上上漲的空空間較大大，且在在經營中中有較強強的收益益能力，因此定定位于商商務有利利于實現(xiàn)現(xiàn)項目開開發(fā)的利利潤最大大化目標標。形象附加加值高，有利于于開發(fā)企企業(yè)的品品牌培育育一幢優(yōu)秀秀的商務務物業(yè)，其知名名度及社社會口碑碑的擴展展，相對對住宅物物業(yè)要迅迅速很多多，對于于有未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃的開開發(fā)企業(yè)業(yè)而言，項目的的經營也也是企業(yè)業(yè)品牌樹樹立和積積累的重重要過程程?？梢砸欢ǘǔ潭壬仙弦?guī)避項項目的規(guī)規(guī)劃劣勢勢本項目設設計上存存在公攤攤較大的的問題，相對于于居家客客戶而言言，商務務客戶對對于公攤攤系數(shù)的的敏感度度較低。定位于商

60、商務之劣劣勢市場整體體消化能能力偏弱弱如前所述述，沙坪坪壩區(qū)目目前的企企業(yè)較少少，且商商務物業(yè)業(yè)的租金金及出租租率均不不高，市市場消化化力顯得得不太旺旺盛。但但如果憑憑借獨特特的產品品優(yōu)勢和和系統(tǒng)的的銷售推推廣，可可以在有有限的蛋蛋糕里分分到足夠夠的市場場份額。推廣中客客戶層面面較單一一本項目于于20004年交交房，建建設周期期較長，而對于于商務客客戶來說說，往往往傾向于于購置現(xiàn)現(xiàn)房。因因此在銷銷售推廣廣的初期期，投資資型客戶戶將占到到相當?shù)牡谋壤?，一旦投投資戶對對項目的的租賃前前景不看看好，項項目營銷銷風險就就比較大大。2居家家功能可行性分分析沙坪壩區(qū)區(qū)住宅市市場對小小戶型需需求相當當旺盛，