大學(xué)生關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的建議

1、“無(wú)形的手”是否應(yīng)該“握緊拳頭”辯證看待宏觀調(diào)控在房?jī)r(jià)問(wèn)題中發(fā)揮的作用1120102177王思遠(yuǎn)1120102178徐鵬啟1120102179張穩(wěn)1120102182龐耀東1120102185周鑫“無(wú)形的手”是否應(yīng)該“握緊拳頭”辯證看待宏觀調(diào)控在房?jī)r(jià)問(wèn)題中發(fā)揮的作用衣、食、住、行人類生存的最基本物質(zhì)基礎(chǔ)，然而面對(duì)著如今日益嚴(yán)峻的房產(chǎn)形式，很多人大感生存無(wú)力，居高不下的房?jī)r(jià)似乎成為青年人始終擺脫不了的夢(mèng)魘，而物質(zhì)生活未得到滿足又何談精神生活？這使房?jī)r(jià)成為近年來(lái)國(guó)人最揪心的話題之一。因此，如何調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)政策從而讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸，這是政府必須直面的難題，也是想要實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的重要條件之一。從個(gè)

2、人到政府都已意識(shí)到房產(chǎn)問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民生活的嚴(yán)重影響，因此自2003年以來(lái)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，如03年央行發(fā)布121號(hào)文件、2004年“831”大限提出、2005年“國(guó)八條”出臺(tái)、2006年“國(guó)六條”出臺(tái)，一直到如今“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”的新國(guó)五條出臺(tái)，可見(jiàn)政府對(duì)此問(wèn)題的關(guān)注以及亟待解決的迫切心情，但是在如此的初衷下的結(jié)果又是如何？從03年的調(diào)控到如今的一而再再而三的控制就可看出，政府調(diào)控對(duì)嚴(yán)峻的房?jī)r(jià)形式收效甚微，事與愿違。而根據(jù)最新調(diào)查顯示，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)滿月，除了溫州全國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)無(wú)一下降，一季度秦皇島的房?jī)r(jià)經(jīng)歷三連跳，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)三個(gè)月維持在較高水平

3、，房?jī)r(jià)非理性上漲的局面雖有所改善但價(jià)格依然十分堅(jiān)挺，全國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲表明新“國(guó)五條”政策落空難以避免，“使房?jī)r(jià)回歸合理水平”似乎成為了中央政府的一廂情愿，房地產(chǎn)屢調(diào)屢漲的“怪圈”仍未打破。面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋狂上漲和政策調(diào)控的失利，民眾的心理似乎漸漸被抱怨和焦慮的情緒所占據(jù)，一方面高企的房?jī)r(jià)讓普通百姓只能“望房興嘆”，而房子作為人的首要需求卻得不滿足，從而導(dǎo)致抱怨房?jī)r(jià)高的人群不斷擴(kuò)大，一則數(shù)據(jù)顯示，隨城際間的流動(dòng)人口等原因，十年間累計(jì)抱怨高房?jī)r(jià)的人數(shù)將至少在2億人左右，如果加上他們?cè)械募彝コ蓡T為其購(gòu)房“操心”，累計(jì)抱怨人數(shù)將至少在6億人左右，如果再考慮規(guī)模龐大的改善型需求的話，那么累計(jì)抱怨人數(shù)將繼

4、續(xù)擴(kuò)大，面對(duì)這驚人的數(shù)據(jù)，高房?jī)r(jià)時(shí)代抱怨成為了這個(gè)社會(huì)最刺耳的聲音。另一方面由于政府的干擾，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間普遍彌漫著一種不滿情緒：房市低迷的時(shí)候政府鼓勵(lì)我們大炒樓房，房市火爆的時(shí)候又找各種理由壓榨市場(chǎng)，這分明就把我們當(dāng)成呼之即來(lái)?yè)]之即去的“夜壺”，可以說(shuō)是直接打擊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與房市調(diào)控的信心。再者，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的不斷升高，房子已經(jīng)成為個(gè)人財(cái)富的象征性符號(hào)，擁有一套房子直接關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和婚姻嫁娶等一系列社會(huì)問(wèn)題。由此可見(jiàn)，調(diào)控措施應(yīng)用起來(lái)困難重重、收效甚微，甚至釀成了較為嚴(yán)重的后果，那么我們不禁要想政府一而再再而三的干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的有必要嗎？傳統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)根本就在于依靠

5、市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么人為干擾就是大錯(cuò)特錯(cuò)。目前中國(guó)樓市確實(shí)出現(xiàn)了很多特殊現(xiàn)象：商品房在全國(guó)大量興建，空置房產(chǎn)逐年增長(zhǎng)，供遠(yuǎn)大于求，但是某些城市某些地段房?jī)r(jià)卻是高踞不下；境外老練的投資者完全不顧央行、媒體高喊暴跌的呼聲將巨額資金投入到政府嚴(yán)格限制的高檔住宅、商場(chǎng)和辦公用地。難道傳統(tǒng)的供求關(guān)系在中國(guó)市場(chǎng)失效了？有專家分析，上述現(xiàn)象時(shí)調(diào)控失效的最好證明，而造成這一切的罪魁禍?zhǔn)妆闶侨藶楦盍咽袌?chǎng)環(huán)節(jié)。中國(guó)的房地產(chǎn)分為兩個(gè)供給環(huán)節(jié)：一個(gè)是政府控制與壟斷了的土地供給環(huán)節(jié)；一個(gè)是根據(jù)供求關(guān)系調(diào)節(jié)投資的商品房市場(chǎng)化實(shí)際供給環(huán)節(jié)。前者是根據(jù)政策與計(jì)劃來(lái)調(diào)節(jié)的，并且是追求通過(guò)壟斷和制造產(chǎn)品稀缺性而謀求暴利，

6、是在巨大利益驅(qū)動(dòng)與支配下的資源分配過(guò)程。這個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)法依市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，并嚴(yán)重地制約著后者，使后者也無(wú)法按市場(chǎng)供求做相應(yīng)調(diào)節(jié)。如果一個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)被人為的割裂為兩個(gè)環(huán)節(jié)，且原料的供給并不按市場(chǎng)的供求關(guān)系變化，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理就必然無(wú)法對(duì)非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素產(chǎn)生作用了。有相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，要想市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須先剝離非市場(chǎng)化的因素。假如想用現(xiàn)有的方式解決所有城市居民不分收入層次的住房問(wèn)題，一定會(huì)使各種矛盾交叉在一起，結(jié)果是沒(méi)有任何問(wèn)題能得到真正妥善的解決。 隨著調(diào)控政策的步步失利，讓房市回歸自由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的呼聲越來(lái)越高。那么這樣又會(huì)產(chǎn)生另一個(gè)問(wèn)題，政府是否應(yīng)該完全放棄宏觀調(diào)控？

7、我認(rèn)為這種觀點(diǎn)也是完全錯(cuò)誤的。從主流媒體收集到的資料來(lái)看，主要原因有以下幾點(diǎn)。政府宏觀調(diào)控是國(guó)家實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的主要手段。當(dāng)發(fā)展中國(guó)家在發(fā)展房地產(chǎn)投資時(shí)，政府的宏觀調(diào)控可和促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的發(fā)展，增強(qiáng)和提高房地產(chǎn)投資的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，以此來(lái)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和一些亞洲國(guó)家都曾經(jīng)成功的利用房地產(chǎn)投資有效的刺激了本國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但房地產(chǎn)投資的發(fā)展應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，在過(guò)去一段時(shí)期由于否定了土地和房屋的商品屬性，既限制了房地產(chǎn)投資的發(fā)展，也影響了房地產(chǎn)投資可帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資本身具有以下缺陷：不能自發(fā)糾正經(jīng)濟(jì)外部性失靈、投資壟斷性失靈、投資信息性不對(duì)稱性失靈和投

8、資公共性失靈等；不能自發(fā)調(diào)節(jié)公共房地產(chǎn)品供需；不能自發(fā)解決個(gè)體效益和社會(huì)效益的矛盾以及實(shí)現(xiàn)收入的公平分配，造成私人成本和收益與社會(huì)成本和收益的不平等；不能克服市場(chǎng)調(diào)節(jié)的短期性、滯后性和盲目性等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的功能缺陷；并且一旦房地產(chǎn)投資壟斷會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)機(jī)制失靈。政府有必要通過(guò)一定的調(diào)控手段，主要以誘導(dǎo)方式但不排除有時(shí)直接介入來(lái)調(diào)節(jié)或控制社會(huì)資源在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)和投資結(jié)構(gòu)中的合理配置，以此來(lái)修正失效的市場(chǎng)功能。政府宏觀調(diào)控可有效實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。在無(wú)政府的完全市場(chǎng)狀態(tài)下，不完善的市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)資源的不合理配置。完善的價(jià)格機(jī)制可導(dǎo)致資源的最優(yōu)化配置，但這種情形只適用于靜態(tài)均衡?，F(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活處于非均

9、衡常態(tài)，更受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)因素影響。而且若要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)和資源要素市場(chǎng)的配置效率，有其必備的制度要求。只有建立完善的政治經(jīng)濟(jì)制度才能降低交易成本，提高市場(chǎng)配置效率。如果政府不進(jìn)行宏觀調(diào)控，在資源配置領(lǐng)域?qū)?huì)出現(xiàn)既非計(jì)劃又非市場(chǎng)的混亂狀態(tài)，從而付出經(jīng)濟(jì)衰退的高昂代價(jià)。由此可見(jiàn)，政府的適當(dāng)并且有效的進(jìn)行宏觀調(diào)控是十分必要的。只有讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)完美的結(jié)合才能徹底根治這一社會(huì)頑疾。那么政府該如何制定針對(duì)性強(qiáng)、作用性強(qiáng)的調(diào)控政策？我想這是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問(wèn)題，以我們的學(xué)識(shí)絕不敢妄加定論。通過(guò)大量收集資料，我們總結(jié)出了下述較為可行的辦法。（1）加強(qiáng)住房需求的管理當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體

10、系，基于我國(guó)人多地少，人多房少的基本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。（2）加快我國(guó)農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住

11、房緊張的壓力。而我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過(guò)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)來(lái)加快農(nóng)村城市化的建設(shè)。（3）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃的制定當(dāng)前我國(guó)不少城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)土地使用存在著“鋪張浪費(fèi)”的情況。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，可以考慮單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范土地市場(chǎng)、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房?jī)r(jià)格。（4）完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)

12、該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格。在房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了；另外通過(guò)提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開(kāi)辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開(kāi)查詢等，這些方式不但可以大大提高開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。（5）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)房?jī)r(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房?jī)r(jià)上漲最終需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房?jī)r(jià)上漲有重要作用。（6）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度政府要定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開(kāi)發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資