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文檔簡介
1、第一篇文章司法考試鐘秀勇民法知識點之買賣合同(1)第一節(jié)買賣合同一、所有權轉(zhuǎn)移問題現(xiàn)實交付原則:交付 簡易交付批示交付動產(chǎn)占有改定商定所有權轉(zhuǎn)移:(所有權轉(zhuǎn)移先于交付)買賣合同中的例外所有權轉(zhuǎn)移問題所有權保存:支付所有價金所有權轉(zhuǎn)移 (所有權轉(zhuǎn)移后于交付)不動產(chǎn)登記二、風險承當問題何謂風險:由于非可歸責于當事人的因素導致標的物毀損滅失。有商定交付地點,依商定地點交付原則:交付主義無商定交付地點,依運送方式推定動產(chǎn) 所有權保存:交付主義買賣合同中的特殊狀況試用買賣:所有權主義風險承當問題在途買賣:合同生效,風險轉(zhuǎn)歸買受人一方違約在先:違約人承當(如合同法143、146、148條)不動產(chǎn)交付主義(
2、商品房買賣合同解釋第11條) 注意:1:單證的交付與風險轉(zhuǎn)移的區(qū)別(合同法第147條) 2:風險承當不影響違約責任的追究(合同法第149條) 3:質(zhì)檢期與質(zhì)量保證期的特別規(guī)定(合同法第158條)【參照法條】合同法第一百四十一條出賣人應當按照商定的地點交付標的物。當事人沒有商定交付地點或者商定不明確,根據(jù)本法第六十一條的規(guī)定仍不能擬定的,合用下列規(guī)定:(一)標的物需要運送的,出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;(二)標的物不需要運送,出賣人和買受人簽訂合同步懂得標的物在某一地點的,出賣人應當在該地點交付標的物;不懂得標的物在某一地點的,應當在出賣人簽訂合同步的營業(yè)地交付標的物。合同
3、法第一百四十三條因買受人的因素致使標的物不能按照商定的期限交付的,買受人應當自違背商定之日起承當標的物毀損、滅失的風險。合同法第一百四十六條出賣人按照商定或者根據(jù)本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標的物置于交付地點,買受人違背商定沒有收取的,標的物毀損、滅失的風險自違背商定之日起由買受人承當。合同法第一百四十八條因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量規(guī)定,致使不能實現(xiàn)合同目的的,買受人可以回絕接受標的物或者解除合同。買受人回絕接受標的物或者解除合同的,標的物毀損、滅失的風險由出賣人承當。合同法第一百五十八條當事人商定檢查期間的,買受人應當在檢查期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合商定的情形告知出賣人。買受人
4、怠于告知的,視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合商定。 當事人沒有商定檢查期間的,買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合商定的合理期間內(nèi)告知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未告知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未告知出賣人的,視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合商定,但對標的物有質(zhì)量保證期的,合用質(zhì)量保證期,不合用該兩年的規(guī)定。 出賣人懂得或者應當懂得提供的標的物不符合商定的,買受人不受前兩款規(guī)定的告知時間的限制。三、孳息歸屬問題:交付主義(特別提示,僅限于買賣合同)注意理解:物權法第116條與合同法第163條的合用關系,一般規(guī)定與特殊規(guī)定。)物權法第116條:天然孳息,由所有權人獲得;既有所有權人有用
5、益物權人的,由用益物權人獲得。另有商定除外。法定孳息,有商定從商定,無商定按照交易習慣。四、代辦托運問題:貨品的所有權、風險與孳息均從交付完畢即“貨交承運人”;而違約責任仍然遵守合同相對性原則【例題】甲公司要運送一批貨品給收貨人乙公司,甲公司法定代表人丙委托某汽車運送公司運送。汽車運送公司安排我司司機劉某駕駛。運送途中,因劉某的過錯發(fā)生交通事故,致貨品受損。乙公司因未能及時收到貨品而發(fā)生損失。乙公司應向誰規(guī)定承當損失?(習題演習) A甲公司 B.丙 C. 劉某 D. 汽車運送公司【例題】甲乙簽訂貨品買賣合同,商定由甲代辦托運。甲遂與丙簽訂運送合同,合同中載明乙為收貨人。運送途中,因丙的駕駛員丁
6、的重大過錯發(fā)生交通事故,致貨品受損,無法向乙公司按約交貨。下列哪種說法是對的的?(習題演習) A乙有權祈求甲承當違約責任 B.乙應當向丙規(guī)定補償損失 C. 乙尚未獲得貨品所有權 D.丁應對甲承當責任四、特種買賣合同(一)分期付款買賣合同合同法第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到所有價款的五分之一的,出賣人可以規(guī)定買受人支付所有價款或者解除合同。出賣人解除合同的,可以向買受人規(guī)定支付該標的物的使用費。【例題】曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛,總價款20萬元,商定分10次付清,每次兩萬元,每月的第一天支付。曾某按期支付六次合計12萬元后,因該款汽車大幅降價,曾某遂停止付款。下列哪
7、些表述是對的的?(卷三第59,多選)A 汽車銷售公司有權規(guī)定曾某一次性付清余下的八萬元價款B 汽車銷售公司有權告知曾某解除合同C 汽車銷售公司有權收回汽車,并且收取曾某汽車使用費D 汽車銷售公司有權收回汽車,但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價款 (二)樣品買賣合同:對于樣品的隱蔽瑕疵,標的物仍然應當符合同種物的一般原則(合同法169條)考點:瑕疵擔保: (三)試用買賣合同1、批準的性質(zhì):買受人的批準購買是試用買賣的生效要件;買受人對與否購買有完全的決定權2、批準的形式:(1)明示;(2)默示:試用期滿,買受人未作表達,推定為批準;3、試用期的擬定:有商定的依商定,無商定的由出賣人擬定;【例題】甲
8、乙簽訂一份試用買賣合同,便沒有商定試用期。之后,雙方對與否購買標的物沒有達到合同。下列哪些說法是對的的? (習題演習) A、試用買賣合同沒有商定試用期的,應合用法律規(guī)定的6個月試用期;B、試用買賣合同沒有商定試用期的,如果不能按照合同法的規(guī)定加以擬定,應由出賣人擬定;C、試用期間屆滿,買受人對與否購買標的物未作表達的,視為購買;D、試用期間,買受人沒有對質(zhì)量提出異議的,則應當購買標的物;(四)商品房買賣合同1:銷售廣告的性質(zhì):第3條 (1)原則上為要約邀請; (2)若對房屋和有關設施的闡明和允諾具體擬定,并對合同簽訂及房屋價格的擬定有重大影響的,視為要約。 (3)在(2)狀況下,闡明與允諾雖然
9、未載入合同,也構成合同一部分,違背即違約。2:預售合同登記的效力,第6條合同不登記并非無效;登記只是行政管理的手段。3:被拆遷人的優(yōu)先權,第7條拆遷人與被拆遷人以所有權調(diào)換形式簽訂拆遷補償合同,拆遷人又將該補償安頓房另行出賣給第三人的,被拆遷人有優(yōu)先獲得權。4:懲罰性補償金,(商品房第8、9條,規(guī)定出賣人承當不超過已付購房款一倍的補償)(1)合同簽訂后,擅自抵押給第三人;(2)合同簽訂后,擅自轉(zhuǎn)賣第三人;(3)故意隱瞞未獲得商品房預售許可證明的事實或提供虛假材料的;(4)故意隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實;(5)故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安頓房屋的事實。【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被
10、查出大量欺詐消費者的事實。下列哪些情形中,買受人可以祈求該公司返還已付購房款及利息、補償損失,并可以祈求該公司承當不超過已付購房款一倍的補償責任?(卷三第58題,多選)A 該公司故意隱瞞沒有獲得商品房預售許可證明的事實 B 該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實 C 該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實 D 該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴重質(zhì)量問題的事實第二篇文章司法考試鐘秀勇民法知識點之買賣合同(2)【新增考點詳解】考點一 買賣合同 一、買賣合同的概念和特性 (一)買賣合同的概念 買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標的物的所有權于另一方,另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方,支付價款而獲
11、得所有權的一方為買受人或者買方。買賣是商品互換最普遍的形式,也是典型有償合同。根據(jù)合同法第174、175條的規(guī)足,法律對其她有償合同的事項未作規(guī)定期,參照買賣合同的規(guī)定;互易等移轉(zhuǎn)標的物所有權的合同,也參照買賣合同的規(guī)定。 (二)買賣合同的特性 1買賣合同是有償合同。買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標的物的所有權,即出賣人移轉(zhuǎn)標的物的所有權于買方,買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特性,使其與贈與合同相區(qū)別。 2買賣合同是雙務合同。在買賣合同中,買方和賣方都享有一定的權利,承當一定的義務。并且,其權利和義務存在相應關系,即買方的權利就是賣方的義務,買方的義務就是賣方的權利。 3買賣合同
12、是諾成合同。買賣合同自雙方當事人意思表達一致就可以成立,不需要交付標的物。 4買賣合同一般是不要式合同。一般狀況下,買賣合同的成立并不需要具有一定的形式要件,但法律另有規(guī)定者除外。 二、買賣合同的成立及效力 (一)買賣合同的成立 1當事人之間沒有書面合同的解決。(1)一方以送貨單、收貨單、結算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關系的,應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其她有關證據(jù),對買賣合同與否成立作出認定。(2)對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱,買賣合同當事人一方可以此證明存在買賣合同關系,但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 2當事人簽訂預約合同的解決。當事人簽訂認購書、訂購書
13、、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,商定在將來一定期限內(nèi)簽訂買賣合同,一方不履行簽訂買賣合同的義務,對方有權祈求其承當預約合同違約責任或者規(guī)定解除預約合同并主張損害補償。 (二)買賣合同的效力 1出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權的,當事人一方不能以此為由主張合同無效。 2出賣人因未獲得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移,買受人有權規(guī)定出賣人承當違約責任或者規(guī)定解除合同并主張損害補償。 三、標的物交付和所有權轉(zhuǎn)移 (一)標的物交付 1交付的形態(tài)。標的物的交付可分為現(xiàn)實交付和觀念交付。現(xiàn)實交付是指標的物交由買受人實際占有;觀念交付涉及返還祈求權讓與、占有改定和簡易交付。 2交付的時
14、間。出賣人應當按照商定的期限交付標的物。商定交付期間的,出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。當事人沒有商定標的物的交付期限或者商定不明確的,合用合同法第61條、第62條第(4)項的規(guī)定。標的物在簽訂合同之前已為買受人占有的,合同生效的時間為交付時間。 3交付的地點。出賣人應當按照商定的地點交付標的物。當事人沒有商定交付地點或者商定不明確,根據(jù)合同法第61條的規(guī)定仍不能擬定的,合用下列規(guī)則:(1)標的物需要運送的,出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;(2)標的物不需要運送,出賣人和買受人簽訂合同步懂得標的物在某一地點的,出賣人應當在該地點交付標的物;不懂得標的物在某一地點的,應
15、當在出賣人簽訂合同步的營業(yè)地交付標的物。 4交付標的物的數(shù)量。出賣人多交標的物的,買受人可以接受或者回絕接受多交的部分。買受人接受多交部分的,按照合同的價格支付價款;買受人回絕接受多交部分的,應當及時告知出賣人。買受人回絕接受多交部分標的物的,可以代為保管多交部分標的物;買受人有權主張出賣人承當代為保管期間的合理費用;買受人有權主張出賣人承當代為保管期間非因買受人故意或者重大過錯導致的損失。 5有關單證和資料的交付。出賣人應當按照商定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料,涉及保險單、保修單、一般發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢查證書、產(chǎn)品進
16、出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用闡明書、裝箱單等。 6電子信息產(chǎn)品的交付。標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品,當事人對交付方式商定不明確,且根據(jù)合同法第61條的規(guī)定仍不能擬定的,買受人收到商定的電子信息產(chǎn)品或者權利憑證即為交付。 7交付的證明。出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務,買受人不承認的,出賣人應當提供其她證據(jù)證明交付標的物的事實。合同商定或者當事人之間習慣以一般發(fā)票作為付款憑證,買受人可以一般發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務,但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 (二)所有權轉(zhuǎn)移 1標的物的所有權自標的物交付時起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當事人另有商定的除外。一般而言,
17、如果是動產(chǎn)買賣,標的物所有權自交付時發(fā)生轉(zhuǎn)移;如果是不動產(chǎn)買賣,標的物所有權自登記時發(fā)生轉(zhuǎn)移。 2標的物所涉知識產(chǎn)權的歸屬。出賣具有知識產(chǎn)權的計算機軟件等標的物的,除法律另有規(guī)定或者當事人另有商定的以外,該標的物的知識產(chǎn)權不屬于買受人。政法英杰教育獨家提供 3出賣人就同一一般動產(chǎn)簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的狀況下,買受人均規(guī)定實際履行合同的,應當按照如下情形分別解決:(1)先行受領交付的買受人有權祈求確認所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移;(2)均未受領交付,先行支付價款的買受人有權祈求出賣人履行交付標的物等合同義務;(3)均未受領交付,也未支付價款,依法成立在先合同的買受人有權祈求出賣人履行交付標的物等
18、合同義務。 4出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的狀況下,買受人均規(guī)定實際履行合同的,應當按照如下情形分別解決:(1)先行受領交付的買受人有權祈求出賣人履行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務;(2)均未受領交付,先行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人有權祈求出賣人履行交付標的物等合同義務;(3)均未受領交付,也未辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù),依法成立在先合同的買受人有權祈求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務;(4)出賣人將標的物交付給買受人之一,又為其她買受人辦理所有權轉(zhuǎn)移登記,已受領交付的買受人有權祈求將標的物所有權登記在自己名下。 四、標的
19、物風險承當和孳息歸屬 (一)標的物風險承當 1標的物風險承當,是指買賣合同履行過程中發(fā)生的標的物意外毀損滅失的風險由哪一方當事人承當。在買賣合同中,對于債務不履行或不協(xié)助履行,標的物的風險一般由有過錯的一方承當。在標的物非因雙方當事人的故意或過錯而發(fā)生意外毀損滅失的狀況下,根據(jù)合同法規(guī)定,風險承當按交付原則擬定。具體來說,即標的物毀損滅失的風險,在標的物交付之前由出賣人承當,交付之后由買受人承當,但法律另有規(guī)定或當事人另有商定的除外。 2風險承當具體規(guī)則:(1)買受人親自提取標的物的,出賣人將標的物置于商定或法定地點時起,風險由買受人承當。(2)出賣人出賣交由承運人運送的在途標的物,除當事人另
20、有商定外,自合同成立時起,在途風險由買受人承當。出賣人在合同成立時懂得或者應當懂得標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的,由出賣人承當風險。(3)對于需要運送的標的物,沒有商定交付地點或商定不明確的,自出賣人將標的物交付給第一承運人起,風險由買受人承當。“標的物需要運送的”是指標的物由出賣人負責辦理托運,承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運送業(yè)者的情形。(4)買受人受領遲延的,自遲延成立時起由買受人承當標的物風險。(5)出賣人按照商定未交付有關標的物的單證和資料的,不影響風險的轉(zhuǎn)移。(6)因標的物質(zhì)量不符合規(guī)定致使不能實現(xiàn)合同目的,買受人回絕接受標的物或者解除合同的,風險由出賣人承當。(7)風險
21、由買受人承當?shù)?,不影響因出賣人違約、買受人規(guī)定其承當違約責任的權利。 (8)當事人對風險承當沒有商定,標的物為種類物,出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、告知買受人等可辨認的方式清晰地將標的物特定于買賣合同,買受人不承當風險。 (二)孳息歸屬 物權法規(guī)定,天然孳息由所有權人獲得;既有所有權人又有用益物權人的,由用益物權人獲得。當事人另有商定的,從其商定。法定孳息,沒有商定或者商定不明的,按照交易習慣獲得。據(jù)此,買賣合同標的物孳息的歸屬應根據(jù)標的物所有權移轉(zhuǎn)時間、當事人商定、交易習慣等因素擬定。 五、標的物檢查 (一)檢查的時間 1商定檢查期的,應在檢查期內(nèi)檢查。商定的檢查期間過短,根據(jù)標的物的性質(zhì)和
22、交易習慣,買受人在檢查期間內(nèi)難以完畢全面檢查的,該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間,并依法擬定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。商定的檢查期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢查期間或者質(zhì)量保證期間的,應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定檢查期間或者質(zhì)量保證期間為準。 2沒有商定檢查期的,應當及時檢查。買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的,可認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢查,但有相反證據(jù)足以推翻的除外。 (二)檢查出瑕疵時的解決 1商定檢查期的,買受人應在檢查期內(nèi)履行瑕疵告知義務,主張物的瑕疵擔保責任;怠于告知的,視為無瑕疵。 2未商定檢查期的,買受人應在發(fā)現(xiàn)或應當
23、發(fā)現(xiàn)標的物數(shù)量或質(zhì)量不符合商定的合理期間內(nèi)告知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未告知或自標的物收到之日起2年內(nèi)未告知出賣人的,視為無瑕疵;但對標的物有質(zhì)量保證期的,合用質(zhì)量保證期?!昂侠砥陂g”應當綜合當事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用狀況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應盡的合理注意義務、檢查措施和難易限度、買受人或者檢查人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其她合理因素,根據(jù)誠實信用原則進行判斷。“2年”是最長的合理期間,該期間為不變期間,不合用訴訟時效中斷、中斷或者延長的規(guī)定。 (三)出賣人依約向第三人交付標的物的檢查 出賣人和買受人之間商定的檢查原則與買受人和
24、第三人之間商定的檢查原則不一致的,以出賣人和買受人之間商定的檢查原則為準。 六、違約責任 (一)瑕疵擔保責任 1權利瑕疵擔保責任。該責任是出賣人違背權利瑕疵擔保義務的違約責任。標的物的權利瑕疵,可體現(xiàn)為出賣人未告知該標的物上承當著第三人的權利,或者是出賣人未告知標的物無權處分。權利瑕疵須為在買賣合同成立時即已存在,且于合同成立后仍未能除去,同步買受人不懂得權利瑕疵的存在;否則,出賣人不承當權利瑕疵擔保責任。標的物存在權利瑕疵時,買受人可祈求出賣人除去權利承當,并可根據(jù)債務不履行的規(guī)定,祈求出賣人負不履行債務或損害補償?shù)呢熑巍?2物的瑕疵擔保責任。該責任是出賣人違背物的瑕疵擔保義務的違約責任。物
25、的瑕疵是指標的物欠缺商定或法定品質(zhì)。依其被發(fā)現(xiàn)的難易限度,物的瑕疵可劃分為表面瑕疵和隱蔽瑕疵。認定物的瑕疵的原則,合同有商定的,依合同商定;如無商定而由出賣人提供標的物的樣品或有關標的物的質(zhì)量闡明的,以該樣品或闡明的質(zhì)量原則為根據(jù)。不存在上述兩種根據(jù)時,如當事人事后協(xié)商原則,依協(xié)商原則;如無協(xié)商原則,按照合同的有關條款或交易習慣所擬定的原則。如原則仍不能擬定的,按照國標、行業(yè)原則履行;沒有國標、行業(yè)原則的,按照一般原則或者符合合同目的的特定原則履行。標的物瑕疵應由出賣人承當保義務時,如有瑕疵,買受人可以祈求減少價款,也可以規(guī)定出賣人更換、修理,或者自行修理,費用由出賣人承當。因標的物的瑕疵使合
26、同目的不能實現(xiàn)時,買受人可以回絕接受標的物或者解除合同。合同商定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任,但出賣人故意或者因重大過錯不告知買受人標的物的瑕疵,出賣人無權主張依約減輕或者免除瑕疵擔保責任。買受人在締約時懂得或者應當懂得標的物質(zhì)量存在瑕疵的,無權主張出賣人承當瑕疵擔保責任,但買受人在締約時不懂得該瑕疵會導致標的物的基本效用明顯減少的除外。 (二)質(zhì)量保證金、違約金、定金 1買受人依約保存部分價款作為質(zhì)量保證金,出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響標的物的價值或者使用效果,出賣人不得主張支付該部分價款。 2合同對付款期限作出的變更,不影響當事人有關逾期付款違約金的商定,但該違
27、約金的起算點應當隨之變更。合同商定逾期付款違約金,出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金的,不影響出賣人向買受人主張該違約金。合同商定逾期付款違約金,但對賬單、還款合同等未波及逾期付款責任,出賣人根據(jù)對賬單、還款合同等主張欠款時有權祈求買受人依約支付逾期付款違約金,但對賬單、還款合同等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中有關本金、利息等商定內(nèi)容的除外。合同沒有商定逾期付款違約金或者該違約金的計算措施,出賣人以買受人違約為由主張補償逾期付款損失的,可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基本,參照逾期罰息利率原則計算。 3合同因違約而解除后,守約方有權主張繼續(xù)合用違約金條款;但
28、商定的違約金過度高于導致的損失的,可以參照合同法第114條第2款的規(guī)定解決。 4合同商定的定金局限性以彌補一方違約導致的損失,對方祈求補償超過定金部分的損失的,人民法院可以并處,但定金和損失補償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約導致的損失。 (三)違約損害補償 1合同當事人一方違約導致對方損失,對方主張補償可得利益損失的,應當根據(jù)當事人的主張,根據(jù)合同法第113、119條、最高人民法院有關審理買賣合同糾紛案件合用法律問題的解釋(如下簡稱買賣合同解釋)第30.、31條等規(guī)定進行認定。 2合同當事人一方違約導致對方損失,對方對損失的發(fā)生也有過錯,違約方有權主張扣減相應的損失補償額。 3合同當事人一方因?qū)Ψ竭`
29、約而獲有利益,違約方有權主張從損失補償額中扣除該部分利益。 (四)因違約解除合同 1因標的物主物有瑕疵而解除合同步,解除合同的效力及于從物;從物有瑕疵的,僅能部分解除合同,解除的效力不及主物。標的物為數(shù)物時,其中一物有瑕疵的,買受人僅得就有瑕疵的物解除合同;數(shù)物之價值不能分離的,則可就數(shù)物解除合同。買賣標的物是分批交付的,買受人只能就不能達到合同目的的該批標的物部分解除合同,但各批標的物有關聯(lián)的,則可就該批以及后來的各批標的物解除合同。 2出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務,致使買受人不能實現(xiàn)合同目的,買受人有權主張解除合同。 七、所有權保存 (一)所有權保存的合用范疇 當事人可以在買賣合同
30、中商定買受人未履行支付價款或者其她義務的,標的物的所有權屬于出賣人。所有權保存規(guī)則僅合用于動產(chǎn),不合用于不動產(chǎn)。 (二)出賣人的取回權 1取回權的合用情形。所有權轉(zhuǎn)移前,買受人有下列情形,對出賣人導致?lián)p害的,出賣人可取回標的物:(1)未按商定支付價款的;(2)未按商定完畢特定條件的;(3)將標的物出賣、出質(zhì)或者作出其她不當處分的。 2取回權的例外。下列情形出賣人不得行使取回權:(1)買受人已支付總價款75%以上;(2)第三人善意獲得標的物所有權或者其她物權。3行使取回權的后果。(1)取回的標的物價值明顯減少,出賣人有權祈求買受人補償損失。(2)買受人在雙方商定或出賣人指定的回贖期間內(nèi),消除出賣
31、人取回標的物的事由,有權回贖標的物。買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標的物的,出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的,出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的,應返還原買受人;如有局限性,出賣人規(guī)定原買受人清償?shù)?,人民法院應予支持,但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。第三篇文章司法考試鐘秀勇民法知識點之買賣合同(3) 八、特種買賣合同 (一)分期付款買賣 1分期付款買賣,是指買受人將其應付的總價款,在一定期限內(nèi)分次向出賣人支付的買賣合同。買受人將應付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付的,才干認定為分期付款。 2分期付
32、款買賣的買受人未支付到期價款的金額達到所有價款的1/5,出賣人可以規(guī)定買受人支付所有價款或者解除合同;合同作出相反商定,損害買受人利益的,商定無效。 3出賣人解除合同的,可以向買受人規(guī)定支付該標的物的使用費;當事人對標的物的使用費沒有商定的,可以參照本地同類標的物的租金標精擬定。合同商定出賣人在解除合同步可以扣留已受領價金,出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損補償額,買受人有權祈求返還超過部分。 (二)樣品買賣 樣品買賣,又稱貨樣買賣,是指標的物品質(zhì)依一定樣品而定的買賣。憑樣品買賣的當事人應當封存樣品,并可以對樣品質(zhì)量予以闡明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其闡明的質(zhì)量相似;憑樣品買
33、賣的買受人不懂得樣品有隱蔽瑕疵的,雖然交付的標的物與樣品相似,出賣人交付的標的物的質(zhì)量仍然應當符合同種物的一般原則。合同商定的樣品質(zhì)量與文字闡明不一致且發(fā)生糾紛時當事人不能達到合意,樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的,應當以樣品為準;外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化,或者當事人對與否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的,應當以文字闡明為準。 (三)試用買賣 1試用買賣,又稱為實驗買賣,是指合同成時出賣人將標的物交付給買受人試用,買受人在試用期間內(nèi)決定與否購買的買賣。一般覺得,試用買賣合同屬于附停止條件的買賣合同。試用買賣的當事人可以商定標的物的試用期間;對試用期間沒有商定或者商定不明確,根據(jù)合同法第61條的
34、規(guī)定仍不能擬定的,由出賣人擬定。試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標的物,也可以回絕購買。試用期間屆滿,買受人對與否購買標的物未作表達的,視為購買。試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的,應當認定買受人批準購買,但合同另有商定的除外。在試用期內(nèi),買受人對標的物實行了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的,應當認定買受人批準購買。 2買賣合同存在下列商定內(nèi)容之一的,不屬于試用買賣:(1)商定標的物通過試用或者檢查符合一定規(guī)定期,買受人應當購買標的物;(2)商定第三人經(jīng)實驗對標的物承認時,買受人應當購買標的物;(3)商定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物;(4)商定買受人在一定期間內(nèi)可以退還
35、標的物。 (四)拍賣 根據(jù)國內(nèi)拍賣法,拍賣是指以公開競價的形式,將特定物品或財產(chǎn)權利轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式。具體地說,買賣公開進行,參與競拍的人在拍賣現(xiàn)場根據(jù)拍賣師的叫價決定與否應價,當某人的應價經(jīng)拍賣師三次叫價無人競價時,拍賣師以落槌或以其她公開表達拍定的方式確認買賣成交。 九、商品房買賣合同 (一)商品房買賣合同的成立與效力 商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。 1商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范疇內(nèi)的房屋及有關設施所作的闡明和允諾具體擬定,并對商品房買賣合同的簽訂以及房屋價
36、格的擬定有重大影響的,應當視為要約。 2出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方因素未能簽訂商品房買賣合同,應當按照法律有關定金的規(guī)定解決;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能簽訂的,出賣人應當將定金返還買受人。商品房的認購、訂購、預訂等合同具有商品房買賣合同的重要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照商定收受購房款的,該合同應當認定為商品房買賣合同。 3出賣人未獲得商品房預售許可證明,與買受人簽訂的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前獲得商品房預售許可證明的,可以認定有效。商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案,不因此
37、確認合同無效。當事人商定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的,從其商定,但當事人一方已經(jīng)履行重要義務、對方接受的除外。 (二)懲罰性補償 1具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以祈求解除合同、返還已付購房款及利息、補償損失,并可以祈求出賣人承當不超過已付購房款1倍的補償責任:(1)商品房買賣合同簽訂后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 2出賣人簽訂商品房買賣合同步,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以祈求返還已付購房款及利息、補償損失,并可以祈求出賣人承當不超過已付購房款1倍的補償責任:(1)故意隱瞞沒有獲
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