企業(yè)管理第十六章城市房地產(chǎn)管理法律制度

1、第十六章章 城城市房地地產(chǎn)管理理法律制制度教學目標標與要求求通過本章章的學習習，讓學學生了解解城市房房地產(chǎn)管管理和城城市房地地產(chǎn)管理理法，房房地產(chǎn)開開發(fā)的概概念和管管理原則則，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的設立與與資質(zhì)，管理房房地產(chǎn)開開發(fā)的土土地使用用權出讓讓與劃撥撥，掌握握城市房房地產(chǎn)交交易管理理的相關關知識，以及違違反城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法的法律律責任。學時：11/2學學時教學重點點、難點本章的重重點是城城市房地地產(chǎn)交易易管理；難點是是房地產(chǎn)產(chǎn)權屬登登記管理理。第一節(jié) 城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法概述一、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)（一）房房地產(chǎn)的的含義與與特征房地產(chǎn)沒沒有嚴格格的法律律定義。一般認認為，房房地產(chǎn)是是

2、指房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的合稱稱。房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)分別是是房屋和和土地的的財產(chǎn)形形態(tài)，由由于房屋屋和土地地物質(zhì)形形態(tài)的一一體性以以及房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)在價價值的整整體性，故可以以合稱為為房地產(chǎn)產(chǎn)。房地地產(chǎn)是不不動產(chǎn)，具有不不動產(chǎn)的的法律特特征：一一是不可可移動性性，即位位置上不不可移動動，或者者一旦移移動即喪喪失或嚴嚴重破壞壞其價值值而使其其財產(chǎn)權權失去實實際意義義；二是是特定性性，即房房地產(chǎn)標標的是特特定物，表現(xiàn)在在房地產(chǎn)產(chǎn)標的所所在的特特定位置置的唯一一性，以以及房屋屋建材、類型、朝向、新舊、生態(tài)及及鄰里環(huán)環(huán)境等方方面的不不可復制制性，從從而使其其具有財財產(chǎn)權標標的上的的不可代代替性。(二)房房地產(chǎn)業(yè)

3、業(yè)意義上上的房地地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。其其中，專專門從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的主主體是房房地產(chǎn)企企業(yè)，專專門從事事房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營中中間輔助助業(yè)務的的主體屬屬于房地地產(chǎn)中介介機構(gòu)，其他主主體如國國家機關關、金融融機構(gòu)、消費者者、房地地產(chǎn)投機機者等，都從不不同角度度參與該該產(chǎn)業(yè)的的運行。由上述述主體參參與的一一定范圍圍的房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟關系的的總和就就是房地地產(chǎn)市場場。比如如，交易易關系的的總和構(gòu)構(gòu)成房地地產(chǎn)買賣賣市場，中介關關系的總總和構(gòu)成成房地產(chǎn)產(chǎn)中介市市場，地地產(chǎn)出讓讓關系的的總和構(gòu)構(gòu)成地產(chǎn)產(chǎn)出讓市市場(通通常稱地地產(chǎn)一級級市場)。這些些市場涉涉及國有有土地形形成、使

4、使用權出出讓、出出租、抵抵押以及及城市房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等等交易行行為。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在世界界范圍內(nèi)內(nèi)都是一一個重要要的成熟熟的產(chǎn)業(yè)業(yè)。聯(lián)合合國于119866年修訂訂公布的的全部部經(jīng)濟活活動產(chǎn)業(yè)業(yè)分類國國際標準準把經(jīng)經(jīng)濟活動動分為110類，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于于其中第第8類。在我國國，19985年年國家統(tǒng)統(tǒng)計局關于建建立第三三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計的報報告開開始將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)列入我我國第三三產(chǎn)業(yè)。國務院院20004年全國經(jīng)經(jīng)濟普查查條例將房地地產(chǎn)業(yè)列列為全國國18個個產(chǎn)業(yè)中中的第110類產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)意義上上的房地地產(chǎn)，是是指依法法可以作作為房地地產(chǎn)業(yè)開開發(fā)經(jīng)營營對象的的房產(chǎn)和和地產(chǎn)，簡稱為為房地產(chǎn)

5、產(chǎn)業(yè)中的的房地產(chǎn)產(chǎn)或房地地產(chǎn)市場場中的房房地產(chǎn)。這在目目前僅限限于已經(jīng)經(jīng)依法取取得國有有土地使使用權的的土地上上開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的房房地產(chǎn)，以及經(jīng)經(jīng)過公有有住房改改革依法法取得產(chǎn)產(chǎn)權的房房地產(chǎn)等等。農(nóng)村村集體所所有土地地未經(jīng)依依法征收收轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲型镣恋?，其其所有權權和使用用權均暫暫不能作作為產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營的的房地產(chǎn)產(chǎn)；農(nóng)村村村民住住房、宅宅基地等等暫不能能作為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營的房地地產(chǎn)。作作為產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營對對象的房房地產(chǎn)與與一般意意義上房房地產(chǎn)的的區(qū)別，在于它它具有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營性，即即依法可可以作為為產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營營行為的的標的。其財產(chǎn)產(chǎn)權利的的基本性性質(zhì)或者者效力位位階與其其他一般般房地產(chǎn)產(chǎn)沒有什什么不同

6、同。但由由于房地地產(chǎn)業(yè)中中的房地地產(chǎn)具有有產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營性，因此，在一定定的社會會發(fā)展階階段需要要將其納納入反映映產(chǎn)業(yè)政政策和公公共政策策的房地地產(chǎn)管理理法的適適用范圍圍。比如如，作為為產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營“地產(chǎn)”的土地地要分類類管理；農(nóng)村集集體所有有的土地地特別是是耕地非非經(jīng)法定定程序不不能作為為產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營的地地產(chǎn)；房房屋受住住宅政策策的影響響，須分分用途進進行定性性和分類類管理等等等。一一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的的房地產(chǎn)產(chǎn)在法律律上是可可以通過過國家房房地產(chǎn)管管理而作作出定性性的；另另一方面面，它的的范圍又又是動態(tài)態(tài)發(fā)展的的，其范范圍隨房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市市場的發(fā)發(fā)展而發(fā)發(fā)展，不不可能一一成不變變。(三)我我

7、國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的含義義我們認為為，城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的含義義應當從從房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)管理的的角度來來理解。凡是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)依法開開發(fā)經(jīng)營營的房地地產(chǎn)，都都屬于城城市房地地產(chǎn)，包包括城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)利用用國有土土地進行行開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的房房地產(chǎn)，也包括括尚未納納入一定定時期的的城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)、但依依法進行行開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的其其他房地地產(chǎn)。中華人人民共和和國城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法(以以下稱城市房房地產(chǎn)管管理法)第22條規(guī)定定：“在中華華人民共共和國城城市規(guī)劃劃區(qū)國有有土地(以下簡簡稱國有有土地)范圍內(nèi)內(nèi)取得房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地的土地地使用權權，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)交易，實施房房地產(chǎn)管管理，應應當遵

8、守守本法?！蹦敲?，如何理理解該法法規(guī)定的的城市房房地產(chǎn)呢呢？焦點點在于對對城市規(guī)規(guī)劃區(qū)的的理解。從上述述規(guī)定的的文義看看，城市市房地產(chǎn)產(chǎn)就是城城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)利利用國有有土地進進行開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的房地產(chǎn)產(chǎn)。在通通常情況況下，這這種理解解是正確確的和基基本的。但如果果認為房房地產(chǎn)是是因為或或者只有有坐落在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)才適用用該法，那么，這種理理解又是是不夠全全面的，不一定定符合立立法宗旨旨，而且且實踐上上將不合合理地束束縛房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展及其規(guī)規(guī)范管理理。所謂謂“城市規(guī)規(guī)劃區(qū)”是城市市規(guī)劃法法的概念念，是指指一個城城市的政政府經(jīng)過過法定規(guī)規(guī)劃程序序確定的的、納入入本城市市一定時時期內(nèi)市市

9、政建設設發(fā)展規(guī)規(guī)劃的控控制區(qū)域域。第七七屆全國國人大常常委會119899年122月266日通過過的中中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法第3條條規(guī)定：“本法所所稱城市市，是指指國家按按照行政政建制設設立的直直轄市、市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)。”“本法所所稱城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)，是指指城市市市區(qū)、近近郊區(qū)以以及城市市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)因因城市建建設和發(fā)發(fā)展需要要實行規(guī)規(guī)劃控制制的區(qū)域域。城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)的具體體范圍，由城市市人民政政府在編編制的總總體規(guī)劃劃中劃定定?！庇纱?，落入建建制鎮(zhèn)以以上城市市的城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營，應當當適用城市房房地產(chǎn)管管理法。這是是毫無疑疑問的。但實際際上，許許多與城城市化有有關的房房地產(chǎn)

10、開開發(fā)經(jīng)營營項目坐坐落在城城市規(guī)劃劃區(qū)之外外，但應應當而且且在實踐踐中已經(jīng)經(jīng)按照城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營來來管理(包括應應遵守規(guī)規(guī)劃管理理)，如如連接不不同城市市的道路路交通基基礎設施施建設、偏遠地地區(qū)高檔檔商品房房開發(fā)經(jīng)經(jīng)營等。這里涉涉及對該該法立法法宗旨的的理解。該法第第1條規(guī)規(guī)定：“為了加加強城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的管理理，維護護房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的秩序促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)展展，制定定本法?！闭缥椅覀兦懊婷娣治龅牡哪菢樱康禺a(chǎn)產(chǎn)的管理理之所以以需要政政府制定定房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法，主要要是因為為房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)化開發(fā)發(fā)經(jīng)營涉涉及國家家協(xié)調(diào)經(jīng)經(jīng)濟運行行的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和公共政政策，故故應當把把產(chǎn)業(yè)化

11、化開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的房房地產(chǎn)都都納入該該法的適適用范圍圍，才符符合該法法的宗旨旨。當然然，城市市雖然不不是房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的唯一區(qū)區(qū)域，但但是其核核心區(qū)域域，產(chǎn)業(yè)業(yè)化與城城市化亦亦是相通通的，加加之立法法用語講講求實用用和通俗俗易懂，故用“城市”冠于“房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法”之前并并無不妥妥。不過過，要準準確理解解該法的的性質(zhì)和和適用范范圍，則則應當與與國家對對房地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)業(yè)化管理理結(jié)合起起來。值值得注意意的是，房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法規(guī)中還還有的冠冠以“城鎮(zhèn)”作為限限定語，例如中華人人民共和和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地使用用權出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例。我們認認為，對對其性質(zhì)質(zhì)和適用用范圍的的理解，同樣適適

12、用上述述分析原原則。二、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理（一）城城市房地地產(chǎn)管理理的概念念、目的的及手段段城市房地地產(chǎn)管理理，是指指國家經(jīng)經(jīng)濟管理理機關依依法對城城市房地地產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)營營活動進進行的管管理的總總稱。所所謂依法法管理也也就是法法制化管管理。城城市房地地產(chǎn)管理理的目的的是維護護房地產(chǎn)產(chǎn)市場秩秩序，保保障房地地產(chǎn)權利利人的合合法權益益，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)展展。管理理運用的的手段主主要是國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和公共政政策，這這些政策策的運用用可分兩兩種情形形：(11)政策策的內(nèi)容容已經(jīng)體體現(xiàn)在法法律規(guī)定定當中，國家經(jīng)經(jīng)濟管理理機關執(zhí)執(zhí)行房地地產(chǎn)管理理法，就就是運用用、貫徹徹了政策策。例如如，根

13、據(jù)據(jù)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法第223條規(guī)規(guī)定，國國家重點點扶持的的能源、交通、水利等等項目用用地，依依法可以以按照土土地劃撥撥程序獲獲得用地地使用權權。這一一規(guī)定體體現(xiàn)了國國家對基基礎設施施領域各各產(chǎn)業(yè)的的政策。又如，該法第第28條條規(guī)定，國家采采取稅收收等方面面的優(yōu)惠惠措施鼓鼓勵和扶扶持房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)建設設居民住住宅。這這一規(guī)定定體現(xiàn)了了國家有有關居民民住宅權權的公共共政策，即住宅宅政策。國家經(jīng)經(jīng)濟管理理機關依依法執(zhí)行行上述規(guī)規(guī)定，即即運用了了相關政政策。(2)政政策的內(nèi)內(nèi)容沒有有直接規(guī)規(guī)定在法法律中，法律只只是為政政策運用用規(guī)定了了框架、方式等等，那么么，應當當在法律律允許的的范圍

14、內(nèi)內(nèi)采取政政策措施施以貫徹徹相關政政策。例例如，城市房房地產(chǎn)管管理法第300條規(guī)定定，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的注冊資資本與投投資總額額的比例例應當符符合國家家有關規(guī)規(guī)定。在在我國220044年5月月開始進進行的宏宏觀調(diào)控控中，國國家正是是遵照這這一規(guī)定定，提高高了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資本金金(注冊冊資本)比例，有效地地扭轉(zhuǎn)了了當時因因房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)魚龍混混雜的無無序競爭爭而加劇劇了固定定資產(chǎn)投投資急劇劇膨脹的的過熱局局面。當當然，城城市房地地產(chǎn)管理理主要運運用政策策手段并并不是說說不靠其其他手段段，在任任何管理理中，公公正透明明的程序序和明確確的權限限都是重重要的手手段或者者保障。城市房房地

15、產(chǎn)管管理的主主要環(huán)節(jié)節(jié)是土地地使用權權的取得得以及房房地產(chǎn)開開發(fā)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押、租租賃等環(huán)環(huán)節(jié)。當當然，管管理重心心因不同同的管理理階段和和環(huán)節(jié)而而有所不不同。例例如，在在土地使使用權取取得環(huán)節(jié)節(jié)的管理理重心是是用地規(guī)規(guī)劃、用用地審批批權限、土地用用途與土土地批出出方式的的配合以以及土地地出讓金金墩大化化的制度度保障。對管理理重心的的把握既既是對法法律本身身的尊重重，也是是運用法法律的技技巧，需需要執(zhí)法法者在實實踐中加加以總結(jié)結(jié)推廣。(二)我我國房地地產(chǎn)管理理體制房地產(chǎn)管管理體制制，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法規(guī)定的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理規(guī)規(guī)則的制制定者和和執(zhí)行者者通過機機構(gòu)設置置、分工工及管理理權限劃劃

16、分而形形成的房房地產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督管理理權力體體系。包包括三個個方面的的核心內(nèi)內(nèi)容：(1)誰誰有權制制定房地地產(chǎn)管理理規(guī)則；(2)房地產(chǎn)產(chǎn)管理機機構(gòu)如何何設置；(3)所設置置的機構(gòu)構(gòu)如何分分工和劃劃分權限限。城市房房地產(chǎn)管管理法第6條條規(guī)定：“國務院院建設行行政主管管部門、土地管管理部門門依照國國務院規(guī)規(guī)定的職職權劃分分，各司司其職、密切配配合，管管理全國國房地產(chǎn)產(chǎn)工作?！薄翱h級級以上地地方政府府房產(chǎn)管管理、土土地管理理部門的的機構(gòu)設設置及其其職權劃劃分由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府確定?！备鶕?jù)119988年國務務院機構(gòu)構(gòu)改革方方案，建建設部是是國務院院建設行行政主管管部門，國土資資源部是是國

17、務院院土地管管理部門門。因此此，建設設部和國國土資源源部是國國務院主主管我國國城市房房地產(chǎn)管管理工作作的國家家機關。目前，我國地地方政府府中省級級政府普普遍實行行房、地地分管方方式，分分別設有有建設廳廳(委員員會)、國土廳廳(局)。市和和縣(區(qū)區(qū))政府府有的實實行房、地分管管方式，分別設設立土地地管理局局和房地地產(chǎn)管理理局；有有的實行行房地統(tǒng)統(tǒng)一管理理方式，如設國國土房管管局統(tǒng)管管土地和和房地產(chǎn)產(chǎn)管理事事宜。三、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法城市房地地產(chǎn)管理理法，是是調(diào)整在在國家管管理房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營過過程中發(fā)發(fā)生的經(jīng)經(jīng)濟關系系的法律律規(guī)范的的總稱。由于國國情和立立法制度度的不同同，各國國城市房房地

18、產(chǎn)管管理法律律規(guī)范的的表現(xiàn)形形式不盡盡相同。在國外，美國作作為對房房地產(chǎn)開開發(fā)、交交易較少少干預的的國家，政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的管管理主要要表現(xiàn)在在三個方方面：一一是從住住宅政策策方面進進行管理理，如聯(lián)聯(lián)邦政府府于19961年年制定的的住宅宅法對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場有重重要影響響。二是是類似于于我國城城市建設設規(guī)劃方方面的管管理，這這主要是是州政府府的職能能。州政政府和房房地產(chǎn)開開發(fā)所在在地的市市政當局局制定的的各種各各樣的建建筑條例例、區(qū)域域區(qū)分用用途限制制指引(ZonninggOrrdinnancce)、再分區(qū)區(qū)開發(fā)指指引(SSubddiviisioonOOrdiinannce)等，

19、對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的管理起起至關重重要的作作用。三三是稅收收法律制制度對房房地產(chǎn)交交易的調(diào)調(diào)節(jié)。完完備的稅稅收制度度是美國國政府影影響房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商決策策，促使使其開發(fā)發(fā)經(jīng)營活活動能夠夠更符合合政府或或者公眾眾利益要要求的重重要手段段。在德德國，房房地產(chǎn)管管理法主主要有建建筑法和和城市規(guī)規(guī)劃法。例如：聯(lián)邦政政府19960年年制定的的聯(lián)邦邦建筑法法、聯(lián)邦規(guī)規(guī)劃法；各州州政府制制定的地產(chǎn)條條例、建筑筑法規(guī)等。而而日本、韓國、新加坡坡等是十十分重視視房地產(chǎn)產(chǎn)管理的的國家，制定有有許多關關于房地地產(chǎn)管理理的規(guī)范范性文件件。在我國，第七屆屆全國人人大于119888年4月月12日日通過了了憲法修修正案，

20、確立了了“土地的的使用權權可以依依照法律律規(guī)定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓”的制度度。這是是建國后后我國首首次以根根本大法法的形式式規(guī)定土土地使用用權可以以依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營克克服了重重大的法法律障礙礙。19988年年12月月29日日，第77屆全國國人大常常委會根根據(jù)上述述憲法修修正案，對第六六屆全國國人大常常委會于于19886年66月255日通過過的中中華人民民共和國國土地管管理法(以下下簡稱土地管管理法)進行行了相應應補充修修改。119899年122月266日，第第七屆全全國人大大常委會會通過了了中華華人民共共和國城城市規(guī)劃劃法。19994年77月5日日第八屆屆全國人人大常委委會通過過了中中華

21、人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法，這是是我國城城市房地地產(chǎn)管理理的重要要法律，為我國國房地產(chǎn)產(chǎn)管理的的法制化化奠定了了堅實的的基礎。為了加加強土地地管理，全國人人大常委委會于119988年、220044年又先先后對土地管管理法進行了了修訂、修改。國務院院先后發(fā)發(fā)布了一一系列有有關城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理的的行政法法規(guī)，包包括城城鎮(zhèn)國有有土地使使用權出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例(19990年年)、外投資資開發(fā)經(jīng)經(jīng)營成片片土地管管理暫行行辦法（19990年年）、土地管管理法實實施條例例(119988年)、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理條例(19998年年)、住房公公積金管管理條例例(119999年)、城市

22、市房屋拆拆遷管理理條例(20001年年)、物業(yè)管管理條例例(220033年)、關于于深化改改革嚴格格土地管管理的決決定(20004年)等。國國務院房房地產(chǎn)管管理主管管機關根根據(jù)房地地產(chǎn)管理理法律、行政管管理法規(guī)規(guī)規(guī)定的的權限，發(fā)布了了一系列列有關城城市房地地產(chǎn)管理理的部門門規(guī)章，不僅有有助于完完備我國國房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法律制度度，而且且在實踐踐中對房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營活動的的運作產(chǎn)產(chǎn)生了重重大的影影響。這這些規(guī)章章有城城市房地地產(chǎn)中介介服務管管理規(guī)定定(119966年制定定，20001年年修訂)、已已購公有有住房和和經(jīng)濟適適用性房房上市出出售管理理暫行辦辦法(19999年)、房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)

23、資質(zhì)管管理規(guī)定定(220000年)、城市市商品房房預售管管理辦法法(220011年)、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)規(guī)定(20001年)、城城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法(20001年)、城城市房屋屋權屬登登記管理理辦法(20001年年)、經(jīng)濟適適用住房房管理辦辦法(20004年)等。第二節(jié) 城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)及其用用地管理理一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的概念念和管理理原則（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)的概概念與種種類1房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的概念念城市房房地產(chǎn)管管理法第2條條規(guī)定：“本法所所稱的房房地產(chǎn)開開發(fā)，是是指在依依據(jù)本法法取得國國有土地地使用權權的土地地上進行行基礎設設施、房房屋建設設的行為為?！笨梢詮膹膬蓚€方方面來理

24、理解該法法律定義義：(11)依法法取得國國有土地地使用權權是實施施房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)行行為的前前提條件件。城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地必須須是國有有土地，開發(fā)單單位必須須經(jīng)過合合法途徑徑取得國國有土地地使用權權，才能能組織進進行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。(22)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的行為為包括基基礎設施施建設和和房屋建建設兩種種。基礎礎設施建建設在實實踐中又又可以分分為兩種種：土地地開發(fā)和和再開發(fā)發(fā)。前者者指開發(fā)發(fā)新的區(qū)區(qū)域，包包括進行行房地產(chǎn)產(chǎn)管理上上俗稱的的“三通一一平”(開發(fā)發(fā)區(qū)域的的通電、通水、通道路路及平整整場地)或者“七通一一平”(包括括通電、通水、通道路路、通排排水、通通煤氣、通熱力力、通郵郵以及平平整場

25、地地)建設設。后者者指對城城區(qū)原有有土地進進行改造造開發(fā)。房屋建建設俗稱稱房屋開開發(fā)，通通常指房房屋的地地基建設設、主體體工程建建設、配配套和附附屬工程程建設、安裝和和裝飾工工程建設設等。2房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的種類類在房地產(chǎn)產(chǎn)管理實實踐中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)通通常進行行如下分分類：(1)根根據(jù)開發(fā)發(fā)標的是是否未經(jīng)經(jīng)開發(fā)，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可以分為為開發(fā)和和再開發(fā)發(fā)。開發(fā)發(fā)，是指指在原有有城市建建設區(qū)范范圍之外外進行房房地產(chǎn)開開發(fā)，俗俗稱新區(qū)區(qū)開發(fā)；再開發(fā)發(fā)，是指指對原有有房地產(chǎn)產(chǎn)的更新新改造或或者重建建。(2)根根據(jù)開發(fā)發(fā)規(guī)模的的大小分分為成片片開發(fā)、小區(qū)開開發(fā)及單單項開發(fā)發(fā)。成片片開發(fā)，是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)管

26、理部部門認定定的、構(gòu)構(gòu)成成片片開發(fā)的的地塊內(nèi)內(nèi)進行綜綜合性的的土地開開發(fā)的行行為。成成片開發(fā)發(fā)的主要要內(nèi)容是是進行“七通一一平”建設，目的是是形成工工業(yè)用地地、商品品房用地地和其他他建設用用地的條條件，然然后進行行土地使使用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)經(jīng)營公用用事業(yè)，或者進進而從事事房地產(chǎn)產(chǎn)的其他他開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務。成片片開發(fā)有有規(guī)模大大、周期期長、綜綜合性等等特點。小區(qū)開開發(fā)，是是指由數(shù)數(shù)個單體體項目開開發(fā)構(gòu)成成的整體體性、綜綜合性開開發(fā)。包包括新區(qū)區(qū)開發(fā)中中的小區(qū)區(qū)開發(fā)和和舊城區(qū)區(qū)改造中中的小區(qū)區(qū)開發(fā)，一般要要求小區(qū)區(qū)內(nèi)基礎礎設施和和配套項項目齊全全并應當當有整體體性、綜綜合性。單項開開發(fā)，是是指單一一房

27、地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)，通常俗俗稱單體體開發(fā)。一般以以一個完完整的建建筑物為為一個單單體。(3)根根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的用途，可以分分為住宅宅、商業(yè)業(yè)、商住住、工業(yè)業(yè)、交通通等開發(fā)發(fā)類別。(4)根根據(jù)開發(fā)發(fā)投資主主體的構(gòu)構(gòu)成，可可以分為為合作開開發(fā)、合合資開發(fā)發(fā)和獨資資開發(fā)等等。(二)房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理應當貫貫徹的原原則房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營活動及及其管理理應當遵遵循下列列原則：1嚴格格執(zhí)行城城市規(guī)劃劃的原則則我國城城市規(guī)劃劃法第第29條條規(guī)定：“城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的土地地利用和和各項建建設必須須符合城城市規(guī)劃劃，服從從規(guī)劃管管理?！痹诜康氐禺a(chǎn)管理理實踐中中，貫徹徹這一原原則的手手段是實實行房地地

28、產(chǎn)開發(fā)發(fā)的建設設許可制制度。房房地產(chǎn)開開發(fā)是城城市開發(fā)發(fā)建設活活動的主主要組成成部分。因此，在某種種意義上上，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)就是城城市規(guī)劃劃的實施施，故必必須嚴格格執(zhí)行城城市規(guī)劃劃，這是是城市規(guī)規(guī)劃能夠夠落到實實處的保保證。2堅持持經(jīng)濟效效益、社社會效益益和環(huán)境境效益相相統(tǒng)一的的原則房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是屬于于高消耗耗資源的的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，必必將影響響整個社社會經(jīng)濟濟的發(fā)展展，影響響城市建建設和社社會文化化事業(yè)的的發(fā)展。沒有經(jīng)經(jīng)濟效益益的提高高，不可可能有社社會事業(yè)業(yè)的發(fā)展展，環(huán)境境的改善善；但是是，又不不能以犧犧牲社會會效益和和環(huán)境效效益為代代價，片片面追求求經(jīng)濟效效益，必必須做到到經(jīng)濟效

29、效益、社社會效益益和環(huán)境境效益三三者的統(tǒng)統(tǒng)一。3堅持持“全面規(guī)規(guī)劃、合合理布局局、綜合合開發(fā)、配套建建設”的原則則全面規(guī)劃劃就是房房地產(chǎn)開開發(fā)建設設必須堅堅持符合合用地總總體規(guī)劃劃和經(jīng)濟濟社會發(fā)發(fā)展計劃劃的原則則。合理理布局主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)建設符符合市政政布局和和居民生生活方便便需要。綜合開開發(fā)、配配套建設設就是強強調(diào)不同同功能的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設盡可可能通過過統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，同同步建設設和發(fā)展展。這是是在總結(jié)結(jié)我國多多年來城城市建設設、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗的的基礎上上，提出出來的一一條應當當長期堅堅持的正正確方針針和原則則。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的設立與與資質(zhì)管管理（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)

30、業(yè)的概念念、設立立的條件件和程序序1房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的概念房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，是以以營利為為目的，從事房房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的企企業(yè)。在在實際運運作上，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在開發(fā)房房產(chǎn)或者者地產(chǎn)的的過程中中，一般般不直接接承擔房房地產(chǎn)的的生產(chǎn)建建設性工工作，但但須負責責完成房房地產(chǎn)開開發(fā)全過過程的專專業(yè)技術術性勞務務工作，包括負負責征地地事務、拆遷動動員、組組織土地地開發(fā)、土地出出讓轉(zhuǎn)讓讓事務、組織房房屋開發(fā)發(fā)、房屋屋銷售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押以以及房地地產(chǎn)建設設過程中中大量的的談判、協(xié)調(diào)、籌劃等等專業(yè)技技術性勞勞務。因因此，在在我國，把它歸歸類為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)管理是是比較恰恰當?shù)?。我國建設設

31、部曾于于19993年111月發(fā)發(fā)布房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理規(guī)定定，規(guī)規(guī)定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)可可以是專專營企業(yè)業(yè)和兼營營企業(yè)。但鑒于于不具有有資質(zhì)的的企業(yè)擅擅自從事事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務以以及低等等級資質(zhì)質(zhì)企業(yè)非非法越級級承接房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務務的現(xiàn)象象泛濫，該部于于20000年33月對上上述規(guī)定定進行重重新修訂訂頒布，嚴格了了資質(zhì)管管理制度度，同時時不再允允許設立立兼營企企業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務。2設立立的條件件和程序序根據(jù)城城市房地地產(chǎn)管理理法和和城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理條例的規(guī)定定，設立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除除應當符符合有關關法律、行政法法規(guī)規(guī)定定的企業(yè)業(yè)設立條條件外，還應

32、當當具備下下列條件件：(11)有1100萬萬以上的的注冊資資本；(2)有有4名以以上持有有資格證證書的房房地產(chǎn)專專業(yè)、建建筑工程程專業(yè)的的專職技技術人員員，2名名以上持持有資格格證書的的專職會會計人員員。實際際上，從從房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的資質(zhì)管管理看，上述條條件是最最低資質(zhì)質(zhì)級別房房地產(chǎn)企企業(yè)的最最低基本本條件。外商投資資設立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的，除除應當符符合上述述基本條條件外，還應當當依照外外商投資資企業(yè)法法律、行行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，辦理理有關審審批手續(xù)續(xù)。設立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的程序包包括如下下幾個步步驟：(1)辦辦理工商商企業(yè)的的登記程程序。城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例第第7條規(guī)

33、規(guī)定，設設立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，應當向向縣級以以上人民民政府工工商行政政管理部部門申請請登記，工商行行政管理理部門對對符合本本條例第第5條規(guī)規(guī)定條件件的，應應當自收收到申請請之日起起30日日內(nèi)予以以登記；對不符符合條件件不予登登記的，應當說說明理由由。工商行政政管理部部門在對對設立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請登登記進行行審查時時，應當當聽取同同級房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門的意意見。(2)向向房地產(chǎn)產(chǎn)主管部部門備案案。城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例第88條規(guī)定定，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當自領領取營業(yè)業(yè)執(zhí)照之之日起330日內(nèi)內(nèi)，持本本條規(guī)定定的文件件到登記記機關所所在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門

34、備案。(3)申申請獲取取資質(zhì)等等級的核核定。城市房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理條條例第第9條規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)開開發(fā)主管管部門，應當根根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資產(chǎn)、專業(yè)技技術人員員和開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)績等，對備案案的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)核核定資質(zhì)質(zhì)等級。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應當當按照核核定的資資質(zhì)等級級，承擔擔相應的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目。(二)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理制度度的基本本內(nèi)容房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)管理，亦稱房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級管理理，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門根據(jù)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)、專業(yè)業(yè)技術力力量、開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)績及及其他相相關標準準，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的房

35、地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)能力進進行等級級核定的的管理制制度。實實行這種種資質(zhì)等等級管理理的依據(jù)據(jù)包括三三個方面面：一是是房地產(chǎn)產(chǎn)建筑的的公眾安安全利益益保護；二是消消費者對對房屋消消費的特特殊保護護；三是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)適度度有序競競爭的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策。實行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的資質(zhì)質(zhì)管理是是許多國國家的通通行做法法。根據(jù)建設設部于220000年3月月修訂發(fā)發(fā)布的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理規(guī)規(guī)定，我國資資質(zhì)管理理制度的的基本內(nèi)內(nèi)容包括括如下幾幾個方面面：1房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應當依法法申請核核定企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級。未未取得房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)等級證證書的企企業(yè)，不不得從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務。2房地地產(chǎn)開發(fā)

36、發(fā)企業(yè)按按資質(zhì)條條件劃分分為4個個等級(一級、二級、三級、四級)，各等等級企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)標準均均有嚴格格規(guī)定并并與其開開發(fā)能力力相適應應。資質(zhì)質(zhì)標準的的主要內(nèi)內(nèi)容包括括：注冊冊資本和和自有流流動資金金的數(shù)額額、專業(yè)業(yè)技術人人員的數(shù)數(shù)量和相相應的職職稱要求求，從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的實績等等。3房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)等等級實行行分級審審批管理理。經(jīng)資資質(zhì)審查查合格的的企業(yè)，由資質(zhì)質(zhì)審批部部門發(fā)給給相應等等級的資資質(zhì)證書書。例如如，一級級資質(zhì)由由省級人人民政府府建設行行政主管管部門初初審，報報國務院院建設行行政主管管部門審審批。二二級及以以下資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的審審批辦法法和資質(zhì)質(zhì)年檢辦辦

37、法由省省級政府府建設行行政主管管部門制制定。4房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)實實行年檢檢制度，年檢實實行分級級管理。對于不不符合原原定資質(zhì)質(zhì)條件或或者有不不良經(jīng)營營行為的的企業(yè)，由原資資質(zhì)審批批部門予予以降級級或者注注銷資質(zhì)質(zhì)證書。5各等等級企業(yè)業(yè)必須按按照房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)等級級證書確確定的業(yè)業(yè)務范圍圍從事房房地產(chǎn)開開發(fā)；不不得越級級承接房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務務。一級級資質(zhì)房房地產(chǎn)企企業(yè)承擔擔房地產(chǎn)產(chǎn)項目建建設規(guī)模模不受限限制，可可在全國國范圍內(nèi)內(nèi)承接房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務務。二級級資質(zhì)及及二級資資質(zhì)以下下房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以以承擔建建筑面積積25萬萬平方米米以下的的開發(fā)建建設項目目，承擔擔業(yè)務

38、的的具體范范圍由省省級人民民政府建建設行政政主管部部門制定定。6房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門對新新設立的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)實行行核發(fā)暫定資資質(zhì)證書書制度度，作為為新設房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)獲得正正式資質(zhì)質(zhì)等級前前的過渡渡管理措措施。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土地地使用權權出讓與與劃撥（一）土土地使用用權出讓讓的概念念土地使用用權出讓讓，是指指國家將將國有土土地使用用權(以以下簡稱稱土地使使用權)在一定定年限內(nèi)內(nèi)出讓給給土地使使用者，由土地地使用者者向國家家支付土土地使用用權出讓讓金的行行為。土土地使用用權出讓讓為土地地的一級級市場。根據(jù)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的現(xiàn)行行國家政政策，國國家壟斷斷城鎮(zhèn)土土地一級級市場，實

39、行土土地使用用權有償償、有期期限出讓讓制度。土地使用用權出讓讓，具有有以下法法律特征征：1土地地使用權權出讓的的主體一一方為出出讓方，另一方方為受讓讓方，而而其出讓讓方只能能是國家家城市房房地產(chǎn)管管理法第144條規(guī)定定：“土地使使用權出出讓合同同由市、縣人民民政府土土地管理理部門與與土地使使用者簽簽訂?！蓖恋厥故褂脵嗍苁茏尫绞鞘侵竿恋氐厥褂谜哒摺鴦談赵撼浅擎?zhèn)國有有土地使使用權出出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行行條例第3條條規(guī)定：“中華人人民共和和國境內(nèi)內(nèi)外的公公司、企企業(yè)、其其他組織織和個人人，除法法律另有有規(guī)定者者外，均均可依照照本條例例的規(guī)定定取得土土地使用用權，進進行土地地開發(fā)、利用、經(jīng)營?！笨梢姡?/p>

40、讓方方一般不不受限制制。2土地地使用權權出讓人人和受讓讓人的權權利和義義務直接接由法律律規(guī)定根據(jù)城城市房地地產(chǎn)管理理法第第15、16條條的規(guī)定定，土地地使用者者必須按按照出讓讓合同約約定，支支付土地地使用權權出讓金金；未按按照出讓讓合同約約定支付付土地使使用權出出讓金的的，土地地管理部部門有權權解除合合同，并并可以請請求違約約賠償。土地使使用者按按照出讓讓合同約約定支付付土地使使用權出出讓金的的，市、縣人民民政府土土地管理理部門必必須按照照出讓合合同約定定，提供供出讓的的土地；未按照照出讓合合同約定定提供出出讓的土土地的，土地使使用者有有權解除除合同，由土地地管理部部門返還還土地使使用權出出讓

41、金，土地使使用者還還可以請請求違約約賠償。3土地地使用權權出讓的的客體是是一定年年限的國國有土地地使用權權我國憲法法規(guī)定，我國實實行土地地公有制制，并且且規(guī)定：“任何組組織或者者個人不不得侵占占、買賣賣或者以以其他形形式非法法轉(zhuǎn)讓土土地。土土地使用用權可以以依照法法律的規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓讓?！备鶕?jù)憲憲法規(guī)定定，土地地使用權權出讓的的客體是是國有土土地使用用權，而而不是國國有土地地的所有有權。4土地地使用權權出讓是是要式法法律行為為土地使用用權出讓讓，應當當簽訂書書面出讓讓合同；同時，要向縣縣級以上上地方人人民政府府土地管管理部門門申請登登記。如如果不簽簽訂書面面出讓合合同并辦辦理土地地使用權權登記，該

42、土地地使用權權出讓行行為無效效。(二)土土地使用用權出讓讓的方式式1拍賣賣出讓拍賣出讓讓，是指指在指定定的時間間、地點點，組織織符合條條件的土土地使用用權競投投者到場場，在市市、縣人人民政府府土地使使用權拍拍賣主持持人主持持下，公公平競投投某一地地塊使用用權，按按“價高者者得”的原則則確定土土地使用用權受讓讓人的一一種出讓讓方式。采用這這種方式式，有利利于受讓讓人之間間公開、平等競競爭，排排除人為為因素的的干擾，同時也也可最大大限度地地使出讓讓方獲得得較高的的出讓金金。2招標標出讓招標出讓讓，是指指在指定定的期限限內(nèi)，由由符合條條件的單單位或個個人以書書面投標標方式，競投出出讓地塊塊使用權權，

43、由招招標人根根據(jù)一定定的要求求，擇優(yōu)優(yōu)確定土土地使用用權受讓讓人的一一種出讓讓方式。拍賣和招招標方式式都是受受國家法法律提倡倡的方式式。其依依據(jù)是：首先，它們透透明度高高，程序序公正，作為一一種管理理方式值值得提倡倡；其次次，通過過這些方方式能夠夠運用競競爭機制制最大限限度地發(fā)發(fā)現(xiàn)和實實現(xiàn)國土土資源的的價值；再次，它們是是市場化化的方式式，有利利于房地地產(chǎn)市場場機制的的發(fā)展完完善。3雙方方協(xié)議出出讓雙方協(xié)議議出讓，是指市市、縣人人民政府府土地管管理部門門與申請請受讓人人直接就就土地使使用權出出讓有關關事宜進進行協(xié)商商，達成成協(xié)議的的一種出出讓方式式。城市房房地產(chǎn)管管理法第122條還規(guī)規(guī)定：“商

44、業(yè)、旅游、娛樂和和豪華住住宅用地地，有條條件的，必須采采取拍賣賣、招標標方式；沒有條條件，不不能采取取拍賣、招標方方式的，可以采采取雙方方協(xié)議的的方式?！薄安扇∪‰p方協(xié)協(xié)議方式式出讓土土地使用用權的出出讓金不不得低于于按國家家規(guī)定所所確定的的最低價價?！敝砸宰鲞@樣樣的規(guī)定定，一方方面，是是照顧到到我國目目前的實實際情況況，并參參考了國國外的做做法；另另一方面面，是考考慮到用用協(xié)議方方式出讓讓土地使使用權隨隨意性大大，不利利于自由由競爭。為此，從法律律上作了了兩項限限制：一一是對幾幾類高利利潤用地地出讓方方式的限限制；二二是對雙雙方協(xié)議議出讓中中最低出出讓金的的限制。(三)土土地使用用權出讓

45、讓的法律律管制為了防止止和克服服房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地供應應總量失失控現(xiàn)象象，形成成國家對對房地產(chǎn)產(chǎn)一級市市場的有有效壟斷斷，城城市房地地產(chǎn)管理理法對對土地使使用權出出讓規(guī)定定了嚴格格的法律律控制措措施。主主要包括括如下幾幾個方面面：1禁止止城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)集體所所有土地地使用權權的有償償。出讓讓為了切切實貫徹徹實施保保護耕地地的基本本國策，明確規(guī)規(guī)定集體體所有的的土地不不能用于于開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房地地產(chǎn)，房房地產(chǎn)開開發(fā)用地地必須是是國有土土地。為為此，城市房房地產(chǎn)管管理法第8條條規(guī)定：“城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)的集體體所有的的土地，經(jīng)依法法征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國有有土地后后，該幅幅國有土土地的使使用權方方可有償償轉(zhuǎn)讓。

46、”2土地地使用權權出讓，必須符符合土地地利用總總體規(guī)劃劃、城市市規(guī)劃和和年度建建設用地地計劃城市房房地產(chǎn)管管理法第9條條規(guī)定：“土地使使用權出出讓，必必須符合合土地利利用總體體規(guī)劃、城市規(guī)規(guī)劃和年年度建設設用地計計劃?！蓖恋乩每傮w體規(guī)劃是是國家實實施土地地利用總總量控制制的最重重要手段段，它是是在土地地利用方方面有總總體性、戰(zhàn)略性性、權威威性和指指導性的的中長期期計劃。城市規(guī)規(guī)劃，是是指國家家為了實實現(xiàn)一定定時期內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展目目標，確確定城市市性質(zhì)、規(guī)模和和發(fā)展方方向，合合理利用用城市土土地，協(xié)協(xié)調(diào)城市市布局和和各項建建設的綜綜合部署署和具體體安排。建設用用地計劃劃，是國國民經(jīng)

47、濟濟和社會會發(fā)展計計劃的組組成部分分，是加加強土地地資源宏宏觀管理理的重要要措施，是審批批建設用用地的依依據(jù)之一一。土地使用用權出讓讓，直接接涉及土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、城城市規(guī)劃劃和年度度建設用用地計劃劃的落實實，故必必須實行行法律控控制。3土地地使用權權出讓必必須擬訂訂年度出出讓土地地使用權權總面積積方案在房地產(chǎn)產(chǎn)三級市市場中，一級市市場是關關鍵。國國家為了了壟斷一一級市場場，并控控制土地地使用權權出讓供供給總量量，城城市房地地產(chǎn)管理理法第第10條條規(guī)定：“縣級以以上地方方人民政政府出讓讓土地使使用權用用于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，須須根據(jù)省省級以上上人民政政府下達達的控制制指標擬擬訂年度度出讓土

48、土地使用用權總面面積方案案，按照照國務院院規(guī)定，報國務務院或者者省級人人民政府府批準?！?土地地使用權權出讓方方案必須須依照法法定程序序制定城市房房地產(chǎn)管管理法第111條規(guī)定定：“土地使使用權出出讓，由由市、縣縣人民政政府有計計劃、有有步驟地地進行。出讓的的每幅地地塊、用用途、年年限和其其他條件件，由市市、縣人人甲政府府土地管管理部門門會同城城市規(guī)劃劃、建設設、房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門共同同擬訂方方案，按按照國務務院規(guī)定定，報經(jīng)經(jīng)有批準準權的人人民政府府批準后后，由市市、縣人人民政府府土地管管理部門門實施。直轄市市的縣人人民政府府及其有有權部門門行使前前款規(guī)定定的權限限，由直直轄市人人民政府府規(guī)定?！?/p>

49、5限制制土地使使用權的的最高年年限土地使用用權出讓讓制度首首要的特特點就是是規(guī)定了了出讓年年限。土土地使用用權出讓讓，并不不是土地地所有權權出讓，必須有有限期設設定。土土地使用用權出讓讓最高年年限，是是一次出出讓簽約約的最高高年限。土地使使用權屆屆滿時，土地使使用者可可以申請請續(xù)期。每一地地塊的具具體出讓讓年限，應由出出讓方和和受讓方方在簽訂訂合同時時確定，可以低低于法定定的最高高年限，但不可可以高于于法定最最高年限限。超過過法定最最高年限限的合同同無效。根據(jù)城市房房地產(chǎn)管管理法規(guī)定，土地使使用權出出讓最高高年限由由國務院院規(guī)定。根據(jù)國國務院發(fā)發(fā)布的城鎮(zhèn)國國有土地地使用權權出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條

50、例例第112條規(guī)規(guī)定，土土地使用用權出讓讓最高年年限按下下列用途途確定：居住用用地700年；工工業(yè)用地地50年年；教育育、科技技、文化化、衛(wèi)生生、體育育用地550年；商業(yè)、旅游、娛樂用用地400年；綜綜合或者者其他用用地500年。這這是法定定的最高高年限，任何土土地使用用權出讓讓合同都都必須照照此辦理理。(四)土土地使用用權的終終止和續(xù)續(xù)期1土地地使用權權終止土地使用用權終止止，是指指因出現(xiàn)現(xiàn)法律規(guī)規(guī)定的情情況，致致使受讓讓人喪失失了土地地使用權權。城城市房地地產(chǎn)管理理法對對導致受受讓人土土地使用用權終止止的四項項重要事事由作了了規(guī)定：(1)使使用期限限屆滿城市房房地產(chǎn)管管理法第211條規(guī)定定

51、，土地地使用權權出讓合合同約定定的使用用年限屆屆滿，土土地使用用者未申申請續(xù)期期或者雖雖申請續(xù)續(xù)期但依依照前款款規(guī)定未未獲批準準的，土土地使用用權由國國家無償償收回。(2)根根據(jù)社會會公共利利益的需需要提前前收回城市房房地產(chǎn)管管理法第199條規(guī)定定：“國家對對土地使使用者依依法取得得的土地地使用權權，在出出讓合同同約定的的使用年年限屆滿滿前不收收回；在在特殊情情況下，根據(jù)社社會公共共利益的的需要，可以依依照法律律程序提提前收回回，并根根據(jù)土地地使用者者使用土土地的實實際年限限和開發(fā)發(fā)土地的的實際情情況給予予相應的的補償?！?3)因因逾期開開發(fā)而被被無償收收回城市房房地產(chǎn)管管理法第255條規(guī)定定

52、，以出出讓方式式取得土土地使用用權進行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的，必須須按照土土地使用用權出讓讓合同約約定的土土地用途途、動工工開發(fā)期期限開發(fā)發(fā)土地。滿2年年未動工工開發(fā)的的，可以以無償收收回土地地使用權權。(4)土土地滅失失土地滅失失，是指指由于不不可抗拒拒的自然然力量造造成原土土地性質(zhì)質(zhì)的徹底底改變或或原土地地面貌的的徹底改改變。城市房房地產(chǎn)管管理法第200條規(guī)定定：“土地使使用權因因土地滅滅失而終終止?！笔茏屓巳艘虼硕K止其其土地使使用權。2土地地使用權權期滿后后的續(xù)期期城市房房地產(chǎn)管管理法第211條規(guī)定定，土地地使用權權出讓合合同約定定的使用用年限屆屆滿，土土地使用用者需要要繼續(xù)使使用土地地

53、的，應應當至遲遲于屆滿滿前一年年申請續(xù)續(xù)期，除除根據(jù)社社會公共共利益需需要收回回該幅土土地的，應當予予以批準準。經(jīng)批批準準予予續(xù)期的的，應當當重新簽簽訂土地地使用權權出讓合合同，依依照規(guī)定定支付土土地使用用權出讓讓金。(五)土土地使用用權劃撥撥1土地地使用權權劃撥的的概念土地使用用權劃撥撥，是指指縣級以以上人民民政府依依法批準準，在土土地使用用者繳納納補償、安置等等費用后后將該幅幅土地交交付其使使用，或或者將土土地使用用權無償償交付給給土地使使用者使使用的行行為。以以劃撥方方式取得得土地使使用權的的，除法法律、行行政法規(guī)規(guī)另有規(guī)規(guī)定者外外，沒有有使用期期限的限限制。我國實行行城市國國有土地地使

54、用權權有償出出讓前，采用的的是行政政劃撥土土地的辦辦法，今今后也不不可能完完全取消消這種辦辦法。例例如，政政府設施施用地，學校、醫(yī)院、交通等等建設用用地，這這些都屬屬于非營營利性的的公用事事業(yè)，目目前只能能采取劃劃撥的辦辦法，但但它的范范圍將逐逐步縮小小。劃撥土地地使用權權，不采采用出讓讓土地使使用權的的拍賣、招標和和雙方協(xié)協(xié)議的方方式，而而是適用用國家建建設用地地的審批批程序。2土地地使用權權劃撥的的范圍與與意義城市房房地產(chǎn)管管理法第233條規(guī)定定，下列列建設用用地的土土地使用用權，確確屬必需需的，可可以由縣縣級以上上人民政政府依法法批準劃劃撥：(1)國國家機關關用地和和軍事用用地；(2)城

55、城市基礎礎設施用用地和公公益事業(yè)業(yè)用地；(3)國家重重點扶持持的能源源、交通通、水利利等項目目用地；(4)法律、行政法法規(guī)規(guī)定定的其他他用地。在城市土土地管理理法中明明確土地地使用權權劃撥的的范圍，在房地地產(chǎn)管理理上有兩兩方面的的意義：一是對對土地利利用的競競爭領域域和非競競爭領域域作出明明確的法法律界定定，從而而有利于于分類管管理。二二是有利利于明確確產(chǎn)業(yè)政政策和公公共政策策在土地地利用領領域的作作用范圍圍。第三節(jié) 城市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理一、房地地產(chǎn)交易易管理的的概念（一）房房地產(chǎn)交交易房地產(chǎn)交交易，是是指以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地地產(chǎn)的財財產(chǎn)權控控制為對對價的交交換行為為。城市房房地產(chǎn)管管理法第2條條

56、規(guī)定：“本法所所稱的房房地產(chǎn)交交易，包包括房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓、房地地產(chǎn)抵押押和房屋屋租賃?！?二)房房地產(chǎn)交交易管理理及其基基本內(nèi)容容房地產(chǎn)交交易管理理，是指指以維護護公平交交易秩序序為主要要價值目目標，對對房地產(chǎn)產(chǎn)交易環(huán)環(huán)境和交交易過程程實行的的管理。交易環(huán)環(huán)境主要要是房地地產(chǎn)交易易的價格格發(fā)現(xiàn)和和確定機機制。由由于消費費者信息息不對稱稱，很難難發(fā)現(xiàn)房房地產(chǎn)的的公平價價格。這這就需要要由國家家或其認認可的中中介機構(gòu)構(gòu)加以指指導或者者限制，以確保保公眾消消費者的的利益。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)交易歷歷來是容容易產(chǎn)生生產(chǎn)權混混亂和制制度誤解解的地方方，需要要實行二二些程序序上的限限制措施施以確保保房地產(chǎn)產(chǎn)交易

57、秩秩序。上上述管理理在許多多國家是是通行的的。在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)交易管管理的環(huán)環(huán)節(jié)主要要是定價價機制、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等等環(huán)節(jié)。二、房地地產(chǎn)的價價格管理理（一）房房地產(chǎn)價價格管理理的概念念房地產(chǎn)價價格管理理，是指指政府主主管部門門依法運運用價格格政策手手段，對對流通領領域的房房屋買賣賣、租賃賃、交換換、抵押押和土地地使用權權出讓、轉(zhuǎn)讓的的價格發(fā)發(fā)現(xiàn)、確確定機制制所實行行的管理理活動的的總稱。它是房房地產(chǎn)市市場管理理的重要要內(nèi)容。(二)房房地產(chǎn)價價格評估估的管理理與評估估基準價價格房地產(chǎn)價價格評估估，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)估估價機構(gòu)構(gòu)，根據(jù)據(jù)估價目目的，遵遵循一定定的估價價原則和和估價方方法，結(jié)結(jié)合估

58、價價經(jīng)驗和和對影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價格因因素的分分析，對對房地產(chǎn)產(chǎn)最可能能實現(xiàn)的的合理價價格所作作出的測測算和判判斷。簡簡言之，就是對對房地產(chǎn)產(chǎn)的合理理價格所所進行的的科學估估算活動動。房地地產(chǎn)價格格評估必必須由具具有法定定資格的的評估機機構(gòu)和評評估師執(zhí)執(zhí)行。它它是房地地產(chǎn)價格格管理的的核心。房地產(chǎn)價價格評估估，應當當遵循公公正、公公平、公公開的原原則。評估基準準價格，是對一一定房地地產(chǎn)的市市場價格格進行評評估的基基礎價格格。根據(jù)據(jù)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法第333條的的規(guī)定，我國房房地產(chǎn)價價市場價價格評估估的基準準價格有有三種：1基準準地價，是指國國家根據(jù)據(jù)土地管管理的某某種需要要，按照照土地等等級或

59、土土地收益益狀況，計算或或評定出出來的一一定時間間內(nèi)某一一區(qū)域的的土地平平均價格格。它是是政府控控制地價價和進一一步評估估土地出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓交易易底價的的基礎，也是征征收土地地稅費的的依據(jù)。2標定定地價，是指縣縣級以上上人民政政府根據(jù)據(jù)需要評評估的，在正常常土地市市場、正正常經(jīng)營營和政策策作用下下，某一一具體地地塊在某某一時期期、某一一使用年年限的價價格。3房屋屋重置價價格，是是指按照照當前的的建筑技技術、工工藝水平平、建材材價格、人工和和運輸費費用等條條件下，重新建建造同類類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標標準的房房屋所需需的費用用。(三)房房地產(chǎn)成成交價格格申報制制度城市房房地產(chǎn)管管理法第344條明確確

60、規(guī)定：“國家實實行房地地產(chǎn)成交交價格申申報制度度?！薄胺康禺a(chǎn)產(chǎn)權利人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)，應當向向縣級以以上地方方人民政政府規(guī)定定的部門門如實申申報成交交價，不不得瞞報報或者作作不實的的申報?！眱r格申申報是實實施房地地產(chǎn)交易易的稅收收管理和和價格體體系宏觀觀調(diào)控的的重要的的基礎性性制度。三、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓及其管管理（一）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的概概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，是是指房地地產(chǎn)權利利人通過過買賣、贈與或或者其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。國有土地地使用權權的有償償出讓，僅僅是是土地使使用權買買賣的一一級市場場。土地地使用權權只有從從受讓人人手里再再流向真真正需要要者手里里，才能能實現(xiàn)其其