房地產(chǎn)業(yè)-建筑安裝業(yè)法律問題研究課件

1、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)法律問題研究 主 講 人：曹 福 來 部 門：教研一部 職 稱：副 教 授2022/9/9聯(lián)系方式辦公電話：0514移動電話：郵件地址：2022/9/9內(nèi)容安排1房地產(chǎn)交易管理制度與政策2建筑安裝業(yè)的制度2022/9/9 房 地 產(chǎn) 業(yè)房地產(chǎn)服務業(yè)房地產(chǎn)投 資開發(fā)業(yè)房 地 產(chǎn) 中 介 服 務 業(yè)物 業(yè) 管 理 業(yè)房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)經(jīng)紀2022/9/9 建筑安裝業(yè)： 1、建筑業(yè)：建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設和設備安裝以及工程勘察設計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠、礦井、鐵路、橋梁、港口、道路、管線、住宅以及公共設施的建筑物、構筑物和設施。2、建筑物裝修裝飾

2、：主要包括從事對建筑物的內(nèi)、外裝修和裝飾的施工和安裝活動。 3、 線路 和設備安裝：線路安裝主要包括對建筑物內(nèi)電力線路、計算機網(wǎng)絡線路、廣播電視線路等的安裝鋪設；管道安裝主要包括自來水管道、下水管道、中央空調(diào)通風管道等的安裝建設；設備安裝主要包括中央空調(diào)、純凈水過濾系統(tǒng)、電力保障系統(tǒng)等設備的安裝。2022/9/9 2022/9/9項目建議書發(fā)改委可行性報告發(fā)改委年度預備項目資格發(fā)改委選址申請規(guī)劃國土房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書建委房管土地出、轉讓手續(xù)國土局房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建委規(guī)劃設計條件通知書規(guī)劃局方案設計報建規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局初步設計報建規(guī)劃局施工圖設計報建規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許

3、可證規(guī)劃局征地拆遷國土局放線、驗線規(guī)劃局建設工程開工許可證建委工程招標及施工招標中心預售或招商國土、房管工程綜合竣工驗收建委組織各部門交付或自營建委組織各部門本次開發(fā)結束2022/9/9一、房地產(chǎn)交易的基本制度；二、房地產(chǎn)轉讓；三、房屋租賃；四、房地產(chǎn)抵押。房地產(chǎn)交易管理制度與政策2022/9/9 房地產(chǎn)轉讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。 房地產(chǎn)交易的基本制度2022/9/9下列房地產(chǎn)，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）

4、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的情形。2022/9/9 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預售是房地產(chǎn)轉讓的一種最主要的買賣方式。但是，如管理不善，易導致投機行為，損害消費者的正當權益。現(xiàn)在有關商品房預售的法律糾紛最多、最復雜。 商品房預售2022/9/9 商品房預售的條件： 1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 2.

5、持有建設工程規(guī)劃許可證； 3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工建設的進度和竣工交付日期； 4.商品房預售許可證。2022/9/9 申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料：（一）商品房預售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（三）土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。2022/9/9 商品房預售許

6、可的程序 （一）受理。 （二）審核。開發(fā)企業(yè)對所提交材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。 （三）許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達商品房預售許可證。 經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發(fā)企業(yè)。 （四）公示。2022/9/9 商品房預售管理有關規(guī)定： 1.商品房預售實行許可制度。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商

7、品房預售應當向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。否則，不能進行商品房預售。 2.商品房預售合同實行登記備案制度。 預售人應與承購人簽訂商品房預售合同。并且，承購人應在 30 日內(nèi)持合同向有關部門登記。2022/9/9 3.商品房預售所得款項的?？顚Ｓ弥贫取?城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設，不得挪用，以確保工程建設的所需資金，保護商品房預購人的正當權益。 2022/9/9 預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開發(fā)企業(yè)的

8、原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。 2022/9/9何為“五證” 、“兩書” “五證”指的是：第一國有土地使用權證，我國土地管理法規(guī)定，只有在國有土地上建設的房屋才能用于出售。開發(fā)商向國家交納土地出讓金，即可取得土地使用權，房屋才能正常合法的進行交易。 第二建設用地規(guī)劃許可證，根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，建設用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃。 第三建設工程規(guī)劃許可證，房子建在什麼地方、要建多高，容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的許可。 第四建設工程開工許可證，只有擁有此證工程才能施工。 第五銷售許可證或預售許可證

9、，沒有此證，房子就不能銷售或預售。 “兩書”指的是：住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書，開發(fā)商應在交付房屋時向購房者提交。 兩證一書：建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。 2022/9/9商品房銷售條件1 .開發(fā)企業(yè)具有合法身份及資質(zhì)；2 .取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；3 .取得建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證；4 .已通過竣工驗收；5 .拆遷安置已經(jīng)落實；6 .供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工和交付日期；7 .物業(yè)管理方案已落實。 2022/9/9銷售禁止行為及法律責任 1.開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品

10、房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。 2.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3.開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 4.商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 5.違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責令限期改正、并可處以13萬元罰款。2022/9/9 城市房地產(chǎn)管理法第四十條： 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦理土地出讓手續(xù)。并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。2022/9/9 以劃撥方式取得土地使用權的轉讓房地產(chǎn)報批時

11、，有批準權的人民政府按照國務院的決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。2022/9/9定金問題 “定金”與“訂金”不同，定金作為合同履行的一種擔保方式，受法律保護，而訂金則不具有任何法律意義。 在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用。符合銷售條件的，開發(fā)企業(yè)在訂立買賣合同之前，可以向買受人收取預訂款性質(zhì)的費用，在訂立合同之時，應當?shù)肿鞣績r款，未能訂立合同的，應當返還。但買賣雙方另有約定的，從其約定。也就是說，若買賣雙方約定，開發(fā)企業(yè)違約，買受人要求雙倍返還，若買受人違約，開發(fā)企業(yè)

12、沒收其費用，這樣的約定具有法律效力。 2022/9/9樣板房與現(xiàn)房的關系問題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營銷手段，已被廣泛使用。法律規(guī)定，開發(fā)企業(yè)設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的房屋應與樣板房一致。因此，為避免糾紛，開發(fā)企業(yè)在設置的樣板房中應掛牌明示“樣板房僅供展示，房屋以實際交付為準。”2022/9/9房屋租賃 （一）房屋租賃 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 2022/9/9（二）房屋租賃政策規(guī)定 1房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉

13、讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。 2承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 3房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。 4 出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。 廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。2022/9/9 5出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內(nèi)設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。 6承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房

14、屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內(nèi)設施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。 7承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。 8承租人轉租房屋的，應當經(jīng)出租人書面同意。 承租人未經(jīng)出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。 2022/9/9（三）房屋不得出租的情形1. 屬于違法建筑的；2. 不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；4. 法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。2022/9/9（四）房屋租賃合同 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、

15、租賃用途、租賃價格、修繕責任等必備條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。2022/9/9 1租賃期限：合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。出租人在租賃合同屆滿前要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失，收回住宅用房的，同時要做好承租人的住房安置。 2租賃用途：承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。2022/9/9 3租金及交付

16、方式：出租認出收取房租外，不得收取其它費用。房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。 4房屋的修繕責任：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。2022/9/9房地產(chǎn)抵押 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。20

17、22/9/9（一）作為抵押物的條件 下列房地產(chǎn)不得設定抵押權： 1.權屬有爭議的房地產(chǎn)； 2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； 4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。2022/9/9 同一房地產(chǎn)設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經(jīng)設定過的抵押情況告知抵押權人。 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。 房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。 2022/9/9 以兩宗以上房地產(chǎn)設定同一抵

18、押權的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額比例為限。 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工代表大會通過，并報其上級主管機關備案。 2022/9/9 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有

19、規(guī)定的除外。 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。2022/9/9 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。 預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 2022/9/9（二）抵押登記 擔保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記

20、的，抵押權人不能對抗第三人，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。2022/9/9 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)當事人應在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持有關文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押。對符合登記條件的應在7日內(nèi)核準登記并頒發(fā)他項權利證書，特殊原因的最長不得超過法定辦理期限。2022/9/9 以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)

21、房屋他項權證。 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。 因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權轉移登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。 2022/9/9（三）抵押的效力 抵押期間，抵押人轉

22、讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 房地產(chǎn)抵押關系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價之減少的，有權要求抵押人停止其行為。2022/9/9（四）房地產(chǎn)抵押的受償 1.房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應當嚴格執(zhí)行，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。 2.同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償。2022/9/9 3.設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應交納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。 4.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償