畢業(yè)設(shè)計(jì)方案淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

1、第 1章緒論1.1 論文的目的和意義隨著農(nóng)村往城市化建設(shè)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程變得十分普遍。工程建設(shè)普遍存在于社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)地方。越來(lái)越多的人服務(wù)于工程工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)。工程工程是以一個(gè)工程技術(shù)系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)行為任務(wù)的過(guò)程。工程工程的范圍廣范，其中最常見(jiàn)的工程工程為房屋建筑工程工程。房屋建設(shè)工程是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程，投資大，風(fēng)險(xiǎn)高，周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本存在著很多不確定的因素。更是出于目前物價(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況，使很多工薪階層無(wú)法承受上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本究竟由哪些方面組成呢？通過(guò)本人在實(shí)際中的工作經(jīng)驗(yàn)及這三年來(lái)的學(xué)習(xí)，我把房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本作為我的研究對(duì)象，同時(shí)

2、有些部分?jǐn)?shù)據(jù)為本人工作經(jīng)驗(yàn)中得出的實(shí)際數(shù)據(jù)，同時(shí)部分?jǐn)?shù)據(jù)是依據(jù)黑龍江省哈爾濱市作為參考，由于每個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)都有它的唯一性，不可能有完全一樣的樓盤(pán)，由于它們各自不同的特點(diǎn)、規(guī)模和設(shè)計(jì)風(fēng)格，數(shù)據(jù)必然會(huì)有差異性。因此，此論文只是作為人們?cè)隗@嘆房?jī)r(jià)過(guò)高的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)。1.2 我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀哈爾濱銷(xiāo)售市場(chǎng)現(xiàn)狀通過(guò)國(guó)家的調(diào)控，現(xiàn)今在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨著比較嚴(yán)竣的形式，2018 年 2月 28 日，中宣部、中央直屬機(jī)關(guān)工委、中央國(guó)家機(jī)關(guān)工委、教育部、解放軍總政治部、中共北京市委等 6 部門(mén) 28 日在京舉辦熱點(diǎn)問(wèn)題形勢(shì)報(bào)告會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新作了題為關(guān)于城鎮(zhèn)住房問(wèn)

3、題的報(bào)告。姜偉新指出，“十二五 ”時(shí)期，國(guó)家將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取到 “十二五 ”末，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，改善部分中等偏下收入家庭的住房條件。姜偉新同時(shí)指出，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，要認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲。姜偉新勾畫(huà)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本政策。他介紹，按照我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的總體要求，從我國(guó)所處的歷史發(fā)展階段、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人多地少的基本國(guó)情出發(fā)，為了實(shí)現(xiàn) “住有所居 ”的目標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房實(shí)行市場(chǎng)供給與政府保障相結(jié)合、以市場(chǎng)供給為主的政策，強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足基本住房需1/26求、購(gòu)置與租賃相結(jié)合，

4、鼓勵(lì)自住型、節(jié)能省地環(huán)保型和小戶(hù)型住房。不久前，國(guó)務(wù)院辦公廳根據(jù)新 “國(guó)八條 ”精神發(fā)出通知要求，已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在 2 月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部曾在媒體發(fā)布報(bào)告表示，住建部已初步擬定了第三批執(zhí)行 “限購(gòu)令 ”的城市名單，包括交易比較活躍的三線(xiàn)城市。最近，有媒體報(bào)道，住建部已初步擬定第三批執(zhí)行 “限購(gòu)令 ”的城市名單， “限購(gòu)令 ”逐漸向未出臺(tái)限購(gòu)的大中型城市，及交易活躍的三線(xiàn)城市擴(kuò)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已提出將限購(gòu)的城市已達(dá)30

5、多個(gè)。市場(chǎng)預(yù)期，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，限購(gòu)政策將在全國(guó)多個(gè)城市密集鋪開(kāi)。最近，隨著杭州、蘇州、福州出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，已有25 個(gè)城市出臺(tái)了包含限購(gòu)政策等“新國(guó)八條 ”執(zhí)行細(xì)則，包括成都、長(zhǎng)春、銀川、南寧、青島、廈門(mén)、寧波、無(wú)錫、蘇州等二三線(xiàn)城市，目前正向二三線(xiàn)城市蔓延。這說(shuō)明政府正在強(qiáng)化“新國(guó)八條 ”的落實(shí)執(zhí)行，抑制部分不合理需求，尤其是投資投機(jī)性需求。限購(gòu)政策對(duì)整體市場(chǎng)的影響是全面性的，包括未出臺(tái)限購(gòu)政策的城市，可能導(dǎo)致全國(guó)房市價(jià)量齊跌。首先，這表明了政府堅(jiān)決調(diào)控房?jī)r(jià)決心，釋放了政府從嚴(yán)落實(shí)執(zhí)行調(diào)控政策的信號(hào)，必將重力影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體心態(tài)。限購(gòu)政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，必

6、將強(qiáng)力影響到市場(chǎng)整體走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期等整體市場(chǎng)預(yù)期，可能迫使市場(chǎng)步入遲到的回調(diào)通道。其次，部分需求被擋在門(mén)外，市場(chǎng)預(yù)期異變，投資投機(jī)者退出市場(chǎng)，符合條件的購(gòu)房者重入觀望甚至棄購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)力下降，市場(chǎng)需求將迅速萎縮，結(jié)果將導(dǎo)致成交量迅速萎縮。第三，購(gòu)買(mǎi)力下降，成交下降，肯定會(huì)影響到樓盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將加大，從而可能影響到開(kāi)發(fā)商的資金回籠，增大資金壓力。第四，由于限購(gòu)是以套為單位，限購(gòu)政策使得符合條件且有購(gòu)買(mǎi)能力的購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型，可能加大部分戶(hù)型產(chǎn)品銷(xiāo)售的難度。第五，限購(gòu)政策，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資，部分炒房資金可能使得部分炒房資金轉(zhuǎn)向目前還沒(méi)確定是否會(huì)限購(gòu)的其他市場(chǎng)或

7、無(wú)“限購(gòu)令 ”的更下一級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)擔(dān)心可能促使房?jī)r(jià)泡沫向下轉(zhuǎn)移，推高這些市場(chǎng)的熱度，催大泡沫程度，催漲三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)。有人建議，全國(guó)的所有城市都應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策，要全方位抑制投機(jī)資金。此外，種種跡象顯示，2018 年的調(diào)控還將進(jìn)一步升級(jí)。政府還將通過(guò)房產(chǎn)稅試2/26點(diǎn)等措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。并在土地、信貸、稅收等方面采取綜合調(diào)控模式，其中央行肯定年內(nèi)繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率。最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新接連表態(tài)城，接下來(lái)，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，將會(huì)通過(guò)強(qiáng)調(diào)政策的執(zhí)行來(lái)繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，研究制定中長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，隨時(shí)可出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)

8、家土地總督察徐紹史也表示，2018 年我國(guó)的土地政策突出特點(diǎn)是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。由于調(diào)控政策的針對(duì)對(duì)象是全國(guó)性，市場(chǎng)心態(tài)影響、預(yù)期改變、房?jī)r(jià)調(diào)整是全面性的，因大勢(shì)已改變，即便那些沒(méi)有限購(gòu)的市場(chǎng)，消費(fèi)者也將觀望，投資投機(jī)者一般不會(huì)逆勢(shì)進(jìn)入，整個(gè)市場(chǎng)可能向健康化發(fā)展。哈爾濱市出臺(tái)的政策哈爾濱市政府為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)辦發(fā) 20181 號(hào)）精神，哈爾濱市政府發(fā)布了20184號(hào)文，其中重點(diǎn)內(nèi)容是對(duì)購(gòu)房者所采取的限制。主要內(nèi)容有如下三條：1、進(jìn)一步增強(qiáng)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的緊迫感；2、做好住房?jī)r(jià)格調(diào)控工作；3、合理引導(dǎo)住房需求。按照國(guó)家要求

9、，在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有 1 套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能夠提供本市 1 年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu) 1 套住房 含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供 1 年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，進(jìn)一步完善房屋預(yù)銷(xiāo)）售管理，采取切實(shí)措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，確保住房限購(gòu)政策落實(shí)到位。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房管理的有關(guān)

10、規(guī)定；4、加大保障性安居工程建設(shè)力度；5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，再根據(jù)全部費(fèi)用的支出最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)工程總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。同時(shí)，由于每個(gè)工程開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本的管理也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢樓或幾幢樓體的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題相對(duì)就比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如上萬(wàn)3/26的小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，就必須科學(xué)地確定成本對(duì)象。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算就不能過(guò)細(xì)，因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)

11、必會(huì)增加工作量，使成本核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要有四大部分組成，一、土地費(fèi)用；二、前期費(fèi)用；三、建筑安裝成本；四、工程建設(shè)其他費(fèi)用等組成。1.4 論文的主要內(nèi)容土地費(fèi)用土地是構(gòu)建商品房最基礎(chǔ)的領(lǐng)域，由于工程工程固定于一定地點(diǎn)并與地面相連接，必須占用一定量的土地，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就必然要為獲得建設(shè)用地而支付一定的費(fèi)用。前期費(fèi)用及控制為使工程順利進(jìn)展而需辦理的一切手續(xù)而花費(fèi)的成本及在辦

12、理過(guò)程中所采取的控制手段。建筑安裝費(fèi)用及控制建筑安裝費(fèi)用是指用于建筑和安裝工程方面的費(fèi)用，它由建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用兩部分組成。建筑工程費(fèi)用是指建設(shè)工程涉及范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、場(chǎng)地平整、道路、室外管道鋪設(shè)、大型土石方工程費(fèi)用等。安裝工程費(fèi)用是指主要生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)、公用工程等單項(xiàng)工程中需要安裝的機(jī)械設(shè)備、電器設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、儀器儀表等設(shè)備的安裝及配件工程費(fèi)，以及工藝、供熱、供水等各種管道、配件、閥門(mén)和供電外線(xiàn)安裝工程的費(fèi)用等等及在工程施工過(guò)程中為了控制成本所采取的手段和措施。建筑安裝工程費(fèi)用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本中比較重的份量，因此作為主要的論述內(nèi)容。工程建設(shè)其他費(fèi)用構(gòu)成及控制工程建設(shè)其它費(fèi)

13、用是根據(jù)設(shè)計(jì)文件要求和國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)由工程投資支付的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的一些費(fèi)用。其中包括建設(shè)單位管理費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、 研究實(shí)驗(yàn)費(fèi) 、 工程監(jiān)理費(fèi)、 工程保險(xiǎn)費(fèi) 、供電貼費(fèi)等等。1.5 本章小結(jié)4/26本章主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展方向，明確了論文的主要論述內(nèi)容，并對(duì)論文所主要闡述內(nèi)容和各個(gè)組成部分做了簡(jiǎn)單的闡述。5/26第 2 章土地費(fèi)用2.1 我國(guó)建設(shè)用地簡(jiǎn)述我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類(lèi)。建設(shè)用地是指營(yíng)造建筑物為目的工程用地的總稱(chēng)。按其利用方式不同分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用

14、地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要是針對(duì)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)的，它又可分為國(guó)家建設(shè)用地、鄉(xiāng)村建設(shè)用地和外商投資企來(lái)用地三種類(lèi)型。在我國(guó)，建設(shè)用地應(yīng)使用國(guó)有土地；集體土地段經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能使用；企來(lái)或單位原使用的存量土地改變用途，需要辦理出讓、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)后才能使用。國(guó)有土地的取得主要通過(guò)行政劃拔和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。利用國(guó)有土地搞建設(shè)，只能依法享有土地使用權(quán)，土地權(quán)仍屬?lài)?guó)有。通過(guò)行政劃拔獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體或國(guó)有土地的，可以由政府行政劃拔。行政劃拔作為一項(xiàng)國(guó)家措施，它具有一定的強(qiáng)制性。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制獲取土地

15、使用權(quán)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制獲得土地使用權(quán)，主要是適用于國(guó)內(nèi)外各種經(jīng)營(yíng)性組織和個(gè)人獲取土地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。它包括出讓和轉(zhuǎn)出讓兩種方式。出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓土地使用權(quán)者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的方式，具體又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛處于四種方式。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)蔷箖r(jià)方式出讓?zhuān)鴧f(xié)議出讓則是主管部門(mén)與用地者雙方協(xié)商議價(jià)的方式，兩者互為補(bǔ)充。集體土地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地才能有償出讓。以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)出讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土

16、地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是指擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的方式。主要有：買(mǎi)賣(mài)、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等方式。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)機(jī)取得土地使用權(quán)的用地者，在規(guī)定的使用年限內(nèi)，有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。土地的使用年限與土地的性質(zhì)有關(guān)，一般住宅用地 70 年，辦公用地 50 年，商業(yè)用地 40 年。6/262.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用本部分主要以國(guó)家出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式為例簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用的組成。取得國(guó)有土地使用費(fèi)包括：土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等。土地使用權(quán)出讓金是指建設(shè)工程通過(guò)土地使用

17、權(quán)出讓方式、取得有限期的土地使用權(quán)，依照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，支付的土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地主要是靠支付土地出讓金而獲得土地，而現(xiàn)在有的地方政府存在著炒地的現(xiàn)象，地價(jià)成本的增加，直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)商在獲得一塊土地后，會(huì)根據(jù)整塊地的規(guī)劃方案，樓盤(pán)的容積率來(lái)測(cè)算土地成本，再折合成建筑面積每一平 M 的價(jià)格，那么土地成本就出來(lái)了。因此有的開(kāi)發(fā)商不從購(gòu)房者的角度來(lái)考慮，只是單純的追求利潤(rùn)，在不違反國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，會(huì)盡可能的提高容積率，以達(dá)到在有限的土地上來(lái)建更多的房子，從而獲取更高的利潤(rùn)。城市配套費(fèi)城市配套費(fèi)是指因進(jìn)行城市公共設(shè)

18、施的建設(shè)而分?jǐn)偟馁M(fèi)用。拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)由兩部分組成，即拆遷補(bǔ)償費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆人，按照有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇煞譃楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣兩種形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照拆遷房屋的建筑面積計(jì)算；貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆遷人或者房屋拆行竊或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。2.3 本章小結(jié)：本章主要介紹了我國(guó)土地的分類(lèi)以及如何獲取土地使用權(quán)，并說(shuō)明了為了獲取土地使用權(quán)包含了哪些費(fèi)用，并詳細(xì)說(shuō)明了費(fèi)用構(gòu)成的內(nèi)容。7/26第 3 章前期費(fèi)用及控制一個(gè)工

19、程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)是首先要有土地，要不然就談不上開(kāi)發(fā)工程。那么在獲取土地的同時(shí)，工程的前期就需要為這個(gè)工程的順利開(kāi)展辦理一系列手續(xù)。那么我從以下幾個(gè)方面來(lái)簡(jiǎn)要介紹一下前期需要辦理的工作內(nèi)容及哪些費(fèi)用是可控哪些費(fèi)用是無(wú)法控制的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。3.1 城市配套建設(shè)費(fèi)：小區(qū)的配套費(fèi)用往往是硬性標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樯婕暗降牟块T(mén)如電力部門(mén)、集中供暖部門(mén)等均屬于壟斷企業(yè)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法選擇供應(yīng)商，而這些費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)往往定價(jià)較高，因此這部分成了開(kāi)發(fā)成本不可忽視的一部分，很難控制。下面所介紹的配套費(fèi)用，有些是硬性標(biāo)準(zhǔn)，有些是可談的，比如圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用等等。3.1.1 紅線(xiàn)外大配套費(fèi)紅線(xiàn)外大配套費(fèi) 包含給水、排水、雨排、道路的接頭）哈爾

20、濱的標(biāo)準(zhǔn)是152 元/M 2，供熱管道 52 元/M 2，燃?xì)馀涮踪M(fèi)15 元/M 2其中燃?xì)獬跹b費(fèi)2500 元 /戶(hù)，報(bào)警裝置 200 元/戶(hù)，此費(fèi)用先由開(kāi)發(fā)商代交，居民進(jìn)戶(hù)后再由居民交給開(kāi)發(fā)商，因此開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)此部分費(fèi)用）。紅線(xiàn)內(nèi)電力系統(tǒng)配套費(fèi)用紅線(xiàn)內(nèi)電力系統(tǒng)配套費(fèi)用：哈爾濱市的收費(fèi)方式按規(guī)劃建筑施工圖建筑面積每平方 M 計(jì)取，竣工后按實(shí)際竣工面積結(jié)算。1、哈爾濱市新建多層住宅全電纜工程每平方M90 元，架空線(xiàn)與電纜工程每平方M80 元，架空線(xiàn)工程每平方 M70 元。新建高層住宅全電纜工程每平方 M95 元，架空線(xiàn)纜與電纜工程每平方 M85 元，架空線(xiàn)工程每平方 M75 元。2、商住一體式建

21、筑中商業(yè)部分供電原則應(yīng)設(shè)立獨(dú)立供電電源，不執(zhí)行上述原則。但對(duì)設(shè)計(jì)容量合計(jì)低于 100 千瓦或單戶(hù)建筑面積小于 300 平方 M 的商業(yè)建筑可不獨(dú)立電源，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在上款標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高 20%。3、住宅小區(qū)的公益建筑按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的 80%收??；政府出資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供電工程，供電企業(yè)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的設(shè)備、材料收取，免收人工費(fèi)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要求采用小型化設(shè)備或提高材料及設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與供電公司協(xié)商確定，據(jù)實(shí)結(jié)算；別墅建筑的供電工程費(fèi)按實(shí)結(jié)算。高可靠性供電的第二回路及以上供電回路供電設(shè)施工程費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，但高可靠性供電費(fèi)和臨時(shí)接電費(fèi)不執(zhí)行此辦8/26法，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.2 圖

22、紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)1.建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)14 元/平方 M，此部分價(jià)格包含土建建筑結(jié)構(gòu)圖、給排水、采暖、電氣施工圖；3.室外綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)： 3 元/平方 M( 按建筑面積計(jì)取 ；3.3 其它費(fèi)用：1.公共消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 5 元/平方 M；3.散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金1 元 /平方 M( 按建筑面積計(jì)取，此部分費(fèi)用可退；4.防雷審查費(fèi)：低于5 層占地小于 400 平方 M 商品房 1835 元/幢；小高層 9 層以下占地 800 平方 M 的商品房 3670 元/幢高層；高層18 層占地在 600-800 平方 M 的商品樓 6260 元/幢；5.農(nóng)民工工資保障金： 3%占工程造價(jià)的比例）。6.工程定額測(cè)定費(fèi)：

23、0.1%哈爾濱市自 2018 年起不再收取該費(fèi)用）；7.工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)： 1.05占工程造價(jià)的比例）；8.住宅安監(jiān)費(fèi)： 0.35占工程造價(jià)的比例）；9.公建安監(jiān)費(fèi)： 0.5 占工程造價(jià)的比例）；10.意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)0.09%；12.點(diǎn)線(xiàn)測(cè)量費(fèi)： 650 元/點(diǎn)每棟樓按 3 個(gè)點(diǎn)計(jì)算）13.環(huán)保費(fèi)： 280 元/點(diǎn)；15.場(chǎng)平費(fèi)： 1.6 元/平方 M( 按建筑面積計(jì)取 ；16.房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)：住宅、商服、會(huì)所、地下室按0.8 元 /平方M( 按建筑面積計(jì)??；17.招標(biāo)交易費(fèi)、場(chǎng)租費(fèi)：此費(fèi)用占工程造價(jià)比例很小大約在工程造價(jià)的0.5由開(kāi)發(fā)商與施工企業(yè)共同繳費(fèi)，費(fèi)用為平攤；18.工程監(jiān)理費(fèi)：工程監(jiān)理費(fèi)約 1

24、5 元/平方 M( 按建筑面積計(jì)取 ，此部分費(fèi)用不是固定的，而且每個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格也是不同的，它是由開(kāi)發(fā)商與監(jiān)理公司最終談判、協(xié)商9/26的價(jià)格。同時(shí)此部分費(fèi)用，有些開(kāi)發(fā)商為降低成本，會(huì)在最初引進(jìn)監(jiān)理公司時(shí)，采取內(nèi)部招標(biāo)的形式，最終在合理的價(jià)位上，確定合格的監(jiān)理公司作為這個(gè)工程工程的參與者與管理者；3.4 本章小結(jié)本章主要論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的前期費(fèi)用，并詳細(xì)介紹了前期費(fèi)用的明細(xì)，同時(shí)說(shuō)明了哪些價(jià)格是可控哪些價(jià)格是開(kāi)發(fā)商無(wú)法控制的成本。10/26第 4 章建筑安裝成本構(gòu)成及控制建筑安裝費(fèi)用是構(gòu)建商品房所消耗的實(shí)體成本，也是開(kāi)發(fā)商與各承包商之間的交易價(jià)格，這部分價(jià)格大約占到開(kāi)發(fā)商成本價(jià)格的50%左右

25、。4.1 從費(fèi)用組成方面進(jìn)行分析：建筑安裝工程費(fèi)是由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。直接費(fèi)直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。直接工程費(fèi)直接工程費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)。人工費(fèi)：人工費(fèi)是指直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人開(kāi)支的各項(xiàng)費(fèi)用，包括以下內(nèi)容：1、基本工資：是指發(fā)放給生產(chǎn)工人的基本工資。2、工資性補(bǔ)貼：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的物價(jià)補(bǔ)貼，煤、燃?xì)庋a(bǔ)貼，住房補(bǔ)貼，流動(dòng)施工津貼等。3、生產(chǎn)工人輔助工資：是指生產(chǎn)工人年有效施工天數(shù)以外非作業(yè)天數(shù)的工資，包括職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時(shí)間

26、的工資，病假在六個(gè)月以?xún)?nèi)的工資及產(chǎn)、婚、喪假期的工資。4、職工福利費(fèi)：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提的職工福利費(fèi)。5、生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)及修理費(fèi)，徒工服裝補(bǔ)貼、防暑降溫費(fèi)、在有礙身體健康環(huán)境中施工的保健費(fèi)用等。材料費(fèi)：材料費(fèi)是指施工過(guò)程中耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi)用，包括以下內(nèi)容：1、材料原價(jià)。2、材料運(yùn)雜費(fèi)：是指材料自來(lái)源地運(yùn)至工地倉(cāng)庫(kù)或指定堆放點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。11/263、運(yùn)輸損耗：是指材料在運(yùn)輸裝卸過(guò)程中不可避免的損耗費(fèi)用。4、采購(gòu)及保管費(fèi)：是指為組織采購(gòu)、供應(yīng)和保管材料過(guò)程中所需要的各項(xiàng)費(fèi)用；包括采購(gòu)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、工地

27、保管費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)損耗。5、檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)費(fèi)：是指對(duì)建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行實(shí)驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品等費(fèi)用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的實(shí)驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位對(duì)具有出廠(chǎng)合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)構(gòu)件做破壞性實(shí)驗(yàn)及其他特殊要求檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)的費(fèi)用。施工機(jī)械使用費(fèi)：施工機(jī)械使用費(fèi)是指施工機(jī)械作業(yè)所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)以及機(jī)械安拆費(fèi)和場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)。1、折舊費(fèi)：指施工機(jī)械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值的費(fèi)用。2、大修理費(fèi)：指施工機(jī)械按規(guī)定的大修理間隔臺(tái)班進(jìn)行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功能所需的費(fèi)用。3、經(jīng)常修理費(fèi)：指施工機(jī)械除大修理以外的各級(jí)保養(yǎng)和臨時(shí)故障排除所需的費(fèi)用。包括為保障

28、機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機(jī)配備工具附具的攤銷(xiāo)和維護(hù)費(fèi)用，機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤(rùn)滑與擦試的材料費(fèi)用及機(jī)械滯期間的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用等。4、安拆費(fèi)及場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)：安拆費(fèi)指施工機(jī)械在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝與拆卸所需的人工、材料、機(jī)械和試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用以及機(jī)械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費(fèi)用，場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)指施工機(jī)械整體或分體自停放地點(diǎn)運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)或由一施工地點(diǎn)運(yùn)至另一施工地點(diǎn)的運(yùn)輸、裝卸、輔助材料及架線(xiàn)等費(fèi)用。5、人工費(fèi)：指機(jī)上司機(jī)和其他操作人員的工作日人工費(fèi)及上述人員在施工機(jī)械規(guī)定的年工作臺(tái)班以外的人工費(fèi)。6、燃料動(dòng)力費(fèi)：指施工機(jī)械在運(yùn)轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的固體燃料、液體燃料及水、電等。7、養(yǎng)路費(fèi)及車(chē)船使用稅：指施工機(jī)械按照國(guó)

29、家規(guī)定和有關(guān)部門(mén)規(guī)定應(yīng)繳納的養(yǎng)路費(fèi)、車(chē)船使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)及年檢費(fèi)等。工程措施費(fèi)的組成措施費(fèi)是指為完成工程工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中非工程實(shí)體的費(fèi)用，一般包括以11 個(gè)方面。1、環(huán)境保護(hù)費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)為達(dá)到環(huán)保部門(mén)要求所需的各項(xiàng)費(fèi)用。2、文明施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工所需的各項(xiàng)費(fèi)用。3、安全施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)安全施工所需的各項(xiàng)費(fèi)用。12/264、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑安裝工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等；臨時(shí)設(shè)施包括：臨時(shí)宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物，倉(cāng)庫(kù)、辦公室、加工廠(chǎng)以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線(xiàn)等臨時(shí)設(shè)施和小型

30、臨時(shí)設(shè)施；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用包括臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除費(fèi)或攤銷(xiāo)費(fèi)。5、夜間施工增加費(fèi)：是指夜間施工所發(fā)生的夜間補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷(xiāo)及照明用電等費(fèi)用。6、二次搬運(yùn)費(fèi)：是指因施工場(chǎng)地狹小等特殊情況而發(fā)生的二次搬運(yùn)費(fèi)用。7、大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)：大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)是指機(jī)械整體進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸及轉(zhuǎn)移費(fèi)用及機(jī)械在施工前現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)和安裝所需的輔助設(shè)施的費(fèi)用。8、混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)：混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)是指混凝土施工過(guò)程中所需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運(yùn)輸費(fèi)用及模板、支架的攤銷(xiāo)費(fèi)用。9、腳手架費(fèi)：是

31、指施工中需要各種腳手架搭拆運(yùn)輸費(fèi)用及腳手架的攤銷(xiāo)或租憑）費(fèi)用。10、已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)：是指已完工程及設(shè)備進(jìn)行保護(hù)所需費(fèi)用。11、施工排水降水費(fèi)：是指為確保工程在正常條件下施工，采取各種排水、降水措施所發(fā)生的各種費(fèi)用。間接費(fèi)間接費(fèi)是由規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)組成。規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)是指政府和有關(guān)權(quán)力部門(mén)規(guī)定必仍須繳納的費(fèi)用簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)費(fèi)），包括五個(gè)方面的內(nèi)容。1、工程排污費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)按規(guī)定繳納的工程排污費(fèi)。2、工程定額測(cè)定費(fèi)：是指按規(guī)定支付工程造價(jià)管理部門(mén)的定額測(cè)定費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用在哈市 2018 年定額取費(fèi)中已取消）。3、社會(huì)保障費(fèi)：社會(huì)保障費(fèi)包括養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。其中：養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)

32、準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)是指企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)；醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。4、住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積金。13/265、危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)：是指按照建筑法規(guī)定，企業(yè)為從事危險(xiǎn)作業(yè)的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)。企業(yè)管理費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需費(fèi)用，包括12 個(gè)方面的內(nèi)容：1、管理人員工資：是指管理人員的基本工資、工資性補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。2、辦公費(fèi)： 是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。3

33、、差旅交通費(fèi)：是指職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)，市區(qū)交通費(fèi)和誤餐補(bǔ)助費(fèi)，職工探親路費(fèi)，勞動(dòng)力招募費(fèi)，職工離退休、退職一次性路費(fèi)，工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，工地轉(zhuǎn)移費(fèi)以及管理部門(mén)使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)及牌照費(fèi)。4、固定資產(chǎn)使用費(fèi)：是指管理和實(shí)驗(yàn)部門(mén)及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備儀器等的折舊、大修、維修或租憑費(fèi)。5、工具用具使用費(fèi)：是指管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具、器具、家具、交通工具和檢驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)、測(cè)繪、消防用具等的購(gòu)置、維修和攤銷(xiāo)費(fèi)。6、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：是指由企業(yè)支付離退休職工的易地安家補(bǔ)助費(fèi)、職工退職金、六個(gè)月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤、按規(guī)

34、定支付給離退休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。7、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)按職工工資總額計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)。8、職工教育經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平，按職工工資總額計(jì)提的費(fèi)用。9、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：是指施工管理用財(cái)產(chǎn)、車(chē)輛保險(xiǎn)費(fèi)。10、財(cái)務(wù)費(fèi)：是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各種費(fèi)用。11、稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等。12、其他：其他包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等。利潤(rùn)是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。黑龍江一般以人工費(fèi)為計(jì)算基數(shù)。稅金14/26建筑安裝工程稅金是指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的營(yíng)業(yè)稅

35、、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。4.2 從費(fèi)用構(gòu)成實(shí)體進(jìn)行分析從構(gòu)成實(shí)體來(lái)講，建安成本又由很多分項(xiàng)組成：包括室內(nèi)及室外工程，室內(nèi)工程又包括土建、水暖、電氣工程等；室外工程又包括水電綜合管網(wǎng)、園區(qū)內(nèi)瀝青路面工程、配電站、換熱站及小區(qū)內(nèi)景觀綠化工程等。在人工費(fèi)不斷上漲、材料費(fèi)不斷攀升的狀態(tài)下，黑龍江省2018 年新定額的頒布與實(shí)施，從人工費(fèi)取費(fèi)基數(shù)來(lái)說(shuō)上漲的幅度較大，由原來(lái)的35.05 元上漲到53 元，由于黑龍江省的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均是在人工費(fèi)的基數(shù)上進(jìn)行計(jì)取，因此直接導(dǎo)致了管理費(fèi)和利潤(rùn)的增加。在黑建造 201812 號(hào)文發(fā)布的關(guān)于二O 一 O 年建筑安裝等工程結(jié)算指導(dǎo)意見(jiàn)的通知，人工費(fèi)在合同中沒(méi)有約定的

36、，按70 元/工日進(jìn)行調(diào)整，此前調(diào)整的人工費(fèi)為 43 元 /工日，由于新定額的頒布和政府文件的下發(fā)，以普通住宅為例：由于人工費(fèi)的調(diào)整，僅土建工程大約上調(diào)了108 元 /平方 M ；水暖工程人工費(fèi)大約上調(diào)了9元/平方 M ；電氣工程大約上調(diào)了 11 元/平方 M 。因此僅建筑安裝工程大約上調(diào)了 128 元/平方 M ，還不計(jì)入其他分項(xiàng)工程。隨著物價(jià)的不斷上漲，材料價(jià)格的上浮，建筑安裝成本也在不斷的增加。室內(nèi)工程室內(nèi)工程主要由土建、水暖、電氣構(gòu)成。土建總承包價(jià)格大約為1000-1100元/平方 M ，水暖工程約105 元/平方 M ，電氣約 105 元/平方 M ，其它分包工程約300 元/平方

37、M ，其中占工程造價(jià)比重最多的就是土建工程，因?yàn)橥两üこ淌菢?gòu)成工程實(shí)體最主要的框架。土建工程及分包土建工程及分包：我們通常說(shuō)的土建工程一般都由基礎(chǔ)、墻或柱、樓地面、樓梯、屋頂和門(mén)窗六大部分組成。一個(gè)工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從基礎(chǔ)開(kāi)始直至樓體建成，是需要各個(gè)要素緊密配合才能夠完成的，這期間的工程質(zhì)量、工期的保障、成本的控制，全都是首要問(wèn)題，一方面抓不好，都會(huì)影響工程造價(jià)。而很多的施工企業(yè)沒(méi)有深入的思考工期、質(zhì)量、成本這三者這間的關(guān)系，有的施工單位一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，盲目的抓工期、趕進(jìn)度，而忽略了質(zhì)量的問(wèn)題。那么施工質(zhì)量不合格，將造成返工、重復(fù)施工，而施工質(zhì)量的不合格甚至影響樓體的安全性，那額外的加固措施

38、，會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍的工程成本。額外的支出，又將造成企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。甚至因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題，而使企業(yè)的信譽(yù)受到影響，那就更得不償失了。而有時(shí)施工企業(yè)一味的抓質(zhì)量，造成質(zhì)量過(guò)剩，加大了成15/26本，更因?yàn)橹刭|(zhì)量，而忽略了工期的重要性。還由于管理不善，在施工的過(guò)程中，造成窩工的現(xiàn)象，造成人工費(fèi)的增加和浪費(fèi)，在質(zhì)量和工期的不平衡中，造成成本的增加或減少，都使工程成本得不到很好的控制。一些開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約成本，在建筑安裝過(guò)程中，會(huì)將一些分包工程、甚至材料從總承包單位單獨(dú)拿出或進(jìn)行限價(jià)。盡管政府已經(jīng)明令一些分包工程不能單獨(dú)分包，但開(kāi)發(fā)商為節(jié)約成本仍然會(huì)暗箱操作，而承包企業(yè)為了包攬工程，也不得不遵守雙方的協(xié)議。

39、開(kāi)發(fā)商一般會(huì)將樁基礎(chǔ)工程、外墻磚、涂料、屋面瓦、門(mén)窗等工程單獨(dú)分包。這樣操作，開(kāi)發(fā)商盡管在管理上會(huì)花費(fèi)很多精力，加大了整個(gè)工程工程的協(xié)調(diào)工作，但卻使開(kāi)發(fā)發(fā)成本得到了很好的控制。有人說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都財(cái)大氣粗，房?jī)r(jià)那么高，不會(huì)對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)都花費(fèi)過(guò)多的精力，其實(shí)不是這樣。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是龐大的，每個(gè)選擇都會(huì)影響成本的控制，任何一個(gè)失誤都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有著或多或少的影響。因此每個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)商都會(huì)認(rèn)真考慮和推敲。同時(shí)開(kāi)發(fā)商在選擇材料上更是慎重，會(huì)進(jìn)行性?xún)r(jià)比的比選，因?yàn)樵牧系倪x擇對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的影響較大，同時(shí)對(duì)構(gòu)成實(shí)體的組價(jià)會(huì)進(jìn)行對(duì)比分析，就比如說(shuō)門(mén)窗工程，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的特點(diǎn)，比如多層或是高層

40、，如果是多層住宅，那么在窗戶(hù)的選擇上可能就會(huì)選塑鋼門(mén)窗，而不會(huì)選擇鋁塑鋁。因?yàn)殇X塑鋁的工程造價(jià)較高，而且在多層住宅上使用就會(huì)造成功能過(guò)剩，致使成本增加。而如果是高層住宅，因?yàn)殇X塑鋁的抗風(fēng)壓性較強(qiáng)，同時(shí)為了提高小區(qū)的檔次，就會(huì)選擇鋁塑鋁，成本雖然高一些，但售樓價(jià)格卻要高出多層住宅很多。而在確定了門(mén)窗材質(zhì)之后，那么開(kāi)發(fā)又會(huì)將門(mén)窗整個(gè)綜合單價(jià)進(jìn)行分解，比如窗的組成可以分為型材、五金件、玻璃、執(zhí)手等等。而開(kāi)發(fā)商又會(huì)對(duì)門(mén)窗的主要構(gòu)件分別進(jìn)行考察。比如型材和五金件的確定，國(guó)產(chǎn)的型材比如金鵬、實(shí)德等，進(jìn)口的型材比如YKK 、LG 等等；五金件的選擇，比如國(guó)產(chǎn)的浙江瑞德、國(guó)強(qiáng)五金，進(jìn)口的德國(guó)諾托、必凱威、格屋

41、等等。那么進(jìn)口的當(dāng)然要比國(guó)產(chǎn)的在成本上會(huì)有所增加。選擇哪一種品牌，在進(jìn)行綜合對(duì)比后，確定品牌，價(jià)格也就確定了。開(kāi)發(fā)商在尋找門(mén)窗加工廠(chǎng)家的時(shí)候，有很多生產(chǎn)型材的廠(chǎng)家又成立了門(mén)窗加工廠(chǎng)，那么他的竟?fàn)幜瓦h(yuǎn)遠(yuǎn)大于那些只負(fù)責(zé)加工安裝的塑鋼廠(chǎng)家了，而開(kāi)發(fā)商當(dāng)然愿意尋找這樣的廠(chǎng)家，因?yàn)闊o(wú)論從哪方面，成本都會(huì)得到有效的控制。就拿普通多層住宅來(lái)說(shuō)，選擇塑鋼窗為例，門(mén)窗工程如果選擇進(jìn)口的型材 LG 、執(zhí)手選擇進(jìn)口的德國(guó)諾托品牌、塑鋼窗廠(chǎng)家選擇既產(chǎn)型材又可以安裝施工的廠(chǎng)家，那么它的成本每平 M 大約 100 元/平方 M 左右。室內(nèi)水暖工程16/26室內(nèi)水暖工程系統(tǒng)，以普通住宅為例，前兩年大約60-70 元/每平

42、 M ，而現(xiàn)在人工費(fèi)不斷上漲、材料價(jià)格不斷上浮的的情況下，每平M 大約達(dá)到 100 多元。其實(shí)任何一個(gè)平 M 造價(jià)指標(biāo)并不能全部說(shuō)明工程造價(jià)。比如水暖工程，在材質(zhì)的選擇上就對(duì)工程造價(jià)有著較大的影響。因此在施工階段，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的工程管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有著較高的要求，管理人員不能盲目的只抓質(zhì)量，而忽略了成本的考慮。在不影響施工質(zhì)量的前提下，要盡可能的節(jié)約成本。舉例說(shuō)明 1：比如有很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)給排水系統(tǒng)時(shí)，在材質(zhì)的選擇上，在一層往往會(huì)設(shè)計(jì)成離心式鑄鐵管，這種材料無(wú)論是材料費(fèi)用要高出塑料管很大，安裝費(fèi)用也高出很多。以黑龍江省2018 年定額為準(zhǔn)，排水塑膠料管以DN100 為例安裝費(fèi)為每延 M43.

43、4 元，而離心式鑄鐵管柔性連接安裝費(fèi)用每延M 為 177.981 元，因此僅安裝費(fèi)用就高出 4 倍多，因此僅在一層改變材質(zhì)，就可以每平M 減少造價(jià) 10 元左右。舉例說(shuō)明2：現(xiàn)在的采暖系統(tǒng)，就多層建筑而言，大多數(shù)設(shè)計(jì)者均設(shè)計(jì)為地?zé)岵膳?。那么地?zé)岵膳牟馁|(zhì)也直接影響著工程成本的控制，現(xiàn)在的設(shè)計(jì)很多將地?zé)峁茉O(shè)計(jì)成 PERT 的材質(zhì)，那么如果在滿(mǎn)足住宅使用功能的前提下，可以將地?zé)崴芰瞎茉O(shè)計(jì)成 PET 這種材質(zhì)，那么每平 M 造價(jià)就可降低造價(jià)大約 3 元 /平方 M 。從以上兩個(gè)例子說(shuō)明，材質(zhì)的選擇對(duì)工程造價(jià)有很大的影響。同時(shí)，由于老百姓對(duì)于熱費(fèi)的收取總是存在著疑義，更為了提倡節(jié)省能源，因此現(xiàn)在哈爾濱

44、市要求供暖系統(tǒng)需要加設(shè)熱計(jì)表量表，這一實(shí)施正在逐漸的推廣，那么由于熱計(jì)表的價(jià)格較高，以一般常用的規(guī)格DN25 為例，每塊約800 元左右。那么，以普通住宅為例，每平M 造價(jià)約 8 元左右。室內(nèi)電氣工程室內(nèi)電氣工程的造價(jià)也隨著人工費(fèi)、材料費(fèi)的上漲而上漲，由原來(lái)的60 元 /平方左右，上漲到 100 元/平方 M 。由于電氣工程中使用的電線(xiàn)、電纜的價(jià)格始終不穩(wěn)定，起伏較大，因此電氣工程的造價(jià)也隨著市場(chǎng)行情而波動(dòng)。室外工程一般園區(qū)地下有如下管道：室外給水管、高壓及低壓消防水管、雨水管、污水管、高壓電纜、照明路燈線(xiàn)纜、供熱管道、煤氣管道、有線(xiàn)電視、電視電話(huà)、智能弱電、消防弱電等等，有的在設(shè)計(jì)上采用用綜

45、合地溝的方式出現(xiàn)。由于這些管道又分屬于市電話(huà)局、有線(xiàn)電視臺(tái)、供水、供電、煤氣等不同的市政部門(mén)，因此在整個(gè)管理上難道很大。下面我們主要分兩大塊來(lái)具體描述室外工程：綜合管網(wǎng)工程綜合管網(wǎng)工程主要介紹以水暖為主：17/261、室外水暖綜合管網(wǎng)，主要包括室外給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、二次熱網(wǎng)系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、園區(qū)內(nèi)道路工程。室外綜合管網(wǎng)及園區(qū)內(nèi)道路工程的工程造價(jià)因每個(gè)樓盤(pán)的容積率不同，多層和高層的不同，會(huì)有很大的差異。下面我們以多層住宅來(lái)說(shuō)，工程造價(jià)約為60-70 元/平 M ，但這是在給水采用PE 管、污水采用 PVC U 雙壁波紋管、供熱采用螺旋鋼直埋保溫管、消防采用無(wú)縫鋼管的情況下，并

46、且局部設(shè)置了地溝。那么如果是高層，可能每平M 的工程造價(jià)只是多層住宅的 50%。其實(shí)室外管網(wǎng)工程以平 M 造價(jià)來(lái)說(shuō)也是不科學(xué)的，它必須根據(jù)這個(gè)樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)為依據(jù)，材料的選擇等因素對(duì)工程造價(jià)影響都很大。比如一個(gè)小區(qū)，室外管網(wǎng)采用直埋方式或是采用地溝形式，都影響著工程成本。如果采用地溝方式，那么室外部分檢查井就可以取消，而將閥門(mén)等設(shè)在地溝里安裝。同時(shí)，設(shè)計(jì)在地溝內(nèi)的管道有些就不需要再做三布四油的防腐、保溫等工作內(nèi)容，這樣就節(jié)省了工程造價(jià)。同時(shí)，由于設(shè)計(jì)的不同，管線(xiàn)的布置、走向也會(huì)不同，因此室外綜合管網(wǎng)的工程造價(jià)，與設(shè)計(jì)有著密切的聯(lián)系，只有進(jìn)行綜合比較才能合理的確定工程造價(jià)。另外，室外綜合管網(wǎng)的材

47、質(zhì)選擇也同樣關(guān)健，因?yàn)槭彝饩C合管網(wǎng)的管道，均為大管徑材料，每延 M 造價(jià)均為幾百元甚至上千元。以室外供熱系統(tǒng)為例，管道在東北地區(qū)均設(shè)計(jì)為直埋保溫管，那么直埋保溫管的價(jià)格差別又很大，它分為焊接鋼管系列、無(wú)縫鋼管系列、螺旋鋼管系列。每個(gè)系列的不同，價(jià)格差異也很大。比如無(wú)縫鋼管系列與螺旋鋼為例，以 2018 年 12 月份哈爾濱市造價(jià)信息為例，無(wú)縫鋼管規(guī)格直徑為 273 的價(jià)格為 1244.2 元/M ，螺旋鋼則為 657.6 元/M ，可想而知，價(jià)格將近相差一半。2、室外弱電系統(tǒng)：室外弱電系統(tǒng)包括有線(xiàn)電視、電視電話(huà)、智能弱電、消防弱電等等，以上工程室外弱電系統(tǒng)大約30 元 /平 M 。隨著人們生活

48、水平的提高，人們已不再滿(mǎn)足于一些基本的房屋建筑功能，比如每個(gè)小區(qū)基本都保證有線(xiàn)電視、電話(huà)等這些基礎(chǔ)設(shè)施，但隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，特別是信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)以及Internet 等的迅速發(fā)展，把這些領(lǐng)域中的技術(shù)、產(chǎn)品、應(yīng)用環(huán)境引入到住宅及住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)與信息技術(shù)的完美結(jié)合。這樣的住宅）小區(qū)被稱(chēng)為智能化住宅）小區(qū)。但智能小區(qū)的配置要求很高，同時(shí)又要求小區(qū)今后在智能技術(shù)方面能否可持續(xù)發(fā)展，室外弱電線(xiàn)纜是否便于維護(hù)管理等。另外，隨著銅芯線(xiàn)纜價(jià)格的日益暴漲，室外弱電線(xiàn)纜的敷設(shè)費(fèi)用也會(huì)占智能系統(tǒng)總投資的很大一部分，因此功能越高，同時(shí)工程造價(jià)就會(huì)越高，這部分投資會(huì)占弱電系統(tǒng)的70%左右。

49、室外景觀工程：18/26室外景觀工程包含的內(nèi)容很廣，它包括硬質(zhì)景觀工程、軟質(zhì)綠化景觀工程、雨水工程、綠地灌溉、電氣系統(tǒng)等工作內(nèi)容。室外景觀工程的工程造價(jià)和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理思路有著很大的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商為打造高檔樓盤(pán)，提升產(chǎn)品的價(jià)值，那么他的投入必然會(huì)放大，工程造價(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一些普通樓盤(pán)。從景觀設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，找一個(gè)知名的景觀綠化公司來(lái)設(shè)計(jì)，那么的價(jià)格差距也是很大，從5 元/平 M-15 元/平 M 不等。那么施工角度來(lái)說(shuō)，它的造價(jià)也是差距很大，這跟設(shè)計(jì)方案有很大關(guān)系，同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)公司來(lái)講，自己首先要有一個(gè)較好的審美觀點(diǎn)和清晰的思路。它的成本造價(jià)約合從100 元/平 M-200 元/平 M不等

50、，當(dāng)然這只是個(gè)精略的估算，因?yàn)樵O(shè)計(jì)的不同，差距會(huì)很大。比如一個(gè)噴泉的設(shè)計(jì)和造型就可能達(dá)到幾十萬(wàn)，如果改變?cè)O(shè)計(jì)方案，取消一處，那么就會(huì)大大降低它的適價(jià)。4.2.3 設(shè)備的選購(gòu)設(shè)備工器具構(gòu)置費(fèi)，是指按照建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件要求，建設(shè)單位購(gòu)置或自制達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備和新、擴(kuò)建工程配置的首套工器具及生產(chǎn)家具所需的費(fèi)用。所謂固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在國(guó)家或各主管部門(mén)規(guī)定的限額以上。設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)用是由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用和工具、器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用組成。在工業(yè)建設(shè)工程工程中，設(shè)備、工器具費(fèi)用與資本的有機(jī)構(gòu)成相聯(lián)系，設(shè)備、工器具費(fèi)用占投資費(fèi)用的比例大小，意味著生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步和資本有機(jī)構(gòu)

51、成的程度。設(shè)備的購(gòu)置在小區(qū)商品房的建設(shè)開(kāi)發(fā)中，設(shè)備成本在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本中雖然沒(méi)有占到很大的比例，但設(shè)備的安裝對(duì)小區(qū)的正常運(yùn)行卻起著關(guān)健的作用。比如換熱站設(shè)備、給水變頻設(shè)備、消防泵房設(shè)備等等，因此設(shè)備的選購(gòu)，至關(guān)重要。以一個(gè)40 萬(wàn)平 M 的多層與高層交叉的小區(qū)來(lái)說(shuō)，換熱站的價(jià)格大約為150 萬(wàn)元左右、無(wú)負(fù)壓變頻給水設(shè)備大約 80 萬(wàn)左右，消防泵房設(shè)備大約為 50 萬(wàn)元左右，因此設(shè)備價(jià)格如果攤到平 M 造價(jià)約為 7 元/平 M 左右。而設(shè)備的價(jià)格與所選擇的廠(chǎng)家有很大的關(guān)系。因?yàn)槊總€(gè)廠(chǎng)家的報(bào)價(jià)差距是相當(dāng)大的，就比如電氣類(lèi)設(shè)備箱，TCL 和正泰的價(jià)格就相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)，設(shè)備的選擇有時(shí)要受當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)

52、的制約，這在無(wú)形中又增加了設(shè)備成本。比如換熱機(jī)組的選購(gòu)，供熱部門(mén)就劃分了幾家供熱設(shè)備廠(chǎng)家供開(kāi)發(fā)公司選購(gòu)，那么無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司自己購(gòu)置還是施工企業(yè)來(lái)購(gòu)置，設(shè)備廠(chǎng)家的限制也就限制了設(shè)備的選型與定價(jià)。在設(shè)備的選購(gòu)上，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)進(jìn)行實(shí)地考察，然后進(jìn)行材料招標(biāo)，最后以議標(biāo)的形式，和每位參與報(bào)價(jià)的供貨商進(jìn)行談判，在各項(xiàng)性能指標(biāo)符合設(shè)計(jì)要求的情況下，以達(dá)到控制成本的目的。這部分設(shè)備的采購(gòu)，基本都是開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)，廠(chǎng)家負(fù)19/26責(zé)安裝，總承包企業(yè)只負(fù)責(zé)碰頭接管等工作。消防工程每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)基本離開(kāi)消防工程，如果是多層住宅可以不設(shè)置消防系統(tǒng)，那么此費(fèi)用必然可以省掉。但是，由于小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)隨著人們生活水

53、平的提高，私家車(chē)的增多，地下車(chē)庫(kù)成了最為普遍的設(shè)計(jì)。那么，地下車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)就要求配置消防系統(tǒng)，那么它包括消防水、消防電、防排煙三個(gè)系統(tǒng)。而消防水又包括消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)；消防電又包括防火卷簾門(mén)、消防聯(lián)動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。以地下車(chē)庫(kù)為例，消防水電約 160 元 /平方 M 按地下車(chē)庫(kù)面積計(jì)?。?。高層建筑在設(shè)計(jì)上也必須設(shè)置消防系統(tǒng)，消防系統(tǒng)在高層的工程造價(jià)所占的比例不高，因?yàn)橥L(fēng)防排煙系統(tǒng)只在電梯室設(shè)置百葉風(fēng)口，在樓頂層設(shè)置消防風(fēng)機(jī)，消火栓也只有在電梯前室設(shè)置，因此造價(jià)約合20 元/平方 M 按建筑面積計(jì)取）。4.3 本章小結(jié)：本章主要從兩個(gè)大方面介紹了建筑安裝成本的構(gòu)成。一方面是從費(fèi)用組成方面著手，介紹

54、了這些費(fèi)用是由直接費(fèi)、間接費(fèi)、措施費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等構(gòu)成。又從費(fèi)用構(gòu)成實(shí)體進(jìn)行分析，從室內(nèi)工程、室外工程及設(shè)備的購(gòu)置方面進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。同時(shí)，介紹了工程成本的不穩(wěn)定性及它的影響因素，并描述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)成本上是如何進(jìn)行成本控制和把關(guān)。20/26第 5 章工程建設(shè)其他費(fèi)用構(gòu)成及控制5.1 建設(shè)管理費(fèi)用建設(shè)管理費(fèi)用是指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，此費(fèi)用從工程開(kāi)始籌建直至工程竣工驗(yàn)收合格或交付使用為止發(fā)生的工程建設(shè)管理費(fèi)用。它包括管理人員的工資、車(chē)輛的使用、員工的各項(xiàng)保險(xiǎn)、福利、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、必要的辦公及生活用品購(gòu)置費(fèi)、必要的通訊設(shè)備及交通工具購(gòu)置費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、法律顧問(wèn)費(fèi)等等。管理費(fèi)用雖然在整個(gè)建安成本中所占的比例較小，但事實(shí)上這也是一筆不小的開(kāi)支，因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)公司的存在，就決定了一定成本的支出。有很多的開(kāi)發(fā)公司還很不完善和穩(wěn)定，換人頻繁，有的工程開(kāi)發(fā)完了，公司只會(huì)保留幾個(gè)高級(jí)管理者，然后就宣布解散，盡管費(fèi)用不是很大，但為了節(jié)省資金，只有等再成立的時(shí)候再重新用人。有的開(kāi)發(fā)商由于管理不善，經(jīng)營(yíng)思路問(wèn)題，使該上馬的工程造成拖延，造成二年甚至三年停滯的狀態(tài)，使管理費(fèi)用居高不下，致使公司不得不處于放假狀態(tài)。5.2 資金成本