2022年寧夏省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析征收估價(jià)工作流程考試試卷

1、寧夏省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：征收估價(jià)工作流程考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為_(kāi)。 A市場(chǎng)潛量 B市場(chǎng)預(yù)測(cè)量 C市場(chǎng)最低量 D市場(chǎng)最高量 2、下列關(guān)于木材的物理力學(xué)性質(zhì)，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。 A：在木材內(nèi)部含有的水分根據(jù)其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水 B：當(dāng)木材干燥時(shí)，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水 C：纖維飽和點(diǎn)是

2、木材物理力學(xué)性質(zhì)發(fā)生改變的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是木材含水率是否影響其強(qiáng)度和干縮濕脹的臨界值 D：木材順紋方向的抗拉強(qiáng)度、抗剪強(qiáng)度最大，橫紋方向最小 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式是。 A：?jiǎn)挝晦k公用房貸款 B：?jiǎn)挝唤?jīng)營(yíng)用房貸款 C：個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款 D：個(gè)人住房貸款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、在證券市場(chǎng)上市交易的證券，基本上都是_。 A商品證券 B貨幣證券 C資本證券 D投資證券5、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長(zhǎng)，最初的天內(nèi)較快，以后增長(zhǎng)逐漸緩慢。 A：17 B：7一10 C：714 D：1520 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造

3、，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以元為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是_。 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；投資機(jī)會(huì)找尋；可行性研究；獲取土地使用權(quán)證；投資機(jī)會(huì)篩選；施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理；簽署合作協(xié)議 A B C D 8、對(duì)經(jīng)營(yíng)期

4、不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是_。 A等額年值法 B差額投資內(nèi)部收益率法 C凈現(xiàn)值法 D等額年費(fèi)用法 9、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中14層為建筑面積相等的裙房，517層為標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為_(kāi)m2。 A882 B1765 C1667 D1538 10、進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是。 A：債務(wù)融資成本分析 B：資金占用費(fèi)分析 C：資本金與債務(wù)資金的比例分析 D：擔(dān)保費(fèi)分析 E：借款合同11、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)

5、格應(yīng)為（）元/m2。 A2000 B1900 C2100 D1905 12、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為。 A：現(xiàn)金波動(dòng)值 B：現(xiàn)金后期值 C：凈現(xiàn)金流量 D：現(xiàn)金流量差值 E：借款合同 13、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2096年10月1日1對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為萬(wàn)元。(說(shuō)明：題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期) A

6、：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、_屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B比較風(fēng)險(xiǎn) C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 15、_是指外匯買賣活動(dòng)的總稱。 A外匯市場(chǎng) B外匯總市場(chǎng) C匯兌買賣 D匯兌市場(chǎng) 16、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。 A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 17、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是【2005年考題】 A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理

7、論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、會(huì)計(jì)的基本職能不包括_。 A反映職能 B監(jiān)督職能 C管理職能 D控制職能 19、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是_。 A財(cái)富最大化 B保值增值 C降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) D降低通貨膨脹的影響 20、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A無(wú)限責(zé)任公司 B股份有限公司 C有限責(zé)任公司 D兩合公司 21、房地產(chǎn)權(quán)屬登

8、記管理必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能由負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作。 A：省房地產(chǎn)管理部門 B：市(縣)城市管理部門 C：市(縣)規(guī)劃管理部門 D：市(縣)房地產(chǎn)管理部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的_。 A根本準(zhǔn)則 B最高行為準(zhǔn)則 C基本行為準(zhǔn)則 D重要準(zhǔn)則23、為加強(qiáng)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理，規(guī)范建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)行為，保證建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，維護(hù)市場(chǎng)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部于1999年1月發(fā)布。 A：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例 B：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)人員管理規(guī)定 C：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理規(guī)定 D：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

9、秩序若干管理細(xì)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列關(guān)于預(yù)備費(fèi)的說(shuō)法不正確的是_。 A基本預(yù)備費(fèi)是指在初步設(shè)計(jì)及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費(fèi)用 B基本預(yù)備費(fèi)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)是設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)與建安工程費(fèi)之和 C漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用 D若某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬(wàn)元、第二年4800萬(wàn)元和第三年3800萬(wàn)元，年均價(jià)格上漲率為5%，則該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為1270.975萬(wàn)元25、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，主

10、要是從上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。 A：貨幣支付 B：價(jià)值 C：現(xiàn)象 D：本質(zhì) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是。 A：資本金現(xiàn)金流量表 B：資金來(lái)源與運(yùn)用表 C：損益表 D：投資計(jì)劃與資金籌措表 E：借款合同 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，向買受人提供_。 A住宅平面示意圖 B住宅立面示意圖 C住宅剖面示意圖 D住宅質(zhì)量保證書(shū) E

11、住宅使用說(shuō)明書(shū)3、若某國(guó)家在一個(gè)時(shí)期的消費(fèi)函數(shù)為C=1000+0.8y，則該國(guó)此時(shí)的引致消費(fèi)是(公式中C表示消費(fèi)，y表示收入)。 A：0.8 B：0.8y C：1000 D：1000+0.8y E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為30萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還。年貸款利率為6%，月還款額為_(kāi)元。 A1655.33 B1719.43 C1743.69 D2149.295、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（）。

12、A簡(jiǎn)單平均法 B移動(dòng)平均法 C加權(quán)移動(dòng)平均法 D指數(shù)平滑法 6、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（）。 A土地購(gòu)置貸款 B土地儲(chǔ)備貸款 C土地開(kāi)發(fā)貸款 D建設(shè)貸款 7、下列對(duì)國(guó)家實(shí)行土地登記注冊(cè)核發(fā)證書(shū)表述有錯(cuò)誤的是_。 A屬于國(guó)有土地的，核發(fā)國(guó)有土地使用證 B屬于集體土地的，核發(fā)集體土地所有證 C使用國(guó)有土地的，核發(fā)國(guó)有土地所有證 D使用集體土地的，核發(fā)集體土地使用證 8、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是_。 A以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物 B預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證 C抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約

13、定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn) D鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗土地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押 9、評(píng)估拆遷價(jià)格應(yīng)精確到_。 A元 B角 C百元 D由雙方協(xié)商 10、建筑材料的物理性質(zhì)中，下列不屬于與質(zhì)量有關(guān)性質(zhì)的是_。 A密度 B表觀密度 C孔隙率 D熱容量11、商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以_為基數(shù)核定。 A征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) C住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 D住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi) E住宅建筑、安裝工程費(fèi) 12、固定投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為0、五個(gè)檔次。 A：1

14、 B：5 C：10 D：15 E：30 13、下列對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)說(shuō)法中正確的是_。 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任 B經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取出讓或行政劃撥的方式供應(yīng) C商品房經(jīng)核驗(yàn)后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收 E在投資項(xiàng)目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得

15、以任何方式抽出14、物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為_(kāi)。 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 C業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 D業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同 E業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的一般物業(yè)服務(wù)合同 15、非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)_稱呼。 A概括性 B描述性 C理論性 D準(zhǔn)確性 16、研究消費(fèi)者均衡的假設(shè)條件是。 A：消費(fèi)者的嗜好與偏好是既定的 B：消費(fèi)者的嗜好與偏好不是既定的

16、 C：消費(fèi)者的收入是既定的，且假定消費(fèi)者的收入全部用來(lái)購(gòu)買消費(fèi)品 D：消費(fèi)者的收入是既定的，且假定消費(fèi)者的收入不全部用來(lái)購(gòu)買消費(fèi)品 E：消費(fèi)者擬購(gòu)買的商品價(jià)格是既定的 17、房地產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)是_。 A國(guó)家房地產(chǎn)管理部門 B國(guó)家土地管理部門 C市、縣土地管理部門 D市、縣房地產(chǎn)管理部門 18、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報(bào)批的是_。 A城市黃線 B城市藍(lán)線 C城市紅線 D城市綠線 19、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括(2008年試題) A：土地出讓費(fèi) B：征地拆遷費(fèi) C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) E：契稅 20、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有【2007年考

17、題】 A：估價(jià)對(duì)象 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn) C：價(jià)值類型 D：估價(jià)方法 E：估價(jià)所需材料 21、”可貸資金利率理論”認(rèn)為。(2008年試題) A：可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成 B：可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成 C：利率不是由可貸資金的供求決定的 D：可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E：可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù) 22、下列關(guān)于間接融資的局限性，表述正確的是。 A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機(jī)構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系 B：在一定程度上會(huì)減少投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注 C：在一定程度上增強(qiáng)了投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注 D：減少了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束 E：增加了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束23、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有【2003年考題】 A：可比實(shí)例一定是交易實(shí)例 B：可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例 C：交易實(shí)例一定是可比實(shí)例 D：交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例 E：可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例 24、下