2022年四川省上半年房地產估價師案例與分析房屋征收補償內涵考試題

1、四川省2017年上半年房地產估價師案例與分析：房屋征收補償內涵考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列關于限額設計，表述不正確的是。 A：限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算進行施工圖設計 B：按照初步設計概算造價進行施工圖設計 C：按照施工圖預算造價對施工圖設計的各個專業(yè)設計文件作出決策 D：限額設計是建設項目投資控制的重要環(huán)節(jié)和關鍵措施 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 2、下列關于土地補償費、安置補助費的使用，表述錯誤的是。 A：土地補償費歸農村集體組織所有 B：地上附著物

2、和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有 C：由農村集體組織安置的人員，安置補助費由農村集體經濟組織管理和使用 D：由其他單位安置的人員，補助費發(fā)放給個人 E：房地產估價機構必須加蓋公章3、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是模式。 A：選擇專業(yè)化 B：產品專業(yè)化 C：大量定制 D：市場集中化 E：借款合同 4、土地使用權出讓合同由_與土地使用者簽訂。 A市人民政府 B縣人民政府 C省人民政府土地管理部門 D市、縣人民政府土地管理部門5、負責組織建立一級房地產估價機構及執(zhí)業(yè)人員信用檔案的是_。 A建設部 B中國房

3、地產估價師與房地產經紀人學會 C省級房地產行政主管部門 D地方行政主管部門 6、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則。 A：甲大于乙 B：甲小于乙 C：甲等于乙 D：難以判斷兩者的大小 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、一塊前后兩面臨街、總深度為20m的矩形土地，前街路線價（土地單價）為1000元/m2，后街路線價（土地單價）為500元/m2。采用重疊價值估價法計算其前街的影響深度為（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 8

4、、某大廈總建筑面積10000，房地總價值6 000萬元，其中，土地總價值2 500萬元 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240如果按照 土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為【2005年考題】 A：24 B：30 C：38 D：72 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是_。 A因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策 B個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅 C個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅 D職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，

5、應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅 10、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。 A：商業(yè)信用 B：銀行信用 C：消費信用 D：民間信用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調11、投資基金屬于。 A：商品證券 B：貨幣證券 C：資本證券 D：實物證券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 12、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是【2006年考題】 A：單獨深度價格修正率 B：累計深度價格修正率 C：平均深度價格修正率 D：加權深度價格修正率 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/m3，成新率為70%房地產年凈收益為140元/m2，土地資

6、本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為_元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2 40014、中國現(xiàn)有房地產租金統(tǒng)計，是基于的統(tǒng)計。 A：不同類型的房屋的中位數(shù)租金 B：同類型的房屋的中位數(shù)租金 C：各類物業(yè)平均租金 D：同類型物業(yè)平均租金 E：借款合同 15、房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，是經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，是我國新的發(fā)展階段的一個產業(yè)。 A：支柱 B：主要 C：次要 D：一般 E：房地產估價機構必須加蓋公章 16、某建筑物實際經過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數(shù)

7、為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為_。 A43.2% B50% C56.8% D70% 17、所有權屬于_。 A從物權 B動產物權 C他物權 D主物權 18、建筑物的等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。 A：體量 B：結構 C：設施 D：層高 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、_是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。 A開發(fā)建設投資 B正經營資金 C國家資產及其他資產 D開發(fā)產品成本 20、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。

8、A：20 B：30 C：40 D：50 E：借款合同 21、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5，則該項目建設期漲價預備費約為萬元。(2004年試題) A：305萬元 B：463萬元 C：636萬元 D：961萬元 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 22、下列關于拍賣保留價規(guī)則的表述中，正確的是_。 A保留價屬于拍賣的必備條件，無保留價拍賣的情況是沒有的 B保留價是表面上所體現(xiàn)的價格，而是一種權利義務的制衡點，用來防止利益的過分傾斜 C委托人擁有保留價的確定權 D保留價不可公開23、某宗面積為3000的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為7

9、00元/?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/。理論上應補地價_萬元。 A78 B882 C1210 D1272 24、房地產泡沫產生的基礎是_。 A投機需求膨脹 B金融機構過度放貸 C房地產市場中的過度開發(fā) D土地資源的稀缺性25、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是_。 A空置率 B利息備付率 C容積率 D成本利潤率二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、運用收益法估價一般可以分為_四個步驟進行。 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；預測估

10、價對象的未來收益；搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數(shù)據(jù)資料；選用合適的收益法公式計算收益價格。 A B C D 2、收益法的本質是以房地產的_為導向求取估價對象的價值。 A預期未來收益 B預期收益能力 C預期價格高低 D預期價格漲落3、實行包干制的物業(yè)服務費，其構成不包括_。 A物業(yè)服務成本 B法定稅費 C物業(yè)服務企業(yè)的酬金 D物業(yè)服務企業(yè)的利潤 4、下列不屬于擔保物權特征的是。 A：擔保物權以確保債務的履行為目的 B：擔保物權是在債務人或第三人的財產上設定的權利，是一種自物權 C：擔保物權是以擔保物的交換價值為債務履行提供擔保的，是以對所有人的處分權能加以限制而實現(xiàn)這一目的 D：擔

11、保物權具有從屬性和不可分性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、工業(yè)用地使用權出讓方式不包括。 A：招標方式 B：掛牌方式 C：劃撥方式 D：協(xié)議方式 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調 6、房地產市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題) A：競爭性 B：壟斷性 C：外部性 D：均衡性 E：信息不對稱性 7、根據(jù)城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，A市B房屋拆遷公司申請領取房屋拆遷許可證時，應向A市房屋拆遷管理部門提交的資料包括下列。 A：建設項目批準文件 B：建設用地規(guī)劃許可證 C：房屋所有權證 D：國有土地使用權批準文件 E：拆遷計劃和拆遷方案 8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5的比例遞增，第1年的租金為

12、1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。 A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同 9、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為_。 A44% B50% C67% D86% 10、財務內部收益率是指項目在整個_內，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A開發(fā)期 B靜態(tài)投資回收期 C項目經營期 D計算期11、下列控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，屬于建筑形態(tài)控制

13、指標的是。 A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑間距 D：建筑后退紅線距離 E：人口容量 12、下列說法不正確的是_。 A完整的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能，這四項權能可以與所有權發(fā)生分離 B共同共有與按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有 C不動產所有權包括土地所有權和房屋所有權等 D建筑物區(qū)分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓 13、以下投資類型，不屬于間接投資的是_。 A房地產抵押支持證券 B購買房地產企業(yè)股票 C購買房地產投資信托公司股份 D合伙開發(fā)房地產項目14、房地產投資的弊端

14、不包括_。 A變現(xiàn)性差 B投資數(shù)額巨大 C投資回收期較長 D政府難以支持 15、下列關于代理權和代理行為，表述正確的是。 A：代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發(fā)，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為 B：沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任 C：代理權不得濫用 D：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為 E：代理權應為維護被代理人的最大利益而行使 16、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的間接費包括。(2006年試題) A：措施費 B：規(guī)費 C：利潤 D：企業(yè)管理費 E：稅金 17、

15、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是（）。 A估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現(xiàn)在 B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為現(xiàn)在 C估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去 D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產市場狀況為過去 18、個人轉讓購買滿5年并且是家庭唯一的普通自用住房，對交易雙方可以免征的稅種有。 A：土地增值稅 B：個人所得稅 C：營業(yè)稅 D：契稅 E：印花稅 19、下列關于可比實例的說法中，正確的有【2003年考題】 A：可比實例一定是交易實例 B：可比實例不一定是交易實例 C：交易實例一定是可比實例 D：交易實例不一定是可比實例 E：可比實例可以是交易實例，也

16、可以不是交易實例 20、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是 (2007年試題) A：解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布 B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理 C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上 D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于23個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題 E：借款合同 21、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是_。 A待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期 B待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期 C取得待開發(fā)房地產的日期 D房地產開發(fā)完成并投入使用的日期 22、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經營費用的是（）。 A抵押貸款還本付息 B管理人員工資 C公共設施維修費 D保險費23、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。