東莞二手房市場白皮書（房地產(chǎn)）

1、東莞2019年二手房市場白皮書年2019 “三價合一”顯成效 二手市場遇冷二手房市場白皮書2018年，東莞樓市繼續(xù)受調(diào)控政策影響，尤其是房貸的收緊，對二手房市場交投影響較大，不過，公積金貸款額度提高，對滿足首置剛需和改善換房買家的購房需求，也是起到一定的刺激作用。2014年2015年2016年2017年2018年 同比（%）東莞過去五年，在樓市政策以及整體大環(huán)境的直接影響下，二手樓市成交出現(xiàn)明顯起伏， 2018年二手住宅的成交回落至2014年左右水平。從各片區(qū)的成交來看，二手住宅成交量也一并隨大市下降。二手樓市仍然以首置剛需為主，但高端物業(yè)成交占比也越來越明顯。表：2018年東莞二手房市場網(wǎng)簽

2、情況二手房網(wǎng)簽宗數(shù)（宗）3323846317651945121334542-33%二手房網(wǎng)簽面積（萬m2）460.4606.7765.1582.5383.7-34%合富指數(shù)68.669.584.389.388-1%合富指數(shù)同比漲幅（%）-0.41.321.35.9-1.5-數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)、合富大數(shù)據(jù)2019年東莞二手房市場需求仍將保持穩(wěn)定，主城區(qū)及臨深片區(qū)仍是二手房市場的成交主力區(qū)域。優(yōu)質(zhì)地段往往發(fā)展配套都成熟，一手房市場供應(yīng)不多，這些因素對優(yōu)質(zhì)二手房房源價格形成有力的支撐。東莞每周二手房網(wǎng)簽量走勢網(wǎng)20001200 114391585980040002017年2018年

3、2019年數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周3周6周9周12周15周18周21周24周27周30周33周36周39周42周45周48周51周2周5周8周11周160014261487年2019一、政策收緊，市場觀望情緒濃厚，成交減少二手房市場白皮書東莞在2018年繼續(xù)受調(diào)控政策影響，尤其是房貸政策的收緊，直接影響到買家入市的積極性，2018年全年東莞二手房網(wǎng)簽宗數(shù)為34542套，同比下降33%，基本回落至2014年（33238套）的成交水平。網(wǎng)簽面積383.7萬m2，同比2017年下降34%

4、。雖然網(wǎng)簽宗數(shù)比2014年多1000多套，但網(wǎng)簽面積卻明顯減少，是近五年以來的新低。這也從側(cè)面反映出： 隨著購房成本增加，中小戶型物業(yè)也越來越受關(guān)注。東莞2014-2018年東莞二手房網(wǎng)簽情況8000060000400002000002014年2015年2016年2017年2018年網(wǎng)簽宗數(shù)網(wǎng)簽面積90060030005000400030002000100001月2月3月4月5月6月2017年7月8月9月10月11月12月2018年數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)縱觀各月成交，2018年春節(jié)成為市場成交的分水嶺，春節(jié)前后實(shí)施的“三價合一”政策也是產(chǎn)生一定

5、的負(fù)面影響。2018年每月的二手房網(wǎng)簽宗數(shù)，除了1月網(wǎng)簽宗數(shù)同比有所上漲外，2月至12月的網(wǎng)簽宗數(shù)同比均呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，部分月份的降幅相當(dāng)明顯，例如12月的網(wǎng)簽宗數(shù)，同比甚至出現(xiàn)腰斬。2017-2018年東莞各月二手房網(wǎng)簽情況6000年二手房市場白皮書2019從全年各區(qū)的表現(xiàn)來看，各個片區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)均有所下降，其中降幅最大的為城區(qū)片區(qū)，同比下滑37%，東南臨深片區(qū)的成交量為各區(qū)之首，共網(wǎng)簽10660套。具體到各個鎮(zhèn)區(qū)，樟木頭鎮(zhèn)領(lǐng)跑全市，共錄得二手房網(wǎng)簽6196套，遙遙領(lǐng)先于排名第二名的東城區(qū)。相對而言，黃江、大朗、清溪等鎮(zhèn)區(qū)的成交表現(xiàn)則相對較為亮眼，成交排名較2017年出現(xiàn)明顯提高。東莞2

6、018年東莞各片區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)對比城區(qū)片區(qū)水鄉(xiāng)新城片區(qū)量：10660 套同比： 33 %東南臨深片區(qū)量：1970 套同比： 36 %濱海片區(qū)量：4924 套同比： 25 %松山湖片區(qū)量：5760 套同比： 32 %東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)量：950 套同比： 5 %量：10278 套同比： 37 %數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)全市3454251213-33%年鎮(zhèn)區(qū)2018年2017年同比二手房市場白皮書東莞2019樟木頭鎮(zhèn)61968646-28%東城區(qū)39776034-34%南城區(qū)28885391-46%常平鎮(zhèn)22164522-51%黃江鎮(zhèn)20262043-

7、1%鳳崗鎮(zhèn)18983570-47%塘廈鎮(zhèn)17073028-44%大朗鎮(zhèn)16122000-19%寮步鎮(zhèn)15242295-34%萬江區(qū)14262175-34%石碣鎮(zhèn)10311092-6%清溪鎮(zhèn)85958148%莞城區(qū)8301353-39%虎門鎮(zhèn)8191045-22%橫瀝鎮(zhèn)811911-11%松山湖525766-31%石龍鎮(zhèn)488528-8%厚街鎮(zhèn)4761071-56%長安鎮(zhèn)359572-37%沙田鎮(zhèn)316403-22%大嶺山鎮(zhèn)307341-10%中堂鎮(zhèn)269301-11%石排鎮(zhèn)263278-5%橋頭鎮(zhèn)240487-51%企石鎮(zhèn)221268-18%洪梅鎮(zhèn)21719213%麻涌鎮(zhèn)21517622%茶山

8、鎮(zhèn)205381-46%東坑鎮(zhèn)18514131%道滘鎮(zhèn)172264-35%高埗鎮(zhèn)126244-48%望牛墩鎮(zhèn)77718%謝崗鎮(zhèn)614342%2018年東莞各鎮(zhèn)區(qū)二手房網(wǎng)簽宗數(shù)（單位：宗）年二手房市場白皮書2019二、首置剛需客占比有所增加，大戶型成交占比出現(xiàn)下降東莞自2018年2月以來，東莞各大銀行陸續(xù)實(shí)行“三價合一”，在一定程度上打擊了陰陽合同的現(xiàn)象，規(guī)范了二手房交易市場，但同時，政策的不斷收緊，令市場觀望情緒加劇， 尤其是二套房貸利率的大幅上調(diào)，直接影響到改善需求買家入市。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示， 2018年東莞的購買二手住宅的買家當(dāng)中，改善換房買家由2017年27%的占比，下降至2018 年的2

9、2%。相反，首置剛需買家在市場中的地位則更顯重要，從2017年的55%，上升到2018年的62%。2017-2018年東莞二手住宅買家類型18%2017年55%27%16%2018年22%62% 首次置業(yè) 改善 其他數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)大戶型由于購房成本更高，且目標(biāo)買家群體大多受到政策的嚴(yán)格限制，導(dǎo)致成交明顯減少。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，在2018年的二手成交當(dāng)中，120m2以上的大面積戶型，成交占比同比明顯下降，相反，符合剛需買家需求的中等戶型，以及總價較低的小戶型單位，則受到更多的關(guān)注。年20192017-2018年東莞二手住宅成交面積段對比二手房市場白皮書35%30%25%東莞20%15%10

10、% 30%26%23%24% 23%20%18%16%12%8%60m2以下60-90m290-120m2120-144m2144m2以上5%0%2017年2018年三、地鐵沿線項目受到熱捧數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)東莞地鐵二號線貫穿石龍鎮(zhèn)、茶山鎮(zhèn)、莞城街道、東城街道、南城街道、厚街鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)，沿線項目居住價值和商業(yè)價值得到大大的提升。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年東莞二手房市場熱銷樓盤當(dāng)中，大部分項目均位于地鐵沿線，占比達(dá)八成。萬科金域華府、未來世界花園甚至是首置剛需買家的首選，而恒大雅苑也受到改善換房買家的青睞。2018年東莞部分二手住宅熱門樓盤樓盤板塊成交均價（ 元/m

11、2）萬科金域華府南城區(qū)27882恒大雅苑南城區(qū)24405南部灣萬科城虎門鎮(zhèn)22323萬科紫臺虎門鎮(zhèn)21367景湖春曉東城區(qū)20710未來世界花園南城區(qū)20194中信陽光澳園東城區(qū)18540怡豐都市廣場東城區(qū)15549東泰花園東城區(qū)14864宜景康源東城區(qū)9902年二手房市場白皮書2019四、租房市場成交量上漲，租房市場平穩(wěn)據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年東莞租房市場平均租金為30.3元/m2/月，與2017年基本持平， 租房市場租金走勢較為平穩(wěn)。東莞2011-2018年東莞租房市場平均租金走勢（單位：元/m2/月）45.030.336.027.018.09.00.02011年2012年2013年2

12、014年2015年2016年2017年2018年數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)從幾個熱門租賃區(qū)域的走勢來看，與大市一樣，租金保持穩(wěn)定態(tài)勢。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年東城區(qū)、南城區(qū)和虎門鎮(zhèn)的平均租金同比2017年都保持在5%的變動幅度之內(nèi)。表：東莞部分區(qū)域平均租金對比情況年份東城區(qū)南城區(qū)虎門鎮(zhèn)2017年28.931.628.92018年29.830.728.9同比3%-3%-2018年東莞的租房市場最熱租的房源是月租在1500-3000元的物業(yè)，成交占比超過六成，較2017年上漲5個百分點(diǎn)；此外，月租3000-4500元的物業(yè)成交也同比上漲了3個百分點(diǎn)，占了2018年成交的22%的份額。數(shù)據(jù)來源：合富大數(shù)據(jù)年20192017-2018年東莞租房市場租金段分布二手房市場白皮書東莞64%9%22%4%1%1500元以下1500-3000元3000-4500元4500-60