2022年地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)模擬清算實(shí)操培訓(xùn)

1、地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)模擬清算相關(guān)問(wèn)題實(shí)操分享2.常見(jiàn)模擬清算2.1 分業(yè)態(tài)合作中的模擬清算2.2 分地塊合作中的模擬清算2.3 兜底條款與模擬清算2.4 合作開(kāi)發(fā)后回購(gòu)的模擬清算目 錄1. 項(xiàng)目模擬清算概述1.1 模擬清算概述1.2 模擬清算適用情形1.3 模擬清算常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)1.4 模擬清算標(biāo)配條款1.5 誰(shuí)關(guān)心模擬清算1.6 模擬清算熱點(diǎn)話題產(chǎn)全鏈綜金融服務(wù)商1.1 模擬清算概述什么是模擬清算 不是稅務(wù)清算，不是測(cè)算； 解決一方提前退出； 解決如何算賬，模擬清算規(guī)則； 主營(yíng)業(yè)收入、開(kāi)發(fā)總成本、稅費(fèi)、最終得出模擬清算利潤(rùn)。如何模擬清算 物業(yè)回購(gòu)=成本*（1+成本利潤(rùn)率） 開(kāi)發(fā)成本=面積*約定單價(jià) 稅費(fèi)

2、=銷(xiāo)售收入*綜合稅負(fù)率 股權(quán)回購(gòu)=成本回購(gòu)、1元回購(gòu)、平價(jià)回購(gòu)、估價(jià)回購(gòu)模擬清算理想很豐滿 現(xiàn)實(shí)很骨感合地產(chǎn)全鏈綜合金融服務(wù)商1.2 模擬清算適用情形模擬清算條款適用情形分地塊合作、分業(yè)態(tài)合作自持物業(yè)回購(gòu)、股權(quán)回購(gòu)并購(gòu)股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)，如不對(duì)稱分紅自持物業(yè)回購(gòu)，約定價(jià)格回購(gòu)村集體名義股權(quán)回購(gòu)固定收益或兜底收益類(lèi) 明股實(shí)債，指標(biāo)兜底，（拆遷）成本兜底，工作節(jié)點(diǎn)兜底固定投資期限提前退出地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服商1.3 模擬清算常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)成本票據(jù)的認(rèn)定容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議模擬清算的執(zhí)行容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議模擬清算無(wú)法規(guī)避現(xiàn)實(shí)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、品牌風(fēng)險(xiǎn)模擬清算項(xiàng)目的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商1.4 模擬清算標(biāo)配條款模擬清算

3、項(xiàng)目標(biāo)配條款：模擬清算的啟動(dòng)機(jī)制模擬清算的計(jì)算規(guī)則模擬清算的程序模式清算利潤(rùn)的支付安排股權(quán)退出安排模擬清算退出后安排違約責(zé)任合地產(chǎn)全產(chǎn)鏈綜合金融服商哪些人關(guān)注項(xiàng)目模擬清算？04030201資金方05管理層操盤(pán)方小股操盤(pán)、代建代融合作方(業(yè)主方）合作方、村集體跟投計(jì)劃參投人員1.5 誰(shuí)關(guān)心模擬清算金地全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商1.6 模擬清算關(guān)注話題1.收入未售物業(yè)的收入確定回購(gòu)物業(yè)的收入確定提前低價(jià)銷(xiāo)售收入，賣(mài)樓花2.成本建安成本、拆賠成本土地發(fā)票一方退出后另一方繼續(xù)投入3.稅金土地增值稅、增值稅契稅、企業(yè)所得稅預(yù)清算的資金使用4.融資同股同投與代投的融資成本盈余資金歸集、預(yù)分紅融資利息與融資顧問(wèn)

4、費(fèi)5.回購(gòu)收購(gòu)前合作方的債權(quán)債務(wù)回購(gòu)后的債權(quán)債務(wù)合作地塊與保留地塊的債權(quán)債務(wù)6.兜底兜底條款與違約責(zé)任地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金服商住宅底層商業(yè)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)用房配套宿舍公共配套設(shè)施不可售可售合作方100%項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓51%以上股權(quán)開(kāi)發(fā)商收購(gòu)范圍代建2.1 分業(yè)態(tài)合作中的模擬清算地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商w公司：缺錢(qián)，有地，無(wú)品牌，善長(zhǎng)一級(jí)開(kāi)發(fā)，不在意業(yè)績(jī)S集團(tuán)：不缺錢(qián)，有品牌，缺項(xiàng)目，快周轉(zhuǎn)，善長(zhǎng)二級(jí)開(kāi)發(fā)，沖業(yè)績(jī)，沖排名現(xiàn)W公司與S集團(tuán)公司達(dá)成如下合作要點(diǎn)：1.分業(yè)態(tài)合作。 二期住宅及商業(yè)可售部分，S集團(tuán)以固定總價(jià)包干土地成本收購(gòu)，總對(duì)價(jià)款約15億元，該部分由S集團(tuán)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)后由S集團(tuán)對(duì)外銷(xiāo)售

5、，享受該部分的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其他部分仍由W公司銷(xiāo)售或自持，自負(fù)盈虧。2.包干地價(jià)。W公司保證向S集團(tuán)提供15億元可稅前扣除的全額土地成本發(fā)票，若不能提供，則S集團(tuán)按15億元土地成本進(jìn)行模擬清算，并分配利潤(rùn)后退出。3.名義股權(quán)。為保證S集團(tuán)對(duì)本一期和二期項(xiàng)目的并表，S集團(tuán)要求持有項(xiàng)目公司不少于51%的股權(quán)，但該51%的股權(quán)為名義持股。除住宅和商業(yè)外，S集團(tuán)不享受一期和二期除住宅和商業(yè)以外的利潤(rùn)。4.代建代融。 S集團(tuán)可為W公司就其自持和銷(xiāo)售部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品部分提供代建代融支持，按其集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)外利率標(biāo)準(zhǔn)收取約定利息，W公司應(yīng)提供擔(dān)保。2.1 分業(yè)態(tài)合作中的模擬清算地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服商1、同一公司擁有種

6、業(yè)態(tài)，如何在不剝離條件下實(shí)現(xiàn)部分業(yè)態(tài)的合作？開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確入股目標(biāo)公司取得一定比例股權(quán)的實(shí)質(zhì)目的是獲取目標(biāo)部分100%的權(quán)益。同時(shí)，目標(biāo)公司其余資產(chǎn)權(quán)益仍歸合作方所有，目標(biāo)部分與保留部分的成本、稅費(fèi)、收益、債權(quán)債務(wù)按照各自區(qū)域獨(dú)立核算并分別成立專屬資金賬戶負(fù)責(zé)專屬記賬及獨(dú)立收支。2、如何以分配物業(yè)方式處理部分溢價(jià)？部分建成后的物業(yè)作為溢價(jià)支付給合作方，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于由目標(biāo)公司向合作方分配該部分物業(yè)相對(duì)應(yīng)的“利潤(rùn)”，可在協(xié)議中約定，該物業(yè)無(wú)論自持或銷(xiāo)售，所產(chǎn)生的收益或產(chǎn)生的稅費(fèi)及其他支出均由合作方自行承擔(dān)。3、對(duì)于合作方分配的該部分物業(yè)，與目標(biāo)公司其他物業(yè)處理有何不同？對(duì)于合作方應(yīng)分配的該部分物業(yè)，

7、如合作方擬自持經(jīng)營(yíng)，不對(duì)外銷(xiāo)售，則目標(biāo)公司在物業(yè)建成后，該部分物業(yè)由合作方通過(guò)目標(biāo)公司自持經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商獲得其他物業(yè)銷(xiāo)售所得收益后，退出目標(biāo)公司。如合作方通過(guò)目標(biāo)公司將該部分物業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售，則該部分物業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程中取得的收益，以及應(yīng)支付的稅費(fèi)，均由合作方承擔(dān)；目標(biāo)公司在取得相對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售回款后，歸合作方自行支配，不納入其他物業(yè)回款分配中。2.1 分業(yè)態(tài)合作中的模擬清算核心條款示例物業(yè)分配條款項(xiàng)目土地建成后，地塊一中的商業(yè)物業(yè)（商業(yè)比例不高于20%的部分）及該部分商業(yè)物業(yè)相應(yīng)配置的地下車(chē)位（以下簡(jiǎn)稱為“乙方物業(yè)”）所對(duì)應(yīng)的權(quán)益由乙方單方享有，其他物業(yè)由項(xiàng)目公司對(duì)外銷(xiāo)售，相關(guān)的權(quán)益全部歸甲方單方享有。1

8、、若乙方選擇對(duì)乙方物業(yè)部分進(jìn)行自持，不對(duì)外銷(xiāo)售的，則在除乙方物業(yè)外的其他可銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)到100%且完成稅務(wù)清算后，甲乙雙方共同商定采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、減資或注銷(xiāo)的方式退出項(xiàng)目公司，具體方式屆時(shí)由甲乙雙方根據(jù)降低雙方稅負(fù)的原則具體商定。因股權(quán)退出所產(chǎn)生的稅費(fèi)，由乙方承擔(dān)。若在甲方退出時(shí)，仍存在乙方按照本合同的約定應(yīng)向甲方支付的費(fèi)用，甲方在乙方補(bǔ)足所欠費(fèi)用后退出項(xiàng)目公司。如甲方先于乙方退出項(xiàng)目公司的，乙方承諾除業(yè)主委員會(huì)決議或政府原因外，項(xiàng)目公司仍應(yīng)選聘甲方指定的物業(yè)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地物業(yè)管理單位。2、項(xiàng)目公司利潤(rùn)分配（1）對(duì)于除乙方物業(yè)外的其他物業(yè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)，項(xiàng)目公司在不存在資金缺口的當(dāng)年，項(xiàng)目公司

9、股東借款、對(duì)外融資全部清償后，在符合項(xiàng)目結(jié)算要求并且足額計(jì)提相關(guān)的稅費(fèi)及法律規(guī)定的盈余公積金的前提下，按以下順序分配當(dāng)期利潤(rùn)：A、如項(xiàng)目公司競(jìng)得項(xiàng)目土地時(shí)，實(shí)際需支付的“扣減補(bǔ)償樓面地價(jià)”小于X元/的，則目標(biāo)公司將按照以下方式計(jì)算的款項(xiàng)作為利潤(rùn)分配給乙方：乙方可分配的利潤(rùn)=（X元/-扣減補(bǔ)償樓面地價(jià)）*項(xiàng)目土地計(jì)容可售建筑面積*50%；對(duì)于上述乙方可分配的利潤(rùn)，由項(xiàng)目公司在競(jìng)得項(xiàng)目土地后15個(gè)工作日內(nèi)，先行以往來(lái)款方式支付給乙方，待滿足利潤(rùn)分配條件時(shí)，由乙方以利潤(rùn)分配款等額沖抵借款。B、項(xiàng)目公司向乙方分配完上述利潤(rùn)后，剩余全部利潤(rùn)由甲方享有。（2）乙方依照本協(xié)議所分得物業(yè)面積所產(chǎn)生的權(quán)益歸乙方

10、單方享有。地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商2.1 分業(yè)態(tài)合作中的模擬清算合地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)綜合金融服務(wù)商合作方項(xiàng)目公司地塊三地塊二地塊一開(kāi)發(fā)商100%轉(zhuǎn)讓51%以上股權(quán)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)范圍抵押擔(dān)保大額融資質(zhì)押擔(dān)保其他項(xiàng)目資金外流2.2 分地塊合作中的模擬清算分地塊合作的內(nèi)部報(bào)表體系合作地塊保留地塊資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目現(xiàn)金存貨固定資產(chǎn)短期借款預(yù)收賬款實(shí)收資本利潤(rùn)表項(xiàng)目收入成本費(fèi)用稅費(fèi)凈利潤(rùn)l 成本分開(kāi)l 人員分開(kāi)l 稅費(fèi)分開(kāi)l 資金分開(kāi)l 利潤(rùn)核算l 項(xiàng)目托管l 風(fēng)險(xiǎn)區(qū)隔l 互相配合l 品牌使用l 文書(shū)印章2.2 分地塊合作中的模擬清算地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商1、同一公司擁有多宗土地，如何在不剝離地塊條件下

11、實(shí)現(xiàn)部分地塊的合作？開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確入股目標(biāo)公司取得一定比例股權(quán)的實(shí)質(zhì)目的是獲取目標(biāo)地100%的權(quán)益。同時(shí)，目標(biāo)公司其余資產(chǎn)權(quán)益仍歸合作方所有，目標(biāo)地塊與保留地塊的成本、稅費(fèi)、收益、債權(quán)債務(wù)按照各自區(qū)域獨(dú)立核算并分別成立專屬資金賬戶負(fù)責(zé)專屬記賬及獨(dú)立收支。2、對(duì)于納入保留地塊核算的債務(wù)，如何確保債權(quán)人不向目標(biāo)地塊或開(kāi)發(fā)商追償？由于債務(wù)獨(dú)立劃入不同的地塊核算屬于合作雙方內(nèi)部的約定，無(wú)法對(duì)抗第三方，因此對(duì)于目標(biāo)公司對(duì)外債務(wù)中的第三方負(fù)債，應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行償還。目標(biāo)地塊核算債務(wù)部分價(jià)款優(yōu)先用以償還第三方債務(wù)，確保目標(biāo)公司納入保留地塊核算的債務(wù)均為合作方或其關(guān)聯(lián)方的債務(wù)。同時(shí)，合作方應(yīng)在協(xié)議中承諾，對(duì)于目標(biāo)公司

12、應(yīng)向其償還的債務(wù)，由保留地塊償還，不要求目標(biāo)地塊及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行償還。2.2 分地塊合作中的模擬清算核心條款示例債權(quán)、債務(wù)獨(dú)立核算條款1、目標(biāo)公司的債權(quán)、債務(wù)按照目標(biāo)地塊、保留項(xiàng)目予以分割，兩部分分別對(duì)債權(quán)債務(wù)予以獨(dú)立核算，通過(guò)不同的專屬資金賬戶負(fù)責(zé)收款和還款，保留項(xiàng)目專屬資金賬戶金額不足還款的，由乙方負(fù)責(zé)補(bǔ)足；目標(biāo)地塊專屬資金賬戶不足還款的，則由甲方負(fù)責(zé)補(bǔ)足。2、截止本合同簽訂之日，目標(biāo)公司債務(wù)總額為xxxx萬(wàn)元（具體明細(xì)詳見(jiàn)附件，其中包含目標(biāo)公司對(duì)乙方的負(fù)債合計(jì)XXX萬(wàn)元，目標(biāo)公司對(duì)其他第三方負(fù)債XXX萬(wàn)元）。上述債務(wù)中納入目標(biāo)地塊核算的債務(wù)額度為xxx萬(wàn)元，其他均納入保留項(xiàng)目核算范圍，由乙方

13、自行承擔(dān)。如存在附件債權(quán)債務(wù)明細(xì)表中未披露的其他債務(wù)（包括或有債務(wù)）的，由乙方承擔(dān)連帶責(zé)任，納入保留項(xiàng)目的核算范圍。對(duì)于納入目標(biāo)地塊核算的債務(wù)，乙方同意，目標(biāo)公司在收到甲方依照第六條向目標(biāo)公司提供的股東借款后，優(yōu)先償還除乙方負(fù)債外的其他第三方負(fù)債，乙方股東借款之外的其他負(fù)債全部清償完畢后如有余額，則在余額范圍內(nèi)向乙方償還部分股東借款。乙方承諾，關(guān)于未能在上述余額范圍內(nèi)獲得清償?shù)囊曳焦蓶|借款，全部納入保留項(xiàng)目核算，由乙方通過(guò)保留項(xiàng)目收益進(jìn)行償還，乙方不得要求甲方或通過(guò)甲方在目標(biāo)公司的權(quán)益進(jìn)行償還。3、本合同簽訂之日起至股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之日止，目標(biāo)公司所發(fā)生現(xiàn)金、債權(quán)、債務(wù)變化及新簽訂合同納入保留項(xiàng)目

14、的核算范圍，通過(guò)保留項(xiàng)目專屬資金賬戶收取及支出款項(xiàng)。4、自甲方入股目標(biāo)公司完成之日起（辦理完畢股權(quán)變更工商登記為準(zhǔn)，下同），目標(biāo)公司發(fā)生的債權(quán)債務(wù)按照實(shí)際發(fā)生所屬區(qū)域予以劃分。合地產(chǎn)綜合金服務(wù)商2.2 分地塊合作中的模擬清算核心條款示例保留地塊的資金管理?xiàng)l款1、保留項(xiàng)目后續(xù)投資及管理所需資金由乙方解決，“保留項(xiàng)目專屬資金賬戶”由甲、乙雙方共同管理，資金使用由甲、乙雙方共同簽字執(zhí)行，除非資金的使用影響甲方的權(quán)益的，甲方應(yīng)立即配合。如“保留項(xiàng)目專屬資金賬戶”資金不足，由乙方另行追加投入。2、保留項(xiàng)目專屬資金賬戶開(kāi)設(shè)網(wǎng)上支付功能賬戶時(shí)，應(yīng)同時(shí)設(shè)置兩套網(wǎng)銀U盾及網(wǎng)銀密碼，甲、乙雙方各持有一套網(wǎng)銀U盾及

15、網(wǎng)銀密碼，經(jīng)雙方共同確認(rèn)后方可通過(guò)網(wǎng)銀付款。3、乙方須保證及時(shí)、足額投入保留項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金以及日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，因乙方未能及時(shí)足額提供經(jīng)營(yíng)管理所需資金，導(dǎo)致保留項(xiàng)目或目標(biāo)地塊遭受損失，由乙方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4、保留項(xiàng)目專屬資金賬戶的資金在預(yù)留足額資金支付后續(xù)工程費(fèi)用及償還銀行借款、按照法律規(guī)定預(yù)提足額稅費(fèi)后，剩余部分可用以償還乙方（含向目標(biāo)公司提供了借款的乙方關(guān)聯(lián)公司，下同）向目標(biāo)公司提供的借款。產(chǎn)2.2 分地塊合作中的模擬清算產(chǎn)合作方100%項(xiàng)目公司更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓51%以上股權(quán)開(kāi)發(fā)商更新進(jìn)展拆遷成本包票包稅兜底承諾分期支付合作價(jià)款采取土地成本包干2.3 兜底條款與模擬清算地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融

16、服務(wù)商1、土地成本包干的具體類(lèi)型？根據(jù)包干成本是否包括回遷安置物業(yè)的建設(shè)費(fèi)用，土地成本包干一般分為兩種類(lèi)型：一是包含回遷安置物業(yè)建設(shè)費(fèi)用的土地包干成本；二是不包含回遷安置物業(yè)建設(shè)費(fèi)用的土地包干成本。2、合作方負(fù)責(zé)拆遷，如何有效防控拆遷成本？如果合作方在當(dāng)?shù)嘏c村民具備較好的溝通基礎(chǔ)及溝通渠道，開(kāi)發(fā)商參與的城市更新項(xiàng)目或其他舊改類(lèi)型項(xiàng)目的拆遷問(wèn)題多由合作方負(fù)責(zé)解決，因此，需對(duì)拆遷過(guò)程的成本進(jìn)行有效控制?？刹捎糜珊献鞣揭载泿趴們r(jià)包干的方式、或?qū)畏讲疬w成本約定單價(jià)包干、或?qū)ξ飿I(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置相應(yīng)的限制等方式，以防控拆遷成本超支，影響項(xiàng)目利潤(rùn)。3、交易條件設(shè)置應(yīng)關(guān)注哪些重點(diǎn)？城市更新項(xiàng)目由其特殊性，需按

17、照當(dāng)?shù)卣咧鸩酵瓿筛黜?xiàng)工作及審批后方可逐步獲取土地，因此應(yīng)盡可能?chē)?yán)格、詳細(xì)的限定各個(gè)城市更新節(jié)點(diǎn)或舊改節(jié)點(diǎn)的達(dá)成時(shí)間，明確約定合作方的義務(wù)，并將合同價(jià)款拆分多期支付，再根據(jù)實(shí)際資金需求情況將資金支付與各節(jié)點(diǎn)工作的完成進(jìn)行掛鉤。2.3 兜底條款與模擬清算地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)綜合金融服務(wù)商2.3 兜底條款與模擬清算4、土地包干成本總額如何確定？土地包干成本總額一般根據(jù)包干單價(jià)及項(xiàng)目可售計(jì)容建面計(jì)算確定，即合作方按照可售計(jì)容建筑面積乘以合作單價(jià)的價(jià)格包干完成項(xiàng)目公司獲取項(xiàng)目土地使用權(quán)過(guò)程中（截止目標(biāo)公司取得項(xiàng)目土地房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)止）產(chǎn)生的所有土地成本投入。土地包干成本包括但不限于：目標(biāo)公司應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償款

18、、過(guò)渡安置費(fèi)、【回遷安置物業(yè)的建設(shè)費(fèi)用】、購(gòu)買(mǎi)非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)款或補(bǔ)償費(fèi)用、清退承租人的費(fèi)用、監(jiān)管資金、補(bǔ)繳地價(jià)款、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程費(fèi)、稅費(fèi)等等獲取項(xiàng)目土地使用權(quán)所需支付的全部土地成本。5、土地包干成本如何投入？（1）土地包干成本總額由開(kāi)發(fā)商及合作方分別按持股比例投入，如目標(biāo)公司實(shí)際發(fā)生的土地成本超過(guò)土地包干成本總額，則超過(guò)部分由合作方承擔(dān)。雙方的投入均由注冊(cè)資本及股東借款構(gòu)成。（2）開(kāi)發(fā)商投入應(yīng)分擔(dān)的土地成本的方式開(kāi)發(fā)商受讓目標(biāo)公司股權(quán)應(yīng)向合作方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款（或增資入股目標(biāo)公司應(yīng)支付增資款）；開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目土地的城市更新進(jìn)度，分階段向目標(biāo)公司提供股東借款（土地包干成本總額開(kāi)發(fā)商持股比例股權(quán)轉(zhuǎn)讓

19、款/增資款），用于目標(biāo)公司向合作方或合作方指定的第三方支付土地包干成本。（3）合作方投入應(yīng)分擔(dān)的土地成本的方式在開(kāi)發(fā)商按照上述約定投入土地成本費(fèi)用后，合作方應(yīng)在目標(biāo)公司簽訂土地出讓合同前，按照開(kāi)發(fā)商的要求投入應(yīng)由其分擔(dān)的土地成本（也可約定：在我方投入拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，合作方按其持股比例同步投入）。地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服商6、拆遷安置補(bǔ)償款如何支付？（1）拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂方式拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂工作由合作方主導(dǎo)，但相關(guān)協(xié)議內(nèi)容經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)后簽署，否則，目標(biāo)公司因此增加的費(fèi)用支出由合作方承擔(dān)。此外，所有拆遷補(bǔ)償款均須通過(guò)目標(biāo)公司直接支付至相關(guān)權(quán)利人。（2）拆遷安置補(bǔ)償資金的投入方式在目標(biāo)公司

20、取得項(xiàng)目土地的實(shí)施主體資格之前，目標(biāo)公司每簽訂一處物業(yè)的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，開(kāi)發(fā)商按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所需分擔(dān)投入的款項(xiàng)，在協(xié)議簽訂后支付一部分，在該處被拆遷建筑物騰空交付后在支付剩余部分。7、目標(biāo)公司債務(wù)處理與土地包干成本投入如何銜接？目標(biāo)公司因獲取項(xiàng)目土地而產(chǎn)生的債務(wù)由目標(biāo)公司承擔(dān)，相關(guān)的費(fèi)用已包含在土地包干成本總額中，由雙方按照股權(quán)比例共同投入，但合作方應(yīng)確保此類(lèi)債務(wù)支出均取得可于項(xiàng)目土地增值稅稅前列支的合法票據(jù)，否則因此導(dǎo)致本項(xiàng)目稅費(fèi)增加的，增加的稅費(fèi)由合作方承擔(dān)。如目標(biāo)公司存在與獲取項(xiàng)目土地?zé)o關(guān)的債務(wù)，則此類(lèi)債務(wù)均由合作方負(fù)責(zé)按照開(kāi)發(fā)商的要求處理并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。2.3 兜底條款與模擬

21、清算地全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商2.4 合作開(kāi)發(fā)后回購(gòu)的模擬清算地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)商一、合作方有意向自持物業(yè)，如何實(shí)現(xiàn)其訴求？如建成的商業(yè)物業(yè)直接過(guò)戶至合作方名下，將涉及較多稅費(fèi)，通?？刹捎糜珊献鞣酵ㄟ^(guò)目標(biāo)公司自持該部分商業(yè)物業(yè)，我方收取分配的利潤(rùn)后，退出目標(biāo)公司的方式以實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)。二、合作方自持物業(yè)的成本如何承擔(dān)？該部分商業(yè)物業(yè)實(shí)質(zhì)上為合作方“回購(gòu)”，相對(duì)應(yīng)的成本及目標(biāo)公司視同銷(xiāo)售可獲得的收益應(yīng)由合作方承擔(dān)，如本案例中，該部分商業(yè)由合作方按照“綜合開(kāi)發(fā)成本（依合作價(jià)格計(jì)算的土地成本+開(kāi)發(fā)建設(shè)成本+按建筑面積分?jǐn)偟馁M(fèi)用，下同）+10%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)”進(jìn)行“回購(gòu)”。合作方應(yīng)承擔(dān)的上述費(fèi)用，在目標(biāo)公司向其回籠股東投入或分配利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)扣留上述費(fèi)用，確保目標(biāo)公司無(wú)需額外支付上述費(fèi)用，以保障我方順利獲得應(yīng)分配的利潤(rùn)。三、如何確保我方獲得約定利潤(rùn)后，順利退出？除合作方自持的商業(yè)物業(yè)外，在其他可售物業(yè)達(dá)到預(yù)定的銷(xiāo)售比例后，我方對(duì)已售部分對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)進(jìn)行分配，并對(duì)未售部分約定計(jì)價(jià)原則，由合作方回購(gòu)我方股權(quán)