易居中國出品 會所項目分析報告

1、會所項目分析會所項目目分析報報告綜述在本報告告中我們們對上海海市的高高價樓盤盤的會所所進行市市場分析析，主要要集中在在浦東、靜安、盧灣、黃浦、長寧、徐匯、虹口、閔行這這些區(qū)域域，分析析內(nèi)容主主要包括括會所經(jīng)經(jīng)營方式式、戶均均會所面面積分析析、會所所運作方方式、會會所功能能模塊分分析等幾幾部分。另外根據(jù)據(jù)會所所所屬的樓樓盤的不不同檔次次分為頂頂級樓盤盤的會所所、高檔檔樓盤的的會所以以及普通通樓盤的的會所，因此本本報告中中所研究究的部分分都將根據(jù)這這三大板板塊來分分別討論論。說明：頂級樓盤盤被定義義為豪宅宅，在此此我們選選擇的是是銷售均均價在每每平方米米3萬元元以上的的樓盤，如湯臣臣一品、盛大金金

2、磐、中中凱城市市之光、翠湖天天地、華華府天地地等，一一共111個樓盤盤。高檔樓盤盤的銷售售均價介介于2萬萬-3萬萬元每平方方米，如如江臨天天下、世世貿(mào)濱江江花園、靜安楓楓景、淡淡水灣花花園等，共288個樓盤盤。剩下的661個為為普通樓樓盤，銷銷售均價價低于22萬元每每平方米米。（此處銷銷售均價價為20007年年3月銷銷售價格格，清盤盤樓盤的的銷售均均價為網(wǎng)網(wǎng)上最新新二手房房成交價價格。）會所經(jīng)營營方式對于不同同檔次的的會所，其經(jīng)營營方式及及會所的的對外開開放程度度有較大大的差別別。（一）頂頂級樓盤盤的會所所頂級級豪宅所所附帶的的會所，幾乎僅僅僅面向向業(yè)主，設(shè)施配配備比較較全面，大部分分由物業(yè)業(yè)

3、或開發(fā)發(fā)商在管管理經(jīng)營營。頂級豪宅宅所附帶帶的私人人會所，一般僅提提供給業(yè)業(yè)主使用用。這些會所所除了占占地面積積較大這這一特征征以外，所配置置的項目目可謂品品種齊全全，從室室內(nèi)外游游泳池、網(wǎng)球場場、高爾爾夫球場場到健身身房、桑桑拿、SSPA中中心應(yīng)有有俱全，甚至有有些會所所還有較較大的中中心休閑閑花園。在會所經(jīng)經(jīng)營方式式方面，閔行區(qū)區(qū)的西郊郊莊園社社區(qū)的會會所由西西郊莊園園英倫酒酒店管理理公司經(jīng)經(jīng)營，酒酒店性質(zhì)質(zhì)決定了了該會所所的餐飲飲和住宿這兩兩個營業(yè)業(yè)項目對對外開放放，但該該會所的的其他經(jīng)經(jīng)營項目目仍是謝謝絕非住住客的使使用。除除此之外外，屬于于頂級樓樓盤的這這些會所所一般都都是僅對對業(yè)主

4、開開放。由由于僅對對業(yè)主開開放這一一限制，從而使使得業(yè)主主在使用用會所各各項功能能時更加加自由與與寬裕，加之頂頂級會所所所屬的的樓盤價價格相對對偏高，因此，在享受受頂級服服務(wù)的同同時所付付的會費費以及物物業(yè)管理理費也是是相當高高昂的。在已經(jīng)確確定運營營公司的的10個個頂級會會所當中中，主要要是由開開發(fā)商旗旗下的物物業(yè)管理理公司或或是由開開發(fā)商直直接經(jīng)營營管理的的，這部部分占到到80%，這要求求開發(fā)商商自身實實力較為為雄厚，帶來的的好處則則是便于于統(tǒng)一管管理。另另外20%則則是由著著名的物物業(yè)管理理公司第一一太平戴戴維斯和和國際高高力物業(yè)業(yè)管理有有限公司司占得席席位，其其中第一一太平戴戴維斯占占

5、其中兩兩席。（二）高高檔樓盤盤的會所所-分布分分散、有有將近一一半的會會所聘請請了專業(yè)業(yè)運營公公司來管管理。與頂級樓樓盤集中中在市中中心區(qū)域域不同，高檔樓樓盤的分分布較為為分散，在我們們選定的的高檔樓樓盤的會會所當中中，這些些高檔樓樓盤分布布在八個個區(qū)域，除了市市中心以以外，還還涉及虹虹口區(qū)和和閔行區(qū)區(qū)的某些些高檔樓樓盤。在已經(jīng)確確定會所所經(jīng)營方方式的高高檔樓盤盤中，如如著名的的健身中中心公司司一兆偉偉德kiingss入駐江江臨天下下，在小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有攀攀巖、高高爾夫、室內(nèi)游游泳池、健身中中心，設(shè)設(shè)施齊全全、應(yīng)有有盡有，彰顯人人生的激激情與活活力。一一兆偉德德kinngs對對外開放放，但對對業(yè)主

6、有有可辦家家庭卡的的優(yōu)惠，非業(yè)主主只能辦辦年卡或或是終身身卡；而仁恒濱濱江園雖雖也對外外開放，但對非非業(yè)主采采取擔保保制制度度，以保證證高檔會會所的營營運。高高檔樓盤盤會所的的會費相相對頂級級會所高高昂的會會費來說說要少許許多，比比如匯豪豪天下會會所的個個人年卡卡僅需115000元，但但相應(yīng)的的服務(wù)并并沒有有有所減少少，業(yè)主主盡享尊貴貴生活。 同樣，高高檔樓盤盤的會所所吸引了了一些著著名的專專業(yè)會所所運營公公司入駐駐，比如如一兆偉偉德、威威爾士健健身公司司等，比比如長寧寧區(qū)的虹虹橋華庭庭引進威威爾士健健身公司司來對該該樓盤的的會所進進行經(jīng)營營管理。圖中所所涉及的物物業(yè)管理理公司都都是開發(fā)發(fā)商外

7、聘聘的公司司，并不隸屬屬于開發(fā)發(fā)商旗下下。（三）普普通樓盤盤的會所所-大部分分對外開開放、由由將近一一半的會會所聘請請專業(yè)運運營公司司來管理理普通樓盤盤的會所所大多都都引進專專業(yè)運營營公司和和酒店管管理公司司，因此此較多會會所都對對外開放放，除了了吸引業(yè)業(yè)主外，還接納納非業(yè)主主，如酒酒店住客客或是健健身公司司會員。這樣一一來，非非業(yè)主也也可使用用這些會會所設(shè)施施，沒有有了嚴格格的限制制，會費費自然大幅幅下降。例如位位于閔行行區(qū)的萬萬科華爾爾茲花園園會所的的會費定定為金卡卡:4880元/年、銀銀卡:3380元元/年。同樣，較為低低端的價價格決定定了會所所內(nèi)部的的設(shè)施相相應(yīng)較少少，一般般為健身身房

8、、室室內(nèi)游泳泳池等，但專業(yè)業(yè)的健身身公司會會提供多多種健身身課程供供會員選選擇，如如瑜伽、國標、拉丁、普拉提提等。普通樓盤盤會所的的經(jīng)營管管理公司司較為多多元化，分布也也較均勻勻。雖分分為三類類比較，但實際際應(yīng)當算算有五類類性質(zhì)的的公司，其中某某些專業(yè)業(yè)運營公公司以及及物業(yè)管管理公司司是隸屬屬于開發(fā)發(fā)商旗下下的。比比如上海海知音小小區(qū)、達達安花園園、古北北上城以以及名仕仕苑這四四個樓盤盤的會所所均是由由其開發(fā)發(fā)商上海海腹地集集團旗下下的“星之健健”健身俱俱樂部統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理的的，不同同于其他他的專業(yè)業(yè)運營公公司。另另外，物物業(yè)管理理公司，如經(jīng)營營管理東東方城市市花園的的上海由由由物業(yè)業(yè)管理有

9、有限公司司第二分分公司也也是與開開發(fā)商有有母子公公司的關(guān)關(guān)系。具體情況況如下圖圖：戶均會所所面積分分析戶均會所所面積一一般與樓樓盤的售售價和品品質(zhì)相匹匹配，是是每個業(yè)業(yè)主生活活中實際際使用會會所的舒舒適程度度的一個個重要指指標，可可以作為為樓盤的的賣點來來對外宣宣傳，一一定程度度上或可可左右消消費者的消費費取向。本文已將將滬上住住宅按其其價位分分為頂級級住宅、高檔住住宅和普通住住宅三類類進行比比較，文文中所指指的會所所面積表表示室內(nèi)內(nèi)會所的的面積，不包括括室外花花園、球球場等。數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院從三類住住宅戶均均會所面面積分布布圖中可可以看出出，目前前滬上住住宅戶均均會所面面積基本本上

10、在66.57.55之間間浮動，普通住住宅的戶戶均會所所面積最最大，高高檔住宅宅則最小小。但是是由于不不同類建建筑的具具體情況況各不相相同，廣廣義上的的戶均會會所面積積分布并并不能很很好地反反映個體體情況，所以在在下文中中，將對對這三類類住宅的的戶均會會所面積積進行細細化研究究，從中中選取部部分實例例進行相相關(guān)分析析。（一）頂頂級樓盤盤兩類類會所功功能取向向?qū)е聝蓛蓸O分化化的會所所面積分分布從現(xiàn)有數(shù)數(shù)據(jù)來看看，頂級級豪宅的的戶均會會所面積積情況呈呈兩極化化分布，部分為為2/戶戶左右（如如中凱城城市之光光和華府府天地等等），也也有部分分位于110/戶左右右（如湯湯臣一品品、盛大大金磐和和翠湖天天地

11、等）。這于區(qū)分分樓盤品品質(zhì)聯(lián)系系不大，但一定定程度上上體現(xiàn)了了當前頂頂級樓盤盤會所設(shè)設(shè)置的兩兩種取向向，即功功能部分分外嫁和和功能全全面化。1.功能能外嫁型型會所小面面積取向向中凱城市市之光和和華府天天地分別別處于靜靜安、盧盧灣區(qū)的的傳統(tǒng)黃黃金區(qū)域域，依托托人民廣廣場周邊邊高密度度、完備備的配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施，來來滿足住住戶的大大部分需需要既然所所處區(qū)域域應(yīng)有盡盡有，那那么就讓讓它們來來取代大大面積、多功能能的會所所吧！故故案內(nèi)會會所設(shè)置置相對簡簡約，同同時也得得了更多多的可出出售面積積。其成成為“頂級”的賣點點更多地地集中于于區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。具體樓盤盤分析：華府天地地的會所所面積僅僅有10000，

12、戶均均會所面面積為11.333，功能能主要為為健身設(shè)設(shè)施和室室內(nèi)游泳泳池。但但其在案案內(nèi)5棟棟建筑中中有分別別設(shè)置了了5個面面積相對對較小的的服務(wù)場場所，提提供簡單單的日常常性服務(wù)務(wù)，如基基本SPPA護理理、多功功能影音音室等，所有服服務(wù)僅對對業(yè)主開開放，目目前免費費，這些些場所實實質(zhì)上分分擔了會會所的職職能，可可以將其其視作分分會所。由于北北靠延安安東路-人民廣廣場-南南京路商商圈、南南臨淮海海路商圈圈、毗鄰鄰新天地地，距上上海頂級級的多功功能會所所亞歷山山大也就就咫尺之之遙，華華府天地地將會所所功能外外嫁的目目的較為為明顯，戶均會會所面積積較小也也就可以以理解。2.功能能全面型型會所大面面

13、積取向向湯臣一品品、盛大大金磐和和翠湖天天地則是是決定將將大面積積、多功功能的豪豪華會所所作為成成就其頂頂級品質(zhì)質(zhì)的重要要構(gòu)成之之一，雖雖然周邊邊配套未未必不能能滿足住住戶需要要，但還還是實行行全面頂頂級化戰(zhàn)戰(zhàn)略，保保證住戶戶在物質(zhì)質(zhì)和心理理上的最最大滿足足，成為為其主要要買點或或品牌象象征。相相對于住住戶數(shù)量量而言，會所面面積顯得得較大，功能較較全面。具體樓盤盤分析：以超級豪豪華為賣賣點的湯湯臣一品品，其會會所是獨獨棟的近近30000建筑，使戶均均會所面面積達到到近133，和高高達111萬元人人民幣的的售價及及8千美美金的租租金相匹匹配。大大部分面面積為餐餐廳、咖咖啡吧、娛樂、健身、美容保保

14、養(yǎng)等設(shè)設(shè)施所占占，除卻卻瑜伽之之類的專專項康體體項目外外，可謂謂一應(yīng)俱俱全。所所有項目目僅對住住戶開放放，除了了基本的的使用成成本外，無會費費要求。 翠湖天地地的會所所面積達達70000，和華華府天地地處于同同一區(qū)位位，但由由于會所所功能取取向上的的不同，其戶均均面積要要大的多多，其中中設(shè)施設(shè)設(shè)備也齊齊全得多多。室內(nèi)內(nèi)運動的的面積占占據(jù)相當當大的比比例，除除了室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球、排球、羽毛球球等場地地還有設(shè)設(shè)有攀巖巖設(shè)施。盛大金金磐與其其相似，會所內(nèi)內(nèi)部設(shè)施施、服務(wù)務(wù)相對完完善，戶戶均會所所面積大大。與一些頂頂級樓盤盤的有所所區(qū)別的的是，翠翠湖天地地和盛大大金磐的的會所是是對內(nèi)出出售會員員卡的，而非免

15、免費，故故其大面面積會所所設(shè)置也也算是有有的放矢矢。部分頂級住宅戶均會所面積分布圖（/戶）12.7312.351.9810.751.330.002.004.006.008.0010.0012.0014.00湯臣一品盛大金磐中凱城市之光翠湖天地華府天地數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院部分頂級級住宅會會所簡介介一覽表表區(qū)域樓盤名稱稱總住戶(戶）會所面積積（M22)戶均會所所面積會所經(jīng)營營公司是否對外外開放浦東區(qū)湯臣一品品2202800012.773自營否盛大金磐磐4055000012.335自營否靜安區(qū)中凱城市市之光10088200001.988高力國際際否盧灣區(qū)翠湖天地地6517000010.775自

16、營否華府天地地754100001.333啟航物業(yè)業(yè)否數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院（二）高高檔樓盤盤戶均均會所面面積總體體穩(wěn)定偏偏低 在部分高高檔樓盤盤中，就就數(shù)據(jù)來來看，除除卻虹橋橋高爾夫夫別墅、倫敦廣廣場和永永新花苑苑，其余余的樓盤盤戶均會會所面積積基本在55以下下，其中中大部分分接近55。55的戶戶均會所所面積有有意無意意地成為為了此類類住宅會會所設(shè)置置的一個個界標。1.形成成原因高檔樓盤盤分布較較頂級樓樓盤來得得分散，其情況況也更為為復(fù)雜。高檔樓盤盤未必擁擁有頂級級樓盤的的絕對區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢或設(shè)施施完備、服務(wù)多多樣的封封閉型會會所，高高檔樓盤盤很有默默契地將將戶均會會所面積積定在了了相對折折

17、中的55左右。由于高檔檔樓盤處處區(qū)位、品質(zhì)及及業(yè)主消消費能力力相對普普通住宅宅要優(yōu)越越，住戶戶可選擇擇性也較高，又無需需設(shè)置部部分頂級級樓盤的的豪華會會所，所以其其會所基基本上是是為滿足足業(yè)主或或租戶日日常服務(wù)務(wù)需求而而設(shè)置的的，戶均均會所面面積相對對較小。當然還還有一種種情況，即高檔檔樓盤的的住戶密密度往往往比頂級級住宅要要來得高高，所以以雖然擁擁有面積積較大的的會所，但一旦旦分攤下下來，戶戶均會所所面積也也就不那那么可觀觀了。在高檔樓樓盤中，面積較較大的會會所往往往也對外外吸收會會員。而而且有別別于絕大大多數(shù)頂頂級樓盤盤會所的的綜合性性取向，部分高高檔樓盤盤的會所所也會在在一定條條件下外外

18、聘專項項服務(wù)公公司經(jīng)營營，例如如一兆韋韋德健身身。所以以會所的的戶均面面積和頂頂級樓盤盤相比成成色不足足。所以，雖雖然同樣樣是5左右的的戶均會會所面積積，但其形形成原因因各有不不同。2.部分分樓盤會會所簡析析世貿(mào)濱江江花園的的會所面面積實際際上有1150000之之大，只只是由于于高密度度的住戶戶分布而將將其淡化化了，戶戶均會所所面便降降至4.29，其中中大部分分面被游游泳池和和各類球球室占據(jù)據(jù)。仁恒恒濱江的的會所和和其較為為類似，區(qū)別在在于它是是在較為為嚴格的的限制條條件下部部分對外外開放的的。靜安豪景景和靜安安楓景坐坐落、體體量都很很相似，會所總總面積為為40000左右右，戶均會會所面積積為

19、4左右，這樣的的分布基基本上是是目前上上海市高高檔住宅宅會所設(shè)設(shè)置的普普遍傾向向。倫敦廣場場屬于個個例，體體量相對對較小，由兩棟棟部分相相連的高高層公寓寓組成，除了1176戶戶業(yè)主外外，還有有24套套用作服服務(wù)式住住宅，但但其會所所占據(jù)了了地下一一層和地地上三層層的大部部分區(qū)域域，戶均均會所面面積高達達17，和其其高昂的的售價及及物業(yè)管管理費用用成正比比。由于于其當時時的定位位非常高高，故此此會所內(nèi)內(nèi)部配套套和部分分頂級住住宅接近近，有咖咖啡、雪雪茄、紅紅酒吧，各類康康體設(shè)施施、美容容保養(yǎng)場場所和恒恒溫游泳泳室等。同時僅僅對業(yè)主主和租戶戶開放，使得其其寬裕的的戶均會會所面積積顯得更更為名副副其

20、實。虹橋高爾爾夫別墅墅是該地地區(qū)早期期的別墅墅項目，共有776戶業(yè)業(yè)主，880%的的綠化率率和20000的封閉閉會所極極大地提提高了住住戶舒適適度，戶戶均會所所面積也也由此達達到了226。數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院部分高檔檔樓盤會會所簡介介一覽表表區(qū)域樓盤名稱稱總住戶(戶）會所面積積（M22)戶均會所所面積會所經(jīng)營營公司是否對外外開放浦東區(qū)江臨天下下800350004.388一兆韋德德kinngs是世貿(mào)濱江江花園350001500004.299第一太平平戴維斯斯否仁恒濱江江園12000600005.000是匯豪天下下913100001.100凱德置業(yè)業(yè)否浦東世紀紀花園25000240000.9

21、66否靜安區(qū)國際麗都都城20000340001.700否靜安豪景景946400004.233第一太平平洋戴維維斯否靜安楓景景10244400003.911怡高物業(yè)業(yè)否盧灣區(qū)淡水灣花花園東方方天地700330004.711未定未定長寧區(qū)倫敦廣場場1763000017.005古北物業(yè)業(yè)否虹橋華庭庭442150003.399威爾士公公司是徐匯區(qū)永新花苑苑358292668.177斯巴頓是閔行區(qū)虹橋高爾爾夫別墅墅762000026.332上海虹橋橋高爾夫夫俱樂部部有限公公司否數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院（三）普普通樓盤盤戶均均會所面面積分布布復(fù)雜無無規(guī)律，構(gòu)成不不一相對于高高端樓盤盤，這里里所說的的普通

22、樓樓盤是指指定位于于中檔或或模糊定定位中高高檔的住住宅，可可以明顯顯地看出出，其戶戶均會所所面積分分布顯得得十分復(fù)復(fù)雜且較較無規(guī)律律，總體體分為三三個梯段段，即22左右右、6至至8以以及100以上上。普通通樓盤的的非對外外開放性性會所一一般面積積都不大大，或是是由于高高密度的的住戶分分布使戶戶均會所所面積變變得較小小。1.形成成原因由于普通通樓盤在在各區(qū)域域的分布布并無明明顯規(guī)律律性，周周邊具體體環(huán)境各各不相同同，所以以很難進進行明確確的分類類。普通通樓盤中中，如果果周邊配配套設(shè)施施、服務(wù)務(wù)環(huán)境并并不良好好時，通通常會在在案內(nèi)設(shè)設(shè)置面積積較大的的會所以以滿足部部分業(yè)主主的一些些基本需需要，通通

23、常戶均均會所面面積在66至8左右。有時周周邊配套套、環(huán)境境較好或或是受樓樓盤自身身規(guī)劃限限制，會會出現(xiàn)小小面積會會所或是是無會所所的情況況， 這這時戶均均會所面面積在22左右。會所面積積較大的的普通樓樓盤更傾傾向于將將會所承承包或出出租于專專業(yè)會所所運營公公司來經(jīng)經(jīng)營，在在滿足業(yè)業(yè)主部分分需求的的同時進進行對外外開放，雖然戶戶均會所所面積可可能達到到10以上，但業(yè)主主的實際際戶均會會所面積積大打折折扣，這這也是和和此類樓樓盤售價價相對不不高有相相互影響響的。2.部分分樓盤會會所簡析析一街之隔隔的上海海知音和和達安花花園不約約而同地地將會所所外包給給健身俱俱樂部經(jīng)經(jīng)營，110的的戶均會會所面中中

24、大半對對外服務(wù)務(wù)，雖然然住戶可可享有一一定的優(yōu)優(yōu)惠，會會所中人人員的較較大流動動性使得得其私密密、獨享享性大大大降低。這和其其售價在在同類區(qū)區(qū)域并不不很高也也有一定定關(guān)系。東郊華庭庭屬于雙雙拼別墅墅類，其其近166的戶戶均會所所面積來來源于較較低的居居住密度度。春天花園園目前的的住戶并并不多，戶均會會所面積積達到了了近200，但但是由于于其對外外開放和和吸納非非住戶會會員，業(yè)業(yè)主在使使用時的的體驗和和感受勢勢必受到到影響，同時小小區(qū)東面面的中山山公園商商圈和南南面的虹虹橋商圈圈的日益益發(fā)展成成熟，業(yè)業(yè)主的可可選擇范范圍也日日益擴大大，60000平平米會所所的實際際使用情情況會打打折扣。數(shù)據(jù)來源

25、源：易居居研究院院部分普通通住宅會會所簡介介一覽表表區(qū)域樓盤名稱稱總住戶(戶）會所面積積（M22)戶均會所所面積會所經(jīng)營營公司會所是否否對外開開放吸納納非住客客會員浦東區(qū)香梅花園園110001000009.099東方城市市花園35000400881.155自營否怡東花園園800450005.633東郊華庭庭1602500015.663上海蕓綺綺物業(yè)否普陀區(qū)上海知音音2442500010.225自營是靜安區(qū)達安花園園5406000011.111自營是黃浦區(qū)青年匯16077300001.877自營（是蓬萊家園園30000600002.000長寧區(qū)春天花園園3026000019.887威爾士是古北上

26、城城225178007.911自營是徐匯區(qū)中海瀛臺臺16000320002.000未定未定徐匯臻園園664400006.022未定未定虹口區(qū)溧陽華府府679140002.066未定未定瑞虹新城城818700008.566金軒大邸邸2233000013.445上海齊佳佳物業(yè)否國際明佳佳城1461617711.008花園城278200007.199自營浦江名邸邸6495000.777自營閩行區(qū)紫藤居242150006.200萬科城市市花744自營否青浦區(qū)中海翡翠翠湖岸11016133.32214.667克拉克海海奇是 數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院四、會所所運作方方式從目前上

27、上海市住住宅會所所的總體體形勢來來看，主主要是采采取非會會員制和和會員制制的形式式。非會員制制這里所說說的非會會員制主主要是指指免費非非會員制制。免費非會會員制主主要被運運用于頂頂級樓盤盤的會所所中，對對業(yè)主或或租戶完完全免費費，無需需負擔任任何入會會、年度度費用，僅支付付必要的的服務(wù)、使用費費即可。此類會會所一般般不會對對外開放放，住戶戶可以充充分擁有有相對獨獨立、私私密的體體驗，以以服務(wù)住住戶為主主要目的的。如湯湯臣一品品和華府府天地的的會所，僅對內(nèi)內(nèi)開放，只要是是案內(nèi)住住戶不必必辦理各各類會員員卡和支支付會費費即可享享用會所所服務(wù)，使用諸諸如游泳泳池、健健身器械械、各類類球室等等常規(guī)標標

28、準配置置也是免免費的，但如餐餐飲、高高檔娛樂樂、美容容保養(yǎng)、康體課課程等項項目還是是須支付付一定服服務(wù)費用用的。會員制這是上海海市住宅宅會所普普遍采取取的會所所經(jīng)營方方式。頂級樓盤盤中，有有些采用用僅對內(nèi)內(nèi)招收會會員或是是高標準準對外開開放的行行式來經(jīng)經(jīng)營會所所。如鴻鴻藝豪苑苑，僅室室內(nèi)面積積就有770000，戶均均會所面面積達到到了666.677。該會會所以會會員制私私人會所所形式開開放經(jīng)營營，會員員三分之之二來自自住宅區(qū)區(qū)外。其其服務(wù)設(shè)設(shè)施和內(nèi)內(nèi)容相當當完善，但是由由于對外外開放，尤其是是經(jīng)常外外借舉行行會議、聚會活活動，對對住戶的的私密感感、歸屬屬感有一一定影響響。高檔樓盤盤中雖然然也有

29、非非會員制制或僅對對內(nèi)開放放的會員員制度，但很大大部分采采取的是是在有條條件、限限標準情情況下一一定程度度地對外外放，招招收非住住戶會員員。由于于其條件件和標準準相對較較高，故故會所中中人員的的質(zhì)素和和流動性性得到一一定控制制，基本本上還是是秉持著著服務(wù)住住戶+營營利的思思路。普通樓盤盤會所的的情況比比較復(fù)雜雜，通常常這些樓樓盤會選選擇外聘聘專業(yè)化化會所經(jīng)經(jīng)營公司司或提供供某些專專項服務(wù)務(wù)的公司司來經(jīng)營營其會所所。形式式基本上上是對外外開放的的會員制制或是收收費非會會員制，對客戶戶的限制制條件相相對較低低，人員員品流相相對復(fù)雜雜。此類類會所通通常會對對住戶采采取一定定的優(yōu)惠惠措施，基本經(jīng)經(jīng)營思

30、路路是營利利+服務(wù)務(wù)住戶。（一）頂頂級樓盤盤會所運運作方式式-卡種種齊全，服務(wù)周周到1.會員員卡的設(shè)設(shè)置一般而言言，會員員卡按使使用對象象分主要要有個人人卡、夫夫妻卡、家庭卡卡，對外外經(jīng)營的的專業(yè)會會所還會會有企業(yè)業(yè)卡，按按照使用用期來分分主要有有定期、不定期期、終身身卡之分分。個人卡只只允許一一個人享享用會所所服務(wù)，由于人人員數(shù)量量上的限限制，大大部分樓樓盤不會會單獨采采用。夫夫妻卡允允許兩個個成年人人進入會會所，而而家庭卡卡一般限限定為三三人，部部分會所所對其構(gòu)構(gòu)成也會會有一定定要求，由于夫夫妻卡和和家庭卡卡存在一一定替代代作用，有時并并不同時時發(fā)行。如翠湖湖天地、世貿(mào)濱濱江花園園、世貿(mào)貿(mào)

31、湖濱花花園會所所只發(fā)行行個人卡卡和家庭庭卡，在在家庭卡卡中對于于人員組組成的要要求十分分細致，限定家家庭卡中中須包含含孩童，而孩童童的年齡齡在3至至12歲歲之間。鴻藝豪豪苑的會會所由其其專業(yè)會會所運營營公司鴻鴻藝會來來經(jīng)營，是對外外開放的的，其會會員卡的的種類較較為豐富富，將會會員會籍籍分為終終身會籍籍和年度度會籍，終身會會籍中除除了個人人、家庭庭卡外還還有企業(yè)業(yè)卡，企企業(yè)卡需需要有至至少三名名提名人人且費用用近家庭庭卡的兩兩倍，而而對于非非常居住住住戶還還提供非非居住狀狀態(tài)會籍籍和缺席席會籍，此類會會員的會會員卡于于每次申申請登記記時付費費，且有有使用期期限和次次數(shù)的限限制。2.會員員費用有

32、些會所所對于初初次入會會的會員員會收取取入會費費用，這這主要是是為了提提高會所所的入會會門檻，保證會會員的普普遍質(zhì)素素而設(shè)。如鴻藝藝會，其其個人和和家庭會會籍的入入會費用用分別為為318800及及398800元元，公司司會籍為為718800元元，同時時在會籍籍轉(zhuǎn)讓時時還須支支付占入入會費110%的的轉(zhuǎn)讓費費。在此次選選取的大大部分樓樓盤的會會員制會會所都是是不收取取入會費費用的，通常是是以收取取年費的的形式來來運營。一般而而言，家家庭卡的的年費在在萬元以以上，夫夫妻卡為為60000至1120000之間間，人均均年費一一般為330000至100000之之間。會所名稱稱會員卡種種類人均費用用湯臣一

33、品品會所無會員卡卡對住戶免免費（不不包含必必要的費費用，如如用餐飲飲、服務(wù)務(wù)耗材等等費用）盛大金磐磐會所個人卡/夫妻卡卡/家庭庭卡個人卡最最低30000元元,夫妻妻卡最低40000，非會員員住戶亦亦可享用用會所服服務(wù)，但但會員享享有價格格優(yōu)惠及及可參加加瑜伽教教授課程程華府天地地會所目前無會會員卡對住戶免免費（不不包含必必要的費費用，如如用餐飲飲、服務(wù)務(wù)耗材等等費用）鴻藝豪苑苑會所企業(yè)卡/個人卡卡/家庭庭卡終身會籍籍：公司司會籍6600，個人會會籍6000，家家庭會籍籍6300；年度度會籍：個人888888（贈110000餐飲費費），家家庭1228888，（贈贈20000餐飲飲費）西郊莊園園社

34、區(qū)會會所無會員卡卡對住戶免免費（不不包含必必要的費費用，如如用餐飲飲、服務(wù)務(wù)耗材等等費用）頂級樓盤盤會所會會員卡種種類及會會費數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院（二）高高檔樓盤盤會所運運作方式式-對內(nèi)內(nèi)會員制制，會員員卡種類類豐富1、會員員卡的設(shè)設(shè)置一般而言言這些會會所的會會員卡分分為個人人卡、夫夫妻卡、家庭卡卡，個人人卡顧名名思義只只允許一一個人進進去，很很少有樓樓盤時單單獨采用用個人卡卡，一般般是與其其他類型型卡結(jié)合合使用；夫妻卡卡只允許許兩個成成年人進進去，例例如浦東東世紀花花園采取取夫妻卡卡的形式式；而家家庭卡一一般限定定為三個個人，世貿(mào)濱濱江花園園會所、東方曼曼哈頓會會所、江江臨天下下會所既

35、既采用個個人卡又又有家庭庭卡，而而虹橋華華庭會所所則是個個人卡、家庭卡卡、夫妻妻卡、終終身卡都都有。如如將會所所外聘、承包給給專業(yè)服服務(wù)公司司，會員員卡的種種類就工工多了，如美國國一兆韋韋德，其其會員卡卡按以使使用有效效期來劃劃分，有有月卡、年卡、三年卡卡、十年年卡（VVIP），還有有學(xué)生卡卡等，同同時對于于住戶提提供個人人卡和家家庭卡。2、會員員費用在所選取取的這些些樓盤中中，已經(jīng)經(jīng)交房并并且會所所開始營營運的，除海悅悅花園會會所外都都不收取取初次入入會費，只是收收取每年年的使用用費。各各樓盤家家庭卡年年費（三三人使用用）一般般收費在在萬元左左右，人人均年費費一般在在100001100000

36、元之之間。高檔樓盤盤會所會會員卡種種類及會會費會所名稱稱會卡種類類人均年費費永新花苑苑會所個人卡48800/人虹橋華庭庭會所個人卡/夫妻卡卡/家庭庭卡/終終身卡最低30000元元,無上上限仁恒濱江江花園會會所對內(nèi)采取取寬容制制，對外外引進擔擔保制社會人士士申請入入會必須須先得到到最少一一名仁恒恒濱江園園業(yè)主同同意，作作為其擔擔保人，繳付550000元的保保證金（退會歸歸還）及及6000元的月月費（按按月支付付），經(jīng)經(jīng)申請及及批準后后方可成成為會所所會員。匯豪天下下會所個人卡個人卡115000（元/年）世貿(mào)濱江江花園會會所個人40000,家庭11000003300040000東方曼哈哈頓會所所個

37、人53340,家庭99980058000江臨天下下個人卡/家庭卡卡2400036600浦東世紀紀花園96000(夫妻妻卡)48000海悅花園園首次入會會,會費費1688元,優(yōu)優(yōu)惠價888元100001000000名仕苑會會所只對業(yè)主主開放個人5000元一一個月,半年起起付數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院（三）普普通樓盤盤會所運運作方式式-會員員卡種類類單一，多數(shù)會會所視具具體服務(wù)務(wù)收費從所選樓樓盤來看看，多數(shù)數(shù)普通樓樓盤會所所均對外外開放，且視具具體服務(wù)務(wù)定收費費標準。1、會員員卡的設(shè)設(shè)置在所選的的普通樓樓盤會所所里，會會員卡種種類單一一，大部部分只有有個人卡卡，如：怡東花花園會所所，菊園園會所等等

38、；而瑞瑞虹新城城會所既既有個人人卡也有有家庭卡卡；名都都城會所所則視具具體服務(wù)務(wù)收費。2、會員員費用除怡東花花園會所所外，所所選樓盤盤的會所所均不收收取入會會費，只只收取使使用費。東方城城市花園園會所家家庭卡對對業(yè)主來來說費用用較低，只有7720元元/年，而瑞虹虹新城會會所家庭庭卡有兩兩種，價價位在33300057700之之間。此此外，個個人卡一一般視具具體項目目收費，如菊園園會所，對不同同的項目目收費標標準不一一樣。普通樓盤盤會所會會員卡種種類及會會費樓盤名稱稱會員卡種種類人均會費費名都城會會所每項服務(wù)務(wù)單獨收收費沒有年卡卡,一次次一收東方城市市花園會會所業(yè)主家庭庭卡7220元,個人卡卡只有

39、游游泳卡有有年卡游泳卡:年卡:(會員員:18800元元;非會會員:338000元);半年卡卡:(會會員:110000元,非非會員:22000元)怡東花園園會所個人卡12000元入會會費,另另每個月月交1000元管管理費,每個月月可免費費使用33次,超超出三次次的項目目8.55折收費費菊園會所所個人卡視具體服服務(wù)而定定(羽毛毛球400500元/小小時,網(wǎng)網(wǎng)球500600元/小小時,乒乒乓球220225元/小時,健身115元/小時)瑞虹新城城會所個人卡,家庭卡卡個人卡11：半年年13000，全全年22200，個人卡卡2：臨臨時卡4450一一月,家家庭卡11：一成成人一兒兒童（112歲以以下）半半年

40、20000，一年333000，三年年87000,家家庭卡22：兩個個成人一一兒童：半年332000，一年年57000,三三年1338000浦江名邸邸會所個人卡健身：3300元元/月，5000元/季季，8000元/半年；游泳：4000元記次次卡，可可以使用用30次次湖畔佳苑苑會所個人卡65000一年， 健身身、桑拿拿、游泳泳名仕苑會會所每月5000，半半年起付付（30000）房間為為幾室就就可以辦辦幾張會會員卡，會員卡卡只有一一種 享享受健身身桑拿游游泳等服服務(wù)數(shù)據(jù)來源源：易居居研究院院五 、會會所功能能模塊分分析在這里主主要針對對不同檔檔次會所所的配備備設(shè)施進進行分析析，不同同檔次的的會所在在

41、進行項項目配備備時會優(yōu)優(yōu)先考慮慮游泳池池、健身身室等配配備項目目。（一）頂頂級樓盤盤會所游泳泳池、健健身房與與休閑花花園是頂頂級樓盤盤會所里里優(yōu)先考考慮的項項目在所選樓樓盤的會會所中，配置比比例最高高的是游游泳池，其次是是健身房房和休閑閑花園：游泳池：在這些些頂級樓樓盤中，配置游游泳池的的比例無無疑是最最高的，所有樓樓盤都配配置了游游泳池，看來，在頂級級樓盤中中，游泳泳池的配配置已經(jīng)經(jīng)成為不不可或缺缺的一項項重頭戲戲。健身房：緊隨其其次的就就是健身身房的配配置，其其比例接接近700%。休閑花園園：在頂頂級樓盤盤中，休休閑花園園與健身身房不分分伯仲，比例相相當。這兩項設(shè)設(shè)施的配配置體現(xiàn)現(xiàn)了人們們

42、對于健健康生活活方式的的追求。而相對配配置比例例較少的的項目分分別為桌桌球室、美容理理發(fā)服務(wù)務(wù)室、籃籃球場、高爾夫夫球場等等，高爾爾夫練習(xí)習(xí)場由于于與真正正的高爾爾夫球場場有較大大差距，只有極極少數(shù)幾幾個樓盤盤會采用用；而籃籃球場則則由于需需求較大大的場地地，一般般只有體體量非常常大的社社區(qū)才可可能配備備，盡管管網(wǎng)球場場也需要要較大面面積的場場地，在在頂級會會所里，網(wǎng)球場場比籃球球場更受受會所的的青睞。桑拿也也日漸成成為頂級級會所里里的一項項重頭戲戲。游泳池、健身室室、戶外外健身設(shè)設(shè)施、休休閑花園園、桑拿拿、網(wǎng)球球場是頂頂級樓盤盤在進行行配置時時優(yōu)先考考慮的項項目。從以上各各樓盤會會所設(shè)施施各

43、功能能配置比比例示意意圖來看看，配置置比例在在50%左右的的功能塊塊分別為為：游泳泳池、健健身室、戶外健健身設(shè)施施、休閑閑花園、桑拿、網(wǎng)球場場，以上上這些功功能塊應(yīng)應(yīng)該是頂頂級樓盤盤在進行行配置時時優(yōu)先考考慮的項項目。桌球室、健康舞舞/芭蕾蕾舞室、酒吧、美容理理發(fā)服務(wù)務(wù)室、籃籃球場等等項目不不被較多多采用。配置比例例遠不足足50%的功能能塊分別別為：桌桌球室、健康舞舞/芭蕾蕾舞室、酒吧、美容理理發(fā)服務(wù)務(wù)室、環(huán)環(huán)跑小徑徑、籃球球場、室室外游泳泳池、兒兒童游戲戲爬架、高爾夫夫練習(xí)場場、sppa等，這些項項目在各各頂級樓樓盤中并并不被較較多采用用。高檔樓盤盤會所-高檔檔樓盤會會所設(shè)施施配置較較多會考考慮游泳泳池、健健身室、桑拿、網(wǎng)球場場等項目目游泳池和和健身房房配置比比例最高高，健身身設(shè)施比比例日趨趨攀升在所選高高檔樓盤盤的會所所中，配配置比例例最高的的分別是是游泳池池和健身身房；無無論在頂頂級樓盤盤還是在在高檔樓樓盤的會會所里，游泳池池總是重重頭戲，在各配備的的設(shè)施中中的比例例是最高高的。而而隨著人人們對于于健康、有氧生生活的