深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃方案

1、深業(yè)泰泰富汽車車物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃可行性研研究報告告（送審稿）致：深業(yè)業(yè)泰富物物流集團(tuán)團(tuán)股份有有限公司司目錄1.0項項目總論- 4 -1.1 項目概況- 4 -1.1.1項目名稱- 44 -1.1.2項目目開發(fā)方- 44 -1.1.3承擔(dān)擔(dān)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性研究工工作的單單位- 44 -1.1.4項目地點(diǎn)- 44 -1.1.5可行行性研究依依據(jù)- 44 -1.2項項目建設(shè)的必必要性- 55 -1.2.1有利利于建立一一個完善善的現(xiàn)代代汽車流流通體系系- 5 -1.2.2有利利于實現(xiàn)區(qū)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級和轉(zhuǎn)型型，提升升清水河河區(qū)域的的整體形形象- 66 -1.2.3有利利于土地資資源的最最大化利利

2、用，提提升單位位土地效效益- 6 -1.2.4有利利于拉動羅羅湖區(qū)乃乃至深圳圳市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展- 7 -1.3 基本結(jié)論- 8 -2.0項項目市場分析- 9 -2.1宏宏觀背景分析- 99 -2.1.1宏觀觀經(jīng)濟(jì)分析析- 9 -2.1.2宏觀觀政策影響響1222.2中中觀行業(yè)分析1152.2.1汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展綜述述152.2.2中國汽車銷銷售業(yè)發(fā)發(fā)展分析析1182.2.3深圳汽車銷銷售業(yè)發(fā)發(fā)展分析析2202.2.4深圳二手車車市場發(fā)發(fā)展分析析2222.2.5深圳汽車后后市場發(fā)發(fā)展分析析2242.3微微觀市場需求求分析2272.3.1本項項目汽車銷銷售市場場需求預(yù)預(yù)測2772.3.2本項項目寫字

3、樓樓需求預(yù)預(yù)測3312.3.1深圳圳及筍崗汽汽車銷售售市場供供給現(xiàn)狀狀3372.3.2筍崗崗寫字樓供供給現(xiàn)狀狀4402.4市市場供需小結(jié)4422.4.1汽車車銷售市場場4222.4.2寫字樓423.0項項目定位分析433.1本本項目解析433.1.1項目目區(qū)位條件件解析433.1.2項目目交通條件件解析433.1.3項目目土地利用用和建筑筑現(xiàn)狀433.1.4項目目綜合條件件評價453.2 項目SWOT分析4463.3項項目總體定位位分析4883.3.1總體體定位原則則4883.3.2功能能定位分析析4993.3.3價格定位分分析5554.0項項目經(jīng)濟(jì)效益評評價6604.1經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益評價價依據(jù)6

4、604.1.1開發(fā)節(jié)奏6604.1.2經(jīng)營模式6604.1.3資金來源6614.1.4 基準(zhǔn)收益率6224.1.5關(guān)鍵數(shù)據(jù)來來源一覽覽表6624.2項項目建設(shè)內(nèi)容容與建設(shè)設(shè)規(guī)模6624.3項項目投資估算6634.3.1項目開發(fā)建建設(shè)成本本6634.3.2開發(fā)建設(shè)階階段的期期間費(fèi)用用654.3.3項目總投資資額6554.4項項目收入預(yù)測6664.4.1各物業(yè)經(jīng)營營預(yù)測664.4.2項目收入預(yù)預(yù)測6994.5項項目成本費(fèi)用用測算7724.5.1運(yùn)營成本7724.5.2稅費(fèi)7724.5.3企業(yè)業(yè)所得稅7724.5.4土地地增值稅7724.5.5項目支出7734.6項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評評價7744.6.

5、1財務(wù)評價指指標(biāo)7444.6.2 敏感性分析7994.6.3盈虧平衡分分析8005.0項項目開發(fā)總體評評價8815.1項項目社會效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評評價8115.2項項目風(fēng)險及規(guī)規(guī)避策略略825.2.1風(fēng)險描述8825.2.2風(fēng)險險規(guī)避策略略8226.0附附錄8841.0項項目總論論1.1項項目概況況由深圳市市建筑設(shè)設(shè)計研究究總院編編制的深業(yè)業(yè)泰富汽汽車物流流產(chǎn)業(yè)園園規(guī)劃可可行性研研究已確定定了本項項目前期期的總體體定位和和規(guī)劃方方案，本次工工作的目目標(biāo)是在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上驗證證本項目目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的可可行性：作為深圳圳發(fā)源地地之一的的清水河河片區(qū)，深圳政政府明確確提出了了“高起點(diǎn)點(diǎn)、大手筆筆、現(xiàn)代

6、代化”的改造造方針，而片區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)定位也也明確為為“現(xiàn)代化化大宗商商品交易易市場、現(xiàn)代物物流配送送基地、現(xiàn)代物物流公共共信息平平臺、國際物物流總部部基地”。由于該該片區(qū)擁擁有良好好的物流流基礎(chǔ)和和完備的的汽車流流通業(yè)發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)，交通便便利，是關(guān)內(nèi)內(nèi)不可多多得價值值洼地。深業(yè)泰富富正是在在這樣宏宏觀的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)背景景下選擇擇構(gòu)建汽汽車物流流產(chǎn)業(yè)園園來實現(xiàn)現(xiàn)這一宏宏偉目標(biāo)標(biāo)。本項目目規(guī)劃占占地面積積6.227萬平平方米，總建筑筑面積225.008萬平平方米，容積率率為4.0。項目集集設(shè)計研研發(fā)、汽車物物流配送送、零配件件供應(yīng)、展示交交易、總部辦公公、信息平平臺、商務(wù)會會議、購物娛娛樂于一一體，功能

7、分分區(qū)包括括汽車企企業(yè)總部部大廈、汽車博博覽及服服務(wù)中心心、汽車物物流及用用品分撥撥中心、汽車零零配件配配送中心心、汽車研研發(fā)設(shè)計計中心、汽車展展示交易易中心。汽車企業(yè)業(yè)總部大大廈(440層)汽車博覽覽及服務(wù)務(wù)中心(3層)汽車物流流及用品品分撥中中心(112層)汽車零配配件配送送中心(3層)汽車研發(fā)發(fā)設(shè)計中中心(115層)汽車展示示交易中中心(77層)汽車文化化活動廣廣場園區(qū)入口口噴泉規(guī)劃總用用地面積積6.27公頃頃總建筑面面積25.08萬平方米汽車企企業(yè)總部大廈廈11.60萬萬平方米汽車博博覽及服務(wù)中中心2.52萬萬平方米其汽車物物流及用品分分撥中心心2.228萬平平方米中汽車零零配件配送中

8、中心1.226萬平平方米汽車研發(fā)發(fā)設(shè)計中心心3.115萬平平方米汽車展展示交易中心心4.227萬平平方米容積率44.0 建筑筑覆蓋率率（%）31.00%綠地率（%）30% 配建建停車位位（個）13000深業(yè)泰富富汽車物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：以以現(xiàn)有66.277萬平米米土地為為龍頭和和核心區(qū)域域，借力汽汽車服務(wù)務(wù)業(yè)，通過資資源整合合、政策引引導(dǎo)和政政府扶持持，建立一一個真正正的、可可行的、具有規(guī)規(guī)模效益益的國內(nèi)內(nèi)一流、世界領(lǐng)領(lǐng)先的汽汽車物流流產(chǎn)業(yè)園園項目。1.1.1項目名名稱深業(yè)泰富富汽車物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園規(guī)劃劃可行性性研究1.1.2項目開開發(fā)方本項目開開發(fā)方為為深業(yè)泰泰富物流流集團(tuán)股股份有

9、限限公司1.1.3承擔(dān)項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性研究工工作的單單位受委委托單位位：戴德德梁行房房地產(chǎn)顧顧問（深深圳）有有限公司司。單位位地址：深圳市市羅湖區(qū)區(qū)地王大大廈28810-28111室。法人代代表：張張國正1.1.4項目地地點(diǎn)深圳羅湖湖區(qū)筍崗崗清水水河物流流園1.1.5可行性性研究依依據(jù)深業(yè)業(yè)泰富汽汽車物流流產(chǎn)業(yè)園園規(guī)劃可可行性研研究關(guān)于于加快發(fā)發(fā)展深圳圳現(xiàn)代物物流業(yè)的的若干意意見深圳圳市城市市總體規(guī)規(guī)劃檢討討與對策策（20001-20005）深圳圳市城市市規(guī)劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)準(zhǔn)則（20004年）深圳圳市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃深圳圳市貨運(yùn)運(yùn)交通發(fā)發(fā)展政策策及貨運(yùn)運(yùn)場站規(guī)規(guī)劃深圳圳市羅湖湖區(qū)分區(qū)區(qū)規(guī)劃（2

10、0001年年）筍崗崗片區(qū)法法定圖則則（220011年4月）筍崗崗-清水河河物流園園區(qū)功能能調(diào)整研研究（20006年4月）1.2項項目建設(shè)設(shè)的必要要性1.2.1有利于于建立一一個完善善的現(xiàn)代代汽車流流通體系系據(jù)資料顯顯示，在在汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利利潤中，制造業(yè)業(yè)僅占330%40%，流通通及售后后服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域占660%770%。而流通通及售后后服務(wù)包包括售前前、售中及及售后服服務(wù)各方方面的內(nèi)內(nèi)容，即即：售前前購車指指導(dǎo)、上上牌手續(xù)續(xù)辦理、汽車配配件供應(yīng)應(yīng)、售后后維修、裝飾美美容、駕駛技術(shù)術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)設(shè)以及汽汽車文化化培育等等。車管所分分所金融融保險服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)畫廊、藝藝術(shù)館情情境小品品、雕塑塑汽

11、車美容容、改裝定制制中心、駕校整車倉儲儲零部件件倉儲配配送中心心購物中心心主題商商業(yè)汽車城市市展廳研發(fā)中心心采購中中心商務(wù)酒店店會展場館館持續(xù)增加加的各類類物業(yè)深圳是我我國私人人機(jī)動車車發(fā)展最最快的地地區(qū)之一一，汽車市市場規(guī)模模較大，但布局局分散零亂，處于無無序發(fā)展展的狀態(tài)態(tài)。這不僅僅與我市市汽車銷銷售行業(yè)業(yè)的發(fā)展展不相適適應(yīng)，也與深圳圳市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展不不相協(xié)調(diào)調(diào)。深業(yè)泰泰富汽車車物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園建建成后，經(jīng)營面面積將達(dá)達(dá)到25萬平平方米，將會成成為羅湖湖乃至深深圳市規(guī)規(guī)模較大大、功能能齊全、現(xiàn)代化化、人性性化的汽汽車交易易市場。該項目目的實施施運(yùn)營，將彌補(bǔ)補(bǔ)深圳市市缺乏大大型化、集聚型型汽車銷銷售

12、市場場的“空白”，而且憑借借便捷的的交通優(yōu)優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源源優(yōu)勢，把廣大的的消費(fèi)者者、生產(chǎn)廠廠商、配件供供應(yīng)商以以及配套套服務(wù)商商緊密的的聯(lián)系在在一起，形成集集團(tuán)化的的經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢，真正形形成供、銷、服一條條龍配套套體系，并建立立完善成成熟的經(jīng)經(jīng)營格局局，實現(xiàn)現(xiàn)政府、廠商、消費(fèi)者者、市場場經(jīng)營者者真正意意義上的的“四贏”。1.2.2有利于于實現(xiàn)區(qū)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級和轉(zhuǎn)型，提升清清水河區(qū)區(qū)域的整整體形象隨著深深圳特區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的飛速發(fā)發(fā)展，清水河河倉庫區(qū)區(qū)的倉儲儲功能逐逐漸弱化化，現(xiàn)有的貨貨代、運(yùn)輸、倉儲功功能已經(jīng)經(jīng)不能滿滿足城市市的快速速發(fā)展和和深圳市市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型型帶來的的挑戰(zhàn)，清

13、水河河片區(qū)面面臨單位位面積土土地投入入產(chǎn)出效效益低下下、土地利用用率低、環(huán)境及及道路狀狀況落后后等一系系列問題題。為了順順應(yīng)片區(qū)區(qū)的發(fā)展展趨勢，筍崗清水河河物流園園區(qū)相關(guān)關(guān)管理部部門對園園區(qū)的功功能定位位進(jìn)行了了調(diào)整，編制了筍崗崗一清水水河物流流園區(qū)功功能調(diào)整整研究報報告 (20006)。筍崗崗清水河河物流園園區(qū)調(diào)整整后的功功能定位位為：“以信息息化為基基礎(chǔ)，以以建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化國國際大宗宗商品展示示、采購購、交易易市場、物流總總部基地地和現(xiàn)代代物流配配送基地地為重點(diǎn)點(diǎn)，抓住住培育龍龍頭交易易市場(家居超市市、汽車及及汽配交交易市場場、電子產(chǎn)產(chǎn)品專業(yè)業(yè)市場、輕工產(chǎn)產(chǎn)品市場場、醫(yī)藥港港、冷凍凍食品配

14、配送中心心、生鮮農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品配配送中心心、文具玩玩具精品品市場和和工藝文文化傳播播市場等等)和集聚聚專門人人才的關(guān)關(guān)鍵，不不斷提升升現(xiàn)代物物流業(yè)的的層次、規(guī)劃和和能級。把園區(qū)區(qū)建設(shè)成成為城市市現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)功功能集聚區(qū)區(qū)域深深港現(xiàn)代代物流企企業(yè)后方服服務(wù)基地地，為深圳圳建設(shè)成成為區(qū)域域性物流流中心城城市作出出應(yīng)有的的貢獻(xiàn)。”而汽車車物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的開發(fā)建建設(shè)，將是落落實市委委市政府府的相關(guān)關(guān)政策法法規(guī)，實現(xiàn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)型，引導(dǎo)清清水河片片區(qū)提升升自身價價值和構(gòu)構(gòu)建長遠(yuǎn)遠(yuǎn)競爭力力的有力力舉措。本項目目的建設(shè)設(shè)，將是在在延續(xù)現(xiàn)現(xiàn)有統(tǒng)一一簡潔的的建筑界界面的基基礎(chǔ)上，塑造一一個開放放性的建建筑景觀觀

15、節(jié)點(diǎn)，形成標(biāo)標(biāo)志性建建筑群，它將成成為一個個城市的的亮點(diǎn)，可改變變現(xiàn)有清清水河倉倉儲區(qū)的的相對無無序狀態(tài)態(tài)，將塑造造一個嶄嶄新的、優(yōu)美的的區(qū)域形形象。1.2.3有利于于土地資資源的最最大化利利用，提提升單位位土地效效益時至今日日，深圳面面臨土地地、資源、人口、環(huán)境的的四個難難以為繼繼，成為制制約深圳發(fā)展的的瓶頸，如何克克服“四個難難以為繼繼”的負(fù)面面影響，已經(jīng)成成為深圳圳面臨的的重大問問題。因此，提升單單位面積積的土地地產(chǎn)出成成為政府府出讓產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地地的基本本要求，規(guī)?；?、高效益益、集聚聚型的汽汽車物流流園區(qū)充充分反映映了政府府的效益益要求。而產(chǎn)業(yè)集集群是指指相同性性或互補(bǔ)補(bǔ)性企業(yè)業(yè)在空間間上

16、的成成規(guī)模集集聚現(xiàn)象象，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)全球化化的今天天，產(chǎn)業(yè)集集群被認(rèn)認(rèn)為是增增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)業(yè)根植性性和保持持國家和和地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定的重要要條件，引導(dǎo)和和強(qiáng)化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集集群化發(fā)發(fā)展，正日益益受到國國內(nèi)外各各地政府府的廣泛泛重視。因此，深深業(yè)泰富富汽車物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園作為為高集聚聚型汽車車物流服服務(wù)區(qū)，對提升升特區(qū)內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)業(yè)用地效效益具有有重要的的示范意意義。1.2.4有利于于拉動羅羅湖區(qū)乃乃至深圳圳市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)涉及范范圍廣，從汽車車制造到到汽車物物流和銷銷售服務(wù)務(wù)，包括后后期的廢廢舊汽車車回收處處理，已經(jīng)日日益成為為一個效效益巨大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，對城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展具具有舉足足輕重的的影響

17、。銷售交易易金融按按揭保險險服務(wù)關(guān)關(guān)稅繳納納相關(guān)費(fèi)用用繳納提車服務(wù)務(wù)上牌辦證證作為在汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)中處于于核心地地位的汽汽車銷售售服務(wù)業(yè)業(yè)，其發(fā)發(fā)展關(guān)系系到后續(xù)續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，并且對對其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動動作用明明顯。汽車維維修服務(wù)務(wù)行業(yè)不不僅增加加地區(qū)對對汽車零零配件、維修工工具、檢測工工具的需需求，尤其是是增加對對電子器器配件、電子工工具和檢檢具的需需求，而且是是汽車消消費(fèi)信貸貸、保險等等汽車金金融業(yè)發(fā)發(fā)展的前前提，汽車金金融業(yè)的的發(fā)展完完善又為為建立成成熟的汽汽車市場場，促進(jìn)進(jìn)整車制制造業(yè)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。其其產(chǎn)生的的推動效效應(yīng)將拉拉動汽車車裝飾、汽車租租貸，以及旅旅游、休閑體體育運(yùn)動

18、動等相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，而由汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展而而形成的的汽車文文化是構(gòu)構(gòu)筑現(xiàn)代代城市文文明的標(biāo)標(biāo)志。因此，建建立完善善、便捷、誠信的的汽車物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)園，形成成成熟的汽汽車市場場將對帶動深圳圳汽車物物流行業(yè)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整整體區(qū)域域經(jīng)濟(jì)起起到重要要作用。深業(yè)泰泰富汽車車物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的建設(shè)，將會形形成集品品牌專營營區(qū)、汽車集集中貿(mào)易易區(qū)、零配件件服務(wù)區(qū)區(qū)、物流倉儲儲服務(wù)區(qū)區(qū)、汽車配配套服務(wù)務(wù)區(qū)于一一體，并包含含代理上上牌、代繳車車輛購置置稅、車船使用用稅、代辦保保險等一一條龍服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)。不僅可可以提升升和帶動動該片區(qū)區(qū)的整體體發(fā)展，實現(xiàn)地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型和升升級，并并可通過過市場帶帶動相關(guān)

19、關(guān)行業(yè)的的發(fā)展，包括物物流、運(yùn)運(yùn)輸、貿(mào)貿(mào)易等，必將有有力地帶帶動筍崗崗-清水河河地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展。1.3基基本結(jié)論論深業(yè)泰泰富汽車車物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的規(guī)劃建建設(shè)順應(yīng)應(yīng)了深圳圳市政府府重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)的政政策走勢勢，率先響響應(yīng)城市市對物流流園區(qū)功功能布局局調(diào)整的的要求，將對深深圳高端端物流業(yè)業(yè)的發(fā)展展起到帶帶動與表表率作用用。本項目目經(jīng)濟(jì)上上可行,具體財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)如下:全租模模式按照300%自有有資金+70%銀行融融資、全全租模式式下，項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指標(biāo)如下下：項目目總投資資額約116.001億元元，年投資資利潤率率：25.56%；項目財財務(wù)稅后后內(nèi)部收收益率：119.994

20、%；項目稅稅后財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（I=110%）：977,4224萬元元，項目稅稅后動態(tài)態(tài)投資回回收期（含建設(shè)設(shè)期）：12.18年年；租售結(jié)結(jié)合模式式按照300%自有有資金+70%銀行融融資、租售結(jié)結(jié)合模式式下，項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益指標(biāo)如如下：項項目總投投資額約約15.78億億元，年投資資利潤率率：11.46%；項目稅稅后財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（I=110%）：833,3446萬元元，項目目稅后動動態(tài)投資資回收期期（含建建設(shè)期）：4.77年年全售模模式按照300%自有有資金+70%銀行融融資、全全售模式式下，項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指標(biāo)如下下：項目目總投資資額約115.666億元元，年投資資利潤率率：26.79%；

21、項目稅稅后財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（I=110%）：1114,6662萬萬元.2.0項項目市場場分析2.1宏宏觀背景景分析2.1.1宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析1.國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀20008年年明顯下下降，220099年一季季度整體體表現(xiàn)好好于預(yù)期期20088年在金金融危機(jī)機(jī)的影響響下，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)了了明顯放放緩的趨趨勢。國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值30006770億元元，同比比增長99.0%，4年以來來首次降降至個位位數(shù)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢十分緊緊迫。而而中國政政府也明明確了當(dāng)當(dāng)前首要要任務(wù)是是保經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長、拉動內(nèi)內(nèi)需和和和促進(jìn)消消費(fèi)，并并相應(yīng)出出臺了44萬億投投資計劃劃及十大大產(chǎn)業(yè)振振興規(guī)劃劃等重大大措施，力爭在在外圍

22、經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢和持續(xù)續(xù)嚴(yán)峻的的情況下下，促使使中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)率先先復(fù)蘇。20055-20008年GDP累計計增速12.55%12.00%11.55%11.00%10.55%10.00%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%07年22季度6.8%截止到220099年第一一季度，國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行出出現(xiàn)了積積極變化化，整體體表現(xiàn)好好于預(yù)期期。初步步核算，一季度度國內(nèi)生生產(chǎn)總值值657745億億元，按可比比價格計計算，同比增增長6.1%。居民民消費(fèi)價價格同比比下降0.6%，工業(yè)業(yè)品出廠廠價格同同比下降降4.66%，環(huán)環(huán)比降幅幅逐月縮縮小。當(dāng)前國際際金融危危機(jī)仍處處在調(diào)整整之中，但中國

23、國一季度度的經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行狀狀況已經(jīng)經(jīng)好于預(yù)預(yù)期的表表現(xiàn)，有有逐步啟啟穩(wěn)的趨趨勢，未未來將有有可能在在全球范范圍內(nèi)率率先回暖暖。因此此，宏觀觀經(jīng)濟(jì)有有利的發(fā)發(fā)展形勢勢將對各各行業(yè)的的發(fā)展起起促進(jìn)作作用。2.深圳圳經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀抗金金融危機(jī)機(jī)能力強(qiáng)強(qiáng)，重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)仍處于于全國領(lǐng)領(lǐng)先地位位近10年年來，深深圳市國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值以以年均近近15%的速度度快速增增長，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展成果顯著著，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)良良好。雖雖然20008年年深圳面面臨著金金融危機(jī)機(jī)的巨大大沖擊，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境境艱巨，但深圳圳的產(chǎn)業(yè)業(yè)升級和和調(diào)整抓抓得早，因此抗抗危機(jī)、保增長長的工作作處于全全國的前前列。目目前深圳圳經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展主體

24、體的基本本面比較較穩(wěn)定。19988-2008深圳圳國民生生產(chǎn)總值值及增速速1000008000060000400002000020%15%10%5%00%1998819992000200120022003200420052006200720088表2-11：深圳圳主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)與其它它三大城城市的對對比（220088年）GDP（億元）全國排名名人均GDDP（美元）全國排名名人均可支支配收入入全國排名名深圳 78807 4 12933212759961上海136998.115 1 105229121668836北京 1004888 2 907553615633812廣州82155.822 3

25、11699671688845數(shù)據(jù)來源源：各地地統(tǒng)計局局網(wǎng)站從表21中可以以看出，深深圳20008年年GDPP總值為為78007億元元，繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)居全國國第四位位。而在全全國人均GDPP和人均均可支配配收入兩兩項指標(biāo)標(biāo)上，深圳仍仍然位居居全國首首位，顯示了了深圳在在經(jīng)濟(jì)發(fā)展展以及居居民收入入消費(fèi)水水平等方方面處于于全國領(lǐng)領(lǐng)先的地地位，甚至達(dá)達(dá)到了中中等發(fā)達(dá)國家的的水平。同時，深深圳的國國內(nèi)商品品銷售總總額在220088年達(dá)到到了54480.88億億元，比上年年增長12.3%，其中汽汽車類產(chǎn)產(chǎn)品2988.022億元，同比增增長20.4，顯示出出強(qiáng)勁的的發(fā)展勢勢頭。3.小結(jié)結(jié)從全國的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展

26、來看，隨著國國內(nèi)新經(jīng)經(jīng)濟(jì)措施施的逐步步實施，將促使使中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)迎來來新一輪輪的發(fā)展展機(jī)遇。從深圳目目前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r來來看，其整體體水平仍仍處于全全國的領(lǐng)領(lǐng)先地位位，人均GDP和和人均收收入水平平位居全全國首位位，為商品品市場的的持續(xù)發(fā)發(fā)展奠定定了堅實實的基礎(chǔ)礎(chǔ)。對于于本項目目而言，逐步回回暖的國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢將將成為本本項目的的有利發(fā)發(fā)展因素素。而深圳中中心城市市的核心心競爭力力和價值值，為本本項目蘊(yùn)蘊(yùn)育了巨巨大的市市場空間間。2.1.2宏觀政政策影響響1.汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整和和振興規(guī)規(guī)劃該政策是是在當(dāng)前前經(jīng)濟(jì)危危機(jī)的背背景下，國家大大力扶持持和促進(jìn)進(jìn)汽車行行業(yè)發(fā)展展的具體體表現(xiàn)，對本本項

27、目而而言是重重大的政政策利好好。為應(yīng)對國國際金融融危機(jī)的的影響，落實保保增長、擴(kuò)內(nèi)需需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)的總總體要求求，穩(wěn)定汽車車消費(fèi)，加快結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，增強(qiáng)自自主創(chuàng)新新能力，推動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級，促進(jìn)我我國汽車車產(chǎn)業(yè)持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，政府特特制定汽車車產(chǎn)業(yè)調(diào)調(diào)整和振振興規(guī)劃劃，作為為汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合合性應(yīng)對對措施的的行動方方案。（1）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整整和振興興的主要要任務(wù)培育汽汽車消費(fèi)費(fèi)市場遏制汽車車產(chǎn)銷下下滑勢頭頭，確保保20009年穩(wěn)穩(wěn)定增長長。調(diào)整整和出臺臺鼓勵汽汽車消費(fèi)、恢復(fù)復(fù)市場信信心的政政策措施施。推進(jìn)汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)重組鼓鼓勵大型型汽車企企業(yè)在全全國范圍圍內(nèi)實施施兼并重重組。支持企企業(yè)自主主創(chuàng)

28、新以以企業(yè)為為主體，加強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)能力建建設(shè)。實施技技術(shù)改造造專項支支持汽車車產(chǎn)業(yè)技技術(shù)進(jìn)步步和結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)支支持發(fā)展展新能源源汽車的的相關(guān)技技術(shù)。實施新新能源汽汽車戰(zhàn)略略推動純純電動汽汽車、充充電式混混合動力力汽車及及其關(guān)鍵鍵零部件件的產(chǎn)業(yè)業(yè)化。發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代汽車車服務(wù)業(yè)業(yè)加快發(fā)發(fā)展汽車車研發(fā)、生產(chǎn)性性物流、汽車零零售和售售后服務(wù)務(wù)、汽車租租賃、二手車交易、汽車保保險、消消費(fèi)信貸貸、停車車服務(wù)、報廢回回收等服服務(wù)業(yè)。（2）主主要具體體政策措措施減征乘乘用車購購置稅自20009年1月20日起起，1.6升及及以下小小排量乘乘用車的的購置稅稅從100%減到到5%。開展“汽車下下鄉(xiāng)”農(nóng)民按照照規(guī)定

29、換換購車輛輛，最高高可享受受50000元財財政補(bǔ)貼貼。加快老老舊汽車車報廢更更新20099年老舊舊汽車報報廢更新新補(bǔ)貼資資金總額額由20008年年的6億元增增加到110億元。另再再安排440億元元，對符符合一定定使用年年限要求求的中、輕、微微型載貨貨車和部部分中型型載客車車，以及“黃標(biāo)車車”適度提提前報廢廢并換購購新車，給予不不高于同同型車輛輛單輛車車輛購置置稅金額額補(bǔ)貼。清理取取消限購購汽車的的不合理理規(guī)定包包括牌照照注冊數(shù)數(shù)量、車型限限制、各種區(qū)區(qū)域市場場保護(hù)措措施、各類行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)、外外地汽車車進(jìn)城收收費(fèi)。促進(jìn)和和規(guī)范汽汽車消費(fèi)費(fèi)信貸修修改和完完善汽車車消費(fèi)信信貸制度度，支持符符合

30、條件件的國內(nèi)內(nèi)骨干汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)建建立汽車金金融公司司。規(guī)范和和促進(jìn)二二手車市市場發(fā)展展大力發(fā)發(fā)展專業(yè)業(yè)的二手手車經(jīng)銷銷企業(yè)，倡導(dǎo)汽汽車品牌牌經(jīng)銷商商開展以以舊換新新、以舊換舊等等汽車置置換業(yè)務(wù)務(wù)。取消二二手車交交易市場場的不合合理收費(fèi)費(fèi)，降低交交易成本本。（3）汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整整和振興興規(guī)劃對本項項目的影影響有利于于增強(qiáng)國國內(nèi)宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的市場信信心，推動汽車行業(yè)業(yè)復(fù)蘇，為本項項目提供供良好的的外部環(huán)環(huán)境；汽車行行業(yè)為全全國十大大重點(diǎn)振振興產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，有利于獲得得更多政政府扶持持政策，對本項項目的定定位具有有戰(zhàn)略指指導(dǎo)意義義；降低了了消費(fèi)者者的購置置成本，保證消消費(fèi)者的的合法權(quán)益，有利于于拉

31、動汽汽車消費(fèi)費(fèi)內(nèi)需市市場、促促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)，對本本項目而而言是最最大的利利好消息息。2.其它它主要宏宏觀政策策對汽車車行業(yè)的的影響（1）加加大重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)公路路的大規(guī)規(guī)模建設(shè)設(shè)為汽車車消費(fèi)奠奠定設(shè)施施基礎(chǔ)加快鐵路路、公路路和機(jī)場場等重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)，投投資規(guī)模模將有較較大幅度度提高，既發(fā)揮揮投資對對經(jīng)濟(jì)的的直接拉拉動作用用，又為為經(jīng)濟(jì)的的長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展夯實實基礎(chǔ)。（2）以以投資帶帶消費(fèi)，以消費(fèi)費(fèi)促增長長穩(wěn)定和提高高居民的的收入水水平，有利于于帶動汽汽車消費(fèi)費(fèi)市場從20008年四四季度到到20110年底底國家需需投資44萬億元元來推動動快民生生工程、基礎(chǔ)設(shè)施施、生態(tài)環(huán)環(huán)境的大大規(guī)模建建

32、設(shè)，從而提提高城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入并直直接拉動動消費(fèi)，對經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的帶動作作用十分分明顯。（3）改改革增值值稅，減輕企企業(yè)負(fù)擔(dān)擔(dān)有效效降低了了汽車企企業(yè)的成成本，汽車商商品的價價格調(diào)整整空間將將更加廣廣闊增值值稅改革革即是“生產(chǎn)型型增值稅稅轉(zhuǎn)為消消費(fèi)型增增值稅”。全面面實行增增值稅轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型將有有利于企企業(yè)利潤潤的增加加，也為為企業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整提供空空間。按按照部署署，在全全國所有有地區(qū)、所有行行業(yè)全面面實施增增值稅改改革，鼓鼓勵企業(yè)業(yè)技術(shù)改改造，據(jù)據(jù)初步測測算此舉舉將減輕輕企業(yè)負(fù)負(fù)擔(dān)12200億億元。（4）實實施“適度寬寬松”的貨幣幣政策，擴(kuò)大信信貸規(guī)模模為汽汽車消費(fèi)費(fèi)者提供供廣泛的的信貸服服務(wù)，

33、降降低購車車門檻，促進(jìn)消消費(fèi)此舉舉意在增增加貨幣幣供給，目的是是繼續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定價格格總水平平的同時時，在促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)較較快發(fā)展展方面發(fā)發(fā)揮更加加積極的的作用。2.2中中觀行業(yè)業(yè)分析2.2.1汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展綜述自20001年以以來中國國汽車工工業(yè)總體體上保持持了良好好的發(fā)展展勢頭，20007年銷銷量水平平實現(xiàn)比比20003年翻翻了一番番，已連連續(xù)九年年增幅保保持兩位位數(shù)增長長。汽車車產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)逐步步發(fā)展成成為我國國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。目前，在在汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)流通通領(lǐng)域主主要劃分分為以下下三個環(huán)環(huán)節(jié)：汽車制造造業(yè)零配件制制造上游游產(chǎn)業(yè)（鋼鐵鐵、機(jī)械、電子、電器、化工、輕工、紡織等等）整車制造造

34、業(yè)（鑄、鍛、熱、焊、沖壓、機(jī)加工工、油漆漆、電鍍鍍、裝配配、試驗驗、檢測等）零配件制制造產(chǎn)業(yè)業(yè)（汽車車的各種種零配件件生產(chǎn)）汽文化業(yè)業(yè)（展車車示、博博覽、展展體育、旅游銷銷等）和服務(wù)業(yè)銷售業(yè)（新車銷銷售及二二手車銷銷售）服務(wù)業(yè)（零配件件、咨詢詢、租賃賃、保養(yǎng)養(yǎng)、維修修、金融融、保險險、廣告告、司機(jī)機(jī)培訓(xùn)、加油站站、停車車場、俱俱樂部、休閑娛娛樂餐飲飲）本項目可可發(fā)展的的產(chǎn)業(yè)鏈鏈環(huán)節(jié)上述環(huán)節(jié)節(jié)中，汽車服服務(wù)業(yè)和和汽車文文化業(yè)可可以歸類類為汽車車后市場場，它與汽汽車銷售業(yè)是通通過商貿(mào)貿(mào)物流來來實現(xiàn)的的，是本項項目主要要的發(fā)展展方向。而制造造環(huán)節(jié)不不需要通通過城市市的商貿(mào)貿(mào)場所來來實現(xiàn)生生產(chǎn)，因因此

35、本項項目不予予考慮。根據(jù)行業(yè)業(yè)發(fā)展數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計，汽車整整車制造造僅占整整個汽車車產(chǎn)業(yè)總總產(chǎn)值220比比例，由此可以以看出，汽車銷銷售和汽汽車后市市場的容容量以及及經(jīng)濟(jì)效效益巨大大，本項目目發(fā)展空空間廣闊。1.汽車車銷售業(yè)業(yè)以新新車銷售售和二手手車銷售售為主汽車銷售售業(yè)主要要包括汽汽車新品品銷售和和二手車車銷售。汽車新新品主要要是汽車車生產(chǎn)廠廠商利用用新的設(shè)設(shè)計、技技術(shù)、工工藝制造造出新的的整車商商品，并并通過經(jīng)經(jīng)銷商、代理商商、展會會等商業(yè)業(yè)渠道實實現(xiàn)商品品的銷售售。而二手手車市場場主要是是依托于于國內(nèi)的的新車車車消費(fèi)發(fā)發(fā)展起來來的，它它推進(jìn)了了汽車銷銷售市場場的發(fā)展展，加快快了汽車車商品更更

36、新?lián)Q代代的速度度，并因因此形成成了一個個規(guī)?；?、相對對獨(dú)立的的市場，成長性性良好。2.汽車車后市場場以汽汽車服務(wù)務(wù)和汽車車文化業(yè)業(yè)為主汽車后市市場是指指汽車銷銷售以后后，圍繞汽汽車使用用過程中中的各種種服務(wù)，它涵蓋蓋了消費(fèi)費(fèi)者買車車后所需需要的一一切服務(wù)務(wù)。近年來來，隨著汽汽車制造造業(yè)和銷銷售業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展，汽汽車服務(wù)務(wù)行業(yè)逐逐步從汽汽車制造造和汽車車展銷環(huán)環(huán)節(jié)中分離離，形成成了獨(dú)立立的汽車車后市場場。根據(jù)據(jù)行業(yè)內(nèi)內(nèi)統(tǒng)計，汽車前前市場與與后市場場的消費(fèi)費(fèi)比例為為1：8，汽車車行業(yè)利利潤比為為3：7，汽車車后市場場已成為為名副其其實的“黃金市市場”。汽車行業(yè)業(yè)利潤占比30%70%汽車前市市場

37、汽車后市場3.新車車銷售市市場、二二手車銷銷售市場場與汽車車后市場場的關(guān)聯(lián)聯(lián)性（1）新新車銷售售是二手手車市場場和汽車車后市場場發(fā)展的的基礎(chǔ)，汽車銷銷量和汽汽車保有有量的發(fā)發(fā)展，才才能夠推推動整個個汽車市市場的發(fā)發(fā)展，為為二手車車、汽車車后市場場帶來市市場空間間和容量量；（2）二二手車市市場與新新車銷售售市場的的發(fā)展既既相互促促進(jìn)，又又能此消消彼長。新車的的推出能能夠加快快消費(fèi)者者升級換換代的速速度，為為二手車車交易帶帶來機(jī)會會。但二二手車市市場的過渡渡繁榮，也會影影響到新新車的交交易；（3）汽汽車后市市場完全全依賴于于前市場場的發(fā)展展，但它它也是前前市場不不可或缺缺的配套套服務(wù)，且利潤潤比例

38、以以及消費(fèi)費(fèi)比例要要遠(yuǎn)高于于前市場場，擁有有較高的的發(fā)展?jié)摑摿Α?.2.2中國汽汽車銷售售業(yè)發(fā)展展分析雖然受到到金融危危機(jī)影響響，但20008年中國國汽車銷量同同比仍增增長6.77，說說明剛性性需求旺旺盛在經(jīng)歷了了20005年至至20007年汽汽車行業(yè)業(yè)連續(xù)三三年兩位位數(shù)的高高速增長長之后，20008年中國汽汽車最終終銷量為為9388萬輛，比20007年年全年新新車銷售售量提升升約6.7，雖然增增幅有所所下降，但在金金融危機(jī)機(jī)的背景景下仍然然實現(xiàn)了了銷量增增長。20000-2008中國汽車車銷售量量（萬輛輛）數(shù)據(jù)據(jù)來源：中國汽汽車工業(yè)業(yè)年鑒20088年9386.7隨著宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的回暖，200

39、09 年一季度中中國汽車車行業(yè)開開始出現(xiàn)現(xiàn)回暖跡跡象，汽汽車行業(yè)消化庫庫存情況況和下季季度銷量量預(yù)期都都較為樂樂觀。根據(jù)中國國 HYPERLINK / 汽車行行業(yè)景氣氣研究報報告顯示示，20009年一一季度，用以反反映汽車車行業(yè)景氣狀況況的汽車車行業(yè)景景氣指數(shù)數(shù)為988.4(20001年=1000)，雖然然仍同比比下降33.3，環(huán)比下下降0.7，但但從總體體看，汽汽車行業(yè)業(yè)景氣指指數(shù)在220099年一季季度降幅幅有所遏遏制，行行業(yè)景氣氣開始出出現(xiàn)回暖暖跡象。從全球范范圍來看看，20009年年中國汽汽車消費(fèi)費(fèi)量占全球總總消費(fèi)量量比例已已達(dá)122%，預(yù)預(yù)計在20115年左右右國內(nèi)汽汽車銷售售也有望

40、超過過美國，成為全全球第一一大汽車車消費(fèi)市市場。根據(jù)中投投顧問發(fā)發(fā)布的20009-220122年中國國汽車行行業(yè)投資資分析及及前景預(yù)預(yù)測報告告顯示，220077年我國國汽車總總銷量大大致為220033年的一一倍，短短短的44年間翻翻了一番番。未來來汽車工工業(yè)仍將將保持良良好的發(fā)發(fā)展勢頭頭，汽車車產(chǎn)量于于20009年成成為世界界第一，而汽車車銷量預(yù)預(yù)計在220155年超過過美國，成為全全球第一一大汽車車消費(fèi)市市場。20000-20008世界主主要國家家汽車銷銷售量（萬輛）數(shù)據(jù)來源源：中國國汽車工工業(yè)年鑒鑒、世界界汽車工工業(yè)參考考2000018000160001400012000100008006

41、00400200020000-2008中國汽車車銷售量量（萬輛輛）美國德國日本本20000年20011年2002年2003年2004年20005年20006年20007年20008年中國在千人汽汽車保有有量的統(tǒng)統(tǒng)計上，中國僅僅為美國國的5，顯示出出中國的的汽車市市場仍有有巨大的發(fā)發(fā)展空間間。目前，美美國的千千人汽車車保有量量是8115輛，而中國國千人汽汽車保有有量是338.99輛。一個國家家的高速速增長期期有兩個個：第一一個時期期是千人人5輛車到到千人220輛，第二個個時期是是千人220輛到到千人1100輛輛，而中中國正處處在第二二個高增增長期，汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具備備高速增增長的潛潛能。2.2.3深

42、圳汽汽車銷售售業(yè)發(fā)展展分析深圳在220088年受到到金融危危機(jī)的嚴(yán)嚴(yán)重影響響，但在在汽車銷銷售額的的統(tǒng)計上上仍然取取得了20.44的快快速增幅幅，顯示示出強(qiáng)有有力的消消費(fèi)市場場。根據(jù)據(jù)深圳市市統(tǒng)計局局的數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計，20008年112月深深圳汽車車銷售總總額達(dá)2298.02億元，比比20007年同同期增長長了近220.44%。這這是以外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)為主主的深圳圳在金融融危機(jī)嚴(yán)嚴(yán)重影響響下取得得的成績績，顯示示出深圳圳汽車市市場強(qiáng)大大的消費(fèi)費(fèi)能。借勢國家家汽車相相關(guān)政策策的出臺臺，20009年年 14月深圳圳的汽車車銷售額額實現(xiàn)了了同比45.55的大大幅度增增長，強(qiáng)強(qiáng)勁反彈彈的力度度領(lǐng)先于于全國。

43、根據(jù)深深圳市統(tǒng)統(tǒng)計局的的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，220099年 14月深圳圳汽車銷銷售總額額累計為為157.69億億元，實現(xiàn)同同比增長長45.5%。雖然整整體的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況尚不明明朗，但隨著著中國汽汽車行業(yè)業(yè)開始出出現(xiàn)回暖暖跡象，深圳汽汽車展銷銷業(yè)的反反彈力度度十分強(qiáng)強(qiáng)勁，增長的的勢態(tài)有有望繼續(xù)續(xù)保持下下去。截至到220088年底，深圳汽汽車保有有量已突突破1330萬輛輛，但與與國際發(fā)發(fā)達(dá)城市市3000400萬萬臺的容容量相比比，在考考慮城市市規(guī)模的的前提下下，仍有有較大的的市場空空間。根根據(jù)國際際發(fā)達(dá)城城市的發(fā)發(fā)展經(jīng)驗驗，城市市的汽車車保有量量一般在在30004000萬臺達(dá)達(dá)到飽和，但實際際上紐約約、東

44、京京的汽車車保有量量已達(dá)到到70008000萬臺。北京是是中國汽汽車保有有量最大大的城市市，已經(jīng)突突破3000萬臺臺。深圳與與上述城城市相比比差距較較大，顯示出較較大的上上升空間間。目前，深深圳汽車車銷售市市場的營營業(yè)建筑筑面積約約為46萬平方方米，逐逐步開始始由舊有有臨時用用地性質(zhì)質(zhì)的展場場向永久久性汽車車交易用用地、44S品牌牌店的成成熟市場場升級和和轉(zhuǎn)變。目前，深圳市市符合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的汽汽車展銷銷市場共共有766處，總總占地面面積1118.22公頃，總建筑筑面積445.99萬平米米；深圳市市汽車展展銷市場場類型大大體上可可以分為為兩類：集中多多家經(jīng)銷銷商共同同經(jīng)營的的集聚型型汽車交交易市場場

45、，獨(dú)立的的品牌專專賣店。表2-22：深圳圳汽車銷銷售市場場分類統(tǒng)統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源源：深圳圳市建筑筑設(shè)計總總院統(tǒng)計計展場類型數(shù)量銷售單位數(shù)占地面積（m2）建筑面積（m2品牌專賣店4S 店4141267350.8225674其他專賣店20205953412631交易市6220263合計766221182158.4458568）4S店：指整車銷銷售（salle）、配件件供應(yīng)（sparepart）、維修服務(wù)（serrvice）、信息反饋（survey）四位一一體的品牌專賣賣店；其他小型型專賣店：指以以整車銷售售和車輛存放功能能為主的品牌店店。政府部門門和行業(yè)業(yè)運(yùn)營商商正在積積極

46、改變變深圳汽汽車銷售售市場較較小、分布散散亂、營銷模模式落后后的現(xiàn)狀狀，力圖圖帶動形形象的改改變，提提升在行行業(yè)版圖圖中的地地位。針對深圳圳特區(qū)內(nèi)內(nèi)大部分分的汽車車交易市市場都屬屬于臨時時性用地地的問題題，深圳市市政府已已經(jīng)規(guī)劃劃了極具具規(guī)模的的三大永永久性汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)用地來來解決場場地的問問題。而深圳圳汽車展展銷業(yè)的的知名企企業(yè)也在在積極的的推進(jìn)汽汽車市場場的建設(shè)設(shè)、加強(qiáng)資資源整合合、探索先先進(jìn)的營營銷模式式、提升升服務(wù)質(zhì)質(zhì)量等，有利于于推動整整個行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。結(jié)論：從從目前深深圳汽車車銷售業(yè)業(yè)的發(fā)展展態(tài)勢來來看，雖然仍仍受到經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)背景的的影響，但得益益于深圳圳發(fā)達(dá)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平

47、平以及行行業(yè)市場場的沉淀淀和地位位，未來深深圳汽車車消費(fèi)市市場將會會迎來復(fù)復(fù)蘇和新新的發(fā)展展機(jī)遇。2.2.4深圳二二手車市市場發(fā)展展分析伴隨著220099年第一一季度中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)超預(yù)期期的良好好勢態(tài)，汽車行行業(yè)也看看到了回回暖的跡跡象。在此背背景下，深圳新新車銷售售市場的的強(qiáng)勁反反彈，同時也也帶動了了二手車車的銷量量快速增增長。20099年第一一季度中中國二手手車市場場成交量量同比增增長244.733%，市場交交易顯示示出活躍的跡象象。根據(jù)中國國汽車流流通協(xié)會會獲悉，全國331個省省市20009年年一季度度共交易易二手車車68.557萬輛輛，同比增增長244.733%。其中，二手轎轎車成交交3

48、4.54萬萬輛，同比增增長211.722%。在新車銷銷售市場場的帶動動下，220099 年第第一季度度深圳二二手車市場銷銷量實現(xiàn)現(xiàn)了16.1% 的增長長比例，證明了了深圳二二手車市市場仍然然具備上上升空間間。廣東省汽汽車流通通協(xié)會獲獲得的數(shù)數(shù)字顯示示，廣東東省第一一季度二二手車交交易量以以12.447萬輛輛高居全全國榜首首，同比增增長222.4%。其中，深圳二二手車成成交2557000輛，同比增長166.1%。整體體看來，深圳二二手車市市場依然呈現(xiàn)較較好的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢，交易量量依然穩(wěn)穩(wěn)廣東省省第二位位，僅次于于廣州，深圳也也依然是是全省國國的二手手車交易易核心市市場之一一。20088年深圳圳汽

49、車的的保有量量已達(dá)130萬臺，龐大的的汽車保保有基數(shù)數(shù)將為二二手車市市場提供供廣闊的的交易基基礎(chǔ)。隨著深圳圳汽車市市場的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展，新車保保有量不不斷增加加，消費(fèi)者者換車需需求彰顯顯，未來深深圳二手手車交易易量與新新車銷量量差距將將進(jìn)一步步縮小，二手車車市場整整體發(fā)展展前景廣廣闊。目前美國國新舊車車的交易易比例為為1：3，而中中國僅僅是是3:11。作為為國內(nèi)汽汽車消費(fèi)費(fèi)領(lǐng)先的的城市，深圳新新舊車交交易若能能實現(xiàn)1:1的比例例，將會會制造巨巨大的市市場商機(jī)機(jī)。二手車市市場規(guī)模模與國家家經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境境有關(guān)。美國去去年新舊舊車交易易比例是是13。而在在中國，根據(jù)不不完全統(tǒng)統(tǒng)計，20008年的的

50、新舊車車交易比比例為331，與美國國的比例差距相相當(dāng)大。隨著中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，如果能能在20010年年能實現(xiàn)現(xiàn)新舊車車交易比比例11，這就就蘊(yùn)藏者者巨大的的市場空空間。結(jié)論：深深圳二手手車市場場將會隨隨著新車車展銷市市場的復(fù)蘇蘇，繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大發(fā)展展規(guī)模，成為汽車車消費(fèi)市市場中必必不可少少的業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)。目前，深深圳的二二手車市市場主要要聚集在在筍崗八卦嶺嶺一帶，與新車車專業(yè)市市場整合合在一起起。但二手手車專業(yè)業(yè)市場無無論在購購車環(huán)境境、舒適體體驗、消費(fèi)引引導(dǎo)、專業(yè)服服務(wù)等方方面，與與新車交交易市場場仍然存存在一定定的差距距。立足于二二手車市市場未來來巨大的的市場容容量，深圳將將會產(chǎn)生生更高

51、能能級的二二手車交交易市場場，以推推動整個個行業(yè)新新一輪的的發(fā)展。2.2.5深圳汽汽車后市市場發(fā)展展分析汽車后市市場是指指汽車從從售出到到報廢的的過程中中，圍繞汽汽車售后后使用環(huán)環(huán)節(jié)中各各種后繼繼需要和和服務(wù)而而產(chǎn)生的的一系列列交易活活動的總總稱。其涵蓋蓋的行業(yè)業(yè)較為廣廣泛，涉及到設(shè)設(shè)計、產(chǎn)品、服務(wù)、文化等等各方面面，是一個個巨大的的新興市市場。主要的的行業(yè)包包括以下下幾種：汽車維修修汽汽車用用品車零配件汽車防盜盜衛(wèi)星定定位汽車后市市場汽車金融融汽車租賃賃汽車美容容汽車博物物館汽車后市市場是汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈中最最穩(wěn)定的的利潤來來源，可占占整個汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)利潤總總和的60%70%根據(jù)汽車車發(fā)達(dá)國國

52、家的經(jīng)經(jīng)驗，汽車后后市場的的利潤可可占整個個汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤潤總和的的60%70%。可將汽汽車行業(yè)業(yè)做一個個想象比比喻：塔基就就是汽車車制造業(yè)業(yè)，這是支支撐在政府層面，深圳已開始 汽車配套產(chǎn)業(yè)的聚集基地和基礎(chǔ)；塔尖是是汽車文文化，代表汽汽車的綜綜合競爭爭力；塔身則則是汽車車后市場場服務(wù)，這這是汽車車業(yè)的主主要利潤潤所在。20077年中國國汽車銷銷售市場場躍居世世界第二二位，從而實實現(xiàn)汽車車零部件件配套規(guī)規(guī)模20000多多億元、汽車配配件和維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)規(guī)模達(dá)達(dá)15000億元、汽車用用品達(dá)到到620億元。據(jù)汽車工工業(yè)年鑒鑒相關(guān)資資料顯示示，20007年中中國汽車車銷售8879.15萬萬輛，保有量量達(dá)

53、到了555000萬輛。而此時時我國汽汽車零部部件配套套規(guī)模已已達(dá)20000多億元元，汽車車配件和和維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)規(guī)模模達(dá)15500億億元左右右，汽車車用品達(dá)達(dá)到6220億元元。在國外成成熟的汽汽車市場場銷售額額中，汽車后后市場約占整整體銷售售額722%的比比例。而目前深深圳汽車車后市場場僅占汽汽車銷售售總額49的的比例，預(yù)留了了巨大的的發(fā)展空空間。數(shù)據(jù)顯示示目前深深圳汽車車銷售額額中銷售售和制造的比重重偏大，服務(wù)的的比重過過小。整整車與配配件銷售售已與國國際接軌軌，而汽車服服務(wù)市場場還有很很大的上上升空間間。深圳圳汽車產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展在在逐年加加快和增增大，并并為汽車車后市場帶來來了巨大大的發(fā)展展空間

54、。目前深圳圳整車銷銷售的利利潤已不不如汽車車后市場場，越來越越多的車車商開始始關(guān)注汽汽車后市市點(diǎn)規(guī)劃以汽車零配件為龍頭 為深圳汽車后市場的持續(xù)發(fā)場領(lǐng)域并并尋求新新商機(jī)如果按照照汽車行行業(yè)內(nèi)的的說法：每臺車車售后服服務(wù)金額額約為車車價的倍的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，的汽車后市場，力爭打造 展奠定了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。目前深圳圳有近3萬的的汽車保保有量，以1萬元元/臺的平平均車價價計算的的話，那那深圳的的汽車后后市場就就擁有多億的的潛在市市場空間間。近期內(nèi)深深圳市在在發(fā)展汽汽車零部部件產(chǎn)業(yè)業(yè)上屢下下大手筆筆，出臺了了大力發(fā)發(fā)展汽車車零部件的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃，在未來來5110年內(nèi)內(nèi)把汽車車零部件件產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成為為工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要

55、支柱柱產(chǎn)業(yè)，在深圳圳打造汽汽車零部部件產(chǎn)業(yè)業(yè)的聚集集基地。深圳汽車車后市場場的發(fā)展展仍處于于起步階階段，缺少成成規(guī)模、上檔次次、專業(yè)化化的運(yùn)營營中心。因此，汽車后后市場的的開發(fā)運(yùn)運(yùn)營將帶帶來無限限的商機(jī)機(jī)和廣闊闊的市場場占有率率。深圳針對對汽車后后市場服服務(wù)的專專業(yè)市場場較少，汽汽車配件件和汽車車用品的的銷售主主要是通通過傳統(tǒng)統(tǒng)的汽車車展場和和4S店來來完成的的，缺乏乏專營的的聚集地地。對于于商家來來說，汽汽車后市市場的開開發(fā)運(yùn)營營價值是是值得大大力挖掘掘的。結(jié)論：汽汽車后市市場與整整車市場場的關(guān)聯(lián)聯(lián)度非常常高，因此在在新車和和二手車車市場的的推動下，深圳圳汽車后后市場的的市場容容量和商商業(yè)價

56、值值是值得得挖掘的的。2.3微微觀市場場需求分分析2.3.1本項目目汽車銷銷售市場場需求預(yù)預(yù)測未來5年年內(nèi)本項項目新增增需求和和存量轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移面積積約為：13.2萬平方方米（含含新車交交易市場場、二手手車市場場和汽車車后市場場）1、通過過深圳市市新增需需求量來來預(yù)測本本項目的的需求量5.7萬平方方米步驟一：預(yù)測未未來5年內(nèi)（至至20113年）深圳汽汽車銷售售額增量量2777.55億元預(yù)測測方法一一：案例例借鑒法法，參考考北京市市汽車保保有量的的數(shù)據(jù)。表2-33 20002年年20008年北北京汽車車保有量量統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源：北京京市統(tǒng)計計部門年份200222003320044200552006620

57、07720088北京保有量（萬輛）133.93163.93187.1214.6244.1272318.1增長比例例14.55%18.33%12.44%12.88%12.11%10.3314.55%平均增長長比例13.66通過統(tǒng)計計得知，年年年北京汽汽車保有有量平均均增長比比例為.。根據(jù)案例例比較可可以得知知：20008年年深圳的的汽車保保有量已已突破1130萬萬輛，剛剛達(dá)到北北京20002年年的發(fā)展展水平，通過測測算20002年年后北京京市的汽汽車保有有量平均均增長比比例，將將會對深深圳汽車車銷售額額增長比比例的測測算起到到參考作作用。預(yù)測方法法二：線線性法預(yù)預(yù)測，根根據(jù)深圳圳市汽車車銷售總額

58、額的歷史史數(shù)據(jù)預(yù)預(yù)測。根根據(jù)深圳圳市統(tǒng)計計局的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20008年年深圳汽汽車銷售售總額約約為2998億元元，同比增長長20.4。下列數(shù)數(shù)據(jù)為深深圳近年年的汽車車銷售總總額統(tǒng)計計：表2-442000520008年深圳圳汽車銷銷售總額額統(tǒng)計（單位：億元）數(shù)據(jù)來源源：深圳圳市統(tǒng)計計部門銷售額138.43168.83247.51298增長比例例56.77%43.77%46.66%20.44%在現(xiàn)有銷銷售額和和增長率率的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過線線性法預(yù)預(yù)測未來來5年內(nèi)深深圳汽車車銷售總額的變變化：表2-552000920113年深圳圳汽車銷銷售總額額預(yù)測（單位：億元）年份2009201020112012

59、2013銷售額352.54408.28464.02519.76575.50增長比例15.47%13.65%12.01%10.72%9.69%平均增長比例12.31（線性法法預(yù)測）700600500400300200100020055 20066 20007 2008 200992010201112012 2013預(yù)計20013年年深圳汽汽車銷售售總額將將達(dá)到5575.50 億元，與20008年相相比較，銷售總總額增量量為2777.5億元。推算公式式：y= 555.7739xx+ 773.8845R2= 0.997533同時，與與北京市市汽車保保有量在在1300萬輛的的發(fā)展階階段相比比，深圳市市

60、平均增增長率(12.31)與北京京市平均均增長率率（13.6）基本在在同一水水平，因因此，深深圳汽車車銷售總總額增量量為2777.55億的推推測是科科學(xué)和可可信的。步驟二：統(tǒng)計目目前深圳圳汽車銷銷售市場場的運(yùn)營營面積約46萬平平方米表表2-66：深圳汽汽車銷售售市場分分類統(tǒng)計計表數(shù)據(jù)來源源：深圳圳市建筑筑設(shè)計總總院統(tǒng)計計品牌專賣店4S店41412673350.82256674其他專賣賣店2020595334126331交易市場場155618552273.62202263合計76622118221588.44585568根據(jù)汽車車銷售市市場的調(diào)調(diào)研情況況來看，深圳目目前約有有46萬平平方米的的市