產(chǎn)品定位策略與市場定位

1、第一部分 目標(biāo)市場定位很少有一項(xiàng)產(chǎn)品能夠同時滿足所有消費(fèi)者的需求，也沒有任何一個企業(yè)能夠占領(lǐng)整個市場，原因在于一方面，構(gòu)成整個市場的消費(fèi)者在地域分布、社會背景、行為特征、消費(fèi)需求和偏好、消費(fèi)水平與習(xí)慣等方面存在的巨大差異造成他們在購買決策和購買行為方面的多元化傾向，另一方面，企業(yè)進(jìn)入不同市場和提供不同產(chǎn)品的能力也是有很大差異的。既然只能滿足一部分消費(fèi)者，那么針對整個市場的營銷就是一種浪費(fèi)，勢必嚴(yán)重影響營銷效果。因此，每個企業(yè)都必須找到它能最好滿足的市場部分-合適的目標(biāo)市場（企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入、集中精力為之服務(wù)的某個或幾個細(xì)分市場。我們習(xí)慣稱作“目標(biāo)市場”）。目標(biāo)市場定位致力于回答這樣一個問題：企業(yè)的

2、產(chǎn)品應(yīng)該面向哪一類或哪幾類消費(fèi)者。具體說，就是為發(fā)展商找到并描述其合適的目標(biāo)市場，確定針對一個或幾個目標(biāo)市場形成獨(dú)特的產(chǎn)品/營銷組合策略，以求獲得收益最大化的過程。本次目標(biāo)市場定位采用以定量調(diào)查分析為主，以定性調(diào)查調(diào)查為補(bǔ)充的方式進(jìn)行。目標(biāo)市場場定位方方法一：定量分分析市場分析析技術(shù)市場定位位的過程程如下圖圖所示：定義市場確定細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)劃分市場、描述特征評估各細(xì)分市場選定一個或多個目標(biāo)市場市場定位開始市場定位結(jié)束 房地產(chǎn)市市場的開開發(fā)也需需要準(zhǔn)確確的市場場定位，針對陽陽光1000項(xiàng)目目，我們們主要遵遵循以下下思路進(jìn)進(jìn)行分析析：非概率的的樣本選選擇樣本選擇擇方法的的正確與與否是調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)質(zhì)量優(yōu)優(yōu)

3、劣的關(guān)關(guān)鍵。在在本次調(diào)調(diào)查中，基于觀觀瀾高球球城的概概念特點(diǎn)點(diǎn)并經(jīng)過過對消費(fèi)費(fèi)者的定定性分析析，我們們采取了了非概率率的隨機(jī)機(jī)抽樣方方法，主主要做法法是通過過調(diào)查員員目測和和問卷甄甄別，篩篩選出真真正的潛潛在購買買者對高檔檔社區(qū)感感興趣的的人群，事實(shí)上上將調(diào)查查對象總總體限定定為社會會中層及及以上群群體。這這樣，一一方面保保證了調(diào)調(diào)查的針針對性，另一方方面可以以在誤差差最小的的前提下下提高調(diào)調(diào)查的效效率。多維度的的市場細(xì)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)市場細(xì)分分的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有很多多，根據(jù)據(jù)其中任任何一個個都可以以將整體體市場劃劃分為多多種類型型，這樣樣劃分的的結(jié)果是是各類型型之間的的差別只只限于單單一特征征方面，而各類

4、類型內(nèi)部部個體之之間仍然然具有很很高的異異質(zhì)性，對于產(chǎn)產(chǎn)品定位位和營銷銷策略研研究沒有有太大的的參考意意義。因因此，我我們采取取了多維維度的細(xì)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，與單單一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相比，多維度度方法有有以下特特點(diǎn)：市場細(xì)分分結(jié)果包包含了豐豐富的信信息。由由于同時時從多個個維度進(jìn)進(jìn)行分析析，潛在在購買者者的各方方面差異異被全方方位地考考慮進(jìn)去去了，調(diào)調(diào)查資料料也被最最大程度度地利用用起來，其結(jié)果果無疑更更能反映映復(fù)雜的的社會群群體特征征。各細(xì)分市市場之間間差異明明顯，而而其內(nèi)部部個體之之間趨向向同質(zhì)化化。也就就是說，多維度度進(jìn)行細(xì)細(xì)分的結(jié)結(jié)果使得得我們能能夠清楚楚地判斷斷每一類類型的各各方面特特征和對對不同

5、類類型進(jìn)行行區(qū)分，從而有有利于針針對不同同類型采采取不同同的策略略。AIO系系統(tǒng)的應(yīng)應(yīng)用AIO系系統(tǒng)是一一種有效效的市場場細(xì)分指指標(biāo)體系系，主要要包括行行動、興興趣、態(tài)態(tài)度和社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)四四大類指指標(biāo)，本本次研究究即采取取該指標(biāo)標(biāo)體系進(jìn)進(jìn)行市場場細(xì)分。在具體體適用AAIO系系統(tǒng)時，考慮到到興趣與與態(tài)度的的強(qiáng)烈相相關(guān)性，我們將將其作為為一類指指標(biāo)（生生活態(tài)度度）進(jìn)行行研究?，F(xiàn)代的房房地產(chǎn)市市場不同同于一般般消費(fèi)品品市場的的一個重重要特點(diǎn)點(diǎn)在于開開發(fā)商向向購買者者提供的的不僅僅僅是產(chǎn)品品本身，更多的的是一種種生活方方式。有有鑒于此此，在實(shí)實(shí)際的研研究過程程中，我我們將主主要從生生活態(tài)度度類指標(biāo)

6、標(biāo)對市場場進(jìn)行細(xì)細(xì)分，而而以其他他指標(biāo)對對市場細(xì)細(xì)分結(jié)果果進(jìn)行描描述和映映證。市場細(xì)分分中的多多元統(tǒng)計計方法應(yīng)應(yīng)用多維度的的市場細(xì)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求在在具體的的定量分分析過程程中運(yùn)用用多變量量的統(tǒng)計計模型，本次研研究我們們采用的的主要有有因子分分析、聚聚類分析析等多元元統(tǒng)計方方法和交交叉分析析、分組組分析等等其他統(tǒng)統(tǒng)計方法法，各種種統(tǒng)計技技術(shù)的具具體操作作和實(shí)際際意義在在報告其其他部分分有詳細(xì)細(xì)介紹。市場細(xì)分分過程市場細(xì)分分基本過過程市場細(xì)分分的基本本統(tǒng)計分分析過程程圖解：聚類分析因子分析 變量1變量2變量3變量4變量5變量6公因子1公因子2公因子3公因子4整體市場A市場B市場C市場新變量基礎(chǔ)變量

7、圖解說明明：主要過程程分為兩兩個步驟驟：因子子分析是是對基礎(chǔ)礎(chǔ)變量（指標(biāo)）的簡化化，聚類類分析是是對樣本本的分類類?；A(chǔ)變量量的來源源：有關(guān)關(guān)生活態(tài)態(tài)度、行行為方式式的具體體指標(biāo)。因子分析析的意義義：生活活態(tài)度、行為方方式都是是高度抽抽象的概概念，不不同的人人會產(chǎn)生生不同的的理解，因此在在調(diào)查過過程中必必須使用用大量通通俗客觀觀的測量量語句，以降低低抽象層層次，使使不同個個體的回回答之間間具有可可比性。但這樣樣做的同同時會產(chǎn)產(chǎn)生大量量的變量量，難以以進(jìn)行綜綜合評價價，而且且各個變變量之間間往往存存在較強(qiáng)強(qiáng)的相關(guān)關(guān)關(guān)系，變量之之間的高高度相關(guān)關(guān)意味著著他們所所反映的的信息高高度重合合。通過過因子

8、分分析我們們能找到到較少的的幾個因因子，它它們之間間彼此不不相關(guān)（相對而而言），代表了了數(shù)據(jù)的的基本結(jié)結(jié)構(gòu)，反反映了信信息的基基本特征征，可以以用來衡衡量高度度抽象的的概念（因子的的個數(shù)由由SPSSS自動動生成）。聚類分析析的意義義：從多多個維度度（因子子）對整整體市場場進(jìn)行分分類，把把性質(zhì)相相近的個個體歸為為一類。分類的的個數(shù)由由SPSSS自動動選擇生生成。因子分析析(FAACTOOR AANALLYSIIS)通過對人人們生活活態(tài)度量量表進(jìn)行行因子分分析，我我們復(fù)合合出7個個新變量量，形成成衡量人人們生活活態(tài)度的的指標(biāo)。下表是是生活態(tài)態(tài)度因子子負(fù)載矩矩陣，表表中數(shù)值值稱為因因子負(fù)載載，它表表

9、示基礎(chǔ)礎(chǔ)變量與與因子的的關(guān)聯(lián)程程度，其其中絕對對值超過過0.33的因子子負(fù)載被被認(rèn)為是是顯著的的，可以以利用來來對相對對應(yīng)的因因子做出出解釋，這樣就就把基礎(chǔ)礎(chǔ)變量分分類并形形成了衡衡量人們們生活態(tài)態(tài)度的新新變量。表1：生生活態(tài)度度因子分分析基礎(chǔ)變變量（態(tài)態(tài)度）態(tài)度新變變量（因因子）1234567空閑時只只呆在家家里6.899E-0022.888E-0020.24400.3331-0.11435.333E-0020.5993只按自己己的方式式追求生生活樂趣趣0.5222-7.338E-020.3220-6.335E-02-2.881E-02-0.1148-0.2225對自己目目前的事事業(yè)比較較滿

10、意0.3009-0.33030.52230.23310.1664-0.22435.777E-002對生活品品質(zhì)要求求非常高高0.6440-0.22134.100E-002-3.001E-03-0.1154-0.1169-0.2293家庭比事事業(yè)更重重要0.17752.844E-0030.4880-0.11220.2331-0.1162-0.2234很滿意目目前的生生活方式式0.2116-0.22320.50040.18840.1002-9.331E-028.800E-002想得到的的一定要要得到0.5770-0.222-9.334E-020.1226-0.22430.1338-0.2286非常

11、喜歡歡嘗試各各種風(fēng)味味飲食0.50060.1335-0.1153-3.660E-02-0.22050.122-0.2265從來不投投資股票票9.955E-0030.73390.16630.4003-0.11712.377E-002-0.1146從來不投投資房地地產(chǎn)4.066E-0020.78810.12230.3662-4.885E-02-5.336E-02-9.442E-02非常喜歡歡運(yùn)動0.53350.277-0.119-2.553E-020.2115-0.44060.2113非常喜歡歡旅游0.58850.1998-0.2262-0.11720.2-0.22760.2448社交活動動非常重

12、重要0.56680.2995-7.009E-02-0.2296.344E-002-0.11257.655E-002有很強(qiáng)的的社會責(zé)責(zé)任感0.36640.11170.1119-0.4422-9.777E-020.12289.744E-002非常支持持環(huán)保0.4990.27740.2225-0.3390-6.005E-020.23300.1112喜歡與眾眾不同0.6008-0.1139-0.11810.2668-0.11979.622E-002-4.557E-02總是追求求時尚,喜歡新新事物0.6440-0.1134-0.22560.2887-9.883E-036.311E-0028.077E-0

13、02非常向往往世外桃桃源的生生活環(huán)境境0.3997-0.22260.10030.1007-0.33520.23320.3117非常向往往在繁華華熱鬧的的市中心心0.17742.355E-003-4.887E-020.25540.65520.3776-0.1178非常接受受西方文文化0.4330-0.1124-0.22950.20080.39920.16610.1非常認(rèn)同同本地的的傳統(tǒng)文文化0.22270.19910.3005-0.22150.16610.58827.333E-002因子描述述個性/時時尚/與與眾不同同/冒險險/想得得到一家家得到投資意識識不強(qiáng)，但不滿滿足于當(dāng)當(dāng)前事業(yè)業(yè)，滿足，重

14、重家庭，傳統(tǒng)投資意識識差，社社會責(zé)任任感不強(qiáng)強(qiáng)，向住都市市/西方方文化傳統(tǒng)，不不好運(yùn)動動好靜/幻幻想同理，通通過因子子分析，我們將將人們行行為方式式復(fù)合為為七個方方面的傾傾向：現(xiàn)現(xiàn)代事業(yè)業(yè)未成的的時尚派派、各種種運(yùn)動型型、休閑閑事業(yè)型型、傳統(tǒng)統(tǒng)事業(yè)型型、熱鬧鬧型、康康體型、內(nèi)斂型型（見表表2）。它們可可以作為為七個新新變量（因子）用來綜綜合衡量量人們的的行為方方式。表2：行行為方式式因子分分析基礎(chǔ)變變量（行行動）行動新變變量（因因子）1234567晨練0.21100.46688.122E-0020.1221-2.448E-02-0.22730.4333游泳0.44410.4003-0.3352

15、0.2995-0.22450.4774-9.884E-02打球0.51100.4006-0.33730.3117-0.11490.3885-6.556E-02聽傳統(tǒng)戲戲曲0.10060.58830.18868.477E-002-0.1138-0.22390.3225聽流行歌歌曲0.5221-0.3322-0.22580.19930.3993-0.11486.255E-002下棋0.36620.42278.111E-0028.477E-0020.2224-0.3351-0.2224看球賽0.43350.2226-0.22510.10050.2119-0.3376-0.1119翻閱時尚尚雜志0.5

16、336-0.2256-0.11090.18830.2997.222E-0030.3004吃火鍋0.2116-4.006E-020.1008-1.111E-020.53390.1991-0.3344吃洋快餐餐0.4998-0.2227-6.220E-02-0.1161-4.779E-025.522E-0027.299E-002吃西餐0.3229-7.773E-020.1004-0.3375-1.116E-020.24440.2559去酒巴0.6881-0.11287.666E-002-0.3309-8.005E-027.166E-0027.222E-002去的廳0.4663-0.11494.78

17、8E-002-0.3333-0.2238-7.991E-02-9.886E-02上咖啡館館0.5444-7.332E-027.999E-002-0.3306-0.11968.933E-0020.177打麻將/打牌-2.114E-020.40020.2886-0.22340.48880.2997-6.772E-02上茶館0.28850.38830.4221-0.3320.23320.14424.877E-002國外度假假/旅游游0.39986.822E-0020.3993-4.664E-02-0.3331-0.2204-0.3347國內(nèi)度假假/旅游游0.5111-4.332E-020.13395

18、.477E-002-0.2234-0.114-0.441上網(wǎng)0.5884-0.2282-0.22022.855E-0029.377E-002-0.11658.166E-002去商店購購物0.1886-0.22580.57760.5441-4.882E-030.13337.111E-002參加聚會會0.1889-0.22220.56670.5004-4.220E-020.11188.977E-002因子意義義時尚型各種運(yùn)動動型休閑事業(yè)業(yè)型傳統(tǒng)事業(yè)業(yè)型熱鬧型康體型內(nèi)斂型聚類分析析聚類分析析是根據(jù)據(jù)研究對對象的特特征對其其進(jìn)行分分類的一一種多元元分析技技術(shù)，通通過聚類類分析，可以將將性質(zhì)相相近的個個

19、體歸為為一類，同一類類型中的的個體之之間具有有高度的的同質(zhì)性性，而不不同類型型個體間間具有高高度的異異質(zhì)性。我們首首先根據(jù)據(jù)受訪人人群在生生活態(tài)度度六個因因子上的的不同取取值，經(jīng)經(jīng)過聚類類分析，將受訪訪人群劃劃分為五五種類型型，見下下表：（表中數(shù)數(shù)據(jù)的得得分值越越低，表表示該類類人群對對該指標(biāo)標(biāo)的認(rèn)同同程度越越高，00表示中中性）表3：聚聚類分析析結(jié)果11因子類別A類B類C類D類E類個性/時時尚/與與眾不同同/冒險險0.1447244-1.0000770.1446233-0.6623330.8448766投資意識識不強(qiáng)，不滿足足于當(dāng)前事業(yè)業(yè)0.84483441.0003577-0.553666

20、6-0.77800010.0887688滿足，重重家庭，傳統(tǒng)-0.44954430.23320660.2994455-0.11860030.0777144投資意識識差，社社會責(zé)任任感不強(qiáng)強(qiáng)-0.003266-0.2273889-0.9941990.66621770.1994133向住都市市/西方方文化0.02275440.32294880.3445233-0.0081005-0.442011傳統(tǒng)，不不好運(yùn)動動-0.77470.5889388-0.3377006-0.1171110.6221855好靜/幻幻想-0.33352250.35536990.4668522-0.1167225-0.220

21、7006聚類意義義傳統(tǒng)、滿滿足、好好靜，有點(diǎn)點(diǎn)投資意意識個性、時時尚、與與眾不同同、冒險險投資意識識差、社社會責(zé)任感不不強(qiáng)、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)不滿于現(xiàn)現(xiàn)狀，社會責(zé)任任感強(qiáng)向往都市市/西方方文化、現(xiàn)現(xiàn)代從聚類分分析的結(jié)結(jié)果可以以看出，根據(jù)人人們在六六個態(tài)度度因子上上的取值值，我們們可以將將整體市市場劃分分為五種種類型。每一類類型的人人群生活活態(tài)度上上都有著著區(qū)別于于其他人人群的特特點(diǎn)，表表中每列列中最小小的值所所對應(yīng)的的因子就就是該類類型人群群最突出出的生活活態(tài)度傾傾向，最最大的值值則表示示該類型型人群最最排斥的的生活態(tài)態(tài)度傾向向。因此此，聚類類分析的的結(jié)果給給出了不不同類型型人群的的生活態(tài)態(tài)度方面面的差異

22、異。主要背景景資料為了更加加清晰地地了解各各類人群群的特征征，下面面將對各各類人群群的背景景資料進(jìn)進(jìn)行對比比分析，在綜合合分析生生活態(tài)度度和背景景資料的的基礎(chǔ)上上對各類類人群進(jìn)進(jìn)行抽象象描述(也即歸歸類)。細(xì)分群體體背景資資料對比比圖B類和DD類人群群的學(xué)歷歷明顯偏偏低，高高中及以以下學(xué)歷歷占六成成左右；A類的學(xué)學(xué)歷最高高，六成成以上擁擁有大專專及以上上學(xué)歷；E類的學(xué)學(xué)歷處于于中游，各種學(xué)學(xué)歷的人人都比較較多。A類和EE類人群群的年齡齡偏年輕輕，255-300歲的年年輕人接接近半數(shù)數(shù)；B類類人群的的年齡分分布很廣廣泛，年年輕人比比較不高高。B類和DD類人群群的收入入明顯偏偏低，家家庭年收收入3

23、-4萬的的接近七七成；C類人群群的收入入能力最最高，家家庭年收收入在110萬以以上達(dá)88%；E類人群群的收入入能力位位于中游游，4-8萬家家庭年收收入比較較多。細(xì)分群體體背景資資料對比比表類型學(xué)歷年齡收入A類高偏年輕中游B類偏低各年齡組組均有偏低C類中等各年齡組組均有高D類偏低各年齡組組均有偏低E類中等偏年輕中游細(xì)分群體體抽象描描述(歸歸類)代號背景資料料生活態(tài)度度歸類A類比較年輕輕、學(xué)歷歷高、收收入中等等傳統(tǒng)、不不好運(yùn)動動、有點(diǎn)點(diǎn)投資意意識、易易滿足傳統(tǒng)青年年知識分分子B類學(xué)歷及收收入均偏偏低、各各年齡均均有個性、時時尚、與與眾不同同、冒險險事業(yè)未成成的時尚尚派C類學(xué)歷中等等、收入入高、各各

24、年齡均均有投資意識識差、社社會責(zé)任任感不強(qiáng)強(qiáng)、現(xiàn)實(shí)實(shí)事業(yè)成功功的現(xiàn)實(shí)實(shí)派D類學(xué)歷和收收入都偏偏低、各各年齡均均有不滿足于于現(xiàn)狀、社會責(zé)責(zé)任感強(qiáng)強(qiáng)中下層的的奮斗派派E類偏年輕、收入和和學(xué)歷中中等向往都市市/西方方生活，但比較較傳統(tǒng)事業(yè)初成成的偽時時尚細(xì)分市場場選擇過過程“事業(yè)初初成的偽偽時尚”人群比比例最高高，約占占四分之之一，“事業(yè)未未成的時時尚派”最少?！笆聵I(yè)初初成的偽偽時尚”和“事業(yè)成成功的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”對項(xiàng)目目的興趣趣較高，“事業(yè)未未成的時時尚派”和“中下層層的奮斗斗派”對項(xiàng)目目的興趣趣最低“事業(yè)初初成的偽偽時尚”和“事業(yè)成成功的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”較認(rèn)同同其價位位，“事業(yè)未未成的時時尚派”和“傳統(tǒng)青

25、青年知識識分子”的承受受能力弱弱興趣大/價格認(rèn)認(rèn)同的細(xì)細(xì)分市場場是“事業(yè)初初成的偽偽時尚”和“事業(yè)成成功的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”通過價格格和興趣趣過濾后后，與總總體市場場容量相相比可知知，“事業(yè)成成功的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”和“事業(yè)初初成的偽偽時尚”人群的的比例大大幅增加加，而“中下層層的奮斗斗派”和“事業(yè)未未成的時時尚派”人群比比例大幅幅下降，“傳統(tǒng)青青年知識識分子”人群的的比例變變化幅度度不大。目標(biāo)市場場建議：細(xì)分群體體選擇態(tài)度度目標(biāo)市場場傳統(tǒng)青年年知識分分子選擇進(jìn)入入輔助市場場事業(yè)未成成的時尚尚派選擇進(jìn)入入放棄市場場事業(yè)成功功的現(xiàn)實(shí)實(shí)派積極進(jìn)入入次要市場場社會中下下層奮斗斗派放棄進(jìn)入入放棄市場場事業(yè)初成成的偽時

26、時尚積極進(jìn)入入主力市場場營銷策略略：在營營銷策略略上主攻攻“事業(yè)初初成的偽偽時尚”人群，兼顧“事業(yè)成成功的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”和“傳統(tǒng)青青年知識識分子”。產(chǎn)品策略略：在產(chǎn)產(chǎn)品策略略上重點(diǎn)點(diǎn)滿足“事業(yè)初初成的偽偽時尚”人群的的需求，同時豐豐富產(chǎn)品品組合，考慮產(chǎn)產(chǎn)品的兼兼容性，以此吸吸引更多多的人群群。目標(biāo)市場場定位分分析方法法二：定定性分析析區(qū)位導(dǎo)向向定位過過程區(qū)域概念市場認(rèn)同最有價值人群產(chǎn)品開發(fā)策略購買需求公司戰(zhàn)略 區(qū)位概念念二江景觀觀，環(huán)境境獨(dú)特與朝天門門呼應(yīng)，一覽都都市景觀觀風(fēng)水上佳佳南濱路，休閑娛娛樂與都市有有一段距距離，比比較安靜靜周邊配套套不全交通不方方便最有價值值人群成功人士士，對生生活品質(zhì)

27、質(zhì)要求很很高年齡455歲以上上的退離離體中老老年人，以養(yǎng)老老為主要要目的，對周邊邊生活配配套不太太在乎；35-550歲的的“偽品質(zhì)質(zhì)”，教育育程度不不高，工工商自營營人士，追求所所謂的生生活品質(zhì)質(zhì)；個性自由由職業(yè)者者，SOOHO族族小資子女已經(jīng)經(jīng)完成99年義務(wù)務(wù)教育的的家庭產(chǎn)品概念念導(dǎo)向過過程產(chǎn)品概念產(chǎn)品偏好最有價值人群產(chǎn)品開發(fā)策略購買需求公司戰(zhàn)略 產(chǎn)品概念念國際化生生活社區(qū)區(qū)解構(gòu)建筑筑，地標(biāo)標(biāo)建筑個性化陽光住宅宅最有價值值人群時尚族，走在時時代的浪浪尖上；偽品質(zhì)，以物化化狀態(tài)彰彰顯生活活品位，追捧一一些“空殼”；小資個性自由由職業(yè)者者，SOOHO族族區(qū)位概念念導(dǎo)向和和產(chǎn)品概概念導(dǎo)向向?qū)Ρ确址?/p>

28、析圖偽品質(zhì)型小資SOHO族離退休中老年成功人士時尚族區(qū)位導(dǎo)向產(chǎn)品導(dǎo)向偽品質(zhì)、小資和和SOHHO族是是兩種推推導(dǎo)結(jié)果果的交集集，是項(xiàng)項(xiàng)目主力力客戶群群；時尚族具具有很強(qiáng)強(qiáng)的都市市主義，這不僅僅表現(xiàn)在在建筑上上，更重重要的是是表現(xiàn)在在生活上上，并且且他們支支付能力力有限，購買面面積偏小小，所以以建議首首期不必必重點(diǎn)關(guān)關(guān)注這部部分客戶戶；離退休中中老年人人和真正正成功人人士比較較看重這這里的環(huán)環(huán)境，但但對現(xiàn)代代解構(gòu)風(fēng)風(fēng)格比較較排斥，同時考考慮到公公司的開開發(fā)戰(zhàn)略略，“以速度度求效益益”，所以以建議首首期不必必重點(diǎn)關(guān)關(guān)注這部部分客戶戶。綜合分析析根據(jù)定量量分析結(jié)結(jié)果，偽偽時尚人人群是最最有價值值人群，

29、是項(xiàng)目目的主力力客戶，定性分分析的結(jié)結(jié)果也不不謀而合合，所以以可以判判定偽時時尚人群群是項(xiàng)目目的主力力目標(biāo)客客戶。小資和SSOHOO族是定定性研究究中具象象化的兩兩個群體體，它們們可能存存在于“事業(yè)初初有成的的偽時尚尚派”和“事業(yè)未未成的時時尚派”的人群群中。由于“事事業(yè)初有有成的偽偽時尚派派”和“事業(yè)未未成的時時尚派”的生活活態(tài)度存存在很多多相似之之處(見見上文)，而時時尚又是是一個抽抽象的概概念，不不同對的的人對其其理解可可能有偏偏差，所所以“事業(yè)初初成的偽偽時尚派派”和“事業(yè)未未成的時時尚派”很可能能存在相相互滲透透現(xiàn)象。從座談?wù)剷c會會人員來來看，雖雖然各組組的同質(zhì)質(zhì)性較強(qiáng)強(qiáng)，但仍仍存

30、在一一些“雜質(zhì)”，所以以在產(chǎn)品品定位過過程中，我們將將會排除除“雜質(zhì)”。為了了排除“事業(yè)未未成的時時尚派”中的“雜質(zhì)”，我們們把“事業(yè)未未成的時時尚派”進(jìn)一步步細(xì)分為為B-11和B-2兩個個群體。因子B-1B-2個性/時時尚/與與眾不同同/冒險險-1.4412115-0.6655772投資意識識不強(qiáng)，不滿足足于當(dāng)前前事業(yè)0.82279881.1550755滿足，重重家庭，傳統(tǒng)0.83374-0.2275336投資意識識差，社社會責(zé)任任感不強(qiáng)強(qiáng)-0.2202-0.3334116向住都市市/西方方文化-0.00291160.6330111傳統(tǒng)，不不好運(yùn)動動0.96653330.2774255好靜/

31、幻幻想0.03320110.6223333聚類意義義個性、時時尚、與與眾不同同、冒險險，現(xiàn)代代，好動動個性、時時尚、與與眾不同同、冒險險，滿于于現(xiàn)狀研究結(jié)果果表示， “個性、時尚、與眾不不同”是B-1、BB-2的的共性，但是BB-1同同時具有有現(xiàn)代，好動的的特點(diǎn)，是真正正時尚族族；而BB-2類類滿足現(xiàn)現(xiàn)狀，是是偽時尚尚者。從家庭年年收入來來看，真真正時尚尚族的BB-1類類的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力低低于偽時時尚人群群。家庭年收收入B-1B-24萬元以以下78.99%69.11%4-6萬萬元10.55%20.66%6-8萬萬元5.3%5.9%8-100萬元0%2.9%10-112萬元元1.8%1.5%16-1

32、18萬元元1.8%0%從購買房房型來看看，B-1類主主要購買買二房單單位，BB-2類類主要購購買三房房。購買戶型型B-1B-2一房1.8%1.5%二房61.44%38.22%三房33.33%55.99%四房3.5%2.9%四房以上上0%1.5%第二部分分產(chǎn)品品定位策策略本次產(chǎn)品品定位是是根據(jù)目目前市場場現(xiàn)狀研研究而定定的，在在分期開開發(fā)時，應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)時市市場情況況適時調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品策略。特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是，下面面產(chǎn)品定定位主要要從市場場角度出出發(fā)，沒沒有考慮慮其它因因素，這這由開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行平衡。三元機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)為影影響后期期產(chǎn)品調(diào)調(diào)整主要要有以下下二個重重要因素素：大盤開發(fā)發(fā)本身的的運(yùn)行規(guī)規(guī)律大盤開

33、發(fā)發(fā)規(guī)律性性變化圖圖面積單價總價性能性能價格面積0前期 中期 后期開發(fā)周期 對于任何何開發(fā)周周期較長長的大盤盤來說，存在著著兩個基基本規(guī)律律：一是價格格必須上上漲。樓樓市如股股市，追追漲殺跌跌，只有有持續(xù)上上漲才能能讓老客客戶滿意意，新客客戶有信信心；二是總價價變化幅幅度不能能太大。因?yàn)榭偪們r代表表著一個個經(jīng)濟(jì)階階層，幅幅度太大大將會影影響客戶戶的人際際傳播效效應(yīng)，出出現(xiàn)“客戶斷斷層”，影響響到項(xiàng)目目可持續(xù)續(xù)穩(wěn)健發(fā)發(fā)展。正是由于于上述兩兩條價格格曲線的的影響，二期、三期產(chǎn)產(chǎn)品戶型型面積應(yīng)應(yīng)在前期期基礎(chǔ)上上適度上上揚(yáng)，增增幅控制制在100%以內(nèi)內(nèi)。陽光1000國際際新城”是一個個8000畝的大大

34、型項(xiàng)目目，細(xì)分分市場容容量必須須足夠大大，所以以“陽光1100國國際新城城”在單價價上漲的的情況下下控制面面積更為為重要。但在面面積變化化不大，如何保保持單價價持續(xù)上上漲是重重中之重重，即“給客戶戶一個購購買的理理由”。傳統(tǒng)房地地產(chǎn)營銷銷經(jīng)驗(yàn)認(rèn)認(rèn)為，支支付單價價與購買買面積呈呈現(xiàn)正相相關(guān)，面面積不上上去，單單價上升升的空間間不大；三元機(jī)機(jī)構(gòu)研究究結(jié)論表表明，性性價比是是真正決決定著購購買可能能性。（見下圖圖）購買可能能性=（基本性性能附附加性能能）/價價格=性性價比對于“陽陽光1000國際際新城”而言，關(guān)鍵是是在控制制總價情情況下，如何提提高產(chǎn)品品的綜合合性能？也即“明漲暗暗降” 。三元機(jī)構(gòu)構(gòu)

35、認(rèn)為“陽光1100國國際新城城”除具備備常規(guī)的的居住辦辦公性能能以外，還應(yīng)就就以下兩兩個方面面提升產(chǎn)產(chǎn)品性能能，這直直接關(guān)系系到產(chǎn)品品線是否否成立：硬件：教育設(shè)施施智能化系系統(tǒng)環(huán)境指數(shù)數(shù)住戶專車車軟件：CRM（Cusstommer Rellatiionsshipp Maanaggemeent ）客戶戶關(guān)系管管理物業(yè)服務(wù)務(wù)（Seerviice）品牌商品品化運(yùn)作作（Brrandd）子女成長長環(huán)境塑塑造(AAssiimillatiion)市場環(huán)境境的變化化市場環(huán)境境的變化化可能直直接影響響到后期期產(chǎn)品策策略，對對于“陽光1100國國際新城城”來說，應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注以以下幾個個動向：王家沱大大橋、東東水門

36、大大橋、菜菜園壩大大橋的建建設(shè)狀況況輕軌的建建設(shè)狀況況競爭對手手的動向向（融僑僑半島、海棠曉曉月、上上海城、陽光華華庭等）整體市場場大勢首期產(chǎn)品品定位策策略產(chǎn)品定位位方法為了準(zhǔn)確確、有效效地制定定“陽光1100國國際新城城”首期產(chǎn)品品策略，本次采采用定量量定位與與定性定定位相結(jié)結(jié)合的方方面，在在綜合權(quán)權(quán)衡的情情況下得得出最終終結(jié)論。在產(chǎn)品定定量分析析過程中中，主要要按照“整體市市場市場聚聚類選擇細(xì)細(xì)分市場場設(shè)置置門檻產(chǎn)品品需求產(chǎn)品品策略”幾個步步驟展開開。在產(chǎn)品定定性分析析過程中中，主要要采用區(qū)區(qū)域?qū)蛳蚝晚?xiàng)目目概念導(dǎo)導(dǎo)向兩個個方面圈圈定客戶戶群，并并根據(jù)他他們的個個性需求求作為定定量分析析的

37、補(bǔ)充充、深化化和驗(yàn)證證。市場容量量預(yù)估根據(jù)重慶慶市統(tǒng)計計年鑒，20000220022年主城城七區(qū)平平均每年年商品房房銷售量量約4000萬平平方米。本次訪訪問的總總樣本量量為9995個，他們都都是有購購買意向向的潛在在客戶，可以把把他們假假設(shè)為重重慶總體體市場需需求。主力客戶戶群的市市場容量量為866個（見見“目標(biāo)市市場定位位策略”），占占總體市市場的88.144%，對對應(yīng)的市市場需求求量為334.66萬平方方米/年年；“事業(yè)有有成的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)派”這個輔輔助市場場容量約約為277萬/年年；“傳統(tǒng)青青年知識識分子”這個輔輔助市場場容量約約為144萬/年年，三者者市場合合計為775.66萬/年年。產(chǎn)品定

38、位位策略產(chǎn)品檔次次和性質(zhì)質(zhì)：國際際化高尚尚社區(qū)總體規(guī)劃劃建議規(guī)劃構(gòu)思思流程： 生活方式社區(qū)文化空間型態(tài)建筑物 追求時尚個性彰顯講究品質(zhì)國際品質(zhì)標(biāo)簽性歸屬感時尚居家人際交往休閑娛樂憑江臨風(fēng)商業(yè)廣場標(biāo)簽住宅個性SOHO名牌中學(xué)晶體長廊商務(wù)會館建筑是生生活的載載體，社社區(qū)是生生活方式式的張揚(yáng)揚(yáng)。以目目標(biāo)人群群所喜好好的生活活方式為為藍(lán)本，提煉社社區(qū)文化化內(nèi)涵，由張揚(yáng)揚(yáng)的社區(qū)區(qū)文化內(nèi)內(nèi)涵為導(dǎo)導(dǎo)向構(gòu)思思社區(qū)的的城市功功能空間間，再以以城市的的功能空空間為結(jié)結(jié)點(diǎn)、軸軸線來規(guī)規(guī)劃布局局住宅等等建筑物物。在追求“陽光、國際、時尚”的同時時重視人人們的生生活及交交往空間間“街區(qū)、廣場、會館”的營建建，以連連續(xù)的

39、沿沿街空間間及生活活、商業(yè)業(yè)設(shè)施形形成社區(qū)區(qū)的活力力，使住住宅區(qū)加加入整個個城市生生活、街街區(qū)風(fēng)格格之中，創(chuàng)建獨(dú)獨(dú)特的“國際生生活格調(diào)調(diào)”?？傮w規(guī)劃劃建議錯動式布布局，盡盡可能做做成每棟棟直接面面江，每每戶都有有自己的的景觀；規(guī)劃軸線線清晰，錯而不不亂，并并且有利利于分期期開發(fā)；退臺式布布局，發(fā)發(fā)揮坡地地的優(yōu)勢勢。產(chǎn)品設(shè)計計建議戶型與面面積房數(shù)戶型建筑面積積戶型比例例面積區(qū)間間面積比例例二房二房一廳廳一衛(wèi)85平方方米15%80-99010%二房二廳廳一衛(wèi)95平方方米15%90-110012%三房三房二廳廳二衛(wèi)110平平方米10%105-115510%三房二廳廳二衛(wèi)125平平方米40%120-1

40、30040%四房以上上四房二廳廳二衛(wèi)140平平方米15%130-150018%四房以上上180平平方以上上5%200平平方以上上8%根據(jù)三元元機(jī)構(gòu)研研究模型型，消費(fèi)費(fèi)者能夠夠接受的的面積浮浮動范圍圍為5-8%，所以上上表面積積區(qū)間值值可作產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計的依據(jù)據(jù)。作為成熟熟居家的的三房二二廳是絕絕對主力力戶型，主要面面向核心心家庭；對于首期期來說，二房也也是一種種重要戶戶型，主主要面向向三類客客戶，即即“為子女女購買”、“離巢族族”、“投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣客戶戶”；可以設(shè)計計在一梯梯多戶中中景觀面面相對較較差的方方向，但但不宜設(shè)設(shè)計在分分?jǐn)偮蔬^過高的樓樓宇；也可以單單獨(dú)拿出出二棟高高層做“時尚秀秀”，專門門

41、面向青青年人，考慮一一些個性性要求（比如小小錯層，主臥室室大點(diǎn)，大衛(wèi)生生間，客客廳和餐餐廳小些些）。四房主要要面向偽偽時尚中中的多次次置業(yè)者者，主要要置業(yè)目目的是家家庭居住住以及休休閑度假假，設(shè)計計要求無無障江景景，視野野開敞。五房雖然然是一種種輔助戶戶型，但但大戶型型的設(shè)計計比中小小戶型更更為苛刻刻（見下下文）。五房及以以上大戶戶型可以以安排電電梯公寓寓的頂部部；也可考慮慮做一至至二棟超超高層“樓王”，全復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)構(gòu)，2000平方方米以上上，帶私私家空中中花園，用于提提升整個個項(xiàng)目檔檔次，產(chǎn)產(chǎn)生居高高臨下的的層次感感，主要要客戶是是 “事業(yè)有有成的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)型”中的財財富階層層，隨著著項(xiàng)目的的推

42、進(jìn)，還有吸吸引其它它類型的的財富階階層入駐駐。主要功能能區(qū)面積積戶型客廳餐廳主臥主衛(wèi)客房兒童房其他房間間廚房公衛(wèi)工作陽臺臺觀景陽臺臺儲藏室小計二房26818121064690三房30102061410126583124四房3210227141081275103140（以三種種房型為為例，其其它面積積住宅可可以同比比例分配配）功能間面面積設(shè)計計的關(guān)鍵鍵在于實(shí)實(shí)用性，性價比比，因?yàn)闉闊o論是是三房，還是四四房，每每個功能能間面積積差異并并不大，這說明明客戶都都是實(shí)用用型，而而不是享享受型。以四房房和三房房為例，面積主主要多在在其他房房間上，其它功功能間的的面積相相差不大大。特別重視視對觀景景陽臺的的

43、設(shè)計，面積要要大點(diǎn)（對于單單個家庭庭來說，直接影影響購買買決策的的是某一一套住宅宅的VIIEW，而不是是整個社社區(qū)的錄錄VIEEW）；根據(jù)研究究結(jié)果表表明，消消費(fèi)者最最主要購購買因素素就是環(huán)環(huán)境，所所以對于于“陽光1100國國際新城城”來說，如何發(fā)發(fā)揮無障障礙江景景資源十十分關(guān)鍵鍵。建議議臨江設(shè)設(shè)計大幅幅落地窗窗，客廳廳保證朝朝江景，外套陽陽光花房房；如果果面寬允允許，主主臥室也也應(yīng)朝江江景，主主臥室陽陽臺與陽陽光花園園連通。建筑類型型建筑類型型住宅套數(shù)數(shù)比住宅面積積比小高層40%35%高層50%50%SOHOO公寓10%15%多層洋房房無無獨(dú)立/聯(lián)聯(lián)體/別別墅無無小高層和和高層電電梯公寓寓是

44、項(xiàng)目目的主要要建筑類類型，建建議通過過拔高建建筑，降降低建筑筑覆蓋度度，增強(qiáng)強(qiáng)空間感感；從定量調(diào)調(diào)查結(jié)果果來看，有5%的消費(fèi)費(fèi)者購買買SOHHO公寓寓，從定定性調(diào)查查結(jié)果來來看，很很多與會會者對SSOHOO感興趣趣，建議議至少拿拿出一棟棟做SOOHO公公寓樓，主要設(shè)設(shè)計要求求如下：外觀與整整個社區(qū)區(qū)一致，但應(yīng)臨臨街或臨臨路，停停車方便便，保證證有獨(dú)立立的出入入口；保證最好好的景觀觀，這是是“SOHHO族”購買的的關(guān)鍵，也是創(chuàng)創(chuàng)意的源源泉；“SOHHO”既是一一個營銷銷概念，同時也也是一個個產(chǎn)品概概念，建建議拿出出一棟高高層建純純正的“SOHHO公寓寓”，彈性性空間設(shè)設(shè)計，弱弱化功能能區(qū)的邊邊界

45、，宜宜住宜商商；“SOHHO公寓寓”中應(yīng)注注意公共共區(qū)設(shè)計計，比如如“小型公公議室”、“酒店式式大堂”、“公共衛(wèi)衛(wèi)生間”、“LOGGO形象象墻”等。每套面積積在1440平方方米左右右，并且且保證二二套或多多套合并并使用。從消費(fèi)者者調(diào)查結(jié)結(jié)論來看看，別墅墅的需求求量在110%左左右結(jié)合該地地塊環(huán)境境特征，依山傍傍水，空空氣清新新，視野野開闊，與城市市保持散散步的距距離，也也可稱得得上別墅墅產(chǎn)地，但三元元機(jī)構(gòu)認(rèn)認(rèn)為首期期不宜建建別墅，原因有有以下幾幾條：重慶別墅墅市場并并不好，在所有有房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中中，別墅墅項(xiàng)目的的風(fēng)險僅僅次于寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目；（見宏觀觀分析報報告）；“陽光1100國國際新城城”占

46、地8800畝畝，需要要進(jìn)入一一個市場場容量較較大的市市場，需需要做主主流產(chǎn)品品；別墅項(xiàng)目目的高檔檔定位可可能導(dǎo)致致銷售速速度放緩緩，資金金回收周周期長；別墅市場場的個性性很強(qiáng)，不符合合“陽光1100”的開發(fā)發(fā)理念及及開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；別墅容積積率必須須在0.4內(nèi)才才可做出出感覺，土地使使用并不不經(jīng)濟(jì)，對整個個社區(qū)22.0容容積率的的設(shè)計提提出了挑挑戰(zhàn)；當(dāng)然，隨隨著項(xiàng)目目持續(xù)開開發(fā)，結(jié)結(jié)合“國際化化”及“南濱路路”特點(diǎn)，可以在在二、三三期做一一些商務(wù)務(wù)別墅或或商務(wù)會會館，挖挖掘項(xiàng)目目的商務(wù)務(wù)價值。每層戶型型對于電梯梯公寓來來說，最最好設(shè)計計成一層層四戶，不超過過一層六六戶，這這是一個個心理門門檻；對于

47、SOOHO來來說，可可以設(shè)計計為一梯梯六戶，但不得得超過八八戶。套內(nèi)空間間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅套數(shù)數(shù)比面積比平層60%55%錯層35%37%躍層(中中空)5%8%100平平方米以以下的房房型設(shè)計計成平層層；110-1400平方米米可以設(shè)設(shè)計成錯錯層或平平層；180平平方米以以上的大大戶型可可以設(shè)計計成平層層或躍層層（中空空）。根據(jù)定量量研究結(jié)結(jié)果，非非平面結(jié)結(jié)構(gòu)的需需求量很很大，對對于主導(dǎo)導(dǎo)“國際化化高品質(zhì)質(zhì)生活”的社區(qū)區(qū)來說，客戶層層面年輕輕化，能能夠接受受新鮮事事物，對對非平面面結(jié)構(gòu)興興趣很高高；另據(jù)其它它相關(guān)研研究表明明，客戶戶潛意識識認(rèn)為非非平面戶戶型比平平面結(jié)構(gòu)構(gòu)戶型價價格高出出588

48、%左右右；與20001年市市場研究究結(jié)果對對比，220033年重慶慶非平面面結(jié)構(gòu)的的需求上上升近220%，這表明明重慶市市場非平平面結(jié)構(gòu)構(gòu)正處于于高速上上升階段段，是階階段性的的主流產(chǎn)產(chǎn)品。景觀與朝朝向總體來說說，景觀觀作用大大于朝向向作用，設(shè)計中中如有沖沖突，先先保證景景觀，然然后考慮慮朝向；對于不同同的功能能間，景景觀的作作用不同同，從強(qiáng)強(qiáng)到弱其其次是客客廳、主主臥室、次臥室室、餐廳廳、書房房等；對于不同同的戶型型，景觀觀與朝向向的作用用有所不不同。隨隨著戶型型的增大大，主臥臥室避開開西曬的的欲望增增強(qiáng)，餐餐廳朝向向景觀的的需求增增強(qiáng)（見見下表）對于二房房來說，客廳優(yōu)優(yōu)先朝向向景觀，同時主

49、主臥室也也盡可能能朝向景景觀（西西曬是次次要的），這說說明對于于二房業(yè)業(yè)主來說說，二人人世界的的主臥室室的舒適適度要求求很高；對于三房房來說，客廳朝朝向景觀觀需求最最強(qiáng)，這這說明對對于核心心家庭來來說，客客廳是一一家人主主要活動動場所，景觀等等條件要要求很高高；對于四房房來說，客廳的的景觀作作用大于于朝向，但主臥臥室的朝朝向比景景觀重要要；對于四房房以上大大戶型，“景觀餐餐廳”有一定定的市場場需求，在所有有戶型中中，餐廳廳朝向景景觀的比比例最高高。房型客廳餐廳主臥室次臥室書房二房48.559.136.446.10三房49.228.528.8813.660四房31.8813.6622.7727.

50、334.5四房以上上41.7716.7725.0016.770小計45.0010.7729.8813.770.8隨著業(yè)主主年齡的的增加，客廳朝朝向景觀觀的需求求越來越越強(qiáng)，主主臥室避避開西曬曬的欲望望越來越越強(qiáng)（見見下表）房型客廳餐廳主臥室次臥室25-330歲41.119.234.1112.5531-335歲43.4410.5530.4412.2236-440歲46.4411.6627.2211.6641-445歲45.0011.9930.0013.1146-550歲48.4410.9927.2211.4451-555歲45.778.527.7711.7756-660歲50.007.131.0

51、09.561歲以以上50.9911.3318.993.8對于年輕輕人說，主臥室室是二人人世界的的天地，景觀等等條件要要求較高高，可以以接受西西曬；對于455歲以上上中老人人來說，客廳是是主要活活動場所所，景觀觀等條件件要求很很高，主主臥室是是一個居居住場所所，西曬曬接受程程度較低低。主要輔助助功能區(qū)區(qū)的需求求程度（見下圖圖）隨著戶型型的增大大，各種種輔助功功能區(qū)的的需求強(qiáng)強(qiáng)度明顯顯增強(qiáng)；對于主力力三房來來說，需需要程度度從強(qiáng)到到弱依次次是房間間內(nèi)壁柜柜、浴衛(wèi)衛(wèi)與洗手手間分隔隔、獨(dú)立立儲藏室室、主臥臥室衣帽帽間、玄玄關(guān)、獨(dú)獨(dú)立棋牌牌室、工工人房，在設(shè)計計過程中中優(yōu)先滿滿足前面面的輔助助功能，以此

52、類類推；對于四房房以上的的大戶型型來說，玄關(guān)、主臥室室衣帽間間、獨(dú)立立娛樂棋棋牌娛樂樂室、工工人房等等個性化化功能需需要較強(qiáng)強(qiáng)，而儲儲藏室、浴衛(wèi)與與洗手間間分隔、房間內(nèi)內(nèi)壁柜等等常規(guī)家家居性需需要不是是很明顯顯（對于于財富階階來說，并不是是不需要要這些輔輔助功能能間，而而是把作作為一個個次要地地位，他他們更多多關(guān)注的的是個性性化的、彰顯身身份細(xì)節(jié)節(jié)，所以以在大戶戶型設(shè)計計要求更更高）細(xì)部功能能處理就重慶房房地產(chǎn)市市場而言言，競爭爭已經(jīng)走走過了地地段階段段、概念念階段，并且從從粗放經(jīng)經(jīng)營進(jìn)入入精耕細(xì)細(xì)作，產(chǎn)產(chǎn)品的競競爭主要要體現(xiàn)在在細(xì)部上上面（以以下部分分結(jié)論來來自于其其它相關(guān)關(guān)市場研研究）。衛(wèi)

53、生間所有衛(wèi)生生間盡可可能做到到自然采采光；對于二房房單位來來說，由由于只有有一個衛(wèi)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間間的使用用頻率較較高，使使用功能能更為廣廣泛，所所以面積積應(yīng)保證證在6平平方米以以上；主人衛(wèi)生生間隨著人們們生活水水平的提提高，人人們對主主人衛(wèi)生生間這種種私屬性性最強(qiáng)的的空間越越來越重重視，主主人衛(wèi)生生間成為為一個產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計的點(diǎn)睛睛之筆。在主人人衛(wèi)生間間設(shè)計裝裝修時應(yīng)應(yīng)充分考考慮以下下幾個方方面：面積盡盡可能大大點(diǎn)（見見上文面面積分配配表）；自然采采光；自然風(fēng)風(fēng)景，最最好邊沐沐浴（泡泡澡）邊邊欣賞風(fēng)風(fēng)景；保證通通風(fēng)效果果；干濕分分區(qū)，防防潮；色彩淡淡雅；防滑處處理等。主臥室主人一般般喜歡把把電腦

54、放放在臥室室里，便便于隨時時使用，所以臥臥室設(shè)計計時應(yīng)考考察電腦腦的擺放放地方，建議把把電腦擺擺放在床床頭柜的的旁邊，避免與與床對面面電視機(jī)機(jī)的位置置產(chǎn)生沖沖突，所所以主臥臥室的進(jìn)進(jìn)深應(yīng)保保證這些些家私/家電的的擺放。對于四房房以上大大戶型來來說，建建議設(shè)計計“主人區(qū)區(qū)”概念，主人區(qū)區(qū)包括主主臥、主主衛(wèi)、衣衣帽間、書房等等。工作陽臺臺工作陽臺臺與廚房房形成次次動線，便于存存放雜物物和晾曬曬衣物。工作陽陽臺的功功能越來來越大(曬洗衣衣物、堆堆放雜物物、放置置洗衣機(jī)機(jī))，所所以面積積不宜過過?。ㄒ娨娚衔拿婷娣e分配配表）。越來越多多的家庭庭把洗衣衣機(jī)從廚廚房搬到到工作陽陽臺上來來，所以以工作陽陽臺就預(yù)預(yù)留上下下水位。但建議議廚房里里仍預(yù)留留洗衣機(jī)機(jī)位，因因?yàn)樵谖魑髂系貐^(qū)區(qū)，冬天天氣溫有有可能驟驟冷，如如果工作作陽臺沒沒有封閉閉，有可可能造成成洗衣機(jī)機(jī)水管破破裂，造造成一些些麻煩。（見右右圖）工作陽臺臺設(shè)計時時應(yīng)避免免工