京港城市廣場物業(yè)管理投標書(招商物業(yè))

1、PAGE 1京港城市廣場物業(yè)管理投標書(招商物業(yè))目 錄第一章實力雄厚厚的招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 2第二章京港城市市廣場概概況 6第三章擬采取的的管理方方式、工工作計劃劃 10第四章管理人員員的配備備、培訓訓、管理理 115第五章管理規(guī)章章制度和和物業(yè)檔檔案的建建立與管管理 227第六章各項指標標的承諾諾及為完完成承諾諾指標采采取的措措施 330第七章社區(qū)文化化 36第八章便民服務務 37第九章京港城市市廣場物物業(yè)管理理公共服服務費預預算 339第十章日常物業(yè)業(yè)管理服服務工作作 47第十一章章物業(yè)維修修養(yǎng)護計計劃和實實施 554第十二章章對業(yè)主關關于服務務承諾方方面的幾幾點承諾諾 56

2、第十三章章我們的管管理優(yōu)勢勢 61結束語 63附件 665實力雄厚厚的招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司中國招商商局始創(chuàng)創(chuàng)于18872年年，一向向以“專注實實業(yè)，開開拓進取取，重諾諾守信，服務社社會”的精神神開拓不不同業(yè)務務，為建建設一個個安定繁繁榮的社社區(qū)而努努力。曾曾開創(chuàng)了了中國近近代民族族航運業(yè)業(yè)和其他他許多近近代經濟濟領域，在中國國近代經經濟史和和社會發(fā)發(fā)展史上上具有重重要地位位。19978年年，招商商局又因因獨資開開發(fā)中國國第一個個對外開開放的工工業(yè)區(qū)蛇口工工業(yè)區(qū)，打響中中國改革革開放的的第一炮炮，而為為海內外外矚目。現(xiàn)在，招商局局已發(fā)展展成為總總投資逾逾5800億港元元的多元元化現(xiàn)代代

3、企業(yè)集集團，被被譽為香香港“四大中中資企業(yè)業(yè)”之一，業(yè)務涉涉及交通通基建、運輸、工業(yè)園園區(qū)、工工業(yè)貿易易、工程程地產、旅游酒酒店等七七大產業(yè)業(yè)領域。招商局物物業(yè)管理理有限公公司是招招商局地地產集團團從事物物業(yè)管理理業(yè)務的的專業(yè)公公司，主主要承接接寫字樓樓、商場場、公寓寓和大型型住宅城城市廣場場的物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)務；提提供寫字字樓、商商場、公公寓和大大型住宅宅城市廣廣場的物物業(yè)管理理顧問、咨詢服服務和所所需的保保結、物物資配送送和工程程維修專專項服務務；兼營營租售代代理、裝裝修設計計及裝潢潢服務。招商局局物業(yè)管管理有限限公司成成立以來來，遵循循“以人為為本”的指導導思想、奉行“真誠服服務、優(yōu)優(yōu)質高

4、效效”的企業(yè)業(yè)精神，經過幾幾年的努努力和錘錘煉，已已建立了了一支懂懂經營、會管理理、業(yè)務務精、肯肯奉獻、高素質質的物業(yè)業(yè)管理隊隊伍。在在管理上上，公司司采用了了“中西聯(lián)聯(lián)合”的管理理模式，聘用了了美國科科爾公司司任大型型物業(yè)管管理項目目的顧問問，并將將美國和和香港先先進的管管理方式式與中國國內地的的實際情情況融會會貫通，使公司司的物業(yè)業(yè)管理體體系具有有鮮明的的個性，在市場場上已逐逐步形成成了具有有招商局局特色的的物業(yè)管管理品牌牌。招商局物物業(yè)管理理有限公公司總部部設于深深圳蛇口口，在北北京、上上海、南南京、西西安、武武漢、香香港等城城市設有有地區(qū)性性公司，管理面面積達2200余余萬平方方米，并

5、并成立了了保潔中中心、物物資配送送中心和和工程維維修中心心，已邁邁進了規(guī)規(guī)模化經經營。目目前招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司在北京京管理著著包括航航華科貿貿中心、北京國國際金融融大廈、北京華華商大廈廈、北京京華彬國國際大廈廈、凱旋旋大廈等等高檔物物業(yè)項目目，管理理面積近近60萬萬平方米米。國際際知名的的跨國公公司如：摩托羅羅拉、惠惠普、三三星、赫赫司特、亞洲銀銀行以及及國內知知名企業(yè)業(yè)如：招招商銀行行、泰康康保險、中國電電信、中中國造幣幣總公司司等均已已先后 入住或或即將入入住我們們管理的的大廈。無論從從管理面面積還是是管理的的檔次在在北京同同行業(yè)中中均名列列前茅。同時為為了在激激烈的市市場競爭

6、爭中生存存與發(fā)展展，我們們積極導導入ISSO90002國國際質量量保證體體系并于于19999年通通過認證證，使公公司的管管理步入入了標準準化、程程序化的的軌道。（具體體項目情情況見附附件之專專案介紹紹）招商局物物業(yè)管理理有有限限公司管管理項目目一覽表表地 區(qū)區(qū)項目名稱稱項目性質質管理面積積北京招商局航航華科貿貿中心寫字樓、公寓、商場320,0000M2北京國際際金融大大廈5A級寫寫字樓103,4000M2北京華商商大廈寫字樓、酒店32,0000MM2北京凱旋旋大廈高檔寫字字樓83,9954MM2北京華彬彬國際大大廈5A級寫寫字樓、高檔俱俱樂部53,0000MM2上海招商局廣廣場高檔寫字字樓、商

7、商場69,7775MM2招商局大大廈高檔寫字字樓、商商場72,0004MM2武寧小城城高檔住宅宅區(qū)130,0000M2武漢武漢招銀銀大廈5A級寫寫字樓52,0024MM2南京南京招商商局國際際金融中中心高檔寫字字樓、公公寓、商商場169,0000M2西安西安招商商局廣場場甲級寫字字樓、商商場、公公寓68,0000MM2香港西港中心心等寫字樓、商場、公寓910,0000M2附：專業(yè)人才高素質的管理隊伍培訓技術經營管理文件系統(tǒng)地區(qū)公司全方位支持接管物業(yè)業(yè)的“寶塔型型”支持系系統(tǒng)招商局集團及招商局地產集團招商局物管公司總部及兄弟單位信譽形象支持信 息理 念管理技術先進管理經驗招商局物物業(yè)管理理有限公

8、公司成立立以來，遵循“以人為為本”的指導導思想、奉行“真誠服服務、優(yōu)優(yōu)質高效效”的企業(yè)業(yè)精神，經過幾幾年的努努力和錘錘煉，已已建立了了一支懂懂經營、會管理理、業(yè)務務精、肯肯奉獻、高素質質的物業(yè)業(yè)管理隊隊伍。以以北京公公司為例例在所有有5399名員工工中，管管理人員員有555人占職職工總數數的100%，其其中具有有本科以以上學歷歷的233人，占占管理人人員的446%，具有中中級以上上職稱的的31人人，占管管理人員員的566%，并并且絕大大部分管管理人員員參加了了建設部部或北京京市房屋屋土地管管理局舉舉辦的物物業(yè)管理理人員崗崗位培訓訓班，取取得了物物業(yè)管理理上崗證證書。整整個員工工隊伍中中，大專專

9、以上學學歷的1106人人，占全全體員工工的200%，335歲以以下員工工2999人，占占全體員員工的555%。公司本部部高層領領導將在在管理體體制、經經營運作作模式等等方面給給予物業(yè)業(yè)管理中中心支持持與幫助助，公司司對物業(yè)業(yè)管理中中心各崗崗位員工工進行入入職培訓訓、安全全培訓及及技能培培訓。公公司本部部以成熟熟的物業(yè)業(yè)管理運運作體制制，完善善的培訓訓機制，健全的的規(guī)章制制度輸入入到物業(yè)業(yè)管理中中心，使使得物業(yè)業(yè)管理中中心體現(xiàn)現(xiàn)出一體體化管理理風格。公司行行政人事事部、物物業(yè)管理理部、工工程維修修部、安安全保衛(wèi)衛(wèi)部、計計劃財務務部將對對物業(yè)管管理中心心提供專專業(yè)的對對口服務務，我公公司還將將引進

10、在在其他物物管項目目中成功功運行的的ISOO90002國際際質量體體系，準準備在城城市廣場場引入即即將正式式公布的的質量體體系最新新標準，ISOO9000220000服務務標準，使質量量體系檢檢查監(jiān)督督功能在在服務領領域內得得到更好好的發(fā)揮揮。招商局物物管公司司總部支支持。招商局物物業(yè)管理理有限公公司在北北京、上上海、香香港、南南京、西西安、武武漢等地地管理著著2000多萬平平方米的的高檔樓樓宇，在在中國物物業(yè)界名名列前茅茅?？偛坎繉傧孪碌牧蟠髤^(qū)域公公司實行行一體化化管理，集約發(fā)展展，信息息共享，高效運運作。在在經營管管理模式式，先進進的管理理技術方方面給予予公司強強力支持持。北京京、上海

11、海公司已已獲得IISO990022質量體體系國際際認證，武漢公公司管理理的“招銀大大廈”榮獲“全國優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈”。招商局集集團及旗旗下招商商局地產產集團后后盾支持持。招商局集集團歷史史悠久，時至今今日擁有有5000多億資資產，在在國內外外聲譽卓卓著。招招商局地地產集團團是負責責處理招招商局所所有地產產業(yè)務的的全資子子公司。地產集集團在北北京、上上海、廣廣州、南南京、天天津、武武漢、西西安、香香港等大大城市的的黃金地地段已發(fā)發(fā)展了118個高高水準物物業(yè)項目目。如：北京的的航華科科貿中心心和國際際金融大大廈、上上海的招招商局大大廈和招招商局廣廣場、廣廣州的京京光廣場場、南京京的招商商局國際際金

12、融中中心，天天津的招招商局國國際海運運中心、武漢的的招銀大大廈等?？偨ㄖ娣e超超過1770萬平平方米，投資額額超過1120億億元。京港城市市廣場概概況地理位置置該項目位位于北京京朝陽區(qū)區(qū)十里堡堡甲3號號與紅廟廟大街、京通高高速路比比鄰，占占地3220000平方米米，計劃劃將與地地鐵總站站四惠東東站相接接。工程進程程一期工程程已建成成三幢公公寓面積積705544.66萬萬平方米米，樓高高78米米，各226層；一棟寫字字樓面積積182283.47萬萬平方米米，樓高高80米米，211層；一座商場場面積4438443.335萬平平方米，樓高221米，6層。二期工程程計劃為為26萬平平方米的的超高層層

13、住宅小小區(qū)。入住情況況商場已全全面營業(yè)業(yè)（屬開開發(fā)商自自營）寫字樓入入住率約約50%，主要要公司公寓入住住率約550%,主要業(yè)業(yè)主、租租戶以日日本、韓韓國為主主主要設備備、設施施、清單單鍋爐系統(tǒng)統(tǒng)能源種類類（煤、燃氣、油）蒸氣、煤煤氣循環(huán)泵（數型、耗電量量）冷凍100臺 熱水88臺 采暖110臺供應對象象及范圍圍寫字樓、商場、公寓首首層空調系統(tǒng)統(tǒng)冷凍機器器5臺96KWW冷凍泵14臺936KKW冷卻泵5臺660KKW冷卻塔20187.5KWW新風機35262.5KWW空調機50919KKW風機盤管管33799.33KW車庫排風風扇31217KKW其它排風風扇44380KKW空調補水水泵222KW

14、W照明系統(tǒng)統(tǒng)室外泛光光照明727.2KKW紅燈215KWW車庫照明明1300026KWW商場照明明1700010200KW給排水系系統(tǒng)生活給水水泵+消消防8+200134+15000KWW排污泵24180KKW中水循環(huán)環(huán)泵15120KKW電梯升降客梯梯1182.55KW升降貨梯梯666KWW自動扶梯梯860KWW采暖、熱熱力系統(tǒng)統(tǒng)采暖循環(huán)環(huán)泵10213.4KWW生活熱水水循環(huán)泵泵8衛(wèi)星電視視系統(tǒng)處理器捷洛得4450型型美國控制點：商場、公寓、寫字樓樓調制器550型型美國接收機東芝日本廣播系統(tǒng)統(tǒng)日本TOOA型消防專用用、在報報警狀態(tài)態(tài)向公眾眾全壓廣廣播（屬屬區(qū)控）保安電視視監(jiān)控 BB座寫字字樓、

15、背背景音樂樂美國ADD產品控制點：公寓、商場地地下東門門、寫字字樓、電電梯、站站房等通訊系統(tǒng)統(tǒng)可視對講講韓國韓宇宇產品1# 2# 公寓寓NKC產產品（澳澳洲）3# 公寓計算機系系統(tǒng)控制制 分別有有：消防防、樓宇宇自控、保安電電梯監(jiān)控控視共99臺樓宇自控控系統(tǒng)公寓區(qū)域域馬爾法、蘭吉年年產品Um20000型型（瑞士士）商場霍絡韋爾爾產品美國開發(fā)公司司、物業(yè)業(yè)管理開發(fā)商：京港物物業(yè)發(fā)展展有限公公司物業(yè)管理理公司：中海物物業(yè)管理理公司物業(yè)管理理收費標標準：公公寓7元元/月m2，寫字字樓222元/月月m2，商場場13元元/月m2。綜合分析析該物業(yè)群群地處交交通要道道，已建建成項目目在附近近區(qū)域屬屬高檔物

16、物業(yè)，已已形成一一定市場場號召力力，并帶帶動周圍圍餐飲業(yè)業(yè)、娛樂樂業(yè)的發(fā)發(fā)展，有有很大的的升值潛潛力。已已建成的的一期工工程從規(guī)規(guī)模和機機電設備備的復雜雜性都要要求有高高檔物業(yè)業(yè)管理與與其配套套，和二二期的建建設、銷銷售并駕駕其驅，物業(yè)得得以保值值增值。擬采取的的管理方方式、工工作計劃劃和物資資裝備情情況一擬采采取的管管理方式式（一）京京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心內內部管理理架構京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心將將采取由由公司總總經理直直接領導導，業(yè)主主管理委委員會實實行整體體管理監(jiān)監(jiān)督的中中心總經經理責任任制，物物業(yè)管理理中心的的日常管管理工作作接受公公司各職職能部門門的指導導、檢查查、監(jiān)督

17、督與考核核。公司司本著高高效、精精干、科科學的管管理原則則，物業(yè)業(yè)管理中中心設立立“四部一一室”，由物物業(yè)管理理中心總總經理直直接對各各部室的的工作實實施領導導，以便便于容易易、全面面、直接接、及時時掌握日日常工作作及人員員表現(xiàn)，有效控控制整個個管理過過程，減減少失誤誤，提高高工作效效率。京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心內內部管理理架構圖圖 考核監(jiān)督直接領導物業(yè)管理中心公司各職能部門業(yè)主管理委員會 公 司物業(yè)管理部安全保衛(wèi)部工程維修部行政人事部計劃財務部中央調度室（二）京京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心運運作機制制1管理理體系物業(yè)管理理中心在在內部管管理運作作上，采采用各部部門、各各責任人人明確分

18、分工，各各自獨立立完成本本職工作作，又互互相協(xié)調調、互相相督促、互相聯(lián)聯(lián)系的“三位一一體”的管理理活動與與管理手手段，形形成一個個封閉網網絡。而而在整個個具體運運作中，物業(yè)管管理中心心總經理理是日常常工作的的指揮者者，又是是監(jiān)督檢檢查者。各項工工作一經經下達，執(zhí)行責責任人即即開始運運作，執(zhí)執(zhí)行過程程中的信信息通過過反饋渠渠道返回回物業(yè)管管理中心心經理，供總經經理作出出校正、判斷、總結，并通過過從外界界檢查、評比的的結果中中發(fā)現(xiàn)管管理中存存在的問問題加以以糾正，使得物物業(yè)管理理中心的的工作做做到有布布置，有有檢查，有總結結，從而而根本上上保證了了物業(yè)管管理中心心工作的的有效性性。2管理理運作機機

19、制 物業(yè)管理理中心運運作機制制流程圖圖：管理監(jiān)督管理中心總經理各執(zhí)行部門（各負責人）指 令信息反饋3管理理運作流流程物業(yè)管理理中心運運作流程程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報接受回訪總經理物業(yè)管理中心監(jiān)督指示通知相關部門計劃財務部安全保衛(wèi)部物業(yè)管理部工程維修部 執(zhí)執(zhí)行做好記錄處理完成通知檢查、落實為了提高高城市廣廣場整體體管理服服務質量量，物業(yè)業(yè)管理中中心具有有如下工工作職能能：工作職能能：受理各類類投訴接受各種種建議受理業(yè)主主住戶求求助執(zhí)行業(yè)主主住戶回回訪交換各類類信息實施管理理公開檔案資料料管理負責收費費事務主管社區(qū)區(qū)文化提供管理理服務咨咨詢處理理公共關關系ISO990022程序推推廣、執(zhí)執(zhí)行

20、物業(yè)管理理中心工工作時間間： 每天天工作時時間： 8:000am6:000pm 同時設設置244小時中中央調度度室，節(jié)節(jié)假日照照常上班班。二、中標標后的工工作計劃劃 公司在在京港城城市廣場場物業(yè)管管理權投投標中標標后，將將按照如如下工作作計劃有有序地開開展籌備備工作。第一階段段：成立立招商局局北京京京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心接接管工作作組 時間：中標后后立即成成立 人員：物業(yè)管管理中心心總經理理 1人 物物業(yè)管理理部 2人 工工程維修修部 3人 安安全保衛(wèi)衛(wèi)部 3人 計計劃財務務部 2人 行行政人事事部 1人工作內容容：熟悉城市市廣場各各方面的的具體情情況，掌掌握相關關數據及及資料，了解城

21、城市廣場場現(xiàn)狀。準備接管管驗收相相關文件件，制定定接管驗驗收程序序，編制制接管驗驗收計劃劃。聯(lián)系京港港城市廣廣場提供供公共配配套服務務的經營營服務單單位，如如供水、供電、供氣、有線電電視、郵郵政、通通訊、環(huán)環(huán)衛(wèi)等部部門，與與其建立立相應的的聯(lián)系，準確掌掌握各項項服務的的條件、方式及及收費標標準，為為城市廣廣場接管管驗收后后與相關關單位的的合作打打下良好好的基礎礎。聯(lián)系京港港城市廣廣場管理理的各政政府職能能部門，如公安安、消防防、街道道辦事處處，與他他們建立立良好的的關系，以便在在日后管管理中得得到支持持與幫助助。編寫京港港城市廣廣場公眾眾制度包包括：業(yè)主手冊冊；裝修管理理規(guī)定；應急防護護手冊；

22、6、完善善物業(yè)管管理中心心各項內內部運作作規(guī)章制制度。第二階段段：組建建招商局局北京京京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心并并進場開開展工作作。時間：根根據中標標后業(yè)主主委員會會日程安安排人員：物物業(yè)管理理中心人人員根據據接管進進度分批批逐步到到位工作內容容：1、人員員招聘到到位；2、人員員培訓；3、物業(yè)業(yè)管理中中心設備備物資與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；4、物業(yè)業(yè)管理中中心圖紙紙資料與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；5、物業(yè)業(yè)管理中中心財務務帳務與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；6、按接接管計劃劃分步驟驟進行消消防系統(tǒng)統(tǒng)、機電電、空置置房屋等等系統(tǒng)與與前物業(yè)業(yè)管理公公司進行行交接驗驗收工作作；7、京港港城

23、市廣廣場公眾眾制度定定稿印制制成冊；8、與開開發(fā)商、前任物物業(yè)管理理公司進進行物業(yè)業(yè)檔案及及各種文文件移交交工作；9、購置置用于提提供專項項服務的的裝備；10、組組織一次次以物業(yè)業(yè)管理為為主題的的業(yè)主懇懇談會（業(yè)主委委員會成成員，開開發(fā)商）三、物資資裝備：物業(yè)管理理中心物物資裝備備按照必必需、實實用、節(jié)節(jié)儉的原原則，經經嚴密測測算，進進行配置置，由于于京港城城市廣場場屬于已已經運行行幾年的的項目，相關的的物資裝裝備應以以基本到到位，因因此在我我司中標標后，將將對現(xiàn)有有物資裝裝備進行行接管，同時對對欠缺的的物資裝裝備加以以補充。接管的的物資裝裝備應包包括以下下幾大項項：（一）物物業(yè)管理理用房（二

24、）器器械、工工具、通通訊設備備、治安安設施、保安裝裝備及辦辦公用品品等管理人員員的配備備、培訓訓、管理理物業(yè)管理理中心人人員配備備：備注：11、中心心職能部部門正式式員工編編制為1143人人。物業(yè)管理理中心人人員培訓訓計劃培訓，是是招商局局物業(yè)管管理公司司一項基基本制度度，不斷斷對各級級員工進進行不同同項目、不同階階段的培培訓，也也將是京京港城市市廣場物物業(yè)管理理中心確確保圓滿滿完成合合同期內內承諾管管理目標標的重要要保證。因此在在物業(yè)管管理中心心成立之之日起，將實行行一整套套有效的的培訓計計劃，并并予切實實推行，以培養(yǎng)養(yǎng)出一批批有理想想、有覺覺悟、有有能力、有素質質、有現(xiàn)現(xiàn)代意識識的專業(yè)業(yè)物

25、業(yè)管管理人才才。公司司將依靠靠這樣的的一批人人才來確確保出色色完成京京港城市市廣場各各項物業(yè)業(yè)管理工工作。（一）培培訓形式式培訓分三三個階段段進行入職培訓訓：指員員工在正正式進入入崗位之之前進行行的基本本理論、基本素素質、項項目介紹紹、企業(yè)業(yè)文化、服務意意識、禮禮儀禮貌貌要求等等的培訓訓。上崗培訓訓：指物物業(yè)管理理中心開開始運作作的1-2個月月內，對對所有崗崗位員工工進行的的基本技技能、操操作規(guī)范范、工作作標準以以及安全全培訓、消防培培訓。管理期培培訓：指指物業(yè)管管理中心心在運作作過程中中，對員員工素質質、技能能及思想想覺悟進進行的持持續(xù)的、有計劃劃的提高高型培訓訓。 2培培訓分集集中培訓訓和

26、各專專業(yè)人員員單項分分類培訓訓集中培訓訓：所有有員工必必須參加加的基本本培訓，包括：項目情情況介紹紹、管理理的要求求與方法法，學習習物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)、制度度、紀律律、其他他法律知知識、職職業(yè)道德德規(guī)范等等。分類培訓訓：客務員培培訓：重重點培訓訓管理思思想、管管理藝術術、溝通通技巧等等。安保員培培訓：重重點培訓訓安全保保衛(wèi)、消消防知識識、監(jiān)控控系統(tǒng)、應急處處理等。保潔員培培訓：重重點培訓訓保潔規(guī)規(guī)范、工工作重點點、素質質要求等等。工程維修修人員培培訓：重重點培訓訓操作規(guī)規(guī)程、維維保計劃劃編制、專業(yè)技技能等。培訓方式式采取以以考代訓訓，辦班班培訓、外派培培訓、參參觀學習習、理論論研討、崗位練練兵等

27、各各種形式式進行。（二）培培訓目標標管理人員員持證上上崗。特種工作作人員持持證上崗崗。其他員工工達到崗崗位技術術精通。（三）培培訓計劃劃京港城市市廣場管管理人員員培訓計計劃序號培訓內容容預定培訓時間間培訓方式式目標一物業(yè)管理理基礎知知識，職職業(yè)道德德教育；管理處組組織架構構，人員員崗位指指責范圍圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關法法律知識識；物業(yè)的竣竣工及驗驗收；物業(yè)管理理中的財財務管理理特點。交付管理理前3個個月采取集中中授課、現(xiàn)場演演示、招招聘老師師及案例例分析方方法達到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要二京港城市市廣場物物業(yè)管理理的基礎礎環(huán)節(jié)和和業(yè)務范范圍；管理處組組織架構構，各類類

28、人員崗崗位職責責、范圍圍的調整整、說明明；員工的有有效管理理及考核核；物業(yè)管理理規(guī)章制制度的調調整；物業(yè)管理理檔案資資料的管管理；突發(fā)緊急急特殊事事件的處處理與防防范；電腦網絡絡的管理理運用技技能。交付管理理后14個月月采取實地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析等培培訓方法法。開發(fā)潛能能激勵自自我，不不斷完善善與向前前發(fā)展。三品質管理理、系統(tǒng)統(tǒng)分析與與成本控控制；物業(yè)管理理實務培培訓；人力資源源開發(fā)與與管理；公共關系系處理；治安、消消防危機機處理；時間管理理，情緒緒管理與與壓力控控制；服務理念念與投訴訴處理；溝通與表表達技巧巧；形象與禮禮儀；物業(yè)管理理法規(guī)和和相關法法律知

29、識識，規(guī)章章制度；智能、電電腦網絡絡化的運運用管理理。日常管理理期間采用實地地參觀、集中講講授，角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析等培培訓方法法。成為物業(yè)業(yè)管理職職業(yè)人才才，擁有有豐富的的專業(yè)知知識。京港城市市廣場保保安員特特別培訓訓計劃序號培訓內容容預定培訓訓時間培訓方式式目標一物業(yè)管理理基礎知知識，職職業(yè)道德德教育；管理處組組織架構構，保安安員崗位位職責范范圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及有關法法律知識識；京港城市市廣場情情況及保保安設備備、設施施情況及及使用；智能化中央監(jiān)控控系統(tǒng)的的管理及及防盜系系統(tǒng)、設設備、器器材的使使用、管管理。交付管理理前3個個月采取集中中授課、現(xiàn)場演演示、招招聘老師師及

30、案例例分析等等方法達到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場管管理的基基礎環(huán)節(jié)節(jié)和業(yè)務務范圍及及調整說說明；物管中心心組織架架構，保保安員崗崗位職責責，范圍圍及調整整說明；保安員崗崗位考核核制度；緊急、突突發(fā)事件件的處理理與防范范及演習習；車輛、停停車場管管理制度度；消防管理理及器材材使用；語言、行行為規(guī)范范的學習習。交付管理理后14個月月采用實地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓。工作責任任心強，反應思思維靈活活，各方方面技能能全面。三物管中心心內部運運作制度度，品質質管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關的的法律、條例；

31、ISO990022程序文文件學習習；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達；雷鋒精神神再學習習；京港城市市廣場治治安、消消防、災災害等危危機處理理方案演演習；體能、隊隊列、軍軍事培訓訓消防安全全演習；智能化系系統(tǒng)的管管理。日常管理理期間采用實地地參觀、班組學學習、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓方方式培訓訓成為京港港城市廣廣場物管管中心的的專職保保安員，擁有較較豐富的的安全保保衛(wèi)經驗驗京港城市市廣場物物管中心心保潔員員特別培培訓序號培訓內容容預定培訓訓時間培訓計劃劃目標一物業(yè)管理理基本知知識，職職業(yè)道德德教育；物管中心心組織架架構，保保潔員崗崗位職責責范圍；物業(yè)管理

32、理法規(guī)及及相關的的法律知知識；京港城市市廣場的的物業(yè)狀狀況及保保潔要求求；保潔工作作的程序序要求。交付管理理前3個個月采取集中中授課、現(xiàn)場演演示、招招聘老師師及案例例分析等等方法達到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場物物業(yè)管理理的基礎礎環(huán)節(jié)和和業(yè)務范范圍；物管中心心組織架架構，保保潔員崗崗位職責責、范圍圍的調整整、說明明；保潔員的的崗位考考核制度度；京港城市市廣場保保潔工作作的程序序，作業(yè)業(yè)指導及及考核標標準；京港城市市廣場治治安、消消防、災災害等突突發(fā)事件件的處理理與防范范；語言、行行為規(guī)范范的學習習。交付管理理后14個月月采用實地地參觀、集中講講授、角角色扮演

33、演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓。提高責任任心、調調動積極極性，開開發(fā)思維維能力。三物管中心心內部運運作制度度，品質質管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關的的法律知知識；ISO990022程序文文件學習習；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達；京港城市市廣場治治安、消消防、災災害等危危機處理理方案演演習；智能系統(tǒng)統(tǒng)的了解解；保潔工工作的技技巧及特特點。日常管理理期間采用實地地參觀、班組學學習、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓方方式培訓訓成為京港港城市廣廣場物管管中心的的專職保保潔員，擁有較較豐富的的安全保保衛(wèi)經驗驗京港城市市廣場維維修人員員特別培

34、培訓序號培訓內容容預定培訓訓時間培訓計劃劃目標一物業(yè)管理理基本知知識，職職業(yè)道德德教育；物管中心心組織架架構，維維修人員員崗位職職責范圍圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關的的法律知知識；物業(yè)竣工工驗收；京港城市市廣場的的設備、設施情情況及分分布、保保養(yǎng)；智能系統(tǒng)統(tǒng)的管理理、使用用維護；中控室值值班室的的管理；京港城市市廣場公公共配套套設施的的管理。交付管理理前3個個月采取集中中授課、現(xiàn)場演演示、招招聘老師師及案例例分析等等方法達到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場物物業(yè)管理理的基礎礎環(huán)節(jié)和和業(yè)務范范圍；物管中心心組織架架構，維維修人員員崗位職職責、范范圍的調調整、說說明；

35、維修人員員的崗位位考核制制度；京港城市市廣場供供電、供供水設備備的管理理及保養(yǎng)養(yǎng)；京港城市市廣場電電梯的管管理及保保養(yǎng)；京港城市市廣場智智能化系系統(tǒng)、紅紅外線防防盜中控控系統(tǒng)的的管理及及保養(yǎng)；京港城市市廣場公公共配套套設施的的管理及及保養(yǎng)；京港城市市廣場治治安、消消防、災災害等突突發(fā)事件件的處理理與防范范。交付管理理后14個月月采用實地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓。提高技能能調動積積極性，不斷完完善及發(fā)發(fā)展三物管中心心內部運運作制度度，品質質管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關的的法律知知識；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達；各種設備備設施保保養(yǎng)

36、與維維修；突發(fā)事件件的處理理與示范范演習；智能系統(tǒng)統(tǒng)的管理理；設備資料料檔案的的管理。日常管理理期間采用實地地參觀、班組學學習、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓方方式培訓訓成為京港港城市廣廣場物管管中心的的專業(yè)維維修人員員，擁有有較豐富富的維修修保養(yǎng)經經驗三、人員員管理招聘物業(yè)管理理中心人人員的組組成，除除了部分分主要骨骨干從公公司其它它部門抽抽調加強強之外，在消化化吸收京京港城市市廣場現(xiàn)現(xiàn)有員工工的基礎礎上，其其他人員員則堅持持執(zhí)行公公開、公公平、公公正的三三公原則則對外招招聘，公公司奉行行任人為為賢，廣廣攬社會會有志、有才、有德人人士的用用人制度度，為

37、提提高京港港城市廣廣場物業(yè)業(yè)管理的的水平、管理素素質，提提供基本本保證。公開招聘聘：公開開向社會會、單位位招聘人人才，擇擇優(yōu)錄取取。定點招聘聘：定點點與區(qū)、市、職職業(yè)介紹紹中心，勞動部部門聯(lián)系系掛鉤，招聘退退伍軍人人，保安安學校畢畢業(yè)生擔擔任物業(yè)業(yè)管理中中心的保保安員。選擇錄用用：在公公開招聘聘的過程程中，在在同等情情況下優(yōu)優(yōu)先考慮慮解決下下崗分流流人員的的再就業(yè)業(yè)問題，為保持持社會穩(wěn)穩(wěn)定作出出應有的的貢獻。崗位責任任制度物業(yè)管理理中心內內部管理理運作制制度之一一，就是是實行管管理人員員崗位責責任制，在制度度上明確確每個崗崗位的工工作要求求，工作作責任、職權范范圍，使使得每項項工作都都有明確確

38、的指引引，具體體的要求求，達到到的效果果，真正正保證每每項工作作的實效效性。另另一方面面崗位責責任制也也落實到到每位人人員，每每一崗位位，專人人專項，有工作作責任，也有責責任負責責人，確確保工作作的落實實。因保保證了每每一項具具體的、細小的的工作有有落實、有執(zhí)行行，從而而保證了了物業(yè)管管理中心心的整體體工作的的順利開開展?？己伺c競競爭物業(yè)管理理中心制制訂一整整套完善善的考核核與競爭爭制度，并在質質量體系系程序文文件中有有具體的的要求。以便促促進物業(yè)業(yè)管理中中心的工工作不斷斷的完善善和不斷斷的創(chuàng)新新。 1考考核日考核：由物業(yè)業(yè)管理中中心部門門經理、班組長長對責任任人每日日工作的的檢查考考核。月考

39、核：由物業(yè)業(yè)管理中中心總經經理對物物業(yè)管理理中心工工作的檢檢查考核核，公司司本部對對物業(yè)管管理中心心工作的的檢查考考核。季度考核核：由公公司總經經理帶隊隊，公司司各職能能部門對對物業(yè)管管理中心心工作的的綜合考考核。年度考核核：由公公司對物物業(yè)管理理中心年年度工作作的全面面考核和和總結，并做出出考核結結論。 2競競爭 管理人人員班組組長競爭爭上崗制制：實行行競爭上上崗，堅堅持能者者上、平平者讓，庸者下下的原 則，以以保證人人員素質質。管理規(guī)章章制度和和物業(yè)檔檔案的建建立與管管理收集并管管理好物物業(yè)檔案案資料是是物業(yè)管管理工作作的重要要內容，招商局局京港城城市廣場場物業(yè)管管理中心心將按工工程建設設

40、資料、業(yè)主住住戶資料料和日常常管理資資料三部部份進行行檔案的的建立和和集中管管理，利利用計算算機這一一現(xiàn)代化化的管理理手段，實施有有效管理理，方便便管理及及業(yè)主住住戶查詢詢。一、管理理制度的的建立（一）京京港城市市廣場公公眾制度度：為規(guī)范京京港城市市廣場管管理，維維護京港港城市廣廣場公眾眾利益，明確業(yè)業(yè)主住戶戶公共行行為指引引，方便便業(yè)主住住戶生活活辦事，物業(yè)管管理中心心將根據據物業(yè)管管理條例例及相應應法律法法規(guī)制定定出一套套城市廣廣場公眾眾管理制制度，主主要包括括如下：1京京港城市市廣場業(yè)業(yè)主公約約2京京港城市市廣場消消防管理理規(guī)定3京京港城市市廣場裝裝修管理理規(guī)定4京京港城市市廣場車車輛、

41、停停車場管管理規(guī)定定5京京港城市市廣場精精神文明明公約（二）物物業(yè)管理理中心內內部崗位位職責明確分工工，目標標責任是是物業(yè)管管理中心心內部管管理的一一大特色色，通過過制定目目標責任任，簽訂訂責任書書，將每每位員工工的工作作責任心心提高到到最高點點，將每每位員工工的工作作積極性性調動到到最大處處。物業(yè)管理理中心內內部崗位位職責主主要包括括：物業(yè)管管理中心心總經理理崗位職職責及及各部門門經理、管理人人員崗位位職責物業(yè)管管理中心心客務員員崗位職職責維修技技工崗位位職責配電工工崗位職職責保安門門崗崗位位職責保安巡巡視崗位位職責保潔員員崗位職職責綠化工工崗位職職責出納員員崗位職職責倉庫管管理員崗崗位職責

42、責安保監(jiān)監(jiān)控崗位位職責（三）、物業(yè)管管理中心心管理工工作制度度1、物物業(yè)管理理中心員員工管理理手冊2、優(yōu)優(yōu)良服務務工作準準則3、員員工招聘聘和解聘聘工作程程序及規(guī)規(guī)定4、財財務收費費管理規(guī)規(guī)定5、管管理人員員工作守守則6、消消防設施施保養(yǎng)制制度7、機機電設備備保養(yǎng)制制度8、高高低壓配配電房管管理制度度9、水水泵房管管理制度度10、電梯設設備管理理制度二、京港港城市廣廣場檔案案管理（一）、檔案管管理1、城市市廣場工工程建設設檔案資資料在物業(yè)管管理中心心成立后后，將立立即建立立城市廣廣場工程程資料檔檔案，通通過設計計單位、施工單位，前管理理單位接接收完整整的京港港城市廣廣場建筑筑竣工圖圖紙資料料。

43、2、京港港城市廣廣場住戶戶資料京港城市市廣場入入住后建建立的住住戶檔案案屬于物物業(yè)管理理中心要要建立的的重要資資料檔案案，內容容包括業(yè)主主住戶家家庭資料料，居住住人口變變化情況況等。3、日常常管理資資料日常管理理資料包包括：裝裝修檔案案、公用用設備設設施檔案案。社區(qū)區(qū)文化活活動檔案案、財務務檔案、員工個個人檔案案、業(yè)主主住戶意意見調查查表、服服務質量量回訪住住戶投訴訴記錄及及處理情情況、重重大事件件等，以以科學、完善地地記錄城城市廣場場的日常常管理工工作。4保密密工作在檔案資資料的保保管方面面，物業(yè)業(yè)管理中中心將本本著安全全、完整整、保密密、方便便查閱的的原則，專人專專柜保管管，制定定完善管管

44、理、查查閱制度度，確保保不丟失失、不泄泄密。（二）檔檔案目錄錄物業(yè)接管管資料；專業(yè)化管管理資料料；業(yè)主委員員會資料料；委托合同同；各項管理理制度；人員素質質與培訓訓；房屋管理理及維修修養(yǎng)護；設備管理理；環(huán)境衛(wèi)生生、綠化化管理； 110市市政公用用設施管管理； 111治治安保衛(wèi)衛(wèi)管理；12精精神文明明建設及及社會文文化活動動；13便便民服務務。各項指標標的承諾諾及為完完成承諾諾指標采采取的措措施一、承諾諾與措施施京港城市市廣場在在招商局局物業(yè)管管理公司司接管后后，從開開始就嚴嚴格按照照“全國城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅城市廣廣場達標標評分標標準”進行管管理。公公司對各各項管理理指標承承諾如下下：

45、房屋及配配套設施施完好率率 國家評比比標準公司承諾諾計算測定定依據100%=98%98%98%完好房屋屋面積 建筑物物面積實施措施施：建立城市市廣場房房屋圖紙紙檔案，資料齊齊全，管管理完善善；各項城市市廣場房房屋使用用和維護護管理制制度完善善明確，落實房房屋管理理責任人人。日常常維護定定期維修修、日常常巡查、定期巡巡查相結結合，使使其始終終處于良良好狀態(tài)態(tài)。嚴格裝修修審批管管理制度度，專職職專人跟跟蹤監(jiān)督督，及時時處理、制止各各種違章章行為，確保無無違章裝裝修、亂亂搭、亂亂建行為為。房屋零修修、急修修及時率率國家評比比標準公司承諾諾計算測定定依據100%=98%98%98%已完成零零修整修修數

46、 總零修修、急修修數 實施措施施：維修工程程實行業(yè)業(yè)主住戶戶質量簽簽收制度度；外購備品品、備件件施行驗驗收，提提供維修修安裝服服務前由由業(yè)主住住戶檢驗驗確認。業(yè)主住戶戶提供的的維修材材料，在在維修前前實行質質量確認認，并在在維修單單中明示示。維修安裝裝過程中中因操作作不當造造成不合合格，除除向業(yè)主主住戶道道歉外還還應采取取積極措措施補救救?；卦L率國家評比比標準公司承諾諾計算測定定依據100%=100%100%100% 維修回回訪數 總維維修數實施措施施：維修實行行1000%回訪訪制，回回訪方式式可采取取電話、上門等等形式，保證反反饋渠道道暢通。每月由管管理員對對上月維維修單進進行統(tǒng)計計，提交交

47、分析報報告，歸歸檔。保潔率國家評比比標準公司承諾諾計算測定定依據100%=99%99%99% 保潔達達標面積積 保潔潔總面積積實施措施施：保持城市市廣場內內環(huán)衛(wèi)設設施完備備、整齊齊、清潔潔；制訂完善善保潔制制度，實實行標準準化清掃掃保潔，垃圾日日產日清清，杜絕絕二次污污染；每日巡查查房屋的的公共樓樓道、扶扶欄、過過道等，確保無無亂堆亂亂放現(xiàn)象象，無亂亂設攤點點、亂貼貼廣告、亂涂亂亂畫現(xiàn)象象。城市廣場場內治安安案件發(fā)發(fā)生率國家評比比標準公司承諾諾計算測定定依據100%111 案件發(fā)發(fā)生數 入住住總戶數數 實施措施施保安員1100%經培訓訓上崗，服裝統(tǒng)統(tǒng)一，標標志明顯顯，工作作規(guī)范；對出入口口實行

48、224小時時值班，對城市市廣場實實行244小時巡巡查，對對大廈入入口實行行24小小時監(jiān)控控；建立完善善的保安安管理考考核制度度，并有有齊全的的交接班班，巡查查等記錄錄，建立立檔案，便于查查詢。規(guī)范裝修修人員管管理，登登記核準準，掛牌牌入區(qū)，定位施施工，分分區(qū)管理理。機電設備備完好率率公司承諾諾計算測定定依據100%99%99% 完好機機電設備備數 總 量實施措施施公共設備備圖紙，資料檔檔案齊全全、合理理完善；設備完好好、運行行正常，無事故故隱患，保養(yǎng)、檢修制制度完備備；實行分段段維修保保養(yǎng)制度度，月檢檢、季檢檢、年檢檢、大修修，專業(yè)業(yè)保養(yǎng)，嚴格遵遵守操作作規(guī)程及及保養(yǎng)規(guī)規(guī)范；電梯運行行有年審審

49、，持證證保養(yǎng)有有制度；用水、供供水管理理措施嚴嚴密，衛(wèi)衛(wèi)生、許許可、健健康三證證俱全；消防系統(tǒng)統(tǒng)設備完完好無損損，可隨隨時啟用用。火災發(fā)生生率公司承諾諾計算測定定依據100%1%1% 完好機機電設備備數 總 量實施措施施：創(chuàng)立義務務消防隊隊，共建建消防安安全示范范城市廣廣場，配配備必需需人員、器材，每半年年舉行一一次消防防演習；建立健全全消防管管理制度度與應急急措施，落實責責任人。加強消防防培訓及及宣傳工工作，定定期維護護、檢修修，確保保消防設設施完好好無損，正常使使用。確保消防防設施設設備完好好率1000%。違章搭建建發(fā)生率率與處理理率 A違違章發(fā)生生率：公司承諾諾計算測定定依據100%11

50、 違章裝裝修單位位 總總裝修單單位 B處處理率公司承諾諾計算測定定依據100%=100%100% 違章處處理率 總違違章率 實施措施施：重點加強強宣傳工工作，使使業(yè)主住住戶和施施工隊明明了裝修修管理規(guī)規(guī)定，減減少和防防止違章章發(fā)生。所有裝修修實行申申報，審審批人跟跟蹤管理理，所有有業(yè)主住住戶和施施工隊實實行不違違章施工工承諾，交納施施工保證證金。做好日常常巡視記記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理，杜杜絕違章章發(fā)生，檢查處處理記錄錄存檔備備查。裝修完工工后嚴格格按申報報、審核核批準的的圖紙進進行驗收收。住戶有效效投訴率率與處理理率 A有有效投訴訴公司承諾諾計算測定定依據100%11 有效投投訴次數數

51、入住住總人數數 B處處理率 公司承承諾 諾諾計算測定定依據100%98%98%以以上 完成處處理次數數 有效效投訴次次數實施措施施：設立二十十四小時時投訴電電話，樂樂于接受受業(yè)主住住戶、政政府的監(jiān)監(jiān)督；加強員工工思想教教育，落落實各項項制度，強化“您的滿滿意就是是我們的的追求”理念，為業(yè) 主主提供優(yōu)優(yōu)質的服服務，力力爭業(yè)主主住戶對對物業(yè)管管理中心心服務1100%地滿意意。加強與業(yè)業(yè)主的溝溝通，認認真對待待投訴，做到事事事有答答復，件件件有回回音。建立檔案案，落實實回訪制制度，隨隨時跟蹤蹤處理結結果，讓讓業(yè)主住住戶滿意意；實行公開開管理，增加管管理透明明度，自自覺接受受業(yè)主住住戶監(jiān)督督。居民對物

52、物業(yè)管理理滿意率率公司承諾諾計算測定定依據100%98%98% 物業(yè)管管理滿意意戶數 入住住總戶數數實施措施施：物業(yè)管理理中心實實行公開開透明管管理，向向住戶業(yè)業(yè)主公開開服務內內容、服服務質量量，使物物業(yè)管理理始終處處于住戶戶、業(yè)主主管委會會監(jiān)督之之中。定期發(fā)放放業(yè)主喬喬遷征詢詢意見調調查表，收集意意見建議議，及時時調整和和改進管管理程序序。定期舉行行物業(yè)管管理中心心內部，管理例例會，探探討住戶戶反饋，及時調調整改進進服務管管理中存存在的問問題。綠化完好好率公司承諾諾計算測定定依據100%98%98% 完好綠綠化面積積 總綠綠化面積積實施措施施：落實綠化化管理及及養(yǎng)護措措施；落實責任任人養(yǎng)護護

53、，實行行巡查制制度，健健全管理理檔案；綠化長勢勢良好，無破壞壞，無踐踐踏、無無黃土裸裸露現(xiàn)象象；宣傳標識識新穎、合理，有效防防止踐踏踏損壞花花草。（十二）道路完完好率公司承諾諾計算測定定依據100%98%98% 道路完完好面積積 道路路總面積積實施措施施：道路暢通通，路面面平坦，污水排排放通暢暢，無堵堵塞現(xiàn)象象；配合城市市廣場人人車分流流的優(yōu)勢勢，確保保城市廣廣場內無無亂停亂亂放現(xiàn)象象。三、其它它承諾對京港城城市廣場場物業(yè)管管理，公公司其它它承諾如如下： 四項服服務滿意意率的標標準與物物業(yè)管理理中心的的管理酬酬金相結結合，即即：保安服務務滿意率率：900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;

54、90%以以下扣除除管理酬酬金的110%保潔綠化化滿意率率：900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110%報 修 及 時時 率: 900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110%服 務 滿 意意 率: 900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110% (上述未未達到項項僅扣除除相關比比率統(tǒng)計計時間段段內管理理酬金總總額)依法經營營，嚴格格按照政政府有關關規(guī)定實實施管理理；第一年管管理酬金金的500%用于于廣大業(yè)業(yè)主的特特約服務務項目的的開展，以及社社區(qū)精神神文明建建設；實現(xiàn)增設設專項服服

55、務運作作收支平平衡。社區(qū)文化化社區(qū)文化化活動宗宗旨 社區(qū)區(qū)文化活活動作為為物業(yè)管管理中心心工作的的一部分分，具有有相當的的重要性性。結合合京港城城市廣場場的社區(qū)區(qū)環(huán)境，功能配配置，周周邊公共共設施，物業(yè)管管理中心心將根據據公司本本部管理理特色，在征求求廣大住住戶意見見的基礎礎上，擬擬定豐富富多彩的的活動形形式，以以求達到到增加京京港城市市廣場的的文化色色彩。創(chuàng)創(chuàng)建一個個高品位位的人文文環(huán)境，營造出出一種溫溫馨的親親和氣氛氛，促進進京港城城市廣場場的精神神文明建建設，樹樹立京港港城市廣廣場良好好的社會會形象。社區(qū)文化化活動內內容制訂精神神文明建建設公約約，居民民能自覺覺遵守京京港城市市廣場的的各

56、項管管理規(guī)定定。倡導居民民鄰里團團結互助助，文明明居住。物業(yè)管理理中心積積極配合合街道、辦事處處、居委委會、派派出所開開展的各各項工作作。開設信息息欄，為為廣大業(yè)業(yè)主、住住戶提供供文化娛娛樂信息息，旅游游咨詢，購物指指南。在在重大節(jié)節(jié)日，如如元旦、春節(jié)、國慶節(jié)節(jié)，適當當裝飾大大廳等公公共場所所，（如如懸掛彩彩球等），為京京港城市市廣場帶帶來節(jié)日日歡快的的氣氛。結合京港港城市廣廣場住戶戶特點，組織棋棋牌俱樂樂部，釣釣魚俱樂樂部，熱熱點圖書書館，網網絡知識識交流會會等活動動。便民服務務為了更好好地服務務于京港港城市廣廣場的廣廣大業(yè)主主住戶，物業(yè)管管理中心心堅持在在做好管管理工作作的同時時，積極極開

57、展各各種的無無償和有有償便民民服務。開展便便民服務務的工作作方向是是聯(lián)系有有關專業(yè)業(yè)服務企企業(yè)，同同時利用用物業(yè)管管理中心心的自身身力量，使京港港城市廣廣場的業(yè)業(yè)主住戶戶省時便便利地就就可以得得到各項項優(yōu)質服服務。無償服務務項目服務類別別服務項目目客務服務類1、建立立培育樂樂園，每每日放學學后2-3個小小時內,組織無無人照顧顧的孩子子完成作作業(yè)，并并安排人人員對孩孩子進行行輔導。2、代辦辦機票、車票、船票3、代辦辦郵政業(yè)業(yè)務：訂訂閱報刊刊、收寄寄郵件4、臨時時寄存小小件物品品5、代訂訂牛奶、飲用水水6、代客客搬運小小件物品品7、代購購、代送送鮮花禮禮品8、代收收、代繳繳水、電電、煤氣氣、電話話

58、費等9、代請請家教、保姆等等工程服務類1、每年年定期為為業(yè)主免免費檢查查室內設設備和管管路、線線路2、免費費為業(yè)主主進行裝裝修咨詢詢3、為業(yè)業(yè)主更換換如燈泡泡、燈管管等小件件設施免免收工時時費為業(yè)主更更換水龍龍頭、水水閥及各各類軟管管免收工工時費為業(yè)主疏疏通管道道、恭桶桶等清洗空調調過濾網網 有償服務務項目服務項目目參考價格格（若高高于市價價，按市市價九折折優(yōu)惠）坐廁安裝裝20元/個鋪貼地磚磚、墻磚磚4元/平平方米洗手盆安安裝15元/個安裝吊燈燈10元/個家電維修修面議查線、換換線6元/小小時木工維修修20元/工日木地板打打蠟1元/平平方米水電安裝裝面議換門鎖6元/次次打掃室內內衛(wèi)生90元/月

59、打字0.0005元/字京港城市市廣場物物業(yè)管理理公共服服務費預預算 京京港城市市廣場物物業(yè)管理理公共服服務費測測算是本本投標書書編制委委員會成成員根據據招標書書內容及及要求對對京港城城市廣場場現(xiàn)場多多次實地地勘察，在我方方美籍高高級物業(yè)業(yè)管理顧顧問的指指導下，編制完完成的。在實施施物業(yè)管管理過程程中，本本測算之之細節(jié)可可能會因因客觀情情況的變變化或尚尚未掌握握的情況況而與實實際發(fā)生生的物業(yè)業(yè)管理費費支出有有出入，物業(yè)管管理中心心會就此此與本公公寓業(yè)主主委員會會進行溝溝通，但但不影響響本投標標書標的的的有效效性。一、京港港城市廣廣場物業(yè)業(yè)管理費費測算 單位位：元（一）工工程維護護保養(yǎng)費費 每年年

60、 每月 1公共照照明系統(tǒng)統(tǒng) 22,8000 1,9900 2供配電電系統(tǒng) 3,4200 2285 3排煙風風系統(tǒng) 1,8000 1150 4消防系系統(tǒng) 3,0000 2250 5給排水水系統(tǒng) 40,0000 3,3333 6通訊、對講、監(jiān)控系系統(tǒng) 1,8000 1150 7公共建建筑道維維修 1,2000 1100 8不可預預見費（17項總總和的110%） 7,4044 6617 9維修工工具折舊舊（三年年折舊） 44,2333.66 3352.8 * 合計 85,6577.6 7,1138.1（二）環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生費 1垃垃圾外運運30,0000 2,5500 2清清潔工具具 保潔車車 1,50