京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(招商物業(yè))

1、PAGE 1京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(招商物業(yè))目 錄第一章實(shí)力雄厚厚的招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 2第二章京港城市市廣場(chǎng)概概況 6第三章擬采取的的管理方方式、工工作計(jì)劃劃 10第四章管理人員員的配備備、培訓(xùn)訓(xùn)、管理理 115第五章管理規(guī)章章制度和和物業(yè)檔檔案的建建立與管管理 227第六章各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)的承諾諾及為完完成承諾諾指標(biāo)采采取的措措施 330第七章社區(qū)文化化 36第八章便民服務(wù)務(wù) 37第九章京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理公共服服務(wù)費(fèi)預(yù)預(yù)算 339第十章日常物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作 47第十一章章物業(yè)維修修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃和實(shí)實(shí)施 554第十二章章對(duì)業(yè)主關(guān)關(guān)于服務(wù)務(wù)承諾方方面的幾幾點(diǎn)承諾諾 56

2、第十三章章我們的管管理優(yōu)勢(shì)勢(shì) 61結(jié)束語(yǔ) 63附件 665實(shí)力雄厚厚的招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司中國(guó)招商商局始創(chuàng)創(chuàng)于18872年年，一向向以“專注實(shí)實(shí)業(yè)，開(kāi)開(kāi)拓進(jìn)取取，重諾諾守信，服務(wù)社社會(huì)”的精神神開(kāi)拓不不同業(yè)務(wù)務(wù)，為建建設(shè)一個(gè)個(gè)安定繁繁榮的社社區(qū)而努努力。曾曾開(kāi)創(chuàng)了了中國(guó)近近代民族族航運(yùn)業(yè)業(yè)和其他他許多近近代經(jīng)濟(jì)濟(jì)領(lǐng)域，在中國(guó)國(guó)近代經(jīng)經(jīng)濟(jì)史和和社會(huì)發(fā)發(fā)展史上上具有重重要地位位。19978年年，招商商局又因因獨(dú)資開(kāi)開(kāi)發(fā)中國(guó)國(guó)第一個(gè)個(gè)對(duì)外開(kāi)開(kāi)放的工工業(yè)區(qū)蛇口工工業(yè)區(qū)，打響中中國(guó)改革革開(kāi)放的的第一炮炮，而為為海內(nèi)外外矚目。現(xiàn)在，招商局局已發(fā)展展成為總總投資逾逾5800億港元元的多元元化現(xiàn)代代

3、企業(yè)集集團(tuán)，被被譽(yù)為香香港“四大中中資企業(yè)業(yè)”之一，業(yè)務(wù)涉涉及交通通基建、運(yùn)輸、工業(yè)園園區(qū)、工工業(yè)貿(mào)易易、工程程地產(chǎn)、旅游酒酒店等七七大產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)域。招商局物物業(yè)管理理有限公公司是招招商局地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)從事物物業(yè)管理理業(yè)務(wù)的的專業(yè)公公司，主主要承接接寫字樓樓、商場(chǎng)場(chǎng)、公寓寓和大型型住宅城城市廣場(chǎng)場(chǎng)的物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)務(wù)；提提供寫字字樓、商商場(chǎng)、公公寓和大大型住宅宅城市廣廣場(chǎng)的物物業(yè)管理理顧問(wèn)、咨詢服服務(wù)和所所需的保保結(jié)、物物資配送送和工程程維修專專項(xiàng)服務(wù)務(wù)；兼營(yíng)營(yíng)租售代代理、裝裝修設(shè)計(jì)計(jì)及裝潢潢服務(wù)。招商局局物業(yè)管管理有限限公司成成立以來(lái)來(lái)，遵循循“以人為為本”的指導(dǎo)導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服服務(wù)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)高

4、效效”的企業(yè)業(yè)精神，經(jīng)過(guò)幾幾年的努努力和錘錘煉，已已建立了了一支懂懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理理、業(yè)務(wù)務(wù)精、肯肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理隊(duì)隊(duì)伍。在在管理上上，公司司采用了了“中西聯(lián)聯(lián)合”的管理理模式，聘用了了美國(guó)科科爾公司司任大型型物業(yè)管管理項(xiàng)目目的顧問(wèn)問(wèn)，并將將美國(guó)和和香港先先進(jìn)的管管理方式式與中國(guó)國(guó)內(nèi)地的的實(shí)際情情況融會(huì)會(huì)貫通，使公司司的物業(yè)業(yè)管理體體系具有有鮮明的的個(gè)性，在市場(chǎng)場(chǎng)上已逐逐步形成成了具有有招商局局特色的的物業(yè)管管理品牌牌。招商局物物業(yè)管理理有限公公司總部部設(shè)于深深圳蛇口口，在北北京、上上海、南南京、西西安、武武漢、香香港等城城市設(shè)有有地區(qū)性性公司，管理面面積達(dá)2200余余萬(wàn)平方方米，并

5、并成立了了保潔中中心、物物資配送送中心和和工程維維修中心心，已邁邁進(jìn)了規(guī)規(guī)模化經(jīng)經(jīng)營(yíng)。目目前招商商局物業(yè)業(yè)管理有有限公司司在北京京管理著著包括航航華科貿(mào)貿(mào)中心、北京國(guó)國(guó)際金融融大廈、北京華華商大廈廈、北京京華彬國(guó)國(guó)際大廈廈、凱旋旋大廈等等高檔物物業(yè)項(xiàng)目目，管理理面積近近60萬(wàn)萬(wàn)平方米米。國(guó)際際知名的的跨國(guó)公公司如：摩托羅羅拉、惠惠普、三三星、赫赫司特、亞洲銀銀行以及及國(guó)內(nèi)知知名企業(yè)業(yè)如：招招商銀行行、泰康康保險(xiǎn)、中國(guó)電電信、中中國(guó)造幣幣總公司司等均已已先后 入住或或即將入入住我們們管理的的大廈。無(wú)論從從管理面面積還是是管理的的檔次在在北京同同行業(yè)中中均名列列前茅。同時(shí)為為了在激激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

6、爭(zhēng)中生存存與發(fā)展展，我們們積極導(dǎo)導(dǎo)入ISSO90002國(guó)國(guó)際質(zhì)量量保證體體系并于于19999年通通過(guò)認(rèn)證證，使公公司的管管理步入入了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、程程序化的的軌道。（具體體項(xiàng)目情情況見(jiàn)附附件之專專案介紹紹）招商局物物業(yè)管理理有有限限公司管管理項(xiàng)目目一覽表表地 區(qū)區(qū)項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目性質(zhì)質(zhì)管理面積積北京招商局航航華科貿(mào)貿(mào)中心寫字樓、公寓、商場(chǎng)320,0000M2北京國(guó)際際金融大大廈5A級(jí)寫寫字樓103,4000M2北京華商商大廈寫字樓、酒店32,0000MM2北京凱旋旋大廈高檔寫字字樓83,9954MM2北京華彬彬國(guó)際大大廈5A級(jí)寫寫字樓、高檔俱俱樂(lè)部53,0000MM2上海招商局廣廣場(chǎng)高檔寫字字樓、商

7、商場(chǎng)69,7775MM2招商局大大廈高檔寫字字樓、商商場(chǎng)72,0004MM2武寧小城城高檔住宅宅區(qū)130,0000M2武漢武漢招銀銀大廈5A級(jí)寫寫字樓52,0024MM2南京南京招商商局國(guó)際際金融中中心高檔寫字字樓、公公寓、商商場(chǎng)169,0000M2西安西安招商商局廣場(chǎng)場(chǎng)甲級(jí)寫字字樓、商商場(chǎng)、公公寓68,0000MM2香港西港中心心等寫字樓、商場(chǎng)、公寓910,0000M2附：專業(yè)人才高素質(zhì)的管理隊(duì)伍培訓(xùn)技術(shù)經(jīng)營(yíng)管理文件系統(tǒng)地區(qū)公司全方位支持接管物業(yè)業(yè)的“寶塔型型”支持系系統(tǒng)招商局集團(tuán)及招商局地產(chǎn)集團(tuán)招商局物管公司總部及兄弟單位信譽(yù)形象支持信 息理 念管理技術(shù)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)招商局物物業(yè)管理理有限公

8、公司成立立以來(lái)，遵循“以人為為本”的指導(dǎo)導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服服務(wù)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效”的企業(yè)業(yè)精神，經(jīng)過(guò)幾幾年的努努力和錘錘煉，已已建立了了一支懂懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理理、業(yè)務(wù)務(wù)精、肯肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理隊(duì)隊(duì)伍。以以北京公公司為例例在所有有5399名員工工中，管管理人員員有555人占職職工總數(shù)數(shù)的100%，其其中具有有本科以以上學(xué)歷歷的233人，占占管理人人員的446%，具有中中級(jí)以上上職稱的的31人人，占管管理人員員的566%，并并且絕大大部分管管理人員員參加了了建設(shè)部部或北京京市房屋屋土地管管理局舉舉辦的物物業(yè)管理理人員崗崗位培訓(xùn)訓(xùn)班，取取得了物物業(yè)管理理上崗證證書。整整個(gè)員工工隊(duì)伍中中，大專專

9、以上學(xué)學(xué)歷的1106人人，占全全體員工工的200%，335歲以以下員工工2999人，占占全體員員工的555%。公司本部部高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)將在在管理體體制、經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作模式等等方面給給予物業(yè)業(yè)管理中中心支持持與幫助助，公司司對(duì)物業(yè)業(yè)管理中中心各崗崗位員工工進(jìn)行入入職培訓(xùn)訓(xùn)、安全全培訓(xùn)及及技能培培訓(xùn)。公公司本部部以成熟熟的物業(yè)業(yè)管理運(yùn)運(yùn)作體制制，完善善的培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)制，健全的的規(guī)章制制度輸入入到物業(yè)業(yè)管理中中心，使使得物業(yè)業(yè)管理中中心體現(xiàn)現(xiàn)出一體體化管理理風(fēng)格。公司行行政人事事部、物物業(yè)管理理部、工工程維修修部、安安全保衛(wèi)衛(wèi)部、計(jì)計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部將對(duì)對(duì)物業(yè)管管理中心心提供專專業(yè)的對(duì)對(duì)口服務(wù)務(wù)，我公公司還將將引進(jìn)

10、在在其他物物管項(xiàng)目目中成功功運(yùn)行的的ISOO90002國(guó)際際質(zhì)量體體系，準(zhǔn)準(zhǔn)備在城城市廣場(chǎng)場(chǎng)引入即即將正式式公布的的質(zhì)量體體系最新新標(biāo)準(zhǔn)，ISOO9000220000服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使質(zhì)量量體系檢檢查監(jiān)督督功能在在服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域內(nèi)得得到更好好的發(fā)揮揮。招商局物物管公司司總部支支持。招商局物物業(yè)管理理有限公公司在北北京、上上海、香香港、南南京、西西安、武武漢等地地管理著著2000多萬(wàn)平平方米的的高檔樓樓宇，在在中國(guó)物物業(yè)界名名列前茅茅?？偛坎繉?duì)屬下下的六大大區(qū)域公公司實(shí)行行一體化化管理，集約發(fā)展展，信息息共享，高效運(yùn)運(yùn)作。在在經(jīng)營(yíng)管管理模式式，先進(jìn)進(jìn)的管理理技術(shù)方方面給予予公司強(qiáng)強(qiáng)力支持持。北京京、上海

11、海公司已已獲得IISO990022質(zhì)量體體系國(guó)際際認(rèn)證，武漢公公司管理理的“招銀大大廈”榮獲“全國(guó)優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈”。招商局集集團(tuán)及旗旗下招商商局地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)后后盾支持持。招商局集集團(tuán)歷史史悠久，時(shí)至今今日擁有有5000多億資資產(chǎn)，在在國(guó)內(nèi)外外聲譽(yù)卓卓著。招招商局地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)是負(fù)責(zé)責(zé)處理招招商局所所有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的的全資子子公司。地產(chǎn)集集團(tuán)在北北京、上上海、廣廣州、南南京、天天津、武武漢、西西安、香香港等大大城市的的黃金地地段已發(fā)發(fā)展了118個(gè)高高水準(zhǔn)物物業(yè)項(xiàng)目目。如：北京的的航華科科貿(mào)中心心和國(guó)際際金融大大廈、上上海的招招商局大大廈和招招商局廣廣場(chǎng)、廣廣州的京京光廣場(chǎng)場(chǎng)、南京京的招商商局國(guó)際際金

12、融中中心，天天津的招招商局國(guó)國(guó)際海運(yùn)運(yùn)中心、武漢的的招銀大大廈等。總建筑筑面積超超過(guò)1770萬(wàn)平平方米，投資額額超過(guò)1120億億元。京港城市市廣場(chǎng)概概況地理位置置該項(xiàng)目位位于北京京朝陽(yáng)區(qū)區(qū)十里堡堡甲3號(hào)號(hào)與紅廟廟大街、京通高高速路比比鄰，占占地3220000平方米米，計(jì)劃劃將與地地鐵總站站四惠東東站相接接。工程進(jìn)程程一期工程程已建成成三幢公公寓面積積705544.66萬(wàn)萬(wàn)平方米米，樓高高78米米，各226層；一棟寫字字樓面積積182283.47萬(wàn)萬(wàn)平方米米，樓高高80米米，211層；一座商場(chǎng)場(chǎng)面積4438443.335萬(wàn)平平方米，樓高221米，6層。二期工程程計(jì)劃為為26萬(wàn)平平方米的的超高層層

13、住宅小小區(qū)。入住情況況商場(chǎng)已全全面營(yíng)業(yè)業(yè)（屬開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自營(yíng)）寫字樓入入住率約約50%，主要要公司公寓入住住率約550%,主要業(yè)業(yè)主、租租戶以日日本、韓韓國(guó)為主主主要設(shè)備備、設(shè)施施、清單單鍋爐系統(tǒng)統(tǒng)能源種類類（煤、燃?xì)狻⒂停┱魵?、煤煤氣循環(huán)泵（數(shù)型、耗電量量）冷凍100臺(tái) 熱水88臺(tái) 采暖110臺(tái)供應(yīng)對(duì)象象及范圍圍寫字樓、商場(chǎng)、公寓首首層空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)冷凍機(jī)器器5臺(tái)96KWW冷凍泵14臺(tái)936KKW冷卻泵5臺(tái)660KKW冷卻塔20187.5KWW新風(fēng)機(jī)35262.5KWW空調(diào)機(jī)50919KKW風(fēng)機(jī)盤管管33799.33KW車庫(kù)排風(fēng)風(fēng)扇31217KKW其它排風(fēng)風(fēng)扇44380KKW空調(diào)補(bǔ)水水泵222KW

14、W照明系統(tǒng)統(tǒng)室外泛光光照明727.2KKW紅燈215KWW車庫(kù)照明明1300026KWW商場(chǎng)照明明1700010200KW給排水系系統(tǒng)生活給水水泵+消消防8+200134+15000KWW排污泵24180KKW中水循環(huán)環(huán)泵15120KKW電梯升降客梯梯1182.55KW升降貨梯梯666KWW自動(dòng)扶梯梯860KWW采暖、熱熱力系統(tǒng)統(tǒng)采暖循環(huán)環(huán)泵10213.4KWW生活熱水水循環(huán)泵泵8衛(wèi)星電視視系統(tǒng)處理器捷洛得4450型型美國(guó)控制點(diǎn)：商場(chǎng)、公寓、寫字樓樓調(diào)制器550型型美國(guó)接收機(jī)東芝日本廣播系統(tǒng)統(tǒng)日本TOOA型消防專用用、在報(bào)報(bào)警狀態(tài)態(tài)向公眾眾全壓廣廣播（屬屬區(qū)控）保安電視視監(jiān)控 BB座寫字字樓、

15、背背景音樂(lè)樂(lè)美國(guó)ADD產(chǎn)品控制點(diǎn)：公寓、商場(chǎng)地地下東門門、寫字字樓、電電梯、站站房等通訊系統(tǒng)統(tǒng)可視對(duì)講講韓國(guó)韓宇宇產(chǎn)品1# 2# 公寓寓NKC產(chǎn)產(chǎn)品（澳澳洲）3# 公寓計(jì)算機(jī)系系統(tǒng)控制制 分別有有：消防防、樓宇宇自控、保安電電梯監(jiān)控控視共99臺(tái)樓宇自控控系統(tǒng)公寓區(qū)域域馬爾法、蘭吉年年產(chǎn)品Um20000型型（瑞士士）商場(chǎng)霍絡(luò)韋爾爾產(chǎn)品美國(guó)開(kāi)發(fā)公司司、物業(yè)業(yè)管理開(kāi)發(fā)商：京港物物業(yè)發(fā)展展有限公公司物業(yè)管理理公司：中海物物業(yè)管理理公司物業(yè)管理理收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：公公寓7元元/月m2，寫字字樓222元/月月m2，商場(chǎng)場(chǎng)13元元/月m2。綜合分析析該物業(yè)群群地處交交通要道道，已建建成項(xiàng)目目在附近近區(qū)域?qū)賹俑邫n物

16、物業(yè)，已已形成一一定市場(chǎng)場(chǎng)號(hào)召力力，并帶帶動(dòng)周圍圍餐飲業(yè)業(yè)、娛樂(lè)樂(lè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，有有很大的的升值潛潛力。已已建成的的一期工工程從規(guī)規(guī)模和機(jī)機(jī)電設(shè)備備的復(fù)雜雜性都要要求有高高檔物業(yè)業(yè)管理與與其配套套，和二二期的建建設(shè)、銷銷售并駕駕其驅(qū)，物業(yè)得得以保值值增值。擬采取的的管理方方式、工工作計(jì)劃劃和物資資裝備情情況一擬采采取的管管理方式式（一）京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心內(nèi)內(nèi)部管理理架構(gòu)京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心將將采取由由公司總總經(jīng)理直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，業(yè)主主管理委委員會(huì)實(shí)實(shí)行整體體管理監(jiān)監(jiān)督的中中心總經(jīng)經(jīng)理責(zé)任任制，物物業(yè)管理理中心的的日常管管理工作作接受公公司各職職能部門門的指導(dǎo)導(dǎo)、檢查查、監(jiān)督

17、督與考核核。公司司本著高高效、精精干、科科學(xué)的管管理原則則，物業(yè)業(yè)管理中中心設(shè)立立“四部一一室”，由物物業(yè)管理理中心總總經(jīng)理直直接對(duì)各各部室的的工作實(shí)實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，以便便于容易易、全面面、直接接、及時(shí)時(shí)掌握日日常工作作及人員員表現(xiàn)，有效控控制整個(gè)個(gè)管理過(guò)過(guò)程，減減少失誤誤，提高高工作效效率。京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心內(nèi)內(nèi)部管理理架構(gòu)圖圖 考核監(jiān)督直接領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理中心公司各職能部門業(yè)主管理委員會(huì) 公 司物業(yè)管理部安全保衛(wèi)部工程維修部行政人事部計(jì)劃財(cái)務(wù)部中央調(diào)度室（二）京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制1管理理體系物業(yè)管理理中心在在內(nèi)部管管理運(yùn)作作上，采采用各部部門、各各責(zé)任人人明確分

18、分工，各各自獨(dú)立立完成本本職工作作，又互互相協(xié)調(diào)調(diào)、互相相督促、互相聯(lián)聯(lián)系的“三位一一體”的管理理活動(dòng)與與管理手手段，形形成一個(gè)個(gè)封閉網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。而而在整個(gè)個(gè)具體運(yùn)運(yùn)作中，物業(yè)管管理中心心總經(jīng)理理是日常常工作的的指揮者者，又是是監(jiān)督檢檢查者。各項(xiàng)工工作一經(jīng)經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)責(zé)任人即即開(kāi)始運(yùn)運(yùn)作，執(zhí)執(zhí)行過(guò)程程中的信信息通過(guò)過(guò)反饋渠渠道返回回物業(yè)管管理中心心經(jīng)理，供總經(jīng)經(jīng)理作出出校正、判斷、總結(jié)，并通過(guò)過(guò)從外界界檢查、評(píng)比的的結(jié)果中中發(fā)現(xiàn)管管理中存存在的問(wèn)問(wèn)題加以以糾正，使得物物業(yè)管理理中心的的工作做做到有布布置，有有檢查，有總結(jié)結(jié)，從而而根本上上保證了了物業(yè)管管理中心心工作的的有效性性。2管理理運(yùn)作機(jī)機(jī)

19、制 物業(yè)管理理中心運(yùn)運(yùn)作機(jī)制制流程圖圖：管理監(jiān)督管理中心總經(jīng)理各執(zhí)行部門（各負(fù)責(zé)人）指 令信息反饋3管理理運(yùn)作流流程物業(yè)管理理中心運(yùn)運(yùn)作流程程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報(bào)接受回訪總經(jīng)理物業(yè)管理中心監(jiān)督指示通知相關(guān)部門計(jì)劃財(cái)務(wù)部安全保衛(wèi)部物業(yè)管理部工程維修部 執(zhí)執(zhí)行做好記錄處理完成通知檢查、落實(shí)為了提高高城市廣廣場(chǎng)整體體管理服服務(wù)質(zhì)量量，物業(yè)業(yè)管理中中心具有有如下工工作職能能：工作職能能：受理各類類投訴接受各種種建議受理業(yè)主主住戶求求助執(zhí)行業(yè)主主住戶回回訪交換各類類信息實(shí)施管理理公開(kāi)檔案資料料管理負(fù)責(zé)收費(fèi)費(fèi)事務(wù)主管社區(qū)區(qū)文化提供管理理服務(wù)咨咨詢處理理公共關(guān)關(guān)系ISO990022程序推推廣、執(zhí)執(zhí)行

20、物業(yè)管理理中心工工作時(shí)間間： 每天天工作時(shí)時(shí)間： 8:000am6:000pm 同時(shí)設(shè)設(shè)置244小時(shí)中中央調(diào)度度室，節(jié)節(jié)假日照照常上班班。二、中標(biāo)標(biāo)后的工工作計(jì)劃劃 公司在在京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管管理權(quán)投投標(biāo)中標(biāo)標(biāo)后，將將按照如如下工作作計(jì)劃有有序地開(kāi)開(kāi)展籌備備工作。第一階段段：成立立招商局局北京京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心接接管工作作組 時(shí)間：中標(biāo)后后立即成成立 人員：物業(yè)管管理中心心總經(jīng)理理 1人 物物業(yè)管理理部 2人 工工程維修修部 3人 安安全保衛(wèi)衛(wèi)部 3人 計(jì)計(jì)劃財(cái)務(wù)務(wù)部 2人 行行政人事事部 1人工作內(nèi)容容：熟悉城市市廣場(chǎng)各各方面的的具體情情況，掌掌握相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)及及資料，了解城

21、城市廣場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀。準(zhǔn)備接管管驗(yàn)收相相關(guān)文件件，制定定接管驗(yàn)驗(yàn)收程序序，編制制接管驗(yàn)驗(yàn)收計(jì)劃劃。聯(lián)系京港港城市廣廣場(chǎng)提供供公共配配套服務(wù)務(wù)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)單單位，如如供水、供電、供氣、有線電電視、郵郵政、通通訊、環(huán)環(huán)衛(wèi)等部部門，與與其建立立相應(yīng)的的聯(lián)系，準(zhǔn)確掌掌握各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的條件、方式及及收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為城市廣廣場(chǎng)接管管驗(yàn)收后后與相關(guān)關(guān)單位的的合作打打下良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。聯(lián)系京港港城市廣廣場(chǎng)管理理的各政政府職能能部門，如公安安、消防防、街道道辦事處處，與他他們建立立良好的的關(guān)系，以便在在日后管管理中得得到支持持與幫助助。編寫京港港城市廣廣場(chǎng)公眾眾制度包包括：業(yè)主手冊(cè)冊(cè)；裝修管理理規(guī)定；應(yīng)急防護(hù)護(hù)手冊(cè)；

22、6、完善善物業(yè)管管理中心心各項(xiàng)內(nèi)內(nèi)部運(yùn)作作規(guī)章制制度。第二階段段：組建建招商局局北京京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心并并進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)展工作作。時(shí)間：根根據(jù)中標(biāo)標(biāo)后業(yè)主主委員會(huì)會(huì)日程安安排人員：物物業(yè)管理理中心人人員根據(jù)據(jù)接管進(jìn)進(jìn)度分批批逐步到到位工作內(nèi)容容：1、人員員招聘到到位；2、人員員培訓(xùn)；3、物業(yè)業(yè)管理中中心設(shè)備備物資與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；4、物業(yè)業(yè)管理中中心圖紙紙資料與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；5、物業(yè)業(yè)管理中中心財(cái)務(wù)務(wù)帳務(wù)與與前物業(yè)業(yè)管理公公司交接接；6、按接接管計(jì)劃劃分步驟驟進(jìn)行消消防系統(tǒng)統(tǒng)、機(jī)電電、空置置房屋等等系統(tǒng)與與前物業(yè)業(yè)管理公公司進(jìn)行行交接驗(yàn)驗(yàn)收工作作；7、京港港城

23、市廣廣場(chǎng)公眾眾制度定定稿印制制成冊(cè)；8、與開(kāi)開(kāi)發(fā)商、前任物物業(yè)管理理公司進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)檔案及及各種文文件移交交工作；9、購(gòu)置置用于提提供專項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的裝備；10、組組織一次次以物業(yè)業(yè)管理為為主題的的業(yè)主懇懇談會(huì)（業(yè)主委委員會(huì)成成員，開(kāi)開(kāi)發(fā)商）三、物資資裝備：物業(yè)管理理中心物物資裝備備按照必必需、實(shí)實(shí)用、節(jié)節(jié)儉的原原則，經(jīng)經(jīng)嚴(yán)密測(cè)測(cè)算，進(jìn)進(jìn)行配置置，由于于京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)屬于已已經(jīng)運(yùn)行行幾年的的項(xiàng)目，相關(guān)的的物資裝裝備應(yīng)以以基本到到位，因因此在我我司中標(biāo)標(biāo)后，將將對(duì)現(xiàn)有有物資裝裝備進(jìn)行行接管，同時(shí)對(duì)對(duì)欠缺的的物資裝裝備加以以補(bǔ)充。接管的的物資裝裝備應(yīng)包包括以下下幾大項(xiàng)項(xiàng)：（一）物物業(yè)管理理用房（二

24、）器器械、工工具、通通訊設(shè)備備、治安安設(shè)施、保安裝裝備及辦辦公用品品等管理人員員的配備備、培訓(xùn)訓(xùn)、管理理物業(yè)管理理中心人人員配備備：備注：11、中心心職能部部門正式式員工編編制為1143人人。物業(yè)管理理中心人人員培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)，是是招商局局物業(yè)管管理公司司一項(xiàng)基基本制度度，不斷斷對(duì)各級(jí)級(jí)員工進(jìn)進(jìn)行不同同項(xiàng)目、不同階階段的培培訓(xùn)，也也將是京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理中心確確保圓滿滿完成合合同期內(nèi)內(nèi)承諾管管理目標(biāo)標(biāo)的重要要保證。因此在在物業(yè)管管理中心心成立之之日起，將實(shí)行行一整套套有效的的培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，并并予切實(shí)實(shí)推行，以培養(yǎng)養(yǎng)出一批批有理想想、有覺(jué)覺(jué)悟、有有能力、有素質(zhì)質(zhì)、有現(xiàn)現(xiàn)代意識(shí)識(shí)的專業(yè)業(yè)物

25、業(yè)管管理人才才。公司司將依靠靠這樣的的一批人人才來(lái)確確保出色色完成京京港城市市廣場(chǎng)各各項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理工工作。（一）培培訓(xùn)形式式培訓(xùn)分三三個(gè)階段段進(jìn)行入職培訓(xùn)訓(xùn)：指員員工在正正式進(jìn)入入崗位之之前進(jìn)行行的基本本理論、基本素素質(zhì)、項(xiàng)項(xiàng)目介紹紹、企業(yè)業(yè)文化、服務(wù)意意識(shí)、禮禮儀禮貌貌要求等等的培訓(xùn)訓(xùn)。上崗培訓(xùn)訓(xùn)：指物物業(yè)管理理中心開(kāi)開(kāi)始運(yùn)作作的1-2個(gè)月月內(nèi)，對(duì)對(duì)所有崗崗位員工工進(jìn)行的的基本技技能、操操作規(guī)范范、工作作標(biāo)準(zhǔn)以以及安全全培訓(xùn)、消防培培訓(xùn)。管理期培培訓(xùn)：指指物業(yè)管管理中心心在運(yùn)作作過(guò)程中中，對(duì)員員工素質(zhì)質(zhì)、技能能及思想想覺(jué)悟進(jìn)進(jìn)行的持持續(xù)的、有計(jì)劃劃的提高高型培訓(xùn)訓(xùn)。 2培培訓(xùn)分集集中培訓(xùn)訓(xùn)和

26、各專專業(yè)人員員單項(xiàng)分分類培訓(xùn)訓(xùn)集中培訓(xùn)訓(xùn)：所有有員工必必須參加加的基本本培訓(xùn)，包括：項(xiàng)目情情況介紹紹、管理理的要求求與方法法，學(xué)習(xí)習(xí)物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)、制度度、紀(jì)律律、其他他法律知知識(shí)、職職業(yè)道德德規(guī)范等等。分類培訓(xùn)訓(xùn)：客務(wù)員培培訓(xùn)：重重點(diǎn)培訓(xùn)訓(xùn)管理思思想、管管理藝術(shù)術(shù)、溝通通技巧等等。安保員培培訓(xùn)：重重點(diǎn)培訓(xùn)訓(xùn)安全保保衛(wèi)、消消防知識(shí)識(shí)、監(jiān)控控系統(tǒng)、應(yīng)急處處理等。保潔員培培訓(xùn)：重重點(diǎn)培訓(xùn)訓(xùn)保潔規(guī)規(guī)范、工工作重點(diǎn)點(diǎn)、素質(zhì)質(zhì)要求等等。工程維修修人員培培訓(xùn)：重重點(diǎn)培訓(xùn)訓(xùn)操作規(guī)規(guī)程、維維保計(jì)劃劃編制、專業(yè)技技能等。培訓(xùn)方式式采取以以考代訓(xùn)訓(xùn)，辦班班培訓(xùn)、外派培培訓(xùn)、參參觀學(xué)習(xí)習(xí)、理論論研討、崗位練練兵等

27、各各種形式式進(jìn)行。（二）培培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)管理人員員持證上上崗。特種工作作人員持持證上崗崗。其他員工工達(dá)到崗崗位技術(shù)術(shù)精通。（三）培培訓(xùn)計(jì)劃劃京港城市市廣場(chǎng)管管理人員員培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間間培訓(xùn)方式式目標(biāo)一物業(yè)管理理基礎(chǔ)知知識(shí)，職職業(yè)道德德教育；管理處組組織架構(gòu)構(gòu)，人員員崗位指指責(zé)范圍圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關(guān)法法律知識(shí)識(shí)；物業(yè)的竣竣工及驗(yàn)驗(yàn)收；物業(yè)管理理中的財(cái)財(cái)務(wù)管理理特點(diǎn)。交付管理理前3個(gè)個(gè)月采取集中中授課、現(xiàn)場(chǎng)演演示、招招聘老師師及案例例分析方方法達(dá)到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要二京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)和和業(yè)務(wù)范范圍；管理處組組織架構(gòu)構(gòu)，各類類

28、人員崗崗位職責(zé)責(zé)、范圍圍的調(diào)整整、說(shuō)明明；員工的有有效管理理及考核核；物業(yè)管理理規(guī)章制制度的調(diào)調(diào)整；物業(yè)管理理檔案資資料的管管理；突發(fā)緊急急特殊事事件的處處理與防防范；電腦網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的管理理運(yùn)用技技能。交付管理理后14個(gè)月月采取實(shí)地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析等培培訓(xùn)方法法。開(kāi)發(fā)潛能能激勵(lì)自自我，不不斷完善善與向前前發(fā)展。三品質(zhì)管理理、系統(tǒng)統(tǒng)分析與與成本控控制；物業(yè)管理理實(shí)務(wù)培培訓(xùn)；人力資源源開(kāi)發(fā)與與管理；公共關(guān)系系處理；治安、消消防危機(jī)機(jī)處理；時(shí)間管理理，情緒緒管理與與壓力控控制；服務(wù)理念念與投訴訴處理；溝通與表表達(dá)技巧巧；形象與禮禮儀；物業(yè)管理理法規(guī)和和相關(guān)法法律知

29、識(shí)識(shí)，規(guī)章章制度；智能、電電腦網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化的運(yùn)運(yùn)用管理理。日常管理理期間采用實(shí)地地參觀、集中講講授，角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析等培培訓(xùn)方法法。成為物業(yè)業(yè)管理職職業(yè)人才才，擁有有豐富的的專業(yè)知知識(shí)。京港城市市廣場(chǎng)保保安員特特別培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容容預(yù)定培訓(xùn)訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式式目標(biāo)一物業(yè)管理理基礎(chǔ)知知識(shí)，職職業(yè)道德德教育；管理處組組織架構(gòu)構(gòu)，保安安員崗位位職責(zé)范范圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及有關(guān)法法律知識(shí)識(shí)；京港城市市廣場(chǎng)情情況及保保安設(shè)備備、設(shè)施施情況及及使用；智能化中央監(jiān)控控系統(tǒng)的的管理及及防盜系系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、器器材的使使用、管管理。交付管理理前3個(gè)個(gè)月采取集中中授課、現(xiàn)場(chǎng)演演示、招招聘老師師及

30、案例例分析等等方法達(dá)到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場(chǎng)管管理的基基礎(chǔ)環(huán)節(jié)節(jié)和業(yè)務(wù)務(wù)范圍及及調(diào)整說(shuō)說(shuō)明；物管中心心組織架架構(gòu)，保保安員崗崗位職責(zé)責(zé)，范圍圍及調(diào)整整說(shuō)明；保安員崗崗位考核核制度；緊急、突突發(fā)事件件的處理理與防范范及演習(xí)習(xí)；車輛、停停車場(chǎng)管管理制度度；消防管理理及器材材使用；語(yǔ)言、行行為規(guī)范范的學(xué)習(xí)習(xí)。交付管理理后14個(gè)月月采用實(shí)地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓(xùn)。工作責(zé)任任心強(qiáng)，反應(yīng)思思維靈活活，各方方面技能能全面。三物管中心心內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作制度度，品質(zhì)質(zhì)管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關(guān)的的法律、條例；

31、ISO990022程序文文件學(xué)習(xí)習(xí)；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達(dá)；雷鋒精神神再學(xué)習(xí)習(xí)；京港城市市廣場(chǎng)治治安、消消防、災(zāi)災(zāi)害等危危機(jī)處理理方案演演習(xí)；體能、隊(duì)隊(duì)列、軍軍事培訓(xùn)訓(xùn)消防安全全演習(xí)；智能化系系統(tǒng)的管管理。日常管理理期間采用實(shí)地地參觀、班組學(xué)學(xué)習(xí)、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓(xùn)方方式培訓(xùn)訓(xùn)成為京港港城市廣廣場(chǎng)物管管中心的的專職保保安員，擁有較較豐富的的安全保保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)京港城市市廣場(chǎng)物物管中心心保潔員員特別培培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容容預(yù)定培訓(xùn)訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)計(jì)劃劃目標(biāo)一物業(yè)管理理基本知知識(shí)，職職業(yè)道德德教育；物管中心心組織架架構(gòu)，保保潔員崗崗位職責(zé)責(zé)范圍；物業(yè)管理

32、理法規(guī)及及相關(guān)的的法律知知識(shí)；京港城市市廣場(chǎng)的的物業(yè)狀狀況及保保潔要求求；保潔工作作的程序序要求。交付管理理前3個(gè)個(gè)月采取集中中授課、現(xiàn)場(chǎng)演演示、招招聘老師師及案例例分析等等方法達(dá)到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)和和業(yè)務(wù)范范圍；物管中心心組織架架構(gòu)，保保潔員崗崗位職責(zé)責(zé)、范圍圍的調(diào)整整、說(shuō)明明；保潔員的的崗位考考核制度度；京港城市市廣場(chǎng)保保潔工作作的程序序，作業(yè)業(yè)指導(dǎo)及及考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；京港城市市廣場(chǎng)治治安、消消防、災(zāi)災(zāi)害等突突發(fā)事件件的處理理與防范范；語(yǔ)言、行行為規(guī)范范的學(xué)習(xí)習(xí)。交付管理理后14個(gè)月月采用實(shí)地地參觀、集中講講授、角角色扮演

33、演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓(xùn)。提高責(zé)任任心、調(diào)調(diào)動(dòng)積極極性，開(kāi)開(kāi)發(fā)思維維能力。三物管中心心內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作制度度，品質(zhì)質(zhì)管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關(guān)的的法律知知識(shí)；ISO990022程序文文件學(xué)習(xí)習(xí)；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達(dá)；京港城市市廣場(chǎng)治治安、消消防、災(zāi)災(zāi)害等危危機(jī)處理理方案演演習(xí)；智能系統(tǒng)統(tǒng)的了解解；保潔工工作的技技巧及特特點(diǎn)。日常管理理期間采用實(shí)地地參觀、班組學(xué)學(xué)習(xí)、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓(xùn)方方式培訓(xùn)訓(xùn)成為京港港城市廣廣場(chǎng)物管管中心的的專職保保潔員，擁有較較豐富的的安全保保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)京港城市市廣場(chǎng)維維修人員員特別培

34、培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容容預(yù)定培訓(xùn)訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)計(jì)劃劃目標(biāo)一物業(yè)管理理基本知知識(shí)，職職業(yè)道德德教育；物管中心心組織架架構(gòu)，維維修人員員崗位職職責(zé)范圍圍；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關(guān)的的法律知知識(shí)；物業(yè)竣工工驗(yàn)收；京港城市市廣場(chǎng)的的設(shè)備、設(shè)施情情況及分分布、保保養(yǎng)；智能系統(tǒng)統(tǒng)的管理理、使用用維護(hù)；中控室值值班室的的管理；京港城市市廣場(chǎng)公公共配套套設(shè)施的的管理。交付管理理前3個(gè)個(gè)月采取集中中授課、現(xiàn)場(chǎng)演演示、招招聘老師師及案例例分析等等方法達(dá)到各崗崗位任職職資格要要求，滿滿足工作作的需要要。二京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)環(huán)節(jié)和和業(yè)務(wù)范范圍；物管中心心組織架架構(gòu)，維維修人員員崗位職職責(zé)、范范圍的調(diào)調(diào)整、說(shuō)說(shuō)明；

35、維修人員員的崗位位考核制制度；京港城市市廣場(chǎng)供供電、供供水設(shè)備備的管理理及保養(yǎng)養(yǎng)；京港城市市廣場(chǎng)電電梯的管管理及保保養(yǎng)；京港城市市廣場(chǎng)智智能化系系統(tǒng)、紅紅外線防防盜中控控系統(tǒng)的的管理及及保養(yǎng)；京港城市市廣場(chǎng)公公共配套套設(shè)施的的管理及及保養(yǎng)；京港城市市廣場(chǎng)治治安、消消防、災(zāi)災(zāi)害等突突發(fā)事件件的處理理與防范范。交付管理理后14個(gè)月月采用實(shí)地地參觀、集中講講授、角角色扮演演、模擬擬演練、案例分分析、外外派參觀觀等方法法培訓(xùn)。提高技能能調(diào)動(dòng)積積極性，不斷完完善及發(fā)發(fā)展三物管中心心內(nèi)部運(yùn)運(yùn)作制度度，品質(zhì)質(zhì)管理要要求；物業(yè)管理理法規(guī)及及相關(guān)的的法律知知識(shí)；形象與禮禮儀，溝溝通與表表達(dá)；各種設(shè)備備設(shè)施保保養(yǎng)

36、與維維修；突發(fā)事件件的處理理與示范范演習(xí)；智能系統(tǒng)統(tǒng)的管理理；設(shè)備資料料檔案的的管理。日常管理理期間采用實(shí)地地參觀、班組學(xué)學(xué)習(xí)、集集中講授授，角色色扮演、模擬演演練、案案例分析析、外派派參觀等等培訓(xùn)方方式培訓(xùn)訓(xùn)成為京港港城市廣廣場(chǎng)物管管中心的的專業(yè)維維修人員員，擁有有較豐富富的維修修保養(yǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)三、人員員管理招聘物業(yè)管理理中心人人員的組組成，除除了部分分主要骨骨干從公公司其它它部門抽抽調(diào)加強(qiáng)強(qiáng)之外，在消化化吸收京京港城市市廣場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有員工工的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，其其他人員員則堅(jiān)持持執(zhí)行公公開(kāi)、公公平、公公正的三三公原則則對(duì)外招招聘，公公司奉行行任人為為賢，廣廣攬社會(huì)會(huì)有志、有才、有德人人士的用用人制度度，為

37、提提高京港港城市廣廣場(chǎng)物業(yè)業(yè)管理的的水平、管理素素質(zhì)，提提供基本本保證。公開(kāi)招聘聘：公開(kāi)開(kāi)向社會(huì)會(huì)、單位位招聘人人才，擇擇優(yōu)錄取取。定點(diǎn)招聘聘：定點(diǎn)點(diǎn)與區(qū)、市、職職業(yè)介紹紹中心，勞動(dòng)部部門聯(lián)系系掛鉤，招聘退退伍軍人人，保安安學(xué)校畢畢業(yè)生擔(dān)擔(dān)任物業(yè)業(yè)管理中中心的保保安員。選擇錄用用：在公公開(kāi)招聘聘的過(guò)程程中，在在同等情情況下優(yōu)優(yōu)先考慮慮解決下下崗分流流人員的的再就業(yè)業(yè)問(wèn)題，為保持持社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定作出出應(yīng)有的的貢獻(xiàn)。崗位責(zé)任任制度物業(yè)管理理中心內(nèi)內(nèi)部管理理運(yùn)作制制度之一一，就是是實(shí)行管管理人員員崗位責(zé)責(zé)任制，在制度度上明確確每個(gè)崗崗位的工工作要求求，工作作責(zé)任、職權(quán)范范圍，使使得每項(xiàng)項(xiàng)工作都都有明確確

38、的指引引，具體體的要求求，達(dá)到到的效果果，真正正保證每每項(xiàng)工作作的實(shí)效效性。另另一方面面崗位責(zé)責(zé)任制也也落實(shí)到到每位人人員，每每一崗位位，專人人專項(xiàng)，有工作作責(zé)任，也有責(zé)責(zé)任負(fù)責(zé)責(zé)人，確確保工作作的落實(shí)實(shí)。因保保證了每每一項(xiàng)具具體的、細(xì)小的的工作有有落實(shí)、有執(zhí)行行，從而而保證了了物業(yè)管管理中心心的整體體工作的的順利開(kāi)開(kāi)展?？己伺c競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理理中心制制訂一整整套完善善的考核核與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)制度，并在質(zhì)質(zhì)量體系系程序文文件中有有具體的的要求。以便促促進(jìn)物業(yè)業(yè)管理中中心的工工作不斷斷的完善善和不斷斷的創(chuàng)新新。 1考考核日考核：由物業(yè)業(yè)管理中中心部門門經(jīng)理、班組長(zhǎng)長(zhǎng)對(duì)責(zé)任任人每日日工作的的檢查考考核。月考

39、核：由物業(yè)業(yè)管理中中心總經(jīng)經(jīng)理對(duì)物物業(yè)管理理中心工工作的檢檢查考核核，公司司本部對(duì)對(duì)物業(yè)管管理中心心工作的的檢查考考核。季度考核核：由公公司總經(jīng)經(jīng)理帶隊(duì)隊(duì)，公司司各職能能部門對(duì)對(duì)物業(yè)管管理中心心工作的的綜合考考核。年度考核核：由公公司對(duì)物物業(yè)管理理中心年年度工作作的全面面考核和和總結(jié)，并做出出考核結(jié)結(jié)論。 2競(jìng)競(jìng)爭(zhēng) 管理人人員班組組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)上崗制制：實(shí)行行競(jìng)爭(zhēng)上上崗，堅(jiān)堅(jiān)持能者者上、平平者讓，庸者下下的原 則，以以保證人人員素質(zhì)質(zhì)。管理規(guī)章章制度和和物業(yè)檔檔案的建建立與管管理收集并管管理好物物業(yè)檔案案資料是是物業(yè)管管理工作作的重要要內(nèi)容，招商局局京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管管理中心心將按工工程建設(shè)設(shè)

40、資料、業(yè)主住住戶資料料和日常常管理資資料三部部份進(jìn)行行檔案的的建立和和集中管管理，利利用計(jì)算算機(jī)這一一現(xiàn)代化化的管理理手段，實(shí)施有有效管理理，方便便管理及及業(yè)主住住戶查詢?cè)?。一、管理理制度的的建立（一）京京港城市市廣場(chǎng)公公眾制度度：為規(guī)范京京港城市市廣場(chǎng)管管理，維維護(hù)京港港城市廣廣場(chǎng)公眾眾利益，明確業(yè)業(yè)主住戶戶公共行行為指引引，方便便業(yè)主住住戶生活活辦事，物業(yè)管管理中心心將根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理?xiàng)l例例及相應(yīng)應(yīng)法律法法規(guī)制定定出一套套城市廣廣場(chǎng)公眾眾管理制制度，主主要包括括如下：1京京港城市市廣場(chǎng)業(yè)業(yè)主公約約2京京港城市市廣場(chǎng)消消防管理理規(guī)定3京京港城市市廣場(chǎng)裝裝修管理理規(guī)定4京京港城市市廣場(chǎng)車車輛、

41、停停車場(chǎng)管管理規(guī)定定5京京港城市市廣場(chǎng)精精神文明明公約（二）物物業(yè)管理理中心內(nèi)內(nèi)部崗位位職責(zé)明確分工工，目標(biāo)標(biāo)責(zé)任是是物業(yè)管管理中心心內(nèi)部管管理的一一大特色色，通過(guò)過(guò)制定目目標(biāo)責(zé)任任，簽訂訂責(zé)任書書，將每每位員工工的工作作責(zé)任心心提高到到最高點(diǎn)點(diǎn)，將每每位員工工的工作作積極性性調(diào)動(dòng)到到最大處處。物業(yè)管理理中心內(nèi)內(nèi)部崗位位職責(zé)主主要包括括：物業(yè)管管理中心心總經(jīng)理理崗位職職責(zé)及及各部門門經(jīng)理、管理人人員崗位位職責(zé)物業(yè)管管理中心心客務(wù)員員崗位職職責(zé)維修技技工崗位位職責(zé)配電工工崗位職職責(zé)保安門門崗崗位位職責(zé)保安巡巡視崗位位職責(zé)保潔員員崗位職職責(zé)綠化工工崗位職職責(zé)出納員員崗位職職責(zé)倉(cāng)庫(kù)管管理員崗崗位職責(zé)

42、責(zé)安保監(jiān)監(jiān)控崗位位職責(zé)（三）、物業(yè)管管理中心心管理工工作制度度1、物物業(yè)管理理中心員員工管理理手冊(cè)2、優(yōu)優(yōu)良服務(wù)務(wù)工作準(zhǔn)準(zhǔn)則3、員員工招聘聘和解聘聘工作程程序及規(guī)規(guī)定4、財(cái)財(cái)務(wù)收費(fèi)費(fèi)管理規(guī)規(guī)定5、管管理人員員工作守守則6、消消防設(shè)施施保養(yǎng)制制度7、機(jī)機(jī)電設(shè)備備保養(yǎng)制制度8、高高低壓配配電房管管理制度度9、水水泵房管管理制度度10、電梯設(shè)設(shè)備管理理制度二、京港港城市廣廣場(chǎng)檔案案管理（一）、檔案管管理1、城市市廣場(chǎng)工工程建設(shè)設(shè)檔案資資料在物業(yè)管管理中心心成立后后，將立立即建立立城市廣廣場(chǎng)工程程資料檔檔案，通通過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)單位、施工單位，前管理理單位接接收完整整的京港港城市廣廣場(chǎng)建筑筑竣工圖圖紙資料料。

43、2、京港港城市廣廣場(chǎng)住戶戶資料京港城市市廣場(chǎng)入入住后建建立的住住戶檔案案屬于物物業(yè)管理理中心要要建立的的重要資資料檔案案，內(nèi)容容包括業(yè)主主住戶家家庭資料料，居住住人口變變化情況況等。3、日常常管理資資料日常管理理資料包包括：裝裝修檔案案、公用用設(shè)備設(shè)設(shè)施檔案案。社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)檔案案、財(cái)務(wù)務(wù)檔案、員工個(gè)個(gè)人檔案案、業(yè)主主住戶意意見(jiàn)調(diào)查查表、服服務(wù)質(zhì)量量回訪住住戶投訴訴記錄及及處理情情況、重重大事件件等，以以科學(xué)、完善地地記錄城城市廣場(chǎng)場(chǎng)的日常常管理工工作。4保密密工作在檔案資資料的保保管方面面，物業(yè)業(yè)管理中中心將本本著安全全、完整整、保密密、方便便查閱的的原則，專人專專柜保管管，制定定完善管管

44、理、查查閱制度度，確保保不丟失失、不泄泄密。（二）檔檔案目錄錄物業(yè)接管管資料；專業(yè)化管管理資料料；業(yè)主委員員會(huì)資料料；委托合同同；各項(xiàng)管理理制度；人員素質(zhì)質(zhì)與培訓(xùn)訓(xùn)；房屋管理理及維修修養(yǎng)護(hù)；設(shè)備管理理；環(huán)境衛(wèi)生生、綠化化管理； 110市市政公用用設(shè)施管管理； 111治治安保衛(wèi)衛(wèi)管理；12精精神文明明建設(shè)及及社會(huì)文文化活動(dòng)動(dòng)；13便便民服務(wù)務(wù)。各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)的承諾諾及為完完成承諾諾指標(biāo)采采取的措措施一、承諾諾與措施施京港城市市廣場(chǎng)在在招商局局物業(yè)管管理公司司接管后后，從開(kāi)開(kāi)始就嚴(yán)嚴(yán)格按照照“全國(guó)城城市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅城市廣廣場(chǎng)達(dá)標(biāo)標(biāo)評(píng)分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行管管理。公公司對(duì)各各項(xiàng)管理理指標(biāo)承承諾如下下：

45、房屋及配配套設(shè)施施完好率率 國(guó)家評(píng)比比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%=98%98%98%完好房屋屋面積 建筑物物面積實(shí)施措施施：建立城市市廣場(chǎng)房房屋圖紙紙檔案，資料齊齊全，管管理完善善；各項(xiàng)城市市廣場(chǎng)房房屋使用用和維護(hù)護(hù)管理制制度完善善明確，落實(shí)房房屋管理理責(zé)任人人。日常常維護(hù)定定期維修修、日常常巡查、定期巡巡查相結(jié)結(jié)合，使使其始終終處于良良好狀態(tài)態(tài)。嚴(yán)格裝修修審批管管理制度度，專職職專人跟跟蹤監(jiān)督督，及時(shí)時(shí)處理、制止各各種違章章行為，確保無(wú)無(wú)違章裝裝修、亂亂搭、亂亂建行為為。房屋零修修、急修修及時(shí)率率國(guó)家評(píng)比比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%=98%98%98%已完成零零修整修修數(shù)

46、 總零修修、急修修數(shù) 實(shí)施措施施：維修工程程實(shí)行業(yè)業(yè)主住戶戶質(zhì)量簽簽收制度度；外購(gòu)備品品、備件件施行驗(yàn)驗(yàn)收，提提供維修修安裝服服務(wù)前由由業(yè)主住住戶檢驗(yàn)驗(yàn)確認(rèn)。業(yè)主住戶戶提供的的維修材材料，在在維修前前實(shí)行質(zhì)質(zhì)量確認(rèn)認(rèn)，并在在維修單單中明示示。維修安裝裝過(guò)程中中因操作作不當(dāng)造造成不合合格，除除向業(yè)主主住戶道道歉外還還應(yīng)采取取積極措措施補(bǔ)救救?；卦L率國(guó)家評(píng)比比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%=100%100%100% 維修回回訪數(shù) 總維維修數(shù)實(shí)施措施施：維修實(shí)行行1000%回訪訪制，回回訪方式式可采取取電話、上門等等形式，保證反反饋渠道道暢通。每月由管管理員對(duì)對(duì)上月維維修單進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，提交交

47、分析報(bào)報(bào)告，歸歸檔。保潔率國(guó)家評(píng)比比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%=99%99%99% 保潔達(dá)達(dá)標(biāo)面積積 保潔潔總面積積實(shí)施措施施：保持城市市廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施完備備、整齊齊、清潔潔；制訂完善善保潔制制度，實(shí)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化清掃掃保潔，垃圾日日產(chǎn)日清清，杜絕絕二次污污染；每日巡查查房屋的的公共樓樓道、扶扶欄、過(guò)過(guò)道等，確保無(wú)無(wú)亂堆亂亂放現(xiàn)象象，無(wú)亂亂設(shè)攤點(diǎn)點(diǎn)、亂貼貼廣告、亂涂亂亂畫現(xiàn)象象。城市廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)治安安案件發(fā)發(fā)生率國(guó)家評(píng)比比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%111 案件發(fā)發(fā)生數(shù) 入住住總戶數(shù)數(shù) 實(shí)施措施施保安員1100%經(jīng)培訓(xùn)訓(xùn)上崗，服裝統(tǒng)統(tǒng)一，標(biāo)標(biāo)志明顯顯，工作作規(guī)范；對(duì)出入口口實(shí)行

48、224小時(shí)時(shí)值班，對(duì)城市市廣場(chǎng)實(shí)實(shí)行244小時(shí)巡巡查，對(duì)對(duì)大廈入入口實(shí)行行24小小時(shí)監(jiān)控控；建立完善善的保安安管理考考核制度度，并有有齊全的的交接班班，巡查查等記錄錄，建立立檔案，便于查查詢。規(guī)范裝修修人員管管理，登登記核準(zhǔn)準(zhǔn)，掛牌牌入?yún)^(qū)，定位施施工，分分區(qū)管理理。機(jī)電設(shè)備備完好率率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%99%99% 完好機(jī)機(jī)電設(shè)備備數(shù) 總 量實(shí)施措施施公共設(shè)備備圖紙，資料檔檔案齊全全、合理理完善；設(shè)備完好好、運(yùn)行行正常，無(wú)事故故隱患，保養(yǎng)、檢修制制度完備備；實(shí)行分段段維修保保養(yǎng)制度度，月檢檢、季檢檢、年檢檢、大修修，專業(yè)業(yè)保養(yǎng)，嚴(yán)格遵遵守操作作規(guī)程及及保養(yǎng)規(guī)規(guī)范；電梯運(yùn)行行有年審審

49、，持證證保養(yǎng)有有制度；用水、供供水管理理措施嚴(yán)嚴(yán)密，衛(wèi)衛(wèi)生、許許可、健健康三證證俱全；消防系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備完完好無(wú)損損，可隨隨時(shí)啟用用?；馂?zāi)發(fā)生生率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%1%1% 完好機(jī)機(jī)電設(shè)備備數(shù) 總 量實(shí)施措施施：創(chuàng)立義務(wù)務(wù)消防隊(duì)隊(duì)，共建建消防安安全示范范城市廣廣場(chǎng)，配配備必需需人員、器材，每半年年舉行一一次消防防演習(xí)；建立健全全消防管管理制度度與應(yīng)急急措施，落實(shí)責(zé)責(zé)任人。加強(qiáng)消防防培訓(xùn)及及宣傳工工作，定定期維護(hù)護(hù)、檢修修，確保保消防設(shè)設(shè)施完好好無(wú)損，正常使使用。確保消防防設(shè)施設(shè)設(shè)備完好好率1000%。違章搭建建發(fā)生率率與處理理率 A違違章發(fā)生生率：公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%11

50、 違章裝裝修單位位 總總裝修單單位 B處處理率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%=100%100% 違章處處理率 總違違章率 實(shí)施措施施：重點(diǎn)加強(qiáng)強(qiáng)宣傳工工作，使使業(yè)主住住戶和施施工隊(duì)明明了裝修修管理規(guī)規(guī)定，減減少和防防止違章章發(fā)生。所有裝修修實(shí)行申申報(bào)，審審批人跟跟蹤管理理，所有有業(yè)主住住戶和施施工隊(duì)實(shí)實(shí)行不違違章施工工承諾，交納施施工保證證金。做好日常常巡視記記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題及時(shí)處處理，杜杜絕違章章發(fā)生，檢查處處理記錄錄存檔備備查。裝修完工工后嚴(yán)格格按申報(bào)報(bào)、審核核批準(zhǔn)的的圖紙進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。住戶有效效投訴率率與處理理率 A有有效投訴訴公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%11 有效投投訴次數(shù)數(shù)

51、入住住總?cè)藬?shù)數(shù) B處處理率 公司承承諾 諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%98%98%以以上 完成處處理次數(shù)數(shù) 有效效投訴次次數(shù)實(shí)施措施施：設(shè)立二十十四小時(shí)時(shí)投訴電電話，樂(lè)樂(lè)于接受受業(yè)主住住戶、政政府的監(jiān)監(jiān)督；加強(qiáng)員工工思想教教育，落落實(shí)各項(xiàng)項(xiàng)制度，強(qiáng)化“您的滿滿意就是是我們的的追求”理念，為業(yè) 主主提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)，力力爭(zhēng)業(yè)主主住戶對(duì)對(duì)物業(yè)管管理中心心服務(wù)1100%地滿意意。加強(qiáng)與業(yè)業(yè)主的溝溝通，認(rèn)認(rèn)真對(duì)待待投訴，做到事事事有答答復(fù)，件件件有回回音。建立檔案案，落實(shí)實(shí)回訪制制度，隨隨時(shí)跟蹤蹤處理結(jié)結(jié)果，讓讓業(yè)主住住戶滿意意；實(shí)行公開(kāi)開(kāi)管理，增加管管理透明明度，自自覺(jué)接受受業(yè)主住住戶監(jiān)督督。居民對(duì)物

52、物業(yè)管理理滿意率率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%98%98% 物業(yè)管管理滿意意戶數(shù) 入住住總戶數(shù)數(shù)實(shí)施措施施：物業(yè)管理理中心實(shí)實(shí)行公開(kāi)開(kāi)透明管管理，向向住戶業(yè)業(yè)主公開(kāi)開(kāi)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、服服務(wù)質(zhì)量量，使物物業(yè)管理理始終處處于住戶戶、業(yè)主主管委會(huì)會(huì)監(jiān)督之之中。定期發(fā)放放業(yè)主喬喬遷征詢?cè)円庖?jiàn)調(diào)調(diào)查表，收集意意見(jiàn)建議議，及時(shí)時(shí)調(diào)整和和改進(jìn)管管理程序序。定期舉行行物業(yè)管管理中心心內(nèi)部，管理例例會(huì)，探探討住戶戶反饋，及時(shí)調(diào)調(diào)整改進(jìn)進(jìn)服務(wù)管管理中存存在的問(wèn)問(wèn)題。綠化完好好率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%98%98% 完好綠綠化面積積 總綠綠化面積積實(shí)施措施施：落實(shí)綠化化管理及及養(yǎng)護(hù)措措施；落實(shí)責(zé)任任人養(yǎng)護(hù)護(hù)

53、，實(shí)行行巡查制制度，健健全管理理檔案；綠化長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)良好，無(wú)破壞壞，無(wú)踐踐踏、無(wú)無(wú)黃土裸裸露現(xiàn)象象；宣傳標(biāo)識(shí)識(shí)新穎、合理，有效防防止踐踏踏損壞花花草。（十二）道路完完好率公司承諾諾計(jì)算測(cè)定定依據(jù)100%98%98% 道路完完好面積積 道路路總面積積實(shí)施措施施：道路暢通通，路面面平坦，污水排排放通暢暢，無(wú)堵堵塞現(xiàn)象象；配合城市市廣場(chǎng)人人車分流流的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，確保保城市廣廣場(chǎng)內(nèi)無(wú)無(wú)亂停亂亂放現(xiàn)象象。三、其它它承諾對(duì)京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管管理，公公司其它它承諾如如下： 四項(xiàng)服服務(wù)滿意意率的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與物物業(yè)管理理中心的的管理酬酬金相結(jié)結(jié)合，即即：保安服務(wù)務(wù)滿意率率：900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;

54、90%以以下扣除除管理酬酬金的110%保潔綠化化滿意率率：900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110%報(bào) 修 及 時(shí)時(shí) 率: 900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110%服 務(wù) 滿 意意 率: 900-944%扣除除管理酬酬金總額額的5%;90%以以下扣除除管理酬酬金的110% (上述未未達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)僅扣除除相關(guān)比比率統(tǒng)計(jì)計(jì)時(shí)間段段內(nèi)管理理酬金總總額)依法經(jīng)營(yíng)營(yíng)，嚴(yán)格格按照政政府有關(guān)關(guān)規(guī)定實(shí)實(shí)施管理理；第一年管管理酬金金的500%用于于廣大業(yè)業(yè)主的特特約服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的的開(kāi)展，以及社社區(qū)精神神文明建建設(shè)；實(shí)現(xiàn)增設(shè)設(shè)專項(xiàng)服服

55、務(wù)運(yùn)作作收支平平衡。社區(qū)文化化社區(qū)文化化活動(dòng)宗宗旨 社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)作為為物業(yè)管管理中心心工作的的一部分分，具有有相當(dāng)?shù)牡闹匾孕浴＝Y(jié)合合京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)的社區(qū)區(qū)環(huán)境，功能配配置，周周邊公共共設(shè)施，物業(yè)管管理中心心將根據(jù)據(jù)公司本本部管理理特色，在征求求廣大住住戶意見(jiàn)見(jiàn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，擬擬定豐富富多彩的的活動(dòng)形形式，以以求達(dá)到到增加京京港城市市廣場(chǎng)的的文化色色彩。創(chuàng)創(chuàng)建一個(gè)個(gè)高品位位的人文文環(huán)境，營(yíng)造出出一種溫溫馨的親親和氣氛氛，促進(jìn)進(jìn)京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)的精神神文明建建設(shè)，樹(shù)樹(shù)立京港港城市廣廣場(chǎng)良好好的社會(huì)會(huì)形象。社區(qū)文化化活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容制訂精神神文明建建設(shè)公約約，居民民能自覺(jué)覺(jué)遵守京京港城市市廣場(chǎng)的的各

56、項(xiàng)管管理規(guī)定定。倡導(dǎo)居民民鄰里團(tuán)團(tuán)結(jié)互助助，文明明居住。物業(yè)管理理中心積積極配合合街道、辦事處處、居委委會(huì)、派派出所開(kāi)開(kāi)展的各各項(xiàng)工作作。開(kāi)設(shè)信息息欄，為為廣大業(yè)業(yè)主、住住戶提供供文化娛娛樂(lè)信息息，旅游游咨詢，購(gòu)物指指南。在在重大節(jié)節(jié)日，如如元旦、春節(jié)、國(guó)慶節(jié)節(jié)，適當(dāng)當(dāng)裝飾大大廳等公公共場(chǎng)所所，（如如懸掛彩彩球等），為京京港城市市廣場(chǎng)帶帶來(lái)節(jié)日日歡快的的氣氛。結(jié)合京港港城市廣廣場(chǎng)住戶戶特點(diǎn)，組織棋棋牌俱樂(lè)樂(lè)部，釣釣魚俱樂(lè)樂(lè)部，熱熱點(diǎn)圖書書館，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)知識(shí)識(shí)交流會(huì)會(huì)等活動(dòng)動(dòng)。便民服務(wù)務(wù)為了更好好地服務(wù)務(wù)于京港港城市廣廣場(chǎng)的廣廣大業(yè)主主住戶，物業(yè)管管理中心心堅(jiān)持在在做好管管理工作作的同時(shí)時(shí)，積極極開(kāi)

57、展各各種的無(wú)無(wú)償和有有償便民民服務(wù)。開(kāi)展便便民服務(wù)務(wù)的工作作方向是是聯(lián)系有有關(guān)專業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)，同同時(shí)利用用物業(yè)管管理中心心的自身身力量，使京港港城市廣廣場(chǎng)的業(yè)業(yè)主住戶戶省時(shí)便便利地就就可以得得到各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。無(wú)償服務(wù)務(wù)項(xiàng)目服務(wù)類別別服務(wù)項(xiàng)目目客務(wù)服務(wù)類1、建立立培育樂(lè)樂(lè)園，每每日放學(xué)學(xué)后2-3個(gè)小小時(shí)內(nèi),組織無(wú)無(wú)人照顧顧的孩子子完成作作業(yè)，并并安排人人員對(duì)孩孩子進(jìn)行行輔導(dǎo)。2、代辦辦機(jī)票、車票、船票3、代辦辦郵政業(yè)業(yè)務(wù)：訂訂閱報(bào)刊刊、收寄寄郵件4、臨時(shí)時(shí)寄存小小件物品品5、代訂訂牛奶、飲用水水6、代客客搬運(yùn)小小件物品品7、代購(gòu)購(gòu)、代送送鮮花禮禮品8、代收收、代繳繳水、電電、煤氣氣、電話話

58、費(fèi)等9、代請(qǐng)請(qǐng)家教、保姆等等工程服務(wù)類1、每年年定期為為業(yè)主免免費(fèi)檢查查室內(nèi)設(shè)設(shè)備和管管路、線線路2、免費(fèi)費(fèi)為業(yè)主主進(jìn)行裝裝修咨詢?cè)?、為業(yè)業(yè)主更換換如燈泡泡、燈管管等小件件設(shè)施免免收工時(shí)時(shí)費(fèi)為業(yè)主更更換水龍龍頭、水水閥及各各類軟管管免收工工時(shí)費(fèi)為業(yè)主疏疏通管道道、恭桶桶等清洗空調(diào)調(diào)過(guò)濾網(wǎng)網(wǎng) 有償服務(wù)務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目目參考價(jià)格格（若高高于市價(jià)價(jià)，按市市價(jià)九折折優(yōu)惠）坐廁安裝裝20元/個(gè)鋪貼地磚磚、墻磚磚4元/平平方米洗手盆安安裝15元/個(gè)安裝吊燈燈10元/個(gè)家電維修修面議查線、換換線6元/小小時(shí)木工維修修20元/工日木地板打打蠟1元/平平方米水電安裝裝面議換門鎖6元/次次打掃室內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生90元/月

59、打字0.0005元/字京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理公共服服務(wù)費(fèi)預(yù)預(yù)算 京京港城市市廣場(chǎng)物物業(yè)管理理公共服服務(wù)費(fèi)測(cè)測(cè)算是本本投標(biāo)書書編制委委員會(huì)成成員根據(jù)據(jù)招標(biāo)書書內(nèi)容及及要求對(duì)對(duì)京港城城市廣場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)多多次實(shí)地地勘察，在我方方美籍高高級(jí)物業(yè)業(yè)管理顧顧問(wèn)的指指導(dǎo)下，編制完完成的。在實(shí)施施物業(yè)管管理過(guò)程程中，本本測(cè)算之之細(xì)節(jié)可可能會(huì)因因客觀情情況的變變化或尚尚未掌握握的情況況而與實(shí)實(shí)際發(fā)生生的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)支出有有出入，物業(yè)管管理中心心會(huì)就此此與本公公寓業(yè)主主委員會(huì)會(huì)進(jìn)行溝溝通，但但不影響響本投標(biāo)標(biāo)書標(biāo)的的的有效效性。一、京港港城市廣廣場(chǎng)物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)測(cè)算 單位位：元（一）工工程維護(hù)護(hù)保養(yǎng)費(fèi)費(fèi) 每年年

60、 每月 1公共照照明系統(tǒng)統(tǒng) 22,8000 1,9900 2供配電電系統(tǒng) 3,4200 2285 3排煙風(fēng)風(fēng)系統(tǒng) 1,8000 1150 4消防系系統(tǒng) 3,0000 2250 5給排水水系統(tǒng) 40,0000 3,3333 6通訊、對(duì)講、監(jiān)控系系統(tǒng) 1,8000 1150 7公共建建筑道維維修 1,2000 1100 8不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)（17項(xiàng)總總和的110%） 7,4044 6617 9維修工工具折舊舊（三年年折舊） 44,2333.66 3352.8 * 合計(jì) 85,6577.6 7,1138.1（二）環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生費(fèi) 1垃垃圾外運(yùn)運(yùn)30,0000 2,5500 2清清潔工具具 保潔車車 1,50