珠海橫琴國際金融廣場酒店項目市場調(diào)研丶市場策劃及投資財務分析

1、珠海橫琴國際金融廣場酒店工程 市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 合縱酒店參謀公司 202103 目 錄 前言 . 1 第一章 導 言. 2 1.1 報告編制過程說明. 2 1.2 報告編制公司簡介. 2 1.3 市場調(diào)查方法及說明 . 3 1.4 研究、評估方法及說明 . 3 1.5 主要假設 . 4 1.6 術語解釋 . 4 第二章 工程根本情況調(diào)查分析 . 6 2.1 工程城市區(qū)域概況. 6 2.2 工程區(qū)域條件分析. 8 2.3 工程簡介 . 16 2.4 工程地理位置分析. 17 2.5 工程周邊環(huán)境分析. 18 2.6 工程自然旅游資源分析 . 21 2.7 工程人文旅游資源分析

2、 . 21 2.8 工程地交通便捷性分析 . 24 2.9 工程能見度分析 . 25 2.10 市場需求臨近度分析 . 26 第三章 珠海旅游經(jīng)濟開展情況調(diào)查及分析 . 27 3.1 中國旅游經(jīng)濟宏觀環(huán)境調(diào)查及分析 . 27 3.2 廣東旅游宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查及分析 . 28 3.3 珠海旅游經(jīng)濟開展狀況調(diào)查及分析 . 30 3.4 珠海旅游度假經(jīng)濟未來開展趨勢分析及預測 . 31 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 1 頁 共7頁 第四章 珠海市高星級酒店開展及經(jīng)營情況調(diào)查分析 . 33 4.1 珠海高星級酒店開展情況調(diào)查分析 . 33 4.2 珠海高星級

3、酒店品牌管理集團進駐情況調(diào)查及分析 . 34 4.3 珠海高星級酒店功能設施調(diào)查分析 . 34 4.4 珠海高星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析 . 43 4.5 珠海高星級酒店客源市場調(diào)查及分析 . 46 4.6 珠海高星級酒店淡旺季情況調(diào)查分析 . 50 4.7 珠海高星級酒店酒店市場供需關系現(xiàn)狀調(diào)查分析 . 51 4.8 珠海高星級酒店公平市場滲透率分析 . 51 4.9 珠海擬建高星級酒店工程調(diào)查及未來開展趨勢分析 . 53 4.10 珠海高星級酒店市場供需關系現(xiàn)狀及未來開展趨勢預測分析 . 56 第五章 澳門高星級酒店開展及經(jīng)營情況調(diào)查分析 . 58 5.1 澳門高星級酒店開展情況調(diào)查分析 .

4、 58 5.2 澳門高星級酒店品牌管理集團進駐情況調(diào)查及分析 . 68 5.3 澳門高星級酒店典型案例調(diào)查分析 . 69 5.4 澳門高星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查分析 . 88 5.5 澳門高星級酒店淡旺季情況調(diào)查分析 . 90 5.6 澳門擬建高星級酒店工程調(diào)查及未來開展趨勢分析 . 91 5.7 澳門高星級酒店酒店對本工程的借鑒及影響分析 . 95 第六章 國內(nèi)及澳門精品概念酒店開展情況及典型案例調(diào)查分析 . 97 6.1 國內(nèi)精品概念酒店開展情況調(diào)查分析 . 97 6.2 國內(nèi)高端精品概念酒店典型案例分析 . 99 6.3 國內(nèi)高端精品概念酒店成功案例經(jīng)驗總結(jié)分析 . 152 6.4 國內(nèi)精品

5、概念未來開展趨勢分析 . 154 第七章 酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位 . 157 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 2 頁 共7頁 7.1 珠海城市開展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 . 157 7.2 珠海旅游開展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 . 159 7.3 政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 . 160 7.4 業(yè)主公司未來集團開展戰(zhàn)略對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 . 160 7.5 業(yè)主公司酒店業(yè)開展戰(zhàn)略對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 . 161 7.6 業(yè)主公司商業(yè)綜合體工程整體開發(fā)戰(zhàn)略分析 . 161 7.7 業(yè)主公司目前酒店工程開發(fā)戰(zhàn)略分析 . 161 7.8 酒店工程開

6、發(fā)戰(zhàn)略定位 . 162 7.9 酒店與商業(yè)綜合體工程其它規(guī)劃業(yè)態(tài)關聯(lián)性分析 . 162 第八章 工程客源市場分析及定位客源地 . 164 8.1 國際客源市場供給分析 . 164 8.2 國際客源市場分布特征分析 . 164 8.3 國際客源市場目的分析 . 165 8.4 本工程對國際客源市場吸納度分析 . 165 8.5 本工程國際客源市場定位 . 166 8.6 國內(nèi)客源市場供給分析 . 166 8.7 國內(nèi)客源來源地分析 . 166 8.8 國內(nèi)客源市場消費目的分析 . 167 8.9 國內(nèi)客源市場消費特征分析 . 167 8.10 本工程對國內(nèi)客源市場吸納度分析 . 168 8.11

7、 本工程國內(nèi)客源市場定位 . 169 8.12 珠三角地區(qū)客源市場供給分析 . 169 8.13 珠三角地區(qū)客源市場消費目的分析 . 169 8.14 本工程對珠三角地區(qū)客源市場吸納度分析 . 170 8.15 本工程珠三角地區(qū)客源市場定位 . 170 8.16 廣東省內(nèi)客源市場供給分析 . 170 8.17 廣東省內(nèi)客源市場消費目的分析 . 170 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 3 頁 共7頁 8.18 本工程對省內(nèi)客源市場吸納度分析 . 171 8.19 本工程省內(nèi)客源市場定位 . 171 8.20 客源地分析及定位結(jié)論 . 171 第九章 工程

8、客源市場分析及定位客源類型 . 172 9.1 政府客源市場供給分析 . 172 9.2 政府客源市場消費需求分析 . 172 9.3 政府客源市場消費特征分析 . 172 9.4 政府客源市場消費水平分析 . 172 9.5 本工程對政府客源市場吸納度分析 . 172 9.6 本工程政府客源市場定位 . 173 9.7 商務客源市場供給分析 . 173 9.8 商務客源市場消費需求分析 . 173 9.9 商務客源市場消費特征分析 . 174 9.10 商務客源市場消費水平分析 . 174 9.11 本工程對商務客源市場吸納度分析 . 175 9.12 本工程商務客源市場定位 . 175 9

9、.13 旅游客源市場供給分析 . 175 9.14 旅游客源市場消費需求分析 . 175 9.15 旅游客源市場消費特征分析 . 176 9.16 旅游客源市場消費水平分析 . 176 9.17 本工程對旅游客源市場吸納度分析 . 177 9.18 本工程旅游客源市場定位 . 177 9.19 客源類型分析及定位結(jié)論 . 178 第十章 酒店整體定位籌劃 . 179 10.1 工程地旅游資源對酒店整體定位影響分析 . 179 10.2 商業(yè)綜合體工程整體定位對酒店定位影響分析 . 179 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 4 頁 共7頁 10.3 酒店客

10、源市場定位 . 179 10.4 酒店類型定位 . 180 10.5 酒店檔次定位 . 182 10.6 酒店形象定位 . 183 10.7 酒店規(guī)模定位 . 183 10.8 酒店主題/風格定位 . 183 第十一章 酒店效勞功能定位籌劃 . 186 11.1 酒店客房效勞功能/經(jīng)營主題定位籌劃 . 186 11.2 酒店餐飲效勞功能/經(jīng)營主題/品牌定位籌劃 . 187 11.3 酒店休閑康體效勞功能/經(jīng)營主題/品牌定位籌劃 . 189 11.4 酒店會議效勞功能/經(jīng)營主題定位籌劃 . 191 11.5 酒店功能面積規(guī)劃及分配詳表 . 192 第十二章 酒店工程總體規(guī)劃分析及建議 . 197

11、 12.1 酒店位置選擇分析及建議 . 197 12.2 酒店控規(guī)指標分析及建議 . 197 12.3 酒店總體規(guī)劃建議 . 197 12.4 酒店建筑低碳環(huán)保初步考慮及建議 . 199 第十三章 酒店經(jīng)營管理模式定位分析 . 201 13.1 酒店經(jīng)營管理模式定位分析 . 201 13.2 酒店管理公司引進策略 . 205 13.3 推薦管理公司品牌 . 205 13.4 相關管理公司品牌收費標準介紹 . 210 13.5 管理公司進入時間分析及建議 . 210 13.6 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 . 212 第十四章 酒店競爭分析及競爭戰(zhàn)略籌劃 . 214 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場

12、調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 5 頁 共7頁 14.1 酒店優(yōu)劣勢SWOT分析 . 214 14.2 酒店主要競爭對手優(yōu)劣勢SWOT分析 . 214 14.3 酒店競爭戰(zhàn)略籌劃 . 216 14.4 酒店特色及核心競爭力分析 . 216 14.5 工程酒店未來房價和出租率預測分析 . 217 第十五章 酒店投融資戰(zhàn)略定位分析 . 219 15.1 幾種可能的酒店投融資戰(zhàn)略比擬分析 . 219 15.2 酒店投融資戰(zhàn)略定位 . 219 15.3 酒店融資方式選擇建議 . 220 第十六章 酒店資產(chǎn)退出模式定位分析 . 221 16.1 幾種可能的酒店資產(chǎn)退出模式比擬分析 . 221

13、16.2 酒店資產(chǎn)退出模式定位 . 222 第十七章 酒店投資估算及分析 . 223 第十八章 酒店開業(yè)后15年內(nèi)經(jīng)營業(yè)績預測及分析 . 227 18.1 酒店經(jīng)營業(yè)績預測根底數(shù)據(jù)定義及分析 . 227 18.2 酒店經(jīng)營收入、本錢費用及利潤預測及分析 . 230 18.3 酒店經(jīng)營盈虧平衡點預測及分析 . 236 18.4 酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預測及分析 . 236 18.5 所得稅、折舊、貸款利息、歸還貸款等對酒店經(jīng)營業(yè)績的影響分析 . 237 第十九章 酒店投資回報預測及分析 . 238 19.1 酒店建設融投資方案假定 . 238 19.2 工程投資回報指標預測及分析 . 238 19.

14、3 工程投資財務分析結(jié)論及建議 . 238 第二十章 酒店建設及經(jīng)營風險分析 . 239 珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 6 頁 共7頁 20.1 政策風險 . 239 20.2 資金風險 . 239 20.3 建設風險 . 239 20.4 經(jīng)營風險 . 240 20.5 市場風險 . 240 20.6 競爭風險 . 241 20.7 突發(fā)事故和不可抗力風險 . 241 第二十一章 報告要點綜述及合縱公司建議 . 243 21.1 報告要點綜述 . 243 21.2 合縱公司建議 . 244 附件一 國際酒店管理集團精品酒店品牌典型案例 . 245

15、珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告目錄 第 7 頁 共7頁 前言 受“珠海藍琴科技投資委托，深圳合縱酒店管理參謀簡稱UHC合縱酒店參謀作為“珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研及籌劃參謀，在經(jīng)過對珠海市酒店業(yè)以及澳門地區(qū)酒店業(yè)等的實地考察調(diào)研、全方位的專業(yè)數(shù)據(jù)分析以及對珠海及澳門地區(qū)酒店業(yè)未來市場開展趨勢的判斷預測后，制訂此?珠海橫琴國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告?，作為業(yè)主投資該工程的參考。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 1 頁 共257頁 第一章 導 言 1.1 報告編制過程說明 可行性報告編制依據(jù)

16、 1) UHC與珠海藍琴科技投資簽訂的效勞合同； 2) UHC根底數(shù)據(jù)庫； 3) UHC在實地調(diào)查過程中得到的對本工程有針對性的大量真實有效數(shù)據(jù)； 4) 珠海藍琴科技投資提供的工程地塊圖紙、工程現(xiàn)狀及有關資料； 5) UHC藍琴科技珠海橫琴新區(qū)酒店工程部，屢次召開參謀論證會議所確定的根本定位； 6) 中華人民共和國?旅游涉外飯店星級的劃分評定?2003年版； 7) 珠海旅游局以及橫琴新區(qū)政府產(chǎn)業(yè)局提供的相關文件和資料； 8) 珠海市及澳門地區(qū)各高星級酒店高級管理人的訪談結(jié)果； 9) 2007、2021、2021年中國飯店業(yè)務統(tǒng)計。 1.2 報告編制公司簡介 UHC合縱酒店參謀公司是目前國內(nèi)領先

17、的專業(yè)酒店及旅游房地產(chǎn)投資建設參謀公司，公司為投資酒店及旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商提供工程投資、可行性研究、設計概念指導、經(jīng)營方案籌劃、銷售方案籌劃、經(jīng)營管理參謀等專業(yè)技術效勞。 公司為英國阿特金斯、中國光大集團、首都機場集團、北京中信集團、國投集團、國電集團、上海廣電集團、上海南部集團、安徽省旅游集團、新疆石油管理局、西安高科集團、重慶龍湖地產(chǎn)、重慶華宇地產(chǎn)、重慶協(xié)信地產(chǎn)、成都置信集團、日照鋼鐵集團、中房珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 2 頁 共257頁 集團、華天酒店管理集團、深圳鹽田港、深圳新世界集團、新希望集團、波司登集團、廈門國貿(mào)集團股份、中國檢驗檢疫總局、

18、香港永安旅游集團、中國三九集團等在內(nèi)的大型集團公司提供了多個五星級酒店及旅游房地產(chǎn)工程投資研究等參謀效勞。 1.3 市場調(diào)查方法及說明 1) 公開數(shù)據(jù)采集 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取珠海市旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、規(guī)劃部門等官方數(shù)據(jù)信息；另一方面通過對政府相關部門進行現(xiàn)場深度訪談獲得官方數(shù)據(jù)信息。 2) 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過對調(diào)查對象內(nèi)部管理人員進行深入訪談后，所掌握的各種真實數(shù)據(jù)，了解客源結(jié)構(gòu)、分析可能對本工程構(gòu)成競爭的現(xiàn)有競爭對手的經(jīng)營及銷售情況。 3) 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解珠海市及澳門地區(qū)各高星級酒店的具體經(jīng)營情況、消費客源情況。 1.4 研究、評估方法及說

19、明 1 比照官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，UHC通過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)的準確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析； 2 為了獲得本工程的潛在市場需求，我們探討了目前經(jīng)濟和旅游業(yè)開展趨勢，分析了可能對本工程酒店構(gòu)成競爭的現(xiàn)有競爭對手的經(jīng)營業(yè)績，同時對未來將要參加競爭市場的珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 3 頁 共257頁 競爭對手的市場定位進行了討論； 3 行業(yè)盈虧平衡率； 4 AutoCAD 2021專業(yè)制圖軟件。 以上分析的目的是為了分析本工程未來的經(jīng)營市場狀況，鑒定相關市場的需求特征，以便我們預測本工程未來的經(jīng)營業(yè)績。 1.5 主要假設 我們的分析和結(jié)論主要基于以下

20、重要假設： 1 珠海市的旅游業(yè)、經(jīng)濟、貿(mào)易、投資政策在未來不會經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退； 2 未來珠海市的投資環(huán)境沒有重大調(diào)整； 3 未來珠海市交通公路網(wǎng)絡沒有重大調(diào)整變化； 4 未來將參加的競爭者與本報告的預計將不存在重大差異； 5 重要的根底設施如飲用水、污水處理、電氣及用氣設施能夠保證持續(xù)、穩(wěn)定和可靠的供給水平，以滿足最終使用者的需要。 1.6 術語解釋 1 客房營業(yè)收入包括按半日、全日或更長時間出租客房所得的客房收入。這一數(shù)字包括效勞費在內(nèi)，但不包括將效勞費用于酒店職工的工資或小費的局部，也不包括客房相應的營業(yè)稅支出。用作提供飲食、會議效勞的公共場所、宴會廳、會議室、商務中心、房內(nèi)飲品、洗

21、衣等收入均不計入房費營業(yè)收入之內(nèi)； 2 餐飲營業(yè)收入包括各餐廳食品、套餐、房間送餐食品及宴會、多功能宴會廳、珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 4 頁 共257頁 會議室等租金和食品銷售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它軟飲料銷售收入。這一數(shù)字包括效勞費在內(nèi)，但不包括將效勞費用于酒店職工的工資或小費的局部； 3 其它收入包括商店、櫥窗等及其它酒店所轄設施的外包后，獲得的租金收入以及汽車租賃、車庫、停車位等效勞的收入。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 5 頁 共257頁 第二章 工程根本情況調(diào)查分析 2.1 工程城市區(qū)域概況

22、2.1.1 珠海地理位置 珠海位于廣東省珠江口的西南部。東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤。珠海是中國的五個經(jīng)濟特區(qū)之一。珠海于1980年成為經(jīng)濟特區(qū)。 珠海市陸地面積有1701平方千米，珠海的海岸線長604公里，有大小島嶼146個，故有“百島之市的美譽。在珠江口遼闊的水域上，大大小小的島嶼星羅棋布，計有146個，其中大局部集中于東部海域的萬山群島。 2.1.2 珠海市行政區(qū)劃及人口 珠海市轄四區(qū)：香洲區(qū)、斗門區(qū)、金灣區(qū)、橫琴新區(qū)。及四大功能區(qū)：高欄港經(jīng)濟區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)、萬山區(qū)。 09年末全市常住人口149.12萬人，比上年末增加1.01萬人，增長0.68%。

23、人口城鎮(zhèn)比87.16%。其中，戶籍人口102.65萬人，增長3.19%。全市戶籍出生人口11404人，出生率11.28；自然增長率8.41。 2.1.3 珠海市自然資源 礦產(chǎn)資源。全市鐵礦床(點)共8個，鎢、錫、鉍、銅、鉛、鋅等有色金屬礦床(點)共16處，鈮、銫、鈹?shù)认∮薪饘俚V點共4個。 農(nóng)業(yè)資源。珠海的栽培植物，主要有水稻、甘蔗、蔬菜、水果、花生、番薯、木薯、鮮花等。水果有荔枝、木瓜、西瓜等。植被類以芒基及馬尾松居首位，野生欣賞植物可利珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 6 頁 共257頁 用的有50多種，可重點開發(fā)的有日本黑松等8種。 海洋資源。珠海市瀕臨南海

24、，珠江每年帶來豐富的有機物質(zhì)和無機養(yǎng)分，浮游植物種類多達224種，其中海生類占91.52%，沿岸魚、蝦、蟹、貝藻類齊全、豐富。有著名的“萬山漁汛。具有捕撈價值的魚類有200多種。 2.1.4 交通體系 航空：珠海三灶機場位于珠海西區(qū)三灶島西南端，三面環(huán)海，距市區(qū)約35公里。該機場嚴格按照國際一級民用機場標準進行總體規(guī)劃、設計和施工。 海運：高欄港總投資18.86億元人民幣，占地57萬平方米、岸線824米，年設計吞吐能力80萬TEU(標準箱)的2個5萬噸泊位的高欄港集裝箱碼頭工程；珠海九洲港位于廣東省南部、珠江口西岸、毗鄰港澳，與澳門陸地相連，是國家一類開放口岸，也是全國沿海最大的港口客運站之一

25、。 鐵路：廣珠鐵路一條擬建縱貫珠三角西岸的鐵路，連接廣州、佛山、江門、珠海四市，線路全長186.23公里，并將以貨運為主。 廣珠城軌。廣珠城際軌道交通是珠三角軌道交通網(wǎng)的主軸線之一，于2005年12月18日正式開工，其中廣州至珠海主線長117公里。主線北起廣州市新廣州站廣州南站，直達珠海核心拱北站。2021年1月7日，廣珠城軌開通了從廣州南站至珠海北站的13個車站，珠三角開始進入“一小時生活圈。 公路：珠海的高速共分為京珠、沿海高速、中江高速。 2.1.5 珠海市經(jīng)濟概況 2021年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP1037.69億元，比上年增長6.6%。其中，第珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定

26、位籌劃及投資財務分析報告 第 7 頁 共257頁 2.2.2 橫琴新區(qū)交通現(xiàn)狀 橫琴大橋連接橫琴與市區(qū)，距市區(qū)約半個小時車程蓮花大橋連接橫琴與澳門，并由國家一類口岸橫琴口岸出入境。 到達橫琴的公共汽車及中巴線路有：14路公交車、62路公交車、63路公交車、拱北中巴線路、香港中巴線路。 京珠、江珠及沿海高速、太澳高速公路通過橫琴于澳門銜接； 距澳門國際機場10分鐘車程、距珠海機場40分鐘車程； 距廣州國際機場及深圳機場90分鐘車程； 距珠海港50分鐘車程。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 9 頁 共257頁 2.2.3 橫琴新區(qū)未來規(guī)劃 根據(jù)?橫琴新區(qū)總體開展規(guī)

27、劃?的相關內(nèi)容，可以得出： 1) 開展定位 橫琴的開展定位是：以合作、創(chuàng)新和效勞為主題，充分發(fā)揮橫琴地處粵港澳結(jié)合部的優(yōu)勢，推進與港澳緊密合作、融合開展，逐步把橫琴建設成為“一國兩制下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的新平臺。 2) 總體開展目標 開展目標是，經(jīng)過10到15年的努力，把橫琴建設成為連通港澳、區(qū)域共建的“開放島，經(jīng)濟繁榮、宜居宜業(yè)的“活力島，知識密集、信息興旺的“智能島，資源節(jié)約、環(huán)境友好的“生態(tài)島。 3) 經(jīng)濟開展目標 到2021年，人口規(guī)模為12萬人，人均GDP為12萬元；到2021年，人口規(guī)模為28萬人，人均GDP為2

28、0萬元。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 10 頁 共257頁 4) 產(chǎn)業(yè)開展方向 充分發(fā)揮橫琴的區(qū)位、環(huán)境、和政策優(yōu)勢，吸引港澳和國際高端人才和效勞資源，重點開展：商務效勞?菹新糜巍平萄蟹咝錄際醪怠?5) 空間布局 根據(jù)規(guī)劃，橫琴的功能分區(qū)將分為“三片、十區(qū)。 商務效勞片：位于小橫琴山以東、以北沿河地區(qū)，大力開展有利于促進產(chǎn)業(yè)和人口集聚的商務效勞業(yè)，形成輻射國內(nèi)外的效勞產(chǎn)業(yè)鏈。包括口岸效勞區(qū)、中心商務區(qū)、國際居住社區(qū)。 休閑旅游片：位于大橫琴山以南，橫琴新區(qū)南側(cè)的沿海地帶，著力打造與港澳聯(lián)動開展的旅游精品工程和精品線路，建設山水融合、自然與人文共生共榮的休閑

29、度假勝地。包括休閑度假區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)。 科教研發(fā)片：位于大、小橫琴山之間，中心溝兩側(cè)，重點開展具有創(chuàng)新引領功能的科教研發(fā)和高新技術產(chǎn)業(yè)等，打造開放型區(qū)域科技創(chuàng)新體系，提升橫琴的科技創(chuàng)新能力和水平。包括教學區(qū)、綜合效勞區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 11 頁 共257頁 6) 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃 城際軌道：連接珠三角城際軌道和澳門城市軌道，融入珠三角1小時生活圈。在珠海機場城際即廣珠城際延長線的蓮花站附近規(guī)劃1座長途汽車客運站，形成城市對外客運交通樞紐。 高速公路：引廣珠西線高速跨橫琴二橋進入橫琴，并向西與珠海機場相連

30、，強化橫琴與珠江口西岸地區(qū)的聯(lián)系。 道路網(wǎng)系統(tǒng)：構(gòu)筑由快速路、主干路、次干路、支路組成的“環(huán)網(wǎng)相扣的城市道路骨架格局。建設“一橫一縱一環(huán)的城市主干路網(wǎng)，將各城市組團串接起來，并與城市次干道結(jié)合成為環(huán)網(wǎng)相扣的道路骨架，同時通過橫琴大橋、橫琴二橋、蓮花大橋和金海大橋?qū)崿F(xiàn)與區(qū)域交通網(wǎng)絡的連接。 市域干道：提升現(xiàn)有環(huán)島東路北段道路等級為快速路，連接京港澳高速與珠海城區(qū)，加強橫琴與港澳及珠海市區(qū)的聯(lián)系。 連澳通道：預留建設三條連接澳門的交通通道，實現(xiàn)兩地人員及物資的暢順流動；優(yōu)先考慮在教學區(qū)與澳門之間設置便捷通行通道。 公共交通系統(tǒng)：加強軌道交通、常規(guī)公交、步行系統(tǒng)、自行車系統(tǒng)的銜接，建設蓮花口岸換乘樞

31、紐，實現(xiàn)“零距離換乘。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 12 頁 共257頁 7) 工程進展情況 橫琴新區(qū)澳門大學新校區(qū)工程順利推進，校區(qū)主體工程已開工建設，排洪渠遷移等相關工程正抓緊推進； 總投資達740億元的橫琴新區(qū)市政根底設施、多聯(lián)供燃氣能源站、長隆國際海洋度假區(qū)、十字門中央商務區(qū)等重大工程相繼啟動； 合作共建產(chǎn)業(yè)園取得突破性進展，粵澳中醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園及橫琴文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園相關工程有望于近期啟動。 8) 優(yōu)惠政策 橫琴將在通關、稅率、社會管理等方面享受前所未有的優(yōu)惠，在島上打造與港澳生活、就業(yè)、居住環(huán)境相仿的條件，以吸引人、財、物的高效集聚。 納入珠海經(jīng)濟

32、特區(qū)范圍：享有相關優(yōu)惠政策，具有地方立法權已實現(xiàn) 通關制度：“一線松，二線緊，橫琴與澳門之間的橫琴口岸為一線，主要管人，橫琴與內(nèi)地之間設定為二線，主要管物，貨物可以免稅進入橫琴，在島內(nèi)自由流通，力爭成為“自由港；延長通關時間，目標為24小時待批； 金融創(chuàng)新：在受國內(nèi)法律限制不能實行或新推出未應用的所有金融新政、創(chuàng)新產(chǎn)品均可在新區(qū)內(nèi)先行先試，同時也鼓勵國外和港澳臺地區(qū)金融機構(gòu)在特區(qū)內(nèi)進行金融創(chuàng)新嘗試待批。 更加開放的信息化政策：新區(qū)內(nèi)除威脅國家平安外的信息可以自由傳輸，不受大陸現(xiàn)行政策制度約束，個人有較大的言論自由，信息自由度接近港澳地區(qū)待批。 土地管理制度創(chuàng)新待批。 2.2.4 橫琴新區(qū)開展優(yōu)

33、勢 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 13 頁 共257頁 1) 區(qū)位優(yōu)勢 橫琴位于珠海市南部，珠江口西側(cè)，毗鄰港澳；南瀕南海，距離國際航線大西水道僅7公里；與國際金融中心香港僅34 公里，與澳門三島隔河相望，一橋相連，處于“一國兩制的交匯點和“內(nèi)外源經(jīng)濟的結(jié)合部。 100公里范圍內(nèi)， 有香港、澳門、廣州、深圳四大國際機場和珠海國內(nèi)機場。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 14 頁 共257頁 2) 完善的交通樞紐網(wǎng)絡 橫琴現(xiàn)有蓮花大橋與澳門相連,橫琴大橋與市區(qū)相接。規(guī)劃建設中的京港澳高速經(jīng)橫琴直抵澳門；隨著港珠澳大橋、廣珠城際輕

34、軌、廣珠鐵路、金海大橋、廣珠西線高速等交通工程的推進，橫琴新區(qū)將完全實現(xiàn)與全國以及港澳地區(qū)的道路聯(lián)網(wǎng)。 3) 政策優(yōu)勢 2021年12月，國務院出臺的?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要(2021-2021)?將橫琴列為規(guī)劃開發(fā)的新區(qū)。作為繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后，第三個由國務院批準的國家級新區(qū)，橫琴新區(qū)的規(guī)劃建設已上升為國家戰(zhàn)略，肩負科學開展、先行先試的重任。 2021年8月，國務院對?橫琴總體開展規(guī)劃?作出正式批復。未來橫琴新區(qū)將以合作、創(chuàng)新和效勞為主題，充分發(fā)揮橫琴地處粵港澳結(jié)合部的優(yōu)勢，推進與港澳緊密合作、融合開展，逐步把橫琴建設成為帶動珠三角、效勞港澳、率先開展的粵港澳緊密合作示

35、范區(qū)，國家將給予特殊的優(yōu)惠政策和制度。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 15 頁 共257頁 2.2.5 區(qū)域條件評估 根據(jù)以上內(nèi)容，可以得出： 橫琴新區(qū)毗鄰澳門，地理位置優(yōu)越，自然資源和環(huán)境條件良好。 橫琴新區(qū)憑借其開展優(yōu)勢，將順利推進“一國兩制下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)的創(chuàng)立，整體品牌形象將逐步建立，各項根底配套設施包括交通條件亦將日益完善，為工程酒店的開展提供良好的根底條件。 伴隨著橫琴總體規(guī)劃的逐步實施，粵澳合作的順利開展，在澳門政府的大力支持下，橫琴新區(qū)的商務、休閑旅游、高新技術以及科教研發(fā)等產(chǎn)業(yè)都將快速開展，從而為工程酒店奠定良好的客源根底。

36、橫琴新區(qū)未來的優(yōu)惠政策也將對工程酒店將產(chǎn)生較大影響，具體如下： 分線管理制度的實行，將為通關人員提供更加便捷的條件，人流量大幅增加，從而為區(qū)域工程酒店提供充足的客源來源；另一方面，24小時通關制度的實行，前往澳門的旅游客源可更加自由地支配時間，不必因通關時間限制選擇留宿珠海，從而使區(qū)域酒店喪失一局部過境旅游客源； 未來金融政策、信息化政策的順利實施，港澳環(huán)境的成功“拷貝，有利于吸引港澳甚至國內(nèi)外企業(yè)在本區(qū)域投資，從而為區(qū)域酒店創(chuàng)造更多的商務客源需求。 2.3 工程簡介 本工程位于橫琴新區(qū)，建成后將成為橫琴口岸的標志性建筑，并與橫琴口岸直接連通；屬于綜合性工程，包括酒店、商業(yè)和公寓三大區(qū)域，建筑

37、面積約80000，具體指標如下： 地塊坐落 用地面積M2 建筑密度 容積率 建筑限高 綠地率 橫琴新區(qū)東北部 13000 不大于35% 不大于6.5 180 M 不少于 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 16 頁 共257頁 2.4 工程地理位置分析 工程地位于珠海橫琴新區(qū)詳見2.2章節(jié)東北部，緊鄰橫琴口岸，靠近正在建設中的澳門大學珠海校區(qū)；毗鄰澳門，與即將開業(yè)的銀河酒店僅一河之隔，最短直線距離僅200米。 工程地現(xiàn)狀圖如下： 工程地地理位置示意圖如下： 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 17 頁 共257頁 根據(jù)以上分析可知：工

38、程酒店地處橫琴新區(qū)，緊鄰澳門，由于其特殊的區(qū)位條件，UHC預計本工程與橫琴新區(qū)未來的高星級酒店以及澳門的高星級酒店均屬于同一競爭市場。 2.5 工程周邊環(huán)境分析 本工程位于橫琴新區(qū)東北部，與橫琴口岸約為5分鐘車程；根據(jù)橫琴新區(qū)規(guī)劃，本工程屬于橫琴新區(qū)的口岸效勞區(qū)，鄰近正在施工的澳門大學珠海校區(qū)、規(guī)劃中的口岸效勞區(qū)高星級酒店群包括橫琴總部大廈、華融橫琴大廈、美麗之冠橫琴梧桐樹大廈以及洲際航運中心；工程所在地與澳門三島隔河相望，最近處相距200米。 周邊環(huán)境示意圖： 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 18 頁 共257頁 工程鄰近的景區(qū)旅游資源主要有： 三疊泉風景區(qū)

39、 三疊泉是珠海市橫琴新區(qū)上的名泉，因泉水至市區(qū)最頂峰腦背山(457M)由上至下疊成的瀑布大峽瀑、飛凌瀑、隱靈暴飛流直下而得名。山澗有許多溪潭，山腳下有山泉游泳場。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 19 頁 共257頁 海洋樂園 珠海海洋樂園內(nèi)有紅珊瑚，玳瑁，鸚鵡螺等多種國家一級保護動物，以及千年大海龜，中華白海豚標本展示。緊鄰樂園有全省最大的紅樹林濕地生態(tài)保護區(qū)，區(qū)內(nèi)有千姿百態(tài)的紅樹植物以及白鶴等數(shù)十種珍稀鳥類。 石博園 石博園是一個以石文化為主旨，融旅游觀光、休閑度假、石療保健、石趣飲食、奇石貿(mào)易為一體的主題公園。 橫琴蠔生態(tài)園 珠海國際金融廣場酒店工程市場

40、調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 20 頁 共257頁 位于橫琴新區(qū)的東南端，這里集蠔的養(yǎng)殖、蠔宴經(jīng)典、觀光休閑于一體，是獨具特色的漁家美食天地。 由以上分析可知： 工程地位于口岸效勞區(qū)，高星級酒店群建成后，將極大地提高區(qū)域酒店業(yè)的整體開展水平，為工程酒店的開發(fā)提供良好的宏觀環(huán)境； 周邊為有較多的自然旅游資源，未來通過合理整合，可以為酒店客源提供較為豐富的的休閑娛樂元素。 2.6 工程自然旅游資源分析 橫琴新區(qū)四面環(huán)水，氣?蛭潞停角嗨悖掌逍攏梢孕穩(wěn)菸吧講黃嫠媯韃黃媸媯夭黃嫻浩妗保矣小笆揭黃儼跡儼酵蚩檬鰲鋇淖勻瘓骯邸?根據(jù)2.4章節(jié)相關內(nèi)容可知：工程位于橫琴新區(qū)，周邊景點較多，但目前整體的成

41、熟度和知名度仍有待提高，未來通過合理的資源整合和進一步完善，將有可能成為未來酒店客源的休閑欣賞性活開工程。 2.7 工程人文旅游資源分析 工程地所在橫琴新區(qū)新石器時代這里就有先民生活，橫琴旅游文化廣場有上廣東最大珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 21 頁 共257頁 的漢白玉浮雕“仙琴傳說，島上還有南宋古戰(zhàn)場遺跡、南海前哨鋼八連營地和許多美麗傳說。 橫琴新區(qū)目前在建的珠海長隆海洋度假區(qū)即將成為橫琴新區(qū)的又一重要人文旅游資源。 南宋古戰(zhàn)場遺跡 澳門與珠海橫琴新區(qū)之間的十字門一帶，曾是宋元兩軍廝殺的戰(zhàn)場。 漢白玉浮雕“仙琴傳說 橫琴旅游文化廣場上有廣東省最大的漢白玉

42、浮雕，長54米，高5米，浮雕上展示了橫琴新區(qū)名來歷的故事“仙琴傳說。廣場旁邊有個相思瀑布，水源來自橫琴腦背山山頂，景色秀麗。 在這里還發(fā)生了一段橫琴人民抵抗外敵侵略的英勇事跡，19世紀40年代葡萄牙人侵占了澳門三島后，曾在橫琴新區(qū)上尋找新的水源，發(fā)現(xiàn)了相思瀑布這個地方，并出兵想霸占，后來橫琴人民組織力量奮起對抗，經(jīng)過激戰(zhàn)，把敵人趕出了橫琴新區(qū)，至今在相思瀑布的石壁上還保存著葡萄牙人在上面雕刻的文字，成為了歷史的見證。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 22 頁 共257頁 南海前哨鋼八連營地 南海前哨鋼八連,部隊的前身是橫掃東北后入關作戰(zhàn)的四野的老英雄部隊,有著

43、驕人戰(zhàn)績，他們駐防在與澳門一水之隔的小橫琴新區(qū)。六五年國防部授于它“南海前哨鋼八連的榮耀稱號。歷屆軍區(qū)、中央軍委、軍政要員常到連隊視察，留下很多題詞墨寶勉勵代代軍人。 長隆國際海洋度假區(qū) 橫琴長隆海洋度假區(qū)將定位為“中國奧蘭多，分為富祥灣、橫琴山、海豚灣三大組團，總體規(guī)劃占地面積達5平方公里，整個工程分兩期進行建設。其中第一期主要建設區(qū)域在富祥灣組團；第二期建設區(qū)域為橫琴山組團和海豚灣組團。 長隆海洋王國是一個擁有自主知識產(chǎn)權的超級主題公園，它包括海洋奇觀、極地探險等8大主題區(qū)，每個區(qū)都包含游樂設計、表演和動物展示三大元素。度假區(qū)還將出現(xiàn)世界珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務

44、分析報告 第 23 頁 共257頁 上最高的摩天輪、最長的木質(zhì)過山車、最先進的5A影院等工程。 根據(jù)2.3章節(jié)內(nèi)容可知：本工程所在區(qū)域周邊具有一定歷史文化底蘊，但是缺乏地域文化特色；在建的長隆海洋度假區(qū)建成后將極大地提高橫琴新區(qū)的旅游知名度，并為工程酒店提供一定的客源來源。 2.8 工程地交通便捷性分析 工程地與主要交通點距離現(xiàn)狀 距澳門國際機場10分鐘車程 距珠海機場40分鐘車程； 距廣州國際機場及深圳機場90分鐘車程； 距珠海港50分鐘車程； 距香港缺乏1小時車程。 工程未來交通規(guī)劃： 本工程與橫琴口岸未來在將直接連通； 未來橫琴新區(qū)輕軌與澳門輕軌相連接，終點至珠海機場，并于橫琴口岸設有換

45、乘站，珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 24 頁 共257頁 2021年后將落成投入使用。 未來橫琴新區(qū)環(huán)島路長52公里，并有三個通往澳門的海底隧道在規(guī)劃中。 由以上分析可知：伴隨著珠海及橫琴新區(qū)交通規(guī)劃的逐步實施，工程地未來交通條件將更加便捷，為工程酒店未來經(jīng)營管理提供有利的條件。 2.9 工程能見度分析 1) 地理能見度評估 本工程建成后，地理能見度較高，分析其主要原因如下： 工程地靠近橫琴口岸，道路平坦寬闊，對工程沒有造成阻隔視線的林木和建筑物等； 周邊無高架及大型立交橋等阻礙視線的物體； 本工程為高層建筑，建成后能給人以較強的視覺沖擊； 靠近十字門水道，

46、與澳門銀河酒店僅一水之隔。 2) 市場能見度評估 本工程市場能見度較高，分析其主要原因如下： 工程為綜合性物業(yè)組合，包括高端商業(yè)、寫字樓、五星級酒店設施，對市場沖擊力較大； 在交通流線設置上，工程將與橫琴口岸實現(xiàn)連通，而橫琴口岸即將成為24小時通關口岸，人流量較大； 工程目前是橫琴新區(qū)乃至珠海在建及規(guī)劃的酒店中唯一定位為高端精品的酒店； 引進酒店管理品牌。酒店管理公司的進入可迅速提高酒店的管理和效勞水平，使工程酒店的市場能見度大大提高。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 25 頁 共257頁 2.10 市場需求臨近度分析 2.10.1 旅游客源需求 本工程毗鄰橫

47、琴口岸，與澳門僅一水之隔，依托這一地理位置優(yōu)勢，必將吸引大量前往澳門的過境旅游客源。另根據(jù)橫琴新區(qū)整體規(guī)劃，旅游是其未來主要產(chǎn)業(yè)之一，規(guī)劃有較多大型旅游綜合工程，并且致力于打造成為國內(nèi)最大的免稅島，這些有利條件必然會使橫琴新區(qū)成為知名旅游目的地，吸引大量旅游客源，因此旅游客源將成為本工程的主力客源市場。 2.10.2 會議客源需求 各類企事業(yè)單位對會議地點進行選擇時，除了關注先進的會議配套設施之外，也更加注重休閑體驗和娛樂體驗。工程酒店依托優(yōu)越的地理位置和環(huán)境條件，在香港、珠海、澳門會展經(jīng)濟不斷開展的輻射帶動下，伴隨其總體規(guī)劃的逐步實施，會展經(jīng)濟將迅速開展，必然會吸引一局部高端會議客源，成為未

48、來酒店客源市場的一個重要組成局部。 2.10.3 商務客源需求 伴隨著港珠澳大橋工程以及橫琴新區(qū)開發(fā)的不斷推進，珠海經(jīng)濟將得到快速開展，商務客源也將迅速增加，并且工程地臨近橫琴新區(qū)規(guī)劃中的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務區(qū)、科技研發(fā)區(qū)，重點開展商務、高新技術和科教研發(fā)，因此作為區(qū)域內(nèi)高端酒店之一，未來必然會吸引較多區(qū)域內(nèi)的高端商務客源。 同時工程規(guī)劃為綜合性物業(yè)，內(nèi)部的寫字樓和商業(yè)等功能聯(lián)動也能夠為工程酒店提供一定的客源來源。 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 26 頁 共257頁 第三章 珠海旅游經(jīng)濟開展情況調(diào)查及分析 3.1 中國旅游經(jīng)濟宏觀環(huán)境調(diào)查及分析 2021

49、年中國旅游產(chǎn)業(yè)開展呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)績效總體向好、產(chǎn)業(yè)融合開展深化、行業(yè)市場化進程加快、現(xiàn)代商業(yè)模式和科技手段得到廣泛運用、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級有新進展等五大亮點。同時，我國旅游市場格局穩(wěn)中有變，國內(nèi)旅游市場增速城鎮(zhèn)高于農(nóng)村；入境旅游市場出現(xiàn)分化，外國人市場表現(xiàn)突出；出境旅游方面，因私出境占主體的格局進一步強化。 2021年區(qū)域旅游開展格局總體上呈現(xiàn)“全面增長、亮點突出，總體穩(wěn)定、局部變化的態(tài)勢。各地為貫徹落實?國務院關于加快開展旅游業(yè)的意見?，相繼出臺了相應實施方法或類似文件，為加快旅游業(yè)開展提供了諸多優(yōu)惠政策，區(qū)域旅游經(jīng)濟開展掀起一輪新的熱潮。無論是國內(nèi)旅游，還是出入境旅游，東部地區(qū)依然處于領先地位，中西部

50、的出游能力也在明顯提升。 同時，高速交通體系加速建設，特別是高速鐵路方面取得突破性進展，全國各地的旅游通達性明顯改善，有效拉動了沿線旅游業(yè)的增長，使我國區(qū)域旅游開展呈現(xiàn)出新的格局。此外，上海世博會、廣州亞運會等熱點事件、國家戰(zhàn)略等成為區(qū)域旅游開展的重要影響因素，均給當?shù)貛聿环频穆糜问找妗?2021年全年國內(nèi)旅游人數(shù)達21億人次，比上年增長10.6%；國內(nèi)旅游收入1.26萬億元，增長23.5%；入境旅游人數(shù)134億人次，增長5.8%；入境過夜旅游人數(shù)5566萬人次，增長9.4%；旅游外匯收入458億美元，增長15.5%；全國旅游業(yè)總收入1.57萬億元，增長21.7%。 從總體上看，目前我國旅游

51、經(jīng)濟正處于加快開展的戰(zhàn)略機遇期，在宏觀環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)的情況下，對2021年旅游經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)健康增長持相對樂觀的預期。據(jù)預計2021年旅珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 27 頁 共257頁 游業(yè)仍將實現(xiàn)平穩(wěn)健康增長，市場規(guī)模進一步擴大。全年旅游總收入將達1.6萬億元，同比增長11%。國內(nèi)旅游人數(shù)23.4億人次，同比增長10%；國內(nèi)旅游收入1.3萬億元，同比增長12%。入境旅游人數(shù)1.35億人次，同比增長2%；入境旅游外匯收入500億美元，同比增長8%。出境旅游人數(shù)5700萬人次，同比增長5%；出境旅游花費550億美元，同比增長14%。 3.2 廣東旅游宏觀經(jīng)濟環(huán)

52、境調(diào)查及分析 3.2.1 廣東省簡介 廣東省位于中國大陸最南部。東鄰福建，北接江西、湖南，西連廣西，南臨南海并在珠江三角洲東西兩側(cè)分別與香港、澳門特別行政區(qū)接壤，西南部雷州半島隔瓊州海峽與海南省相望。全境位于北緯20132531和東經(jīng)1093911719之間。 廣東省總面積為17.98萬平方公里，常住人口有9638萬。全省設2 1個地級市，23縣級市、41個縣、3個自治縣、54個市轄區(qū)，4個鄉(xiāng)、7個民族鄉(xiāng)、1139個鎮(zhèn)、434個街道辦事處。 廣東地貌類型復雜多樣，有山地、丘陵、臺地和平原，其面積分別占全省土地總面積的33.7%、24.9%、14.2%和21.7%，河流和湖泊等只占全省土地總面積

53、的5.5%。 廣東屬于東亞季風區(qū)，從北向南分別為中亞熱帶、南亞熱帶和熱帶氣候，是全國光、熱和水資源最豐富的地區(qū)之一。 3.2.2 廣東省旅游資源簡介 廣東旅游吸引力首先在于其社會、經(jīng)濟環(huán)境，同時也有豐富的旅游資源。海岸線綿長，多溫泉，地貌形體復雜，丹霞山為丹霞地貌典型，肇慶巖溶地貌發(fā)?鏖隕餃堊業(yè)孛補怪楹式鶉詮慍【頻晗钅渴諧餮小徊呋巴蹲什莆穹治霰? 第 28 頁 共257頁 成美景，汕頭海蝕地貌奇特。鼎湖山自然保護區(qū)為北回歸線上的綠洲。廣州、潮州為歷史文化名城，佛山為四大名鎮(zhèn)之一。嶺南園林別具一格，順德清暉園、番禺余蔭山房、東莞可園、佛山十二石齊為四大名園。 據(jù)中國旅游局統(tǒng)計資料，廣東省現(xiàn)有5A

54、景區(qū)點2個，分別是深圳華僑城旅游度假區(qū)和廣州市長隆旅游度假區(qū)；4A景區(qū)點達49個；3A景區(qū)點達14個；2A景區(qū)點共10個。 3.2.3 廣東省旅游經(jīng)濟概況 廣東省國內(nèi)外客源市場雙輪驅(qū)動，旅游經(jīng)濟穩(wěn)步增長。2021年全年口岸入境過夜旅游人數(shù)21744萬人次，比上年增長20%。其中，外國人730.97萬人次，增長18.4%；香港、澳門和臺灣同胞2421.79萬人次。國內(nèi)旅游人次18602.69萬人次，增長20.9%。 2005年-2021年旅游經(jīng)濟概況如下表所示： 20052021年廣東省旅游經(jīng)濟表 旅游總收入 相當于GDP比重 年份 (億元) 增長% (%) 2005 1879.6 13% 8.

55、66 2006 2125.0 13% 8.18 2007 2454.1 16% 8.00 2021 2641.3 8% 7.40 2021 3068.4 15% 7.85 2021 3804.1 24% 8.37 資料來源：廣東省各年統(tǒng)計公報 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 29 頁 共257頁 3.3 珠海旅游經(jīng)濟開展狀況調(diào)查及分析 3.3.1 珠海市旅游簡介 珠海市依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，已成為了觀光、度假、療養(yǎng)、野營、會議和旅游勝地。珠海市旅游資源豐富，主要包括： 山岳、洞景旅游資源 山岳旅游較好的有石景山和黃楊山，洞景中有白蓮洞、竹仙洞等，具有人

56、文景觀特色的有九洲港炮臺山、拱北炮臺山，同時有水庫、洞景綜合開展的有南屏將軍山、板障山等山岳。 海島、海灘和生物旅游資源 珠海是個“百島之市，眾多島嶼千姿百態(tài)，如九洲島、三灶島、銀坑半島、高欄島、荷包島、桂山島、萬山島和擔桿島等。 水庫、湖旅游資源 本市有中小型水庫多個，其中農(nóng)灌用水庫5個，如南屏水庫、龍?zhí)端畮?、檸檬坑水庫、青年水庫和竹仙洞水庫等。白藤湖已建成水上游樂、度假和療養(yǎng)的綜合旅游中心。 溫泉旅游資源 溫泉資源主要有平沙海上溫泉和下柵海上溫泉。 人文旅游資源 珠海雖非歷史名稱，但是不乏有價值的人文旅游資源，既有新石器時代的遺跡，也有500年歷史的銃城、烽火臺，遺跡三灶島上日寇侵華大屠殺

57、的血址，有抗擊英帝國主義侵略所得賠款修筑的白石街，在桂山島上有海戰(zhàn)英雄紀念碑等。 3.3.2 珠海市旅游宏觀經(jīng)濟分析 珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 30 頁 共257頁 2021年接待入境旅游人數(shù)413.57萬人次，增長6.6%。其中，外國人58.80萬人次，下降2.2%；香港、澳門和臺灣同胞354.77萬人次，增長8.2%。在入境旅游人數(shù)中，過夜游客297.85萬人次，增長4.1%。國際旅游外匯收入10.27億美元，增長8.3%。接待國內(nèi)游客1674.08萬人次，增長9.7%，其中過夜游客910.89萬人次，增長9.9%。國內(nèi)旅游收入98.71億元，增長1

58、0.7%。酒店平均開房率53.7%，比上年低10.9個百分點。 珠海市近年旅游開展情況旅游人次萬人次旅游收入億元萬美元億元2500 200 2087.65 1913.92 2000168.83 1677.251768.40 155.08 150 14521398 .02144.8 .60 1500 116.00 100 1000 50 500 0 0 20052006200720212021 資料來源：珠海市各年旅游經(jīng)濟概況 由以上分析可以看出：珠海市旅游經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，這與我國整體旅游經(jīng)濟開展較快有關，同時，珠海市政府也較重視旅游經(jīng)濟的開展，為珠海酒店業(yè)的開展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。 3

59、.4 珠海旅游度假經(jīng)濟未來開展趨勢分析及預測 根據(jù)?珠海市旅游開展總體規(guī)劃2007-2021?的相關內(nèi)容：隨著旅游產(chǎn)品建設和旅游市場建設的快速開展，珠海市的2021年接待游客總量8400萬人次，其中入境游客2000萬人次，國內(nèi)游客6400萬人次；接待過夜游客4100萬人次，其中入境過夜游客1300萬珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 31 頁 共257頁 人次，國內(nèi)過夜游客2800萬人次；旅游總收入到達850億元，國內(nèi)旅游收入360億元，旅游外匯收入63億美元。 旅游開展總體目標：將珠海建設成為我國重要的旅游經(jīng)濟強市、具可持續(xù)競爭力的城市型旅游目的地，實現(xiàn)珠海旅游

60、由過境地向區(qū)域組合型目的地、由觀光地向度假地的轉(zhuǎn)變，旅游業(yè)成為珠海的主導產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃期末的重點支柱產(chǎn)業(yè)，珠海旅游資源與環(huán)境實現(xiàn)可持續(xù)利用。 由以上分析可知：珠海市將充分利用自然生態(tài)資源，打造旅游經(jīng)濟強市，最終建設成具有可持續(xù)競爭力的城市型旅游目的地；因此伴隨著珠海旅游規(guī)劃的實施，旅游業(yè)將成為珠海的?韉疾怠?珠海國際金融廣場酒店工程市場調(diào)研、定位籌劃及投資財務分析報告 第 32 頁 共257頁 第四章 珠海市高星級酒店開展及經(jīng)營情況調(diào)查分析 4.1 珠海高星級酒店開展情況調(diào)查分析 根據(jù)UHC實地調(diào)查，作為國內(nèi)5大經(jīng)濟特區(qū)之一的珠海，酒店業(yè)開展嚴重滯后，已經(jīng)被周邊城市遠遠趕超。 本工程位于珠海市橫琴