宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)查報告分析研究關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)禁止解除之立法建議 公共管理專業(yè)

1、四川省蒼溪縣宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)查報告 關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)禁止解除之立法建議宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不得流轉(zhuǎn)或者限制流轉(zhuǎn)的，而我國物權(quán)法對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題仍然采取擱置態(tài)度；中華人民共和國土地管理法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)”。第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！币?guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！庇纱瞬浑y看出，農(nóng)村宅基地是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員對本集體土地依法所享有的特

2、殊的權(quán)利，帶有集體福利性質(zhì)，不允許宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，只能供自己居住使用；而在學(xué)界以武漢大學(xué)盂勤國教授為代表的一部分學(xué)者則激烈反對物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易，指出“農(nóng)村宅基地不得交易是農(nóng)村宅基地分配制度的有機(jī)組成部分，農(nóng)村宅基地分配制度是有效維系億萬農(nóng)民基本生存權(quán)利的重要制度，物權(quán)法必須重申農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)行法律政策。為此，我們專門走訪了四川省蒼溪縣國土局及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在本次調(diào)查過程中共獲得有效問卷359份和蒼溪縣五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從一定程度上反映了我國西北地區(qū)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實際情況?；谡{(diào)查統(tǒng)計，對我國農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中存在的問題從法律上進(jìn)行分析，有利于我們分析農(nóng)村宅基地使

3、用權(quán)流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)等相關(guān)問題。 蒼溪縣農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)還不成規(guī)模，閑置情況相比，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小。蒼溪縣共有22個鎮(zhèn)，其中，云峰鎮(zhèn)某村共有住戶1549戶，買賣宅宅基地上房屋的有150戶，出租的有227戶，轉(zhuǎn)讓率10.3%，出租率達(dá)到15%。白橋鎮(zhèn)某村共有住戶985戶，其中，買賣宅宅基地上房屋的有83戶，出租的有128戶，轉(zhuǎn)讓率12.4%，出租率達(dá)到15%。永寧鎮(zhèn)共有住戶6200戶，買賣宅宅基地上房屋的有150戶，出租的有227戶，轉(zhuǎn)讓率10.3%，出租率達(dá)到15%。還有文昌鎮(zhèn)、三川鎮(zhèn)、岳東鎮(zhèn)等地方都不同程度的顯示出買賣或者出租宅宅基地上房屋的情形；由以上可知目前蒼溪縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)數(shù)量驚人，

4、雖然在法律上禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但事實上大量存在流轉(zhuǎn)、出租宅基地上房屋的情形實際上相當(dāng)于是變相的宅基地使用權(quán)本身的流轉(zhuǎn)與出租。另外，通過對部分居民的了解，目前在四川省蒼溪縣由于大量的農(nóng)民向城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移，再加上大量農(nóng)村勞動力涌向沿海而出現(xiàn)大量農(nóng)民宅基地上房屋的閑置，由此變成了待流轉(zhuǎn)房屋，我們在四川省蒼溪縣人力資源社會保障局了解到，目前全縣舉家遷移到本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)定居的有30萬戶以上，外出打工一年回家一兩次甚至幾年不回的比例高達(dá)30%以上，而居住在農(nóng)村的75%以上為60周歲以上的老齡化人口。同時，我們在土地房管部門還了解到整戶閑置的房屋就有8526戶。其宅基地面積為1913畝。另外，現(xiàn)在農(nóng)村人均

5、占有房屋3.5間，而實際上人均占有1，5間已足以滿足其生產(chǎn)生活需要，照此計算，蒼溪縣約有33.73萬間房屋等待流轉(zhuǎn)或出租。我國土地管理法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)”。第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！闭貙儆诩w成員社員權(quán)的一部分，是本集體給予其成員的福利，非本集體成員無次權(quán)利；對此我們對三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民作了一個問卷調(diào)查如下：調(diào)查地點調(diào)查人數(shù)同意流轉(zhuǎn)人數(shù)不同意流轉(zhuǎn)人數(shù)八廟鎮(zhèn)1005425白鶴鎮(zhèn)1006132陵江鎮(zhèn)1006822以上問卷調(diào)查表明目前大多數(shù)的城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民都對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)持肯定的態(tài)度，很多居民認(rèn)為宅基地

6、取得后就是自己的，當(dāng)然可以買賣；而有的村民選擇不能買賣，但也并非真是自己希望這樣做，而是因為知道國家法律不允許，所以才這樣選擇。選擇允許買賣的，對于宅基地該賣給誰，看法不一，有的人贊同在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，有的贊同可以向任何人轉(zhuǎn)讓，而且實踐中宅基地轉(zhuǎn)讓的原因也很復(fù)雜，有的為生活所迫，如看病、子女上學(xué)，有的則為經(jīng)濟(jì)利益所驅(qū)使，另一方面，近年來全國各地房價一路狂飆，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民難以承受巨大的房價壓力，同時，銀行對房貸要求也是相對較高，大多數(shù)沒有公積金的自由職業(yè)者難以獲得按揭貸款而無力全款購買一套住房，因此他們選擇了在城市的郊區(qū)通過所謂的購買、租賃或者以宅基地作為資本作價合資等方式獲

7、得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，從而解決住房問題；另外，也有人從中看到了巨大的商機(jī)，他們通過以上方式在宅基地上建房出賣獲利，由此形成了“小產(chǎn)權(quán)房”這一社會怪胎，這不免也是一個社會問題。由以上調(diào)查，我們認(rèn)為盡管在現(xiàn)行的法律上不承認(rèn)甚至禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)或出租，但由于農(nóng)村大量房屋流轉(zhuǎn)而引起的宅基地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)以及直接的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)或者變相流轉(zhuǎn)的事實存在，使得這項法律禁令形同一紙空文；另外，從全國來看，我國人口眾多，幅員遼闊，地形復(fù)雜，人口以及土地資源地域分布極不平衡，東部沿海地區(qū)人多地少，可用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地更是稀缺，由于中西部地區(qū)農(nóng)村人口大量涌向東部沿海，造成了中西部地區(qū)，尤其是以四川蒼溪縣為代表的西部地區(qū)農(nóng)村人口急劇減少，這樣導(dǎo)致大量宅基地閑置，導(dǎo)致資源浪費嚴(yán)重，不能有效發(fā)揮其優(yōu)勢，大大限制其作為一項市場元素參與社會財富的創(chuàng)造與分配；再加之，通過宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)還能夠在一定程度上解決一些現(xiàn)存的社會問題，理順房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系