小戶型房產(chǎn)項目個案調(diào)查分析表

1、個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城中中）案 名名長江酒店店公寓開發(fā)商/代理上海結(jié)繩繩紀事企企業(yè)發(fā)展展有限公公司昆山山分公司司/上海海結(jié)繩紀紀事咨詢詢有限公公司樓盤地址址昆山市人人民路889號(原利瑪瑪商場樓樓上加蓋蓋)樓盤電話話05122-57750337999、57750337733、57750338333管理公司司開發(fā)商商自己的的物業(yè)管管理公司司（2.5元/平方米米月）總建筑面面積200000平方方米總套數(shù)352套套，330多戶戶/層(5-115F)目標客戶戶群投資客（上海、浙江、外商等等）產(chǎn)品類型型小戶型產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式精精裝修酒酒店公寓寓（下22.6米米，上22.4米米）主力戶型型面積36-5

2、50平方方米，55.055米的層層高銷售價格格104000元/平方米米（均價價）租金價格格20000-40000元元不等銷售情況況一期2000多套套已經(jīng)銷銷售完畢畢、二期期1000套8月月開盤，7F以以上南面面已售完完，北面面還有余余套。工程進度度原老利瑪瑪商城基基礎上加加蓋至115層（目前已已快竣工工），007年上上半年交交付，88月樣板板房推出出。配 套 設 施施一至四層層為大型型商場配配套，酒酒店設大大堂，公公寓配三三菱電梯梯4臺（東面上上去），四層為為停車場場。因為為樓盤地地處市中中心，周周圍已有有成熟的的配套，所以公公寓基本本沒有配配套。裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）裝修標準

3、準在8000-9900元元/平方方米：房房間含地地板和吊吊頂，空空調(diào)1.5匹二二臺，衛(wèi)衛(wèi)生間硬硬裝修，廚房里里有電磁磁爐、熱熱火器、廚柜、油煙機機。寬帶網(wǎng)絡絡接口，樓宇對對講系統(tǒng)統(tǒng)及家庭庭防盜系系統(tǒng)。3、房屋屋產(chǎn)權(quán)為為70年年（19996年年的土地地），物物業(yè)可以以替業(yè)主主代租房房屋。4、按揭揭：7成成20年年建行按按揭。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城北北）案 名名濱江麗景景開發(fā)商/代理昆山美欣欣置業(yè)有有限公司司樓盤地址址昆山市昆昆太路7738號號樓盤電話話5778822448、55776670000管理公司司開發(fā)商自自己做物物管（物物管費11.5元元/米）總建筑面面積870000平米米總

4、套數(shù)480套套（其中中小戶型型2200戶左右右）還有有6套目標客戶戶群昆山本地地高收入入者、投投資客（較少）產(chǎn)品類型型酒店公寓寓、小高高層、商商鋪、多多層。酒酒店公寓寓可5年年包租，以房價價的稅前前8%為為回報，第一年年的租金金可直接接沖抵房房款主力戶型型面積40-772平米米銷售價格格39388元/底底層價，每上一一層加550元/米租金價格格15000-18800元元銷售情況況04.112開盤盤，銷售售60%左右工程進度度小高層已已結(jié)頂006.66交付配 套 設 施施會所（活活動室、臺球室室、乒乓乓室）、網(wǎng)球場場裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）裝修標準準：硬裝裝修，只只配備櫥櫥柜、立立

5、式臉盆盆、淋浴浴房、防防盜門。按揭：66成200年個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城西西）案 名名國際上湖湖開發(fā)商/代理華燁置業(yè)業(yè)/龍行行地產(chǎn)樓盤地址址陽澄湖旅旅游度假假區(qū)樓盤電話話05122-57765002222管理公司司香港戴德德梁行之之專業(yè)酒酒店品牌牌寶曼酒酒店經(jīng)營營管理總建筑面面積290000平方方米總套數(shù)酒店式公公寓共5500套套左右目標客戶戶群投資客戶戶(以上上海、蘇蘇州、溫溫州、臺臺商為主主)產(chǎn)品類型型酒店式公公寓（還還有122套和商商鋪）主力戶型型面積40-1100平平方米，層高33.355米銷售價格格110000元/平方米米租金價格格十年返租租，稅前前8%回回報銷售情況況0

6、4.111.228號開開盤，已已銷800%左右右工程進度度樁基，006.33.311交付配 套 設 施施周邊配套套：樓盤盤處于陽陽澄湖度度假區(qū)內(nèi)內(nèi)，旁邊邊有旅游游主題公公園、大大上海高高爾夫球場，美食一一條街為為依托。小區(qū)配套套：公寓寓內(nèi)有停停車場，有健康康、休閑閑、商務務會所。使用奧奧的斯電電梯裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）按五星標標準裝修修。7成按揭揭，100年返租租，8%返租（稅前）， 例例：房屋屋總價550萬，十年租租金8%即400萬，前前四年租租金簽約約立即抵抵充房 款款即166萬，合合同價為為34萬萬，首付付30%10.2萬，業(yè)主可可以享受受酒店提提供的9.22萬十年年免息

7、貸貸款，推推算出首首付即11萬就可可簽約。3、產(chǎn)權(quán)權(quán)70年年。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城東東）案 名名東方華庭庭開發(fā)商/代理昆山中源源房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址前進路與與青陽路路交匯處處樓盤電話話5772216666、55772218118管理公司司香港招商商局物業(yè)業(yè)總建筑面面積1280000平平米總套數(shù)11000戶左右右（目標客戶戶群上海、溫溫州投資資客、白白領產(chǎn)品類型型國際公寓寓、小高高層、國國際寫字字樓、商商鋪主力戶型型面積精裝修國國際公寓寓29-65平平米銷售價格格均價48800-50000元/平米租金價格格一期三室室一廳精精裝修445000-50000元元/月銷售情況

8、況二期5月月2號開開盤但至至今未對對外正式式銷售工程進度度開始打樁樁06年年底完工工配 套 設 施施健身房、游泳池池、健身身設施、中心廣廣場、會會所配套套裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）1、國際際公寓為為精裝修修房，其其余為毛毛坯房2、按揭揭：7成成20年年（光大大、商行行）個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城中中）案 名名泊仕開發(fā)商/代理昆山力高高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址樾河大橋橋東面樓盤電話話05122-57730557311管理公司司江蘇愛濤濤物業(yè)管管理公司司（1.8元/平方米米月）總建筑面面積400000多方方總套數(shù)466套套目標客戶戶群昆山市民民、投資資客戶（上海、蘇州

9、、浙江）產(chǎn)品類型型小戶型公公寓(88幢)主力戶型型面積40-550平方方米銷售價格格45000元/平平方米（毛坯均均價），目前市市場價447000-48800元元/平米米租金價格格15000元/月月(毛坯坯)，精精裝修的的可以租租到20000元元/月銷售情況況04、88月開盤盤，目前前售完工程進度度已現(xiàn)房，進入內(nèi)內(nèi)裝修階階段，005年55月交付付使用，業(yè)主可可以自由由選擇裝裝修。配 套 設 施施小區(qū)配套套：有會會所基本本配套，小區(qū)為為半敞開開式公寓寓，有保保安244小時巡巡邏，憑憑卡入電電梯，每每層2部部電梯。裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）1、菜單單式裝修修：可選選擇裝修修成本2250

10、000元/套。2、產(chǎn)權(quán)權(quán)70年年。3、6、7成建建行按揭揭。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城北北）案 名名溫莎堡假假日酒店店開發(fā)商/代理昆山溫莎莎堡假日日廣場有有限公司司樓盤地址址北門路3388號號樓盤電話話05122-57716338888管理公司司2.0元元/平方方米月總建筑面面積200000總套數(shù)180套套目標客戶戶群投資客戶戶產(chǎn)品類型型酒店式公公寓主力戶型型面積71.772平方方米銷售價格格當時價格格為45500均均價，目目前價格格在52200元元/平方方米租金價格格16000元/月月（協(xié)議議價）銷售情況況銷售完畢畢工程進度度已經(jīng)交付付使用配 套 設 施施東芝電梯梯2臺、大堂、桑拿浴

11、浴場、健健身房、咖啡吧吧、茶吧吧裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）1、裝修修（軟件件配套業(yè)業(yè)主要出出150000元元/套），目前前已經(jīng)有有1000戶業(yè)主主和酒店簽簽定協(xié)議議。2、700年。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城中中）案 名名雍景灣南苑開發(fā)商/代理中茵置業(yè)業(yè)樓盤地址址柏廬路和和朝陽路路交叉口口樓盤電話話05122-57757559888管理公司司上海亞新新物業(yè)公公司(22元/平平方米)，255元/平平米公共共維修基基金費總建筑面面積30萬方方總套數(shù)120套套（小戶戶型公寓寓）目標客戶戶群上海、浙浙江投資資客、臺臺商、昆昆山當?shù)氐赝顿Y客客產(chǎn)品類型型多層、小小高層、小戶型型公寓主力戶

12、型型面積50-665平方方米（得得房率770%）銷售價格格54000元/平平方米（均價）租金價格格18000-25500元元/月銷售情況況04年112月220日開開盤，基基本售完完工程進度度已經(jīng)結(jié)頂頂，20005年年底交付付使用配 套 設 施施小區(qū)配套套：大堂堂、西門門子電梯梯二臺、公共會會所、游游泳池、幼兒園園、中心心公園、可視電電話、紅紅外線防防范系統(tǒng)統(tǒng)。周邊配套套：有百百潤發(fā)超超市、米米蘿咖啡啡、嘬嘬嘬KTVV、在水水一方足足浴。裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）精裝修8800元元/平方方米：房房間實木木復合地地板，名名牌衛(wèi)浴浴，廚房房組合柜柜，洗衣衣機、空空調(diào)、電電視機、電視機機柜

13、、微微波爐、雙人床床、衣柜柜、沙發(fā)發(fā)、桌椅椅。產(chǎn)權(quán)700年。6成按揭揭(工行行、中行行)個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城北北）案 名名紐約之星星開發(fā)商/代理昆山中仁仁房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址北門路和和蕭林路路交叉口口樓盤電話話05122-57777333111管理公司司總建筑面面積總套數(shù)348套套目標客戶戶群昆山市民民、投資資客戶產(chǎn)品類型型酒店式公公寓主力戶型型面積40-880平方方米銷售價格格55000元/平平方米租金價格格30000銷售情況況20055年6月月開盤工程進度度3層配 套 設 施施8A智能能化系統(tǒng)統(tǒng)、紐約約風情大大堂、商商務中心心、休閑閑茶吧、空中花花園露天休閑閑咖

14、啡座座、健身身房裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）4星級酒酒店裝修修標準個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城西西）案 名名前進錄開發(fā)商/代理星海營造造房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤地址址前進西路路東段商商業(yè)街樓盤電話話05122-577572222管理公司司星海物業(yè)業(yè)管理有有限公司司總建筑面面積570000平方方米總套數(shù)162套套（酒店店式公寓寓）目標客戶戶群昆山市民民、投資資客戶（上海、蘇州、溫州）產(chǎn)品類型型多層、小小高層、寫字樓樓、商鋪鋪、雙拼拼、酒店店式公寓寓主力戶型型面積40-555平方方米（東東西向）銷售價格格53000元/平平方米（均價）55000現(xiàn)租金價格格18000-22200

15、銷售情況況05年22月開始始銷售至至今已銷銷95%工程進度度酒店式公公寓已封封頂開始始裝潢，06.4前交交付配 套 設 施施內(nèi)部配套套：大堂堂、會所所、網(wǎng)球球場。周邊配套套：玉山山醫(yī)院、玉山廣廣場、歐歐尚超市市、沃爾爾瑪超市市、超華華建材城城星海灣灣洗浴中中心、玉玉峰實驗驗小學、昆山中中學。裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）1、精裝裝修、裝裝修成本本8000-9000元/平方米米（TOOTO潔潔具、AAUPOO浴霸、LG空空調(diào)、墻面立邦邦漆、圣圣象地板板、阿里里斯頓電電熱水器器、實木木家具、品牌洗洗衣機、品牌冰冰箱、225寸品品牌彩電電、帥康康油煙機機、櫥柜柜、電磁磁爐、升升降晾衣衣架、組

16、組合衣柜柜，奧迪迪斯電梯梯兩部）。2、防盜盜系統(tǒng)：可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)、家居居防盜聯(lián)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)、家電電智能遙遙控系統(tǒng)統(tǒng)、住戶戶信息接接收系統(tǒng)統(tǒng)、紅外外線報警警、煤氣氣泄露報報警系統(tǒng)統(tǒng)、重要要通道攝攝像功能能3、7成成20年年按揭。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城東東）案 名名騰龍閣開發(fā)商/代理浙江富瑞瑞樓盤地址址前進路110633樓盤電話話5772236336管理公司司第一太平平戴維斯斯 55元/月月總建筑面面積80000總套數(shù)104目標客戶戶群本地客戶戶9成，年齡在在30以以上產(chǎn)品類型型酒店式公公寓主力戶型型面積40銷售價格格開盤77750，目前779000租金價格格26000元/月月銷售情況

17、況剩余8套套左右工程進度度在內(nèi)部裝裝修配 套 設 施施銀行，超超市，咖咖啡店，會所，健身房房，棋牌牌室等裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）4星級酒酒店裝修修標準 產(chǎn)權(quán)440年個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城西西）案 名名克拉水城城開發(fā)商/代理昆山海之之舟房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司樓盤地址址陽澄湖畔畔樓盤電話話5789992886/55757729779邢書書琴50058999977管理公司司總建筑面面積500畝畝總套數(shù)二期800套目標客戶戶群臺商、企企業(yè)高管管、浙江江、上海海投資客客產(chǎn)品類型型酒店式公公寓主力戶型型面積60-771平米米銷售價格格45萬左左右每套套租金價格格酒店價格格420

18、0-5880元/天、一一次性返返租稅前前8-110%回回報銷售情況況于05年年3月開開始預定定，預付付定金220000元可抵抵房款550000元，005年55月底正正式售賣賣已預訂訂10套套左右工程進度度一期066年4月月交付配 套 設 施施大上海威威尼斯度度假村、高爾夫夫球場、森林公公園、體體育中心心、國際際會議中中心、大大學城、酒店配配套(餐餐廳、健健身房、娛樂設設施)裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）四星級酒酒店裝修修標準70年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按揭7成成20年年個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城北北）案 名名都市現(xiàn)現(xiàn)代城開發(fā)商/代理昆山新昆昆達房地地產(chǎn)有限限公司/代言人人地產(chǎn)行行銷樓盤地址址長

19、江北路路2188號樓盤電話話05122-57757886866，57757885155管理公司司金鄉(xiāng)鄰物物業(yè)管理理有限公公司總建筑面面積14萬平平方米總套數(shù)19層，共1444套目標客戶戶群工業(yè)區(qū)投投資客，外商、上?？涂蛻舢a(chǎn)品類型型酒店式公公寓（長長江花園園二期）主力戶型型面積主力戶型型50-60平平方米，頂層為為復式房房，層高高2.88米銷售價格格44000元左右右/平方方米，11F商鋪鋪估計1100000元/平方米米租金價格格20000-25500元元左右/平方米米銷售情況況一期033年開盤盤，陸續(xù)續(xù)推出至至今基本本銷完工程進度度目前全面面封頂，05年年12月月底交付付配 套 設 施施小區(qū)配

20、套套：會所所、中心心花園、兒童樂樂園、健健身房，超市、游泳館館、網(wǎng)球球場，公公寓里配配西格瑪瑪電梯。 周邊配套套：易初初愛蓮大大賣場，生態(tài)公公園，裕裕園實驗驗學校，菜場，醫(yī)院，商業(yè)街，銀行等等。綠化率446%裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）1、裝修修標準11萬左右右/套：房間含含復合地地板和吊吊頂，衛(wèi)衛(wèi)生間硬硬裝修，廚房里有電磁磁爐、熱熱火器、廚柜、油煙機機。2、房屋屋產(chǎn)權(quán)770年。3、6-7成按按揭（男男至600歲，女女至555歲）。個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城南南）案 名名吉田國際際廣場單單身公寓寓開發(fā)商/代理吉田建設設開發(fā)（昆山）有限公公司/杭杭州飛揚揚廣告樓盤地址址柏廬南路

21、路西側(cè)、中華園園路南側(cè)側(cè)樓盤電話話05122-57733222555管理公司司管理公司司未定，物管收收費未定定總建筑面面積230000方左左右總套數(shù)338套套（小戶戶型公寓寓）目標客戶戶群臺商、外外商、上上海、浙浙江投資資客、昆昆山當?shù)氐赝顿Y客客產(chǎn)品類型型高層、小小戶型公公寓主力戶型型面積45-772平方方米（得得房率66570%）銷售價格格58000元/平平方米（北均價價）；660000元/平平方米（南均價價）租金價格格該樓盤尚尚未開始始租賃銷售情況況05年44月288日開盤盤，實施施銷控，逐漸推推出工程進度度單身公寓寓27層層，已經(jīng)經(jīng)結(jié)頂，20007年交交付使用用配 套 設 施施大廈配套套

22、：大堂堂、電梯梯三臺、公共會會所、裙裙房商鋪鋪（未定定業(yè)態(tài)）、便利利店、安安防監(jiān)控控系統(tǒng)。周邊配套套：樓盤盤設置有有大型會會所，但但該樓盤盤總體量量達到770萬方方，就單單身公寓寓而言，實施分分流進出出，目前前規(guī)劃中中，其會會所不對對單身公公寓用戶戶開放。裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）采用復合合地板，和成衛(wèi)衛(wèi)浴，廚廚房組合合柜（億億田），配置油油煙機，簡單吊吊頂，預預留空調(diào)調(diào)出風口口（未定定是否統(tǒng)統(tǒng)一安裝裝）。產(chǎn)權(quán)700年。7成按揭揭(工行行、農(nóng)行行、交行行)個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城北北）案 名名優(yōu)秀開發(fā)商/代理振華房產(chǎn)產(chǎn)/巨大大房產(chǎn)樓盤地址址北門路樓盤電話話57733733

23、39管理公司司未定總建筑面面積總套數(shù)400套套左右目標客戶戶群單生人群群產(chǎn)品類型型純小戶型型主力戶型型面積30-550銷售價格格未定租金價格格銷售情況況未開盤工程進度度平整配 套 設 施施北門路商商業(yè)街，城北小小學，中中學，銹銹峰中學學，超市市，裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）個 案 調(diào) 查查 分 析 表表（城西西）案 名名新城翡翠翠灣開發(fā)商/代理蘇州新城城萬嘉樓盤地址址馬鞍山路路古城路路交界處處樓盤電話話5757766771管理公司司本公司下下屬物管管公司總建筑面面積24萬總套數(shù)20000其中小小戶型660套不不到目標客戶戶群本地文化化高層及及投資客客（情境境生活社社區(qū)）產(chǎn)品類型型花園

24、洋房房，多層層，小高高層主力戶型型面積35-555銷售價格格30000租金價格格銷售情況況已完工程進度度三，四層層配 套 設 施施陽澄湖，森林公公園，大大學城等等裝修情況況（裝修成成本、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)）無裝修 770年綜合分析析：這段時間間經(jīng)過對對蘇州，昆山及及陸家和和花橋當當?shù)胤慨a(chǎn)產(chǎn)項目的的調(diào)查走走訪，發(fā)發(fā)現(xiàn)昆山山的酒店店公寓及及小戶型型很多，但在酒酒店服務務式公寓寓這一塊塊相仿甚甚少，只只有國際際尚湖和和騰龍閣閣，另外外與本項項目比較較接近的的樓盤有有優(yōu)秀、泊士、及100月份推推出的新新城翡翠翠灣小戶戶型，和和本案最最接近的的應該是是優(yōu)秀了了，但是是因為目目前該項項目還沒沒有具體體的展開開，

25、所以以了解的的信息有有限（明明年3，4月份份開盤，約有4400套套左右，面積在在30-50）；此外外在昆山山的定山山湖的曙曙光新城城（25500），周莊莊的水都都美墅（36000），新鎮(zhèn)的的嘉禾花花園（331000），以以及張浦浦的開心心公寓（27000）也也有200到1000套不不等的數(shù)數(shù)量（注注：鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的小戶戶型都是是沒有裝裝修的）?？梢砸钥吹侥磕壳胺慨a(chǎn)產(chǎn)市場上上已有同同類產(chǎn)品品的存在在，并且且品質(zhì)參參差不一一，這為為本樓盤盤的銷售售制造了了一定的的難度。同時預預計在明明年3，4月份份開盤的的優(yōu)秀純純小戶型型也會對對本案的的銷售起起到阻力力。經(jīng)過對昆昆山樓盤盤的進一一步了解解發(fā)現(xiàn)，昆山樓樓盤的價價格劃分分有一個個特點：樓盤的的價格并并不是完完全按照照地區(qū)來來化分的的，而是是以價格格及樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)來綜合合劃