青島靈山衛(wèi)鎮(zhèn)朝陽(yáng)新村項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告-39

1、靈山衛(wèi)朝陽(yáng)新村項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告目 錄1. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 031.1 青島市發(fā)展概況 1.2 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)概況1.3 膠南市概況1.4 靈山衛(wèi)概況 2. 區(qū)域市場(chǎng)特征分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 103. 項(xiàng)目分析及研究目- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 163.1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 周邊生活配套 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目戶(hù)型分析3.2 研究目的 4

2、. 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 194.1 周邊競(jìng)爭(zhēng)型樓盤(pán)調(diào)查 4.2 項(xiàng)目SWOT分析 4.3 目標(biāo)客戶(hù)群客戶(hù)群需求分析 目標(biāo)客戶(hù)群定位5 項(xiàng)目定位- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 255.1 項(xiàng)目定位 5.2 價(jià)格定位5.3 規(guī)劃建議 整體規(guī)劃定位外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議附件：價(jià)格測(cè)算表 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 401. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1 青島市發(fā)展概況青

3、島行政圖青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)轄屬市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島七區(qū)共1102平方公里，所轄的膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市總面積9552平方公里。全市總?cè)丝跒?31.12萬(wàn)人，市區(qū)人口258.4萬(wàn)人。青島經(jīng)過(guò) 20 余年的改革開(kāi)放和不斷進(jìn)行工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車(chē)船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。2005年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)GDP1896.5億元，比2004年同期增長(zhǎng)17，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度再次創(chuàng)下了歷史最好水平，預(yù)計(jì)全年GDP總量較的20

4、00年增幅超過(guò)百分之百。2004年，全市人均GDP也創(chuàng)下1780.3億元的新高。人均達(dá)到23396元，約2800美元，比20年前的1983年增長(zhǎng)10.2倍，年均增長(zhǎng)12.3。青島作為中國(guó)2004年度十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市，憑借其公平的市場(chǎng)秩序、良好的社會(huì)治安、舒適的生活條件、高效的政府工作、完備的基礎(chǔ)設(shè)施和有保障的人身及財(cái)產(chǎn)安全等良好的投資生活環(huán)境，榮獲“企業(yè)家滿(mǎn)意獎(jiǎng)”。青島擁有一大批中國(guó)知名企業(yè)，如海爾集團(tuán)、海信集團(tuán)、青島鋼鐵控股集團(tuán)、青島啤酒股份 、澳柯瑪集團(tuán)、頤中煙草（集團(tuán)）、雙星集團(tuán)、青島廣源發(fā)集團(tuán)、利群集團(tuán)、青島港（集團(tuán)）、青島建設(shè)集團(tuán)、山東綺麗集團(tuán)等。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；

5、海爾集團(tuán)是改革開(kāi)放后迅速崛起的企業(yè)， 2004 年實(shí)現(xiàn)全球營(yíng)業(yè)額突破 1016 億元人民幣；海信集團(tuán)、雙星集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)等均已成為中國(guó)的名牌企業(yè)。青島通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展和建設(shè)多個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、青島保稅區(qū)、青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 、青島出口加工區(qū)、青島海峽兩岸農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)等，為企業(yè)的發(fā)展與壯大提供了良好的環(huán)境。作為2008年奧運(yùn)會(huì)的帆船比賽地，青島正在加強(qiáng)奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃即總體構(gòu)想及戰(zhàn)略步驟、奧帆賽基地及配套設(shè)施建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)環(huán)境建設(shè)和戰(zhàn)略保障措施等五部分。與此同時(shí)青島的城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展將一個(gè)新的高速提升的契機(jī)。綜上所述，作為十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市，青島經(jīng)濟(jì)建設(shè)

6、快速穩(wěn)定發(fā)展，人均收入水平逐步提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮提供了有力保障。1.2 青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)概況青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)功能分區(qū)地圖青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于山東半島青島西海岸，與膠南市相連。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首批14個(gè)國(guó)家級(jí)沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一總體規(guī)劃面積227平方公里，常住人口30萬(wàn),是集現(xiàn)代港口、新興工業(yè)、旅游度假、商貿(mào)物流為工業(yè)特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，內(nèi)設(shè)幾個(gè)特殊功能區(qū)，其中保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級(jí)薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等?！傲螽a(chǎn)業(yè)團(tuán)地”正式全力建設(shè)中：石油化工工業(yè)區(qū)、國(guó)際商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)加工工業(yè)區(qū)、臨港工業(yè)、生

7、態(tài)高效農(nóng)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)中心區(qū)、綜合旅游區(qū)。2001年青島市委、市政府做出了“挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”戰(zhàn)略決策。隨之，開(kāi)發(fā)區(qū)的內(nèi)外資引進(jìn)呈跨越式發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)際使用內(nèi)外資額度均以倍數(shù)增加。截至2003年底，已有20多個(gè)省、53個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資，累計(jì)批準(zhǔn)三資項(xiàng)目1630個(gè)，總投資達(dá)85億美元，合同引進(jìn)外資67.8億美元，實(shí)際使用外資30.6億美元。僅2003年，青島開(kāi)發(fā)區(qū)新批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目148個(gè)，過(guò)千萬(wàn)美元的大項(xiàng)目55個(gè)，過(guò)億美元的大項(xiàng)目3個(gè)，世界500強(qiáng)項(xiàng)目12個(gè)，合同引進(jìn)外資23.3億美元，增長(zhǎng)67%，實(shí)際使用外資7.99億美元，比上年增長(zhǎng)69%，增長(zhǎng)額度和速度在國(guó)

8、務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中均居前列，地區(qū)生產(chǎn)總值，工業(yè)總產(chǎn)值均排名第四，年度固定資產(chǎn)排名第三，出口總額排名第五。2002年，地區(qū)生產(chǎn)總值212.2億元，年增長(zhǎng)率為29.1%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)8000美元。綜上所述，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)快速發(fā)展，寫(xiě)字樓酒店等商務(wù)場(chǎng)所蓬勃發(fā)展，高收入穩(wěn)定人群逐步壯大，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將日趨成熟。1.3 膠南市概況膠南市位于山東半島西南部，膠州灣畔。全市總面積1894平方公里，常住人口8351萬(wàn)，轄15個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)街道辦事處。膠南市是最早被批準(zhǔn)開(kāi)放的沿海城市之一。至2004年，全市累計(jì)得用外資25億，實(shí)際得用內(nèi)資160億元。年外貿(mào)出口額達(dá)55億美元。2003年

9、以來(lái)，膠南引進(jìn)了投資額過(guò)1000萬(wàn)美元的大項(xiàng)目50多個(gè)，其中總投資10多億美元的造船項(xiàng)目相繼簽約，超億美元的汽車(chē)輪胎項(xiàng)目近期即將簽約，并被省政府批準(zhǔn)設(shè)立“山東省船舶工業(yè)基地”。以修船、造船和汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展的大工業(yè)體系正在該市初步形成，以工業(yè)為支撐的經(jīng)濟(jì)活力顯著增強(qiáng)。連續(xù)兩年，該市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以高于20的速度增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資均超過(guò)100億元，地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)速度始終保持在38以上。2004年全轄地方財(cái)政964億，增幅達(dá)406%，其中GDP值的50%，稅收的80%，地方財(cái)政收入70%來(lái)自于工業(yè)。農(nóng)民年純收入的三分之一來(lái)自工業(yè)。膠南經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)最發(fā)達(dá)的百?gòu)?qiáng)縣中排名35位

10、，在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力中排名26位。以膠南為腹地，青島西海岸將規(guī)劃為現(xiàn)代化工業(yè)中心區(qū)。一期規(guī)劃30平方公里，總共60平方公里，總共60平方公里的青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)正在建設(shè)中。綜上所述，膠南市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展良好，具有較高競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，尚屬起步階段。1.4 靈山衛(wèi)概況靈山衛(wèi)區(qū)位圖靈山衛(wèi)地處山東半島青島西海岸，轄屬于青島膠南市，東與青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，西與膠南市區(qū)毗鄰，距離開(kāi)發(fā)區(qū)4.5公里，距離辛安6公里，距離膠南市區(qū)13公里。全鎮(zhèn)36平方公里，29個(gè)行政村，常住人口2.6萬(wàn)，海岸線(xiàn)全長(zhǎng)20華里，是著名的海濱工業(yè)重鎮(zhèn)。靈山衛(wèi)位于華北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與華東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的結(jié)合地區(qū)，與日韓隔海遙望。全

11、鎮(zhèn)有外資企業(yè)三十多家，其中韓資有七家。私營(yíng)企業(yè)有四百多家，達(dá)到工業(yè)企業(yè)規(guī)模的共有三十三家。針織紡織業(yè)是靈山衛(wèi)的主導(dǎo)行業(yè)，針織企業(yè)五十余家，年產(chǎn)紡織品兩千萬(wàn)件，服裝八百萬(wàn)件，出口歐美及日韓地區(qū)，是青島城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中規(guī)模最大，設(shè)備技術(shù)水平最高的生產(chǎn)基地。2004年完成地方生產(chǎn)總值 10億元，財(cái)政收入 3957萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入5650元。為建設(shè)西海岸的國(guó)際大都市，實(shí)現(xiàn)交通、工業(yè)、旅游與青島的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)“東接、北擴(kuò)、南展”的發(fā)展戰(zhàn)略，靈山衛(wèi)進(jìn)行全方位的組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)。靈山衛(wèi)組團(tuán)總規(guī)劃面積1793公頃，分東西二個(gè)規(guī)劃區(qū)：東區(qū)，東至海爾東路，西至海港路，南至海岸線(xiàn)，北至前港北路，總規(guī)劃面積983公頃，規(guī)劃功

12、能定位為居住、公共服務(wù)為主，兼有旅游度假、港口區(qū)功能，用地面積983公頃，居住人口7.36萬(wàn)人。西區(qū)，西起白果樹(shù)河，東至海港路，南至海岸線(xiàn)，北至前港北路，規(guī)劃總面積810公頃，人口規(guī)模8萬(wàn)，規(guī)劃功能以居住、教育、娛樂(lè)休閑為主。綜上所述，靈山衛(wèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，極具競(jìng)爭(zhēng)力，并將全面與開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)接，沿西海岸將重點(diǎn)規(guī)劃為居住旅游等功能組團(tuán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之快速穩(wěn)定發(fā)展。2. 區(qū)域市場(chǎng)特征分析2.1 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀青島市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起始于八十年代，經(jīng)歷了起步、加速、發(fā)展三個(gè)歷史階段，尤其是2001年以來(lái)的三年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模放量增加，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)持續(xù)升溫，個(gè)人購(gòu)房熱情高漲，住宅建設(shè)已經(jīng)成

13、為我市新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2001年至今，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟階段。2001年7月，奧運(yùn)申辦的成功給青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，加上經(jīng)營(yíng)城市和構(gòu)建現(xiàn)代化大青島城市框架的提出，青島開(kāi)始步入城市建設(shè)提速發(fā)展、投資環(huán)境日益改善、舊城改造步伐加快的新時(shí)期，尤其是國(guó)家18號(hào)文明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展駛?cè)氤掷m(xù)快速發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，商品房需求持續(xù)火爆，個(gè)人消費(fèi)成為商品房銷(xiāo)售主流。從投資規(guī)?？?，青島市2001年、2002年和2003年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別達(dá)到92.5億元、103.6億元和127.8億元，分別增長(zhǎng)37.0，12.

14、0和23.3；從施工情況看，這三年的房屋施工面積分別為1373.5萬(wàn)平方米、1417萬(wàn)平方米和1764.7萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)61.1、1.7和31.7；從房屋銷(xiāo)售情況看，這三年的商品房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積分別為406.4萬(wàn)平方米、426.9萬(wàn)平方米和468.6萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)35.2、5.0和9.8，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房屋的比重已占到90以上；從產(chǎn)銷(xiāo)率看，這三年商品房屋產(chǎn)銷(xiāo)率不斷提高，分別為76.4、82.1和84.3。具體參照下表： 時(shí) 間施工面積竣工面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售額銷(xiāo)售價(jià)格2003-072003-082003-092003-102003-11112003-1222920932004-01200

15、4-024942004-03202004-042004-052004-061652004-072004-082004-092004-10372004-112004-122005-012005-022005-03272005-04412005-052005-062005-07452005-08112005-092005-10年度狀況分析：2003年2004年2005（1-10）施工面積141716891629竣工面積504343銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)上圖可以看出：目前青島房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定活躍時(shí)期，房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，無(wú)明顯滯銷(xiāo)現(xiàn)象?？⒐っ娣e和銷(xiāo)售面積同步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺

16、。全年銷(xiāo)售順暢無(wú)明顯淡季，每年十月至一月為銷(xiāo)售旺季，其中十二月的銷(xiāo)售量最大。每年五月至八月為旅游旺季，大量游客的涌入促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售。其中投資度假型客戶(hù)占有較大比重，購(gòu)買(mǎi)意向偏重城區(qū)高價(jià)樓盤(pán)。2.2 青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀青島開(kāi)發(fā)區(qū)街區(qū)分布圖開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)主要以工業(yè)為主，城市建設(shè)最近三年才剛剛起步，且主要在香江路和長(zhǎng)江路一帶。開(kāi)發(fā)區(qū)新建和在建的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在5大片區(qū)，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以此5個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)。其中長(zhǎng)江路將成為未來(lái)居住的核心區(qū)域；薛家島將成為旅游核心區(qū)；靈山衛(wèi)將成為居住次核心區(qū)域；辛安和黃島主要以工業(yè)為主，房地產(chǎn)供應(yīng)主要以中檔為主。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展建設(shè)，已經(jīng)具備了

17、一定的規(guī)模，各類(lèi)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展迅速，固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展互相支撐，取得了共同發(fā)展。具體如下表：開(kāi)發(fā)區(qū)固定投資和房地產(chǎn)投資表（單位：萬(wàn)元）年 份199819992000200120022003固定資產(chǎn)投資1664802169633688624869806760661030966房地產(chǎn)投資17163251965079989195146790192837 從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下特征：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域集中。沿香江路、武夷山路一帶等城市中心發(fā)展已較為成熟，空置土地不多，目前所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在保稅區(qū)和長(zhǎng)江路等土地資源相對(duì)豐富的地區(qū)。而長(zhǎng)江路一帶由于其所處地理位

18、置優(yōu)越（為黃島行政商務(wù)中心區(qū)）以及可開(kāi)發(fā)土地規(guī)模大，沿長(zhǎng)江路向西、向南地區(qū)還有大量可開(kāi)發(fā)土地，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量大，預(yù)計(jì)該片區(qū)將成為未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。（2）投資型客戶(hù)比重較大。開(kāi)發(fā)區(qū)商品房從目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售情況良好，但是入住率非常低，只有約百分之五十（60%）。究其原因是因?yàn)橥鈦?lái)投資者的介入。據(jù)統(tǒng)計(jì)：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，有一半以上是開(kāi)發(fā)區(qū)以外的人士購(gòu)買(mǎi)的，有國(guó)內(nèi)人士，也有外籍人士，而購(gòu)買(mǎi)的目的主要用于投資。（3）價(jià)格漲幅大。開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)之所以成為投資者的樂(lè)園，就在于其升值快、升值潛力大。比如傲海星城：其一期發(fā)售的時(shí)候起價(jià)為3000元/，發(fā)售第二期起價(jià)為3400元/。又比如已經(jīng)入伙

19、的香山花園：一期開(kāi)盤(pán)起價(jià)1000多元每平方米，到二期已經(jīng)是接近3000元每平方米。（4）交房標(biāo)準(zhǔn)以裝修房為主。在售樓盤(pán)普遍是廚、衛(wèi)帶裝修出售，部分樓盤(pán)甚至全屋裝修，提供裝修套餐供客戶(hù)選擇。（5）整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。隨著開(kāi)發(fā)量的增加，各個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品已經(jīng)消化部分，價(jià)格上漲到了一定程度，產(chǎn)品的總價(jià)接近百萬(wàn)，另外就是政府對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃尚未出臺(tái)等等原因，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，投資客、開(kāi)發(fā)商大都持觀望態(tài)度，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，為下一階段的飛躍儲(chǔ)備力量。3. 項(xiàng)目分析及研究目的3.1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：靈山衛(wèi)海濱大道北側(cè)。規(guī)劃總用地：總占地365畝，總建面30萬(wàn)方。一期占地111畝，1

20、9棟多層和4棟高層，總建面為9.56萬(wàn)方，即將推出的為4棟小高層。物業(yè)類(lèi)型：點(diǎn)式小高層帶電梯，兩梯三戶(hù)。地理位置圖： 項(xiàng)目位于靈山衛(wèi)中心區(qū)域，距青島開(kāi)發(fā)區(qū)僅4.5公里，北依小珠山南臨大海。 周邊生活配套靈山衛(wèi)鎮(zhèn)生活配套周邊完善，學(xué)校醫(yī)院配備齊全，但規(guī)模小，僅以滿(mǎn)足生活基本需求為主，缺乏娛樂(lè)及消費(fèi)場(chǎng)所，金融設(shè)施以農(nóng)行及農(nóng)村信用社為主。 靈山衛(wèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為針織紡織業(yè)，規(guī)模普遍較小，區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)有：熱電廠、靈山船廠、積米崖漁港、康大集團(tuán)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地：365畝。總建筑面積：30萬(wàn)方。容積率：1.1 ；綠化率：42.3一期占地111畝，建面9.57萬(wàn)方，4棟小高層、19棟多層。即將推出的為

21、4棟小高層。一期車(chē)位共800個(gè)。 項(xiàng)目戶(hù)型分析目前所推項(xiàng)目為一期4棟小高層，10層共220戶(hù)具體參見(jiàn)下表： 朝陽(yáng)新村戶(hù)型面積配比情況戶(hù)型面積套數(shù)套數(shù)合計(jì)套數(shù)比總面積面積合計(jì)面積比一房一廳24420%11.05%2020一房二廳24620%16.65%221111二房二廳202210%10.65%2三房二廳211050%61.65%22202211111111合計(jì)220100%100.00% 由上表可以看出：面積90-120平方米的三房二廳、二房二廳為項(xiàng)目主力戶(hù)型，占總數(shù)60，為目前市場(chǎng)最受追捧熱銷(xiāo)戶(hù)型。70平米左右的一房二廳功能分區(qū)不合理，所占比例過(guò)大，存在滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。建議修改廚房及餐廳位置，改

22、成二房一廳以增強(qiáng)使用功能。3.2 研究目的我司認(rèn)為本次調(diào)研的目的為：充分了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景。研究本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群，描繪目標(biāo)群結(jié)構(gòu)及其經(jīng)濟(jì)特征。了解目標(biāo)客戶(hù)群體地域特性，職業(yè)年齡及家庭狀況，經(jīng)濟(jì) 收入，購(gòu)買(mǎi)用途，并精確鎖定本項(xiàng)目的客戶(hù)群體，為營(yíng)銷(xiāo)推廣的展開(kāi)奠定基礎(chǔ)。研究本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格，為制定價(jià)格策略提供決策依據(jù)。4. 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析4.1 周邊競(jìng)爭(zhēng)型樓盤(pán)調(diào)查 靈山衛(wèi)樓盤(pán)分布圖靈山衛(wèi)目前銷(xiāo)售及在建的主要項(xiàng)目有：朝陽(yáng)新村、匯祥花園、瑞?；▓@、康大風(fēng)和日麗、珠峰雅園、海港苑、金柏佳園、挹珠楓景以及天宇花園等。比較表格如下：靈山衛(wèi)樓盤(pán)類(lèi)比表名 稱(chēng)地理位置建設(shè)規(guī)模戶(hù) 型主力

23、面積（M2）綠化率銷(xiāo)售價(jià)格（元M2）銷(xiāo)售狀況準(zhǔn)修標(biāo)準(zhǔn)山興朝陽(yáng)新村靈山衛(wèi)海濱大道北側(cè)總占地365畝，一期占地111畝，21棟多層和6棟高層，總建面為30萬(wàn)方22、3273-150 M221 8032 11042.3起價(jià)2800，均價(jià)3000最高價(jià)格3680一期售完，僅余部分大戶(hù)型簡(jiǎn)裝毛坯房匯祥花園靈山衛(wèi)五醫(yī)院對(duì)面11、2122、32多層21 8032 11042起價(jià)2980，均價(jià)3130最高價(jià)格3280簡(jiǎn)裝毛坯房康大風(fēng)和日麗濱海大道與海爾大道交匯處總建筑面積：25萬(wàn)方總戶(hù)數(shù)：2000戶(hù)22、32復(fù)式（92-270 M2）多層、高層22 9232 130 40.6多層起價(jià)3900，均價(jià)4550最高

24、價(jià)格5200高層：4230-5200一期20棟售完目前二期13棟，三期11棟，銷(xiāo)售良好精裝修瑞?；▓@濱海大道靈山衛(wèi)鎮(zhèn)西門(mén)外占地306畝22、32多層6+1高層24F、28F22 92-9732 111-14840起價(jià)3480，均價(jià)3730最高價(jià)格3980北區(qū)已交房南區(qū)銷(xiāo)售正常簡(jiǎn)裝毛坯房天和珠峰雅園泰薛路靠近海爾大道22、32小高層10F高層19F22 8632 130起價(jià)3930，均價(jià)4250最高價(jià)格4600簡(jiǎn)裝毛坯房康大海港苑靈山衛(wèi)積米崖港區(qū)二期總建筑面積：2萬(wàn)方共5棟多層22、32多層22、3299-13036.5均價(jià)3300最高價(jià)格3500一期全部銷(xiāo)完二期2萬(wàn)方尚未開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)裝毛坯房德惠小區(qū)

25、靈山衛(wèi)積米崖港區(qū)共開(kāi)發(fā)68棟22、32多層32126-136均價(jià)3500最高價(jià)格3680一期售完二期未開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)裝毛坯房目前區(qū)域內(nèi)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模均較大，以多層為主，均價(jià)在3500元/左右，最低2980元/，最高5000元/（精裝修）。項(xiàng)目整體規(guī)劃合理，色彩造型明亮，建筑選材高檔。交房標(biāo)準(zhǔn)以簡(jiǎn)裝修毛坯房為主，部分精裝修或單送廚衛(wèi)裝修。部分簡(jiǎn)裝標(biāo)準(zhǔn) 康大風(fēng)和日麗實(shí)景照片 瑞?；▓@實(shí)景照片 4.2 項(xiàng)目SWOT分析 S優(yōu)勢(shì)（1）位于靈山衛(wèi)中心城區(qū)，生活設(shè)施齊備。（2）前期銷(xiāo)售良好，入住率相對(duì)較高。（3）依山面海環(huán)境優(yōu)美。（4）園林景觀用材高檔。（5）緊靠開(kāi)發(fā)區(qū)，距開(kāi)發(fā)區(qū)中心城區(qū)僅5公里。 W劣勢(shì)（1）

26、公共交通配套不完善，主要交通工具為大巴，營(yíng)運(yùn)不定時(shí)。（2）目前處于建設(shè)前期，道路及空氣質(zhì)量狀況不佳。（3）南面地勢(shì)略高，遮擋部分看海景觀。 O 機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展良好，有利于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓等商務(wù)場(chǎng)所林立，高收入人群穩(wěn)步壯大，市場(chǎng)需求較大。（3）區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣手段落后，具有較大操盤(pán)空間。（4）小高層戶(hù)型為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品。 T 威脅（1）區(qū)域內(nèi)同質(zhì)性項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)推盤(pán)量大，分散市場(chǎng)關(guān)注。目標(biāo)客戶(hù)群客戶(hù)群需求分析為充分了解區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)購(gòu)房需求及意向，直接掌握市場(chǎng)動(dòng)向，我司針對(duì)靈山衛(wèi)周邊在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)及膠南市區(qū)隨機(jī)抽樣100份，進(jìn)行住房需求問(wèn)卷調(diào)查。

27、具體參見(jiàn)下表： 目前所屬區(qū)域青島開(kāi)發(fā)區(qū)膠南市區(qū)靈山衛(wèi)60832面積需求80-90 M290-110 M2110-130 M2130 M25131153位置需求開(kāi)發(fā)區(qū)辛安黃島靈山衛(wèi)薛家島65221813物業(yè)形態(tài)需求多層小高層高層別墅其他54337113面積需求80-90 M290-110 M2110-130 M2130 M24334243戶(hù)型需求11223245739單價(jià)需求3000元以下3000-3500元3500-400元4000-4500元4500元以上41341881理想物管費(fèi)652411理想小區(qū)規(guī)模5萬(wàn)方以下5 -10萬(wàn)方10-20萬(wàn)方20萬(wàn)方以上2649205比較分析： 由上列圖表可

28、以看出：開(kāi)發(fā)區(qū)中心城區(qū)及靈山衛(wèi)為目前市場(chǎng)熱捧區(qū)域，兩項(xiàng)合計(jì)共87。80-130平米的二房及三房市場(chǎng)需求量最大，占到總需求的七成以上。3500元/平米以下的價(jià)格為購(gòu)房者所期望的最理想價(jià)格。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)對(duì)多層及小高層有較高的認(rèn)同度。75被訪(fǎng)者認(rèn)為理想的小區(qū)規(guī)模應(yīng)在10萬(wàn)方以下。 目標(biāo)客戶(hù)群定位區(qū)域內(nèi)有地緣性要求者。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)對(duì)房屋價(jià)格有一定要求的購(gòu)房需求者。（3）周邊高校教師及企事業(yè)單位員工。（4）欲遷入本區(qū)域的外來(lái)購(gòu)房者。（5）對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景看好的投資客。5 項(xiàng)目定位5.1 項(xiàng)目定位首先我司從上文中總結(jié)的市場(chǎng)特性出發(fā)并結(jié)合項(xiàng)目自身的SWOT分析，為項(xiàng)目整體品質(zhì)進(jìn)行定位。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不

29、同檔次、不同用途的物業(yè)項(xiàng)目說(shuō)應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因素不同，具體如下表所示：（我司根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)應(yīng)的進(jìn)行了注明）影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅項(xiàng)目情況交通便利高高一般很高一般噪音及環(huán)境干擾強(qiáng)較強(qiáng)低低低大氣環(huán)境低不高高很高高小區(qū)配套高一般高很高高周邊自然及人文景觀低一般較高高較高地段升值潛力低一般較高高高小區(qū)物業(yè)管理低一般較高高可以達(dá)到較高建筑、裝修質(zhì)量低一般較高高可以達(dá)到高休閑空間、綠化無(wú)一般較高高較高分析：項(xiàng)目情況具備中高檔住宅所需的地產(chǎn)因素。區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售較好但投資型客戶(hù)較多，房屋空置率較高。開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)際購(gòu)房需求著較多。因此，我司認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)定位為：大型中高檔功能型居住社區(qū)5.2 價(jià)

30、格定位價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最活躍、最敏感、最重要的因素之一。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，發(fā)展商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自已最有利的價(jià)格，這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運(yùn)的問(wèn)題。一般常用的樓盤(pán)定價(jià)方法有：成本定價(jià)法；競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法；市場(chǎng)比較法；聲望定價(jià)法；差異定價(jià)法；時(shí)間定價(jià)法；可比樓盤(pán)量化定價(jià)法等。我們將采用定級(jí)因素權(quán)重法確定本項(xiàng)目的平均價(jià)格水平。列舉了與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)，以求為本項(xiàng)目尋得一個(gè)精確的價(jià)格定位。權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。我們針對(duì)項(xiàng)目情況，挑選出多個(gè)因素，共

31、分五個(gè)等級(jí)，分值為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5分。根據(jù)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，我司選取開(kāi)發(fā)區(qū)有代表性的可比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)6個(gè)：匯祥花園、瑞海花園、德惠花園、風(fēng)和日麗、珠峰雅園、隱珠山花園。3.給本項(xiàng)目及可比樓盤(pán)的各個(gè)因子打分：（各樓盤(pán)打分表見(jiàn)附件一）樓盤(pán)因素定級(jí)公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)得分X樓價(jià)YX*XX*Y1匯祥花園3150822152瑞海花園3600975603德惠花園3200788804風(fēng)和日麗48001525925珠峰雅園42001209606隱珠山花園2350合計(jì)21300（Y為

32、樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)）據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分分值之間近似呈直線(xiàn)關(guān)系。將所要建立的回歸方程設(shè)置為： Y=aX+b只要求解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計(jì)算欄數(shù)據(jù)得： X+(-4178.5)上式中Y為樓盤(pán)均價(jià)，X為樓盤(pán)品質(zhì)得分。據(jù)上述分析，項(xiàng)目地塊的品質(zhì)得分為26.54，則其住宅的均價(jià)為：Y= X +(-4178.5) =結(jié)論：2按單套平均面積為90（包含復(fù)式的計(jì)算面積）計(jì)算，得出單套總均價(jià)在30萬(wàn)元左右；按照總收入與月供10：4的關(guān)系，得出目標(biāo)客戶(hù)群的家庭月收入在4200元左右。3. 3404.78元/平方米是客觀的市場(chǎng)論證的價(jià)格,而后期的物業(yè)定價(jià)應(yīng)跟據(jù)此

33、價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行微調(diào)，幅度不能過(guò)大。 注：價(jià)格是衡量樓盤(pán)的綜合指標(biāo)，影響它的因素還有很多。由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段還未正式啟動(dòng)，因此入市時(shí)間現(xiàn)階段也很難準(zhǔn)確確定，此價(jià)格認(rèn)證僅是后期入市的參考價(jià)格，后期樓盤(pán)的具體定價(jià)可根據(jù)市場(chǎng)變化在此價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。5.3 規(guī)劃建議好的建筑設(shè)計(jì)除了能滿(mǎn)足使用功能的需求外，還應(yīng)在外部裝飾及配套服務(wù)空間規(guī)劃方面整體提高建筑的品質(zhì)，提升產(chǎn)品的心理價(jià)位。前文中我司已經(jīng)將項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了客觀的描述，并根據(jù)項(xiàng)目自身情況進(jìn)行了明確的定位。以下我司在小區(qū)規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面進(jìn)一步進(jìn)行斟酌和推敲，力爭(zhēng)將最好的產(chǎn)品提供給項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群，這是能夠支撐本項(xiàng)

34、目高價(jià)位的實(shí)質(zhì)性因素。同時(shí)并附一些圖片以供參考，從而構(gòu)筑起項(xiàng)目的價(jià)值提升體系。 整體規(guī)劃定位本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大，前期已建成19棟多層住宅，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)地塊以南的四棟小高層住宅，采取南北對(duì)稱(chēng)，東西對(duì)稱(chēng)的布局。條式的穩(wěn)重大方與點(diǎn)式的清新明快，構(gòu)成項(xiàng)目獨(dú)具美感的建筑韻律。本項(xiàng)目的對(duì)稱(chēng)性還造成一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)：對(duì)稱(chēng)的點(diǎn)式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感，增強(qiáng)居民的鄰里關(guān)系與歸屬感，待項(xiàng)目集中整體開(kāi)發(fā)將形成為項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)較具規(guī)模的住宅小區(qū)。項(xiàng)目位于青島開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地理位置相對(duì)較偏，區(qū)域內(nèi)本身的人口分布較少，又由于長(zhǎng)期以來(lái)不是消費(fèi)或居住的核心地帶，因此不易對(duì)過(guò)往的人流形成吸引，因此在規(guī)劃中需要著重加

35、強(qiáng)項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的形象，增強(qiáng)居民的歸屬感和身份認(rèn)同。以下將從細(xì)節(jié)上對(duì)項(xiàng)目提出規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)建議。外立面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1. 風(fēng)格：立面整體上體現(xiàn)均好性，形成住戶(hù)認(rèn)同感，增強(qiáng)鄰里效果，要保證必要的空間尺度，避免產(chǎn)生局促感和壓抑感。在立面風(fēng)格上體現(xiàn)時(shí)代特征，造型比例適度、空間明確美觀，以簡(jiǎn)潔的線(xiàn)條和鮮明的立面色塊來(lái)強(qiáng)調(diào)明快、健康、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)貌，體現(xiàn)生活快節(jié)奏、實(shí)用和富有朝氣的現(xiàn)代生活氣息。本項(xiàng)目立面風(fēng)格整體與項(xiàng)目前期建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，但品質(zhì)感有較大提升，立面造型更為豐富、美觀。 2. 建筑色調(diào)： 結(jié)合本項(xiàng)目自身的特征因此在建筑單體色調(diào)的選擇上建議整體以乳白色與淡黃色相間、再配以明快、鮮亮色調(diào)的線(xiàn)條勾勒建

36、筑輪廓，作為項(xiàng)目外立面的主要色彩。同時(shí)在底座采用較深的淺啡或煙灰色文化石貼面，體現(xiàn)一些自然平和的氣息。3. 頂部：配合整體風(fēng)格，項(xiàng)目頂部采用流暢靈動(dòng)的飄板或構(gòu)架來(lái)進(jìn)行造型處理，使建筑整體呈現(xiàn)較強(qiáng)的現(xiàn)代主義風(fēng)格。（如圖） 4. 底部可以配以現(xiàn)代感的幾何造形進(jìn)行裝飾，注入項(xiàng)目現(xiàn)代建筑的無(wú)素，形成空間的視覺(jué)效果。（如圖） 5. 窗：大量采用外飄窗，高度1.5米，挑出0.4米，增加采光面，開(kāi)闊視野，拓展室內(nèi)空間，可供住戶(hù)坐臥休息，增強(qiáng)房間實(shí)用性，同時(shí)豐富了立面的造型?？蛷d設(shè)計(jì)成落地窗，直接連通景觀陽(yáng)臺(tái)，形成通透的視覺(jué)走廊及空氣通道。（如圖）部分臥室可根據(jù)周邊重點(diǎn)景觀,如：可看到海景有單位，布置設(shè)計(jì)一些

37、弧型落地窗，同時(shí)可以在轉(zhuǎn)角部分的戶(hù)型中設(shè)計(jì)270度轉(zhuǎn)角觀景窗。（如圖） 空調(diào)機(jī)位安裝空調(diào)檔板，結(jié)合外飄窗作隱蔽處理，保證外立面的整潔清爽。（如圖）制作工藝：穿孔鋁合金板，現(xiàn)場(chǎng)裝配安裝，孔大小根據(jù)空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)算得出，尺寸：10001000（寬高）1000800（寬高）工序：開(kāi)料開(kāi)角位打孔屬邊收碼邊安裝清理保護(hù)特點(diǎn)：外形新穎美觀，抗酸堿性強(qiáng)，相對(duì)普通鐵藝空調(diào)百葉，無(wú)生銹可能。關(guān)于屋頂、墻面及地面的處理建議采用節(jié)能保溫材質(zhì)（如圖）：建議本項(xiàng)目采用蒸壓加氣混凝土砌塊作為砌筑材料制作工藝：蒸壓加氣混凝土砌塊是以水泥、石灰、石膏和粉煤灰為主要原料，以鋁粉為發(fā)氣劑，原料攪拌成漿后注入模具成型，經(jīng)靜停固化后切

38、割成坯體，再經(jīng)蒸壓養(yǎng)護(hù)固化而制成。特點(diǎn)：該砌塊共有容重輕、力學(xué)性能較好、保溫隔熱等特點(diǎn)，其保溫隔熱性能大約是粘土紅磚的兩倍，符合建筑節(jié)能的要求，是框架結(jié)構(gòu)填充墻的主要使用材料，應(yīng)用于房屋圍護(hù)墻中，將很好地提高房屋節(jié)能性能，該砌塊可以代替粘土紅磚應(yīng)用在建筑上，節(jié)約耕地，有利于保護(hù)環(huán)境，屬于新型墻體材料之一。內(nèi)墻面屋頂樓板工藝陽(yáng)臺(tái)地面6. 陽(yáng)臺(tái)：建議采取雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，分設(shè)景觀陽(yáng)臺(tái)和工作陽(yáng)臺(tái)，充分保障會(huì)客觀景和日常家務(wù)的需要?？蛷d景觀陽(yáng)臺(tái)可以不銹鋼造型結(jié)合安全玻璃裝飾，體現(xiàn)清新透明的氣息，建議采取挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)挑出的寬度為1.5-1.8米。工作陽(yáng)臺(tái)則可采取內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，進(jìn)深控制在0.9-1.2米，設(shè)計(jì)

39、洗衣機(jī)位，預(yù)設(shè)晾衣架，方便洗衣晾曬。7. 底層花園：建議將物業(yè)的底層設(shè)計(jì)為架空層：此地塊住宅底層設(shè)計(jì)建造為架空層建立分散型休閑娛樂(lè)園。娛樂(lè)園分布設(shè)立兒童娛樂(lè)組合設(shè)施，如：組合滑滑梯、秋千、蹺蹺板等，周邊分布設(shè)立若干木質(zhì)或石質(zhì)桌椅，供照看孩子的家長(zhǎng)或其他居民休息之用，同時(shí)便于大眾休閑交流又能營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。（如圖）架空層中還可以由住戶(hù)自行種植各類(lèi)植物及設(shè)置可觀賞的小品，充分滿(mǎn)足住戶(hù)自己動(dòng)手綠化家園的興趣，實(shí)現(xiàn)其歸屬感和認(rèn)同感。（如圖）8. 智能化設(shè)施 智能化設(shè)施以保證住戶(hù)的安全以及生活的便利、舒適為設(shè)置原則室外紅外線(xiàn)報(bào)警、閉路電視全天候監(jiān)控IC感應(yīng)式小區(qū)門(mén)禁室內(nèi)對(duì)講系統(tǒng)，并可隨時(shí)與物業(yè)管理中心保安聯(lián)系停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化管理水電氣三表自動(dòng)抄送公共部分設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警住宅內(nèi)部綜合布線(xiàn)，布設(shè)寬頻局域網(wǎng)，住戶(hù)既可進(jìn)入局域網(wǎng)也可直接與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接通。建議每戶(hù)起碼布設(shè)兩個(gè)數(shù)據(jù)接口附表： 價(jià)格測(cè)算表一定價(jià)因素細(xì)化因素權(quán)重（%）匯祥花園瑞?；▓@樓盤(pán)地域因素47%環(huán)