利民開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目定位分析

1、 HYPERLINK / 利民CBBD大眾眾國(guó)際商商鋪營(yíng)銷銷項(xiàng)目商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策劃方方案目 錄錄 0.前言言 21.利民民印象 32.項(xiàng)目目定位 93.業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃 124.招商商策略 155.營(yíng)銷銷推廣 176.運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理 217.經(jīng)濟(jì)濟(jì)概算 308.結(jié)論論 30 利民CBBD大眾眾國(guó)際商商鋪營(yíng)銷銷項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)策劃方方案 0.前言言 很高興能能看到公公司高層層的前瞻瞻意識(shí)，在“利利民大眾眾國(guó)際商商鋪”項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)之之初即尋尋找并吸吸納商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)專專業(yè)人員員，以科科學(xué)、系系統(tǒng)、專專業(yè)、規(guī)規(guī)范、負(fù)負(fù)責(zé)的態(tài)態(tài)度運(yùn)作作本項(xiàng)目目。同時(shí)時(shí)對(duì)王總總、孫總總監(jiān)給予予我充分分的信任任，并提提供了參參與本項(xiàng)項(xiàng)

2、目相關(guān)關(guān)商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)工作作的機(jī)會(huì)會(huì)與可能能性深表表感謝。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的策劃劃就是運(yùn)運(yùn)用整合合營(yíng)銷的的概念，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的項(xiàng)目，從地域域、文化化、觀念念、區(qū)位位、環(huán)境境、設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃、價(jià)格格、品牌牌、包裝裝、宣傳傳、推廣廣等方面面上進(jìn)行行整合，合理確確定商業(yè)業(yè)地產(chǎn)目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的實(shí)際際需求，以開(kāi)發(fā)發(fā)商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)者者及社會(huì)會(huì)四方共共同利益益為中心心，通過(guò)過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、項(xiàng)項(xiàng)目定位位、布局局規(guī)劃、推廣策策劃、運(yùn)運(yùn)營(yíng)執(zhí)行行等營(yíng)銷銷過(guò)程的的分析、計(jì)劃、組織和和控制，在深刻刻了解目目標(biāo)及潛潛在消費(fèi)費(fèi)群體深深層次及及未來(lái)需需求的基基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目目規(guī)劃出出合理的的經(jīng)營(yíng)取取向，從從而使產(chǎn)產(chǎn)品及服服務(wù)完全全符合

3、消消費(fèi)群體體的需要要，并通通過(guò)消費(fèi)費(fèi)群體的的滿意使使開(kāi)發(fā)商商獲得利利益的過(guò)過(guò)程。 根據(jù)公司司的安排排對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行考察后后，對(duì)本本項(xiàng)目的的前期策策劃工作作非常重重視，本本著負(fù)責(zé)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、客觀觀、求實(shí)實(shí)的態(tài)度度，通過(guò)過(guò)各種方方式認(rèn)真真、仔細(xì)細(xì)的對(duì)本本項(xiàng)目的的相關(guān)信信息進(jìn)行行了初步步的了解解、調(diào)研研與分析析，并根根據(jù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)全全程營(yíng)銷銷的專業(yè)業(yè)運(yùn)作模模式與內(nèi)內(nèi)容及自自身的專專業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，有針針對(duì)性對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目提出以以下的策策劃方案案與運(yùn)營(yíng)營(yíng)意向。 1.利民民印象1.1哈哈爾濱利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)概況哈爾濱利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)是19991年年6月經(jīng)經(jīng)省政府府批準(zhǔn)創(chuàng)創(chuàng)辦的省省級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面積

4、積24.39平平方公里里。區(qū)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有企企業(yè)2660戶，引進(jìn)資資金總額額1222.7億億元，固固定資產(chǎn)產(chǎn)88.1億元元。建區(qū)區(qū)以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)稅收收8.115億元元，出口口創(chuàng)匯22.255億美元元，為區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展做做出了突突出的貢貢獻(xiàn)。到到目前為為止累計(jì)計(jì)投入近近13億億元進(jìn)行行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，已經(jīng)經(jīng)完成了了道路、給水、排水、供電、通訊、供熱、燃?xì)?、有線電電視、寬寬帶網(wǎng)等等城市基基礎(chǔ)設(shè)施施配套項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)。完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施吸引著著越來(lái)越越多的投投資者進(jìn)進(jìn)區(qū)謀求求發(fā)展。 利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)過(guò)十幾年年的發(fā)展展建設(shè)，現(xiàn)已形形成四大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。一一是以中中泰合資資黑龍江江正大實(shí)實(shí)業(yè)

5、有限限公司、龍丹乳乳業(yè)、哈哈爾濱義義利實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司等一一批農(nóng)副副產(chǎn)品精精深加工工企業(yè)為為骨干的的資源型型精深加加工企業(yè)業(yè)；二是是以濟(jì)仁仁、樂(lè)泰泰、圣泰泰、兒童童等288家高科科技醫(yī)藥藥企業(yè)為為骨干的的哈爾濱濱利民醫(yī)醫(yī)藥科技技園區(qū)，20002年被被批準(zhǔn)為為“國(guó)家家火炬計(jì)計(jì)劃利民民醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地”；三三是形成成了哈爾爾濱師范范大學(xué)、黑龍江江警官學(xué)學(xué)院、哈哈工大華華德應(yīng)用用技術(shù)學(xué)學(xué)院等110余所所大學(xué)相相對(duì)集中中的文化化教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；四四是由于于入?yún)^(qū)人人口的迅迅速增加加，為滿滿足居住住生活需需要而興興起的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)?，F(xiàn)已已開(kāi)發(fā)出出宏信廣廣場(chǎng)、綠綠海田園園、志華華商城、名流新新城等多多處環(huán)境境優(yōu)

6、良的的住宅小小區(qū)。具具有最新新設(shè)計(jì)理理念，代代表新一一輪潮流流的環(huán)境境優(yōu)良的的綠色生生態(tài)園區(qū)區(qū)已成為為這里發(fā)發(fā)展的靚靚點(diǎn)。 利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)以其其全新的的開(kāi)放形形象、突突出的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)、優(yōu)越越的發(fā)展展環(huán)境迅迅速崛起起于松花花江畔，逐漸成成為新世世紀(jì)最具具活力和和發(fā)展?jié)摑摿Φ牡氐貐^(qū)之一一。1.1.1區(qū)域域優(yōu)勢(shì)：利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)距離離哈爾濱濱松花江江南岸老老城區(qū)只只有9公公里，有有飛架南南北的松松花江公公路大橋橋相連。通過(guò)即即將興建建的松花花江江底底隧道，驅(qū)車55分鐘即即能夠進(jìn)進(jìn)入哈爾爾濱老市市區(qū)；1.1.2中心心優(yōu)勢(shì)呼蘭區(qū)已已經(jīng)成為為哈爾濱濱市的一一個(gè)行政政區(qū)。由由于哈爾爾濱市政政府北遷遷和呼蘭蘭區(qū)

7、委、區(qū)政府府等政府府機(jī)關(guān)的的入?yún)^(qū)，利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)正正處于哈哈爾濱政政治、文文化和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的中心心區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的各項(xiàng)項(xiàng)事業(yè)必必將得到到前所未未有的全全面發(fā)展展，其前前景無(wú)可可限量；1.1.3交通通優(yōu)勢(shì)濱北、濱濱州兩條條鐵路，哈黑、哈伊、哈蘿及及哈大、哈綏等等5條公公路縱橫橫交錯(cuò)在在區(qū)內(nèi)通通過(guò)。哈哈爾濱港港是中國(guó)國(guó)八大內(nèi)內(nèi)河港口口之一，可直航航于俄羅羅斯四個(gè)個(gè)城市,經(jīng)江海海聯(lián)運(yùn)可可直接通通向日本本、朝鮮鮮及東南南亞。哈哈爾濱還還擁有558條國(guó)國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)航線線，可辦辦理1000余個(gè)個(gè)國(guó)家和和地區(qū)、2000余個(gè)機(jī)機(jī)場(chǎng)的供供貨配運(yùn)運(yùn)業(yè)務(wù)。水、陸陸、空三三位一體體的立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，將將開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)與黑

8、龍龍江腹地地和俄羅羅斯的遠(yuǎn)遠(yuǎn)東地區(qū)區(qū)以及世世界市場(chǎng)場(chǎng)緊緊聯(lián)聯(lián)系在一一起。尤尤其強(qiáng)調(diào)調(diào)的是，含哈蘿蘿公路在在內(nèi)的貫貫穿中國(guó)國(guó)南北的的黃金大大道同三三高速公公路，就就在開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)通通過(guò)。這這條北起起黑龍江江邊城同同江市，南至海海南省三三亞市全全長(zhǎng)57700公公里的大大動(dòng)脈，連接了了“長(zhǎng)三三角”、“珠三三角”這這兩個(gè)現(xiàn)現(xiàn)今中國(guó)國(guó)最發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)，她將利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)融入入了全國(guó)國(guó)沿海經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的整整體發(fā)展展必將產(chǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響響；1.1.4市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)所所在的哈哈爾濱市市及其周周邊地區(qū)區(qū)，是全全省人口口比較密密集的地地方，消消費(fèi)需求求量大，商品流流動(dòng)性快快，市場(chǎng)場(chǎng)林立，商賈云云集，堪堪稱全

9、省省貿(mào)易黃黃金地段段；1.1.5能源源優(yōu)勢(shì)松花江在在利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)身身邊流過(guò)過(guò)，呼蘭蘭河這條條松花江江流域哈哈爾濱段段的主要要一級(jí)支支流亦直直接注入入利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)的的軀體。這在目目前我國(guó)國(guó)6000多個(gè)城城市中，有4000多個(gè)個(gè)城市常常年處于于供水不不足的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)勢(shì)下，利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)所具具有的豐豐富的地地表水和和地下水水資源，以及較較低的水水價(jià)，極極具誘惑惑力。 近近年來(lái)全全國(guó)約有有20余余個(gè)省市市拉閘限限電，電電力供應(yīng)應(yīng)頻頻告告急，令令無(wú)數(shù)商商家叫苦苦不迭，而黑龍龍江省卻卻充分保保證了工工農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)和生生活用電電的需求求。黑龍龍江省目目前每天天的用電電量約為為一億千千瓦時(shí)，這只占占全省每每天發(fā)

10、電電量的三三分之二二。電力力供應(yīng)充充足的局局面得益益于黑龍龍江省電電網(wǎng)建設(shè)設(shè)的科學(xué)學(xué)規(guī)劃和和適度超超前發(fā)展展，而省省內(nèi)最大大的發(fā)電電廠“哈哈三電”就坐落落在呼蘭蘭區(qū)域內(nèi)內(nèi)，無(wú)“電荒”的后顧顧之憂，無(wú)疑使使利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)更更成為一一處適宜宜投資之之所。1.2利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)未來(lái)展展望利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)過(guò)10年年的艱苦苦創(chuàng)業(yè)，取得顯顯著成果果，進(jìn)入入經(jīng)濟(jì)文文化社會(huì)會(huì)全面發(fā)發(fā)展的新新時(shí)期。為了實(shí)實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)現(xiàn)代化化建設(shè)第第三步戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，根據(jù)據(jù)全省未未來(lái)發(fā)展展方向，落實(shí) “省內(nèi)內(nèi)當(dāng)龍頭頭，全國(guó)國(guó)進(jìn)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)”和提提前5年年實(shí)現(xiàn)小小康社會(huì)會(huì)的奮斗斗目標(biāo)，牢牢把把握改革革開(kāi)放的的總方針針，站高高望遠(yuǎn)，審時(shí)度

11、度勢(shì)，迎迎接新的的挑戰(zhàn)。實(shí)施規(guī)規(guī)劃領(lǐng)先先，功能能開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)先先行的城城市發(fā)展展戰(zhàn)略；在充分分掌握發(fā)發(fā)展的主主動(dòng)權(quán)上上，運(yùn)用用科學(xué)管管理手段段，實(shí)施施強(qiáng)企富富區(qū)戰(zhàn)略略；進(jìn)一一步完善善管理體體制、運(yùn)運(yùn)行機(jī)制制，堅(jiān)持持大開(kāi)放放、大招招商、大大發(fā)展的的理念，堅(jiān)持環(huán)環(huán)境就是是硬道理理，實(shí)施施軟環(huán)境境優(yōu)化戰(zhàn)戰(zhàn)略。在在各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)快速增增長(zhǎng)的同同時(shí)，全全面推進(jìn)進(jìn)區(qū)域社社會(huì)各項(xiàng)項(xiàng)事業(yè)快快速發(fā)展展，力爭(zhēng)爭(zhēng)在未來(lái)來(lái)十五年年內(nèi)把利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)成為多多功能、外向型型、園林林式、現(xiàn)現(xiàn)代化的的哈爾濱濱新城區(qū)區(qū)。1.2.1基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)20033年至220077年階段段發(fā)展規(guī)規(guī)劃。利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施

12、建建設(shè)至220077年計(jì)劃劃投資115.55億元。道路工工程1881.66萬(wàn)平方方米，投投資4.4億元元；排水水工程116.116萬(wàn)米米，投資資2.664億元元；給水水工程11.444萬(wàn)米，投資112633.1萬(wàn)萬(wàn)元；電電力工程程85公公里，投投資17700萬(wàn)萬(wàn)元；綠綠化工程程1411萬(wàn)平方方米，投投資1.19億億元；路路燈工程程28998盞，投資335955萬(wàn)元；鐵路專專用線77.8公公里，鐵鐵路專用用貨物225萬(wàn)平平方米，投資332899萬(wàn)元；煤氣工工程主干干線1665公里里，支干干線1115公里里，區(qū)域域調(diào)壓站站56座座，投資資2. 45億億元；防防洪工程程6公里里，投資資63330萬(wàn)元

13、元；消防防工程管管線333公里，消防站站18座座，消防防栓6668個(gè)，投資22.211億元；污水處處理廠11座，投投資90000萬(wàn)萬(wàn)元；垃垃圾處理理場(chǎng)1座座，投資資10000萬(wàn)元元。 20008年到到20110年階階段發(fā)展展規(guī)劃。到20010年年計(jì)劃投投資7.54億億元。道道路工程程60萬(wàn)萬(wàn)平方米米，投資資1.338億元元；排水水工程66萬(wàn)米，投資11.244億元；給水工工程0.9萬(wàn)米米，投資資8100萬(wàn)元；電力工工程600公里，投資112000萬(wàn)元；綠化工工程622萬(wàn)平方方米，投投資54400萬(wàn)萬(wàn)元；路路燈工程程12000盞，投資115277萬(wàn)元；煤氣工工程主干干線1220公里里，支干干線7

14、55公里，投資11.844億元；消防工工程管線線30公公里，消消防站112座，消防栓栓4000個(gè)，投投資2.19億億元。 220111年到220155年階段段發(fā)展規(guī)規(guī)劃。到到20115年計(jì)計(jì)劃投資資13.2億元元。道路路工程1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米，投資資2.33億元；排水工工程100萬(wàn)米，投資22.066萬(wàn)元；給水工工程1.5萬(wàn)米米，投資資13550萬(wàn)元元；電力力工程770公里里，投資資14000萬(wàn)元元；綠化化工程1110萬(wàn)萬(wàn)平方米米，投資資85000萬(wàn)元元；路燈燈工程220000盞，投投資25545萬(wàn)萬(wàn)元；煤煤氣主干干線2110公里里，支干干線1225公里里，區(qū)域域調(diào)壓站站80座座，投資資3.

15、006億元元；消防防工程管管線500公里，消防站站15座座，消防防栓5000個(gè)，投資33.655億元；污水處處理廠完完成211座，投投資5.4億元元；垃圾圾處理場(chǎng)場(chǎng)1座，投資220000萬(wàn)元。 220166到20020年年階段發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃。到220200年預(yù)計(jì)計(jì)投資112.448億元元。其中中：道路路工程1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米，投資資2.33億元；排水工工程100萬(wàn)米，投資22.066億元；給水工工程1.5萬(wàn)米米，投資資13550萬(wàn)元元；電力力工程880公里里，投資資16000萬(wàn)元元；綠化化工程1120萬(wàn)萬(wàn)平方米米，投資資85000萬(wàn)元元；路燈燈工程225000盞，投投資25545萬(wàn)萬(wàn)元；煤煤氣

16、主干干線2220公里里，支干干線1225公里里，區(qū)域域調(diào)壓站站90座座，投資資3.006億元元；消防防管線550公里里，消防防站155座，消消防栓5500個(gè)個(gè)，投資資3.665億元元。1.2.2社會(huì)會(huì)事業(yè)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)未來(lái)155年時(shí)間間，利民民開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)從業(yè)人人數(shù)達(dá)到到10萬(wàn)萬(wàn)人，常常住人口口達(dá)到225萬(wàn)人人。進(jìn)一步完完善教育育產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)至至20115年，通過(guò)引引進(jìn)、聯(lián)聯(lián)合辦學(xué)學(xué)等形式式在區(qū)內(nèi)內(nèi)再建七七座大學(xué)學(xué)，使區(qū)區(qū)內(nèi)高等等院校達(dá)達(dá)15座座，完善善初級(jí)中中學(xué)、高高級(jí)中學(xué)學(xué)、職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)校教育育體系，不斷提提高開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的文文化層次次和教育育水平。引進(jìn)興建建五座有有現(xiàn)代化化水平的的綜合性性醫(yī)院、療

17、養(yǎng)院院和休養(yǎng)養(yǎng)所，接接納省市市醫(yī)療單單位和醫(yī)醫(yī)學(xué)院校校在開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)開(kāi)辦辦各類門門診、醫(yī)醫(yī)學(xué)和醫(yī)醫(yī)藥研究究機(jī)構(gòu)，改善衛(wèi)衛(wèi)生醫(yī)療療環(huán)境。 推推進(jìn)生態(tài)態(tài)和生活活環(huán)境建建設(shè)，提提高區(qū)域域綠化亮亮化水平平。啟動(dòng)動(dòng)建設(shè)主主題公園園，完成成規(guī)劃界界定，植植樹植草草，逐步步完成景景區(qū)建設(shè)設(shè)；完善善亮化工工程。至至20110年，全區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)的的生態(tài)環(huán)環(huán)境。 搞搞好文化化場(chǎng)所建建設(shè)，增增強(qiáng)區(qū)域域文化含含量。與與大專院院校合作作，籌建建一座能能夠容納納50000名觀觀眾的具具有室內(nèi)內(nèi)外功能能的大型型體育運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。充分利利用進(jìn)區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)商商的資本本，在開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)中中心地帶帶建一處處能接納納國(guó)內(nèi)外外專業(yè)劇劇團(tuán)、藝藝術(shù)

18、團(tuán)體體表演的的多功能能劇場(chǎng)。開(kāi)發(fā)大大型游樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目，增強(qiáng)小小區(qū)文化化品位，滿足開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)日益需需求的文文化藝術(shù)術(shù)的發(fā)展展。 為為了滿足足區(qū)內(nèi)企企事業(yè)單單位職工工、居民民生活需需要，未未來(lái)十五五年內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將在在20003年的的基礎(chǔ)上上有較大大的發(fā)展展。新增增住宅面面積規(guī)劃劃為300萬(wàn)平方方米。開(kāi)開(kāi)發(fā)若干干花園式式住宅小小區(qū)或別別墅區(qū)，香化、綠化、美化水水平要達(dá)達(dá)到國(guó)內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先水水平。同同時(shí)，與與開(kāi)發(fā)商商合作，在建成成的志華華商城、志華廣廣場(chǎng)的基基礎(chǔ)上，再建十十五處超超市或連連鎖店商商場(chǎng)，使使開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)成為集集科貿(mào)教教學(xué)、生生產(chǎn)加工工、旅游游觀光、購(gòu)物居居住為一一體的新新型城區(qū)區(qū)。1.3小小結(jié)

19、利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)以其全全新的開(kāi)開(kāi)放形象象、突出出的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越的的發(fā)展環(huán)環(huán)境迅速速崛起于于松花江江畔，逐逐漸成為為新世紀(jì)紀(jì)最具活活力和發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ牡貐^(qū)區(qū)之一。哈爾濱濱利民經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)是119911年6月月經(jīng)省政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)創(chuàng)辦的的省級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面面積244.399平方公公里。區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有企業(yè)2260戶戶，引進(jìn)進(jìn)資金總總額1222.77億元，固定資資產(chǎn)888.1億億元。完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施吸引著著越來(lái)越越多的投投資者進(jìn)進(jìn)區(qū)謀求求發(fā)展。依托新新興的現(xiàn)現(xiàn)代化城城區(qū)和有有利的政政策優(yōu)惠惠支持，合理運(yùn)運(yùn)用輻射射推廣力力廣闊商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目、采用科科技含量量高、專專業(yè)集合合式發(fā)展展路線，勢(shì)必在

20、在將來(lái)的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中有有所大作作為！ 2.項(xiàng)目目定位2.1項(xiàng)項(xiàng)目背景景今天的利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)這個(gè)新新興城區(qū)區(qū)，洋溢溢著一片片欣欣向向榮的氣氣息。機(jī)機(jī)關(guān)、名名校、名名企爭(zhēng)相相入駐，道路、橋梁、隧道相相繼連通通，巨大大的財(cái)富富磁場(chǎng)效效應(yīng)日益益顯現(xiàn)。專家預(yù)預(yù)測(cè)未來(lái)來(lái)利民繁繁榮狀況況：100年內(nèi)常常住人口口可達(dá)到到1000萬(wàn)以上上，商業(yè)業(yè)配套逐逐漸完善善，商圈圈基本形形成；經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮發(fā)展，與江南南形成隔隔江鼎立立之勢(shì)。隨著利利民新城城市中心心的崛起起，大量量的企事事業(yè)單位位入駐和和新居民民的遷入入，新的的商業(yè)需需求正在在顛覆舊舊有自然然商業(yè)模模式。擁?yè)碛写笮托突?、專專業(yè)化、整體化化、新型型業(yè)態(tài)

21、的的大利民民商圈呼呼之欲出出。2.2項(xiàng)項(xiàng)目綜述述大眾國(guó)際際雄距利利民新城城市中心心南南京路與與遠(yuǎn)東大大街交匯匯處，是是財(cái)富坐坐標(biāo)的原原點(diǎn)上，率先啟啟動(dòng)上萬(wàn)萬(wàn)品方米米專業(yè)化化、體驗(yàn)驗(yàn)式、西西班牙風(fēng)風(fēng)格的主主題商業(yè)業(yè)街區(qū)。其獨(dú)特特的創(chuàng)意意和成熟熟的商業(yè)業(yè)運(yùn)作模模式，詮詮釋著利利民未來(lái)來(lái)CBDD的神韻韻英姿。大眾國(guó)國(guó)際是上上海大眾眾交通集集團(tuán)在哈哈爾濱利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)推出出的創(chuàng)新新建筑力力作。西西班牙式式設(shè)計(jì)、商鋪外外掛紅鉆鉆理石，絕版地地段，44.8米米挑高，實(shí)用面面積大于于建筑面面積。2202200mm各類類商鋪共共200000mm適合合各類投投資者輕輕松入駐駐賺得利利潤(rùn)。 2.3項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT

22、矩矩陣分析析SWOTT矩陣說(shuō)明：SWOTT分析法法能夠較較客觀而而準(zhǔn)確地地分析和和研究一一個(gè)項(xiàng)目目現(xiàn)實(shí)情情況，是是市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析的常用用方法。這種研研究方法法，是由由美國(guó)舊舊金山大大學(xué)的管管理學(xué)教教授在二二十世紀(jì)紀(jì)八十年年代初提提出來(lái)的的。所謂謂SWOOT分析析法，也也被稱為為態(tài)勢(shì)分分析法，是運(yùn)用用系統(tǒng)分分析的思思想，把把各種因因素相互互匹配起起來(lái)加以以分析，從中得得出一系系列相應(yīng)應(yīng)的結(jié)論論（對(duì)策策）。運(yùn)運(yùn)用這種種方法，有利于于市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)參與與者對(duì)所所處市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行全面面、系統(tǒng)統(tǒng)、準(zhǔn)確確的分析析，借此此制定相相應(yīng)的市市場(chǎng)對(duì)策策，提高高市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。SWOTT分析法法，包括括四個(gè)方方面因素

23、素，即內(nèi)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)因素（Strrenggthss）、劣劣勢(shì)因素素（Weeaknnessses）和外部部市場(chǎng)環(huán)環(huán)境中的的機(jī)會(huì)因因素（OOppoortuunittiess）、威威脅因素素（Thhreaats）四個(gè)方方面。就就一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，所謂謂內(nèi)部?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)因素素（Sttrenngthhs），是該項(xiàng)項(xiàng)目與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手相比在在某些方方面所具具有的對(duì)對(duì)方不可可模仿的的獨(dú)特能能力，是是在哪些些方面比比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手做得得更好；內(nèi)部劣劣勢(shì)因素素（Weeaknnessses），是該該項(xiàng)目與與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手相比比在某些些方面的的缺點(diǎn)和和不足；外部市市場(chǎng)環(huán)境境中的機(jī)機(jī)會(huì)因素素（Oppporrtunnitiies

24、），是指指外部市市場(chǎng)環(huán)境境變化趨趨勢(shì)中對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷起積積極的正正向作用用的方面面，若能能把握和和利用機(jī)機(jī)會(huì)因素素可以增增強(qiáng)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)；外外部環(huán)境境中的威威脅因素素（Thhreaats），是指指外部環(huán)環(huán)境變化化趨勢(shì)中中對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷不利的的消極的的方面，若不能能回避或或恰當(dāng)?shù)氐靥幚磉@這些威脅脅因素會(huì)會(huì)損傷該該項(xiàng)目在在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中的的優(yōu)勢(shì)。因此，我我們找出出本項(xiàng)目目客觀存存在的主主要內(nèi)部部?jī)?yōu)勢(shì)因因素（SStreengtths）、劣勢(shì)勢(shì)因素（Weaakneessees）、以及外外部市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中中的機(jī)會(huì)會(huì)因素（Oppporttuniitiees）、威脅因因素（TThreeat

25、ss），運(yùn)運(yùn)用SWWOT分分析法，提出相相應(yīng)的市市場(chǎng)對(duì)策策，其目目的是為為了能夠夠提出更更具有針針對(duì)性的的市場(chǎng)定定位。 項(xiàng)目SWWOT矩矩陣分析析表內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)因素（Strrenggthss）內(nèi)部劣勢(shì)勢(shì)因素（Weaakneessees）S1. 大眾的的品牌以以及實(shí)力力優(yōu)勢(shì)S2. 區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)和環(huán)環(huán)境、交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)S3. 商鋪建建筑面積積戶型多多樣并有有變化余余地S4. 商鋪品品質(zhì)卓著著，S5. 運(yùn)營(yíng)機(jī)機(jī)動(dòng)靈活活，經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式專專業(yè)化、規(guī)?；?、多元元化配套套組合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)目的的W1. 建筑本本身布局局和規(guī)模模存在“缺憾”W2. 目前大大眾國(guó)際際商鋪格格局設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)約約束經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題W3. 大眾國(guó)國(guó)際

26、商鋪鋪品質(zhì)卓卓越，約約束經(jīng)營(yíng)營(yíng)級(jí)別檔檔次W4. 地產(chǎn)型型企業(yè)向向商業(yè)地地產(chǎn)型企企業(yè)過(guò)渡渡階段，團(tuán)隊(duì)建建設(shè)仍需需時(shí)間W5. 已售出出商鋪業(yè)業(yè)主與整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)主題會(huì)會(huì)存在分分歧，阻阻礙統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作外部機(jī)會(huì)會(huì)因素（Oppporttuniitiees）外部威脅脅因素（Thrreatts）O1.利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)五大優(yōu)優(yōu)勢(shì)結(jié)合合開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)優(yōu)惠政政策將為為投資者者創(chuàng)造無(wú)無(wú)限的商商機(jī)O2. 利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)經(jīng)過(guò)十幾幾年的發(fā)發(fā)展建設(shè)設(shè)，現(xiàn)已已形成四四大支柱柱產(chǎn)業(yè)。周邊將將形成規(guī)規(guī)模住宅宅區(qū)和商商業(yè)集群群，勢(shì)必必形成多多元化商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合群群，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互補(bǔ)性性商圈，直追江江南商圈圈。O3.新新江橋的的開(kāi)工建建

27、設(shè)，為為利民發(fā)發(fā)展有質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。O4.外外部新型型商業(yè)集集團(tuán)相續(xù)續(xù)入駐，提升利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)消費(fèi)費(fèi)理念的的提升O5.房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)動(dòng)作用T1.新新興城區(qū)區(qū)的“冷冷清”現(xiàn)現(xiàn)狀，影影響商鋪鋪投資者者的熱情情與信心心T2.利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)現(xiàn)有市市場(chǎng)需求求的業(yè)種種和業(yè)態(tài)態(tài)單一，制約商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍T3.北北方地域域因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度整體緩緩慢，新新興城區(qū)區(qū)發(fā)展壯壯大時(shí)間間漫長(zhǎng)，商鋪投投資回報(bào)報(bào)率偏低低。T4.開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)間間晚于志志華等周周邊商圈圈市場(chǎng)，制約新新興商鋪鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)吸引力力的營(yíng)造造T5.公公共交通通工具的的匱乏，制約客客流 2.3.1商鋪鋪優(yōu)勢(shì)及及劣勢(shì)分分析 1）Sttrenngt

28、hh(優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析)S1. 大眾的的品牌以以及實(shí)力力優(yōu)勢(shì)大眾國(guó)際際的創(chuàng)建建者大大眾交通通集團(tuán)享享譽(yù)國(guó)內(nèi)內(nèi)，有雄雄厚的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)和商譽(yù)譽(yù)信譽(yù)，本項(xiàng)目目依托其其強(qiáng)大實(shí)實(shí)力，必必將成為為哈爾濱濱商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的一大大亮點(diǎn)，在消費(fèi)費(fèi)者心目目中有品品牌和商商譽(yù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，有招招商感召召能力。S2.區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和環(huán)境境、交通通優(yōu)勢(shì)大眾國(guó)際際區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于于市政府府北遷和和呼蘭區(qū)區(qū)委、區(qū)區(qū)政府等等政府機(jī)機(jī)關(guān)的入入?yún)^(qū)，利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)正處處于哈爾爾濱政治治、文化化和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的中心區(qū)區(qū)域。環(huán)環(huán)境優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于社社區(qū)所在在區(qū)域生生活氛圍圍成熟，云集政政府機(jī)關(guān)關(guān)、金融融機(jī)構(gòu)、呼蘭一一中等教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)及業(yè)態(tài)態(tài)豐富的的商家

29、，繁華程程度直追追江南城城區(qū)。交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于地地處交通通要道，松花江江公路大大橋、即即將興建建的過(guò)江江隧道及及道外新新江橋與與江南相相連。交交通局即即將開(kāi)辟辟江南至至呼蘭區(qū)區(qū)交通線線路。 S3.商商鋪建筑筑面積戶戶型多樣樣并有變變化余地地大眾國(guó)際際商鋪44.5米米挑高，實(shí)用面面積大于于建筑面面積。2202200mm各類類商鋪共共200000mm適合合各類投投資者輕輕松入駐駐賺得利利潤(rùn)。772席全全臨街商商鋪位置置優(yōu)越。大眾國(guó)國(guó)際商鋪鋪本身為為框架結(jié)結(jié)構(gòu)，建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)改造相相對(duì)容易易?？梢砸愿鶕?jù)不不同業(yè)種種商鋪的的需求靈靈活調(diào)整整商鋪局局部面積積。S4.商商鋪品質(zhì)質(zhì)卓越商鋪西班班牙式設(shè)設(shè)計(jì)、高

30、高雅獨(dú)特特，彰顯顯尊貴品品質(zhì)。商商鋪外掛掛紅鉆理理石，厚厚重典雅雅。4.8挑高高，魔幻幻空間，靈性設(shè)設(shè)計(jì)，活活性分割割，使用用面積大大于建筑筑面積。外墻結(jié)結(jié)構(gòu)、門門窗構(gòu)成成、配套套部分、公共部部分、智智能管理理、物業(yè)業(yè)管理等等諸多方方面體現(xiàn)現(xiàn)出品質(zhì)質(zhì)卓越。S5.運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)動(dòng)動(dòng)靈活，經(jīng)營(yíng)模模式專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)?；?、多元化化配套組組合，實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目的瞬息萬(wàn)變變的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)，不同的的機(jī)制因因素和機(jī)機(jī)遇導(dǎo)致致不同的的發(fā)展方方向，企企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式如如果能快快速、適適用，通通過(guò)企業(yè)業(yè)發(fā)展的的不同階階段能采采取機(jī)動(dòng)動(dòng)靈活的的時(shí)效性性更為強(qiáng)強(qiáng)烈的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理運(yùn)作方方法，運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)動(dòng)動(dòng)靈活，經(jīng)營(yíng)模模式專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)

31、?；⒍嘣涮捉M組合，實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目的。這些都都是現(xiàn)代代成功高高效企業(yè)業(yè)的顯著著特征。2）Weeaknnesss（劣勢(shì)勢(shì)分析）W1.建建筑本身身布局和和規(guī)模存存在“缺缺憾”目前大眾眾國(guó)際商商鋪是以以居住樓樓的首層層和二層層作為復(fù)復(fù)式模式式商鋪，商鋪成成Z字型型排列布布局分布布。由于于Z字型型商鋪布布局排列列，客流流動(dòng)線方方向變化化大和視視覺(jué)感觀觀容易使使光顧的的顧客產(chǎn)產(chǎn)生混亂亂的視覺(jué)覺(jué)感受，不能形形成顧客客環(huán)流，不利于于整體商商鋪顧客客動(dòng)線的的設(shè)計(jì)，影響顧顧客流量量；商鋪鋪臨南京京路街一一側(cè)擬建建的銀行行物業(yè)，對(duì)那棟棟樓一側(cè)側(cè)商鋪起起到很大大的遮擋擋作用，容易造造成顧客客光顧困困難，降降低

32、繼續(xù)續(xù)瀏覽商商鋪的欲欲望，影影響后面面商鋪的的客流拉拉動(dòng)。另另外，772席2200000 m的的商鋪區(qū)區(qū)對(duì)滿足足社區(qū)生生活配套套商業(yè)服服務(wù)固然然體量過(guò)過(guò)大，拋拋去為社社區(qū)生活活配套的的商業(yè)服服務(wù)所必必要的商商鋪面積積后，剩剩余的商商鋪容量量在經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題上上很難選選擇能形形成有區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和吸吸引力的的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目，也也很難形形成有區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)吸引力力和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的區(qū)區(qū)域商圈圈，對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益預(yù)期也也會(huì)迷茫茫。W2. 目前大大眾國(guó)際際商鋪格格局設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)約約束業(yè)戶戶經(jīng)營(yíng)主主題目前大眾眾國(guó)際商商鋪格局局設(shè)計(jì)的的特點(diǎn)是是202000m各各類臨街街高檔化化商鋪，這些特特點(diǎn)約束束未來(lái)商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)者對(duì)能能具

33、有區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)商圈吸吸引力和和競(jìng)爭(zhēng)力力的商業(yè)業(yè)業(yè)種和和業(yè)態(tài)的的選擇，經(jīng)營(yíng)主主題范圍圍鎖定在在單體經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積較小的的經(jīng)營(yíng)主主題上?，F(xiàn)代新新興城區(qū)區(qū)的商圈圈，都是是以單體體面積超超大的主主力店（百貨、超級(jí)市市場(chǎng)等）和室內(nèi)內(nèi)商鋪區(qū)區(qū)組成的的MALLL購(gòu)物物中心的的形式，來(lái)打造造極具區(qū)區(qū)域吸引引力和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的商業(yè)圈圈。如果果經(jīng)營(yíng)主主題缺乏乏在當(dāng)?shù)氐噩F(xiàn)有商商業(yè)水平平上的相相對(duì)創(chuàng)新新，若沒(méi)沒(méi)有標(biāo)志志性的突突出自己己的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題和和經(jīng)營(yíng)特特色。與與現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)商圈圈雷同之之處過(guò)多多，勢(shì)必必削弱自自身商鋪鋪區(qū)與其其它周邊邊商業(yè)圈圈交互利利用，并并失去了了與整體體商圈互互動(dòng)輔助助作用。雷同競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)

34、競(jìng)爭(zhēng)的的惆悵，新商鋪鋪區(qū)與成成熟正火火的周邊邊商圈雷雷同競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更是惆惆悵。W3. 大眾國(guó)國(guó)際商鋪鋪品質(zhì)卓卓越，約約束經(jīng)營(yíng)營(yíng)級(jí)別檔檔次目前大眾眾國(guó)際商商鋪建筑筑的特點(diǎn)點(diǎn)是高檔檔化商鋪鋪，商鋪鋪西班牙牙式設(shè)計(jì)計(jì)、高雅雅獨(dú)特，彰顯尊尊貴品質(zhì)質(zhì)。商鋪鋪外掛紅紅鉆理石石，厚重重典雅。4.88挑高，魔幻空空間，靈靈性設(shè)計(jì)計(jì)，活性性分割，使用面面積大于于建筑面面積。外外墻結(jié)構(gòu)構(gòu)、門窗窗構(gòu)成、配套部部分、公公共部分分、智能能管理、物業(yè)管管理等諸諸多方面面體現(xiàn)出出品質(zhì)卓卓越。這這些特點(diǎn)點(diǎn)約束未未來(lái)商鋪鋪經(jīng)營(yíng)者者對(duì)能具具有區(qū)域域市場(chǎng)商商圈吸引引力和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的商業(yè)業(yè)業(yè)種和業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇，商商鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)品種種會(huì)局限

35、限在檔次次相對(duì)較較高，符符合大眾眾國(guó)際目目標(biāo)顧客客需求水水準(zhǔn)的范范圍較小小的經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題上上。品質(zhì)質(zhì)卓越的的商鋪的的造價(jià)比比普通商商鋪要高高，勢(shì)必必商鋪投投資大于于普通商商鋪，在在經(jīng)營(yíng)上上也約束束經(jīng)營(yíng)者者做投資資回報(bào)率率較高的的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目，才才能獲得得收益。品質(zhì)卓卓越的商商鋪在形形象感觀觀上首先先會(huì)給顧顧客帶來(lái)來(lái)高檔品品質(zhì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容的的體會(huì)，經(jīng)營(yíng)的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)該符合合這樣的的高品質(zhì)質(zhì)感觀，表里如如一才會(huì)會(huì)有顧客客忠實(shí)光光顧。W4. 地產(chǎn)型型企業(yè)向向商業(yè)地地產(chǎn)型企企業(yè)過(guò)渡渡階段，團(tuán)隊(duì)建建設(shè)仍需需時(shí)間眾觀全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展，企企業(yè)功能能多元化化風(fēng)格各各異，單單一功能能企業(yè)逐逐步向具具有多元元化復(fù)

36、合合全流程程商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)功能發(fā)發(fā)展，體體制的機(jī)機(jī)動(dòng)靈活活，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)時(shí)效性性更為強(qiáng)強(qiáng)烈的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理運(yùn)作方方法，認(rèn)認(rèn)真朝著著長(zhǎng)期可可持續(xù)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)努力，逐步提提升在商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)社社會(huì)中的的份額。單一地地產(chǎn)型企企業(yè)向商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)型企業(yè)業(yè)過(guò)渡階階段，團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)需要一一些時(shí)間間的組建建與磨合合，逐步步形成自自己有效效的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)。 W5.已售出出商鋪業(yè)業(yè)主與整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)主題會(huì)會(huì)存在分分歧，阻阻礙整體體經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作現(xiàn)已售出出商鋪業(yè)業(yè)主與整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)主題會(huì)會(huì)存在分分歧，阻阻礙整體體統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作作。這樣樣的實(shí)例例在很多多商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目中屢見(jiàn)見(jiàn)不鮮。商鋪業(yè)業(yè)主個(gè)人人的利益益與整體體運(yùn)

37、營(yíng)主主題出現(xiàn)現(xiàn)分歧時(shí)時(shí)，人性性自私的的一面表表現(xiàn)得淋淋漓盡致致，失去去主權(quán)的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理公司在在整體商商鋪區(qū)主主題運(yùn)營(yíng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)統(tǒng)一步步調(diào)工作作上很難難發(fā)揮作作用。 2.3.2機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)及威威脅分析析1）Oppporrtunnityy（機(jī)會(huì)會(huì)分析）O1.利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)五大優(yōu)優(yōu)勢(shì)結(jié)合合開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)優(yōu)惠政政策將為為投資者者創(chuàng)造無(wú)無(wú)限的商商機(jī)利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)五大優(yōu)優(yōu)勢(shì)結(jié)合合開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)優(yōu)惠政政策將為為投資者者創(chuàng)造無(wú)無(wú)限的商商機(jī)。利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)在已經(jīng)經(jīng)具有的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)、中中心優(yōu)勢(shì)勢(shì)、交通通優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)、能能源優(yōu)勢(shì)勢(shì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上結(jié)合合了開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)優(yōu)惠惠的政策策為投資資者創(chuàng)造造了無(wú)限限商機(jī)。這

38、些招招商引資資的優(yōu)惠惠政策主主要是：呼蘭區(qū)區(qū)招商引引資優(yōu)惠惠獎(jiǎng)勵(lì)政政策 第一條 為了鼓鼓勵(lì)和吸吸引投資資者在呼呼蘭區(qū)投投資興辦辦企業(yè)，推動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速健健康發(fā)展展，結(jié)合合我區(qū)實(shí)實(shí)際，特特制定本本優(yōu)惠獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)政策策。第三條 財(cái)政扶扶持政策策。 11、新辦辦企業(yè)。為支持持新辦企企業(yè)加快快發(fā)展，鼓勵(lì)企企業(yè)擴(kuò)大大經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模，從從納稅年年度起給給予獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)扶持，扶持額額度按照照企業(yè)年年為區(qū)財(cái)財(cái)政貢獻(xiàn)獻(xiàn)額的一一定比例例計(jì)算確確定，扶扶持方式式以開(kāi)發(fā)發(fā)新產(chǎn)品品和挖潛潛改造投投入等給給予實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。企業(yè)業(yè)投產(chǎn)納納稅后，第一年年至第三三年，參參照實(shí)繳繳增值稅稅和企業(yè)業(yè)所得稅稅的區(qū)級(jí)級(jí)以下分分享部分分中的550%，由

39、區(qū)財(cái)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)給企業(yè)業(yè)。第四條 投資資政策。用地規(guī)規(guī)模在55公頃以以下，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資在在50000萬(wàn)元元以上的的生產(chǎn)加加工型企企業(yè)，且且年向區(qū)區(qū)級(jí)財(cái)政政實(shí)繳稅稅金2000萬(wàn)元元以上的的，土地地出讓金金按規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)收收取，由由區(qū)財(cái)政政一次性性投入550萬(wàn)元元以下資資金為企企業(yè)進(jìn)行行紅線內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)和市政政建設(shè)；對(duì)投投資規(guī)模模大、納納稅高、效益好好、用地地節(jié)約、環(huán)境污污染小的的大企業(yè)業(yè)，可采采取一事事一議的的辦法給給予特殊殊政策。第五條 收費(fèi)費(fèi)政策。新辦企企業(yè)在執(zhí)執(zhí)行行政政事業(yè)性性收費(fèi)時(shí)時(shí)，按照照國(guó)家和和省市有有關(guān)規(guī)定定的下限限或最低低標(biāo)準(zhǔn)收收取，屬屬于區(qū)級(jí)級(jí)管理權(quán)權(quán)限的收收費(fèi)項(xiàng)目目，

40、實(shí)行行“零收費(fèi)費(fèi)”。第六條 獎(jiǎng)勵(lì)政政策。(二） 引進(jìn)國(guó)國(guó)內(nèi)資金金（含技技術(shù)、設(shè)設(shè)備）活活動(dòng)中，起到重重要引薦薦和推薦薦作用的的個(gè)人，引薦成成功（資資金全部部到位）并在本本區(qū)注冊(cè)冊(cè)和納稅稅的，經(jīng)經(jīng)有關(guān)部部門確認(rèn)認(rèn)，實(shí)行行以下辦辦法：第十一條條 對(duì)投投資規(guī)模模較大、科技含含量高并并能對(duì)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)起到特特殊拉動(dòng)動(dòng)作用的的項(xiàng)目，可采取取一事一一議的辦辦法，給給予特殊殊優(yōu)惠。 企業(yè)如何何能利用用好政策策優(yōu)惠，將是企企業(yè)快速速發(fā)展的的基礎(chǔ) O2. 周利民民開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)過(guò)十十幾年的的發(fā)展建建設(shè)，現(xiàn)現(xiàn)已形成成四大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。周邊邊將形成成規(guī)模住住宅區(qū)和和商業(yè)集集群，勢(shì)勢(shì)必形成成多元化化商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合合群，實(shí)

41、實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)補(bǔ)性商圈圈，直追追江南商商圈。隨著利民民開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)過(guò)十十幾年的的發(fā)展建建設(shè)，現(xiàn)現(xiàn)已形成成四大支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。周邊邊將形成成規(guī)模住住宅區(qū)和和商業(yè)集集群，勢(shì)勢(shì)必形成成多元化化商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合合群，實(shí)實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)補(bǔ)性商圈圈，直追追江南商商圈。，利民經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)開(kāi)速速發(fā)展，區(qū)域商商業(yè)輻射射能力會(huì)會(huì)進(jìn)一步步增強(qiáng)，這樣更更有利于于大眾國(guó)國(guó)際商鋪鋪優(yōu)勢(shì)的的發(fā)揮。O3. 新江橋橋的開(kāi)工工建設(shè)，為利民民發(fā)展有有質(zhì)的飛飛躍。由于哈爾爾濱道外外區(qū)二十十道街跨跨江大橋橋已經(jīng)在在今年44月開(kāi)工工建設(shè)，預(yù)計(jì)22年竣工工。該跨跨江橋建建成后，從江南南到江北北乘車只只需3分分鐘。新新江橋的的建成迅迅速縮短短了利民民開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)

42、與江南南中心區(qū)區(qū)域的交交通距離離，也就就是說(shuō)從從競(jìng)爭(zhēng)角角度講是是大眾國(guó)國(guó)際商鋪鋪向上提提高檔次次的一個(gè)個(gè)外力，而大眾眾國(guó)際商商鋪現(xiàn)在在介入就就可以順順勢(shì)而上上。O4. 外部新新型商業(yè)業(yè)集團(tuán)相相續(xù)入駐駐，提升升利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)消消費(fèi)理念念的提升升近年來(lái)隨隨著外部部現(xiàn)代商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、新型型商業(yè)集集團(tuán)相續(xù)續(xù)入駐，如志華華商城和和嘉潤(rùn)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)等的相相續(xù)入駐駐開(kāi)業(yè)，提升利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的消消費(fèi)理念念，對(duì)品品牌時(shí)尚尚的認(rèn)知知逐步加加深，更更有利于于時(shí)尚經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題商業(yè)的的發(fā)展，和區(qū)域域消費(fèi)文文化整體體素質(zhì)的的提升。O5. 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶帶動(dòng)作用用房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)通常常對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)都都有“換換血”作作用，一一般通

43、常常都會(huì)使使區(qū)域消消費(fèi)能力力增強(qiáng)。目前，利民經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)面積很很大，預(yù)預(yù)計(jì)到220166年常住住人口將將達(dá)到1100萬(wàn)萬(wàn)，是現(xiàn)現(xiàn)在的44倍多，這么多多的人口口住房問(wèn)問(wèn)題的解解決是通通過(guò)新的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)住住宅新區(qū)區(qū)來(lái)完成成的。所所以從這這一角度度看，區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)能力也也會(huì)極具具增強(qiáng)。2）Thhreaat（威威脅分析析）T1.新新興城區(qū)區(qū)的“冷冷清”現(xiàn)現(xiàn)狀，影影響商鋪鋪投資者者的熱情情與信心心由于老東東江橋的的提前退退役，新新江橋的的施工建建設(shè)沒(méi)有有在預(yù)期期建設(shè)，致使利利民開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)沒(méi)有有按預(yù)期期快速發(fā)發(fā)展。大大眾國(guó)際際左邊還還是能感感覺(jué)到新新興城區(qū)區(qū)初級(jí)階階段的“冷清”現(xiàn)狀。配套

44、基基礎(chǔ)設(shè)施施和服務(wù)務(wù)生活設(shè)設(shè)施的不不完善和和匱乏勢(shì)勢(shì)必影響響商鋪投投資者的的投資熱熱情與對(duì)對(duì)未來(lái)發(fā)發(fā)展的信信心。T2. 利民經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)現(xiàn)有有市場(chǎng)需需求的業(yè)業(yè)種和業(yè)業(yè)態(tài)單一一化，制制約商鋪鋪經(jīng)營(yíng)范范圍利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)雖然經(jīng)經(jīng)過(guò)十多多年的不不懈努力力，但在在基礎(chǔ)城城市特征征上，還還是比較較單一。由于新新興城區(qū)區(qū)的組成成結(jié)構(gòu)內(nèi)內(nèi)容單一一化，勢(shì)勢(shì)必影響響社會(huì)消消費(fèi)需求求的單一一化。相相對(duì)江南南比較利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)現(xiàn)有市市場(chǎng)需求求的業(yè)種種和業(yè)態(tài)態(tài)不是很很多元化化，只是是能夠基基本滿足足特定人人群的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單需求求。區(qū)域域市場(chǎng)需需求的單單一化，從而制制約了商商鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍。T3. 北方地地域因素

45、素，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展速速度整體體緩慢，新興城城區(qū)發(fā)展展壯大時(shí)時(shí)間慢長(zhǎng)長(zhǎng)，商鋪鋪投資回回報(bào)率偏偏低由于振興興東北老老工業(yè)基基地的中中央號(hào)召召一直沒(méi)沒(méi)有停頓頓，沒(méi)有有停頓就就是還要要繼續(xù)號(hào)號(hào)召。也也可以這這么說(shuō)，振興東東北還要要繼續(xù)不不間斷的的努力。北方邊邊疆地域域因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相對(duì)對(duì)南方地地區(qū)整體體緩慢，而新興興的城區(qū)區(qū)發(fā)展壯壯大更需需要慢長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間間。經(jīng)濟(jì)濟(jì)的區(qū)域域薄弱，勢(shì)必影影響商鋪鋪投資匯匯報(bào)率。T4. 開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間晚于于志華等等區(qū)域商商圈市場(chǎng)場(chǎng)，制約約新商鋪鋪經(jīng)營(yíng)吸吸引力的的營(yíng)造現(xiàn)在在利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)已經(jīng)初初具規(guī)模模的志華華商城等等商圈，已經(jīng)具具有一定定的區(qū)域域吸引力力和商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力，也

46、培培養(yǎng)了一一大批當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹抑覍?shí)消費(fèi)費(fèi)群體。如果后后興建的的新區(qū)域域商圈，沒(méi)有更更震撼的的規(guī)模和和高商業(yè)業(yè)內(nèi)涵，很難改改變當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)者者已經(jīng)養(yǎng)養(yǎng)成的消消費(fèi)場(chǎng)所所選擇習(xí)習(xí)慣的。勢(shì)必制制約新興興商鋪區(qū)區(qū)經(jīng)營(yíng)區(qū)區(qū)域吸引引力的營(yíng)營(yíng)造。T5. 公共交交通工具具的匱乏乏，制約約客流新興城區(qū)區(qū)的初級(jí)級(jí)階段，由于常常在人口口保有量量相對(duì)偏偏低，社社會(huì)人員員流動(dòng)次次數(shù)偏少少，致使使新城區(qū)區(qū)公共交交通工具具的匱乏乏，也制制約了新新興商鋪鋪區(qū)域的的客流量量。 2.3.3.劣劣勢(shì)及威威脅的彌彌補(bǔ)方案案 1）針對(duì)對(duì)劣勢(shì)的的彌補(bǔ)方方案A、針對(duì)對(duì)W1：在商鋪鋪區(qū)域業(yè)業(yè)種和功功能設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃布布局中盡盡量回避避建筑本本身布局局存

47、在“缺憾”，在選選擇商鋪鋪區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題上回避避規(guī)模上上存在的的“遺憾憾”，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)滿足足商鋪區(qū)區(qū)域以后后發(fā)展需需要。針對(duì)建筑筑本身布布局存在在“缺憾憾”，顧顧客動(dòng)線線受樓體體Z字型型排列位位置影響響較大，可以采采取分區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)種和和品類組組合，形形成一種種多層次次、多角角度吸引引顧客流流動(dòng)，增增加銷售售成交機(jī)機(jī)會(huì)，減減少商鋪鋪區(qū)死角角地區(qū)；選擇市市場(chǎng)參與與經(jīng)營(yíng)的的個(gè)體規(guī)規(guī)模數(shù)量量相對(duì)精精練，經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益率較高高，能極極具區(qū)域域市場(chǎng)輻輻射力和和吸引力力的經(jīng)營(yíng)營(yíng)集群主主題，就就能很好好的規(guī)避避“缺憾憾”，展展現(xiàn)自身身魅力！B、針對(duì)對(duì)W2：目前大大眾國(guó)際際商鋪格格局設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)約約束經(jīng)營(yíng)

48、營(yíng)主題針對(duì)大眾眾國(guó)際商商鋪格局局設(shè)計(jì)特特點(diǎn)，規(guī)規(guī)劃選擇擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)地面積積需求偏偏少，經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益益率偏高高的經(jīng)營(yíng)營(yíng)行業(yè)種種類。在在經(jīng)營(yíng)行行業(yè)種類類設(shè)定上上，應(yīng)選選擇區(qū)域域市場(chǎng)空空白并且且未來(lái)市市場(chǎng)需求求潛力廣廣闊的的的業(yè)種，并能有有效突出出商鋪區(qū)區(qū)經(jīng)營(yíng)主主題、特特色。努努力營(yíng)造造極具輻輻射力與與發(fā)展力力的專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)，技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)先的特特色主題題。C、針對(duì)對(duì)W3：大眾國(guó)國(guó)際商鋪鋪品質(zhì)卓卓越，約約束經(jīng)營(yíng)營(yíng)級(jí)別檔檔次針對(duì)大眾眾國(guó)際商商鋪的品品質(zhì)卓越越，從而而約束經(jīng)經(jīng)營(yíng)級(jí)別別檔次。建議在在經(jīng)營(yíng)定定位規(guī)劃劃選擇上上能夠?qū)崒?shí)現(xiàn)“表表里如一一”因?yàn)闉樯啼伕吒咂焚|(zhì)的的物業(yè)硬硬件，經(jīng)經(jīng)營(yíng)高品品質(zhì)的內(nèi)內(nèi)容，這這樣才會(huì)會(huì)

49、相輔相相成，互互為作用用，促進(jìn)進(jìn)利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)。反反之是互互相阻礙礙，得不不償失。高科技技含量與與高品質(zhì)質(zhì)硬件是是互補(bǔ)的的兩個(gè)因因素，兩兩者完美美結(jié)合，會(huì)另有有一片天天地。D、針對(duì)對(duì)W4：地產(chǎn)型型企業(yè)向向商業(yè)地地產(chǎn)型企企業(yè)過(guò)渡渡階段，團(tuán)隊(duì)建建設(shè)仍需需時(shí)間二十一世世紀(jì)企業(yè)業(yè)最珍貴貴的是什什么，這這也是很很多企業(yè)業(yè)在不斷斷地思索索著。專專業(yè)化團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)的組建建、磨合合、成熟熟需要一一段過(guò)程程，誰(shuí)能能掌握先先機(jī)，誰(shuí)誰(shuí)就能加加大企業(yè)業(yè)在未來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中獲勝的的概率。企業(yè)外外部引進(jìn)進(jìn)，內(nèi)部部培育，多在經(jīng)經(jīng)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)中錘煉煉磨合，促使快快速成熟熟。專業(yè)業(yè)技術(shù)員員工與企企業(yè)文化化的快速速融合加加快專業(yè)業(yè)化

50、團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)，迅速磨磨練成熟熟一支服服務(wù)于企企業(yè)在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)穩(wěn)步快速速發(fā)展的的隊(duì)伍是是很重要要的工作作。E、針對(duì)對(duì)W5：已售出出商鋪業(yè)業(yè)主與整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)主題會(huì)會(huì)存在分分歧，阻阻礙統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)作已售出產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪戶于商商鋪區(qū)整整體統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)所所出現(xiàn)的的爭(zhēng)議，在國(guó)內(nèi)內(nèi)很多商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目中中出現(xiàn)過(guò)過(guò)，統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)與與單個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪之間的的利益糾糾葛，一一直困擾擾著商鋪鋪區(qū)的整整體發(fā)展展。對(duì)于于如何指指導(dǎo)并制制約產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪未未來(lái)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，能夠夠按著統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃開(kāi)展經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)，統(tǒng)一一宣傳、統(tǒng)一步步調(diào)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)補(bǔ)，集合合優(yōu)勢(shì)，共創(chuàng)市市場(chǎng)強(qiáng)吸吸引力經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題從而獲獲得更廣廣闊的

51、市市場(chǎng)空間間。在商商鋪區(qū)規(guī)規(guī)劃上應(yīng)應(yīng)該有所所區(qū)分和和界定。統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題核心區(qū)區(qū)域品類類只租不不售；對(duì)對(duì)輔助服服務(wù)業(yè)種種品類，可以銷銷售，并并且用產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售售合同附附加合同同規(guī)定，限制未未來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)接接受商鋪鋪區(qū)統(tǒng)一一指導(dǎo)范范圍，不不得與整整體商鋪鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題相相抵觸。商鋪區(qū)區(qū)是在統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題狀狀態(tài)下的的自由互互補(bǔ)復(fù)合合式經(jīng)營(yíng)營(yíng)發(fā)展，這也是是對(duì)大眾眾國(guó)際商商鋪區(qū)的的美好期期望。 2）.針針對(duì)威脅脅的彌補(bǔ)補(bǔ)方案 A、針對(duì)對(duì)T1T5：發(fā)發(fā)揮現(xiàn)有有利民開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)政政策和發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)結(jié)合大大眾國(guó)際際商鋪區(qū)區(qū)自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)的同同時(shí)并勇勇于出新新在商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈的的今天，唯有發(fā)發(fā)揮地域域優(yōu)勢(shì)和和

52、現(xiàn)有自自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以自自身強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)、不斷斷學(xué)習(xí)提提高自身身管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)素素養(yǎng)，集集中優(yōu)勢(shì)勢(shì)兵力才才能取得得比較好好的成績(jī)績(jī)。而商商鋪區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專專業(yè)化、規(guī)?；?、系列列化對(duì)于于人流的的吸引也也有著積積極的作作用。對(duì)對(duì)于原有有購(gòu)物習(xí)習(xí)慣的阻阻隔，應(yīng)應(yīng)該積極極開(kāi)展吸吸引人氣氣的活動(dòng)動(dòng)，如恰恰當(dāng)?shù)尼樶槍?duì)目標(biāo)標(biāo)顧客的的企劃宣宣傳、適適時(shí)舉辦辦目標(biāo)顧顧客喜愛(ài)愛(ài)的促銷銷活動(dòng)等等。商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)輻輻射范圍圍有多大大，它的的市場(chǎng)就就有多大大，只有有創(chuàng)造極極具吸引引力的商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，才能更更好的生生存與發(fā)發(fā)展。招招商的引引力亮點(diǎn)點(diǎn)注重：開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政策優(yōu)優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)勢(shì)、省級(jí)級(jí)專業(yè)技技術(shù)集結(jié)結(jié)地優(yōu)勢(shì)勢(shì)、商鋪鋪物業(yè)全

53、全方位服服務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、新跨跨江大橋橋即將貫貫通對(duì)江江北發(fā)展展大提速速的心理理共振優(yōu)優(yōu)勢(shì)。勇勇于立大大旗，才才會(huì)有大大事業(yè)！B、針對(duì)對(duì)T2：在在招商和和日后經(jīng)經(jīng)營(yíng)中做做好心理理準(zhǔn)備，循序漸漸進(jìn)利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)消費(fèi)者者專業(yè)商商品在江江南商圈圈習(xí)慣購(gòu)購(gòu)物，消消費(fèi)人群群回流將將是一個(gè)個(gè)逐漸的的過(guò)程，且是部部分人群群或者是是部分人人群的部部分購(gòu)物物行為，所以是是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)期的過(guò)過(guò)程。所所以在招招商時(shí)要要做好充充分準(zhǔn)備備，利于于日后調(diào)調(diào)整。 2.4產(chǎn)產(chǎn)品定位位結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目自身身規(guī)劃、規(guī)模條條件、利利民經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)商業(yè)格格局特征征以及上上述因素素，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目定定位必須須結(jié)合城城市的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃劃與發(fā)展

54、展，用前前瞻性的的思考去去定位本本項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)對(duì)利民經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)的初初步分析析與綜合合考慮，我們將將本項(xiàng)目目整體開(kāi)開(kāi)發(fā)目標(biāo)標(biāo)定位為為：在統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題題狀態(tài)下下的自由由互補(bǔ)復(fù)復(fù)合式經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展展模式的的商業(yè)地地產(chǎn)2.3.1作用用最大的優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于于資源共共生、聚聚合增值值。從世世界各國(guó)國(guó)大、中中型城市市發(fā)展的的經(jīng)驗(yàn)可可以看出出，城市市的發(fā)展展已經(jīng)走走過(guò)了功功能單一一、條塊塊分割布布局的時(shí)時(shí)代，未未來(lái)的趨趨勢(shì)是以以某一突突出功能能為主導(dǎo)導(dǎo)，復(fù)合合辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住、文化、旅游等等要素的的大體量量綜合性性產(chǎn)品。2.3.2優(yōu)勢(shì)勢(shì) 高高可達(dá)性性HOPSSCA通通常位于于城市交交

55、通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功功能相對(duì)對(duì)集中的的區(qū)域，如位于于城市的的副中心心或規(guī)劃劃中的城城市未來(lái)來(lái)發(fā)展新新區(qū)，擁?yè)碛信c外外界聯(lián)系系緊密的的城市主主要交通通網(wǎng)絡(luò)和和信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。本本項(xiàng)目的的位置位位于城市市的未來(lái)來(lái)發(fā)展新新區(qū)地段段，符合合復(fù)合式式商業(yè)地地產(chǎn)對(duì)地地段的要要求。 高高集約性性 整整體統(tǒng)一一性建筑風(fēng)格格統(tǒng)一，復(fù)合式式商業(yè)地地產(chǎn)各個(gè)個(gè)單體建建筑相互互配合、影響和和聯(lián)系；建筑群群體與外外部空間間整體環(huán)環(huán)境統(tǒng)一一、協(xié)調(diào)調(diào)。 功功能復(fù)合合性自身可以以實(shí)現(xiàn)完完整的工工作、生生活配套套運(yùn)營(yíng)體體系。其其擁有城城市的多多種功能能：商務(wù)務(wù)辦公、居住(包括酒酒店、住住宅、居居住公寓寓等)、商業(yè)、文化、購(gòu)物餐餐飲娛

56、樂(lè)樂(lè)消費(fèi)、物資集集散、旅旅游、展展覽、交交通等，形成復(fù)復(fù)合式商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)功能的的多樣性性和復(fù)合合性，同同時(shí)各功功能之間間聯(lián)系緊緊密，互互為補(bǔ)充充。 土土地使用用均衡性性復(fù)合式商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)注重均均衡的土土地使用用方式和和最大限限度地利利用土地地資源，避免土土地過(guò)分分集中于于某一特特定功能能。不同同種類的的土地相相對(duì)均衡衡地分布布于不同同功能的的建筑群群。兼顧顧不同時(shí)時(shí)段對(duì)綜綜合體中中各個(gè)功功能的不不同使用用，例如如晝夜之之間、工工作日和和周末之之間的不不同時(shí)段段，會(huì)對(duì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂(lè)消消費(fèi)產(chǎn)生生不同的的需求。 內(nèi)內(nèi)部、外外部聯(lián)系系完整性性復(fù)合式商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部擁?yè)碛袕?fù)雜雜、完善善的通道道

57、體系，通過(guò)多多樣通道道網(wǎng)絡(luò)的的建立，使內(nèi)部部各不同同功能的的建筑有有機(jī)結(jié)合合；復(fù)合合式商業(yè)業(yè)地產(chǎn)對(duì)對(duì)外界的的交通依依賴較強(qiáng)強(qiáng)，其外外界的交交通體系系直接影影響綜合合體內(nèi)部部不同功功能的使使用效率率和規(guī)模模。 巨大大的升值值潛力一個(gè)成功功的復(fù)合合式商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)及運(yùn)運(yùn)營(yíng)，會(huì)會(huì)帶來(lái)巨巨大的社社會(huì)價(jià)值值，為開(kāi)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商商帶來(lái)巨巨大的品品牌價(jià)值值，同時(shí)時(shí)作為地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)的復(fù)合合式商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，隨著城城市的不不斷發(fā)展展，其物物業(yè)自身身也具有有升值潛潛力。通通過(guò)其內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)辦公、會(huì)所、居住等等多種功功能的組組合，通通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了了新的盈盈利模式式；臨街街鋪位及及步行街街高價(jià)銷

58、銷售獲利利；住宅宅則通過(guò)過(guò)成功銷銷售獲利利。通過(guò)過(guò)成功商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，自身身價(jià)值也也必會(huì)有有所提升升，開(kāi)發(fā)發(fā)商更通通過(guò)此項(xiàng)項(xiàng)目巨大大的社會(huì)會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良良好的口口碑和巨巨大品牌牌效應(yīng)。2.3.3結(jié)論論復(fù)合式商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，是當(dāng)當(dāng)代城市市社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)相互互交融、有機(jī)聯(lián)聯(lián)系的必必然結(jié)果果。城市市本身就就是一個(gè)個(gè)巨大的的、復(fù)雜雜的多功功能綜合合體。在在其內(nèi)部部，由于于各類功功能要素素空間組組合的差差異，大大型復(fù)合合式商業(yè)業(yè)地產(chǎn)可可視為城城市大系系統(tǒng)中的的一個(gè)重重要組成成部分。HOPPSCAA概念，就是一一個(gè)將辦辦公、酒酒店、住住宅、商商場(chǎng)、景景觀結(jié)合合到一起起進(jìn)行綜綜合性開(kāi)開(kāi)發(fā)的地地產(chǎn)模式式，從社社會(huì)發(fā)展

59、展的角度度上來(lái)說(shuō)說(shuō)，這種種模式必必然成為為未來(lái)地地產(chǎn)發(fā)展展的主流流方向。2.4市市場(chǎng)定位位根據(jù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的特殊屬屬性，目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)客戶的的定位應(yīng)應(yīng)分為投投資者和和消費(fèi)者者兩大類類，下面面就這兩兩大目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)客客戶群體體分別進(jìn)進(jìn)行定位位闡述。2.4.1投資資者定位位商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)成熟且且相對(duì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)購(gòu)鋪?zhàn)宰誀I(yíng)者與與購(gòu)鋪出出租者的的比例約約為3:7，具具有購(gòu)鋪鋪不經(jīng)營(yíng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)不購(gòu)鋪鋪的成熟熟商業(yè)特特點(diǎn)；商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)不成熟熟且相對(duì)對(duì)欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)購(gòu)購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)營(yíng)者與購(gòu)購(gòu)鋪出租租者的比比例約為為7:33，還沒(méi)沒(méi)有形成成通過(guò)有有效投資資進(jìn)行收收益回報(bào)報(bào)獲利的的理財(cái)理理念。利利民的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀應(yīng)應(yīng)屬于后

60、后者，需需要進(jìn)行行合理有有效的培培養(yǎng)與引引導(dǎo)。 購(gòu)購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)營(yíng)者：私私營(yíng)業(yè)主主； 購(gòu)購(gòu)鋪出租租者：企企業(yè)家、 自由由職業(yè)者者、 企企事業(yè)高高層、高高薪行業(yè)業(yè)從業(yè)者者； 租租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)者：經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶戶； 2.4.2消費(fèi)費(fèi)者定位位消費(fèi)者定定位是結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)種和和業(yè)態(tài)定定位進(jìn)行行考慮的的，本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以專業(yè)業(yè)行業(yè)集集合為主主導(dǎo)，其其它業(yè)種種生活服服務(wù)配套套的形式式出現(xiàn)，那么，本項(xiàng)目目的消費(fèi)費(fèi)者定位位即可涵涵蓋社會(huì)會(huì)各階層層的消費(fèi)費(fèi)群體。2.5業(yè)業(yè)態(tài)定位位根據(jù)復(fù)合合式商業(yè)業(yè)地產(chǎn)(HOPPSCAA)概念念，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)具具有業(yè)務(wù)務(wù)承攬商商務(wù)辦公公、專營(yíng)營(yíng)專賣、商業(yè)街街鋪、會(huì)會(huì)所、餐餐飲休閑