長沙華盛世紀新城項目定位報告總綱-85PPT-同致行

1、2021/8/30 星期一1前言 2008年注定是載入中國歷史史冊的一年，但同時中國經(jīng)濟正經(jīng)歷了改革開放30年以來從未經(jīng)歷過的困局。近來全世界性的金融危機，導致世界性經(jīng)濟增長放緩，受此影響，已經(jīng)全面融入世界經(jīng)濟一體化的中國也深受影響，年初通漲率飛增，CPI、PPI指數(shù)高居不下，出口量嚴重下滑，加上百年一遇南方雪災、地震等自然災害，使本來就已嚴峻的中國經(jīng)濟形勢更加困難。隨著滬深股指由6000余點跳水至不到2000點，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣迎來了行業(yè)發(fā)展至今最為艱難的一次困局，市場剛性需求雖然依舊旺盛，但持幣待購情緒充斥市場，成交量急劇下滑，加上上半年緊縮性經(jīng)濟政策下，金融機構(gòu)緊縮銀根，使中國幾乎所有

2、房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都受到或大或小的沖擊，這僅僅是又一次的市場陣痛，還是劇烈震蕩的開始？2008年下半年在國家一保一控的經(jīng)濟指導方針下，宏觀經(jīng)濟趨穩(wěn)，政策利好不斷，在此環(huán)境下中國房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對，如何突圍。是當前房地產(chǎn)發(fā)展政策研究的重中之重。 從去年年底 王石“拐點論”到今年年初潘石屹“百日劇變論”之后，持續(xù)10年高速增長的中國房地產(chǎn)行業(yè)很明顯已經(jīng)呈現(xiàn)出疲態(tài)、陷入低迷，因此，2009年我們將全力以赴面臨新的考驗。2021/8/30 星期一2本報告是嚴格保密的。長沙華盛 世紀新城項目定位報告總綱謹呈：長沙豐升置業(yè)有限責任公司 本報告是嚴格保密的。2009-04-202021/8/30 星期一3（

3、1）區(qū)域相關(guān)宏觀政策及市場概況（3）項目總體定位思路方針分解（4）項目營銷節(jié)奏及推廣策略本報告主要從四方面闡述：（2）項目自身基本情況及可比大盤解析匯報架構(gòu)圖2021/8/30 星期一4從長沙市的發(fā)展方向來看，長株潭城市群“兩型社會”國家級試驗區(qū)的獲批，政策的南移趨勢已日漸凸現(xiàn)，隨著省政府南遷的帶動，雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府已在此地塊落戶，政府打造南城政治經(jīng)濟文化中心的決心與力度，將成為此地塊政策升值基礎(chǔ)的核心?！叭A盛世紀新城”所占地塊，正是長株潭三市融城中東南板塊的咽喉要地，680畝的戰(zhàn)略布局，將令“華盛世紀新城”在此坐守“一夫當關(guān)，萬夫莫開”之勢?！叭A盛世紀新城”地處雨花區(qū)，雨花區(qū)是長沙的東

4、南大門，14個市州中至少有7個從李家塘高速互通進入長沙市區(qū)。長株潭一體化的步伐越來越快，城鄉(xiāng)郊區(qū)的界線已變得越來越模糊，城市的擴大化和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的現(xiàn)代化已越走越近，融城已成為城市化進程的最大趨勢。隨著政府政策的南傾，湖南省政府以及雨花區(qū)政府、天心區(qū)政府的南遷，該地段將是長沙政治經(jīng)濟文化的中心地段。區(qū)域相關(guān)宏觀政策2021/8/30 星期一5A/“長株潭融城”的接壤前沿區(qū)域概況雨花區(qū)為湖南省長沙市市轄區(qū)，位于長沙城區(qū)的南部，成立于1996年雨花區(qū)地處長沙東南部，轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，人口50.2萬。這里風景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，集山的靈秀與水的神韻于一體，被譽為長沙市的

5、生態(tài)城區(qū)、“天然氧吧”，是現(xiàn)代人居的首選之地。 雨花區(qū)設(shè)施完善，區(qū)位獨特，“六縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)搭建了加快發(fā)展的基本架構(gòu)，長、株、潭三市融城的接合部預示著更加廣闊的發(fā)展前景。 2021/8/30 星期一6B/區(qū)域概況在經(jīng)濟層面，雨花區(qū)發(fā)展勢頭良好，指標逐年攀升區(qū)域的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）與增長率“十一五”期初（數(shù)據(jù)為“十五”期末，以下簡稱為期初），GDP預期達到272億元，增速12.3%。全市GDP年均增速為13%，但我區(qū)不能提年均增長速度，因含有大型國有企業(yè)卷煙廠，制約和影響因素太大，我區(qū)GDP的年均增長不可能達到13%，故應(yīng)分階段提出目標，即2006年2007年年均增長12%；2008年2

6、009年年均增長13%；2010年增長預計為14%，GDP預計實現(xiàn)496億元。煙廠占全區(qū)GDP的比重由期初的32%下降到26%以下，以有效縮小煙廠對全區(qū)經(jīng)濟增長的制約和影響。 人均GDP統(tǒng)計情況人均GDP。未來五年，從一個區(qū)域來講，GDP總量固然重要，但人均GDP指標的引入將更加重要，也是國家制定“十一五”規(guī)劃的指標要求。人均GDP目標的確定，主要是考慮人口變化的因素。按照統(tǒng)計原則，人均GDP所使用的人口是指常住人口，城市區(qū)的常住人口都要大于戶籍人口，故人均GDP在期末可設(shè)立兩個目標，即常住人口人均GDP和戶籍人口人均GDP，在適當?shù)臅r候可以同時使用。戶籍人口人均GDP，期初人口48.8萬，自

7、然增長按5計算，年均增加人口2400人，機械增長每年按20000人計算，期末全區(qū)戶籍人口為60萬，GDP 500億元，人均GDP則為8.3萬元。常住人口人均GDP，期初人口為57萬。自然增長率按6計算，年均增加3400人，機械增長每年按40000人（其中2萬人有戶籍）計算，期末人口為78.7萬，人均GDP為6.4萬元（全市期末人均GDP為4萬元）。另有一個需要考慮的問題，長株潭三市融城經(jīng)濟一體化，在“十一五”期間，可能會得到實質(zhì)性地推進，現(xiàn)三市相接地帶含有長沙縣的暮云鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)。一旦實施融城，不可能有縣轄的行政區(qū)域，跳馬鄉(xiāng)會劃入雨花區(qū)，暮云鎮(zhèn)劃入天心區(qū)，這樣我區(qū)的人口和人均GDP都會發(fā)生較大的

8、變化。暮云鎮(zhèn)在京廣鐵路線和沿江風光帶上，而跳馬鄉(xiāng)則在百里花卉苗木走廊上，二產(chǎn)較小，我區(qū)需增加人口7萬，帶來的GDP卻為3至4億元，戶籍人口人均GDP，人口為67萬（60+7），人均GDP 7.5萬元；常住人口人均GDP，人口為85.7萬（78.7+7），人均GDP則降至5.8萬元。我區(qū)在市五區(qū)的人均GDP則為最低。2021/8/30 星期一7C/區(qū)域概況文化、旅游、商業(yè)為核心，驅(qū)動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心RBD即娛樂休閑文化商業(yè)區(qū)，原意為城市中以旅游者為對象的購物休閑娛樂場所，現(xiàn)在被延伸為以都市上班族為對象，提供休閑商務(wù)活動、提供工作之余放松、娛樂生活的娛樂休閑文化商業(yè)區(qū)域。東塘RBD，則以文化、旅游為

9、驅(qū)動，以商業(yè)為核心，集多功能于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，長沙南部的商業(yè)、商務(wù)和文化中心區(qū)。2021/8/30 星期一8A/城市規(guī)劃“長株潭一體化” 催動城市進步，使發(fā)展空間更廣闊未來發(fā)展在于拓展發(fā)展空間，整合和優(yōu)化各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源利用，刺激城市的快速發(fā)展；以芙蓉CBD為核心帶動其他先導五區(qū)的發(fā)展，雖以大河西為先行，但必先利好周邊；西部和南部發(fā)展起步晚，規(guī)劃條件良好，且吻合“一體化”發(fā)展要求，是能起到疏導和優(yōu)化整體，實現(xiàn)快速發(fā)展的良好平臺；原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件而非停滯不前。2021/8/30 星期一9B/城市規(guī)劃十五期間，以經(jīng)營城市 的理念，通過五一大道的改造、 市府、省府的搬遷

10、等，拉開城市 擴張骨架；十一五規(guī)劃提出，“一帶兩區(qū)、三線四城”的發(fā)展戰(zhàn)略；雨花區(qū)南部城區(qū)直接和已經(jīng)成熟商圈、傳統(tǒng)的繁榮老城和以及東南邊的河西新城毗鄰，互助發(fā)力；盡管西部和南部發(fā)展聲勢高漲，但核心不變，主軸不變，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展是必然的；雨花區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相比周邊區(qū)域連續(xù)2年領(lǐng)先，品牌化、規(guī)?；癁橄葘?，產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。穩(wěn)居核心主軸，CBD一級輻射帶，支柱產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展大河西先導區(qū)濱江新城芙蓉CBD開福商貿(mào)文化核心國家技術(shù)產(chǎn)業(yè)園撈霞產(chǎn)業(yè)園區(qū)2021/8/30 星期一10A/住宅市場 2003-2008年長沙市固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則波幅較大，雖每年有所增長，但整體增長速度呈下滑趨勢。 2

11、008年長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大大放緩，從35.9%下滑到13.7%，預示房地產(chǎn)行業(yè)進入下滑周期。（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市統(tǒng)計年鑒）開發(fā)投資速度放緩，樓市進入盤整期2021/8/30 星期一11B/住宅市場08年商品房形勢急轉(zhuǎn)直下，供應(yīng)量遠超需求量。商品住宅供需比達到1.84：1，超過了03年的1.57：1。未來兩年內(nèi)，存量房消化壓力巨大。0308年間，商品房成交均價逐年走高。06年后商品住宅均價暴漲近50%，價格走高的同時也抑制了剛性需求的消費，形成了08年有價無市的局面。（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）08年出現(xiàn)巨大供求差距，存量市場干擾后續(xù)市場運作2021/8/30 星期一12C/

12、住宅市場08年長沙全年大部分月份供銷比在均衡點之上。全年供銷比1.84，供求失衡較嚴重，表明長沙房地產(chǎn)市場存在一定的過度開發(fā)現(xiàn)象，意味著短期內(nèi)商品房價格上漲勢頭將得到抑制，存在回調(diào)可能。從價格上看，08年房價緩慢下跌，12月跌至全年最低。說明在巨大的存貨消化壓力下，消費者選擇余地大，開發(fā)商被迫降價。（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）08年房價緩慢回調(diào)，持續(xù)全年；供應(yīng)壓力下，市場將進行盤整2021/8/30 星期一13D/1住宅市場08年開福、雨花、岳麓三區(qū)供給量大漲，后市消化壓力增大；芙蓉、天心兩區(qū)則供給略有下降。08年銷售面積各區(qū)均有明顯下降，開福區(qū)降幅最?。?.3%），其他四區(qū)降幅均超

13、過25%，說明開福區(qū)銷量相對穩(wěn)定。除芙蓉、天心外各區(qū)域供應(yīng)大漲，開福區(qū)銷量相對穩(wěn)定（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一14D/2住宅市場07年除開福區(qū)供大于求外，其他四區(qū)商品住宅呈現(xiàn)供求相對均衡、供略小于求的局面。08年各區(qū)供需比均大于1，其中雨花、開福、岳麓三區(qū)供給失衡最為嚴重，供求比均超過1.8。開福區(qū)商品住宅連續(xù)兩年供大于求，消化壓力居五區(qū)之首。非核心四區(qū)供遠大于求，開福區(qū)消化壓力最大（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一15D/3住宅市場 08 年開福區(qū)商品住宅成交均價繼續(xù)攀升，達到4209元/，較07 年上漲16%，較06 年上漲

14、43%；08年開福區(qū)商品房住宅成交均價從長沙第二上升到第一，超越芙蓉區(qū)，位于五區(qū)之首，高于全市住宅成交均價。在城市周邊四區(qū)強大的供應(yīng)壓力下，未來1-2年內(nèi)，價格上升空間不明顯。08年岳麓區(qū)成交住宅均價最低，較開福區(qū)低15%，較全市均價低8%，具有明顯的價格優(yōu)勢。岳麓區(qū)價格洼地，全市整體價格上升空間有限（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一16E/住宅市場長沙各類型物業(yè)銷售相對均衡，其中60-144 產(chǎn)品銷售占6成，其中又以120-144 產(chǎn)品占主力；從供求比曲線來看120-144 供求關(guān)系呈良性，90 以下產(chǎn)品供求失衡。120-144平米產(chǎn)品供求關(guān)系平穩(wěn)，90平米及以

15、下供求失衡（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一17F/住宅市場長沙市商品住房消費的價位結(jié)構(gòu)中，以3500-4500元/為市場主流，占比為36%。4000-5000元/的住房比例占到28%，3000-4000元/住房占30%，3000元以下占24%，長沙市中高端市場需求旺盛。從07-08年住宅戶型銷售價位比例走勢來看，以3500-4000元/為界，其以下區(qū)間占比均呈下滑趨勢，其以上區(qū)間所占比例則表現(xiàn)出一定幅度的上浮?？梢?，在復雜的市場環(huán)境下，高質(zhì)素或好地段的產(chǎn)品更受客戶認可。4000元/ 以上銷售穩(wěn)定，高質(zhì)素或好地段產(chǎn)品最受認可（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2

16、021/8/30 星期一18G/非市場定價類住宅增長明顯住宅市場 08年非市場定價類住宅供銷兩方面均出現(xiàn)上漲，供給增長幅度大于銷售增長幅度，非市場定價類住宅表現(xiàn)強于純商品住宅，在弱市中實現(xiàn)逆勢增長，說明低價位住房的空間較大。 從供銷比上看，07、08年連續(xù)兩年的非市場定價類住宅供銷比均大于1，08年供求比例拉大。從價格上看，全市非市場定價類住宅成交均價1927元/，遠低于純商品住宅的3906元/，開發(fā)該類產(chǎn)品的利潤空間有限。批準預售量銷售量面積供銷比（面積）套數(shù)面積（萬）套數(shù)面積（萬）07年10527 124.37 7300 81 1.53 08年16489191.729331108.791.

17、76 同比56.6%54.2%27.8%34.2%14.9%（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一19H/1二手房市場同比萎縮明顯住宅市場成交面積（萬）成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價（元/）二手房07年221.63 54.67 19871 247508年171.2342.08138802458同比-22.74%-23.03%-30.15%-0.69%二手住宅07年150.90 27.60 17514 183208年102.8119.48117821895同比-31.87%-29.42%-32.73%3.44%二手非住宅07年70.73 25.40 2357 3828

18、08年68.4222.620983303同比-3.27%-11.03%-10.98%-13.71% 08年二手房市場同比07年大幅萎縮，成交面積、成交金額、成交套數(shù)三大指標相比同期分別下降22.74%、23.03%、30.15%。其中，二手住宅三項指標跌幅均在30%左右。二手非住宅的成交量表現(xiàn)明顯強于二手住宅。 08年二手房均價相比07年微跌0.69%，二手住宅均價同比小漲3.44%，基本保持平穩(wěn)。二手非住宅則大幅下跌13.71%。（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一20H/2住宅市場 雨花區(qū)二手房市場表現(xiàn)最佳，量價均為全市最高，岳麓區(qū)二手房成交量全市最低，而開福區(qū)

19、二手房均價最低。全市一二及市場交易量之比為3.98：1，比2007年縮小0.1，與成熟市場的差距較大，說明長沙市仍處于房地產(chǎn)市場的增長期內(nèi)。芙蓉區(qū)一二級市場交易量之比2.44：1，全市最低。開福區(qū)比值最大，表明該區(qū)房屋交易以新房為主。整體來看，城市周邊區(qū)域一二級市場交易量之比高于老城區(qū)。二級市場交易量小，長沙市仍處于增長期（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)信息中心）2021/8/30 星期一21I/住宅市場至6月末商品房空置面積為239.01萬平方米，同比增長27.34%。辦公樓增長勢頭最猛，同比增長52.43%，商業(yè)營業(yè)用房增幅最小，為14.22%。 空置結(jié)構(gòu)上，住宅空置面積最大，占34.64%，

20、其次是其他用房（主要為地下室、車庫），再次是商業(yè)營業(yè)用房。辦公樓占比最小。空置年限上，70%的房屋空置在一年以內(nèi)，20.76%的房屋空置在一年到三年間，僅有9.24%的房屋空置超過3年。商品房合計住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他用房空置面積（萬）23982.7914.172.6269.49同比增長27.34%31.66%52.43%14.22%33.71%其中：待銷房屋（一年以內(nèi)）167.369.569.0437.3651.34滯銷房屋（一年以上至三年）49.628.82.925.5812.34積壓房屋（三年以上）22.084.432.169.685.81（注：數(shù)據(jù)來源于長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會

21、）短期空置面積增長明顯，商務(wù)物業(yè)空置比例猛增2021/8/30 星期一22特征分析：投資增速明顯下降，房價全年呈緩慢下行趨勢，市場平穩(wěn)進入盤整周期。商品房供銷結(jié)構(gòu)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，商品房價格上升空間不明顯。120-144平米產(chǎn)品供求平穩(wěn)，90平米以下產(chǎn)品供求比例失衡。4000元/ 以上產(chǎn)品銷售穩(wěn)定，高質(zhì)素或好地段產(chǎn)品最受認可。新興城區(qū)（南城、北城、河西）市場消化壓力大于老城區(qū)（芙蓉）。趨勢分析：長沙市仍處于房地產(chǎn)市場的增長期內(nèi)。受06、07年土地市場影響，未來3-5年內(nèi)住宅供求關(guān)系將無法有效緩解。板塊間競爭將升級，隨供應(yīng)增加，城區(qū)客戶爭奪將十分激烈。小高層、高層住宅市場形勢更加惡化，競爭局面將呈現(xiàn)白熱

22、化。價格下調(diào)空間有限，有望企穩(wěn)后波段盤整，高品質(zhì)樓盤將獲得產(chǎn)品溢價權(quán)。J/ 住宅市場特征及發(fā)展趨勢住宅市場2021/8/30 星期一2302房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢01區(qū)域宏觀環(huán)境及發(fā)展趨勢存在拓展差異化市場的可能A/市場進入盤整期，但未來3-5年內(nèi)持續(xù)下行的可能性不大B/板快競爭升級，大盤唱主角，高密度物業(yè)競爭激烈C/市場仍處于增長期，120-144平米產(chǎn)品良性發(fā)展，中高端市場價格穩(wěn)定市場發(fā)展看平，應(yīng)在最平穩(wěn)的范圍內(nèi)尋求發(fā)展2021/8/30 星期一24（1）區(qū)域相關(guān)宏觀政策及市場概況（3）項目總體定位思路方針分解（4）項目營銷節(jié)奏及推廣策略本報告主要從四方面闡述：（2）項目自身基本情況及可

23、比大盤解析匯報架構(gòu)圖2021/8/30 星期一25本次匯報目標項目基本情況“華盛世紀新城”地處長沙市雨花區(qū)湘府路以北，西與洞井路與長沙市主干道韶山南路相望；東約250米接圭塘河，沿河岸約1.4公里，隔河與主干道萬家麗路相望；南隔湘府路與天際嶺國家森林公園相望。 2021/8/30 星期一26本次匯報目標項目基本情況“華盛世紀新城”總用地面積680畝，規(guī)劃建筑面積120萬，預計總投資30億元，計劃在五年內(nèi)分三期進行開發(fā)?！叭A盛世紀新城”定位于以住宅為主體，包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓及酒店等物業(yè)形態(tài)，運用節(jié)能、環(huán)保等新技術(shù)打造的高檔精品居住區(qū)。 2021/8/30 星期一27本次匯報目標項目基本情況目前

24、開發(fā)的“華盛世紀新城”一期工程建筑面積52.29萬（地上建筑面積47.4 1萬，地下面積4.88萬），總投資12.5億元，計劃在2009年全部竣工并交付使用。小區(qū)容積率3.0，建筑密度22.89，綠地率40.1，其中設(shè)計的中庭花園達2.6萬平方米；一期工程建筑包括26棟高層住宅、小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施、會所、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，住宅總戶數(shù)3222戶，總停車位2339個（其中地上車位644個、地下車位1393個、架空層車位160個、商業(yè)車位142個）。2021/8/30 星期一28項目自身價值提煉價值1：規(guī)模大，總建面120萬平米，新南城板塊最大的項目；價值2：中心區(qū)達2.4萬平米的中央景觀區(qū)；2

25、021/8/30 星期一29項目自身價值提煉價值3：完善的生活配套、商業(yè)配套等；價值4：自帶35萬平米的集中式商業(yè)；2021/8/30 星期一30項目自身價值提煉價值5：豐富的景觀資源。天際嶺植物園和規(guī)劃中的圭塘河風光帶；2021/8/30 星期一31項目自身價值提煉價值7：人脈價值，與數(shù)千省府直屬公務(wù)員為鄰居。價值8：國家公務(wù)員附屬價值信心保證和優(yōu)越感、驕傲感。2021/8/30 星期一32項目自身價值提煉絕對提升價值8：位于紅星商業(yè)圈區(qū)域；新南城唯一的大規(guī) 模商圈；長株潭的接壤中心商圈。2021/8/30 星期一3302房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢03市場競爭格局現(xiàn)狀及趨勢01區(qū)域宏觀環(huán)境及發(fā)

26、展趨勢存在拓展差異化市場的可能市場格局分析可比項目分析可比樓盤案例未來看平，在平穩(wěn)中求發(fā)展2021/8/30 星期一34十大板塊并起格局分析 隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長沙市板塊細分愈發(fā)明顯，長沙房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊： 金星北路 市府麓谷 麓南含浦 芙蓉北路 中心板塊 新南城 金鷹月湖 尚東 體育新城 星沙A/2021/8/30 星期一35B/ 板塊主要在售樓盤列表： 板塊主要特點簡析：1、遠離主城區(qū)，城市化進程速度緩慢，各項市政配套落后，生活氛圍遠未成熟；2、河西先導區(qū)的成立使片區(qū)具備產(chǎn)業(yè)吸引力，帶動地產(chǎn)發(fā)展；3、外來實

27、力開發(fā)商云集，大規(guī)模造城運動興起，未來和黃、恒大項目的上市將極可能帶來板塊市場爆發(fā)；4、樓盤規(guī)模大，產(chǎn)品線全，但各盤差異化不明顯；5、客戶定位不明確，市場牽引能力有限；6、主流普通住宅價格區(qū)間：2800-3300元/。中新森林海板塊指標性樓盤金星北路： 大盤云集，蓄勢爆發(fā)格局分析小高層：3300；別墅6000-1500027002021/8/30 星期一36C/ 麓谷片區(qū)主要在售樓盤列表：市府麓谷： 河西先導，強勢崛起格局分析32002021/8/30 星期一37 市府片區(qū)主要在售樓盤列表： 市府麓谷板塊特點簡析：1、市政府西遷、河西先導區(qū)規(guī)劃出爐等政府強力主導行為帶動片區(qū)發(fā)展迅猛；2、產(chǎn)業(yè)氛

28、圍濃厚，高新區(qū)帶來產(chǎn)業(yè)人口增加；3、岳麓山山景資源及咸嘉湖水景資源豐富；4、項目眾多，以中大規(guī)模、中高檔社區(qū)為主，高品質(zhì)豪宅項目少；5、片區(qū)供應(yīng)以小高層、高層為主；6、外地品牌開發(fā)商在高新區(qū)西大量囤地；7、麓谷主流普通住宅均價：3000-3800元/ ， 市府主流均普通住宅價：3500-4500元/ 。C/格局分析4200小高層450040005400小戶型：3400精裝：4200中戶型：4000精裝：4900大戶型：4500精裝：65002021/8/30 星期一38D/1、人文氛圍和自然歷史景觀俱佳； 2、配套不足，交通極不便利；3、別墅盤聯(lián)盟形成，中檔社區(qū)較少；4、高校集中，教師成為片區(qū)

29、最重要的客戶資源；5、主流普通住宅價格：含浦：2800-3200元/，麓南：3800-4300元/。麓南含浦：別墅聯(lián)盟，文化路線 板塊主要特點簡析：含浦片區(qū)麓南片區(qū)格局分析4200精裝修小高層：4200洋房：45002021/8/30 星期一39E/1、江景資源極其豐富；2、湘江世紀城巨量開發(fā)帶動片區(qū)發(fā)展；3、大盤統(tǒng)領(lǐng)，區(qū)域開發(fā)，大興造城運動；4、產(chǎn)品線跨度大，高端別墅與中檔高層社區(qū)并存；5、外地實力開發(fā)商屯地量巨大；6、主流普通住宅價格區(qū)間：3300-4000元/。 板塊主要特點簡析： 板塊主要在售樓盤列表：芙蓉北：巨盤起舞，整體失色格局分析2021/8/30 星期一40F/市中心北部邊緣板

30、塊：1、城市核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、生活氛圍俱十分成熟，地段價值十分稀缺；2、項目開發(fā)體量較小，中小戶型產(chǎn)品受歡迎；3、小高層、高層產(chǎn)品是絕對市場主流；4、中小開發(fā)商居多，品牌開發(fā)商較少；5、主流普通住宅價格區(qū)間：核心板塊：5500-6900元/，邊緣板塊：4000-4800元/。 板塊主要特點簡析：市中心：價格至高，小盤云集格局分析5080600053003950住宅：4000公寓：44002021/8/30 星期一41G/420025500001600000芙蓉南路與中意路（原韶山南路）交匯處多層，高層，小高層，別墅中信新城 板塊主要在售樓盤列表：1、省府南遷，帶動各項市政配套更新升級；2、人

31、文氛圍濃厚，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，片區(qū)形象良好；3、開發(fā)商、購房者一致認可，片區(qū)輻射力增強；4、外來實力開發(fā)商進駐，中大規(guī)模樓盤漸多；5、片區(qū)中心地段以小高層、高層產(chǎn)品為主流，別墅、洋房產(chǎn)品多在南面邊緣地段；6、主流普通住宅價格區(qū)間：3600-4600元/。新南城： 省府南遷，強勢牽引 板塊主要特點解析：格局分析36002021/8/30 星期一42H/ 板塊主要在售樓盤列表： 板塊主要特點簡析：1、影視文化旅游氛圍濃厚；2、配套不足，生活氛圍不成熟；3、以月湖公園為核心的景觀資源豐富；4、除藏瓏形象口碑突出外，片區(qū)大部分樓盤品牌力度欠缺；5、產(chǎn)品檔次差異明顯，中低價高層住房與低密度高品質(zhì)豪宅并存；6

32、、主流普通住宅價格區(qū)間：3600-4400元/。金鷹月湖： 個盤突出，整體弱勢格局分析預計：380033002021/8/30 星期一43I/ 板塊主要在售樓盤列表： 板塊主要特點解析：1、成熟高尚居住區(qū)，片區(qū)形象優(yōu)良；2、交通四通八達，生活配套齊全；3、萬科進駐提升片區(qū)輻射能力；4、小高層、高層產(chǎn)品占主導地位；5、主流普通住宅價格區(qū)間：3700-4500元/。尚東： 成熟住區(qū)，萬科效應(yīng)格局分析48002021/8/30 星期一44J/體育新城： 武廣利好，關(guān)注熱點 板塊主要在售樓盤列表：1、新興高尚居住區(qū)，片區(qū)價值獲認同；2、體育設(shè)施齊全，休閑運動氛圍濃厚；3、以桂花城、國際湘、新城新世界等

33、為代表的高品質(zhì)樓盤集中；4、小高層、高層產(chǎn)品占主導地位；5、社區(qū)規(guī)模化發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯；6、主流普通住宅價格區(qū)間：3200-4500元/。 板塊主要特點解析：格局分析36002021/8/30 星期一45K/星沙： 總部經(jīng)濟， 產(chǎn)業(yè)居家1、產(chǎn)業(yè)發(fā)達，總部經(jīng)濟效應(yīng)凸顯；2、小高層、高層產(chǎn)品為市場主流；3、價位偏低，中低價位房產(chǎn)居多；4、外來實力開發(fā)商進駐，品質(zhì)化、規(guī)?；哨厔?；5、主流普通住宅價格區(qū)間：2600-3400元/。 板塊主要特點解析：院落4580花園洋房28881100000470849星沙鎮(zhèn)東四線以東小高層 高層 多層 別墅 鵬基諾亞山林預計300072萬24萬東四線西，開元路北

34、小高層 高層 多層凱旋門格局分析3200金三華邸330033002021/8/30 星期一46市中心：價格至高，小盤云集核心：5500-6900邊緣：4000-4800新南城：省府南遷，強勢牽引3600-4600市府麓谷：河西先導，強勢崛起市府：3500-4500麓谷：3000-3800芙蓉北：巨盤起舞，整體失色3300-4000麓南含浦：別墅聯(lián)盟，文化路線麓南：3800-4300含浦：2800-3200星沙：總部經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)居家2600-3400金星北：大盤云集，蓄勢爆發(fā)2800-3300尚東：成熟住區(qū)，萬科效應(yīng)3700-4500金鷹月湖：個盤突出，整體弱勢3600-4400體育新城：武廣利好

35、，關(guān)注熱點3200-4500格局分析2021/8/30 星期一47L/東成西崛，南強北弱 隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進入板塊競爭時代。 由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)“東部成熟 ，西部崛起，南部走強，北部積弱”的局面。 各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，高尚住宅板塊一直未能形成，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。 城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導區(qū)之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強積弱 崛起成熟格局分析2021/8/30 星期一48L/東成西崛，南強北

36、弱板塊板塊成熟度市場口碑環(huán)境景觀交通便利性發(fā)展前景金星北路 芙蓉北 金鷹月湖 星沙 市府麓谷 麓南含浦 市中心 尚東 新南城 體育新城 我們通過對各項指標的對比，將長沙市十大板塊按其競爭力劃分為以下四個層級。 各板塊主要指標對比： 板塊競爭力排名：第一層級市中心第二層級新南城、體育新城、市府麓谷、尚東第三層級金鷹月湖、麓南含浦，芙蓉北第四層級金星北路、星沙格局分析2021/8/30 星期一49M/板塊金鷹月湖市中心尚東芙蓉北市府麓谷新南城體育新城麓南含浦金星北路星沙城市功能配套離市中心不遠，生活配套不足，公交系統(tǒng)尚可生活配套齊全，交通便利，商業(yè)發(fā)達離市中心近，生活配套較齊全，交通便利城市中心北

37、部延伸帶，生活配套發(fā)展緩慢，交通一般新城區(qū)，生活配套急速發(fā)展中，交通狀況不佳市中心南延帶，生活配套尚可，交通比較便利離老城區(qū)不遠，生活配套一般，交通發(fā)達市郊，生活配套欠佳，交通極其不便市郊，生活配套欠佳，交通極其不便新城，離老城遠，生活配套尚可，出入市中心不便開發(fā)商實力及影響力除藏瓏外，整體偏弱中小開發(fā)商居多，實力不強萬科進駐帶來利好影響以世紀金源為代表外地開發(fā)商居多外來大開發(fā)商云集，實力較強本地開發(fā)商與外地開發(fā)商共存外來開發(fā)商較多，實力較強外來大開發(fā)商較多，實力較強以和黃、恒大為代表的外地開發(fā)商為主恒基、華潤、碧桂園等外地開發(fā)商影響力較強片區(qū)特色影視文化與旅游區(qū),景觀資源優(yōu)越金融業(yè)商業(yè)發(fā)達，

38、CBD高尚成熟居住區(qū)沿江風景帶，新河三角洲市府辦公區(qū)，高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，大河西先導區(qū)省府辦公區(qū)，長株潭一體化融合區(qū)武廣快線，體育新城區(qū)自然人文景觀旅游區(qū)，高校文化區(qū)大河西先導區(qū)，高星綜合功能區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)價格區(qū)間3600-44005500-69004000-48003700-45003300-40003000-38003500-45003600-46003200-45002800-32003800-43002800-33002600-3400金鷹月湖板塊整體優(yōu)勢不明顯，應(yīng)從片區(qū)特色和產(chǎn)品上來尋求突圍口金鷹月湖板塊在城市配套上不夠成熟，相對成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補；板塊內(nèi)開發(fā)商整體實力一

39、般，區(qū)域運營的能力有限，加之開發(fā)樓盤數(shù)量在各板塊中相對偏少，金鷹月湖板塊在市場上的聲音力度有限。板塊內(nèi)房價處于長沙市主流區(qū)間，競爭者甚眾，對市區(qū)客戶來說無價格優(yōu)勢可言。格局分析2021/8/30 星期一50 各板塊指標性項目價格分析： 各片區(qū)指標性樓盤小高層、高層均價范圍主要集中在2800-3600元/（城市郊區(qū)）、4200-4800元/（市中心邊緣）之間；多層則視區(qū)位不同，價格跨度較大，從3500-6700均有分布。可見，價格基本由地段決定，越近城市中心則價格越高。板塊項目洋房均價小高層或高層均價含浦利海米蘭春天350036002800星沙鳳凰城3200金星北長沙玫瑰園3300市府恒大華府3

40、400（毛坯）市府蔚藍海岸42003600麓南陽光10045004200（看湖景）尚東金域藍灣4500（帶裝修）新南城奧林匹克花園4600體育新城綠城桂花城6500-67004800郊區(qū)市區(qū)N/區(qū)域價格壁壘明顯，地段差異對價格影響明顯格局分析2021/8/30 星期一51O/樓盤所屬地段地段位置小區(qū)形態(tài)占地面積（）建筑面積（）容積率綠化率車位比開發(fā)商品牌園林設(shè)計園林環(huán)境建筑設(shè)計高層均價（元/）萬象新天城市核心地段芙蓉區(qū)遠大路1號純高層293322281816.430%1：0.57湖南建設(shè)集團廣州景森12000中央園林廣州景森5080綠城桂花城中心邊緣地段雨花區(qū)長沙大道508號多層、小高層、高層

41、1751582297031.540%1：1浙江綠城集團貝爾高林大規(guī)模的中心花園浙江綠城東方建筑設(shè)計4800陽光100國際新城城市郊區(qū)地段猴子石大橋西頭北側(cè)低層、多層、小高層、高層66667012000001.4742%1：1陽光100集團丹麥K&B4萬平米湖泊一期澳大利亞DCM二期日本安藤忠雄三期丹麥皇家設(shè)計院SHL4200從小區(qū)規(guī)模、容積率、綠化率、車位比等量化指標來看，桂花城和陽光100的表現(xiàn)均大大好于萬象新天。從其開發(fā)商品牌看，綠城、陽光100均是國內(nèi)一線品牌，湖南建設(shè)集團乃建筑出身，知名度一般；從設(shè)計方品牌看，桂花城、陽光100聘用國際知名設(shè)計院，高出萬象新天一截。從居住舒適度上來看，

42、純高層的萬象新天會給人高密壓抑的感覺，其園林面積偏小，不易打造，而桂花城、陽光100產(chǎn)品線豐富，綠化面積大，環(huán)境舒適。故在舒適度上，陽光100、桂花城均明顯勝過萬象新天。通過全方位多指標的對比，可以得出桂花城、陽光100的品質(zhì)全面優(yōu)于萬象新天的結(jié)論；但在價格上，萬象新天大大高于桂花城、陽光100。這說明地段價值在長沙市高層產(chǎn)品價值鏈條中占據(jù)絕對主導地位，非城市核心區(qū)的高層優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品無法突破價格瓶頸。高層產(chǎn)品供應(yīng)大，競爭激烈，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也無法突破價格瓶頸格局分析2021/8/30 星期一52萬象新天：高密壓抑，居住舒適度差桂花城：綠地規(guī)?；?，水系蜿蜒曲折，營造出江南小鎮(zhèn)風情陽光100：4萬湖泊，將建

43、筑完美融入2021/8/30 星期一53P/從小區(qū)規(guī)模、容積率、綠化率、車位比等量化指標來看，奧林匹克花園和鳳凰城的表現(xiàn)均大大優(yōu)于紫金苑。從其開發(fā)商品牌看，中體產(chǎn)業(yè)和華潤集團均是上市公司，湖南天方則知名度不高；從設(shè)計方品牌看，奧林匹克花園和鳳凰城均聘請國外知名設(shè)計公司，紫金苑的設(shè)計方為不知名小公司，顯然，前者更勝一籌。從居住舒適度上來看，奧林匹克花園的園林以法式、中式古典風格為主，保留了大面積原生態(tài)山地，鳳凰城的建筑采用art-deco風格，園林打造西班牙風情，水景系豐富。在舒適度的比拼上，奧林匹克花園和鳳凰城均勝過紫金苑。在各項指標的表現(xiàn)上，奧林匹克花園、鳳凰城均明顯優(yōu)于紫金苑；但在價格上，

44、紫金苑大大高于奧林匹克花園、鳳凰城?？梢姷囟蝺r值在長沙市小高層產(chǎn)品價值鏈條中同樣占據(jù)絕對主導地位，通過精心打造優(yōu)質(zhì)小高層產(chǎn)品亦無法彌補地段帶來的價格落差。小高層產(chǎn)品在價值實現(xiàn)上與高層產(chǎn)品遭遇同樣瓶頸樓盤所屬地段地段位置小區(qū)形態(tài)占地面積（）建筑面積（）容積率綠化率車位比開發(fā)商品牌園林設(shè)計園林環(huán)境建筑設(shè)計小高層均價（元/）紫金苑城市核心地段雨花區(qū)韶山北路298號小高層 、高層22822.61364724.9838.67%1：0.58湖南天方架空層綠化，百米空中花園6200奧林匹克花園中心邊緣地段雨花區(qū)湘府中路189號小高層3444685500001.9950.06%1：1.05中體產(chǎn)業(yè)美國KXA保

45、留大面積原生態(tài)山地美國KXA4600鳳凰城產(chǎn)業(yè)新城地段星沙鎮(zhèn)星沙大道小高層，高層4017771380000 439.00%1：0.73華潤集團貝爾高林70001萬西班牙皇家園林澳大利亞ANS3200格局分析2021/8/30 星期一54紫金苑：樓間距小，園林空間受到壓縮鳳凰城：7萬西班牙風情園林，大社區(qū)生活氛圍好奧林匹克花園：大面積園林+各項運動設(shè)施，生活舒適度高2021/8/30 星期一55Q/通過各項指標及實地踩盤的比較，可以得出藏瓏、桂花城的洋房產(chǎn)品在綜合素質(zhì)上要高過陽光100的結(jié)論，且價格上，前兩者也明顯高于后者，可見高素質(zhì)洋房產(chǎn)品可以突破區(qū)域價格門檻（市區(qū)核心地段小高層、高層產(chǎn)品約6

46、000元/平米），而素質(zhì)相對較低的洋房產(chǎn)品則無法突破。結(jié)論：通過塑造市區(qū)稀缺的高品質(zhì)洋房產(chǎn)品，可突破地段價格局限，實現(xiàn)利潤的最大化。高素質(zhì)多層產(chǎn)品憑借高價值屬性打破地段價格瓶頸樓盤所屬圈層地段位置小區(qū)形態(tài)占地面積（）建筑面積（）容積率綠化率車位比開發(fā)商品牌園林設(shè)計園林環(huán)境建筑設(shè)計多層均價（元/）藏瓏中心邊緣地段開福區(qū)月湖公園旁多層、別墅、高層3073004601601.8540%1：1雙瑞地產(chǎn)貝爾高林月湖資源上海九爾07年7000，部分達8000桂花城中心邊緣地段雨花區(qū)長沙大道508號多層、小高層、高層1751582297031.540%1：1綠城集團貝爾高林大規(guī)模的中心花園、宅間綠地和蜿蜒曲

47、折的水系浙江綠城東方建筑設(shè)計6500-6700陽光100中心邊緣地段岳麓區(qū)猴子石大橋北側(cè)多層小高/高層/別墅66667012000001.4742%1：1陽光100集團丹麥K&B4萬平米生態(tài)湖泊三期丹麥皇家設(shè)計院SHL4500格局分析2021/8/30 星期一56R/長沙房地產(chǎn)市場板塊格局特征分析格局分析特征分析：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的促進作用十分明顯。金鷹月湖板塊整體優(yōu)勢不明顯，應(yīng)從片區(qū)特色和產(chǎn)品上來尋求突圍口。區(qū)域價格壁壘明顯，地段差異對價格影響明顯。高層產(chǎn)品供應(yīng)巨大，板塊間競

48、爭激烈，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品同樣無法突破區(qū)域價格壁壘。小高層產(chǎn)品在價值實現(xiàn)上與高層產(chǎn)品遭遇同樣瓶頸。高素質(zhì)多層產(chǎn)品憑借高價值屬性打破圈層價格瓶頸。趨勢分析：南強北弱趨勢短期不變，區(qū)域價格壁壘短期不變，產(chǎn)品價值結(jié)構(gòu)短期不變。2021/8/30 星期一57自06年開始，外來大品牌開發(fā)商紛紛進駐，大肆拿地，大盤競爭激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計，500畝以上的樓盤至少有50個，其中800畝-1000畝（不含1000畝）有至少12個，其中1000畝以上樓盤至少18個。 大盤基本分布在二環(huán)以外；以金星北、芙蓉北、麓谷、含浦、新南城等板塊分布最為集中。1000畝以上800-1000畝可比分析A/大盤格局：市郊天下橘郡2000畝中

49、信新城2400畝比華利山1500畝MOMA1320畝青竹園1000畝沙河世紀城1077畝珠江花城917畝湘江壹號955畝藏瓏1500畝鵬基2500畝威尼斯城2580畝早安星城1100畝和記黃埔835畝振業(yè)浪琴灣919畝美洲故事800畝中新森林海1089畝陽光壹佰988畝中糧觀音巖1600畝湘江世紀城1500畝長沙玫瑰園1001畝汀湘十里800畝太陽星城801畝郡原美村900畝恒基凱旋門近500畝桃花嶺項目1050畝江山帝景1100畝湘誠壹佰800畝北辰實業(yè)1178畝五礦項目912畝中房集團華夏城828畝山語城652畝星月城750畝閬峰云墅583畝華盛世紀新城635畝淺水灣500畝蘇迪亞諾502

50、畝新地東方明珠600畝蔚藍海岸558畝岳麓山公館638畝報業(yè)文化城747畝龍湖住宅小區(qū)720畝錦湘國際562畝新城新世界680畝秀山麗水500畝高鑫地產(chǎn)709畝同鑫置業(yè)678畝長奧516畝南山白鶴天池600畝卓越麓山別墅600畝500-800畝華潤鳳凰城 600畝米蘭春天500畝2021/8/30 星期一58可比分析B/規(guī)模位置建筑類型景觀資源片區(qū)影響力占地10萬以上分期開發(fā)大盤長沙城市中心邊緣或城市郊區(qū)樓盤以多層、小高層、高層建筑類型為項目開發(fā)主體周邊自然景觀資源一般，以自身園林環(huán)境為主要景觀在片區(qū)具有強大影響力的指標性樓盤定義可比項目根據(jù)五大指標選取本項目的可比樓盤 根據(jù)五大指標，在眾多樓

51、盤中選取以下10個項目作為本項目的可比樓盤：片區(qū)金星北市府麓谷麓南含浦新南城體育新城尚東星沙項目長沙玫瑰園卓越蔚藍海岸恒大華府陽光100利海米蘭春天奧林匹克花園綠城桂花城萬科金域藍灣華潤鳳凰城恒基凱旋門2021/8/30 星期一59項目陽光100綠城桂花城蔚藍海岸長沙玫瑰園奧林匹克花園利海米蘭春天金域藍灣華潤鳳凰城恒大華府恒基凱旋門占地面積（）666670175158372583667638344467332988120000401777145000240000建筑面積（）1200000229703525555約100萬5500007623634100001380000590000720000

52、容積率1.471.51.61.822.14333.23綠化率42%40%41.49%48%50.05%40.50%40.70%39.00%44.60%56.68%建筑覆蓋率25.00%28.85%25.40%23%23.90%25.60%21.20%物業(yè)形態(tài)多層，高層，小高層，別墅多層、小高層、高層多層、小高層、聯(lián)排別墅多層，小高層高層，聯(lián)排、獨棟別墅小高層多層，小高層，高層，疊加、聯(lián)排別墅小高層，高層小高層，高層小高層、高層多層小高層 高層總戶數(shù)650015002492約57002810約76003453約80004491一期3570車位比1：11：11：1.21：0.61：1.041：0.

53、751：0.61：0.721：0.71：1物業(yè)管理公司陽光100物業(yè)浙江綠城物業(yè)管理卓越物業(yè)玫瑰園物業(yè)管理湖南喜達屋物業(yè)利海酒店物業(yè)管理萬科物業(yè)管理華潤物管戴德梁（顧問）恒基兆業(yè)集團物業(yè)管理部物管費（元/月）多層1.30，聯(lián)排2.00多層1.2小高層1.8洋房:1.6 聯(lián)排:1.8小高層1.68獨棟2.31.51.51.81.51.6C/可比項目參數(shù)詳列2021/8/30 星期一60D/可比分析項目1房（）2房（）3房（）4房（）5房（）復式（）奧林匹克花園81-111132-155160-256358537綠城桂花城93-110136-157168-174147-159蔚藍海岸87127-1

54、67176-220190-206長沙玫瑰園110-150155-180利海米蘭春天94-118115-163145153陽光10036-6082-93108-140143-173194金域藍灣32-4589-125145-161鳳凰城79-90115-133140恒大華府84-8589-134143-154，270-324375凱旋門80119-127156 可比指標性項目戶型分析： 戶型結(jié)構(gòu)：可比指標性樓盤中，戶型結(jié)構(gòu)集中在2房-4房，以3房為最普遍，2房、4房次之，1房、5房及復式產(chǎn)品較少。戶型面積：1房面積主要集中在32-45；2房面積多在80-90，有部分2房達到110左右；3房面積以

55、110-150為主，4房面積多在140-170，4房以上產(chǎn)品多起到豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的作用。戶型結(jié)構(gòu)以110-150三房為主力，二房、四房其次2021/8/30 星期一61項目容積率物業(yè)形態(tài)組合陽光1001.47多層，高層，小高層，別墅綠城桂花城1.5多層、小高層、高層蔚藍海岸1.6多層、小高層、聯(lián)排別墅長沙玫瑰園1.8多層、小高層，高層，聯(lián)排、獨棟別墅奧林匹克花園2小高層利海米蘭春天2.14多層，小高層，高層，疊加，聯(lián)排別墅金域藍灣3小高層，高層鳳凰城3小高層，高層凱旋門3多層 小高層 高層 恒大華府3.2小高層、高層 可比指標性項目容積率分析： 10個指標樓盤均規(guī)劃有小高層產(chǎn)品，8個樓盤規(guī)劃有高

56、層產(chǎn)品。對于大盤而言，無論容積率如何，這兩種產(chǎn)品幾乎是必備，可見其競爭將十分激烈。在容積率低于2.2的6個樓盤中，有4個樓盤帶規(guī)劃有別墅，5個樓盤規(guī)劃有多層，低容積率樓盤中，多層、別墅占有一定比重?？杀确治鯡/小高層、高層競爭激烈，R3的項目供應(yīng)類型多樣2021/8/30 星期一62F/可比分析戶型二房三房四房比較參數(shù)戶型面積（）客廳開間（m）主臥面積（）陽臺數(shù)（含露臺）戶型面積（）客廳開間（m）主臥面積（）陽臺數(shù)（含露臺）戶型面積（）客廳開間（m）主臥面積（）陽臺數(shù)（含露臺）奧林匹克花園813.813.6821324.820.8821605.223.012桂花城110419.0211534.

57、525.19 2168524.082蔚藍海岸924.215.1211474.226.521725.524.451玫瑰園1354.822.6241604.823.744米蘭春天944.216.311214.623.963金域藍灣1264.525.5821615.128.922鳳凰城803.814.6831274.225.0821414.223.012恒大華府853.815.4721344.7524.5821544.526.62凱旋門823.711.921264.224.8721564.228.592 2房（80-94、110）：客廳開間一般在3.8-4.2m之間，主臥面積主要在13-16之間，一

58、般配置1-2個陽臺。 3房（121-135、147-153）：客廳開間集中在4.2-4.8m之間，主臥面積主要在22-26之間，多配置2個陽臺。 4房（141、154-172）：客廳開間集中在4.5-5.5m之間，主臥面積主要在23-28，普遍配置2個陽臺。結(jié)論：2房的尺度相對偏小，說明價值主要表現(xiàn)在經(jīng)濟實用。120以上的3房各項指標與4房較為接近，這說明該類型3房尺度大，是偏于舒適享受型的產(chǎn)品。4房的各項指標均為最高，說明4房是舒適型填充產(chǎn)品。小高層、高層戶型尺度：2房重在實用，120以上的3房、4房重舒適2021/8/30 星期一63G/可比分析小高、高層產(chǎn)品以常規(guī)附加值：入戶花園、凸窗為

59、主流項目凸窗入戶花園空中庭院露臺其他奧林匹克花園 主臥八角窗綠城桂花城步入式衣櫥蔚藍海岸長沙玫瑰園主臥八角窗米蘭春天主臥八角窗金域藍灣嵌入式衣柜鳳凰城恒大華府主臥六邊形風情窗、電梯入戶凱旋門 主流的附加價值體現(xiàn)在凸窗及入戶花園上，大部分樓盤均有此類面積贈送。空中庭院及露臺這類全贈送面積在長沙樓盤中并不常見。多角窗設(shè)計較為流行，主要是八角窗。其他附加值設(shè)施還包括嵌入式衣柜、電梯入戶等。結(jié)論：長沙小高層、高層產(chǎn)品的附加值以贈送一半面積的入戶花園和建造成本相對較小的凸窗為主，建造成本相對較高的全贈送的空中庭院和露臺較少。電梯入戶恒大華府高層宮寓1544房入戶花園花院入戶花 園鳳凰城花院882+1戶型

60、4個臥室均有凸窗2個臥室均有凸窗長沙玫瑰園1453房八角景觀主臥南北雙向皆陽臺2021/8/30 星期一64H/可比分析多層戶型尺度：優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品尺度與舒適并重項目戶型面積（）客廳開間（m）主臥面積（）陽臺個數(shù)戶型面積（）客廳開間主臥面積（）陽臺個數(shù)戶型面積（）客廳開間主臥面積（）陽臺個數(shù)綠城桂花城964.819.1611405.426.442蔚藍海岸1405.22421615.526.22利海米蘭春天923.817.431295.425.5631524.8273陽光100933.819.042147528.0521434.825.352 2房（92-96）：客廳開間一般在3.8-4.8m之間，主