房地產(chǎn)項目優(yōu)化技術(shù)管理

1、 房地產(chǎn)項目優(yōu)化技術(shù)管理摘 要 房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理就是緊緊圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進、企業(yè)內(nèi)部管理逐步呈現(xiàn)出從粗放型向技術(shù)型、專業(yè)化、精細化管理模式轉(zhuǎn)變的企業(yè)設(shè)計技術(shù)管理人員職責所在。 近幾年來，地產(chǎn)公司加強上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理工作，取得了一定成效，下面舉幾個案例。 例 廣州某公司項目在國內(nèi)開發(fā)的第一個超高層住宅項目，原預(yù)計上部結(jié)構(gòu)標準層土建工程成本為 元平方米。公司加強該項目結(jié)構(gòu)設(shè)計管理工作，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中密切與設(shè)計單位溝通交流，通過調(diào)整結(jié)構(gòu)體系、減低荷載、設(shè)計技術(shù)等，最后達到結(jié)構(gòu)工程土建設(shè)計成本僅為元平方米，與普通高層建筑上部結(jié)構(gòu)標準層工程成本基本一樣。 例 蘇州某

2、公司湖濱一號項目二期開發(fā)棟高層建筑方案，均為適合市場需要的南北通透的板樓結(jié)構(gòu)，建筑高度與寬度比最大達，遠遠超過結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范所規(guī)定的的限值，通過努力，蘇州市政府審圖中心領(lǐng)導同意將建筑高寬比只能放寬到。若按高寬比來設(shè)計，項目二期將有 平方米面積無處放置，必須對二期重新進行規(guī)劃和建筑設(shè)計，而二期地塊和時間限制又給重新規(guī)劃設(shè)計帶來了極大難度，最好還是在結(jié)構(gòu)設(shè)計方案上加以解決。首先，公司要求和指導設(shè)計單位以結(jié)構(gòu)工作性能設(shè)計理念進行結(jié)構(gòu)方案設(shè)計，通過加多剪力墻、調(diào)整計算荷載、加寬基礎(chǔ)寬度等技術(shù)措施使結(jié)構(gòu)方案達到可行。之后，該公司對蘇州市政府審圖中心領(lǐng)導進行技術(shù)上的說服工作，經(jīng)過一段技術(shù)交流后審圖中心領(lǐng)導終

3、于同意上會。由于方案準備充分，專家在評審會議上沒有提出原則意見，結(jié)構(gòu)設(shè)計方案獲得順利通過，由此保證了該項目營銷定位、原規(guī)劃方案得以實施，保證了項目開發(fā)進度。LOcALHOST 上海某大廈項目為超高層寫字樓項目。設(shè)計單位結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計中，標準層用鋼量為千克平方米，在技術(shù)管理參與下，設(shè)計單位對原結(jié)構(gòu)設(shè)計方案進行調(diào)整后使標準層用鋼量降至千克平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。 現(xiàn)場工程技術(shù)管理 長春某公司兩棟樓位于米深回填土上，每棟建筑面積為 平方米。樁基承載力設(shè)計值為噸，扣除米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值噸后，單樁承載力僅剩下噸，必須對回填土地基進行加固處理。經(jīng)過對幾個回填土地基處理方案可行

4、性、經(jīng)濟性進行比較，確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計公司進行施工圖設(shè)計，施工圖中的碎石樁數(shù)目為 根，公司獨自對此方案進行優(yōu)化，碎石樁數(shù)目減至根，僅為設(shè)計公司的，工程成本減少，同時保證了工程進度。 南京某公司為配合銷售先建會所，環(huán)繞會所三面地下室工程是在會所竣工后才開工的。會所三面離地下室距離在米左右，地下室開挖前對會所支護就顯得極為重要。施工單位設(shè)計支護方案為直徑毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固米，懸挑米，共計米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質(zhì)較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作，同時在會所3個側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供

5、支點，如此，支護方案由灌注樁平面懸臂結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。施工單位采納公司意見，對原設(shè)計方案進行優(yōu)化，確保會所在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。 佛山某公司項目含有棟高層、棟小高層，建筑地僅5 000平方米。在這5 000平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在米間變化無規(guī)律。目前，棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎(chǔ)組合，共計種基礎(chǔ)形式。如此復雜的地質(zhì)情況和采用多達4種的基礎(chǔ)類型，在開發(fā)中史無前例，技術(shù)管理難度可想而知。 某項目一期有棟米高層建筑，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。 多根樁施工完成后，在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計特征值的一半，經(jīng)復壓樁基承載力可達設(shè)計特征值。設(shè)計公司采用補樁方案進行處理，第一輪補樁設(shè)計方案每棟樓需補近根樁，公司對此提出不同意見，經(jīng)過技術(shù)交流溝通，設(shè)計公司對補樁方案進行重新設(shè)計，最后確定補樁方案為每棟樓根左右，棟樓補樁總數(shù)減少根。 總體來說，節(jié)能降耗是我國的一項國策，而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大量的能源消耗了。正因為如此，企業(yè)加強了對結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高了設(shè)計管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細，從整體上增強了競爭力，減少了浪費。 主要參考文獻 姜涌