房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化技術(shù)管理

1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化技術(shù)管理摘 要 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)化管理就是緊緊圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進(jìn)、企業(yè)內(nèi)部管理逐步呈現(xiàn)出從粗放型向技術(shù)型、專業(yè)化、精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)變的企業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)管理人員職責(zé)所在。 近幾年來(lái)，地產(chǎn)公司加強(qiáng)上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)管理工作，取得了一定成效，下面舉幾個(gè)案例。 例 廣州某公司項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)超高層住宅項(xiàng)目，原預(yù)計(jì)上部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層土建工程成本為 元平方米。公司加強(qiáng)該項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理工作，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中密切與設(shè)計(jì)單位溝通交流，通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)體系、減低荷載、設(shè)計(jì)技術(shù)等，最后達(dá)到結(jié)構(gòu)工程土建設(shè)計(jì)成本僅為元平方米，與普通高層建筑上部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層工程成本基本一樣。 例 蘇州某

2、公司湖濱一號(hào)項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)棟高層建筑方案，均為適合市場(chǎng)需要的南北通透的板樓結(jié)構(gòu)，建筑高度與寬度比最大達(dá)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范所規(guī)定的的限值，通過(guò)努力，蘇州市政府審圖中心領(lǐng)導(dǎo)同意將建筑高寬比只能放寬到。若按高寬比來(lái)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目二期將有 平方米面積無(wú)處放置，必須對(duì)二期重新進(jìn)行規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，而二期地塊和時(shí)間限制又給重新規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)了極大難度，最好還是在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案上加以解決。首先，公司要求和指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位以結(jié)構(gòu)工作性能設(shè)計(jì)理念進(jìn)行結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)，通過(guò)加多剪力墻、調(diào)整計(jì)算荷載、加寬基礎(chǔ)寬度等技術(shù)措施使結(jié)構(gòu)方案達(dá)到可行。之后，該公司對(duì)蘇州市政府審圖中心領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行技術(shù)上的說(shuō)服工作，經(jīng)過(guò)一段技術(shù)交流后審圖中心領(lǐng)導(dǎo)終

3、于同意上會(huì)。由于方案準(zhǔn)備充分，專家在評(píng)審會(huì)議上沒(méi)有提出原則意見(jiàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案獲得順利通過(guò)，由此保證了該項(xiàng)目營(yíng)銷定位、原規(guī)劃方案得以實(shí)施，保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。LOcALHOST 上海某大廈項(xiàng)目為超高層寫字樓項(xiàng)目。設(shè)計(jì)單位結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)中，標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量為千克平方米，在技術(shù)管理參與下，設(shè)計(jì)單位對(duì)原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整后使標(biāo)準(zhǔn)層用鋼量降至千克平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。 現(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)管理 長(zhǎng)春某公司兩棟樓位于米深回填土上，每棟建筑面積為 平方米。樁基承載力設(shè)計(jì)值為噸，扣除米深回填土作用在單樁上負(fù)摩擦力的理論計(jì)算值噸后，單樁承載力僅剩下噸，必須對(duì)回填土地基進(jìn)行加固處理。經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)回填土地基處理方案可行

4、性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行比較，確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計(jì)公司進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖中的碎石樁數(shù)目為 根，公司獨(dú)自對(duì)此方案進(jìn)行優(yōu)化，碎石樁數(shù)目減至根，僅為設(shè)計(jì)公司的，工程成本減少，同時(shí)保證了工程進(jìn)度。 南京某公司為配合銷售先建會(huì)所，環(huán)繞會(huì)所三面地下室工程是在會(huì)所竣工后才開(kāi)工的。會(huì)所三面離地下室距離在米左右，地下室開(kāi)挖前對(duì)會(huì)所支護(hù)就顯得極為重要。施工單位設(shè)計(jì)支護(hù)方案為直徑毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固米，懸挑米，共計(jì)米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質(zhì)較差，對(duì)樁的堪固作用不會(huì)太大，對(duì)該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作，同時(shí)在會(huì)所3個(gè)側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供

5、支點(diǎn)，如此，支護(hù)方案由灌注樁平面懸臂結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。施工單位采納公司意見(jiàn)，對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保會(huì)所在地下室整個(gè)施工過(guò)程中安全可靠，萬(wàn)無(wú)一失。 佛山某公司項(xiàng)目含有棟高層、棟小高層，建筑地僅5 000平方米。在這5 000平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復(fù)雜：上部土層液化嚴(yán)重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在米間變化無(wú)規(guī)律。目前，棟建筑分別采用了預(yù)制管樁、沖孔灌注樁、夯擴(kuò)樁以及由伐板、夯擴(kuò)樁、攪拌處理的復(fù)合地基3種基礎(chǔ)組合，共計(jì)種基礎(chǔ)形式。如此復(fù)雜的地質(zhì)情況和采用多達(dá)4種的基礎(chǔ)類型，在開(kāi)發(fā)中史無(wú)前例，技術(shù)管理難度可想而知。 某項(xiàng)目一期有棟米高層建筑，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。 多根樁施工完成后，在工程樁檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計(jì)特征值的一半，經(jīng)復(fù)壓樁基承載力可達(dá)設(shè)計(jì)特征值。設(shè)計(jì)公司采用補(bǔ)樁方案進(jìn)行處理，第一輪補(bǔ)樁設(shè)計(jì)方案每棟樓需補(bǔ)近根樁，公司對(duì)此提出不同意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)技術(shù)交流溝通，設(shè)計(jì)公司對(duì)補(bǔ)樁方案進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，最后確定補(bǔ)樁方案為每棟樓根左右，棟樓補(bǔ)樁總數(shù)減少根。 總體來(lái)說(shuō)，節(jié)能降耗是我國(guó)的一項(xiàng)國(guó)策，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量的能源消耗了。正因?yàn)槿绱?，企業(yè)加強(qiáng)了對(duì)結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高了設(shè)計(jì)管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細(xì)，從整體上增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力，減少了浪費(fèi)。 主要參考文獻(xiàn) 姜涌