8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、土地估價(jià)實(shí)踐總結(jié)江蘇先河房地產(chǎn)土地評估摘要：本文介紹了本人在土地估價(jià)專業(yè)實(shí)踐期的主要工作業(yè)績，并總結(jié)了在此期間的工作心得。作為一名合格的土地估價(jià)師必須熟練掌握土地估價(jià)相關(guān)的政策，熟悉房地產(chǎn)市場的變化及其交易情況，具備較高的專業(yè)素質(zhì)，能夠?yàn)榭蛻籼峁┱\信的服務(wù)。本文主要分析了抵押、拆遷、司法幾種常見土地評估中應(yīng)注意的事項(xiàng)。:實(shí)踐情況 工作及流程 工作心得第一部分 專業(yè)實(shí)踐的基本情況江蘇先河房地產(chǎn)土地評估成立于 1998 年 5 月 25 日，200萬元，是從事房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)價(jià)格司法鑒定、土地評估、土地規(guī)劃整理、測繪、工程測量、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、采購等服務(wù)的綜合性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。先河公司目前

2、資質(zhì)為：房地產(chǎn)價(jià)格評估一級資質(zhì)，土地評估三級資質(zhì)，土地規(guī)劃丙級資質(zhì)、測繪丁級資質(zhì)，采購乙級資質(zhì)，是蘇北地區(qū)資格最高的綜合性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)、江蘇省土地估價(jià)會(huì)員。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：1、土地使用權(quán)抵押價(jià)值評估委托方以合法取得的國有土地使用權(quán)為抵押擔(dān)保物向等金融機(jī)構(gòu)申請融資為了避免風(fēng)險(xiǎn)而委托或要求申請人委托土地評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評估，然后依據(jù)估價(jià)結(jié)果中評估額的一定比例確定抵押金額。作為土地估價(jià)師需要對委估土地的實(shí)體狀況及周邊土地交易市場的情況與分析，出具公平、公正的土地估價(jià)。2、拆遷評估工作中涉及的土地價(jià)值評估工

3、作城市的發(fā)展離不開拆遷。不管是對舊城改造還是對土地的開發(fā)利用，都涉及到房屋拆遷及土地征收工作。在拆遷中就要涉及到對原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償款，那么支付多少補(bǔ)償款是公平、公正的，這就是土地估價(jià)師的任務(wù)。3、司法鑒定工作中涉及的土地價(jià)值評估工作。這項(xiàng)工作涉及到涉案土地的價(jià)值評估，一般情況下是為了司法執(zhí)行提供價(jià)格參考依據(jù)，評估結(jié)果對當(dāng)事人具有利害關(guān)系，土地估價(jià)師在其中必須做到公平、公正的評估，以利于的順利執(zhí)行。二、工作流程：工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場、撰寫、審核、出具、提交、整理存檔八個(gè)階段。第三部分實(shí)踐期的工作心得土地估價(jià)師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，要求估價(jià)師具有較高的專業(yè)水平、廣闊的知識面

4、、豐富的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)以及一流的服務(wù)水平。作為一個(gè)合格的土地估價(jià)師既需要熟練掌握土地及房地產(chǎn)市場變化及其交易情況，掌握各種估價(jià)方法，又需要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，更要總結(jié)和勇于創(chuàng)新。經(jīng)過幾年的估價(jià)實(shí)踐，工作心得如下：一、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的政策作為從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來說，諸如中民物權(quán)法、中民城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中民合同法、中民擔(dān)保法、中民城市房地產(chǎn)管理法、中民土地管理法、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、中民城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程等都是須熟悉的內(nèi)容。應(yīng)通過反復(fù)學(xué)習(xí)及向有關(guān)部門，了解土地抵押、拆遷、

5、涉案土地評估工作中的相關(guān)規(guī)定和政策。要強(qiáng)化土地估價(jià)的、嚴(yán)肅土地估價(jià)師的法律責(zé)任，培養(yǎng)法律意識，在日常估價(jià)工作嚴(yán)格按照職業(yè)道德和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)業(yè)，防范機(jī)構(gòu)和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。二、估價(jià)師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況在估價(jià)實(shí)踐工作中，估價(jià)師不僅要熟練掌握估價(jià)理論和方法，還應(yīng)該有職業(yè)敏感，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場政策、供求方面的變化及估價(jià)對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租售行情資料，以便能更準(zhǔn)確地未來發(fā)展方向。估價(jià)師要重視這類信息的收集整理，并運(yùn)用這些信息對土地供給價(jià)格的變化、可比較的交易價(jià)格、估價(jià)對象未來價(jià)格等做出合理的和修正。大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗(yàn)，而成本法中的客觀成本等一般也用比較法取

6、得，收益還原法的“年”也是主要以市場比較而定，剩余法中的市場更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場變化及其交易情況，對于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中，非常注重了解、搜集市場交易案例，包括、抵押、租賃、拍賣等方面，事實(shí)上，只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體評估時(shí)得心應(yīng)手，要多與開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、拍賣公司、局、土地局、規(guī)劃局等相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，還可以通過當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙及電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)了解地產(chǎn)價(jià)格信息，再加上從拍賣公告及拍賣成交價(jià)方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的地產(chǎn)交易價(jià)格，大大增加了地產(chǎn)案例庫存量，并注重分析和存檔，對日常的土地估價(jià)工作帶來意想不到的效果。三、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視管理

7、工作不論是抵押評估、拆遷評估、還是司法鑒定工作中的土地價(jià)值評估，都要有留存。是對整個(gè)評估工作過程的詳細(xì)記載，它的內(nèi)容中包含了大量估價(jià)對象的信息、估價(jià)對象實(shí)體狀況、區(qū)位狀況、現(xiàn)場等相關(guān)信息。司法鑒定工作中的，主要包括司法鑒定機(jī)構(gòu)在鑒定過程中形成的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史的總和。拆遷評估中的，甚至包含了大量的部門和關(guān)于城市建設(shè)的方針、決策、措施、指示等機(jī)要性的記載，且關(guān)系到拆遷當(dāng)事人個(gè)人或法人的。評估機(jī)構(gòu)要公司的合法權(quán)益，靠什么？靠的，估價(jià)師要自己的合法權(quán)益，靠什么？靠的還是，當(dāng)事人要自己的合法權(quán)益，靠什么？靠的還是。是評估工作公正、公平、公開的歷史。不僅如此，在城市房屋拆遷工作中，往

8、往一張小小的紙片便能為當(dāng)事人挽回幾萬、幾十萬，甚至上百萬元的經(jīng)濟(jì)損失的事例屢見不鮮。因此的管理工作顯得尤為重要。所以，評估機(jī)構(gòu)一定要建立健全評估，安全妥善地保管好評估資料，力求管理工作制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制原來認(rèn)為評估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所謂估價(jià)，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實(shí)踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：（一）機(jī)構(gòu)及金融部門干預(yù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)雖然說高舉“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)的牌子，但實(shí)際上干預(yù)現(xiàn)象廣泛存在，比如“打招呼”、“開口子”，要求刻意壓低地價(jià)。土地評估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和業(yè)務(wù)來往密切，機(jī)構(gòu)及

9、金融部門干預(yù)對于評估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。（二） 有關(guān)依據(jù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)在評估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、剩余法中樓盤的售價(jià)、成本法中的土地開發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）估價(jià)從業(yè)執(zhí)業(yè)素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險(xiǎn)目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場

10、踏勘較粗糙、估價(jià)存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值帶有很大性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入帶來的風(fēng)險(xiǎn)俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè)，是其主要目的，有時(shí)候在委托方高額評估費(fèi)的下，比如在做抵押評估過程中，易造成虛高地價(jià)，給企業(yè)運(yùn)行帶來隱患。質(zhì)量一直都是一個(gè)企業(yè)的立足之本，要想長久立足于評估市場，質(zhì)量一刻都不能松懈，加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)在評估公司的運(yùn)行中始終都是重中之重。但是人無完人，再仔細(xì)的人也總會(huì)有一些錯(cuò)誤，所以單靠一個(gè)人是不能完全避免出錯(cuò)和控制風(fēng)險(xiǎn)的，那么探索和建立一套防范風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制才是企業(yè)把好質(zhì)量關(guān)的最根本辦法。五、幾種常見土地評估的注意事項(xiàng)（一） 土地抵押價(jià)值評

11、估中應(yīng)注意的事項(xiàng)在土地抵押評估中應(yīng)注意評估結(jié)果僅作為抵押人和抵押權(quán)人的價(jià)格參考依據(jù)，具體數(shù)額應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商后確定。一般情況下，不直接以評估價(jià)作為額，而是以評估額的一定比例來作為額度。抵押國有劃撥土地，應(yīng)根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，評估價(jià)格應(yīng)扣除需繳納的土地使用權(quán)出讓金后，方可作為抵押的依據(jù)。具體扣除的出讓金數(shù)額應(yīng)以當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定為準(zhǔn)，并在估價(jià)中予以說明。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房屋抵押時(shí)，其所占用的土地也一并抵押；同樣，當(dāng)土地抵押時(shí)，地上房屋也需要抵押，并同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。評估中應(yīng)當(dāng)遵守謹(jǐn)慎原則。例如，在住宅區(qū)附近建設(shè)工廠或不利于居住的其他設(shè)施時(shí)，會(huì)降低抵押房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值。（二） 拆遷中涉

12、及的土地價(jià)值評估中應(yīng)注意的事項(xiàng)在拆遷評估中，所涉及的當(dāng)事人主要包括：拆遷人、被拆遷人、土地或地上建筑物業(yè)主及承租人。由于評估結(jié)果對所有的拆遷當(dāng)事人的利益都有直接或間接的利害關(guān)系，因此評估機(jī)構(gòu)要做好各方當(dāng)事人的溝通和協(xié)調(diào)工作。在拆遷評估中，主要把握好平衡二字，如相鄰地塊的用途、使用權(quán)類型、剩余使用年期、容積率、土地形狀、臨路狀況、地塊規(guī)模大小、地勢等區(qū)域和個(gè)別均直接影響著估價(jià)對象地塊的價(jià)格，而且即便是把握好了這些地塊間的價(jià)格平衡，似乎從理論上通過了，但即的就是對土地使用權(quán)人的解釋工作，在他們看來，估得是否科學(xué)和是否專業(yè)，他們都不關(guān)心，他們僅關(guān)心為什么在他們看來差不多的兩塊地為什么價(jià)格差距那么大。

13、合法的在他們看來根本不能接受，他們能接受的價(jià)格又確實(shí)不符合規(guī)范。特別是道路拓寬工程，臨路兩邊的各種用途、規(guī)模、容積率、剩余使用年期等各不相同，而對被拆遷人來說，總認(rèn)為臨路狀況差不多、面積差不多，其價(jià)格就應(yīng)該差不多。還有，由于弱勢群體的界線不明，不少人冒充戶，視拆遷為發(fā)財(cái)機(jī)遇，出現(xiàn)了一批為數(shù)不少的拆遷專業(yè)戶，他們成了拆遷中的釘子戶，有的甚至漫天要價(jià)，不達(dá)目的，就層層。這就需要做大量的宣傳工作，以得到廣大群眾的理解和支持，加強(qiáng)對拆遷政策的宣傳，做到宣傳公正到位，強(qiáng)化服務(wù)，做到解釋工作及時(shí)貼切等。這對估價(jià)的綜合能力、溝通能力就提出了更高的要求。（三） 司法鑒定涉及的土地使用權(quán)價(jià)值評估中應(yīng)注意的事項(xiàng)1

14、、 應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則。能成為指定的參與司法鑒定的評估機(jī)構(gòu)，都是經(jīng)，具備一定的評估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評估機(jī)構(gòu)。估價(jià)師應(yīng)該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格，一定要排除干擾，秉承獨(dú)立，客觀，公正，科學(xué)的評估原則，確保涉案價(jià)值鑒定的工作質(zhì)量。2、 注意鑒定的目的和價(jià)值類型。司法鑒定中的價(jià)值評估，是為處分該提供價(jià)值依據(jù)的，是在獲得所處分的評估價(jià)值之后才決定如何處置，是以物抵賬，還是拍賣變現(xiàn)。按照的規(guī)定，處分拍賣底價(jià)應(yīng)該由決定，拍賣底價(jià)的降低幅度也是有規(guī)定的。提供的鑒定應(yīng)該反映所處分的公允市場價(jià)值，而不應(yīng)該直接是快速變現(xiàn)時(shí)的拍賣底價(jià)的鑒定要明確闡述這一評估價(jià)值類型，以免引起誤導(dǎo)

15、。3、 應(yīng)加強(qiáng)與相關(guān)當(dāng)事人溝通涉案的鑒定，在許多時(shí)候其目的是為了使其順利變現(xiàn)。接受委托后，應(yīng)主動(dòng)和辦案及涉案當(dāng)事人溝通，了解涉案的具體情況，從專業(yè)角度提出有利于辦案的意見和建議。4、 要重視鑒定范圍的界定鑒定對象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，可分割情況也不盡同，在鑒定前應(yīng)重視鑒定范圍的界定，避免因鑒定范圍不明確而引起異議,不利于后期涉案房地產(chǎn)的處置。5、 應(yīng)注重基礎(chǔ)資料的搜集司法鑒定結(jié)論一定要有詳實(shí)的資料作支持，這樣才能有力地支持鑒定結(jié)論的正確性。鑒定價(jià)值需要應(yīng)用詳實(shí)的資料以及有關(guān)的政策、規(guī)定予以支持。6、 鑒定結(jié)論應(yīng)注意文字及措詞司法鑒定評估是辦案過程的一部分，特別需要具備嚴(yán)肅性。鑒定往往要經(jīng)過多個(gè)部門的審閱，因此一定要做到文字闡述清楚,措辭嚴(yán)謹(jǐn)，絕不能引起誤導(dǎo)或歧義。綜上所述,我個(gè)人認(rèn)為,土地評