和平花苑南苑策劃報告

1、和平花苑南苑策劃報告前言市場分析產(chǎn)品定位有效客層劃分模式銷售主導(dǎo)策略價格定位及價格分期策略各階段深化的市場推廣策略代理公司市場組織及銷售管理本案針對性運作流程公司簡介合作基本方案附:項目團(tuán)隊主要人員介紹售樓處操作規(guī)范售樓處工作制度推案計劃(ZZ)中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信 心的源泉，可是這一次,中海面臨的是一場空前嚴(yán)峻的考驗，因為和平南 苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。一、超級大戰(zhàn)場的競爭形勢虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一，其中個 案的銷售競爭，特別是價格競爭明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng)”龍頭老大”同 濟(jì)房產(chǎn)也不得不以低調(diào)價格的姿態(tài)出現(xiàn)，故本案的市場

2、切入將是一個需 要細(xì)致研究的問題。二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層這是一個觀念改變的問題，發(fā)展商不能改變客戶的觀念，就只能被 客戶改變自己?？墒且酝膫€案都沒有做好，和平一期最后的傾銷,典 型地說明了這一點。從理論上講,中海完全有實力去塑造區(qū)域觀念，但 實際上，對于這樣一塊極度陌生的土地,一個風(fēng)云變幻的市場,中海會一 帆風(fēng)順嗎？三、80萬/套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的”法定”范圍 這樣的客層較難由經(jīng)驗把握，或者說，這樣的客層尚需引導(dǎo),引導(dǎo)的 范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰(zhàn),如果沒有突破性的推 廣策略，前景并不樂觀。我們建議，這樣特別的個案應(yīng)該與專業(yè)代理商一起探索

3、。而選擇代 理商的條件將依次是代理楊浦個案經(jīng)歷、品牌個案經(jīng)歷、以及與大型 發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。第一部分:市場分析一、楊浦區(qū)房產(chǎn)市場特點1、熱點集中楊浦區(qū)借助黃興綠地效應(yīng)，使環(huán)外規(guī)模樓盤成為一大熱點，并注入 文化概念，吸引了楊浦環(huán)內(nèi)、虹口、浦東、寶山等地客戶，個別領(lǐng)先 樓盤平均價格接近4800 元/m2o根據(jù)上海市房產(chǎn)交易中心成交數(shù)據(jù),黃興花園、文化佳園、文化 花園、三湘世紀(jì)花城的成交均價都已突破4000元/ m2,其中文化佳園 的成交均價高達(dá)4800元/ m2,是楊浦環(huán)外熱銷樓盤中房價最高的。楊浦環(huán)內(nèi)樓盤大部分見縫插針，規(guī)模較小，以同濟(jì)綠園為代表，售價 不斷提升,使喜歡地段、講究鄰里品質(zhì)的客戶得到滿足。環(huán)內(nèi)交易量居前的樓盤，成交價主要集中在4000-4400元/ m2,如星 惠佳苑、上海大花園、華升新苑、現(xiàn)代星洲城等。其中江浦路上的 星惠佳苑價格略低,為4000元/ m2,當(dāng)前已全部售完。2、比價較低與虹口相比，楊浦房產(chǎn)歷來價格較低,具有價格優(yōu)勢，能承接部分虹 口區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)的客戶。楊浦區(qū)環(huán)內(nèi)樓盤價格與虹口區(qū)環(huán)外 部分樓盤售價相當(dāng)。因此,外區(qū)特別是虹口區(qū)的房價走勢對楊浦區(qū)樓盤 價格影響較大。預(yù)計