城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和房地產(chǎn)市場

1、城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場柏蘭芝北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心一、導(dǎo)論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系中國脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III. 房地產(chǎn)市場概況 不動(dòng)產(chǎn)市場 不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場博弈: -追求利益 -游戲規(guī)則 -參加者又不同角色和戰(zhàn)略 -即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動(dòng)的市場例：辦公樓小型化 -后工業(yè)社會(huì) -企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈政府干預(yù)增加投資-稅收，補(bǔ)貼限制開發(fā)-分區(qū)規(guī)劃參加者包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)

2、業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源: 自有資金，銀行貸款， 資本市場融資，銷售回籠資金 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開”的說法:一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30，其余行業(yè)占70：二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)（3）信用關(guān)系：金融業(yè)去年對30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想

3、。相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開發(fā)商很少。 信用中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級(jí)，結(jié)果表明：在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68。核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50，信用狀況普遍較低。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年

4、6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查銀行界的反應(yīng)：惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭取項(xiàng)目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對客戶的監(jiān)控。 中國建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)

5、（5）與對開發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火 個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足0.4，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。個(gè)人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12以上。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系-中國脈絡(luò)（6）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的

6、貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理） 間接融資和直接融資國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）物理特征

7、1） 不可移動(dòng)性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際2） 獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）經(jīng)濟(jì)特征1） 稀缺性2） 經(jīng)濟(jì)壽命長3） 改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值4） situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)市場的特點(diǎn)：完全競爭市場不可能存在信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品1) 空間2) 不動(dòng)產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）產(chǎn)品特性 -使用價(jià)值和交換價(jià)值 -“耐久

8、消費(fèi)品”vs. “是權(quán)利，不是商品”總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入國際上，房價(jià)和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。不動(dòng)產(chǎn)的供需需求1) 不動(dòng)產(chǎn)既是消費(fèi)品，又是資本品。2) 有效需求 供給1） 時(shí)間:建筑期間造成的滯后如，奧運(yùn)，sars2） 地點(diǎn)：不可移動(dòng)性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子市場中的個(gè)人和機(jī)構(gòu)參加者包括-使用者、消費(fèi)者，包括所有者和租戶-提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測量

9、員、開發(fā)商、投資者-中央和地方政府，各級(jí)代理機(jī)構(gòu)，法院-其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員，對市場運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理細(xì)看投資者1） 個(gè)人2） 公司：CEO財(cái)務(wù)經(jīng)理/不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)理3） 機(jī)構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外）-80年代后的顯著趨勢-銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用 作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)提供空間 反過來說，經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動(dòng)的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容） 作為公司財(cái)產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項(xiàng)目，和公司負(fù)債相對應(yīng)作為投資工具：是個(gè)人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險(xiǎn)金的主要收入來源當(dāng)然，每個(gè)國家/地區(qū)的情況有別。 房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)是世界各國經(jīng)

10、濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并分別在一些國家的國民生產(chǎn)總值中占有3至12的不同比重。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá)40以上。美國的房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)美國GDP每年6萬億美元以上。人均約2萬4千?？傮wGDP中，個(gè)人消費(fèi)近2/3，政府購買20%多一點(diǎn)，私人投資大概15-16%。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動(dòng)產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。近幾年，中國的房地產(chǎn)同樣有了重大的發(fā)展，從1978年之前的平均占國民生產(chǎn)總值的05至15上升到1993年之后的平均超過75的水平，高峰時(shí)接近占固定資產(chǎn)投資中的30。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的5至7，房

11、地產(chǎn)同時(shí)在拉動(dòng)其他消費(fèi)上和生產(chǎn)上起到極大的作用。歷年建筑業(yè)產(chǎn)值數(shù)據(jù)列表 (單位: 萬元) 年 份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位: %）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位: 萬元)57937454 82822497 91264777100619922111528640本課結(jié)構(gòu)1.城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)如何影響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向城市和區(qū)域的興衰產(chǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)需求2.公共政策和城市規(guī)劃決定了房地產(chǎn)市場的構(gòu)架 （教科書的用途）III.不動(dòng)產(chǎn)市場概況中美比較為什么要研究美國和其他國際環(huán)境中房地產(chǎn)的操作慣例？對中外不同慣例的研究是有啟發(fā)性和有趣的為吸引

12、國外投資，有必要了解投資者的思維方式一個(gè)了解其他市場如何操作的機(jī)會(huì)加入世界貿(mào)易組織之后的中國市場將日益向國際市場靠攏2006年, 外國商業(yè)銀行將可以進(jìn)入中國市場簡介影響美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使用模式/城市化金融體系房地產(chǎn)類型開發(fā)商簡介不同的經(jīng)濟(jì)要素如何影響房地產(chǎn)類型？住宅受家庭組成速度的影響辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)和從制造業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的影響酒店受國民生產(chǎn)總值的影響零售受消費(fèi)者信心的影響美國人口趨勢: 1995-2010穩(wěn)定的人口增長 (由于移民)人口老齡化復(fù)雜的細(xì)分市場人口統(tǒng)計(jì)學(xué) 美國總?cè)丝谛畔碓? 美國統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)人口按性別和年齡分類19702000信息來源:

13、美國統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)合法移民美國的人數(shù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局家庭組成的變化信息來源: 美國統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)學(xué)有子女的已婚婦女加入勞動(dòng)力大軍中國人口增長（單位：萬人）中國人口趨勢人口老齡化中國65歲及以上人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%。預(yù)計(jì)到2040年，該比例將超過20%。 北京現(xiàn)已有老年人口188萬，約占北京人口總數(shù)的15，并且以每年5的速度遞增。中國婦女從業(yè)比例對住房需求的影響？中國家庭戶規(guī)?？s小對住房需求的影響計(jì)劃生育政策的實(shí)施導(dǎo)致家庭戶規(guī)模的縮小1997年，全國家庭戶規(guī)模3.64，北京3.13.1999年，全國

14、家庭戶規(guī)模3.58，北京3.05。2000年，全國總計(jì)城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為3.1人，農(nóng)村平均戶均人口規(guī)模為3.65人。最新統(tǒng)計(jì)，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶.人，比全國的平均水平少.人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有.人。發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在的家庭戶均人口規(guī)模（如美國和加拿大等），在3人左右。 人口趨勢的內(nèi)涵對住宅的意義：許多有特殊需求的細(xì)分目標(biāo)市場對零售的意義： 便利和選擇人口統(tǒng)計(jì)學(xué)技術(shù)創(chuàng)新的歷史性影響電梯增加了高度和密度電話增進(jìn)了溝通空調(diào)的使用使在新地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)成為可能汽車的使用可使項(xiàng)目分布距離加大，使不同用途的土地間隔加大計(jì)算機(jī)提高了效率技術(shù)技術(shù)創(chuàng)新對未來的影響在電子數(shù)據(jù)自由交換的時(shí)代，城市的中心區(qū)位

15、在多大程度上失去優(yōu)勢？網(wǎng)上零售在多大程度上影響傳統(tǒng)零售地產(chǎn)？未來住宅需要什么技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施？技術(shù)美國土地使用模式公共政策金融體制-以后再詳細(xì)介紹樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。8月-228月-22Saturday, August 27, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。08:11:3308:11:3308:118/27/2022 8:11:33 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2208:11:3308:11Aug-2227-Aug-22加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。08:11:3308:11:3308:11Saturday, August 27, 20

16、22安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。8月-228月-2208:11:3308:11:33August 27, 2022踏實(shí)肯干，努力奮斗。2022年8月27日8:11 上午8月-228月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。27 八月 20228:11:33 上午08:11:338月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 228:11 上午8月-2208:11August 27, 2022作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/8/27 8:11:3308:11:3327 August 2022好的事情馬上就會(huì)到來，一切都是最好的安排。8:11:33 上午8:11

17、上午08:11:338月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。8月-228月-2208:1108:11:3308:11:33Aug-22牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2022/8/27 8:11:33Saturday, August 27, 2022相信相信得力量。8月-222022/8/27 8:11:338月-22謝謝大家！踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來。8月-228月-22Saturday, August 27, 2022弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。08:11:3308:11:3308:118/27/2022 8:11:33 AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。8月-2208:11:3308:11Aug-2227-Aug-22重于泰山，輕于鴻毛。08:11:3308:11:3308:11Saturday, August 27, 2022不可麻痹大意，要防微杜漸。8月-228月-2208:11:3308:11:33August 27, 2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年8月27日8:11 上午8月-228月-22追求卓越，讓自己更好，向上而生。27 八月 20228:11:33 上午08:11:338月-22嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。八月 228:11 上午8月-2208:1