北京市房地產(chǎn)市場分析

1、2011年1月北京樓市分析宏觀市場背景分析宏觀政策房地產(chǎn)市場分析土地市場分析市場特征概述土地成交商品房市場分析市場特征概述整體市場供應(yīng)整體市場成交銷售排行榜重點(diǎn)新盤存量房市場分析市場特征概述成交市場點(diǎn)評與展望總 目 錄宏觀市場背景分析國家宏觀房地產(chǎn)政策匯總北京房地產(chǎn)政策匯總關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 目 錄房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 政策內(nèi)容2011年1月27日，中華人民共和國財政部及國家稅務(wù)總局 關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 （財稅201112號 ）。規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住

2、房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 康正視點(diǎn)是國務(wù)院會議精神”國八條”中“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”決定的配套政策，通過提高轉(zhuǎn)讓成本的手段，抑制房地產(chǎn)過熱、遏制房價過快上漲。營業(yè)稅直接針對二手房而間接影響一手房，因此一手商品房交易的影響相對溫和。同時，我們也可以看出相對于2010房價的巨大升幅，由營業(yè)稅所帶來的成本比重相對較小，本政策的影響力有限。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法 政策內(nèi)容2011年1月20日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 、國家發(fā)展和改革委員會、 人力資源和社會保障部發(fā)布了房地

3、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部第8號令 ）。圍繞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同行為、交易資金監(jiān)管制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為等六方面做出了具體規(guī)定強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究?？嫡朁c(diǎn)是中國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章 ，有利于對整個行業(yè)的監(jiān)控和管理。 辦法要求對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價制度，以及由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。將有效的規(guī)避中介的“陰陽合同”、挪用交易資金等違法違規(guī)行為。此次經(jīng)紀(jì)管理辦法的出臺有利于加強(qiáng)調(diào)控的落實(shí)，避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度弱影響調(diào)控效果的

4、問題。 土地市場分析市場特征概述土地成交康正視點(diǎn)目 錄1月，共成交23塊土地，居住用地4宗，工業(yè)用地11宗，商業(yè)金融用地3宗，綜合用地5宗。出讓建設(shè)用地面積110.61萬，環(huán)比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；規(guī)劃建筑面積為187.26萬 ，環(huán)比上月下降了78.46 %，同比下降了33.68%；樓面地價3263元/ 。本月成交總價最高的地塊是中國華電工程（集團(tuán)）有限公司以10.28億元獲得的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊1516-19地塊C2商業(yè)金融項(xiàng)目用地 。成交樓面地價最高的是明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建

5、、托幼用地，樓面地價為7600元/ 。2010年1月-2011年1月土地總體成交走勢市場特征概述宅用地成交占比回落住宅用地成交4宗，占總體成交宗數(shù)的17.39%，土地出讓面積25.58萬 ，規(guī)劃建筑面積為54.67萬 。住宅用地成交面積大幅回落，占比環(huán)比下降了34.97個百分點(diǎn)。土地成交以工業(yè)用地為主，一共成交11宗，土地出讓面積56.24萬 ，占總成交面積的50.84%。1月土地成交總覽土地規(guī)劃用途土地宗數(shù)建設(shè)用地面積(萬)規(guī)劃建筑面積(萬)樓面地價(元/)數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例居住類用地425.5823.12%54.6729.19%4145商服金融類用地311.2910.21%49.3326

6、.34%6181工業(yè)用地1156.2450.84%58.2531.11%671綜合用地517.515.82%25.0213.36%1619其它000%00%0合計23110.61100.00%187.26100.00%3263住數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲備中心1月新增供應(yīng)地塊的區(qū)域分布十分集中 。集中放量的區(qū)域集中在：房山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)，其中大興區(qū)（包括開發(fā)區(qū)）成交面積占比最大，共成7宗土地，土地面積38.16萬，約占總出讓面積的34.5%。城八區(qū)僅有豐臺區(qū)成交了三宗商業(yè)金融用地，土地面積11.29萬，約占總出讓面積的10.21% 。各區(qū)中工業(yè)用地出讓比例高，其中成交土地面積占比第二、第五的房

7、山區(qū)和平谷區(qū)成交地塊均為工業(yè)用地。地供應(yīng)集中三大新城1月土地成交行政區(qū)縣分布土1月份，正值上一年度土地供應(yīng)工作收尾和新年假期將近之時，北京土地市場交易轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)量、成交量較上月降幅明顯。 在政策調(diào)控下，1月住宅土地出讓采用“限地價競租賃房面積”的掛牌方式出讓的土地顯然已經(jīng)占據(jù)主流 ，開發(fā)商獲得土地不再單純的依靠價高者得，而是靠配建政策性住房面積的大小，預(yù)示著北京土地招拍掛制度整體改革與完善。 康正視點(diǎn)目 錄商品房市場分析市場特征概述重點(diǎn)新盤康正視點(diǎn)銷售排行榜整體市場成交整體市場供應(yīng)1月商品房市場供應(yīng)量大幅下降，成交套數(shù)下降一成，成交面積環(huán)比增長一成。未簽約住宅市場存量回落，存量套數(shù)再次跌至十萬

8、套之內(nèi)，環(huán)比下降7.69%。 2010年1月至今北京市商品房月度供銷存對比市場特征概述1月，北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售證10張，總批準(zhǔn)預(yù)售面積34.98萬 ，環(huán)比下降88.85%，同比下降75.1%。住宅供應(yīng)面積大幅下降，批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為30.88萬 ，環(huán)比下降82.8%，同比下降74.73% 。年度批準(zhǔn)預(yù)售住宅月度供應(yīng)情況對比市場供應(yīng)量 住宅供應(yīng)大幅回落，供應(yīng)面積環(huán)比下降92.88%。保障性住宅供應(yīng)下降四成，環(huán)比下降41.17%1月僅有一個非住宅項(xiàng)目入市，受入市項(xiàng)目減少影響，辦公及商業(yè)類商品房環(huán)比有較大幅度下降，分別下降超九成。住宅辦公商業(yè)商品住宅保障性住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)952178426463批

9、準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬）10.2920.591.571.09面積環(huán)比變化-92.88%-41.17%-98.31%-94.49%面積同比變化-88.87%-30.89%-61.75%-87.98%1月不同類型物業(yè)新增供應(yīng)變化比較住宅1月僅有四個區(qū)縣有住宅供應(yīng)，整體供應(yīng)住宅面積排名：西城區(qū)（6.1萬）房山區(qū)（2.23萬）海淀區(qū)（1.58萬）大興區(qū)（0.38萬 ）；1月份供應(yīng)的主力區(qū)域西城區(qū)，供應(yīng)住宅503套，共6.1萬，占總體供應(yīng)面積的59.28%；大興區(qū)僅有1個項(xiàng)目獲預(yù)售許可證，供應(yīng)住宅48套，供應(yīng)面積環(huán)比下降了96.39%。區(qū)域1月各行政區(qū)域商品住宅供應(yīng)面積對比與上月相比，預(yù)計開盤均價在3萬元/平

10、方米以上價格區(qū)間的商品住宅供應(yīng)面積最大為7.47萬 ，占比72.59%，但環(huán)比上月下降98.12%；在各預(yù)計開盤均價區(qū)間中，3萬元/平方米以上的商品住宅供應(yīng)面積占比增幅最大， 上漲了46.4個百分點(diǎn)；價1月各價格區(qū)間上市商品住宅月供應(yīng)面積對比由于開盤量銳減，1月成交量大幅縮水，共簽約11544套住宅，較12月下降26.81%，同比上漲51.42%。其中，期房成交量為9557套住宅，較12月下降30.11% ，同比上漲56.72%；現(xiàn)房全月成交套數(shù)1987套，相對于12月下降了5.25%。 市場成交2010年與2011年月度住宅網(wǎng)簽對比圖量成交排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額(萬元)1中糧萬科長陽

11、半島房山區(qū)1284902中信城西城區(qū)754503首開幸福匯朝陽區(qū)642804龍湖蔚瀾香醍 通州區(qū)562205富力十號 朝陽區(qū)54480排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)1中糧萬科長陽半島大興區(qū)8842首邑溪谷 大興區(qū)2403龍湖香醍溪岸 順義區(qū)2364綠地新都會國際房山區(qū)1545上東8號 朝陽區(qū)1451 月商 品住 宅成 交金 額排 行1月商 品住 宅成 交套 數(shù)排 行排行榜顯示：本月成交金額榜單上多為城區(qū)售價超過3萬的高檔商品住宅項(xiàng)目，如富力十號、上東8號等項(xiàng)目；房山區(qū)中糧萬科長陽半島占據(jù)商品住宅成交套數(shù)、面積、金額三榜的首位；成交排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積(萬)1中糧萬科長陽半島 房山區(qū)8065

12、02龍湖香醍溪岸 順義區(qū)314703龍湖蔚瀾香醍 通州區(qū)227304中信城西城區(qū)179805上東8號朝陽區(qū)173301月商 品住 宅成 交面 積排 行1月獲批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目中重點(diǎn)新盤主要有琥珀中心、果嶺華舍、戛納35號等。1月純新住宅項(xiàng)目供應(yīng)套數(shù)最高最大是海淀區(qū)的駿華閣項(xiàng)目，共計供應(yīng)住宅148套，總供應(yīng)面積1.37萬。非住宅供應(yīng)面積最大是昌平區(qū)的琥珀中心，共計供應(yīng)商業(yè)辦公類用房423套，供應(yīng)面積2.63萬重點(diǎn)新盤項(xiàng)目名稱琥珀中心 果嶺華舍 戛納35號 區(qū)縣昌平區(qū)大興區(qū)海淀區(qū)環(huán)線5-6環(huán)5-6環(huán)3-4環(huán)用途（類型）辦公、商業(yè)、倉儲住宅住宅批準(zhǔn)套數(shù)42348148批準(zhǔn)住宅套數(shù)048148批準(zhǔn)面積（）2

13、.630.381.37批準(zhǔn)住宅面積（）00.381.37基本概況項(xiàng)目地址：海淀區(qū)花園北路35號 開發(fā)商：北京肆維基業(yè)房地產(chǎn)開 發(fā)公司總建筑面積：11萬平方米建筑類型：板塔結(jié)合 開盤時間：2011年1月18日交房時間：預(yù)計2011年6月 開盤均價：4.1萬元/主力戶型：精裝35-160 的一居至三居1月銷售成績：179套，面積4.23萬，成交金額134260萬元。戛納35號項(xiàng)目位于海淀區(qū)花園北路，臨近三環(huán)及四環(huán)，地鐵10號線途經(jīng)，交通甚便捷。戶型面積多樣，35平米大開間、64-73平米一居、75-136平米二居、102-160平米三居，可滿足各類需求。周邊配套設(shè)施齊備，得天獨(dú)厚，既有元大都城垣遺

14、址公園、小月河水景公園等自然景觀資源，同時又有北京航空航天大學(xué)、電影學(xué)院、北醫(yī)附中、陶行知小學(xué)等人文教育資源。樓盤特色基本概況項(xiàng)目地址：朝陽芳園南里9號院 開發(fā)商：北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)公司總建筑面積：4.35萬平方米建筑類型：板樓、塔板結(jié)合本期開盤時間：2011年1月本期交房時間：預(yù)計2013年初 開盤均價：4萬元/主力戶型:150-220二至三居1月銷售成績：93套，面積萬，成交金額萬元。上東8號項(xiàng)目地處麗都商圈，臨近東北四環(huán)及機(jī)場高速，擁有便捷的交通路網(wǎng)。社區(qū)內(nèi)外高品質(zhì)景觀資源：項(xiàng)目南鄰壩河，西側(cè)為四德公園，項(xiàng)目內(nèi)設(shè)計純歐式園林景觀，薄水、疊水，等設(shè)計使社區(qū)內(nèi)外水景形成呼應(yīng)。本期銷售的南

15、北兩棟樓，南樓主力戶型為120-388的二至四居；北樓為52-75一居，全部精裝交房，滿足不同購買需求。樓盤特色由于去年年底在預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)期引發(fā)的開發(fā)商“入市潮”，透支了市場供應(yīng)，使得商品房市場在1月份呈現(xiàn)出“斷供荒”，1月市場上僅有5個期房住宅項(xiàng)目合計不足千套住宅的新增供應(yīng)，供應(yīng)不足直接壓低了成交。隨著國八條出臺，其限購、提高首付等措施無論是對實(shí)際成交還是對心理預(yù)期層面都產(chǎn)生了一定的影響，使得市場需求熱度減退?？嫡朁c(diǎn)存量房市場分析市場特征概述 整體市場成交目 錄康正視點(diǎn)存量房（住宅）簽約量小幅上漲6.58%；1月，朝陽、海淀、昌平三區(qū)仍是成交大戶，除門頭溝、平谷成交量較11月下降外，其他

16、區(qū)縣成交量均有所上升；120-140 面積戶型成交比重上升最大；60萬元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。2010與2011年存量房（住宅）網(wǎng)簽對比市場特征概述2011年1月北京存量房簽約共25089套，261.08萬 ，環(huán)比上月分別上漲5.49%和7.19%。存量房（住宅）簽約量持續(xù)回升，共成交23478套，簽約面積共計217.49萬。住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲6.58%，同比則上漲83.91%。成交面積環(huán)比上漲4.42%，同比上漲85.92%。1月，日均成交量小幅上漲。北京存量房（住宅）日均簽約757套，環(huán)比12月日均簽約711套上漲了6.58%。日均簽約面積為7.02萬，環(huán)比12月日均簽約面積

17、6.71萬上漲了4.62%。量月成交環(huán)比變化同比變化網(wǎng)上簽約套數(shù)250895.49%78.54%日均網(wǎng)上簽約套數(shù)809 5.49%78.54%網(wǎng)上簽約面積(萬M2)261.087.19%83.34%日均網(wǎng)上簽約面積(萬M2)8.42 7.19%83.34%住宅簽約套數(shù)234786.58%83.91%日均住宅簽約套數(shù)757 6.58%83.91%住宅簽約面積(萬M2)217.494.62%85.92%日均住宅簽約面積(萬M2)7.02 4.62%85.92%1月，各行政區(qū)存量房網(wǎng)上簽約面積最多的為朝陽、 海淀 、昌平、豐臺和通州，其中，簽約面積最大的行政區(qū)仍為朝陽區(qū)，共簽約7140套，簽約面積7

18、2.86萬平方米，占總簽約面積的28.46%，占比較上月上升了0.69個百分點(diǎn)。 從變化幅度來看順義區(qū)降幅最大，成交套數(shù)環(huán)比下降10.22%，占比較上月下降了0.69個百分點(diǎn)。套數(shù)占比增幅最大為密云縣，成交套數(shù)環(huán)比上漲了21.92%，占比較上月增加了0.34個百分點(diǎn)， 。區(qū)域各行政區(qū)域存量房網(wǎng)簽對比面積1月，北京市存量房簽約套數(shù)所占比重最大的仍然是60以下超小戶型，占總簽約套數(shù)的25.66%，可見目前剛需仍是二手房的主要需求。 從變化幅度來看，只有100 以下各檔位戶型成交比重均有所下降，下降0.91個百分點(diǎn)100 以上各檔位戶型成交比重面積戶型成交比重均有所上漲，其中上漲幅度最大的是120-

19、140的戶型，占比上漲0.73個百分點(diǎn)。 1月，居于成交主導(dǎo)地位的仍然是90萬以下價格區(qū)間的存量房，占總成交比重的63.53%，較上月上漲1.13個百分點(diǎn)。從變化幅度上看，60萬以上各價格區(qū)間的存量房成交比重有所下降，其中，下降幅度最大的是60-90萬價格區(qū)間的存量房，下降0.38個百分點(diǎn)。 價格前十名經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共簽約11163套，占1月總簽約量的44.49%，其中鏈家地產(chǎn)成交量仍最大，成交套數(shù)5203套，占1月簽約總量的20.74%。前十名機(jī)構(gòu)簽約中，簽約量漲幅最大的是瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，簽約量環(huán)比上漲了1125.0%。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1月經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)排名（前十）序號房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱簽約套數(shù)簽約環(huán)比變化1北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司520314.53%2北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司204417.74%3北京鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司88618.93%421世紀(jì)不動產(chǎn)73025.21%5北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司61316.54%6北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司43814.06%7北京愛家營企業(yè)管理有限公司418-42.97%8北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司41431.43%10北京瑞合嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1961125.00%從1月的數(shù)據(jù)來看，存量房均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的走勢，創(chuàng)下2010年4月調(diào)控以來的成交新高。這主要是