8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、2009 年土地估價(jià)師實(shí)踐考核材料：號(hào)：20065300365資格號(hào)：2007530016案例分析二項(xiàng)目名稱公司抵押涉及的位于市碧雞鎮(zhèn)龍門村委會(huì)蘇家村一宗面積為 4238.35 平方米（約 6.36 畝）商業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目基本情況委估地塊位于市碧雞鎮(zhèn)龍門村委會(huì)蘇家村。區(qū)域老高海公路可至風(fēng)景區(qū)，北面距離云南工業(yè)園區(qū)約 1.5 公里，距離公路約 3 公里，附近有森林公園、華亭寺、云南省藥物研究所、碧雞派出所、云南工業(yè)園區(qū)、楊家村、碧雞關(guān)村、高蹺村等多家、旅游景點(diǎn)及行政村，總體上看，區(qū)域度一般。根據(jù)2002 年市城市規(guī)劃土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)確定為昆明市商業(yè)用地級(jí)。委估地塊所在區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)

2、設(shè)施達(dá)到“五通一平”（通給水、排水、通電、通路、通訊及場(chǎng)地平整），委估區(qū)域位于西山腳，距離森林公園、滇池較近，環(huán)境、空氣質(zhì)量較好。為國(guó)有，公司于 2004 年 8 月 25 日以出讓方式委估地塊所取得該宗地的土地使用權(quán)，并持有昆國(guó)用（2005）第 1957 號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，土地證載終止日期為 2054 年 8 月 25 日。截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2008 年 3 月 11 日，評(píng)估設(shè)定土地使用年限為商業(yè)用地最高出讓年限 40 年減去已經(jīng)使用的 3.58 年，剩余 36.42 年條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，宗地未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利存在。估價(jià)難點(diǎn)1、據(jù)商業(yè)用地的特點(diǎn)及項(xiàng)目背景， 選擇適宜的

3、估價(jià)方法。2、土地抵押價(jià)值評(píng)估的技術(shù)處理。3、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的運(yùn)用難點(diǎn)。4、市場(chǎng)比較法運(yùn)用難點(diǎn)及估價(jià)結(jié)果的確定。解決方法1、在簽署評(píng)估委托協(xié)議前，詳細(xì)了解委托方的基本情況，明確估價(jià)對(duì)象的范圍，并就委托方提供的資料、如何協(xié)助工作等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。2.應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，遵循謹(jǐn)慎原則，出具客觀的抵押評(píng)估結(jié)果。同時(shí)應(yīng)在估價(jià)中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等對(duì)抵押價(jià)值的影響。3、選用適宜的估價(jià)方法。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目

4、的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估通過(guò)實(shí)地，認(rèn)真分析收集到的有關(guān)資料，在確定上述估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊現(xiàn)狀等諸多，認(rèn)為該區(qū)域在市城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算范圍之內(nèi)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估；另外，待估宗地所在區(qū)域土地市場(chǎng)比較活躍，交易案例容易選取，可以采用市場(chǎng)比較發(fā)進(jìn)行評(píng)估。4、根據(jù) 2008 年 9 月 1 日市資源局的市主城規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別與地價(jià)更新成果，確定委估商業(yè)用地的等級(jí)，得出相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)定義為：在市主城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，設(shè)定基準(zhǔn)日為 2008 年 1 月 1 日，分別評(píng)估確定的相應(yīng)用途法定最高年期土地使用權(quán)級(jí)別平均價(jià)格。商業(yè)用地按法定最高土地使用權(quán)年限40 年，在“六通

5、一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）、最末一級(jí)“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下，平均容積率為 2.5 的完整土地使用權(quán)平均價(jià)格，其它條件為宗地地價(jià)修正系數(shù)表公式為：宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)中的“一般”條件?；鶞?zhǔn)地價(jià)修期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)之和開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)。根據(jù)“商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)說(shuō)明表”和“商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表”部分，對(duì)照確定待估宗地條件的檔次和各的修正值。5、上述兩種方法測(cè)算出的結(jié)果差異不大，均有較大的度，從不同角度反映了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平。但考慮到市場(chǎng)比較法測(cè)算出的結(jié)果具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，更能準(zhǔn)確的反映出待估宗地當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值。因此，以市場(chǎng)法測(cè)算出的結(jié)果取 60%的權(quán)重，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的測(cè)算結(jié)果取 40%的權(quán)重，平均確定委估宗地的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估啟示1、基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)各城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域的商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地利用類型的土地分別評(píng)估的一定時(shí)間內(nèi)有限年期的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。首先必須要弄清基準(zhǔn)地價(jià)的概念及內(nèi)涵 。當(dāng)估價(jià)基準(zhǔn)日距離基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日超過(guò)三年或者當(dāng)評(píng)估地塊所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格與基準(zhǔn)地價(jià)相差較大時(shí)，要慎用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。2、慎選估價(jià)方法，要依據(jù)估價(jià)對(duì)象的