國際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目第第 第 第 第據(jù)第一章 第二章 第三章第十第險(xiǎn)預(yù)測與對(duì)策:方案與建設(shè)內(nèi)容 管理與m來方碗 汾析m.與建議二:二議：O 8 o o o oo O 08 o o o o oooo o o o o o o o o oo o o o o o OO XX 國際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX 國際紡織服裝城開發(fā)有限公司2007 年 9 月第一章 項(xiàng)目決策背景、XX城市概況（一）城市概況沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃19962010年IIy國n XX是遼寧省東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。XX現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積 1.3萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里?？?cè)?72

2、0.4 萬人，市區(qū)人口 506.6萬人。XX是建國初期國家重點(diǎn)建設(shè)起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，XX的工業(yè)門類已達(dá)到 142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值 2240多億元。近年來，XX市委、市政府以振興 XX老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開放和工業(yè) 立市方略，國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營經(jīng)濟(jì)迅速成長壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已 成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建

3、設(shè)得到了進(jìn)一步改善。XX經(jīng)濟(jì)和社會(huì)長足發(fā)展， 人民生活水平快速提升，XX經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的新時(shí)期。 在此同時(shí)，XX先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市” 、“國家森林城市”的稱號(hào)，連續(xù)兩年進(jìn) 入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)I烏蘭巴託XiJj-乞爐*R幾XX是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要俄羅斯的戰(zhàn)略地位。以 XX為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。XX擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級(jí)的

4、“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距XX均不超過400公里,具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的XX對(duì)周邊乃至全國都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。二、XX城市商業(yè)規(guī)劃研究分析（一）XX商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年6月8日，XX市商業(yè)局正式對(duì)外發(fā)布了 XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“ 一五”規(guī)劃，未來5年，大多沈城人的購物半徑都將不超過15分鐘的路程。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至東北地區(qū)名副其實(shí)的購物天堂。南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。1、商業(yè)規(guī)劃（1）“一廊”即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長，由現(xiàn)在的17公里延長到約2

5、5公里，以青年大街為中軸， 平均開發(fā)寬度500米一一1000米。重點(diǎn)布局北部開發(fā)區(qū) （北部大學(xué)城）、 龍江區(qū)域商貿(mào)中心、北部都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商 務(wù)辦公、國際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。（2）“兩帶”南帶一一沿東西“銀帶”（渾河）實(shí)施深度開發(fā)，在全長52公里的XX內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開發(fā)歷史文化旅游景觀，重點(diǎn)在棋盤山國際旅游風(fēng)景區(qū)、XX植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等7個(gè)接點(diǎn)上建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè) 帶。北帶一一沿地鐵一號(hào)線 25公里沿線，重點(diǎn)布局張士開發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào) 中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都

6、市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、黎明居住商貿(mào)區(qū)7個(gè)節(jié)點(diǎn)，建設(shè)購物、餐飲、休閑、娛樂、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。（3）“三圈”“核心圈”在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域 商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。“中心圈”在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色 商業(yè)空間，推進(jìn)“四大”開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系?！斑吘壢Α痹诳h域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級(jí)商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系； 圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化， 建設(shè)新型商品市場體系， 推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程， 加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。解讀：未來，XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局

7、將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個(gè)層面展開?！笆晃濉逼陂g，XX城市化率將達(dá)到 70%上，常住人口達(dá)到 1000萬，建成區(qū)規(guī)劃面積由 300平方公里擴(kuò)展 到 450 平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸” ，“六帶六楔”的總體格局，并利用 XX 未來發(fā)展的“四大空間” ，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽、鞍山、營口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基 本形成中心城市的開放式發(fā)展布局。因此，XX商業(yè)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)范圍不僅是 XX城區(qū)，還輻射整個(gè)七城市經(jīng)濟(jì)圈。此外，從投資的角度講， “一廊兩帶三圈”附近的商鋪投資價(jià)值是不容置疑的，尤其是 地鐵附近的商鋪，很有投資潛力。2、功能規(guī)劃社區(qū)購物步行不超過 5 分鐘未來XX商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將分為都市

8、商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)。都市商貿(mào)中心即繼續(xù)改造完善中街、 太原街、 北站 3個(gè)現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。 重點(diǎn)規(guī) 劃五里河、長江、興工、東城、渾南 5 個(gè)都市商貿(mào)中心， 10 年后，使其具備都市商貿(mào)中心 的雛形。區(qū)域商貿(mào)中心區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點(diǎn)布局按照一個(gè)大中型百貨商店，一個(gè)大型綜合超市和若干個(gè)服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。未來XX將重點(diǎn)規(guī)劃培育 10 個(gè)區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào) 中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長白新城商貿(mào)中心、蘇家 屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。社區(qū)商服中心一一

9、到 2010年，XX將通過新建、改造和調(diào)整，在127個(gè)街道的1257個(gè)社區(qū)中新建 100個(gè)社區(qū)商服中心，總量達(dá)到 200個(gè)，其中省級(jí)以上示范中心 20個(gè)。解讀： XX 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級(jí)主要解 決XX商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局的問題。像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè) 施，交通也十分便利， 一般到這樣都市商貿(mào)中心消費(fèi)的人50%是外國人或外地人， 余下的 50%才是XX本地人，因此它代表的是一個(gè)城市的商業(yè)形象。而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士和居民生活需要服務(wù) 的，這里要有大型購物場所，還有休閑娛樂場所。在這一區(qū)域內(nèi)，XX

10、本地人消費(fèi)的比例大約在 70% 80%，外國人或外地人消費(fèi)的比例大約在20% 30%。也就是說，在這個(gè)商貿(mào)中心里，XX居民到大商場購物只需要走 15分鐘的路程。在這三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點(diǎn)、便民 超市、 美發(fā)店等， 人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足， 服務(wù)半徑應(yīng)在 5分鐘 以內(nèi)的路程。3、零售規(guī)劃“ 一五”末期，XX零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總規(guī)模將導(dǎo)控在1000萬平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 50 個(gè)。新建大型百貨商店 11 個(gè)渾南都市商貿(mào)中心 1 個(gè)、興工都市商貿(mào)中心 1 個(gè)、東城都 市商貿(mào)中心 1 個(gè)、北站都市商貿(mào)中心 2

11、 個(gè)（東西部各 1 個(gè)）、五里河都市商貿(mào)中心 1 個(gè)、興 順商業(yè)街 1 個(gè)、北市特色街 1 個(gè)、長白地區(qū) 1 個(gè)、北部大學(xué)城 1 個(gè)、北站北出口 1 個(gè)。新建大型綜合超市 15 個(gè)八王寺地區(qū) 1 個(gè)、滂江街地區(qū) 1 個(gè)、東北大馬路中段 1 個(gè)、 龍江地區(qū) 1 個(gè)、砂山地區(qū) 1 個(gè)、渾南新區(qū) 2 個(gè)、道義開發(fā)區(qū) 1 個(gè)、文體西路 1 個(gè)、長青地區(qū) 1 個(gè)、東陵東路 1 個(gè)、三臺(tái)子地區(qū) 1 個(gè)、七二四地區(qū) 1 個(gè)、地鐵黃海站 1 個(gè)、黎明廣場附近 1 個(gè)。新建大型購物中心（摩爾） 4 個(gè)北站商貿(mào)中心 1 個(gè)、渾南商貿(mào)中心 1 個(gè)、東城商貿(mào) 中心 1 個(gè)、興工商貿(mào)中心 1 個(gè)。新建大型專業(yè)店布局集中

12、在渾南都市商貿(mào)中心、 東城商貿(mào)中心、 長江商貿(mào)中心和小 北通訊器材專業(yè)街、 三好 IT 產(chǎn)品專業(yè)街、 民主路體育用品專業(yè)街、 北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。解讀：單從數(shù)量上看，目前 XX的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不少，全市 80%以上的招商項(xiàng)目都是商業(yè) 項(xiàng)目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購 物卻還要花上一小時(shí)左右往商業(yè)區(qū)跑。 因此本次規(guī)劃根據(jù)未來 5 年沈城市民的實(shí)際需要， 計(jì) 劃新建 11 個(gè)大型百貨商店和 1 5個(gè)大型綜合超市， 主要滿足現(xiàn)在還不方便購物的人。 而按照 摩爾的國際流行標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)際在沈城還一個(gè)都沒有， 但這并不意味著有投資就能建， 根據(jù)國家 有關(guān)規(guī)定，今

13、后沈城建面積 1 萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目都要先聽證，使起更好地為XX經(jīng)濟(jì)服務(wù)，從而輻射整個(gè) XX經(jīng)濟(jì)圈。解讀： 購物、休閑是人們?cè)诠ぷ魃钪庵饕膬?nèi)容。 這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)就是在人們購物需 要得到滿足的情況下， 為市民提供更多的休閑娛樂空間， 這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)更重要的意義還在于 拉動(dòng)XX的休閑娛樂經(jīng)濟(jì)。4、專業(yè)市場規(guī)劃未來5年，XX將重點(diǎn)新建12個(gè)市場，改造20個(gè)市場，形成6個(gè)市場集群。新建市場東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場、金馬（XX）皮革鞋材國際交易市場、東北化工市場、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心、XX煤炭交易市場、XX東成工程機(jī)械交易市場、東北機(jī)床大市場、XX中晨汽車交易市場、

14、XX文官天和鋼材交易市場、 XX舊輪胎交易市場。重點(diǎn)改造的市場五愛市場、 中國鞋城、 東軟電腦軟件城批發(fā)市場、 十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、XX果品中心批發(fā)市場、XX肉食品批發(fā)市場、XX水產(chǎn)品批發(fā)市場、XX糧食批發(fā)市 場、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場、新民市農(nóng)機(jī)市場、XX鋼材中心批發(fā)市場、XX滑翔五金城、XX爐料市場、水暖器材交易中心、東北日雜市場、東北摩托車市 場、東北裝飾城、東北亞國際汽車交易博展中心、長青家電批發(fā)中心。解讀： 隨著人們生活水平的提高， XX 現(xiàn)有的市場還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列 新問題，因此，像五愛市場、中國鞋城這樣的在XX頗具影響力的老市場需要進(jìn)一步改

15、造升級(jí)，進(jìn)一步與市場接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。5、物流規(guī)劃“十一五”期間， XX 物流基地重點(diǎn)沿東（北）部：沈海東三環(huán)；南部：渾南 蘇家屯；西部：張士大潘；北部：望花農(nóng)高區(qū)4 條物流產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)行布局。物流中心重點(diǎn)圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、 新興產(chǎn)業(yè)集群及具有廣闊市場空 間的大型項(xiàng)目布局，重點(diǎn)培育建設(shè)2030 個(gè)第三方物流中心。解讀：物流是支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺(tái)， 未來沈城培育建設(shè) 4 個(gè)物流園區(qū)可以實(shí) 現(xiàn)沈城東西南北四個(gè)方向都有物流平臺(tái)支撐。（二）XX鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年 8月 2日，鐵西新區(qū)公布未來 5年的商業(yè)規(guī)劃。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地， 鐵西

16、規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項(xiàng)目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。1、老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶” ，全力將老城區(qū)打 造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中， “一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南 起建設(shè)大路， 北至北二路， 除在建的 47 個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外， 再規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 3000 平方米 以上的規(guī)模項(xiàng)目 30 個(gè)，總投資 37.8 億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館。 “三園”即神羊 游樂園、森林公園、海洋樂園。 “五街”即興工時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商 業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街。 “五帶”即

17、北一路物流、北二路汽車貿(mào)易、 北四路專業(yè)市場、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。2、今后 5 年新建 200 商業(yè)項(xiàng)目鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè) 200 個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目， 預(yù)計(jì) 2006 年規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 55 個(gè)，到 2008 年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 70 個(gè)，到 2010 年規(guī)劃再開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 75 個(gè)。全部建成后，將形成 鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。酒店賓館項(xiàng)目 20 個(gè)：在世星賓館、 九豐大廈的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)三星賓館 12 個(gè)、四星 賓館 5 個(gè)、五星級(jí)賓館 3 個(gè)。大型商業(yè)購物廣場 2 個(gè)：開發(fā)建設(shè)萬米以上的世界及國內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購物廣場2個(gè)。大型餐飲項(xiàng)目 35 個(gè)。商

18、務(wù)大廈項(xiàng)目 35 個(gè)。總部大廈 15 個(gè)。百貨、超市項(xiàng)目 3 個(gè)：在家樂福、樂購超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場的基礎(chǔ)上再 開發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市 3 個(gè)。專業(yè)化大市場項(xiàng)目 10 個(gè)：在中國家具城、鋼材批發(fā)中心市場的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)大型 專業(yè)市場 10 個(gè)。金融保險(xiǎn)類項(xiàng)目 10 個(gè)。物流企業(yè)類項(xiàng)目 5 個(gè)。停車場項(xiàng)目 15 個(gè)。時(shí)尚休閑項(xiàng)目 50 個(gè)。 在和平大戲院、避風(fēng)塘茶吧的基礎(chǔ)上再開發(fā)建設(shè)美食街、名人俱樂部、西餐廳、茶府、 迪吧、影城、電玩城、夜總會(huì)、數(shù)碼公園、娛樂健身館等50 個(gè)具有時(shí)尚品位的餐飲娛樂項(xiàng)目。此外，還將建設(shè) 200 個(gè)中小型社區(qū)連鎖便民店， 并在每個(gè)社區(qū)、 村至少建一個(gè)

19、中小型社 區(qū)連鎖便民店。（三）XX主要商圈分析近年來在國家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，XX 所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來經(jīng)濟(jì)的快速增長，XX的商業(yè)地產(chǎn)開始步入規(guī)模增長時(shí)期， XX已經(jīng)開始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。 出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因， 主要得益于金廊開發(fā)和 渾河兩岸開發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。就目前XX市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成 了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是 XX市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升

20、XX商業(yè)形象和增強(qiáng)XX商業(yè)輻射力有重大意義。1、太原街商圈目前在XX各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。萬達(dá)商業(yè)廣場的啟動(dòng)拉開了南太原街改 造的序幕，五洲的建成將使整個(gè)太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。太原街商圈位于和平區(qū)， 是XX市兩個(gè)最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是XX市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起 和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、 中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來 打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國際商業(yè)街區(qū)”。從目前太原街商圈經(jīng)營品種

21、構(gòu)成中服裝類、 飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn) 為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分， 這種經(jīng)營分布是太原街商圈多年市場發(fā)展的 結(jié)果，是市場自然選擇和 XX獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。代表性商場：中心商廈、聯(lián)營商場、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時(shí)尚地下商業(yè)城、萬達(dá)商業(yè)廣場和即將投入運(yùn)營的五洲商業(yè)廣場。（1） 中興一XX商業(yè)大廈一一是由中國國際信托投資公司與XX市合資興建，以零售業(yè) 為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開發(fā)、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場位于中華路，包 括一店和二店，是太原街商圈已開業(yè)的三大主力商場之一。（2） 香港新世界百貨一一是 XX目前產(chǎn)品的經(jīng)營檔次最高的商場，

22、國際知名品牌最集中 之地。從該商場的環(huán)境和裝修檔次來分析該商場定位是以中高檔為主，目標(biāo)消費(fèi)者以高收入 者為主，集中了大部分 XX高端消費(fèi)。（3）XX市聯(lián)營公司一一成立于 1952年12月20日，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員之一。是國內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營業(yè)一體的初具現(xiàn) 代化功能的大型國有“老字號(hào)”企業(yè)。先后榮獲全國“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、“全國用戶滿意服務(wù)” 稱號(hào)、“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號(hào)、XX市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無假貨商店”稱號(hào)和遼寧省“物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)”稱號(hào)。是XX市傳統(tǒng)消費(fèi)的主要集中地。（4）時(shí)尚地下商業(yè)街是 XX

23、規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營較旺，租金較高。但是因經(jīng)營檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺，目標(biāo)客戶群定位于年輕時(shí)尚一族。2、中街商圈相比于太原街商圈相對(duì)清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、XX路、正陽街、朝陽街組成。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是XX市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政 府對(duì)XX市整個(gè)商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以

24、及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，中街商圈以“ 4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽 街和朝陽街地下通道； 結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決 心。（1）商業(yè)城一一是由東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的 綜合商業(yè)中心。位于 XX市中街商圈東端是 XX傳統(tǒng)商場之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目 前是中街最大的商場。（2）XX新瑪特購物休閑廣場一一由大

25、連大商集團(tuán)獨(dú)資經(jīng)營，該商場積極推行新品牌、 新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特?fù)犴樀?、新瑪特葫蘆島店、新瑪 特XX店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。（3） 興隆大家庭購物中心一一是目前XX已經(jīng)開業(yè)的最大的最具人氣的單體商場，定位為XX人的休閑廣場，購物天堂。集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂于一體的巨型購物中心， 實(shí)施按照國際流行的 Shopping Mall 模式，共分為 7大主體公司經(jīng)營： 興隆百貨、 美食廣場、 室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場、現(xiàn)代廣場、室內(nèi)公園、旅游市場。3、北行商圈北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是 XX 市準(zhǔn)備重點(diǎn)建設(shè)的商圈

26、；以長江街為中心，全 力打造長江商貿(mào)中心區(qū)，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于 一體的大型商業(yè)街； 2005 年全面實(shí)施長江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長江圖書 大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來打 造 350000 平方米的中心商貿(mào)區(qū)。但就目前的發(fā)展情況而言， 雖有華聯(lián)超市、 國美電器、 百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈 規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。預(yù)計(jì)未來北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線 700 米 ，建設(shè)韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長約 2000 米，引進(jìn)新世界百貨、香 港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升

27、現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰 山路，長約 1000 米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂、旅游購物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)， 同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將實(shí)現(xiàn)XX最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑XX全新的商業(yè)格局。4、西塔商圈有明顯朝鮮和韓國特色的商業(yè)街區(qū)， 是在沈朝鮮、 韓國人的商業(yè)天堂， 餐飲、 娛樂發(fā)達(dá)， 是XX重要的商業(yè)街。5、三好街商圈地處XX南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。6、鐵西興順街商圈是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順 街、興華街、小六路形成“ H型布局。（四）

28、XX專業(yè)市場發(fā)展分析如果說2005年的XX商業(yè)地產(chǎn)市場是公寓類產(chǎn)品的時(shí)代，那么 2006年就是專業(yè)市場產(chǎn) 品的時(shí)代。XX地區(qū)一直是專業(yè)市場發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500 多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場就有30 多個(gè)，巨大的商品流、 信息流和客商流的積聚和流動(dòng)， 不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通， 滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮 重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。1、硬件升級(jí)改造快速進(jìn)行中目前在 XX 市比較多見的專業(yè)市場，多是早前修建的，在經(jīng)過長年累月的市場氛圍培育 后，產(chǎn)生了一定的固定客群。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場硬件設(shè)施已經(jīng) 無法承載日益增多的

29、客流及功能要求，專業(yè)市場硬件的升級(jí)改造成為主旋律。如五愛市場在鞋帽、 箱包大廳以及針織襪子大廳啟動(dòng)運(yùn)營后， 原有的鞋帽、 小百區(qū)域業(yè) 開始動(dòng)工興建新區(qū)； 太原街南二批發(fā)市場的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場的升級(jí)改造項(xiàng)目溫州城 的臨時(shí)市場里開始了過渡經(jīng)營，一年以后，這個(gè)升級(jí)成為集專業(yè)市場、物流中心、商務(wù)辦公 等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場與浙江企業(yè)共同投資 1.4 億 元，啟動(dòng)了東北摩托車市場的全面升級(jí)改造； 三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開 始動(dòng)工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營面積將大到 10.7 萬平方米。2、市場融物流、倉儲(chǔ)、辦公為一體經(jīng)過去年的市場烘熱，目前

30、XX 一些專業(yè)市場的升級(jí)產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展后 勁。隨著專業(yè)市場商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展， 一些專業(yè)市場升級(jí)后的建筑面積可能達(dá)到原面積的 幾倍甚至十幾倍， 并且功能也拓展了原有單一的市場展示交易功能， 開始不斷發(fā)掘當(dāng)代商業(yè) 貿(mào)易各方面的需求。專業(yè)市場商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢(shì)，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場和綜合市場集中； 另一趨勢(shì)是隨著一些經(jīng)營大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)出現(xiàn)，專業(yè)市場的觸角開始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競爭，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。3、以市場帶市場，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散縱觀XX原有的專業(yè)市場項(xiàng)目，一般是在社會(huì)分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢(shì)。而這種優(yōu)勢(shì) 是建立在“先育市，后有場”的前提

31、下。值得注意的是，今年的專業(yè)市場建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū) 域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴(kuò)撒開來，擴(kuò)充了專業(yè)市場的領(lǐng)土。 這些新型的專業(yè)市場中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開發(fā) 其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場體系， 如鐵西的衡頤陶瓷城， 在中國家具城原有市場氛圍的前提下， 轉(zhuǎn)戰(zhàn) 到北四路，成為彌補(bǔ)市場商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。又如金馬鞋城圍繞聞名全國的“南塔鞋城” 投資 2.5 億元，在東部興建占地面積 4.6 萬平方米的金馬皮革鞋材國際交易市場， 對(duì)于滿足 鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實(shí)現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。專業(yè)市場都是市場經(jīng)年累月積累出來的，因此

32、在規(guī)劃建設(shè)過程中要規(guī)避急功近利的想 法。 南湖五金工具交易中心銷售負(fù)責(zé)人說， 前期工作不能以銷售為目的， 而是為市場日后經(jīng) 營做基礎(chǔ)，這樣的市場就能在激烈的市場競爭中走得更遠(yuǎn)。而XX的商業(yè)地產(chǎn)市場，還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ?只是有些不正確的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展， 但是對(duì)于投資客來講， 只要找對(duì)項(xiàng)目，看準(zhǔn)開發(fā)公司的開發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)還是非常大的。三、XX房地產(chǎn)市場研究分析（一）XX房地產(chǎn)市場概況XX房地產(chǎn)市場自1999年起進(jìn)入第3個(gè)發(fā)展周期；2000 2002年為中位調(diào)整時(shí)期，2003 2004年開始進(jìn)入高速發(fā)展期，2005年2006年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性 增長的平臺(tái)階

33、段，所對(duì)應(yīng)的市場狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長行情。XX房地產(chǎn)投資增長趨勢(shì)圖沈陽房地產(chǎn)投資開發(fā)趨勢(shì)（單位：億元）就現(xiàn)實(shí)的情況而言，在宏觀政策的影響下，2005年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場成交面積、金額、銷售價(jià)格均出現(xiàn)明顯波動(dòng)。與此同時(shí)，由于 XX房地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)較晚，正處于合理的增長期，市場表現(xiàn)相對(duì) 較為平穩(wěn)。XX房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長， 還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級(jí)市場的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見，三者互相作用，缺一不可。政府搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

34、、世遺會(huì)開幕、地鐵1、2號(hào)線動(dòng)工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機(jī)遇。XX房地產(chǎn)施工、竣工面積增長趨勢(shì)圖歷年商品房施工、竣工面積（單位：萬平方米）施工面積ZI竣工面積XX房地產(chǎn)銷售面積增長趨勢(shì)圖沈陽歷年房地產(chǎn)銷售面積（單位：萬平方米）XX房地產(chǎn)總銷售額增長趨勢(shì)圖沈陽房地產(chǎn)銷售額增長趨勢(shì)（單位：億元）250200236.8*150152.6 /10094.7 /56.556.4 50_02000年2002年2003年2004年2005年+銷售額56.556.494.7152.6236.81、房價(jià)與 GDP 增長比率合理房價(jià)與GDP人均可支配收入增幅的比率關(guān)

35、系是衡量房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標(biāo)之一。一般來說，這個(gè)比率小于1為健康，反之則不健康。2006年上半年，XX市地區(qū)生產(chǎn)總值 1189.6 億元，比上年增長 15.7；人均可支配收入 5626.5 元，比上年增長 16。 2006 年上半年，XX市商品房住宅平均價(jià)格比上年增長 2.1 %。按商品住宅價(jià)格計(jì)算，房價(jià)與 GDP 增長率為0.134 ;房價(jià)與人均可支配收入增長率為0.131，都遠(yuǎn)低于1。這說明XX當(dāng)前的房地產(chǎn)市場總體是健康的。、房價(jià)收入比降幅增大按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì)2006年XX房價(jià)收入比又有了一個(gè)較大的下降幅度，其中每戶購房 60平米的房價(jià)收入比為 5.66，比上年下降 0.

36、23;每戶購房 70平米的房價(jià)收入比 為 6.6，比上年下降 0.27;每戶購房 80平米的房價(jià)收入比為 7.54，比上年下降 0.32。若按 戶購房 60 或 70 平方米計(jì)算，已接近國際房價(jià)收入比 36 的標(biāo)準(zhǔn)線。而按照 2006 年預(yù)計(jì) XX 市房價(jià)收入比計(jì)算，XX平均房價(jià)為3166元/平方米，市民人均可支配收入為 11192.6元， 那么一個(gè)XX普通市民需要工作近 30年方可購買一套100平方米的住房。、入市商品房需大于供今年1-7月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：XX市商品住宅批準(zhǔn)入市面積和套數(shù)，分別小于實(shí)際銷售商 品住宅 79.25 萬平方米和 5496 套。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。尤其是中小戶

37、型和中低 價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。、商品房空置率及總量下降從數(shù)據(jù)中看，XX市今年前7個(gè)月房地產(chǎn)投資銷售比為 0.868。通常情況下，投資銷售比 0.70為正常值。同時(shí)，截止到2006年7月底，XX市空置一年以上商品房的空置率為8.6 %?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆?。 從空置結(jié)構(gòu)情況看， 商業(yè)地產(chǎn)問題較多， 住宅空置數(shù)量相對(duì) 較少，且約有 80%以上是大戶型和高價(jià)位。總體上看，空置總量和空置率均為合理區(qū)間， 且處于逐步消化狀態(tài)。、商品交易量繼續(xù)提升1 - 7月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長 3.5%和 4.6%;其中年國商品 住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長 4.3

38、%和 6.0%。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年 同期增長 1%，商品住宅預(yù)售價(jià)格同比增長 1.6 %。二手房平均價(jià)格同比上升 3.9%，其中 二手住宅平均價(jià)格同比上升 4.0%。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。這說明在宏觀調(diào)控大背景下，XX市房地產(chǎn)市場保持一定數(shù)量增長幅度。6、入市商品住宅平均面積下降今年前7個(gè)月，XX市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，同比下降0.8 %;實(shí)際銷售住宅面積每套平均為 94.86平方米，同比下降7.5 %。同時(shí)，XX市房地產(chǎn)銷售企業(yè) 前四名，售價(jià)在每平方米3000元以下，這表明XX中小戶型和中低價(jià)位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)供求主體。（二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)

39、市場分析2004 年以來，大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標(biāo)志著住宅郊區(qū)化已經(jīng) 成為一種發(fā)展趨勢(shì)。而相對(duì) 2002 年沈城二環(huán)的集中開發(fā)培育期，目前的二環(huán)無論從自然環(huán) 境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū)區(qū)域特征： 鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造， 在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)， 也為 該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。 樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一 半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼04年全線飄紅后，繼續(xù)成為 2005年XX房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。代表樓盤：和皇家園、

40、 滑翔順億苑、 匯景閣、力天江南春城、 宏偉金都、 新湖北國之春、 春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁 和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。競爭格局：該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名稱、宏偉金都、千緣愛城、高校 書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購房者的向西遷移。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大;像青年易居的小戶型、 精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族; 黎明西部風(fēng)情， 每 層跳高 5 米，上下雙層空降格局， 使用面積大于建筑面積， 為消費(fèi)者提供更多的選擇空 間。1、土地推量加快2006 年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手

41、。2 月 28日，鐵西區(qū)召開 2006 年土地推介會(huì)共推出 32 塊地塊，總面積達(dá) 105 平方米。值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。XX機(jī)床一廠和 XX鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。 XX 機(jī)床一廠用地面積為 18.0156 萬平方米，作為商業(yè)用地;而 XX鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到12.1萬平方米，用于城鎮(zhèn)混合住宅。這 些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。而且緊鄰地鐵一號(hào)線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。這是繼去年鐵西區(qū)供地 87 萬平方米后，又推出百萬平方米土地。預(yù)計(jì)今年新增商品房 130-140 萬平方米，人均住房面積增長 1.25 平方

42、米。2、地價(jià)穩(wěn)步上升鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造， 在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)， 也為該區(qū)域房地 產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。 目前， 鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平方米幾百元增 長到現(xiàn)在的三千多元。鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、 適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略， 使土地出讓價(jià)格保持穩(wěn)定的增長。 幾年 前，像XX重型機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時(shí)候，每平方米的土地只被標(biāo)出了500元的價(jià)格。從目前來看，諸如一些房地產(chǎn)的開發(fā)用地，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過了2500 元。3、銷售量大根據(jù)XX市房產(chǎn)局在“ XX網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計(jì)資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西 區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位

43、。鐵西區(qū)是2005 年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。近年本、 外地的開發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式， 提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國之春、宏發(fā)國際名城、宏偉金都、千緣愛城、 高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購房者向西遷移。4、居住區(qū)域快速圍合鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域， 如興工街沿線區(qū)域、 建設(shè)大路沿線區(qū)域、 鐵西廣場周 邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過近兩年的開發(fā)，居住環(huán)境、 配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。5、產(chǎn)品層面豐富鐵西地區(qū)受寵， 一個(gè)重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤， 像青年

44、居易的小戶型、 精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族； 黎 明西部風(fēng)情，每層跳高 5 米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得 滿堂喝彩。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。6、大盤托升區(qū)域熱度衛(wèi)工仙女湖將建成 30 多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著 150 多萬平方米的大 規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為XX人氣最旺盛的地區(qū)。7、商業(yè)配套加速建設(shè)商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開帷幕。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內(nèi)外商業(yè)巨

45、頭，均 在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。 狠多商家落戶這里， 不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工， 而更看中的是接近 100的入住率。在東方家園、 天津家世界、 中國家具城、 香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西 后，鐵西新區(qū)也將成為 XX乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材 料市場帶。大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德 龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。8、城市交通快速推進(jìn)2006 年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動(dòng)作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和 一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在

46、水系建 設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。9、地鐵利好初步顯現(xiàn)2006 年對(duì)鐵西房價(jià)影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號(hào)線的開工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿 線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時(shí)候房價(jià)勢(shì)必繼續(xù)攀升。10、拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動(dòng)遷大軍” 。2003年是XX的“拆遷年”。鐵 西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有10000 戶左右。其中 60左右的拆遷戶， 選擇購買商品房來重新安家。 如此一來， 由于地緣因素， 便成全了鐵西地區(qū)的商品房。11、后市發(fā)展?jié)摿薮箬b于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無

47、地可推， 和平向南、 皇姑向北發(fā)展土地， 而鐵西 的中西區(qū)域還有位置相當(dāng)優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此， 兩年后鐵西均價(jià)將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房價(jià)。鐵西新區(qū)保工街以東、 建設(shè)大路以南地區(qū)的房價(jià)將逐漸與和平區(qū)房價(jià)拉平， 建設(shè)大路以 北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房價(jià)水平。 而保工街以西地區(qū)房價(jià)增速略慢， 未來兩三年內(nèi)將與目前保 工街以東同類房屋價(jià)格持平。（三）XX商業(yè)地產(chǎn)分析據(jù) XX 市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2004 年 4 月底， XX 商業(yè)地產(chǎn)完成投資 4億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的12.6 上升至 18而前幾年的平均比例僅為 10左右。 XX 的人均 GD

48、P 已經(jīng)超過 2820 美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了 63.9 ，恩格爾系數(shù)達(dá)到 30.6 。權(quán)威城市經(jīng)濟(jì)專家指出： 人均GDP達(dá)到2000美元至4400美元,為適應(yīng)城市的發(fā)展， 商 業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。XX這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見XX商業(yè)交易的繁華和活躍。 XX商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開發(fā)商對(duì)XX商業(yè)地產(chǎn)市場的前景看好。2005年的XX商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著 20多個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)，2006年XX 商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入成熟期。整體上看， XX 商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一

49、線城市要晚，但發(fā)展速 度飛快， 在吸取了國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后， 不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力 店的入駐及經(jīng)營管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的關(guān)鍵性問題。1、商業(yè)地產(chǎn)完成“三級(jí)跳”與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣， XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無疑也經(jīng)過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專 家稱為商業(yè)地產(chǎn)的 “三級(jí)跳”。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 也為人們的生活帶來了便利。上個(gè)世紀(jì)80年代的中后期，XX商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上 取代了廟會(huì)、 地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。 最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛市場的建設(shè)開始， 南塔 鞋城隨即問世。這是 XX商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。從上個(gè)世紀(jì)90年代開始

50、，沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運(yùn)作模式給 XX的商業(yè)地產(chǎn)帶來了 無限發(fā)展的生計(jì)。XX商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。目前，XX已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。XX是“東北購物天堂” 現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中， 金廊工程項(xiàng)目、 城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以 及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級(jí)，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮XX的商業(yè)。XX的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳” 。據(jù)XX市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，2004年全市新增60個(gè)3000萬元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商業(yè) 固定資產(chǎn)投資 65 億元，比上年增長 1 倍。30 個(gè)重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，此外，政府也起到了積極的推動(dòng)作用。7 月 30 日8 月

51、 1 日，以市委書記為團(tuán)長的 XX市代表團(tuán)，赴香港開展招商活動(dòng)。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了有 11 個(gè)項(xiàng)目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶XX。2、專業(yè)市場激活商業(yè)地產(chǎn)XX 是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù) 統(tǒng)計(jì)， XX 地區(qū)擁有各類專業(yè)市場 500 多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的 專業(yè)市場 30 多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流 通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。目前 XX 市比較多見的專業(yè)市場，修建的時(shí)間都比較早，經(jīng)過積累已經(jīng)形成了濃郁的市 場氛圍，擁有一批固定客戶群

52、。近年來，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場建筑設(shè)施已 經(jīng)無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場建筑的升級(jí)改造成為主旋律。比如XX 南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。3、政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展2005年，無疑是一個(gè)“房產(chǎn)政策” 年，2006 年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了 2005 年的政策風(fēng)暴?！罢呖只牌凇币呀?jīng)過去，市場在逐漸恢復(fù)。從出臺(tái)的政策可以看出， “抑制”仍是主 調(diào)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價(jià)，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多 的人買的起房子。但是， 在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下， 商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。 每項(xiàng)政策出臺(tái)沒有把 商業(yè)地產(chǎn)作為目

53、標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)更像一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。在出臺(tái)的給類政策的影響下， 投資炒房顯然不是十分安全。 相比商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對(duì) 穩(wěn)定得多、保險(xiǎn)得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會(huì)也多。業(yè)內(nèi)人士表示， XX 的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。4、商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向合理化2006年XX地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。與此 同時(shí)，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學(xué) 城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂?；使玫?、 匯寶國際

54、樓盤中的長春卓展百貨、 城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購物中心等。5、商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū) 建設(shè)步伐的加快， XX 地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的集 居住、辦公、娛樂為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。6、市場前景總體看好在 2004 年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于2005 年和 2006 年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)較上海、 北京等一線城市低， 隨著整個(gè)城市商業(yè)氛圍的提高， 產(chǎn)品具有較大的 增值空間?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對(duì)沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售 前景依然被看好。第二章項(xiàng)目概述

55、一、板塊分析項(xiàng)目位置示意圖 j匕陵公園沈陽國際紡織KW 北一路與最星街交匯亞 類型：普通住宅重中路華北價(jià)格：開境商：沈陽國際興海每逝橋沈P*中山廠場-書年公園w五3勝利 中山公園犬（一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。近年來，鐵西新區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)， 工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財(cái)政收入等幾項(xiàng)主要指標(biāo)增幅都超過30%。鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 1768戶，規(guī)模以上企業(yè) 550戶，集中了 XX市66%的工業(yè)產(chǎn)值， 66%的工業(yè)利稅和 75%的大中型企業(yè)，為新中國建立比較完整的工業(yè)體系、增強(qiáng)綜合國力 做出過重大貢獻(xiàn)，堪稱“中國制造業(yè)之都”。作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強(qiáng)

56、大。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、 技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國內(nèi)占有十分重要的地位。在我國有能力生產(chǎn)的24類210種成套設(shè)備中，鐵西占有 50%的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的77個(gè)產(chǎn)品中，有44個(gè)在技術(shù)水平和市場份額方面居我國首位。（二）投資熱土鐵西新區(qū)目前已有41個(gè)國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進(jìn)項(xiàng)目1873個(gè)，來區(qū)投資的大型跨國公司達(dá) 83家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)有25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通 輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進(jìn)駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強(qiáng)。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內(nèi)建立了較為完善的市場營銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了 在區(qū)域內(nèi)

57、輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢(shì)。鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設(shè)，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率達(dá)到34，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。城區(qū)功能完善。 目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、 生活服務(wù)體系、 社會(huì)服務(wù)體系等三大服務(wù) 體系。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流 園以及科研服務(wù)項(xiàng)目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距XX桃仙機(jī)場僅20分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。（三）城市新區(qū)、生活

58、新城隨著XX市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西 新區(qū)已經(jīng)成為 XX最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造， 在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)， 也為該區(qū)域房地 產(chǎn)市場的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。 從2005年XX市房產(chǎn)局每個(gè)月公布的交易量來看， 鐵西新 區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個(gè)區(qū)之首的位置，最高時(shí)月銷售面積占總額的27。主要房地產(chǎn)項(xiàng)目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、 春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨 園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。二、區(qū)域城市規(guī)劃（一）都市

59、副中心以“工業(yè)立區(qū)” 的鐵西新區(qū)， 今后不僅要發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目， 而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)， 提升商業(yè)氛圍。據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建 SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料 集散地以及XX工業(yè)大學(xué)搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。新建的SCBD定位為XX市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。該地區(qū)東起興工街， 西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域?yàn)橹行模?地 150萬平方米。在已建的 47 閣大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，有關(guān)部門又規(guī)劃開發(fā)建設(shè)規(guī)模以 上（3000 平方米以上） 項(xiàng)目 30 個(gè)。這 30 個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 46 萬平方米，

60、計(jì)劃總投資 37.8 億元，有望形成鐵西新亮點(diǎn)。該地區(qū)不僅臨近建設(shè)大路， 而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街， 交通條件優(yōu)越。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個(gè)空 間組成部分?；旌仙虅?wù)區(qū)是以建設(shè)大道和云峰街為橫縱兩個(gè)主軸形成T字結(jié)構(gòu)的混合商務(wù)區(qū)，其中云峰街東側(cè)的縱向商務(wù)帶以板式建筑和點(diǎn)式高層為主，建筑下面是與地鐵站結(jié)合的地下商業(yè)步行街。專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合商務(wù)辦公為主的地區(qū)。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東