御景銘洲房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、景銘洲可行性研究報(bào)告第 #頁共58頁景銘洲可行性研究報(bào)告第 頁共58頁可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：重慶XX置業(yè)有限公司重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位：重慶XX企業(yè)管理咨詢有限公司二00四年四月編制人員名單御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁 TOC o 1-5 h z 第一章 總論4第二章市場(chǎng)分析11第三章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容20第四章項(xiàng)目選址25第五章設(shè)計(jì)、工程方案30第六章環(huán)境保護(hù)35第七章建設(shè)管理37第八章經(jīng)營(yíng)管理40第九章投資估算與資金籌措42第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)46第一章綜合評(píng)介及結(jié)論56第一章總論通過XX 御景

2、銘洲項(xiàng)目組嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查工作， 我們獲得了該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競(jìng)爭(zhēng)樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營(yíng)銷角度分析了 XX御景銘洲建設(shè)的必要性和可行性，最后形成了本報(bào)告。1、報(bào)告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無重大變化。2、項(xiàng)目所在地一一重慶市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。3、本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)4、無其它人力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱重慶XX 御景銘洲二、建設(shè)單位重慶XX置業(yè)有限公司重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人重慶

3、XX置業(yè)有限公司 王曉燕重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司張力丹四、建設(shè)地點(diǎn)重慶江北區(qū)五里店立交橋一五桂路五、建設(shè)性質(zhì)新建。（政府補(bǔ)償用地）。六、用地面積23, 085 川可行性研究報(bào)告第 頁共58頁可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目七、用地性質(zhì)住宅、商業(yè)、辦公八、建設(shè)規(guī)模用地面積23085 ，建筑面積94600川，住宅83000 ，商業(yè)面積3600 ，地下車庫及設(shè)備8000譏九、總投資及資金籌措總投資13318萬元，自籌6989萬元 該項(xiàng)目后期投入資金由重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和以滾動(dòng)開發(fā)的形式解決。十、容積率4.1十一、綠地率30%第二節(jié)項(xiàng)目背景一、建設(shè)單位基本情況重慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有

4、限公司成立于1999年，位于重慶市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)松石大道，在重慶地產(chǎn)業(yè)矗立已逾 5年，成功開發(fā)了 “龍脊小區(qū)”，“白鶴林 小區(qū)”，“龍渝大廈”，“XX小區(qū)”等近15萬平方米的項(xiàng)目，而即將推出的“XX 御景豪庭”，更是XX人嘔心瀝雪后的又一佳作。在2003年，公司被重慶市 工商局渝北區(qū)分局認(rèn)定為“重合同，守信用”企業(yè)。公司實(shí)力雄厚，集開發(fā)、策劃、營(yíng)銷、物業(yè)管理于一體，實(shí)行專業(yè)化流水線服務(wù)，公司主要成員畢業(yè)于重慶大學(xué)等名牌大學(xué)， 能力出眾、結(jié)構(gòu)年輕、 充滿活力。加之公司管理上奉行“以人為本”，麾下精英團(tuán)隊(duì)精英永駐。公司御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁立

5、足于市場(chǎng)致力于專業(yè)化服務(wù)，誠(chéng)信為首，本著“服務(wù)生活每一天”的宗旨, 以安居、小康為出發(fā)點(diǎn)，為置業(yè)者量身打造出充分融入現(xiàn)代生態(tài)概念的居家 時(shí)代。尤其是即將推出的“XX御景豪庭”，無論從市場(chǎng)定位，戶型設(shè)計(jì)，還是 到環(huán)境配套，他都更富于人性化特征，是專為熱愛生活、渴求完美的置業(yè)者 精心雕琢、量身定做。每一處，每一步無不彰顯匠心獨(dú)具。重慶XX置業(yè)有限公司系XX （企業(yè)）集團(tuán)的全資子公司。XX （企業(yè)）集 團(tuán)實(shí)力雄厚、人才資源豐富，投資領(lǐng)域橫跨基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)，投資地 域包括北京、深圳、大連、昆明、重慶等地。 XX置業(yè)秉承“自強(qiáng)不息、厚德 載物”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“尊重資本、善待人才”的經(jīng)營(yíng)理念，凝聚

6、了一批 既具專業(yè)水平又富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的博士、碩士群體，共同打造人才高地，創(chuàng)造 企業(yè)品牌。二、項(xiàng)目提出的理由1、符合城市建設(shè)規(guī)劃為了加快北部城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合江北區(qū)以及五黃路的城市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)我司與重慶市北部城區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室簽訂的北部城區(qū)“五黃路：項(xiàng)目建設(shè)投資補(bǔ)償合同約定，我司擬以”以路換地“投資模式所獲得的江北 區(qū)五里店巖口合作社補(bǔ)嘗土地與渝北區(qū)龍塔十七社補(bǔ)償土地進(jìn)行XX時(shí)尚社區(qū)一一巴蜀城”項(xiàng)目組團(tuán)工程開發(fā)建設(shè)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合江北城市建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)，又符合江北五 黃路的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求。2、區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)需求增大北部新城的大開發(fā)帶動(dòng)了江北、渝北兩個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在這 兩個(gè)

7、區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是以五黃路的迅速北崛起，帶動(dòng)了紅黃路（紅 旗河溝一黃泥滂）、紅石路（紅旗河溝一大石壩）、歐式一條街為主的區(qū)域的 快速發(fā)展，中高檔住宅成了重慶主城區(qū)市民的搶手貨，金科花園、皇冠XX花園已經(jīng)“斷貨”。迅速填補(bǔ)市場(chǎng)需求的空白，釋放江北區(qū)居民的居住壓力， 對(duì)政府和民眾都是一件功德無量的好事。3、企業(yè)品牌較好重慶XX公司和重慶XX房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的兩支勁旅。曾經(jīng) 建設(shè)的項(xiàng)目深受重慶市民的寵愛。重慶XX有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開 發(fā)的企業(yè)。公司始終堅(jiān)持“務(wù)實(shí)、誠(chéng)信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開 發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)：1）、投資修建五黃路：我司通過“以地?fù)Q路”中

8、標(biāo)后修建的五黃路，積 極組織資金，排除了大量拆遷等干擾因素的影響，組織施工、監(jiān)理單位保質(zhì) 保量進(jìn)行了五黃路建設(shè)，于1999年12月26日順利通車，工程質(zhì)量?jī)?yōu)良。五 黃路總投資超過1.2億元。2）、與金科、創(chuàng)新、能達(dá)公司的合作開發(fā)：通過“以地?fù)Q路”模式，我 司獲得五里店周邊數(shù)百土地作為投資補(bǔ)償，先后與金科、創(chuàng)新、能達(dá)等公司 聯(lián)合開發(fā)了 “金科花園”、“江南山水”、“創(chuàng)新綠色家園”等項(xiàng)目，開發(fā)面積 約30萬平方米，項(xiàng)目已全部完工，投資約 3億元。3）、投資修建天緣居項(xiàng)目：由我司與天賜物業(yè)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)的天緣居項(xiàng)目，工程總建筑面積 6萬多平方米，工程投資超過7000萬元。 現(xiàn)進(jìn)入工程首尾階

9、段，將于2004年6月正式交房。三、項(xiàng)目提出的必要性房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載 體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高 度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前 提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外， 房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采 取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā) 展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等國(guó)家相比，還 相差幾倍，市

10、場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左 右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多 數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi) 熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。2001年，重慶經(jīng)濟(jì)9%以上的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó)1.6%,其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速 度列全國(guó)第14位，西部第3位。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告，2002年全市的GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng)8.5%。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢(shì)頭。重慶市目前的 城鎮(zhèn)人口住房面積為9.6平方米，低于全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)水平。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī) 劃，到2010年城市化率要達(dá)到50%勺目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%低于全國(guó)

11、37%勺水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來的機(jī)遇，重慶十年 后的城市化率將超過全國(guó)的平均水平。按此測(cè)算，至少有600萬農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì) 有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積9.6平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2001年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá) 到30平方米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多 層次的開發(fā)潛力。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)1、重慶市規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證（2003）北龍字第（0041）號(hào)文。2、重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選證（2

12、003）北龍字第（0031）號(hào)文。3、國(guó)家、省市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。4、重慶重慶XX有限公司關(guān)于XX.御景銘洲項(xiàng)目的有關(guān)文件。5、 重慶市規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。四、可行性研究報(bào)告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念1、可行性報(bào)告的主要內(nèi)容：項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件；項(xiàng)目的規(guī)劃方案；項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排；投資估算；資 金籌措；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)分析；并提出結(jié)論性的意見。2、該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過有效的營(yíng)運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)、保值增值的目的。3、論證的過程本著客觀、科學(xué)和謹(jǐn)慎性原則進(jìn)行。五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)

13、指標(biāo)XX 御景銘洲主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積23085 m22總建筑面積94600 m23綠地面積約 7000 m24容積率4.15綠地率 30%6商業(yè)辦公面積36007車庫及設(shè)施8000第二章 市場(chǎng)分析一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1997年3月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開了國(guó)家開 發(fā)西部的大幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要 的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以 及前景廣闊的市場(chǎng)，使重慶作為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)外資金和 國(guó)內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣， 為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速

14、發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。隨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚 的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入重慶，國(guó)內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā) 展形成的個(gè)人財(cái)富，成為重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在較大的差 距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長(zhǎng)的需求成 為重慶市房地產(chǎn)發(fā)展的巨大動(dòng)力。中房指數(shù)顯示，1997-2001年重慶市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。1、市場(chǎng)前景重慶市位于長(zhǎng)江上游，地處我國(guó)中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地， 有文字記載的歷史已達(dá)3000多年。1983年重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合 體制改革試點(diǎn)

15、城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實(shí)行國(guó)家計(jì)劃單列，賦予省 級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，1997年3月13日八屆全國(guó)人大五次會(huì)議決定設(shè)立重慶直 轄市。建國(guó)以來重慶的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)，1949年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14億元，1998年上升到1429億元，按可比價(jià)格計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年平均 增長(zhǎng)速度為6.9%，其中19801998年高達(dá)9.8%,高于全國(guó)同期水平。重慶市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是 1997 年6月重慶市成為我國(guó)的四個(gè)直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 1995年至2001 年5年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率超過 20%,保持了較高的增長(zhǎng)速度，而同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約

16、為10%左右重慶作為全國(guó)著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢(shì)。隨著重慶經(jīng) 濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng) 成為一部分高收入人群購房的主要?jiǎng)訖C(jī)。自2000年初重慶掀起開發(fā)生態(tài)住宅 的熱潮以來，生態(tài)房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的生態(tài)房如御景江山、華庭嘉園、 江都怡園、江山多嬌等項(xiàng)目都取得了成功，證明生態(tài)住宅具有廣闊的市場(chǎng)空 間。1.1投資增加。2001年1-10月末，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 121.09億 元，同比增長(zhǎng)46.9%。同年1-10月，全市累計(jì)完成土地開發(fā)面積 159.88萬 平方米，同比下降57.1%累計(jì)發(fā)生土地購置費(fèi)7.4億元，同比下降38.5%;商 品

17、房竣工325.04萬平方米，同比下降5.8%; 1-10月商品房銷售面積328.13 萬平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。1.2價(jià)格趨升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價(jià)升”的總體態(tài)勢(shì)。去年同期全市商品房銷售價(jià)格均價(jià)為1443元/平方米，今年均價(jià)為1488元/平方米，上漲了 45元/平方米；其中住宅售價(jià)為1203元/平方 米，寫字樓為2675元/平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房售價(jià)為 3347元/平方米。1.3消費(fèi)增長(zhǎng)。重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)日漸升溫的市場(chǎng)趨勢(shì)，這不僅與 重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊 密的關(guān)聯(lián)。2001年1-10月重慶市GDF實(shí)現(xiàn)1393.2億元，

18、增長(zhǎng)8.9%,消費(fèi)增 長(zhǎng)8.4%;城市居民人均可支配收入 5661元，增長(zhǎng)6.9%。1.4人均居住面積增長(zhǎng)。據(jù)2001年重慶市國(guó)土房管局在房交會(huì)期間一次 調(diào)查，1999年末，重慶市人均居住面積為 9.51m2, 1999年末本市人口 3072.45萬人，2000年住宅銷售面積490.7868萬m2, 2000年末重慶市人口3090.45萬人，2000年人均居住面積為9.61 m2。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃， 到2010年人均居住面積將為14 m2,即到2010年人均增加居住面積4.39 m 2。2000年末主城區(qū)人口為462.55萬人，到2010年主城區(qū)因人均面積而增 加的住宅需求量應(yīng)為2030.

19、59萬m2。從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上來說，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢(shì)。1.2居民收入重慶市市民的總儲(chǔ)蓄額已超過百億元，50%以上的財(cái)富集中在10%勺人手 中，銀行不斷的降息，股市風(fēng)險(xiǎn)不斷的增大，西部大開發(fā)的建設(shè)與擴(kuò)大內(nèi)需 的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，甚至海峽雙方的局勢(shì)都讓人意識(shí)到買房是最好的儲(chǔ)蓄手段。城市家庭人均年居住支出由90年的13.95%,增加到98年的354.7元。居住消費(fèi)總支出的比重由90年的0.95%提高到99年的8.2%。到99年末，重 慶城市人均居住面積達(dá)到9.51平方米，住房成套率達(dá)到了 70%但按重慶市“十五”計(jì)劃和重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2010年，全市人均居住面

20、積14平 方米計(jì)算，城鎮(zhèn)每年對(duì)住宅的需求量應(yīng)為 600萬平方米左右，年度需求投資 總額約60億元，再考慮到城市化水平的提高，住房分配貨幣化的實(shí)施，則重 慶市住宅建設(shè)規(guī)模是相當(dāng)可觀的。2、投資環(huán)境2.1、人口環(huán)境：2000年末，重慶市總?cè)丝谶_(dá)到 3090.45萬人，比上年 增長(zhǎng)0.66%,江北區(qū)2000年末總?cè)丝跒?1.02萬人，較上年增長(zhǎng) 34.32%。2.2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2001年，重慶全市完成GDP175億元，增幅為9%高 于全國(guó)1.6個(gè)百分點(diǎn)，較上年增加162億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度位居全國(guó)14位, 西部第3位。根據(jù)重慶市計(jì)委報(bào)告，2002年全市GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)8.5%,固定資 產(chǎn)投資增長(zhǎng)18%外

21、資出口增長(zhǎng)6%地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入增長(zhǎng)10%2.3、收入與消費(fèi)：2000年末城市居民可支配收入 6275.98員，比上年 增長(zhǎng)10.64%,人均消費(fèi)支出5475員，扣除價(jià)格因素，每年實(shí)際增長(zhǎng) 6.8%。 到2002年全市城鎮(zhèn)居民收入將增長(zhǎng)7% 2001年1-2月城市居民可支配收入 達(dá)1357.64元，較同期增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)，人均消費(fèi)支出1046.54元同比增 長(zhǎng) 9.9%。2.4、城市自然環(huán)境（略）2.5、社會(huì)政治環(huán)境（略）2.6、政策環(huán)境重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施?加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。?調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。?加大信貸支持力度，提高住房消費(fèi)。?清理收費(fèi)項(xiàng)目，降

22、低住宅開發(fā)成本。?拓寬空置商品住宅的消化渠道。?加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作。?建立完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)。?強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理， 在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加 強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。?各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū) 外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā) XX.御景銘洲，有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 的能力；投資的安全性和價(jià)值的增值性會(huì)得到保證。3、重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策

23、措施重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施是：3.1加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。主要是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。擴(kuò)大公積金制度 實(shí)施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長(zhǎng)公積金貸 款的貸款期限。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購，以舊換新，以小換 大。3.2調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。3.3加大信貸支持力度，提高住房購買能力。3.4清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。3.5拓寬空置商品住宅的消化渠道。3.6加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作，凡綜合驗(yàn)收不合格者一律 不得交付使用。建立完善房地產(chǎn)

24、交易有形市場(chǎng)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易 所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場(chǎng)內(nèi)一次完成。 強(qiáng)化開放企業(yè)質(zhì)量意識(shí)和售后服務(wù)意識(shí)，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量 管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制 度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。 各級(jí)政府都加大了對(duì)新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小 區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。取消市內(nèi)主要路橋收費(fèi)站；38適時(shí)調(diào)整地價(jià)政策和配套費(fèi)政策投資環(huán)境 、地理位置黔江區(qū)地處武陵山腹地，東臨咸豐，西界彭水，南連酉陽，北接利川。東經(jīng)1088?-1086?,北緯29?-29 2?,是渝鄂湘黔四省（市）邊貿(mào)重鎮(zhèn)，素有”渝鄂咽喉之稱。二、氣候條

25、件：黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點(diǎn)。年平均氣溫15.4C,無霜期290天左右，年平均日照1240.2小時(shí)，平均降雨量1197.5mm。三、面積人口、行政區(qū)劃面積2397平方公里，人口 49.34萬人，以土家族、苗族為主體的少數(shù)民族占總?cè)丝诘?2.8%。下轄30個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處，517個(gè)行政村，8個(gè)居委會(huì)，區(qū)政府駐地城西辦事處。四、基礎(chǔ)設(shè)施1、交通：國(guó)道319線三級(jí)公路穿境而過（二級(jí)公路正在建設(shè)中），重慶至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路走線方案經(jīng)過黔江；國(guó)家一級(jí)電氣化鐵路-渝（重慶）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并將于 2005年建成通車；黔江機(jī)場(chǎng)已

26、列入國(guó)家 十五期西 部首批十個(gè)支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，將于2002年開工建設(shè)。十五期末，黔江將建成武陵山片區(qū)集公路、鐵路、航空運(yùn)輸為一體的立體交通樞紐，使黔江成為重慶南達(dá)廣州的大通道，成為重慶向東南沿海全方位開放的前沿。2、 通信：2001年全區(qū)程控電話交換機(jī)總?cè)萘?萬門，電話普及率為每百人 7部，并已開通小靈通。移動(dòng)電話、無 線尋呼、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)和多媒體寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。3、 供水：城區(qū)供水總量 2萬立方米，日供水能力 8萬噸，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。日處理4萬噸污水處理廠正 在建設(shè)中。4、供電：全區(qū)電力裝機(jī)容量 11萬Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，電力調(diào)度自動(dòng)化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有110K

27、V變電站1座，35KV變電站8座，220KV變電站正在規(guī)劃建設(shè)中。5、 生態(tài)環(huán)境：黔江區(qū)是全國(guó)著名的優(yōu)質(zhì)煙葉基地和重慶市主要中藥材生產(chǎn)基地；全區(qū)森林覆蓋率29.6%，木材積蓄310萬立方米；境內(nèi)有銀杏、紅豆杉、鐵尖杉、黃杉、鵝掌秋等珍稀樹種，野生動(dòng)物147種；牧山草坡80萬畝，是理想的畜牧產(chǎn)業(yè)基地。6、金融保險(xiǎn)：設(shè)有中國(guó)人民銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)和中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、 平安保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。是渝東南金融中心。7、 醫(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)8所，其中醫(yī)院3所，醫(yī)療床位800個(gè)，建立國(guó)（境）外人員固定

28、診療室和醫(yī)療 專家組。8、 教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校1所，中等專業(yè)學(xué)校1所，完中、完小各6所，其中黔江實(shí)驗(yàn)中學(xué)和黔江實(shí)驗(yàn)小學(xué)列 入重慶市重點(diǎn)中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美。9、居?。航ㄓ序v龍?jiān)贰⑾辇堅(jiān)?、公?wù)員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設(shè)施的住宅群?，F(xiàn)有涉外旅游賓館酒店12家，其中涉外四星級(jí)和三星級(jí)酒店各1家，二星級(jí)賓館2家，其它規(guī)模較大的賓館 8家。五、特色資源1、 旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國(guó)家級(jí)地震遺址保護(hù)區(qū)1個(gè)，全國(guó)防震減災(zāi)科普宣傳教育基地 1處，國(guó)家 級(jí)森林公園1個(gè)，國(guó)家AA級(jí)旅游區(qū)1個(gè)，市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)各 1個(gè)。中國(guó)僅有、世界罕見的” 深山明珠小南海地震

29、遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨(dú)具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民風(fēng)民俗和豐富多彩的民族文化，形成了自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，具有豐富文化內(nèi)涵。2、礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等。其中煤可開采 儲(chǔ)量7840萬噸，鋁土礦 C+D+E級(jí)儲(chǔ)量1250萬噸，石英砂 D+E級(jí)儲(chǔ)量1063萬噸，石灰石儲(chǔ)量1億噸以上。3、綠色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武 陵山珍等享譽(yù)全國(guó)。4、 中藥材資源：黔江是重慶市主要中藥材基地，境內(nèi)常用大宗野生中藥材100多種，儲(chǔ)

30、量在8000噸以上，主要品 種有：天麻、紅豆杉、半夏、山茱萸、銀花、白合等。二、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)北部新城開的項(xiàng)目絕大多數(shù)是針對(duì)二次置業(yè)者（主流戶型為130平方米左右的大面積住宅），市場(chǎng)已出現(xiàn)供過于求的狀況，龍湖花園最近推出的 二期住西苑二室二廳面積僅 76平方米，銷售勢(shì)頭火爆，開盤推出的600套僅 兩天即售出了 476套，銷售金額1.5億元。其市場(chǎng)定位于新人類（70年代前 后出生）和銀發(fā)族。我們認(rèn)為即便是龍湖這樣的品牌企業(yè)亦感覺到市場(chǎng)壓力， 為了避重就輕，轉(zhuǎn)而降低門檻，針對(duì)最需要住房的年輕人，開發(fā)小戶型住宅， 實(shí)際上已經(jīng)給那些盲目開發(fā)大戶豪華型的開發(fā)商提了一個(gè)醒。新生代有自己 的特點(diǎn)，他們受

31、過良好的教育，消費(fèi)意識(shí)、消費(fèi)品位超前，崇尚個(gè)性，追求 與眾不同，他們多為一次置業(yè)者，雖然目前的購買能力有限，但未來的收入 預(yù)期較高，通過銀行按揭貸款具備一定的購買力， 關(guān)鍵是控制每套房的總價(jià)， 降低門檻。這個(gè)階層的人數(shù)眾多，市場(chǎng)面廣，只要做出有個(gè)性，有特色的產(chǎn) 品，就一定能夠得到他們的追捧。針對(duì)這一階層的消費(fèi)者追求個(gè)性前衛(wèi)的心 態(tài)，建議公司采用深圳“雕塑家園”的板式復(fù)式框架結(jié)構(gòu)，同時(shí)，引入SOHO（SMALIOFFICE HOMOFFICE小辦公室，在家的辦公室）概念，既可居家 又可辦公，小戶型（70平方米左右，兩室兩廳為主打戶型）設(shè)計(jì)，這也符合 家庭小型化的發(fā)展趨勢(shì)。另外，采取綜合布線系統(tǒng)寬

32、帶上網(wǎng)，目前這種概念 的產(chǎn)品在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上還未出現(xiàn)，與之類似的金島E-HOUSE網(wǎng)絡(luò)住宅）銷售勢(shì)頭火爆，均價(jià)達(dá)每平方米2400元。小戶型的電子商務(wù)住宅絕對(duì)是今房 地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。由于該項(xiàng)目選址地位于重慶北部新城的中心地帶，通 過黃花園大橋到解放碑只有 3公里的距離，且公交車輛121 （五里店解放 碑上清寺環(huán)線運(yùn)行）穿梭往來，交通極為便利，且地勢(shì)居高臨下，地段位 置顯赫，北靠規(guī)劃的1000畝地龍頭寺公園，環(huán)境十分優(yōu)美。極適合嫁接這類 型的項(xiàng)目。本項(xiàng)目東臨建川建筑公司及四建攪拌站，西接龍頭寺公園東門道路，南 連XX巴蜀城A區(qū)，北瞰魯能星城，較五里店非常近，是江北區(qū)和觀音橋商業(yè)圈的輻射范圍，

33、商氣較濃。且本項(xiàng)目周邊分布了大量的重慶高中檔小區(qū)， 再加上交通便利，是重要的交通樞紐，有著巨大的人流量和車流量，這樣孕 育了本地段的巨大的商業(yè)潛力。目前項(xiàng)目周邊少有大型商鋪，相對(duì)商鋪供應(yīng) 量不足，不能滿足本地區(qū)的需求，從而本項(xiàng)目商業(yè)有著很大的需求。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況五紅路（五里店一紅旗河溝）周邊樓盤價(jià)格一覽表（元 /平方米）項(xiàng)目名稱開發(fā)商地理位置售價(jià)（起價(jià)）洋河花園三期（高層住宅小區(qū)）和記黃浦紅黃路1900海怡花園（高層酒店式公寓新原興實(shí)業(yè)洋河大道5000萬科興城（高層）萬科興物業(yè)洋河大道1680好家園（安居多層）洋河房地產(chǎn)洋河大道1600萬豐花園（多層、高層）鵬程公司建新東路1500大帝花園（

34、多層、高層）大帝集團(tuán)洋河體育大道2050邦興花園、渝珠花園（多層住 宅小區(qū)）渝珠房產(chǎn)洋河體育大道1850天驕俊園（小高層住宅小區(qū)）協(xié)信集團(tuán)紅黃路2100皇冠XX花園（小高層住宅小 區(qū)）利達(dá)物業(yè)紅黃路1850金科花園（多層、小高層）金科達(dá)集團(tuán)五黃路1800 商業(yè)6000嶺秀錦園（小高層）海龍物業(yè)紅旗河溝1680蔚藍(lán)世紀(jì)（高層）遠(yuǎn)鵬物業(yè)洋河大道1676滿堂紅家苑（高層）大華實(shí)業(yè)紅黃路1780金島E-HOUS（高層小戶型）金島房產(chǎn)龍溪鎮(zhèn)2100龍湖花園西苑（小高層小戶中建科置業(yè)新牌坊、2400型）從上述品質(zhì)較高的樓盤銷售情況來分析，多層住宅小區(qū)每平方米的平均售價(jià)在1900元左右，小高層、高層住宅每平

35、方米的平均售價(jià)在 2200元左右, 且大多數(shù)樓盤銷售形勢(shì)良好。但同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的市場(chǎng)定位基本上 是針對(duì)收入較高的二次置業(yè)者，戶型面積較大，總房?jī)r(jià)較高，由于市場(chǎng)容量 有限，同類型的樓盤銷售已出現(xiàn)疲態(tài)，而針對(duì)這一階層的新盤還在不停的推 出（近期規(guī)模較大的樓盤有海洋之星、佳華小區(qū)、渝豐花園、茶園小區(qū)等新 盤），銷售風(fēng)險(xiǎn)越來越大。因此，必須改變市定位，針對(duì)“新人類”推出新概 念住宅，才能取得市場(chǎng)份額。四、市場(chǎng)定位1、客戶定位主力客戶群：江北區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人?主力客戶群特點(diǎn)：1收入較高、有一定的財(cái)富積累2因舊城改造有“江北情結(jié)”的家庭1. 3高收入的機(jī)關(guān)工作人員1. 4

36、在江北區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等1.5中小企業(yè)主（商人）1.6機(jī)關(guān)公務(wù)員1.7白領(lǐng)人士1.8投資群體1.10來渝投資者2、戶型、價(jià)格定位?項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤?規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑2.1住宅（商務(wù)公寓）A、B座均為33層。A、B座戶型配置： 5-31層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層8戶，均為3室2廳2衛(wèi)1廚面積為 80 m2130 m22/戶；每套價(jià)格：27.75 41.7萬元32層一33層為躍層，面積為205 m 2270 m/戶；每套價(jià)格：15 50萬元均價(jià)：1850元/ m 22.2 商業(yè)（略）第三章建設(shè)規(guī)模與選址第一節(jié)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積約23037 m,總建筑面積約98000 m。小區(qū)內(nèi)建

37、筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓，建筑物功能擬以住宅80000 m、商業(yè)及可行性研究報(bào)告第 頁共58頁可行性研究報(bào)告第 #頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目辦公11000川、車庫7000川為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目綠地面 積約7000 m2, 綠地率30%, 容積率4.1 ,泊車位約160個(gè)，居住 戶數(shù)約750戶。項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總投資13318萬元人民幣，由重慶XX置業(yè)有限公司出地， 重慶XX房地產(chǎn)公司出資聯(lián)合投資開發(fā)建設(shè)。 在開發(fā)建設(shè)此項(xiàng)目過程中，以重 慶XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為主。第二節(jié)建設(shè)內(nèi)容1、 項(xiàng)目位置：緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店一黃泥磅，雙向車道，54米 寬城市快速干道），背靠龍頭寺

38、公園，項(xiàng)目對(duì)面為暢銷樓盤金科花園。經(jīng)黃花 園大橋到解放碑的距離為5.8公里，車程不到10分鐘，交通極為便利。2、用地情況：整個(gè)項(xiàng)目總用地面積約 2.38萬平方米（合34.6畝），規(guī) 劃用地指標(biāo)為：容積率4.1，建筑密度為40%綠地率為45%初步規(guī)劃為板 式全框架19層（18+1）小高層組成及商務(wù)公寓。3、開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積為 9.46萬平方米。5、建設(shè)內(nèi)容：板式小高層住宅、高層商務(wù)公寓、商場(chǎng)，配套設(shè)施為會(huì)所、 公共食堂（提供送餐服務(wù)）、酒巴、書店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配 套服務(wù)場(chǎng)所，4至19層為商住樓。其中：商場(chǎng)面積為 2400平方米，服務(wù)場(chǎng) 所面積業(yè)2400平方米。另外，在空于

39、的地段，設(shè)置步行廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)和游泳 池等休閑、體育設(shè)施。御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁第四章項(xiàng)目選址第一節(jié)選址原則1、處于主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。2、用地基本規(guī)整，交通便利；利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施3、自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。4、社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。5 、資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。第二節(jié)場(chǎng)地選擇XX 御景銘洲選址在“巴蜀城”地塊內(nèi)?！鞍褪癯恰表?xiàng)目組團(tuán)座落在距江北區(qū)五里店立交橋“五桂路”起點(diǎn)附近，項(xiàng)目用地分布在“五桂路”兩側(cè)，分為 A、B兩區(qū)，土地四至界限狀況：A區(qū)：東臨“五桂路”，西接“五童路”及龍頭寺公園，

40、南連“五桂路”、 “五黃路”立交橋，北靠龍塔十六、十八社。A區(qū)占地182.97畝（其中五黃路項(xiàng)目補(bǔ)償用地135.19畝，擬整合周邊土地47.78畝），占地面積121980.67 m2oB區(qū)：東臨重慶第四建筑公司機(jī)具站，西接“五桂路”并與 A區(qū)毗鄰，南 靠中國(guó)電信五里店綜合大樓，北與重慶電鍍總廠接壤。B區(qū)占地107.85畝（其 中五黃路項(xiàng)目補(bǔ)償用地 83.61畝，擬整合周邊土地 24.24畝）占地面積 71911.36 m。“巴蜀城”項(xiàng)目A、B組團(tuán)總占地290.82畝，總占地面積193880.97 m 該項(xiàng)目處于“巴蜀城”內(nèi)。占地 34.6畝（23085 m）。第三節(jié)建設(shè)條件一、工程地質(zhì)和水文見

41、項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告 二、交通XX 御景銘洲項(xiàng)目緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店一黃泥磅，雙向車道，54米寬城市快速干道），背靠龍頭寺公園，項(xiàng)目對(duì)面為暢銷樓盤“金科花園”。 經(jīng)黃花園大橋到解放碑的中心距離為 5.8公里，車程不到10分鐘，交通極為 便利。項(xiàng)目地處五里店中心地帶，交通十分便捷，通過黃花園大橋與江北區(qū)半 島毗鄰，與解放碑近在咫尺。由我司投資建設(shè)的五黃路帶動(dòng)了五里店周邊地 區(qū)成為開發(fā)建設(shè)的一方熱土，即將建成通車的五童路、大佛寺大橋等，將直 接與212、319國(guó)道相接，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)， 更使得五里店周 邊的商住樓成為許多重慶市居民置業(yè)的首選樓盤與熱銷樓盤。五里店地區(qū)市 政設(shè)施、水

42、、電、氣、閉路電視、電訊等綜合管網(wǎng)布局合理，學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，并正在得到進(jìn)一步的完善，十分適合 興建商住小區(qū)。三、水電氣1、給排水系統(tǒng)1.1 給水水源：本項(xiàng)目有一條DN200的給水管圍繞項(xiàng)目的南側(cè)和東側(cè)，接入市 政給水管網(wǎng)；另有一條DN150的給水管從DN200的給水管中接出圍繞 著項(xiàng)目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。給水管網(wǎng)連接并形成環(huán)狀，形成 本項(xiàng)目的給水系統(tǒng)，且給水管網(wǎng)的壓力為 P=0.3Mpa1.2排水本項(xiàng)目建地周圍均有市政排水溝邊。本工程排水設(shè)計(jì)采用雨水、污水可行性研究報(bào)告第 頁共58頁可行性研究報(bào)告第 #頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目分流制，雨水經(jīng)收集后，就近排入

43、市政雨水溝內(nèi)；污、廢水經(jīng)過無能耗污水處理設(shè)備處理達(dá)標(biāo)后，可排入市政排水溝道。2、電氣2.1本項(xiàng)目由項(xiàng)目西側(cè)開閉所引入10KV專用電源，由此接入本項(xiàng)目變電 所。2.2根據(jù)建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的電信電纜線HYA-800X 2X 0.5從項(xiàng)目西側(cè)接市電信管網(wǎng)。3、燃?xì)馊細(xì)夤艿烙身?xiàng)目西側(cè)接市政天然氣管道。四、通訊項(xiàng)目所在地的通訊建設(shè)十分發(fā)達(dá)， 電信、寬帶、電視光纖已接至本地塊。五、環(huán)保項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)一座1000立方米污水處理池，滿足項(xiàng)目所需。第五章設(shè)計(jì)、工程方案第一節(jié)總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)原則1、本工程按一類一級(jí)建筑防火設(shè)計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行高層民用建筑防火規(guī)范御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁可行性

44、研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目GB50045-95；2.2避免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的 特色；2.3人性化的戶型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，“以人為本”注重滿足舒適、安全、方 便、私密等方面的戶型要求；2.4尋找適合生態(tài)景觀形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面的景觀 要求。樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于城市現(xiàn)代建 筑；2.5解決好地塊與主要公路過境車道帶來的一系列噪音等不利因素；2.6在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中貫穿“市場(chǎng)觀念”和“品牌戰(zhàn)略”，以實(shí)現(xiàn)社會(huì) 效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。二、總體布置1、在紅線范圍內(nèi)，圍繞地塊的道路進(jìn)行周邊布置，綜合商業(yè)樓為高層辦 公、

45、商業(yè)用房，在主樓入口處安排商業(yè)文化廣場(chǎng)。2、本項(xiàng)目屬大型綜合性商住樓以及純住宅單體樓建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)定位、 地塊面積、地塊形狀、周邊環(huán)境、營(yíng)銷思路等各方面的要求，作到充分利 用土地，建設(shè)規(guī)模恰當(dāng)，符合規(guī)劃條例，適合發(fā)展商整體開發(fā)思路。3、項(xiàng)目分A B兩區(qū)，臨街一邊為A區(qū)，另一邊為B區(qū)。A區(qū)為綜合性商住樓。采用地下層1層，臨街裙樓部分4層，上有2 座高28層（包括轉(zhuǎn)換層）塔樓的建筑結(jié)構(gòu)，建筑物整體高度不超過 100 米。B區(qū)為純住宅區(qū)。單體樓采用地下 1層，地上18-26層的建筑形式， 建筑物總體高度不超過100米。其他布置多層。住宅以一層架空綠化。4、地下一層主要用于車庫，使小區(qū)形成人車分流。5

46、、人防設(shè)計(jì)按重慶市人防規(guī)定設(shè)計(jì)。6、中庭廣場(chǎng)、商業(yè)裙樓、架空層、轉(zhuǎn)換層等均設(shè)置綠化，組成立體 綠化系統(tǒng)，充分體現(xiàn)“最適合人居的生態(tài)環(huán)境”這一設(shè)計(jì)思想，在入口廣 場(chǎng)的半園型圓心處設(shè)一主題雕塑，并在中庭及文化廣場(chǎng)邊緣沿弧形設(shè)置雕 塑，共同構(gòu)成一種商業(yè)文化氛圍。7、豎向設(shè)計(jì)：根據(jù)自然地形的特點(diǎn)，建筑功能的不同，豎向設(shè)計(jì)布 置方式采用坡降式，通過廣場(chǎng)、中庭、道路將 A、B區(qū)自然圍合。地面雨 水采用暗管坐標(biāo)系，高程由黃海零點(diǎn)計(jì)算。8道路：為合理組織好車流、人流的關(guān)系，將人流入口設(shè)在臨街的 中心廣場(chǎng)，而在廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)車流出入口，從而避免了車流與人流的交叉影 響，增加安全系數(shù)。廣場(chǎng)地面米用花崗巖地磚鋪砌，如遇

47、突發(fā)事故，可滿 足應(yīng)急車流進(jìn)入廣場(chǎng)施救。第二節(jié)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)現(xiàn)行的國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及建設(shè)規(guī)范二、設(shè)計(jì)要求1、設(shè)計(jì)要求XX御景銘洲的設(shè)計(jì)要求是：充分利用基地的地形和自然資源，在保證 一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的中高檔人居環(huán)境。根據(jù)城市 主管部門和衛(wèi)生、環(huán)境的要求，本設(shè)計(jì)平面功能合理、安全可靠，立面造型 美觀大方，交通流暢，分區(qū)合理，環(huán)境優(yōu)美，并在消防、綠化等方面滿足國(guó) 家規(guī)范要求。御景銘洲項(xiàng)目三、建筑設(shè)計(jì)1、功能與平面布局1、總體布局基地沿東西向面向五黃路暢開，這為布置 A區(qū)商務(wù)公寓提供了得天獨(dú)厚 的條件。依據(jù)地形，塔樓分 A、B兩座平行排列，面向五黃路。A區(qū)裙樓共為 四層，

48、1F為車庫和設(shè)備用房1F 4F夾層為商鋪。建筑物1層右邊有一個(gè) 車道，通往1層。西面有一個(gè)廣場(chǎng)與2層裙樓商場(chǎng)相連。3層一4F夾層西 面有一個(gè)大型露天過道。商場(chǎng)電梯位于商場(chǎng)的中庭。-F為車庫、設(shè)備房等。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有四層裙房，但因其處在城市主干道以 下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓對(duì)生態(tài)的影響。實(shí)際上，城市市民通過架 空層和A、B座之間的間距能充分的領(lǐng)略五黃路的風(fēng)景。重慶XX御景銘洲項(xiàng)目分兩期完成，一期工程項(xiàng)目由 A區(qū)的A、B座 塔式建筑依五黃路蝶形展開，呈雙塔建筑。商業(yè)裙房為一字形，沿五黃路縱向展開，于屋面與五黃路持平，作為 架空景觀房。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平

49、面面向五黃路，以 獲得最佳景觀朝向。五層為架空景觀層，在兩塔之間由五黃路通過大臺(tái)階進(jìn) 入，此為住宅與景觀人流之主入口。另外，沿五黃路在不同的路面標(biāo)高處， 用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場(chǎng)入口、架空景觀層入口。 在東端，設(shè)有地下車庫出入口，其右側(cè)為進(jìn)入B區(qū)的梯道，保持原狀。人流、 車流完全分開，互不干擾。B區(qū)為生態(tài)住宅區(qū)。詳細(xì)資料見XX.御景銘洲初步設(shè)計(jì)說明書。2、建筑風(fēng)格XX.御景銘洲項(xiàng)目為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格?？尚行匝芯繄?bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目3、立面設(shè)計(jì)建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺(tái)、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過現(xiàn)代主義建筑的出現(xiàn)而凸

50、顯出設(shè)計(jì)者對(duì)歷史與地域文化的重視，架 空層的處理手法也能看到現(xiàn)代主義建筑的影子。在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計(jì)者更是重在體現(xiàn)地域文化，A、B座下部著重體現(xiàn)重慶巴渝文化的建筑特色。第五立面的處理，建筑物雖然高達(dá)100米，實(shí)際上相對(duì)于江北區(qū)五黃 路頂部的建筑來說，其高度相對(duì)不高。A、B座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂 部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。4、環(huán)境設(shè)計(jì)中庭綠化中庭除游泳池外均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。布置 部分小品，構(gòu)成中庭開闊空間。4.2架空層架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點(diǎn)。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚 會(huì)的良好場(chǎng)所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。 A、B座之間廣場(chǎng)，設(shè)座椅

51、、觀 景平臺(tái)、小樹林，并通過川江號(hào)子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。A座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和 灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)重 慶廣場(chǎng)文化。B座下部，環(huán)境設(shè)施同A座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重 慶的巴渝文化。4.3綠化為創(chuàng)造南國(guó)園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時(shí)代氣息。本區(qū)綠化主要 是對(duì)項(xiàng)目的立體綠化，努力營(yíng)造樓盤的公共綠化和住戶綠化的有機(jī)結(jié)合，形成立體綠化，使項(xiàng)目達(dá)到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)5、交通組織五黃路是江北的城市快速干道，雖從基側(cè)面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直 接相接?；啬线叺奈妩S路因此成為人、車流進(jìn)入小區(qū)的主要道路。五黃路與基地直接相接，社

52、區(qū)人流從五黃路直接上至 A座商業(yè)區(qū)，再 由商業(yè)區(qū)到A座電梯廳；商業(yè)人流也從五黃路上經(jīng)過上或下的階梯入第四 層的商場(chǎng)；車流從五黃路東端經(jīng)過螺旋形車道進(jìn)入車庫，螺旋形車道可一 直下至車庫，為下部人車流提供便利。步行道路：小區(qū)內(nèi)均為步行道路，車輛不進(jìn)入小區(qū)。6、智能化設(shè)計(jì)6.1智能化系統(tǒng)組成智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機(jī)、室內(nèi)分機(jī)三個(gè)主要部分組成。 實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對(duì)講、圖象監(jiān)視、綜合報(bào)警、中心綜合管理。6.2系統(tǒng)功能A、可視對(duì)講B、報(bào)警求助C、通訊聯(lián)網(wǎng)D、一卡通智能管理系統(tǒng)E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。四、功能設(shè)計(jì)A區(qū)：商務(wù)公寓區(qū)（略）B區(qū)：高尚生態(tài)住宅區(qū)（略）御景銘洲項(xiàng)目五、戶型配比基地提供了良好的商務(wù)

53、與生態(tài)房條件，商務(wù)公寓建筑呈蝶形向五黃路暢 開，除后部?jī)墒覂蓮d戶型不能看到生態(tài)外，其余各戶型均為生態(tài)房。戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的80平方米, 最大的130余平方米，躍層205 275 3平方米；設(shè)計(jì)上盡量讓更多的房間 朝向五黃路。?戶型配置:2房2廳單衛(wèi) 24.2%80 m2/戶3房2廳2衛(wèi) 72.5%125134 m2/ 戶躍層3.3%205275 m2/ 戶?車位：160 個(gè)六、市政設(shè)施1、給排水系統(tǒng)A、給水系統(tǒng)a、水源：由水廠供給。供水標(biāo)高為 270米b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表：名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)用戶人 數(shù)(人)使用時(shí) 間(h)小時(shí)變 化系數(shù)(k)最大日 用水量m

54、3最大小 時(shí)用水量m3居民生活250L/人.日2048242.551250商業(yè)用水15L/m24334m2122.05610.83車庫用水2L/m212948m225.90未預(yù)見水量按日水量10%+59.40御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58頁綠化用水按日水量1Q%+59.4Q總量用水712.7QC、供水管網(wǎng):建筑正面五黃路下有一根市政主供水干管，管徑DN50Q在供水管上設(shè)兩個(gè)接口供大樓使用，接口管徑 DN2QQ并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)，供生活及 消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。d、室內(nèi)供水：大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)，16層及16層以下為低區(qū)，由市政給水管

55、供 水，1726層為中區(qū)，2738層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂 水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過減壓閥后供給，A、B座屋頂水箱生活用水容積各為27m3，地下生活用儲(chǔ)水容積5Qn3oB、排水系統(tǒng)a、污水系統(tǒng)：大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 6Q6立方米/日，建設(shè)方未提供 市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。大樓內(nèi)生 活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)污水綜合 處理標(biāo)準(zhǔn)后排入五黃路。b、雨水系統(tǒng)：大樓周邊雨水有組織排放。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過雨水立管排至室外排水管。2、電氣系統(tǒng)A、負(fù)荷級(jí)別：

56、該建筑架空層（一層）以上3Q層、架空層以下5層的綜合樓，屬一類防 火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓 梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商 場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。B、電源電壓：主電源為市電10KV由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或10KV開閉所引入，電 纜進(jìn)線。備用電源為應(yīng)急自起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，容量500KV，以滿足二級(jí)及以上負(fù)荷的用電需要。采用10KV高壓總計(jì)量及0.4/0.23KV低壓動(dòng)力、 照明分開計(jì)量相結(jié)合的方式計(jì)量，同時(shí)在照明計(jì)量住宅、

57、商場(chǎng)等又分開 計(jì)量，便于供電部門計(jì)費(fèi)。C 、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。D 、配電及照明。E 、防雷及綜合接地系統(tǒng)。F 、電視電話子埋管線系統(tǒng)。G 、室外照明管線預(yù)埋。3、廣電通訊系統(tǒng)A、電話系統(tǒng)電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計(jì)大樓以商場(chǎng)、 車庫、庫房、住宅為主，共需1100 對(duì)市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（S 10mi）,再由交接間放射 至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。B、廣播電視有線電視由有線電視部門設(shè)計(jì)。住宅部分每戶設(shè)計(jì)2個(gè)電視接受插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根 據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。4、通風(fēng)、防排煙系統(tǒng)御景銘洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第 頁共58

58、頁可行性研究報(bào)告第 頁共58頁御景銘洲項(xiàng)目A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng) P-1, P-2。每個(gè)衛(wèi)生間設(shè)兩臺(tái)衛(wèi) 生間通風(fēng)器，通過土建豎井排至架空層，在架空層由排風(fēng)機(jī)排出室外。各層 排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè) 70 C防火調(diào)節(jié)閥。B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙 和通風(fēng)換氣的要求。C不能自然排煙的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓 送風(fēng)系統(tǒng)。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。D加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動(dòng)加壓送風(fēng)口。E、失火時(shí)，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及 其上下層。F、加壓送

59、風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動(dòng)控制。5、消防系統(tǒng)A、分區(qū)及消防措施a半地下車庫為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火 裝置。b半地下庫房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于2000吊，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。c半地下商店每層為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000吊，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。B、安全疏散a半地下室各防火分區(qū)均有2個(gè)以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯 間。b塔樓每幢設(shè)有一臺(tái)消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。c裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往五黃路。d消防中心單獨(dú)對(duì)外疏散。C防火構(gòu)造防火墻、防煙樓梯間、管道

60、及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各 類防火門。室內(nèi)裝修采用難燃材料。D消防給水a(chǎn)消防水源根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建筑正面五黃路下有一根市政供水干管，管徑DN500供水標(biāo)高270米，大樓供水接口兩個(gè)，接口管徑 DN200分別設(shè)在大 樓兩端。b消防水量本建筑為一類高層建筑，消防用水量如下：室外消火栓30LS室內(nèi)消火栓40LS自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)26LS室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間3小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)。一次火災(zāi)用水量864用。第六章、環(huán)境保護(hù)本工程為小高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲 對(duì)城市環(huán)境會(huì)造成一定污染。根據(jù)重慶市和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，必須進(jìn)行有效的 控制和