沈陽酒店市場分析

1、 - 0 -5.0 酒店市場沈陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)城市，旅游業(yè)開展起步較晚，酒店的開展也較為緩慢。除了早期興建的國賓館遼寧友誼賓館外，直到1994年，全市才出現(xiàn)真正的掛牌四星級酒店新世界萬怡酒店現(xiàn)更名為新世界酒店。隨著國家振興東北經濟政策的出臺，沈陽市在東北地域以致東北亞經濟圈的區(qū)域開展戰(zhàn)略已日漸明確。沈陽市每年舉行的全國、國際性會議相應添加，為酒店業(yè)帶來了新的開展時機。九十年代末至新世紀初，一批五星級、四星級酒店相繼建成或重新改造，并引入了一些國際知名酒店管理集團，如洲際酒店管理集團、萬豪酒店管理集團及香格里拉集團等都紛紛進入沈陽酒店市場。沈陽的酒店市場逐漸開展起來。思索到本工程開展酒店物業(yè)的能

2、夠性，本報告針對沈陽高檔酒店市場進展研討。這里所指的高檔酒店為五星包括準五星級酒店和四星級酒店。圖5. 2:沈陽市四、五星級酒店客房數(shù)對比圖5. 1:沈陽市四、五星級酒店個數(shù)對比5.1 整體市場 - 1 -項目名稱行政區(qū)域位置開業(yè)時間客房數(shù)量(套)5星級酒店皇朝萬豪酒店和平區(qū)青年大街388號 1999436洲際酒店和平區(qū)南京北街208號2001297麗都喜來登飯店和平區(qū)青年大街386號2002590黎明國際酒店大東區(qū)長安路10號2003245凱賓斯基飯店沈河區(qū)青年大街109號2004332沈陽賓館（準5）皇姑區(qū)泰山路2號20051464星級酒店遼寧大廈皇姑區(qū)黃河南大街105號1959370友誼

3、賓館 皇姑區(qū)黃河北大街一號1970160鳳凰飯店皇姑區(qū)黃河南大街109號1984189玫瑰大酒店沈河區(qū)中街路201號1989170新世界酒店 和平區(qū)南京南街2號1994261凱萊大酒店沈河區(qū)北站迎賓街32號1995289商貿飯店和平區(qū)中華路68號1996588高登大酒店沈河區(qū)青年大街52號1996200金都飯店 和平區(qū)太原南街189號1998228格林大飯店沈河區(qū)北站路72號1998225沈陽七寶山飯店和平區(qū)十一緯路79-81號2000170沈陽假日酒店和平區(qū)南京北街204號2000186時代廣場酒店沈河區(qū)北站路99號2001274遼寧政協(xié)會館皇姑區(qū)崇山東路73號2002210清文化主題酒店沈

4、河區(qū)大西路287-1號2004134表5. 1：現(xiàn)有四、五星級酒店概略5.0 酒店市場 - 2 -5.0 酒店市場5.1.1 高檔酒店現(xiàn)有供應沈陽的高檔酒店市場構成較晚，直到1994年才出現(xiàn)第一家掛牌四星級酒店新世界酒店；1999年出現(xiàn)沈陽市第一家五星級酒店皇朝萬豪酒店。沈陽市現(xiàn)有四星級酒店15家，60以上的供應都集中在最近的10年間，提供客房總量為3,654間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的64.1%；擁有五星級酒店6家，可提供各類客房2,046間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的35.9%。九十年代初沈陽的高檔酒店市場幾乎呈現(xiàn)空白，主要緣由是沈陽的經濟在方案經濟向市場經濟過渡的過程中一度開展緩慢，外資企

5、業(yè)及國內大型企業(yè)落戶沈陽的數(shù)量較少，導致商務型酒店需求很?。涣硗馍蜿柌皇莻鹘y(tǒng)旅游城市，旅游景點開發(fā)不充分，國內外游客數(shù)量很少。九十年代中期以后，隨著沈陽經濟的復蘇，以及后來的“振興東北政策帶來的經濟快速開展，為高檔酒店帶來了開展時機。五星級酒店自1999年皇朝萬豪酒店開業(yè)以來直到2005年根本上以每年一家的速度增長，平均客房數(shù)為341間；四星級酒店在九十年代中后期開場在沈陽增大供應，2000開場供應量顯著添加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增長，平均客房數(shù)為244間，2005年直到如今，四星級酒店未出現(xiàn)新的供應?？傮w來看四星級酒店的供應速度大于五星級酒店，規(guī)模小于五星級酒店。圖5. 3

6、:沈陽市五星級酒店供應趨勢圖5. 4:沈陽市四星級酒店供應趨勢 - 3 -5.0 酒店市場5.1.2 高檔酒店分布沈陽的21家高檔酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三區(qū)。區(qū)域位置與商務、商業(yè)氣氛是影響分布的最主要要素。和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽兩大商業(yè)集中地且商務活動相對頻繁，酒店分布特點與其吻合。高檔酒店比例分別到達38%和33%，兩個區(qū)的酒店供應量占全市總體供應半數(shù)以上。沈陽高檔酒店分布非常集中，但五星級酒店和四星級酒店在分布上又有各自特點。沈陽市五星級酒店根本分布在市區(qū)南部，除黎明國際酒店位于大東區(qū)，洲際酒店位于沈陽傳統(tǒng)商圈太原街商圈外，其他三家五星級酒店均分布在商務氣氛相對濃重的青年大街南部

7、，方圓2公里范圍內。此位置間隔國際機場15公里，間隔市中心5公里，接近內環(huán)及中環(huán)線，交通非常便利。由于四星級酒店的客源比五星級客源廣泛，故沈陽市四星級酒店分布范圍比之五星級酒店寬廣。主要分布在沈陽站和沈陽北站附近以及黃河南大街上。從四、五星級酒店的分布上可以明顯看出，四星級酒店集中分布在城市中部和北部，而五星級酒店那么幾乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互補搭配。圖5. 6:沈陽市高檔酒店按行政區(qū)分布比例：圖5. 5:沈陽市高檔酒店分布圖：1453212345678915.清文化主題酒店14.遼寧政協(xié)會館13.時代廣場酒店12.沈陽假日酒店11.七寶山飯店10.格林大飯店9.金都飯店 8.高登大

8、酒店7.商貿飯店6.凱萊大酒店5.新世界酒店 4.玫瑰大酒店3.鳳凰飯店2.友誼賓館 1.遼寧大廈四星級酒店稱號5.凱賓斯基6.沈陽賓館4.黎明國際3.麗都喜來登2.洲際1.皇朝萬豪五星級酒店稱號1011121314156五星級酒店四星級酒店本工程 - 4 -5.1.3 高檔酒店價錢情況表5. 2：五星級酒店客房價錢項目名稱管理集團標間協(xié)議價（元）備注麗都喜來登飯店美國喜達屋飯店及度假村國際集團568不含早；寬帶上網收費50元/天洲際酒店英國洲際酒店管理集團560含單早；寬帶上網收費50元/天皇朝萬豪酒店美國萬豪酒店管理公司（現(xiàn)已撤出）500不含早；寬帶上網收費50元/天凱賓斯基飯店德國凱賓斯

9、基酒店管理集團540含雙早；寬帶上網免費黎明國際酒店香港天倫國際酒店管理集團500不含早；寬帶上網免費沈陽賓館(準5)隸屬于沈陽市政府辦公室438含雙早；寬帶上網免費五星級酒店價錢沈陽各五星級酒店規(guī)范間協(xié)議平均價錢為518元/天，對比東南沿海地域以及華北地域其它主要城市價錢偏低，例如杭州五星級酒店平均房價為620元/天，天津、濟南為580元/天。沈陽高檔酒店價錢程度從一個側面反映了一個城市經濟的開展程度。沈陽五星級酒店規(guī)范間協(xié)議價錢差別不大，麗都喜來登酒店和洲際酒店由于位于商務、商業(yè)中心區(qū)，由國際知名酒店管理公司管理,定位檔次較高且裝修奢華，價錢相對較高；黎明國際酒店價錢偏低，緣由在于其位于大

10、東區(qū)，位置相對較偏且非國際管理集團管理；沈陽賓館隸屬于沈陽市政府辦公室，屬于按五星級規(guī)范興建的準五星級酒店，價錢最低。定位較高的五星級酒店寬帶上網均收取網費50元/天。雖然萬豪已撤出皇朝萬豪酒店，但對其酒店價錢無太大影響。5.0 酒店市場 - 5 -項目名稱開業(yè)時間標間協(xié)議價（元）備注商貿飯店1996400不含早，上網免費香格里拉管理沈陽假日酒店2000400含雙早，上網50元/天洲際管理友誼賓館 1970380不含早，上網60元/天國賓館凱萊大酒店1995338含雙早，上網30元/天凱萊管理高登大酒店1996330含單早，上網30元/天時代廣場酒店2001330含雙早，上網免費鳳凰飯店198

11、4320含雙早，上網免費金都飯店 1998300不含早，上網免費新世界酒店 1994300含單早，上網免費萬豪管理遼寧政協(xié)會館2002300含雙早，上網免費遼寧大廈1959298含雙早，上網免費格林大飯店1998298含雙早，上網免費清文化主題酒店2004288含雙早，上網免費玫瑰大酒店1989280不含早，上網免費沈陽七寶山飯店2000278含雙早，上網免費表5. 3：四星級酒店客房價錢四星級酒店價錢沈陽四星級酒店規(guī)范間平均協(xié)議價錢為320元/天。價錢最高的商貿酒店、假日酒店，房價均為400元/天，明顯高于其他四星級酒店。主要緣由在于這兩家酒店從硬件規(guī)范上均接近五星級酒店且位于商業(yè)中心區(qū)太原

12、街商圈內，通達性好，另外均由專業(yè)的國際酒店管理集團管理，管理程度及效力質量有保證。其他四星級酒店中，友誼賓館房價較高，是由于其為國賓館，設備完善且周邊環(huán)境優(yōu)美。新世界酒店和凱萊大酒店雖也由知名酒店管理集團管理，但由于酒店建造時間較早，酒店內硬件設備配備不佳，如房間面積小、部分房型格局不方正等緣由，房價較低。其他非國際知名酒店管理公司管理的地方性四星級酒店，也大都由于不處在中心區(qū)或設備設備老久，房價在240-340元之間。 5.0 酒店市場 - 6 -名稱2003年2004年2005年2006年皇朝萬豪酒店58%52%58%63%沈陽洲際酒店72%74%74%75%麗都喜來登酒店78%75%75

13、%78%黎明國際酒店30%32%35%40%凱賓斯基飯店45%48%55%沈陽賓館(準5)N/A38%表5. 4：五星級酒店各年年均入住率五星級酒店入住率就沈陽各五星級酒店2006年的年均入住率來看，酒店平均入住率為60%，個體表現(xiàn)差別較大，運營良好的洲際酒店和麗都喜來登酒店入住率均在75以上，而皇朝萬豪、黎明國際、凱賓斯基三家酒店的入住率在3565%的范圍。從酒店入住率來看，入住率90以上將使酒店超負荷運營，不利于酒店長期運營；80-90為理想形狀；60-80闡明運營情況普通；60以下將較能夠進入虧損形狀；目前沈陽整體五星級酒店市場表現(xiàn)普通。洲際與喜來登酒店硬件設備先進，由知名酒店管理公司進

14、展管理，從開業(yè)到目前都堅持了優(yōu)質的質量。另外從位置上講，洲際酒店臨近甲級寫字樓城市廣場，喜來登酒店臨近甲級寫字樓華新國際大廈；這些寫字樓有大量的知名外企租戶，與其他城市業(yè)務往來親密，又能承當五星級酒店的價錢，因此為酒店帶來穩(wěn)定的客源?；食f豪酒店臨近喜來登酒店，具有位置優(yōu)勢，但隨著美國萬豪酒店管理集團的撤出，其管理程度效力質量近年來有所下降，市場表現(xiàn)為入住率相對較低。凱賓斯基飯店開業(yè)初期不斷做高端道路，客房價錢居高不下，入住率較低；隨著其運營戰(zhàn)略的靈敏變通，入住率有所提高。黎明國際酒店由于偏離市中心且沒有知名管理公司提供的有保證的管理效力，入住率不斷偏低。5.0 酒店市場5.1.4 高檔酒店需

15、求情況5.1.4.1 高檔酒店入住率情況 - 7 -5.0 酒店市場四星級酒店入住率沈陽市四星級酒店的入住率相比五星級酒店低，平均入住率為55%且呈下降趨勢，從2000年的70%到2006年的55%，下降了15個百分點。20002004年共新增供應6家，占目前總供應量的40%。供應量增多，但需求的增長相對滯后是呵斥入住率繼續(xù)下降的主要緣由。同時我們也看到，在四星級酒店中，商貿、假日、凱萊三家酒店，由于地理位置上的優(yōu)勢且采用了國際專業(yè)酒店集團管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店雖然也為國際酒店管理公司管理，但因其停業(yè)裝修后于2006年才重新開業(yè)且一些客房戶型格局上的缺陷無法改動等緣由，入住率較低

16、。圖5. 7:沈陽市四星級酒店入住率走勢：表5. 5：2006年沈陽四星級酒店年均入住率情況酒店名稱客房數(shù)年均入住率年均出租客房數(shù)凱萊大酒店28965%188 沈陽假日酒店18665%121 商貿飯店58860%353 格林大飯店22559%133 鳳凰飯店18959%112 高登大酒店20056%112 新世界酒店 26149%128 時代廣場酒店27446%126 金都飯店 22846%105 沈陽七寶山飯店17045%77 遼寧大廈370N/AN/A友誼賓館 160N/AN/A玫瑰大酒店170N/AN/A遼寧政協(xié)會館210N/AN/A清文化主題酒店134N/AN/A - 8 -對四個國際

17、酒店連鎖品牌銷售經理進展訪談，進一步了解沈陽的酒店市場并征求業(yè)內人士對本工程開展酒店物業(yè)的看法和建議。內容如下：5.0 酒店市場5.1.4.2 高檔酒店訪談名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級沈陽洲際酒店2001年南京北街5 沈陽屬于二線城市，經濟發(fā)展水平較低，酒店房價一直偏低且一些高檔酒店設備老化，不利于酒店市場的發(fā)展 沈陽酒店市場基本飽和，目前對高端酒店仍有需求，但未來五星級酒店供應量巨大 以商務、會議需求為主 入住高檔酒店的客人比較注重酒店的性價比、知名度、舒適度，硬件設施以及周邊環(huán)境等 國內、國外客人比例為7：3，外國客人以韓國、日本、美國為住

18、，大部分為商務出差、會議客人，也有一部分長住客人，游客相對較少，其他需求還有比如婚宴等 長住客人偏好標準間，租期半年到一年，可承受的價格在500元/天左右 洲際酒店整體平均房價為520元/天，入住率70%-75%左右，整體來看業(yè)主方不掙錢 沈陽真正高檔的寫字樓幾乎都集中在和平區(qū)以及北站附近，所以本項目地的酒店市場有一定的發(fā)展前景。鑒于本項目位置偏離太原街商業(yè)核心，且未來五星級酒店供應量大，不適合建五星級酒店，建議建由知名管理公司管理的高檔四星級酒店；建筑面積在20000平方米左右，300間客房，420元/天整體平均價，預計入住率為65%凱賓斯基大飯店2004年青年大街5 沈陽不屬于旅游城市且經

19、濟發(fā)展較慢，主要客源來自商務出差(如在沈陽建廠、設立分公司等)、會議以及大型集會(如世博會)所帶來的外地、外國客人 沈陽目前對高檔酒店還有需求，但未來規(guī)劃的五星級酒店眾多，未來酒店市場競爭將越來越激烈 五星級酒店國內、國外客人比例為6：4，其中國外客人一半以上來自韓國、日本以及歐美 長租客人60%來自國外，偏好普通標準間，少部分也會選擇套房；可承受的價格每天在400-600之間建設經濟型酒店或者頂級品牌酒店管理公司管理的高檔酒店表5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況 - 9 -名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級商貿飯店1996年中華路4 沈陽的酒店市場主要

20、靠商務氛圍帶動，比如外企在沈陽設立辦事處，大企業(yè)的各種會議(商務會議、年會、答謝會等) 除了房價以及酒店的軟硬件設施周邊環(huán)境外，不同客人的需求不同：會議客人比較注重會場的規(guī)模裝修設備等，商務客人更注重酒店的通達性 四星級酒店80%為國內客源，國外客源中韓國、日本客人占比最大，韓國人多為投資做生意，日本人一般是在沈陽開設辦事處 長租戶中國外客人比較多，多為外企在沈陽辦事處的管理者，偏好的房型為普通標準間(當然有服務式公寓更好),可承受的價格范圍在400-500元/天高品質的四星或者五星級酒店，管理公司一定要是國際品牌，300-400間客房，其中還可含有20間左右服務式公寓新世界酒店1994年南京

21、南街4 近年來沈陽酒店價格明漲實降，競爭激烈，尤其是一般的三、四星級酒店基本已經飽和，對于國際酒店管理公司管理的高擋酒店、價格便宜的經濟型酒店和真正的服務式公寓還有一定需求 在四星級酒店客人比例構成中，國內客人占80%，國外客人占20%，其中大部分來自韓國、日本以及歐美(美國、加拿大等) 從長租戶的來源看，四星級酒店以國內客人為主，五星級酒店國外客人較多；從可承受的價格來看，四星級酒店范圍在300-400元/天，五星級酒店在400-500元/天 或者建性價比高的經濟型酒店或者建品牌過硬管理嚴格服務到位的高檔酒店，客房300間左右，10-20間服務式公寓表5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù)5.0

22、酒店市場 - 10 -5.0 酒店市場表5. 6：沈陽高檔酒店訪談情況續(xù)名稱目前在沈陽的發(fā)展對沈陽酒店市場的看法對本項目酒店物業(yè)的建議開業(yè)時間位置星級萬豪酒店管理集團/目前只有南京南街新世界酒店一家四星級酒店/ 萬豪與業(yè)主方鬧翻，所以才會撤出皇朝萬豪酒店 沈陽酒店的整體市場不景氣，投資回收期長，大概要12年方可收回成本 目前在沈陽只對渾南地區(qū)有興趣，有入駐此地的意向本項目周邊環(huán)境不太好，雖處在太原街商圈內但位置較偏，人流量小且可視性不好，不適合建五星級酒店；建議建四星級酒店，要有專業(yè)的外資酒店管理集團管理，建筑面積24000平方米，300間客房，整體平均價在500元/天上下，預計未來入住率為6

23、5% - 11 -5.0 酒店市場高檔酒店訪談小結沈陽不屬于旅游城市，且為二線城市經濟程度較低，舉行大型國際會議展覽的時機不多，酒店市場主要由商務氣氛帶動，如依托中資、外資在沈陽辦廠、開設辦事處或者投資工程等。沈陽酒店客人中國內、國外客人比例為7：3，國外客人多來自韓國、日本和歐美各國。酒店客人尤其是入住高檔酒店的客人，在對酒店的價錢、溫馨度、通達性、硬件設備和效力有更高的要求外，更加注重酒店的管理質量及其知名度如能否是國際品牌酒店管理集團管理等。沈陽酒店客人中存在一部分長租戶，多為外地或國外大企業(yè)的管理者，其有一定的消費力，注重酒店質量和性價比，偏好高檔酒店的普通規(guī)范間，可接受的房間價錢范圍

24、300-500元/天。沈陽酒店市場雖然幾乎飽和，但是對國際品牌的高質量酒店仍有需求。鑒于本工程特點，不適宜建五星級酒店，建議為由知名酒店管理公司管理的高檔四星級酒店，客房在300間左右，面積在20000平左右，客房價錢在400-500元之間，估計未來入住率為65%。 - 12 -5.0 酒店市場5.1.5 高檔酒店的未來供應由于未來酒店工程處于規(guī)劃中，不排除其中有部分工程調整規(guī)劃，且酒店規(guī)模和檔次不明，故未來高檔酒店供應存在一定的不確定性。根據目前統(tǒng)計數(shù)據，未來3-5年內的高檔酒店新增供應約22家，估計提供客房將超越5,000套。未來酒店供應仍主要集中在和平、沈河兩大商務、會議會展比較集中的區(qū)

25、域。這些未來工程酒店規(guī)劃均為五星級。未來五星級酒店供應量宏大，未來供應量是目前沈陽市高檔酒店房間存量的兩倍以上，由此可見未來五星級酒店競爭將相當猛烈。未來五星級酒店的大量供應勢必帶來更多國際頂級酒店品牌入駐沈陽酒店市場，估計將使得沈陽的酒店市場更為國際化，整體檔次將有明顯提升。未來沈陽高檔酒店的開展方向是：檔次提升，國際品牌酒店管理公司管理，設備先進，具有高性價比，接近商務區(qū)域和良好的通達性。由目前的統(tǒng)計資料來看，四星級酒店的未來供應空白。在未來3-5年，隨著現(xiàn)有四星級酒店在硬件缺陷及設備老久等硬傷愈加明顯，未來客人對價錢在300-500元、硬件設備先進完善且為國際知名酒店管理公司管理的四星級

26、規(guī)范酒店的需求將增大。圖5 .8:沈陽市未來高檔酒店酒店分布17201345678910121314151618192112122本工程 - 13 -5.0 酒店市場序號項目名稱行政區(qū)位置星級標準開業(yè)時間客房數(shù)量(套)管理公司備注1富麗華大酒店和平區(qū)中華路65-1號5(產權式酒店)2007-10450大連富麗華(沈陽)大酒店管理有限公司售價12000元/平米2黃金廣場和平區(qū)南寧北街5N/AN/AN/A項目目前爛尾3里茲卡爾頓酒店和平區(qū)銀信國際附近52008N/AN/A建筑面積150004香港恒隆地產斗姆宮項目和平區(qū)市府廣場南側52009N/AN/A香港恒隆地產開發(fā)大型綜合項目5新世界會展中心酒

27、店一和平區(qū)渾河橋北頭西側52009N/AN/A新世界集團開發(fā)大型綜合項目6新世界會展中心酒店二和平區(qū)渾河橋北頭西側52009N/AN/A新世界集團開發(fā)大型綜合項目7新恒基國際大廈沈河區(qū)西順城街5N/AN/AN/A/8沈陽北站富麗華大酒店沈河區(qū)敬賓街5號5N/A406 N/A項目目前停工9沈陽德郡豪生國際大酒店沈河區(qū)惠工街5(產權式酒店)2007-6212 豪生集團產權式酒店;售價8000元/平米10沈陽財富中心大酒店沈河區(qū)北站路52008400 N/A與正錦江和希爾頓集團洽談表5. 7：沈陽未來高檔酒店供應 - 14 -序號項目名稱行政區(qū)位置星級標準開業(yè)時間客房數(shù)量(套)管理公司備注11沈陽世

28、紀金城沈河區(qū)青年大街52009N/AN/A美國洲際財團投資開發(fā)12深圳茂業(yè)集團沈陽五里河項目沈河區(qū)青年大街52009N/AN/A項目位于五里河體育場的原址13皇城萬鑫酒店沈河區(qū)青年大街5N/AN/AN/A/14世貿國際大酒店沈河區(qū)沈陽北站52009312 N/A新恒基房地產集團開發(fā)15東森總部商務廣場沈河區(qū)市府大道52009N/AN/A/16錦江海韻酒店鐵西區(qū) 興工北街52008400 錦江集團/17第一城鐵西區(qū)建設大路52009N/AN/A新恒基房地產開發(fā)大型綜合項目18瑞寶五星級酒店渾南新區(qū)渾南新區(qū)52008N/A香港高瀛酒店管理公司建筑面積20000019香港保利達集團渾南新區(qū)項目渾南新

29、區(qū)渾南新區(qū)52009N/AN/A/20沈陽皇冠假日酒店大東區(qū)小什字街52009N/A洲際集團/21萬達廣場二期酒店和平區(qū)太原南街5N/AN/AN/AN/A22沃達廣場酒店和平區(qū)太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28層綜合物業(yè)商業(yè)、酒店和寫字樓表5. 7：沈陽未來高檔酒店供應續(xù)5.0 酒店市場 - 15 -5.2 區(qū)域市場5.0 酒店市場根據本工程所處的位置以及市場環(huán)境，將酒店區(qū)域市場界定為東至和平大街，南至南五馬路，西至勝利街，北至市府大路的圍合區(qū)域。區(qū)域內高檔酒店所指為五星級酒店、四星級酒店和準四星級酒店。5.2.1 區(qū)域高檔酒店供應圖5. 9:區(qū)域高檔酒店分布圖：區(qū)域內現(xiàn)有高檔酒店

30、8家，提供客房總量為2,279間，占全市高檔酒店客房數(shù)量的40.3%，平均每間酒店客房數(shù)為285間；洲際酒店是區(qū)域內獨一一家五星級酒店，可提供各類客房297間，占全市五星級酒店客房數(shù)量的14.5%；擁有四星級含準四酒店7家，擁有客房1,982間，占全市四星級酒店客房數(shù)量的47.2%。區(qū)域內大部分酒店開業(yè)時間較早，從2001至今，只需兩家準四星級酒店的新供應。大部分酒店設備有待更新。未來3-5年內區(qū)域內還方案建有5家高檔酒店，雖然對外宣傳均為五星級酒店規(guī)范，但是由于在這5個未來酒店工程中，一個目前處于爛尾階段，另四個也正在規(guī)劃中且不排除有其他的調整規(guī)劃，故其供應存在一定的不確定性?？傮w來看四星級

31、酒店的個數(shù)大于五星級酒店，但沒有任何未來供應，四星級酒店市場有一定的開展空間來供應現(xiàn)有供應45本工程 - 16 -序號項目名稱位置星級標準開業(yè)時間客房數(shù)量(套)標間協(xié)議價管理公司1洲際酒店南京北街52001297550英國洲際酒店管理集團2新世界酒店 南京南街41994261300美國萬豪酒店管理公司3商貿飯店中華路41996588400香格里拉酒店管理集團4金都飯店 太原南街41998228300/5沈陽七寶山飯店十一緯路42000170278/6沈陽假日酒店南京北街42000186400英國洲際酒店管理集團7三隆中天酒店和平北大街準42004237278/8世紀國

32、際酒店中華路準42006312268/序號項目名稱位置星級標準開業(yè)時間客房數(shù)量(套)管理公司備注1富麗華大酒店中華路5(產權式酒店)2007-10450大連富麗華(沈陽)大酒店管理有限公司售價12000元/平米2里茲卡爾頓酒店民主路52008N/AN/A建筑面積15000平方米3黃金廣場南寧北街5N/AN/AN/A項目目前爛尾4萬達廣場II酒店太原南街5N/AN/AN/AN/A5沃達廣場酒店太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28層綜合物業(yè)商業(yè)、酒店和寫字樓表5. 8：區(qū)域現(xiàn)有高檔酒店供應表5. 9：區(qū)域未來新增高檔酒店供應5.0 酒店市場 - 17 -5.2.2價錢與需求5.0 酒店市

33、場目前區(qū)域內五星級酒店客房價錢為550元/天，四星級含準四酒店價錢范圍在260-400元之間，根本可以代表全市酒店市場的價錢；商貿酒店和沈陽假日酒店客房價錢均為400元/天，緣由在于這兩家酒店從硬件規(guī)范上均接近五星級規(guī)范又為國際知名酒店管理公司管理；其他四星級酒店雖然擁有處在太原街商圈的地理優(yōu)勢，但是或者由于設備老久硬件設備較差或者由于沒有國際專業(yè)管理團隊管理，效力質量等不過硬，價錢偏低。區(qū)域內酒店入住情況普通，洲際酒店由于為區(qū)域內獨一的一家五星級酒店頂級酒店市場暫時競爭不猛烈且采用了知名國際酒店管理集團管理，故入住率相對較高。商貿酒店、沈陽假日酒店在沈陽四星級酒店中口碑很好，酒店軟硬件設備都

34、相對更讓客人稱心，年均入住率在60%以上。新世界酒店開業(yè)時間較長，硬件設備有缺陷如部分房型不規(guī)整、房間面積較小等，雖然由萬豪酒店管理集團管理，入住情況仍不理想。區(qū)域酒店的需求主要集中在商務出差、會議帶來的客人，也有部分婚慶、壽宴等宴會帶來的需求，相對而言，旅游需求較少。在客人構成比例上，70%以上為國內客人，外國客人多來自日本、韓國以及歐美等各國。項目名稱位置星級標準間協(xié)議價(元)入住率入住客人特征洲際酒店南京北街555076%國內外客人比例為7：3，國外客人多來自韓國、日本、美國；大部分為商務出差、會議,也有一部分為長租戶，多為外企的管理者新世界酒店 南京南街430049%商務出差占50%，

35、會議、宴會客人占20%，其他占30%商貿飯店中華路440060%國內外客人比例為8：2，國外客人多來自韓國、日本及歐美等國家；商務會議、商務出差和其他(如婚宴、壽宴等)需求的比例為6：3：1金都飯店 太原南街430046%以商務、會議客人為主沈陽七寶山飯店十一緯路427845%以商務散客為住，少有一部分旅行團沈陽假日酒店南京北街440065%70%為商務、會議客人，也有一部分長租戶三隆中天酒店和平北大街準4278N/AN/A世紀國際酒店中華路準4268N/A多為商務散客，也有部分為經停沈陽的游客表5. 10：區(qū)域現(xiàn)有高檔酒店入住情況 - 18 -5.3 酒店市場結論5.0 酒店市場沈陽高檔酒店

36、市場構成較晚，九十年代末開場加速開展，目前共有五星級含準五星級酒店6家，四星級酒店15家。目前沈陽高檔酒店主要分布在和平、沈河和皇姑區(qū)，四星級集中在城市中部和北部，而五星級那么幾乎都集中在城市南部，分布不平衡，缺乏互補搭配。沈陽五星級酒店的平均入住率為60，個體表現(xiàn)差別非常大，由國際酒店管理公司管理且處于商業(yè)、商務中心區(qū)的酒店占明顯優(yōu)勢。雖然沈陽四星級酒店的入住率近年呈下降趨勢，但國際專業(yè)酒店集團管理的酒店入住率平穩(wěn)，且明顯高于其它酒店。沈陽五星級酒店規(guī)范間平均協(xié)議價錢為518元/天， 四星級酒店規(guī)范間平均協(xié)議價錢為320元/天，總體程度與興隆地域城市相比偏低。酒店未來供應量大，主要集中在和平

37、、沈河兩個區(qū)。到2021年，沈陽高檔酒店客房總數(shù)將到達目前歷史存量的2倍以上。區(qū)域高檔酒店目前四級酒店比較集中，只需一家五星級酒店，但是由區(qū)域未來高檔酒店供應來看，五星級酒店的競爭將越來越猛烈。目前針對沈陽市酒店業(yè)開展的現(xiàn)狀以及迎合未來展會和奧運的需求，沈陽政府采取三大措施促進酒店業(yè)開展：1、鼓勵興建酒店物業(yè)；2、對現(xiàn)有未定星級的酒店進展檢查定級；3、晉級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次程度。因此在區(qū)域內建立高檔酒店有一定的開展前景，但一定要注重酒店的品牌質量。 雖然目前沈陽四、五星級酒店有一定的供應量，但是部分酒店非國際知名酒店管理公司管理，影響了酒店檔次；那些由國際酒店管理公司管理的酒店又由于開

38、業(yè)時間較早，出現(xiàn)各種設備設備老化的景象，所以沈陽市對高檔酒店仍有需求。又由于未來供應的高檔酒店規(guī)劃全為五星級且供應量宏大，尤其在本工程附近太原南、北街依然有兩家未來五星級酒店的供應，所以可以預知未來五星級酒店的競爭要遠遠大于四星級酒店。綜上，沈陽未來高檔酒店中四星級酒店的競爭壓力相對小于五星級酒店。 - 19 -附件： 案例分析酒店根本信息 酒 店 名 稱：沈陽洲際酒店 酒 店 檔 次：掛牌五星級酒店 地 理 位 置：和平區(qū)南京街208號 距沈陽仙機場22公里，30分鐘車程 所 屬 商 圈：太原街 開 業(yè) 時 間：2001年4月 管 理 公 司：洲際酒店集團 酒店規(guī)模設備: 24樓層 297套

39、客房 標 準 間 價 格: 報價 720元/天加15%效力費，含雙早， 寬帶上網50元/天 協(xié)議價-550元/天含雙早，寬帶上網50元/天 年 均 入 住 率：70% 入住客人特征：國內客人占70%，國外客人中以韓國、日本和歐美 客人為主沈陽洲際酒店根據以上對沈陽高檔酒店整體以及區(qū)域市場的研討，目前還未出現(xiàn)與本工程業(yè)態(tài)組合類似的綜合工程作為本工程的直接競爭對手。在市場表現(xiàn)中，沈陽洲際酒店和商貿飯店分別是目前區(qū)域內甚至是沈陽市內五星、四星級酒店中入住率表現(xiàn)最好的工程，且在高檔酒店中口碑很好。因此我們將對它們進展詳細的分析，以到達給本工程自創(chuàng)的意義。 - 20 -酒店客房情況 客 房 類 型： 高

40、 級 間 ：面積:31平方米，樓層:4-19層，大床， 協(xié)議價: 560元/天，含單早，上網50元/天 豪 華 間 ：面積:43平方米，樓層:4-19層，雙床/大床， 協(xié)議價: 620元/天，含單早，上網50元/天 行 政 間 ：面積:43平方米，樓層:20-24層，雙床/大床， 協(xié)議價: 720元/天，含單早，上網50元/天 高級套房：面積:56-75平方米，樓層:4-19層，雙床/大床， 協(xié)議價： 1100元/天，含單早，上網及市內通話免費 行政套房：面積:56-75平方米，樓層:20-24層，雙床/大床， 協(xié)議價： 1100元/天，含單早，上網及市內通話免費 公寓套房：一室一廳 面積:5

41、6-75平方米，樓層:11-12層，雙床/大床， 協(xié)議價： 1100元/天，含單早，上網及市內通話免費 兩室一廳 面積:100-180平方米，樓層:11-12層，雙床/大床， 協(xié)議價： 1400元/天，含雙早，上網及市內通話免費 其 他 配 套： 餐廳：5個洲際咖啡廳、明日酒吧、麟德西餐廳、隆巴迪西餐廳、 日本京橋鐵板燒餐廳 宴會及會議廳：6個 象牙廳最多可包容350人，凈高3.6m 鉆石廳最多可包容50人，凈高2.4m 多功能廳最多可包容120人，凈高2.4m 紅、藍、黃寶石廳最多共可包容90人，凈高2.4m 停車位：150個 商務中心、哈特比健身俱樂部、高爾夫練習場、桑拿浴室、室內游 泳池

42、、美容美發(fā)室等休閑文娛場所 - 21 - - 22 -優(yōu)勢： 洲際集團是目前全球最大及網絡分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，擁有55年國際酒店管理閱歷。其知名度高，效力質量有保 證，易得到大、中型企業(yè)以及外國客人認可。 酒店位于沈陽市中心南京街上，間隔機場30分鐘車程，通達性好，可視性強。 奢華為酒店裝修的整體風格。 與同一家管理公司管理的四星級酒店沈陽假日酒店比鄰，不但酒店部分配套設備可以共用，更可使不同的住店客人根據 不同價位接受才干選擇分別入住兩酒店，選擇性大靈敏性強。 20套公寓有兩室一廳、一室一廳兩種不同房型，內設廚房，選擇性大，滿足各種長租客戶的不同需求。 公寓套房設在酒店的11-12層

43、，客戶每人一張電梯卡，可直達公寓樓層，且長租客戶相對固定，提高了住店客人的平安性。 是沈陽市五星級酒店中獨一擁有室內網球場的酒店。優(yōu)勢： 酒店規(guī)范間高級間無雙人間，一方面添加了部分客戶的出差或出游本錢另一方面也減少了部分客戶的選擇范圍。 酒店客房規(guī)范間高級間面積31，奢華間面積43，客房面積較小，室內擺設略顯局促。 宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易呵斥壓制感。 宴會、會議廳數(shù)量少面積小，最大的象牙廳面積僅為275平方米最多包容人數(shù)僅為350人。酒店優(yōu)優(yōu)勢分析 - 23 -商貿酒店酒店根本信息 酒 店 名 稱：商貿酒店 酒 店 檔 次：掛牌四星級酒店 地 理 位 置：和平區(qū)中華路68號 距沈陽仙機場22