房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位問(wèn)題淺析

1、房地產(chǎn)住宅工程市場(chǎng)定位題目淺析摘要:房地產(chǎn)工程標(biāo)市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)工程標(biāo)整個(gè)運(yùn)作歷程中一項(xiàng)底子性的事情。由于汗青和體制的緣故原由,大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,但比年來(lái)生長(zhǎng)速率較快,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中的缺乏品牌、疏于辦理和盲目模擬等題目也較為突出,這勢(shì)必影響大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟和生長(zhǎng)。本文重點(diǎn)分析大慶市房地產(chǎn)住宅工程市場(chǎng)定位中的一些突出題目,進(jìn)而提出相應(yīng)對(duì)策。關(guān)鍵詞:大慶房地產(chǎn)定位房地產(chǎn)工程標(biāo)市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)工程標(biāo)整個(gè)運(yùn)作歷程中一項(xiàng)底子性的事情,也黑白常緊張的一個(gè)環(huán)節(jié)。大慶市房地財(cái)產(chǎn)起步較晚,早期,由于汗青和體制的緣故原由,大慶地域住民住宅重要以福利分房為主,開(kāi)拓商、修建商和謀劃房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)

2、很少,所建貿(mào)易性衡宇天然也較少;隨著住房市場(chǎng)化政策的全面實(shí)行,如今,大慶地域涌現(xiàn)出大量的房地產(chǎn)開(kāi)拓修建公司,大量的樓盤(pán)不竭涌向市場(chǎng),市場(chǎng)從供不該求漸漸轉(zhuǎn)向供大于求,開(kāi)拓商很難通過(guò)簡(jiǎn)樸的信息一樣售出衡宇,以是市場(chǎng)定位的題目日益突出。一、定位理論的要點(diǎn)天下公認(rèn)的營(yíng)銷(xiāo)大家菲利浦科特勒(PhilipKtler)以為:定位是指公司方案出自己的產(chǎn)物和形象,從而在目的主顧心中確定差異凡響的有代價(jià)的職位1。我們可以創(chuàng)造:定位不在定位工具自己,而是在于消耗者心智(Prspets),是使產(chǎn)物在消耗者的大腦中占據(jù)一個(gè)符合的位置,一旦這個(gè)位置確定起來(lái),就會(huì)使消耗者在形成購(gòu)置意愿的歷程中,起首思量某必然位于此的產(chǎn)物和辦

3、事工程2。二、房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的觀點(diǎn),是由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的“市場(chǎng)定位理論鑒戒而來(lái)的。房地產(chǎn)開(kāi)拓工程標(biāo)市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和闡發(fā)的底子上,選定目的市場(chǎng),確定消耗群體,明白工程檔次,方案建立尺度3。(一)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位具有前瞻性由于房地產(chǎn)產(chǎn)物是一種消耗者人生階段中不成或缺的產(chǎn)物,但又與其實(shí)際狀態(tài)以及將來(lái)預(yù)期狀態(tài)痛癢相干;同時(shí),房地產(chǎn)工程標(biāo)開(kāi)拓周期比力長(zhǎng),通常為幾年的時(shí)間。因此在市場(chǎng)定位時(shí)要思量到消耗者在以后一段時(shí)期內(nèi)的自身狀態(tài)的變更趨勢(shì),相識(shí)其在將來(lái)幾年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的前瞻性需求。比方,在實(shí)際的定位闡發(fā)中必要對(duì)消耗者將來(lái)幾年內(nèi)家庭成員的增減環(huán)境、大概對(duì)其將來(lái)幾年

4、內(nèi)奇跡的生長(zhǎng)趨勢(shì)舉行觀察。(二)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位研究的地區(qū)性地區(qū)性是房地產(chǎn)最緊張的一個(gè)特性,這一特性使地皮的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)酷限定。房地產(chǎn)地區(qū)特性重要包羅天然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、人文環(huán)境三個(gè)方面。固然購(gòu)置者大概不是來(lái)自于某一特定地區(qū),但一旦購(gòu)置某一樓盤(pán)后的重要消耗舉動(dòng)將帶有很強(qiáng)的地區(qū)特定。因此對(duì)付特定樓盤(pán)周邊環(huán)境的調(diào)研,即地區(qū)特性闡發(fā),以及競(jìng)爭(zhēng)闡發(fā)都帶著非常強(qiáng)的地區(qū)性色彩。(三)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位研究的廣泛性房地產(chǎn)工程是一個(gè)具有高度龐大性的產(chǎn)物,涉及到樓宇自己、社區(qū)環(huán)境、配套方法、周邊環(huán)境等等方方面面,這決定了對(duì)其舉行市場(chǎng)定位的廣泛性。比方,樓宇自己涉及到修建范例、修建氣勢(shì)氣派、修建

5、質(zhì)料、外立面、面積、格式、朝向等等。由于置業(yè)消耗這一舉動(dòng)對(duì)付消耗者而言至關(guān)緊張,因此其將會(huì)思量上述的各個(gè)環(huán)節(jié),而且決議歷程會(huì)相稱(chēng)龐大,因此在舉行市場(chǎng)定位闡發(fā)歷程中所涉及的內(nèi)容非常普及4。三、大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在的缺陷及負(fù)效應(yīng)(一)大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在的缺陷1.產(chǎn)物定位禁絕確,同流合污房地產(chǎn)開(kāi)拓?zé)嶂杂谧龈姘?但是宣傳本領(lǐng)及內(nèi)容相似,使產(chǎn)物無(wú)法在消耗者心中形成奇特的形象,消耗者很難區(qū)分它們之間的差異。大慶素有“百湖之城的稱(chēng)呼,如今的樓盤(pán)開(kāi)拓也大多做起了“臨湖而居的觀點(diǎn),一時(shí)間在消耗者心目中,險(xiǎn)些全部的樓盤(pán)都成了臨湖的花圃和別墅,都是所謂的“高等社區(qū)難以區(qū)分。比方麗水華城在告白中稱(chēng):“中堅(jiān)階

6、級(jí),上游生存,水景傲世名宅等等,而祥閣花圃、西席湖濱花圃也都在做雷同的告白,市場(chǎng)定位最為緊張的是確定和區(qū)分出目的客戶(hù)群,而上述樓盤(pán)這種隨大流的定位方法,無(wú)疑是難以到達(dá)正確定位目的的。2.不器重創(chuàng)品牌許多的房地產(chǎn)企業(yè)并不留意自身的品牌建立,每每無(wú)視企業(yè)自身內(nèi)部辦理建立。在大慶地域具有房地產(chǎn)開(kāi)拓資質(zhì)的企業(yè)停頓到2022年共有51家,但是在消耗者心目中真正可以或許具有必然品牌效應(yīng)的卻非常少,致使在大慶地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)險(xiǎn)些是一個(gè)空缺。如今,在大慶地域只有“祥閣品牌在消耗者心中占據(jù)必然的位置。別的,黑龍江順?lè)宸康禺a(chǎn)開(kāi)拓開(kāi)拓建立了一系列以復(fù)式為主住宅(創(chuàng)意空間、領(lǐng)秀1+1、斑斕故里等),在業(yè)內(nèi)有必

7、然著名度,但是對(duì)付平凡消耗者而言知之甚少。3.缺乏定位的全歷程辦理市場(chǎng)定位歷程包羅從市場(chǎng)調(diào)研到工程立項(xiàng),從產(chǎn)物的細(xì)分到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)謀的運(yùn)用。每一個(gè)歷程都應(yīng)該涉及到定位題目,但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在辦理方法和謀劃理念上還存在著不敷,因此在某個(gè)階段大概無(wú)視定位。好比,如今大慶地域還沒(méi)有一家有必然規(guī)格的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌謀企業(yè),絕大多數(shù)開(kāi)拓商只是約請(qǐng)外地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌謀公司賜與告白層面上的籌謀,而整個(gè)市場(chǎng)定位歷程是嚴(yán)峻缺失的。4.對(duì)再定位不敏感由于企業(yè)在生長(zhǎng)歷程中,接納有用的市場(chǎng)戰(zhàn)略,霸占市場(chǎng),但是由于市場(chǎng)定位禁絕確,對(duì)企業(yè)的生長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。因此,企業(yè)必要對(duì)市場(chǎng)重新定位,但是就如今狀態(tài)而言,有許多

8、的房地產(chǎn)企業(yè)卻無(wú)視了這點(diǎn)。重要由于缺乏相應(yīng)的辦理本領(lǐng)和體系,大量曾經(jīng)拜候、咨詢(xún)過(guò)、沒(méi)有終極成交的客戶(hù)的信息沒(méi)有得到保存,而這些埋伏的、未成交的客戶(hù)資源都是消耗巨額告白投放或通過(guò)展覽運(yùn)動(dòng)吸引而來(lái)的。而這些客戶(hù)信息是工程在定位事情的緊張根據(jù)。(二)定位缺陷引致的負(fù)效應(yīng)錯(cuò)誤的大概不明了的市場(chǎng)定位所引致的緊張結(jié)果,是導(dǎo)致謀劃舉動(dòng)的扭曲和競(jìng)爭(zhēng)的盲目和無(wú)序,這在一方面造成房地產(chǎn)企業(yè)贏利本領(lǐng)低落,紅利空間緊縮倒霉于企業(yè)自身的生長(zhǎng);另一方面造成大量的空置房。從市場(chǎng)觀察得知,消耗者并不是對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有需求,而是由于手中的錢(qián)幣不敷不克不及形成有用的需求。而房地財(cái)產(chǎn)作為緊張財(cái)產(chǎn)在大慶百姓經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)中的緊張職位沒(méi)有凸現(xiàn)出

9、來(lái),有的地域住民的收入水安然平靜房?jī)r(jià)比價(jià)差距甚大,房型方案上的定位有用性不強(qiáng),商店物業(yè)由于對(duì)市場(chǎng)需求掌握禁絕確導(dǎo)致許多樓盤(pán)建成后,底子無(wú)法投入利用。比方,新村地域的龍宮現(xiàn)已經(jīng)完全廢止,毅騰商都的店肆也大量閑置。乃至有的房地產(chǎn)公司資金嚴(yán)峻不敷又想涉足某些物業(yè),資金的不到位使得工程不克不及準(zhǔn)期開(kāi)工,從而更談不上滿意目的客戶(hù)的需求。這些題目固然是定位禁絕造成的,更緊張的是房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)沒(méi)有把影響定位的經(jīng)濟(jì)因素、各種專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的特性、房地產(chǎn)企業(yè)的生長(zhǎng)戰(zhàn)略、消耗者、競(jìng)爭(zhēng)者、政策、執(zhí)法等綜合起來(lái)舉行客不雅全面的闡發(fā),而只是從某一個(gè)方面單方面思量,因此定位沒(méi)有創(chuàng)立在科學(xué)的底子之上。由于房地產(chǎn)物自己的特別性,決定了它在定位之前對(duì)每個(gè)影響因素要做到盡大概的量化和全方位的過(guò)細(xì)闡發(fā)。四、大慶房地產(chǎn)住宅工程市場(chǎng)定位發(fā)起(一)掌握好市場(chǎng)定位準(zhǔn)那么1.受眾導(dǎo)向準(zhǔn)那么要翻開(kāi)消耗者的心智之門(mén),關(guān)鍵是要想消耗者所想,要思索消耗者舉動(dòng)的背后是誰(shuí)、什么、何時(shí)、何地以及怎