城市中心綜合體發(fā)展模式研究

1、綜合體發(fā)展四種模式世聯(lián)模型2003年11月5日綜合體（complex）定義綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。2綜合體（complex）綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一

2、幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過(guò)一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。3綜合體（complex）綜合體的特點(diǎn) 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； 一般位于城市中心區(qū)域； 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；

3、 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。4綜合體（complex）附：綜合體與單功能物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大5綜合體（complex） 各部分功能的相互關(guān)系商業(yè)辦公酒店公寓相互支持關(guān)系相互要求標(biāo)志性定義檔次為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶大堂可以與酒店共享承擔(dān)某種社會(huì)職能形成完善配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心利用其它功能 價(jià)值最大化補(bǔ)充

4、其它功能現(xiàn)金流來(lái)源商業(yè)的檔次要求不影響辦公、酒店的大堂和昭示性公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。6綜合體的四種發(fā)展模式7綜合體發(fā)展模式（1/2）在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)8綜合體發(fā)展模式（2/2）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城9案例研究10案例研究?jī)?nèi)容 背景資料 項(xiàng)目定位 功能構(gòu)成 經(jīng)營(yíng)方式 項(xiàng)目特色 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素11模式一案例模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、