華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店?duì)I銷推廣策劃報(bào)告

1、華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒 店?duì)I銷推廣策劃報(bào)華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店?duì)I銷推廣策劃報(bào)告泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù)二0 。三年七月二十八日1.項(xiàng)目產(chǎn)品定位調(diào)整建議 1.1產(chǎn)品特性分析1.1.1產(chǎn)權(quán)式酒店的起源”產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是本世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合 中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式,20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入所 謂的”豐裕社會(huì)”中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅 游創(chuàng)新過(guò)程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出”時(shí)權(quán)酒店” (Timeshare.Hotel)的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國(guó) 阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)， 向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)

2、設(shè)施的權(quán)利。時(shí) 權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來(lái)，之后的20年中逐漸向 北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式 酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不但是買斷時(shí)段，即酒店將 每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店 居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒 店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá) 國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。1.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店的類型國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型:-時(shí)權(quán)酒店：將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如:一年51周），出售 每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)

3、在該 酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)；養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村 的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管 理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人 去世后由管理公司回購(gòu)，再出售,收益歸其家人所有；有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托 酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般 情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)；本項(xiàng) 目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給 投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司 統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，

4、獲取年度利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的 一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如 夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐浞值穆糜慰驮?，因此客房年度利?rùn)分紅一般足 以抵消分期付款的費(fèi)用，并有客觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金 額不多的首期，就可不再投入，大約10-后取得產(chǎn)權(quán)。之后投資者 能夠?qū)伍g產(chǎn)權(quán)公寓按市場(chǎng)價(jià)格賣給管理公司，或自行上市賣房， 經(jīng)營(yíng)有方的酒店一般能夠獲得可觀的增值回報(bào)，委托酒店管理公 司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤(rùn)分紅及多元化的投資收 益;投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨(dú)立物 業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)能夠進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。投資 者在酒店開業(yè)后，即

5、可獲得酒店部分年度利潤(rùn)分紅，利潤(rùn)分紅系數(shù) 根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。1.1.3產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì)產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及 貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986 1995年年平均增長(zhǎng)15. 8%;1980年,在全球500個(gè)旅游目的地有 15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家 4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6 倍,90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到 就飆 升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易=

6、J最發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式,同時(shí)成為最受大眾家庭 青睞的投資工具。在中國(guó)，”產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在 深圳等沿海地區(qū)。”產(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要 的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國(guó) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁 榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在 完工的 陜西漢中的”21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店”；倡導(dǎo)” e時(shí)代人性化商務(wù)空 間”的廈門悅?cè)A酒店；”10%投資回報(bào)+房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開 發(fā)的公寓式大酒店一青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞

7、港 灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大-龍慶峽（假日） 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金色假日酒店等。在海南，自幾年前海口第一家現(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至 今已有盡10家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問(wèn)世。如海航集團(tuán) 的康樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店、海口皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店、由”爛尾樓”改造 的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍 泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒 店式公寓,創(chuàng)下了 7天銷售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則 更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即 與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向。能夠說(shuō)隨著海南旅游條件 的進(jìn)一步成熟完善，產(chǎn)權(quán)使酒店的投資已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展 的階段。1.2產(chǎn)品定位調(diào)整建議1.2.1項(xiàng)目定位：產(chǎn)品性質(zhì)定位:高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）度假酒店，由國(guó)外 著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，是亞龍灣唯一的產(chǎn)權(quán)酒店；產(chǎn)品功能定位:豐富的熱帶濱海旅游建筑元素及配套功能, 能夠收藏中國(guó)唯一熱帶海域的陽(yáng)光、空氣、沙灘、棕 櫚產(chǎn)品檔次定位:每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、 流水、雕塑匠心獨(dú)具，提供廣闊的想象空間，是華宇集團(tuán)、 WATG、EDSA、洲際集團(tuán)等眾多國(guó)際知名品牌公司聯(lián)手打造 的極品度假酒店；產(chǎn)品投資定位:高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資。1.2.2分析將項(xiàng)目定位于”高檔次產(chǎn)權(quán)式度假酒店”的可行性本項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)是”