卓越公司某房地產(chǎn)敏感性分析x

1、卓越公司某一房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積為2000m 2，容積率為2.5，樓面地價為1500元/ m2，建造費用為3000元/ m2；預(yù)計項目建成后，建筑物可出租面積 系數(shù)為0.75，初步確定項目的租金水平為230元/ m2 月(可出租面積)，出租 費用為毛租金收入的25% ；項目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性 投入，建造費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，貸款利率為15%，專業(yè)人員費用為建造費 用預(yù)算的10% ；廣告宣傳及市場推廣費為40萬元；該類項目的投資收益率為 18%，試對該項目進行敏感性分析。下面對前面提出的任務(wù)進行項目的敏感性分析。步驟1項目財務(wù)指標(biāo)的計算1.確定項目的預(yù)期總開發(fā)價值總

2、建筑面積：2000 X2.5 =5000 (m2)預(yù)計年凈租金收入：5000 X0.75 X230 X( 1 25% ) X 12 =776.25 (萬元)(3 )總開發(fā)價值：776.25/18% = 4312.5 (萬元).土地費用地價：5000 X1500 =750 (萬元)土地費用利息：750 X(1 + 15% ) 2 1= 241.875 (萬元)(3 )土地費用總額：750 + 241.875 =991.875 (萬元).建造費用建造費用預(yù)算：3000 X5000 = 1500 (萬元)專業(yè)人員費用：1500 X10% =150 (萬元)(3 )建筑費用利息支出：(1500 +15

3、0 ) X15% =247.5 (萬元)(4 )建造費用總額：1500 +150 + 247.5 =1897.5 (萬元)4.廣告宣傳及市場推廣費：40萬元。.總開發(fā)費用：991.875 +1897.5 +40 =2929.375 (萬元。.開發(fā)商利潤：4312.5 2929.375 =1383.125 (萬元)。1383.125 100%47.2%.開發(fā)商投資利潤率：2929-375步驟2項目的敏感性分析第一步，確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)。經(jīng)初步分析，項目的建造費用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項目的經(jīng)濟效果指標(biāo)影響可能較大，故確定這四個因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟效 果指標(biāo)為利

4、潤和投資利潤率。第二步，確定不確定性因素可能的變動范圍。根據(jù)對該項目的具體情況以及外在因素的分析，該項目中不確定因素的可能變動范圍為-10%-10%。第三步，計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值，即敏感性系數(shù)。1.建造費用的敏感性分析對建造費用的敏感性分析是假定建造費用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5-2-1。表5 2-1建造費用的敏感性分析單位：萬元建造費用變化百分率（%）一105O+ 5+ 10總開發(fā)價值4312.54312.54312.54312.54312.5土地費用總額991.9991.9991.9991.9991.9

5、建造費用總額1707.81802.61897.51992.42087.3廣告宣傳及市場推廣費40.040.040.040.040.0總開發(fā)費用2739.72834.52929.43024.33119.2開發(fā)商利潤1572.81478.01383.11288.21193.3開發(fā)商投資利潤率（%）57.452.147.242.638.3投資利潤率變化幅度（%）+ 10.2+ 4.9O一4.6一8.9建造費用的變化，直接影響建造費用預(yù)算、專業(yè)人員費用和建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標(biāo)如總開發(fā)價值、土地費用等保持不變。2 .建設(shè)周期的敏感性分析對建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而

6、其他因素不變的情況下，計算項目利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5-2-2。表5 22建造周期的敏感性分析單位：萬元建設(shè)周期變化1年1.5年2年2.5年3年總開發(fā)價值4312.54312.54312.54312.54312.5土地費用總額862.5924.9991.91063.71140.7建造費用總額1769.41832.31897.51965.02034.8廣告宣傳及市場推廣費40.040.040.040.040.0總開發(fā)費用2671.92797.22929.43068.73215.5開發(fā)商利潤1640.61515.31383.11243.81097.0開發(fā)商投資利潤率（%）61.454.

7、247.240.534.1投資利潤率變化幅度（%）+ 14.2+ 70一6.7一13.1建設(shè)周期的變化，直接影響土地及建筑費用利息的數(shù)值變化， 而其他指標(biāo)如 總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費無變化。計算過程舉例：當(dāng)建設(shè)期為1.5年時，土地費用總額為：750 X（ 1 + 15% ） l5=924.9 （萬元）1.5 2-建筑費利息支出為：（1500 +150 ）X（1 + 15% ）1=182.3 （萬元）由表5 22計算可知，當(dāng)建設(shè)周期為2.5年時，增長率為（2.5 2 ） /2 = 25%， 利潤率下降了 6.7% ；當(dāng)建設(shè)周期為3年時，增長率為（3 2） /2 = 50%，利潤率下 降了

8、 13.1%。3.租金的敏感性分析租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況 下，計算利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5 23。表5-2-3租金的敏感性分析單位：萬元租金變化百分率（% ）一105O+ 5+ 10“一一 一2 一租金水平（元/m 月）207218.5230241.5253總開發(fā)價值3881.34096.94312.54528.14743.8總開發(fā)費用2929.42929.42929.42929.42929.4開發(fā)商利潤951.91167.51383.11598.71814.4開發(fā)商投資利潤率（% ）32.539.947.254.661.9投資利潤率變化

9、幅度（%）一14.7一7.3O+ 7.4+ 14.7租金的變化，直接影響項目的年凈租金收入， 從而影響項目的總開發(fā)價值的 數(shù)值變化，而土地費用、建造總費用等均保持不變。計算過程舉例：當(dāng)租金下降5%，即租金為218.5元/ m2 月時，項目年凈租 金收入為：5000 X0.75 X218.5 X（1 25% ） X 12 =737.44 （萬元）總開發(fā)價值為：737.44/18% = 4096.9 （萬元）.建筑面積的敏感性分析建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5-2-4。萬元表 5-2-4建筑面積的敏感性分析單位：

10、建筑面積變化百分率（%）1050+ 5+ 10建筑面積（m 2）45004750500052505500總開發(fā)價值3881.34096.94312.54528.14743.8土地費用總額991.9991.9991.9991.9991.9建造費用總額1707.81802.61897.51992.42087.3廣告宣傳及市場推廣費40.040.040.040.040.0總開發(fā)費用2739.72834.52929.43024.33119.2開發(fā)商利潤1141.61262.41383.11503.81624.6開發(fā)商投資利潤率（%）41.744.547.249.752.1投資利潤率變化幅度（%）一5.

11、52.70+ 2.5+ 4.9建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價值和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費不變。計算過程舉例：當(dāng)建筑面積減少 5%，即建筑面積為4750 m2時：項目年凈租金收入為：4750 X0.75 X230 X（1 25% ） X 12 =737.44 （萬元）總開發(fā)價值為：737.44/18% = 4096.9 （萬元）總建造費用為：3000 X4750 X（1 + 10% ） X（1 + 15% ） =1802.6 （萬元），其 他計算同前。.通過評價指標(biāo)的變動情況，找出敏感變動因素，做出進一步分析從以上分析可以看出，當(dāng)建造費用上升 5%時，投資利潤率下降4.6% ；當(dāng)建 設(shè)周期上升5%時，投資利潤率下降1.34% （ 6.7%/5 ）；當(dāng)租金下降5%時，投資 利潤率下降7.3% ；當(dāng)建筑面積下降5%時，投資利潤率下降2.7%。所以可以得 出結(jié)論，以上四個因素從敏感性由大到小的排列順序為：租金、建造費用、建筑 面積和建設(shè)周期。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結(jié)論?？蓪⑸鲜鲆恍?shù)據(jù)描繪成圖表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些數(shù) 據(jù)是不敏感的。如圖7-2-1所示，事實上，本