房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

1、 .DOC資料. 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望-作者：-日期：2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與2006年展望2005年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模過大，房屋價(jià)格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策，使房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大、房屋價(jià)格上漲過快的局面得到了遏制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上了健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 一、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況12005年房屋市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)2005年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和投資漲幅過快的趨勢(shì)有所減緩，并呈如下特點(diǎn)：（1）商品房及商品住宅價(jià)格漲幅明顯趨緩，基

2、本呈逐月回落的態(tài)勢(shì)。2005年110月商品房的平均銷售價(jià)格為每平方米3009元，與2004年同期相比增長(zhǎng)了9.29%，漲幅比2004年的15.04%回落了5.75個(gè)百分點(diǎn)，比年初的18.98%回落了9.98個(gè)百分點(diǎn)，基本呈逐月回落的態(tài)勢(shì)，環(huán)比走勢(shì)基本平穩(wěn)（見圖1）。由此可以說明抑制房?jī)r(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控目標(biāo)取得了較好的效果。圖1：2005年月度房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及同比增長(zhǎng)情況（2）全國絕大部分地區(qū)房屋價(jià)格漲幅下降。2005年17月，全國共有17個(gè)省市的房?jī)r(jià)漲幅比2004年有所回落，占全國地區(qū)總數(shù)的54.84%；14個(gè)地區(qū)的漲幅有所增加，占全國地區(qū)總數(shù)的45.16%。漲幅超過2004年10個(gè)百分點(diǎn)的

3、地區(qū)有6個(gè)，按從高到低的順序依次是：湖北、新疆、江西、寧夏、遼寧、青海（見圖2）。圖2 各地區(qū)2005年17月與2004年房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比圖2房地產(chǎn)開發(fā)投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)“雙下滑”。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。2005年110月累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11769.35億元，同比增長(zhǎng)21.6%，比年初的27%回落了5.4個(gè)百分點(diǎn)，其占固定資產(chǎn)投資的比重由年初的28.4%下降到21.1%。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將下降到18%左右，出現(xiàn)自1999年以來的首次下降。（2）分用途看，辦公樓下降的幅度最大，經(jīng)濟(jì)適用房連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增

4、長(zhǎng)。2005年110月，商品住宅累計(jì)完成開發(fā)投資7778.82億元，同比增長(zhǎng)21.6%，比2004年的30.0%下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，辦公樓完成開發(fā)投資562.6億元，同比增長(zhǎng)18.1%，比2004年的28.3%下降了10.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成開發(fā)投資426.2億元，在2004年同比負(fù)增長(zhǎng)2.51%的情況下，再次負(fù)增長(zhǎng)11.1%。從比例上看，經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)投資中的占比從2001年開始下降，由2000年10.88%下滑到2005年110月份的3.62%。（3）從資金來源上看，國內(nèi)貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。2005年110月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款達(dá)到2

5、944.46億元，同比增長(zhǎng)15%，比2004年的0.64%有所回升，占總資金的比例為18.4，比2004年同期23.8%有所下降。自籌資金到位5503.63億元，同比增長(zhǎng)37.9%，比2004年同期增加了4.1個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由2004年同期的30.4%提高到34.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資過于依賴銀行貸款的局面有所改變。3房屋土地開發(fā)銷售（1）土地開發(fā)面積連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，土地購置面積增幅連年下降。2005年110月累計(jì)完成土地開發(fā)面積為13271.36萬平方米，比2004年同期下降了1.3%，這是繼2004年土地開發(fā)面積同比下降10.94%后再次下降。同期土地購置面積為27532.53萬平方米，

6、同比增漲1.6%。從年度對(duì)比的情況看土地開發(fā)面積占購置面積的比例逐年下降，自2002年實(shí)行經(jīng)營性土地“招、拍、掛”以來土地購置面積的增幅出現(xiàn)了連年下滑的情況（見表1）。表1：歷年土地開發(fā)購置情況（單位：萬）（2）房屋開發(fā)建設(shè)速度有所放緩。從施工面積情況看，2005年增長(zhǎng)速度繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，110月累計(jì)完成142968.65萬平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，與2004年年初的44.6%相比有較大幅度的回落。分地區(qū)看，東部地區(qū)同比增長(zhǎng)速度最慢，2005年110月同比增長(zhǎng)16.3%，中部地區(qū)和西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，分別增長(zhǎng)21.5%和22.7%。從新開工面積情況看，2005年110月累計(jì)完成50681.0

7、6萬平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。分地區(qū)看，東部地區(qū)同期增長(zhǎng)幅度最小，西部地區(qū)最大，110月，東部地區(qū)新開工面積增幅僅為7.3%，而中部地區(qū)為15.9%，西部地區(qū)更是高達(dá)22.9%。從竣工面積情況看，2005年竣工面積增長(zhǎng)有所上升。分地區(qū)看，東部地區(qū)和西部地區(qū)增長(zhǎng)速度較快，110月同期增速分別為22.1%和21.8%，而中部地區(qū)竣工面積增長(zhǎng)9.6%。對(duì)比施工面積、竣工面積和新開工面積的增長(zhǎng)速度數(shù)據(jù)，竣工面積的增長(zhǎng)速度最高，新開工面積的同比增長(zhǎng)速度最低，這表明受政府宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體建設(shè)速度有所放緩。（3）需求依然旺盛。2005年110月商品房竣工面積累計(jì)完成23774萬平方米，增長(zhǎng)19

8、.6%，完成銷售面積25304萬平方米，漲幅為22.3%，房屋產(chǎn)銷率（銷售面積/竣工面積）為106.44%，自1999年以來首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況（見圖3）。圖3 商品房竣工與銷售對(duì)比圖從各地區(qū)的情況看，2005年110月全國共有22個(gè)地區(qū)的房屋產(chǎn)銷率超過100%，占總數(shù)的80%，其中產(chǎn)銷率超過150%的有6個(gè)地區(qū)，依次是吉林、遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆、山西，作為極端情況，吉林的產(chǎn)銷率為301.6%。產(chǎn)銷率低于85%的有4個(gè)地區(qū)，依次是重慶78.8%，浙江81.43%，江蘇81.53%，北京84.47%。二、2006年的政策取向與市場(chǎng)走勢(shì)2006年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基

9、本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約型社會(huì)和著力解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題為出發(fā)點(diǎn)，要努力作好以下幾方面的工作。1鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果，但影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的因素并沒有完全消除，2006年要繼續(xù)貫徹2005年出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，繼續(xù)穩(wěn)定房屋價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長(zhǎng)，防止反彈。2調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決關(guān)系人民群眾切身利益的問題2006年要繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，解決好關(guān)系人民群眾切身利益的大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的住房問題。住房結(jié)構(gòu)不合理問題在2005年

10、有了初步改善，但還沒充分調(diào)整到位。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，浪費(fèi)土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價(jià)格，不利于解決普通居民家庭的住房問題。要切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。嚴(yán)格落實(shí)國家關(guān)于將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、住房銷售價(jià)位、套型面積等作為土地出讓前置條件的有關(guān)規(guī)定，建立起中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的保障機(jī)制。同時(shí)，完善土地出讓合同，明確開竣工時(shí)間等有關(guān)要求，并嚴(yán)格依照土地出讓合同約定，加強(qiáng)對(duì)銷售價(jià)位、套型面積和開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督。3健全住房保障體系，保障中低收入家庭住房需求繼續(xù)貫徹落實(shí)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的規(guī)定，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)

11、量，使優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入住房困難家庭。加快廉租住房制度建設(shè)，切實(shí)把廉租住房制度建設(shè)納入政府的工作目標(biāo)。同時(shí)，要積極研究發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉。4大力規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序繼續(xù)貫徹落實(shí)國辦發(fā)200526號(hào)文件關(guān)于整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序的要求。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)開發(fā)和銷售行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)布虛假、違法銷售廣告，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。5大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)我國住房一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展失衡。目前我國住宅市場(chǎng)的交易是以新建住宅一級(jí)市場(chǎng)為主，存量住房的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，租賃住房市場(chǎng)不規(guī)

12、范，市場(chǎng)交易量很小。這種狀況直接導(dǎo)致了各收入階層的人無法通過二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易梯次地向上改善住房條件。因此，在今后一段時(shí)期內(nèi)，我國迫切需要發(fā)展住房二三級(jí)市場(chǎng)，使住房存量資源發(fā)揮效用，減輕一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求壓力。6發(fā)展完善房地產(chǎn)金融，鞏固宏觀調(diào)控成果（1）完善相關(guān)法律制度，為建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制做好法律準(zhǔn)備。加快修訂企業(yè)債券管理?xiàng)l例；在證券投資基金法之外盡快制定產(chǎn)業(yè)投資基金法或投資基金法；完善房地產(chǎn)信托法規(guī)，在政策層面加大對(duì)銀行信貸以外的融資渠道的支持力度。（2）對(duì)消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求區(qū)別對(duì)待，有保有壓。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)，也是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)，因此對(duì)

13、消費(fèi)型購房需求和投資、投機(jī)型購房需求要區(qū)別對(duì)待，對(duì)于自住消費(fèi)型購房需求銀行信貸要繼續(xù)給予支持，對(duì)于投資和投機(jī)需求，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時(shí)控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。（3）在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下積極引導(dǎo)外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)我國加入WTO后的相關(guān)開放國內(nèi)市場(chǎng)的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)也要逐步對(duì)外資開放。具體來說，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面（包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)等）允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。國家在鼓勵(lì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的同時(shí)，必須要密切關(guān)注國際“熱錢”進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，防止其擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。7建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，推動(dòng)節(jié)地節(jié)能建筑首先要加大房地產(chǎn)閑置土地的