旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程建設(shè)項(xiàng)目可行性建議書

1、XXXX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項(xiàng)目可行性研究報告XX市工程咨詢中心 目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第 1 章 總論 1.項(xiàng)目背景 11.1.1 項(xiàng)目名稱 11.1.2 項(xiàng)目承辦單位 11.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及參考資料 11.1.4 項(xiàng)目提出的理由與過程 1項(xiàng)目概況 21.2.1 地理位置 21.2.2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 21.2.3 項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析 3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第 2 章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 4.2.1 用地需求分析

2、 42.2 土地價格現(xiàn)狀與預(yù)測 62.3建設(shè)規(guī)模 13 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第 3 章 項(xiàng)目選址與開發(fā)條件分析 1.4項(xiàng)目選址 14開發(fā)條件 14 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第 4 章 開發(fā)建設(shè)方案 1.64.1 規(guī)劃布局方案 164.1.1 用地規(guī)劃 164.2 開發(fā)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 174.2.1 土石方工程 174.2.2 道路工程 174.2.3 給水工程 204.2.4 排水工程 20中水管網(wǎng)工程 214.2.6 電力工程 214.2.7 電信工程 224.2.8 燃?xì)?/p>

3、工程 224.2.9 路燈工程 234.2.10 綠化工程 234.2.11 其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程 234.2.12 征地拆遷安置工程 24 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第 5 章 環(huán)境影響評價 2.55.1 項(xiàng)目對環(huán)境的影響 255.1.1 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 255.1.2 項(xiàng)目建成后對環(huán)境的影響 255.2 環(huán)境保護(hù)措施 255.2.1 施工期間環(huán)保措施 255.2.2 項(xiàng)目建成后的環(huán)保措施 265.3 環(huán)境影響評價 27 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第 6 章 項(xiàng)目組織實(shí)

4、施 2.86.1 建設(shè)管理模式 286.2 項(xiàng)目建設(shè)成本控制 286.3 項(xiàng)目融資與資金管理 306.4 承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理 316.4.1 承擔(dān)單位 31工程建設(shè)管理 32 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第 7 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 3.4 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第 8 章 投資估算與資金籌措 3.58.1投資估算 35投資估算的依據(jù) 35投資估算的說明 358.1.3 總投資 38資金籌措 40 HYPERLINK l bookmark18 o Current Documen

5、t 第 9 章 財(cái)務(wù)評價 4.1.財(cái)務(wù)評價依據(jù)及有關(guān)參數(shù)選取 419.1.1 財(cái)務(wù)評價依據(jù)及有關(guān)說明 419.1.2 財(cái)務(wù)評價參數(shù)選取 419.2 土地出讓收入測算 449.3 土地開發(fā)成本測算 449.4 利潤估算及利潤分配 459.5 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 459.6 清償能力分析 459.7 敏感性分析 469.8 財(cái)務(wù)評價結(jié)論 47 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第 10 章 社會經(jīng)濟(jì)效益分析 5.3 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第 11 章 風(fēng)險分析 5.4.11.1 風(fēng)險分析

6、5411.1.1 市場風(fēng)險 5411.1.2 融資風(fēng)險 5411.1.3 投資風(fēng)險 5411.1.4 社會影響風(fēng)險 5511.1.5 政策環(huán)境風(fēng)險 5511.1.6 環(huán)境影響風(fēng)險 5511.2 風(fēng)險對策 5511.2.1 市場風(fēng)險對策 5511.2.2 融資風(fēng)險對策 5611.2.3 投資風(fēng)險對策 5611.2.4 社會影響風(fēng)險對策 56政策環(huán)境風(fēng)險對策 57環(huán)境影響風(fēng)險對策 57 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第 12 章 結(jié)論與建議 5.812.1 主要結(jié)論 5812.2 建議 59附件： 1、區(qū)位圖；2、廈府2003地325號文件XX

7、市人民政府關(guān)于2002C023 （XX路西側(cè)）政府儲備用地的批復(fù) ；3、廈開國投2005011號XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司關(guān)于“ XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套”項(xiàng)目建議書的立項(xiàng)請示；4、XXXX 路香山 五通段咨詢方案。 第 1 章 總論1.1 項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱XX市XX路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。1.1.2 項(xiàng)目承辦單位XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)及參考資料 投資項(xiàng)目可行性研究指南 ； 可行性研究報告編制的合同書； 承辦單位提供的資料項(xiàng)目提出的理由與過程改革開放以來，特別是XX設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來，XX市充分利用特 殊的地理位置和優(yōu)良的海港、空港等資源

8、，發(fā)揮特區(qū)的政策優(yōu)勢，適 時地調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)得 到了飛速的發(fā)展。XX地處XX省東南沿海XX江入海處，背靠漳州、泉州平原、瀕臨 臺灣海峽，與臺灣和澎湖列島遙遙相對。XX由XX島、鼓浪嶼及大陸XX江北岸沿海部分組成，陸域面積1565平方公里，海域面積300多平 方公里，海岸線長達(dá)154公里，XX港外島嶼星羅棋布，港內(nèi)四周群山 環(huán)抱。 XX 屬海洋性亞熱帶氣候，溫和多雨、夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒。獨(dú) 特的自然條件和歷史條件，形成了 XX市獨(dú)特的風(fēng)景資源。根據(jù)XX市總體規(guī)劃中“風(fēng)景資源保護(hù)與旅游發(fā)展研究”的論 述，東部濱海度假休閑區(qū)是 XX 市近期最適宜開發(fā)建設(shè)濱海度

9、假休閑區(qū) 的地域，XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云頂觀日”即 位于此區(qū)域。強(qiáng)調(diào)做好：修訂、完善東部濱海度假休閑區(qū)的旅游設(shè) 施開發(fā)規(guī)劃。在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，建設(shè)、完善XX路沿線和前埔會展中心廣場一帶的游覽設(shè)施的服務(wù)設(shè)施，解決目前留不住客、旅 游經(jīng)濟(jì)效益低的問題。加大海上娛樂、海濱休閑項(xiàng)目的開發(fā)力度， 建設(shè)旅游碼頭、游艇俱樂部，提高海上休閑度假項(xiàng)目的檔次和效益。 根據(jù)旅游客源市場的需求，建設(shè)若干較高檔次、配套設(shè)施齊全的度 假型旅游飯店，以帶旺濱海度假區(qū)的“人氣” 。充分利用萬石山麓小 水庫和林深景幽的環(huán)境優(yōu)勢，興建高層次的會員俱樂部休閑中心和國 際鄉(xiāng)村俱樂部。因此本項(xiàng)目作為XX

10、路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的提出，是適 時、必要的，本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容是：居住用地、公建用地、商業(yè) 用地、旅館用地、公園用地、辦公用地、學(xué)校用地、綠化用地、道路 用地、其它用地。1.2 項(xiàng)目概況地理位置本項(xiàng)目位于XX島東部海濱，西靠虎仔山、觀音山，東隔 XX路， 南至香山及何厝村，北至東宅村。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目為五通 高林片區(qū)東南角（總占地面積一百多萬平方米）的一個部分， 屬于本項(xiàng)目（思明區(qū)用地） 的用地面積為 820000平方米。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是通過對 XX本島東部地區(qū)零散的農(nóng)村進(jìn)行整 合，既推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又騰出寶貴的土地資源。根據(jù)城市總體 規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃，掛牌的地塊將分別定性

11、為辦公用地、酒店餐飲等旅 館用地、商業(yè)用地、公園用地、居住用地、綠化用地、其他用地等。本項(xiàng)目的工程建設(shè)內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場平、道路、給排水、供電、電訊 以及綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。1.2.3 項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目實(shí)行代建制，所需投入的總投資為 206658.17萬元，其中征 地拆遷費(fèi) 170826.33萬元，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 16635.07萬元，工程 建設(shè)其他費(fèi)用 1755.83萬元，預(yù)備費(fèi) 1471.27萬元，建設(shè)期利息 15969.67 萬元。項(xiàng)目的總收入為 318657.21萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 23.23%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i c = 8.73%)為56483.66萬元，投資回收期為4

12、.09年。第 2 章 需求分析與建設(shè)規(guī)模2.1 用地需求分析XX 市地域范圍狹小，制約了土地自然的供給。 XX 市土地面積 1,565.09 平方公里（含灘涂面積可達(dá) 1,624 平方公里），其中：適宜建 設(shè)用地為 640 平方公里，基本可建用地為 145 平方公里，不宜建設(shè)用 地為 780 平方公里。根據(jù)生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和合理環(huán)境容量預(yù)測： XX 市遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地適宜發(fā)展最大規(guī)模為 450 平方公里，人口最大規(guī) 模為 400 萬人。XX本島是XX城市的政治、經(jīng)濟(jì)與文化中心，是 XX城市結(jié)構(gòu)的中 心和重心。包括鼓浪嶼在內(nèi)的 XX島面積134.45平方公里，占XX市地 域的8.59%城市可用建

13、設(shè)用地在100平方公里以內(nèi)。XX本島由于空間 的隔離性而具有形態(tài)規(guī)模抑制的特點(diǎn)，因而其人口規(guī)模受城市用地的 空間形態(tài)所決定。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)用地國家標(biāo)準(zhǔn)，取XX市城市規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為110 120mV人?？紤]到本島較密容量發(fā)展的現(xiàn)狀，人均城 市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)取lOOmV人，則本島的人口最高容量為100萬人。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2004年底XX島內(nèi)戶籍人口（包括鼓浪嶼）64.43萬人， 而島內(nèi) 100萬平方公里內(nèi)的城市建設(shè)用地，截止 2003年底已建成區(qū)達(dá) 69.3平方公里， 剩余的城市建設(shè)用地除個別分布零散、 難以利用的， 絕 大部分在島內(nèi)東部。 按國務(wù)院：“嚴(yán)格限制向本島東部繼續(xù)大規(guī)模拓展 城市建設(shè)用地

14、，為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留有余地”的要求，市委、 市政府早在XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和 2015年遠(yuǎn)景目 標(biāo)中就提出了把XX建設(shè)成海灣型城市的戰(zhàn)略構(gòu)想，逐步實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā) 展重心由島內(nèi)向島外的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。正是由于島內(nèi)土地資源緊張、有 限，政府在“十五”計(jì)劃中才做出決策，引導(dǎo)城市建設(shè)向島外發(fā)展， 為本島城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展留下余地，本島東北部的用地關(guān)系到本島長 遠(yuǎn)發(fā)展和功能提升，具有極高的戰(zhàn)略價值，嚴(yán)格地控制本島東部地區(qū) 的建設(shè)用地是XX城市建設(shè)的戰(zhàn)略要求。從近期島內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的用地看：一是規(guī)劃的舊城、舊村改造項(xiàng)目； 二是建設(shè)用地單位往年經(jīng)合法手續(xù)取得土地使用權(quán)并且具備用地條件 而未按約動工，

15、近兩年房地產(chǎn)升溫而開始施工的建設(shè)項(xiàng)目。這說明島 內(nèi)的城市建設(shè)用地已處于優(yōu)化、整合階段，也體現(xiàn)出目前建設(shè)用地的 緊張程度。按經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)預(yù)測，若預(yù)測到2020年XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相應(yīng)的人均GDP為20萬元，則2020年城市就業(yè)人口為：3600億元+ 20萬元=180 萬人，考慮到2002年XX市的就業(yè)率已在60%以下，預(yù)測到2020年的就業(yè) 率為50-55% 則城市人口規(guī)模為：180萬人+( 50-55) %327-360 (萬 人)。也就是說XX市城市規(guī)模需要330-360萬人用以支撐。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展、人口的擴(kuò)大，建設(shè)用地的需求量也將不斷增長。有限的建設(shè)用地 資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求矛盾日益突

16、出。據(jù)2004年XX年鑒：2000年底，我市人均住房面積17.03平方米；2004 年的抽樣調(diào)查， 我市居民住兩房一廳居室以下的占 50%以上，隨著社會、 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人均居住面積也將不斷提高， 按世界發(fā)達(dá)國家人均住房狀況：美國為 60多平方米，歐洲國家為 45平 方米，就是新加坡這樣地少人多的國家，人均也有 26平方米。據(jù)有關(guān) 資料，“十五”期末，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積目標(biāo)是 23平方米，結(jié) 合我市住房現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，再加上本島的實(shí)際人口規(guī)模已經(jīng)超 過控制上限，在今后相當(dāng)一段時間里，島內(nèi)住房的需求量仍將持續(xù)上 漲。綜上所述，土地是不可再生的重要資源，XX島內(nèi)的土

17、地資源非常緊缺，若不在供地總量上作適當(dāng)控制，會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資空間的嚴(yán)重 不足。隨著海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，城市用地持續(xù)增長，將進(jìn)一 步加劇土地供需的矛盾。土地價格現(xiàn)狀與預(yù)測XX市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況土地價格是反映土地市場和土地供需狀況的“晴雨表” ，也是政府 調(diào)控土地市場的重要杠桿。由于土地價格是房地產(chǎn)價格的主要組成部 分，因此，在房地產(chǎn)市場中，地價與房價密不可分，二者相互影響， 相互作用，房地產(chǎn)價格指數(shù)與地價指數(shù)有密切的直接關(guān)系。市場供給情況土地一級市場：2004年 XX市商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為76.16萬平 方米，可建建筑面積 170.89萬平方米， 而2003年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng) 量

18、為64.53萬平方米，可建建筑面積是 154.87萬平方米，與 2003年相比 增加了1 0.34%。2004年全年XX市商品房銷售面積359.88萬平方米，比2003年上升了 9%，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 39.56萬平方米， 超出近12%，在2003年基礎(chǔ) 上，進(jìn)一步消化了往年的空置量。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：各類商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與 2003年相差不大，分 別為住宅 74%，商場10%，寫字樓 3%，工業(yè)用房 1%，車庫8%，別墅3%， 其他1%。成交行情2004年商品房銷售金額 177.65億元，比 2003年上升了 30%，平均銷 售價格4936元/ 平方米，比 2003年每平方米上升了 788

19、元，漲幅 19%。其 中80%以上是居住用房。從銷售商品房的分類數(shù)據(jù)看，居住用房銷售面 積、金額、均價分別為 290.61萬平方米、 131.01億元、4508元/ 平方米， 分別比去年上升了 8%、29%、19%；商場銷售面積、金額、均價分別為 36.60萬平方米、 36.98億元、 10102元/ 平方米，分別比去年上升了 28%、 50%、17%；車庫銷售面積、金額、分別為 19.15萬平方米、 3.92億元， 分別比2003年上升了 28%、 19%。從全年的季度價格走勢線上，可看出 XJ2004年的商品房成交量及房價在2003年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步上升，第 三、四季度均價已在 5000元

20、以上。從近兩年的商品房供、銷走勢圖看 （如圖2-1），商品房銷售量走勢線基本高于預(yù)售批準(zhǔn)量走勢線，近三個季度的成交量已上升了一個臺階，基本穩(wěn)定在 92萬平方米以上，供銷 比例為0.89。（所示數(shù)據(jù)不包括同安區(qū)，同安區(qū) 2004年商品房銷售面積 34.91萬平方米，銷售金額 80887.09萬元，均價每平方米 2317元。）XX市土地市場運(yùn)行情況從1998年到2001年，XX土地公開出讓市場處于相對有序狀態(tài)，土 地供應(yīng)量一直穩(wěn)步增長， 2002年隨著房地產(chǎn)市場的空前火爆，土地公 開出讓面積增長幅度高達(dá) 2001年的7.5倍，而2003年政策面的變化導(dǎo)致 土地公開出讓量比 2002年大幅度減少，公

21、開出讓方式從招標(biāo)、拍賣方 式向掛牌方式集中， 2004年同樣受政策影響，土地公開出讓面積與 2003 年基本持平。2002年以前，XX市政府公開出讓的土地用途集中為居住和商業(yè)綜 合用途，但從 2002年開始呈多樣化的趨勢，酒店、旅游、純商業(yè)、辦 公等用途的土地公開出讓日益增多，特別是 2004年，體育用地占 2幅約 12萬平方米，占總拍賣地的 1/5。近幾年公開出讓的地塊除集美、同安幾塊地因位置、規(guī)模不理想 無人競拍，其余地塊均順利成交，并且競爭相當(dāng)激烈。此外，XX市土地競投主體發(fā)生顯著變化，大型國企廣泛參與、外地資本也試探進(jìn)入。 2004年以前XX參與土地公開出讓市場競爭的主力軍一直都是以大

22、唐房 地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營房地產(chǎn)企業(yè)， 而從 2004 年開始，過去很少參與土地公開出讓市場競爭的國有開發(fā)企業(yè)也競相 加入戰(zhàn)局，建發(fā)集團(tuán)、xXi貿(mào)等上市公司和特房、特工、國建、古龍 等國企成為市場參與主體，實(shí)力雄厚的外地資本也開始進(jìn)入XX市場，香港京鼎集團(tuán)有限公司、福興實(shí)業(yè)公司、上海百腦匯電子信息有限公 司、 HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED 等大型異地開發(fā)商都在公開出讓的土地市場上一展身手。據(jù)XX市國土資源與房產(chǎn)管理局資料，2004年XX土地市場公開掛牌 出讓土地 15幅，成交 15幅，總成交用地面積為 63

23、2352平方米，總成交 地價為 218705萬元。詳見表 2-1。從以上資料分析可以看到，全年島內(nèi)公開出讓土地有 8幅，島外土 地有7幅，但島外住宅出讓面積為 310,661平方米，是島內(nèi) 115,773平方 米的2.68咅。這一現(xiàn)象表明從2003年開始，XX土地出讓重點(diǎn)區(qū)域已經(jīng)由 島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。全年島內(nèi) 8幅出讓土地中僅有 3幅居住用地，而體育、 商業(yè)、酒店、旅游用地則達(dá)到 5幅，體育、酒店旅游用地的異軍突起讓 人們看到市政府發(fā)展XX體育和旅游業(yè)的決心。XX由海島型城市向海灣型城市發(fā)展，不可避免地推動 XX房地產(chǎn)市 場重心由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移。XX市國土資源與房產(chǎn)管理局于2003年 11月 1

24、4日發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見中 明確表示，將優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，增加島外土地供應(yīng)， 引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移，促進(jìn)島內(nèi)、島外房地產(chǎn)平衡發(fā)展。 這說明島內(nèi)的土地供應(yīng)量將越來越少，物以稀為貴，即使最近國家出 臺政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格，但島內(nèi)的土地價格也不可能有所下降。 土地價格預(yù)測 本項(xiàng)目的土地價格預(yù)測，有一緊鄰本項(xiàng)目用地南邊的地塊可比：2004年4月7日市土房局公開掛牌出讓的2004G1地塊，用地性質(zhì)為體育 設(shè)施、商業(yè)、酒店，容積率 1.0以內(nèi)，土地面積 12544平方米，拍賣成交 價6425萬元，地面單價 51 22元/平方米。由于本項(xiàng)目用地性質(zhì)包含了商

25、業(yè)、辦公、住宅等，我們再列舉去年的兩例公開掛牌出讓地價：2004G0 4地塊位于前埔，土地面積44204.53平方米，土地用途為居住，容積率 1.65以下，總地價為 33500萬元，樓面地價為4593元/平方米；2004G03地塊位于嘉禾路以東，是 辦公、商業(yè)用途，成交的樓面地價是 3315元/平方米。在預(yù)測時，也考慮以下幾個因素：隨著XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，島內(nèi)土地資源相當(dāng)緊缺；地塊在XX島東部海邊、XX路邊上，地理位置相當(dāng)優(yōu)越；項(xiàng)目責(zé)任單位區(qū)國投，有項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又有政府相關(guān)部門的 支持；國家出臺政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格，預(yù)計(jì)近幾年土地價格不會 有太大變化；該地塊原規(guī)劃為生態(tài)綠地，計(jì)劃在地塊

26、內(nèi)保留18.43%綠地做為 主題公園用地，這部分地價對整個項(xiàng)目的地價會有所影響。綜合分析，XX本島的土地資源供給不是十分充足，但從中央近期 出臺的房地產(chǎn)政策分析，宏觀上中央政府希望房地產(chǎn)市場處于一個健 康發(fā)展（穩(wěn)步而不是快速上漲）的態(tài)勢。因此，根據(jù)以上情況，預(yù)計(jì) 本項(xiàng)目土地價格在今后三年內(nèi)不會有太大的變動；從第四年起，按每 年樓面地價遞增5%計(jì)。則本項(xiàng)目在經(jīng)營期各年不同用地性質(zhì)的樓面地 價如表2-2所示：表2-2經(jīng)營期不同用地性質(zhì)樓面地價預(yù)測表（單位：元/m2）用地性質(zhì)2006年2007年2008年2009年2010年2011 年商業(yè)用地520052005200546057336020住宅用地

27、320032003200336035283704辦公用地320032003200336035283704旅館用地200020002000210022052315公園用地700700700735772810廈門市工程咨詢中心廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項(xiàng)目可行性研究報告 表2-12004年度公開出讓地塊詳情一覽表地塊編號出讓 方式占地面積（m2）地點(diǎn)容積率出讓時間成交價 （萬元）成交樓面價（元/m2）中標(biāo)公司土地用途2004G01掛牌12544島內(nèi)小于1.02004-4-764255122香港京鼎集團(tuán)有限公司體育設(shè)施、商業(yè)、酒店2004G02掛牌19299島內(nèi)1.6以下2004-7-29

28、93003012XX古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)2004G03掛牌3904島內(nèi)小于3.42004-7-2944003315XX市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司辦公、商業(yè)J2004G01掛牌10313隹 集美小于1.02004-7-2916801629XX市海勃建設(shè)發(fā)展有限公司住宅、商業(yè)T2004G01掛牌21197同安小于2.02004-7-292950696XX磐金實(shí)業(yè)有限公司居住X2004G01掛牌171897翔安小于1.12004-7-2910700566XX國貿(mào)地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)、旅館J2003G02掛牌39564隹 集美小于0.72004-9-81200433XX惠龍集團(tuán)有限公司酒店

29、J2004G03掛牌32105隹 集美小于0.92004-9-875502613XX惠龍集團(tuán)有限公司居住2004G04掛牌44204島內(nèi)小于1.652004-9-8335004593XX建發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司居住2004G08掛牌7567島內(nèi)小于5.02004海百腦匯電子信息有限公司住宅、辦公2004G010掛牌44703島內(nèi)小于5.02004X市鑫新景地房地產(chǎn)有限公司住宅、商業(yè)J2004G04掛牌64442隹 集美小于1.62004X古龍集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司居住、教育2004G09掛牌35969島內(nèi)

30、小于2.322004X融坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)、酒店、娛樂2004G05掛牌113937島內(nèi)小于0.52004-11-51300228福興實(shí)業(yè)公司體育活動及配套H2004G01掛牌10707海滄小于3.52004-12-233500934HOWARD JOHNSON HOTEL INVESTMENT COMPANY LIMITED住宅、商業(yè)小計(jì)6323522187053459圖2-12003-2004年 XX市商品房季度價格走勢5300510049004T004500430041003900370C3500203年1李度如時年2孝度20033度劉心年4季度孔0

31、4年I孝度20042度西04年了李度20IJ4年4率度 亠總平均價格居住用房平均怕格（JE/M2）廈門市商品房孝度價格走勢（元F平方米）100.0095.0090,00S5.0080.0075. 0070.0065.0060.0055.0050.00厘門市商品房季度戰(zhàn)交量走勢（萬平方米）2003年I爭度20D3年2孝度20033孝度 汕的年4季度 羽何年1孝虞2D04年2爭度 切“年3爭廣 勿的年4孝度7總面積厲M2）居住用房面秩萬也）廈門市工程咨詢中心廈門環(huán)島路旅游區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施配套工程項(xiàng)目可行性研究報告 2.3建設(shè)規(guī)模五通高林片區(qū)東南角的總用地面積為一百多萬平方米，通過對現(xiàn)狀農(nóng)村用地的整合

32、，可為思明區(qū)政府提供820000平方米的土地。其中：居住用地462020.2平方米，商業(yè)用地37851平方米，辦公用地 44575.2平方米，旅館用地19972.8平方米，公園用地151158.95平方米, 公建面積為40026.50平方米，小學(xué)用地面積為27365.10平方米，綠化 用地面積為37030.25平方米。第3章項(xiàng)目選址與開發(fā)條件分析3.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目屬于XX五通高林片區(qū)東南角（一百多萬平方米）的一 個組成部分，位于XX本島東部地區(qū)，鄰湖（湖邊水庫）近灣（鐘宅 灣），擁山（虎仔山）面海，自然環(huán)境優(yōu)美。本項(xiàng)目的東側(cè)為 XX路, 西側(cè)為五石路，均為城市主干道，南至香山及何厝村，北至東

33、宅村。本項(xiàng)目中部為觀音山（海拔57米）及綠地，以中部綠地為界，開 發(fā)范圍自然分為南北兩片。3.2開發(fā)條件 交通：從大的區(qū)位交通條件分析，本項(xiàng)目北距XX高崎國際機(jī) 場僅7公里，又緊鄰五通客貨聯(lián)運(yùn)碼頭，西距 XX火車站約8公里，周 邊為已建成或規(guī)劃的城市交通干道。水、陸、空交通十分便捷。本項(xiàng)目的東側(cè)為已建成的XX路，是城市主干道；西為規(guī)劃的五 石路，也是城市主干道，目前正在審查概算，將在近期內(nèi)開工建設(shè)； 南北側(cè)為規(guī)劃的城市次干道；但南北側(cè)數(shù)公里處即為已建成的城市主 干道呂嶺路和正在建設(shè)的城市主干道仙岳路。 給水：XX本島的供水均來自高殿自來水廠， 水源有充足的保 證。給水管道在城市道路下均已建成。

34、 排水：XX島內(nèi)石胃頭污水處理系統(tǒng)一期日處理10萬噸的污水 廠已于建成并投入使用，遠(yuǎn)期規(guī)劃形成40萬噸的污水日處理能力。污 水管網(wǎng)隨城市道路的建設(shè)而敷設(shè)。 電力：XX島內(nèi)變電站布點(diǎn)合理，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定；本項(xiàng)目 區(qū)用電近期由西南部的半蘭山變電站（220kV）供應(yīng)，可就近接入供 電。遠(yuǎn)期按規(guī)劃由嶺兜變電站（110kV）供應(yīng)，而110kV嶺兜變電站 的兩回110kV電源，分別引自現(xiàn)狀的半蘭山變電站（220kV）和規(guī)劃 的湖邊變電站（220kV ）。 配套服務(wù)：本項(xiàng)目所處的五通高林片區(qū)及周邊的鐘宅灣等 片區(qū)，均已規(guī)劃建設(shè)中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、文化、娛樂、醫(yī)院、金融、 保險等社會公益事業(yè)。第4章開發(fā)建設(shè)

35、方案4.1規(guī)劃布局方案4.1.1用地規(guī)劃本項(xiàng)目建設(shè)用地東起現(xiàn)狀 XX路西側(cè)，西至規(guī)劃五石路東側(cè)，北 起規(guī)劃中的橫一路，南抵規(guī)劃中的橫五路，總面積820000平方米。本區(qū)用地可分為居住用地、辦公、酒店、商業(yè)、公共設(shè)施、小學(xué)、 公園、綠化用地等八大類。（見表4-1）表4-1 XXXX路旅游區(qū)用地統(tǒng)計(jì)表序號地塊用地面積（m）備注1Rb2、Rb3、Ra2、Rc、Rd2、Re1、Rf、Rg462020.20居住用地2CRa2、CRb、CRa137851.00商業(yè)用地3C1a2、C1b144575.20辦公用地4C2a119972.80旅館用地5E1151158.95公園用地6C40026.50公建用地7

36、Rc27365.10小學(xué)用地837030.25綠化用地合計(jì)8200004.2開發(fā)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容主要包括土石方工程、道路工程、給水工程、排水工程、電力工程、電信工程、燃?xì)夤こ?、路燈工程、綠化工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、小學(xué)及征地拆遷安置工程。4.2.1 土石方工程本項(xiàng)目場地平整土石方盡量考慮區(qū)內(nèi)平衡， 道路及公建部分土石 方量合計(jì)約為59萬m3 4.2.2道路工程規(guī)劃區(qū)東臨已建成的XX路，西至規(guī)劃中的五石路，這兩條都是 城市主干道。區(qū)內(nèi)道路分南北兩區(qū)，北區(qū)交通次干道為橫一路、橫二 路、縱一路，北區(qū)旅游道路為橫三路、縱二路；南區(qū)交通次干道為橫 四路、橫五路、縱三路，北區(qū)旅游道路為

37、縱五路。主要道路與次要道 路聯(lián)接形成網(wǎng)格狀的路網(wǎng)布局。1、道路等級劃分根據(jù)用地性質(zhì)、道路功能和按規(guī)劃要求，確定項(xiàng)目區(qū)道路等級及 道路占地寬度為：主干道40-60米次干道16-40米支路16-24米2、道路工程技術(shù)指標(biāo)（1） 主干道設(shè)計(jì)車速60公里/小時，次干道設(shè)計(jì)車速 40公里/ 小時。（2）主干道最小平曲半徑500米，次干道最小平曲半徑100米。（3） 最大縱坡1.15%（4） 最小縱坡0.2%（5）交叉口緣石半徑 TOC o 1-5 h z 主干道與主干道相交20米主干道與次干道相交15米次干道與次干道相交15米次干道與旅游路相交9米旅游路與旅游路相交8米3、路基工程根據(jù)總體規(guī)劃，路線按照

38、路段不同采用不同的路基寬度。其中次干路寬25米，旅游路寬17米。對機(jī)動車行車道和非機(jī)動車道路基采用標(biāo)準(zhǔn)橫斷面設(shè)計(jì)，為保證 路基的強(qiáng)度和穩(wěn)定性，路基填筑前必須清除淤泥，表土等不易壓實(shí)物。4、路面工程道路路面結(jié)構(gòu)為：數(shù)、車型量機(jī)動車（cm）人行道（cm）面層24厚C30水泥砼3厚咼強(qiáng)砼彩磚基層18厚6%水泥穩(wěn)定砂石3厚1: 2水泥砂漿墊層18厚3%水泥穩(wěn)定砂石15厚C15水泥砼路基壓實(shí)度不小于95%（重型標(biāo)準(zhǔn)）壓實(shí)度不小于90%（重型標(biāo)準(zhǔn)）5、路基路面排水全線路面排水采用雨水管排水，路面橫向坡度為1.5%，人行道橫向坡度為2%, 般地段雨水口采用單蓖，特殊地段雨水口采用雙 蓖，雨水口連接管徑600

39、mm.6、道路用地指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)道路用地14.66萬平方米，約占項(xiàng)目總用地面積的17.88%。7、道路標(biāo)準(zhǔn)橫斷面40米寬道路橫斷面為：6米（人行道）+ 1米（綠化帶）+ 11.5 米（車行道）+ 3米（綠化帶）+ 11.5米（車行道）+ 1米（綠化帶） + 6米（人行道）30米寬道路橫斷面為：6.5米（人行道）+ 1米（綠化帶）+ 15 米（車行道）+ 1米（綠化帶）+ 6.5米（人行道）24米寬道路橫斷面為：2.5米（人行道）+ 1米（綠化帶）+ 9 米（車行道）+ 1米（綠化帶）+ 2.5米（人行道）16米寬道路橫斷面為：3.5米（人行道）+ 9米（車行道）+ 3.5 米（人行道）&道路工程規(guī)

40、模及數(shù)量道路總長5774米，道路工程包括路基、路面、道路綠化分隔帶等（見表4-2）表4-2道路工程量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目 序號道路紅線 寬（米）長度（米）占地面積 （平方 米）機(jī)動車道 （平方米）人行道 （平方米）綠化分隔 帶（平方米）1橫一路248832119212362706417662橫二路24767.11841010739613715343橫三路24690.8165799671552713814橫四路24452.410858633436199055橫五路3092627780138901203818526縱一路405022008011546682425107縱二路16215.73451194110

41、794318縱三路16484.17745435724209689縱四路2439394325502314478610縱五路24459.91103864393679920合計(jì)57741465658278151531130534.2.3給水工程項(xiàng)目區(qū)給水管道隨道路一起敷設(shè)， 形成給水環(huán)狀管網(wǎng)。給水管道 總長6657米，采用球墨鑄鐵管，管徑為 DN200mmDN400mm （詳見 表4-3）。給水管埋設(shè)于人行道下，埋深大于 0.8m。此外，本項(xiàng)目按規(guī)范要求設(shè)置消火栓，間距不大于120 m，重點(diǎn)地段不大于80m，完善建筑消防設(shè)備的配置，加強(qiáng)保養(yǎng)與維護(hù)。表4-3給水管線一覽表序號管徑（mm）長度（m）12

42、001175230045993400883合計(jì)66574.2.4排水工程項(xiàng)目區(qū)的排水工程包括雨水干管工程、 污水干管工程，沿各地塊 周邊道路工程布置，不包括建設(shè)地塊內(nèi)的排水管網(wǎng)系統(tǒng)。 項(xiàng)目區(qū)排水 工程采取雨污分流制，并結(jié)合道路及豎向規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。1、雨水管網(wǎng)工程規(guī)劃考慮到雨水管網(wǎng)應(yīng)盡量收集周邊地塊的全部雨水，并為其它 管線埋地留足適當(dāng)空間。雨水以就近排放為原則，充分利用現(xiàn)狀河流溝渠，經(jīng)整治后作為 片區(qū)排水主要通道，同時在道路中間埋雨水干管，規(guī)劃雨水管管材采 用鋼筋砼H級管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，管徑為D600 D2000（見表4-4）。2、污水管網(wǎng)工程規(guī)劃污水管道埋設(shè)在單側(cè)人行道下，污水管道管材采用

43、鋼筋砼H級管或鋼筋砼預(yù)應(yīng)力管，污水管徑為D300 D400。埋深控制在1.54.5m （見表 4-4）。4.2.5中水管網(wǎng)工程規(guī)劃中水管道埋設(shè)在綠化帶下，中水管道管材采用UPVC管，管徑為D200。埋深控制在1.02.0m （見表4-4）。表4-4污水、雨水管線一覽表序 號污水管雨水管中水管管徑（mm）長度（m）管徑（mm）長度（m）管徑(mm)長度（m）130044286001802001385240052680022723100016114120096952000400合計(jì)4954543213854.2.6電力工程規(guī)劃嶺兜 110KV/10KV 變電站位于南區(qū)西側(cè)，變電容量為3*40MVA

44、，用地6000平方米，設(shè)為戶外式變電站。變電站設(shè)置24回10KV出線。開閉所布置根據(jù)用電負(fù)荷預(yù)測，規(guī)劃在北區(qū)設(shè)2個10KV開閉所， 南區(qū)設(shè)2個10KV開閉所，平均每個開閉所承擔(dān)7000-9000KW負(fù)荷， 占地為250平方米。供電線路區(qū)內(nèi)10KV配電線路成環(huán)狀與道路平行設(shè)置，一般設(shè)于 道路西北側(cè)人行道下。110KV高壓進(jìn)線采用電纜與架空線相接合的鋪 設(shè)方式，規(guī)格為800*800mm及1000*1000mm兩種。110KV同塔雙 回路架空線沿線預(yù)留30米的高壓走廊。10KV及以下線路原則上采 用電纜埋地鋪設(shè)，電纜管（溝）與道路應(yīng)同期施工（見表4-5）。表4-5電力工程一覽表序號項(xiàng)目名稱長度（m）

45、回路數(shù)1800*800 電纜906121000*1000 電纜48681合計(jì)57744.2.7電信工程根據(jù)市話容量預(yù)測，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)需設(shè)電信模塊局2座，每座容量 約為1萬門，用地200平方米。區(qū)內(nèi)主要電話通信網(wǎng)路采用光纜接入方式， 考慮其它通信業(yè)務(wù)的 要求，布置通信管道適當(dāng)放大規(guī)格，沿規(guī)劃道路東南側(cè)鋪設(shè)2X 6孔或3X 6孔電信管道（見表4-6）。表4-6電信工程一覽表序號孑L數(shù)長度（m）12-6454623-61228合計(jì)57744.2.8燃?xì)夤こ虆^(qū)內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎弥袎阂患壒芫W(wǎng)系統(tǒng)，用戶通過設(shè)置箱式調(diào)壓器調(diào)壓。燃?xì)夤艿姥氐缆烦虱h(huán)狀布置，管材采用球墨鑄鐵管，管徑D100 D200 （見表 4-7）

46、表4-7燃?xì)夤芫€一覽表序號管徑（mm）長度（m）1100335522001194合計(jì)45494.2.9路燈工程區(qū)內(nèi)道路沿線布置雙排路燈，采用單桿雙挑的燈桿形式，兩側(cè)路 燈電纜均位于兩側(cè)綠化帶內(nèi)；燈桿高10米，桿距30米，車行道側(cè)選 用400W高壓鈉燈，平均照度為331X;人行道選用250W高壓鈉燈， 平均照度為151X;電纜穿DN50或DN75鍍鋅鋼管埋設(shè)，埋深為路面 下70cm路燈共計(jì)385套。4.2.10綠化工程本區(qū)的綠地主要分為兩部分：沿路展開的線形綠帶和觀音山、 民 俗公園綠地。線形防護(hù)綠地主要在道路的中分帶及兩側(cè)的側(cè)分帶分布。本區(qū)最大的城市規(guī)劃綠地位于公園，占地45.37公頃（見表4

47、-8）。表4-8綠化工程一覽表序號位置綠化帶長度（m）綠化帶寬度（m）綠化面積（m ）1道路綠地577425130532公園綠地151158.953合計(jì)164211.954.2.11其他公建設(shè)施和環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)一座塔埔小學(xué)（24班），占地29815.3平方米，容積率 0.65,建筑面積19380平方米。區(qū)內(nèi)設(shè)幼托兩座，每座占地4000平方米。 設(shè)文化活動中心一座，由現(xiàn)狀廠房改建，占地12803.26平方米。設(shè)居委 會一處，占地600平方米。設(shè)綜合市場一座，占地1000平方米。設(shè)郵 政所及電信模塊局一座，占地400平方米。設(shè)垃圾清運(yùn)站1座，占地150 平方米。設(shè)公廁2座，占地200平方米。4

48、.2.12征地拆遷安置工程本次規(guī)劃用地位于XX島東部的濱海觀光帶，東面與XX國際友 城之角呼應(yīng)，西起虎仔山，南接XX國際會展中心，北連出島東通道。 總占地面積820000平方米。市民居住房屋的拆遷以就地安置為主，征地費(fèi)用以現(xiàn)金補(bǔ)償為主，企業(yè)廠房以現(xiàn)金補(bǔ)償為主。第5章環(huán)境影響評價5.1項(xiàng)目對環(huán)境的影響5.1.1項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目施工期間對環(huán)境所造成的不良影響主要包括： 建筑工地的揚(yáng)塵對大氣造成一定程度的影響； 施工機(jī)械的噪聲污染；施工車輛對路面的污染；建筑污水排放造成一定程度的水污染； 施工引起一定程度的植被破壞和水土流失； 建筑工人所產(chǎn)生的生活垃圾和生活污水。5.1.2項(xiàng)目建成后對環(huán)境的

49、影響項(xiàng)目運(yùn)行期間對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在：生活垃圾和生活污水。5.2環(huán)境保護(hù)措施5.2.1施工期間環(huán)保措施在施工期間，主要的環(huán)保措施包括： 施工單位應(yīng)制訂文明施工的技術(shù)措施，加強(qiáng)管理，做到合理安排、計(jì)劃實(shí)施，盡最大努力使施工對環(huán)境的影響減小到最低程度；施工場地及臨時施工道路應(yīng)經(jīng)常灑水，有效控制揚(yáng)塵對大氣的污染;運(yùn)土要求使用防漏運(yùn)載車，運(yùn)土車輛必須按規(guī)定做到密封、 覆蓋、外觀整潔，在車輛上路前還應(yīng)采取措施沖洗車輪，以防止泥土 對道路景觀的破壞； 統(tǒng)一規(guī)劃取土 /棄土場地，禁止亂挖亂填，嚴(yán)格控制工程破壞 植被的面積，而且工程完工后應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)棄土區(qū)、山體開挖區(qū)、邊坡 等的植被覆蓋，可以先植草再種樹，以

50、促進(jìn)植被的恢復(fù)，并形成多層 植被的形式； 對于工程建設(shè)過程中平整土地等活動所產(chǎn)生的工程渣土，應(yīng) 盡量加以利用，如用以修路或低洼填埋等；對于施工過程中所產(chǎn)生的建筑垃圾和其他廢棄物，應(yīng)統(tǒng)一收 集，并及時運(yùn)送到垃圾處理廠；施工場地應(yīng)執(zhí)行建筑施工場地噪聲限值(GB12523-90)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和XX市環(huán)境噪聲管制辦法的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對施工 機(jī)械、運(yùn)土機(jī)械和車輛的維修保養(yǎng)，減輕噪聲污染。5.2.2項(xiàng)目建成后的環(huán)保措施項(xiàng)目運(yùn)營期間的環(huán)保措施主要有： 合理配置垃圾分類收集器具，嚴(yán)禁亂扔垃圾，并安排全密閉 式的垃圾收集車和運(yùn)送車，定期收集垃圾，送往附近的清潔樓或指定 的垃圾堆場。生活污水經(jīng)排污管道排入市政污水管

51、網(wǎng)，糞便經(jīng)化糞池處理 后排入污水管網(wǎng)。 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)，以美化景觀環(huán)境，并減輕噪聲污染。5.3環(huán)境影響評價尤其本項(xiàng)目在施工和建成后將對環(huán)境產(chǎn)生一定程度的不良影響， 是在建設(shè)開發(fā)過程中必須采取嚴(yán)格的措施以降低對環(huán)境影響或破壞 程度。第6章項(xiàng)目組織實(shí)施6.1建設(shè)管理模式為了保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，本項(xiàng)目將采取代建模式進(jìn)行運(yùn)作，即 由思明區(qū)政府委托X）市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)管 理工作。該公司作為建設(shè)單位對外行使項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)，負(fù)責(zé)融資、工 程建設(shè)管理等各項(xiàng)具體工作，確保工程質(zhì)量達(dá)到合格或合格以上標(biāo) 準(zhǔn)。思明區(qū)政府對項(xiàng)目建設(shè)管理行使政府職權(quán)， 全面監(jiān)督工程建設(shè)的 全過程。6.2項(xiàng)目建設(shè)成

52、本控制本項(xiàng)目建設(shè)成本包括四部分：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、征 地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及建設(shè)期利息。工程成本控制工程費(fèi)用包括項(xiàng)目地塊內(nèi)市政道路工程、公建服務(wù)設(shè)施工程、綠 化工程和土石方工程等。代建單位對項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行公開招標(biāo)， 并 進(jìn)行方案論證優(yōu)化后報規(guī)劃等相關(guān)部門批復(fù)。在批復(fù)方案基礎(chǔ)上進(jìn)行 施工圖設(shè)計(jì)、報批和預(yù)算編制，預(yù)算以財(cái)政等相關(guān)部門確定下浮比例 后作為控制價進(jìn)行最低價公開招標(biāo)，中標(biāo)價為最高決算費(fèi)用，超支不 補(bǔ)。代建及監(jiān)督部門嚴(yán)格按XX市建筑工程最低價中標(biāo)管理辦法對 工程進(jìn)行管理，在保證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制工程費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用控制工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、

53、工程監(jiān)理 費(fèi)、其他有關(guān)規(guī)費(fèi)。代建單位應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定招標(biāo)選擇合同單位。 投標(biāo)單位資質(zhì)等條件相近時盡可能采用最低價中標(biāo)，以節(jié)省成本。征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用控制包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)（含 有關(guān)設(shè)施遷移費(fèi)）和征用土地需繳納的各種規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)，包括新 增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地測量費(fèi)、辦理用地手 續(xù)費(fèi)、委托征地服務(wù)費(fèi)、征地拆遷管理費(fèi)、征地后使用前的土地管理 費(fèi)。土地費(fèi)用占項(xiàng)目總成本比例大，是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是代建 單位協(xié)調(diào)能力的真正考驗(yàn)，同時對保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也起到至關(guān)重 要的作用?？刂品椒ㄊ菄?yán)格按國家規(guī)定進(jìn)行征地拆遷、安置和招標(biāo)， 避免不必要浪費(fèi)，以

54、達(dá)到控制成本的目的。支付銀行貸款利息等費(fèi)用。本項(xiàng)目的建設(shè)成本擬采取按實(shí)結(jié)算的開發(fā)管理體制， 即政府授權(quán) XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司代為運(yùn)作， 按實(shí)際發(fā)生項(xiàng)目及其費(fèi)用 進(jìn)行結(jié)算。利用價值工程等方法對整個項(xiàng)目在開發(fā)時序和資金組合上 統(tǒng)籌考慮，如先由代建單位通過銀行貸款解決， 發(fā)生的建設(shè)期貸款利 息擬由政府安排專門資金解決，獲取的土地出讓金收入優(yōu)先用于償還 貸款本金等，以盡可能節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用。6.3項(xiàng)目融資與資金管理融資渠道本項(xiàng)目資金需求量較大，除了自有資本金以外，尚應(yīng)多方籌資?？紤]本項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，項(xiàng)目可能融資渠道主要包括： 政府資 金，作為項(xiàng)目資本金投資； 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款資金； 國家開發(fā)

55、銀行長期貸款資金； 信托投資公司投入的資金； 投資基金公司 投入的資金； 國內(nèi)其他企業(yè)等組織機(jī)構(gòu)投入的資金。資金管理本項(xiàng)目資金管理工作主要包括：單獨(dú)設(shè)立帳目進(jìn)行工程成本核算工作，以便今后對工程收支 進(jìn)行審計(jì)。代建公司應(yīng)按月或季度向政府報送工程投資計(jì)劃表、投資 完成情況表、資金使用情況表及其他相關(guān)報表。本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有兩個方面：政府支付的土地開發(fā)費(fèi)用； 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)展由代建公司向金融機(jī)構(gòu)的融資。 代建公司應(yīng)在每年 年底向區(qū)政府報送下一年度工程開發(fā)建設(shè)計(jì)劃和融資計(jì)劃。 用于項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用全部計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本。代建公司應(yīng)嚴(yán)格按照XX市財(cái)政投資基本建設(shè)項(xiàng)目資金管理暫行辦法的

56、規(guī)定，管理和撥付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金。代建公司每月或 每季度應(yīng)向政府報送工程建設(shè)資金的使用情況、融資情況等資料，供政府定期或不定期督查使用。6.4承擔(dān)單位與工程建設(shè)管理6.4.1承擔(dān)單位XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司成立于一九九二年十月，系由XX 市思明區(qū)財(cái)政局出資成立的國有獨(dú)自公司， 主要從事國有資產(chǎn)經(jīng)營管 理、對外投資和招商引資。公司注冊資本9873萬元人民幣，下設(shè)招商 部、投資部、行政管理部、財(cái)務(wù)部、開發(fā)部。公司自成立以來，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)政企分開及對區(qū)屬 企業(yè)資產(chǎn)管理、運(yùn)營上，積極探索并積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，為區(qū)屬企業(yè)改 制和區(qū)屬國有資產(chǎn)的保值、增值作出了一定貢獻(xiàn)。公司在招商引資及 對外

57、投資方面也取得較好的成績，幾年來累計(jì)引進(jìn)內(nèi)資26億元，外資 3060萬美元，引進(jìn)企業(yè)共創(chuàng)地方稅6513萬元，對區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅源培 植起到了巨大作用；至2003年公司累計(jì)對外投資1.6億元人民幣，投 資范圍涉及光電高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等行業(yè)。公司受思明區(qū)政府委托，自2003年開始涉足土地開發(fā)、建設(shè)、經(jīng) 營和管理，公司還作為XX路三期（香山至五通段）的融資主體，負(fù)責(zé) 該項(xiàng)目的征地、拆遷等各項(xiàng)支出的融資工作，并對82萬平方米的政府 儲備用地進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和管理。隨著XX建設(shè)海灣型城市戰(zhàn)略的深入實(shí)施，公司依托思明區(qū)政府的 政策優(yōu)勢，將繼續(xù)本著“誠信求實(shí)、開拓創(chuàng)新”的發(fā)展思路，加大加

58、 快對外拓展步伐，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、打造專業(yè)隊(duì)伍、完善運(yùn)作機(jī)制，全 面提審企業(yè)核心競爭力，形成以高科技、物業(yè)房產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn) 運(yùn)營為紐帶的綜合性資產(chǎn)經(jīng)營公司，并加大對土地開發(fā)、舊城舊村改 造的投資力度，力爭為區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。642工程建設(shè)管理項(xiàng)目代建單位一一XX市開元國有資產(chǎn)投資有限公司應(yīng)參照財(cái)政投資性工程管理的程序具體負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、 手續(xù)辦理等前期準(zhǔn)備及現(xiàn)場施工組織、竣工驗(yàn)收、工程檔案移交、決 算、備案等管理工作。工程項(xiàng)目的發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照國家及 XX市招投標(biāo)管理辦法實(shí)施，個 別項(xiàng)目因配套時間緊急，需進(jìn)行議標(biāo)的必須經(jīng)過海滄臺商投資區(qū)黨工 委、管委會同意。招投

59、標(biāo)具體工程程序應(yīng)遵守 XX市的相關(guān)管理規(guī)定。工程招投標(biāo)過程中，政府建設(shè)主管部門、財(cái)政審核部門、監(jiān)察局、 招投標(biāo)管理部門應(yīng)派人全過程參與和監(jiān)督。工程施工合同由代建單位與中標(biāo)單位簽訂， 合同原件必須各送一 份存檔于管委會、區(qū)政府、建設(shè)行政及財(cái)政主管部門備案。工程施工過程中，代建單位應(yīng)嚴(yán)格履行建設(shè)單位的職責(zé)， 做到精 心組織、科學(xué)管理，確保工程按照工程建設(shè)的進(jìn)度安排，保質(zhì)保量， 按期完成。遇較大工程問題的工程例會應(yīng)通知政府派員參加，以便縮短決策 時間，加快審批速度，提高辦事效率。代建單位在工程建設(shè)過程中應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)局、辦聯(lián)系溝通， 定期匯報進(jìn)展情況。代建單位應(yīng)按國家、省、市頒布的相關(guān)工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

60、進(jìn)行單個工 程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、決算、檔案移交、備案，并每季或半年定期向政府 申請對配套成熟的征地紅線面積進(jìn)行成片土地驗(yàn)收， 政府及有關(guān)部門 接到代建單位的申請報告和資料后應(yīng)盡快組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收， 并 在驗(yàn)收后盡快簽發(fā)交接證書或提出整改意見。第7章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)思明區(qū)政府確定的“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、分期出讓”的原 則及2009年全面完成本項(xiàng)目的要求，本項(xiàng)目總占地面積820000平方米。本項(xiàng)目工程內(nèi)容為區(qū)內(nèi)場平、道路、給排水、供電、電訊以及綠 化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目擬計(jì)劃用五年時間完成開發(fā)任務(wù)，建設(shè)時間及開發(fā)面積計(jì)劃 安排如下：2005年1月2007年12月，全面完成本項(xiàng)目占地范圍內(nèi)的拆遷